房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)閱歷淺述

從業(yè)多年，一向在房地產(chǎn)業(yè)較為興隆的地區(qū)工作，各種性質(zhì)的公司或多或少的工作和了解過，各種各樣的工程也研究過。對(duì)自己從業(yè)多年的閱歷理應(yīng)總結(jié)一下，和各位業(yè)者一起議論，總結(jié)閱歷教訓(xùn)，交流告成之道。

首先介紹一下本人的從業(yè)歷程，自95年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)從最根基的銷售人員做起，很快的了解了市場，把握了消費(fèi)者心理與市場需求的特點(diǎn)。在整個(gè)職業(yè)生涯中歷經(jīng)了國有企業(yè)、上市公司、私營企業(yè)的銷售主管、銷售部經(jīng)理、計(jì)劃部經(jīng)理、營銷總監(jiān)、總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理等職務(wù)。現(xiàn)任某集團(tuán)公司主管開發(fā)與營銷工作的副總經(jīng)理，主持一個(gè)85萬平米工程的開發(fā)工作。

房地產(chǎn)開發(fā)過程是一個(gè)綜合而系統(tǒng)的工程，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，社會(huì)布局的變遷，不同時(shí)期的開發(fā)模式與需求市場都存在著轉(zhuǎn)變。但這些轉(zhuǎn)變?cè)凇袄钡南嗷プ饔孟峦荒軌蚓獾倪M(jìn)展。

在產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的過程中，開發(fā)模式與利潤需求成為引導(dǎo)市場前進(jìn)的主流，通過進(jìn)展商長期的總結(jié)與告成實(shí)踐一向占據(jù)著主導(dǎo)地位。而最能夠表達(dá)消費(fèi)需求和供需平衡的市場卻只能被開發(fā)模式所參考、所左右。處于“弱勢群體”的市場只能夠被動(dòng)的為一個(gè)個(gè)“生態(tài)概念”、“健康概念”、“CBD概念”所“傾倒”的同時(shí)，也承受著巨大的“體力”透支。

2022年至2022年上半年中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展進(jìn)入到了一個(gè)新的時(shí)代，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)以及一些指標(biāo)這些對(duì)比明顯的東西，這里就不再過多的涉及了?，F(xiàn)在主要講一個(gè)問題，就是政策對(duì)于房地產(chǎn)進(jìn)展過程起到了什么作用？

在具有中國特色的市場經(jīng)濟(jì)背景下，政策面的變化十足是中國商人理應(yīng)留神研究的問題。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的各個(gè)時(shí)期政府都會(huì)利用宏觀調(diào)控與行業(yè)政策來抑制某些行業(yè)的過熱進(jìn)展。房地產(chǎn)行業(yè)由于她明顯的地域特點(diǎn)，中央的政策往往與地方政策相互抵觸。

就拿本次針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控來說，我認(rèn)為中央的政策就有“矯枉過正”之嫌。中國經(jīng)濟(jì)在地域上進(jìn)展不均衡，東部、中部、西部都有這各自的進(jìn)展特點(diǎn)，各地區(qū)起步時(shí)間不一樣，起點(diǎn)也不一樣。不能要求欠興隆地區(qū)在當(dāng)前這個(gè)進(jìn)展態(tài)勢下和興隆地區(qū)一起承受進(jìn)展過熱的“苦果”。欠興隆地區(qū)說：“你吃撐了，而且吃好了。我還沒吃呢，我現(xiàn)在做的飯是能夠讓我吃飽而不吃撐的?！?/p>

好多進(jìn)展中城市在解決完“溫飽問題”和進(jìn)展階段的“社會(huì)問題”后，正打定厲兵秣馬的向興隆城市學(xué)習(xí)進(jìn)展閱歷，其中將房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展作為經(jīng)濟(jì)創(chuàng)辦的重點(diǎn)。好多城市在近幾年不斷的派出政府領(lǐng)導(dǎo)到興隆地區(qū)“取經(jīng)”，帶回了“創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)投資環(huán)境，進(jìn)展城市根基設(shè)施創(chuàng)辦，扶持房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)”的全新體會(huì)與熟悉，不成否認(rèn)地為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)注入了新的活力，在提升了城市整體經(jīng)濟(jì)與形象的同時(shí)，改善了人民的居住水平，這是值得激勵(lì)的。

但也有一些地方忽略了城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的布局，盲目的進(jìn)展根基投資，反而為城市的進(jìn)展添加了負(fù)擔(dān)。如何把握進(jìn)展過程中的度，就是至關(guān)重要，要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際處境、消吃力，把政策落到實(shí)處，切實(shí)為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展創(chuàng)造條件，將是這些城市需要面臨和解決的問題。

本次宏觀調(diào)控政策理應(yīng)根據(jù)各地進(jìn)展的不同而識(shí)別對(duì)待，有些城市盲目的相應(yīng)“國家號(hào)召”，從土地政策與金融方面向中央看齊，令當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)陷于窘境。中國房地產(chǎn)業(yè)從區(qū)域上進(jìn)展不均衡，一些興隆城市的進(jìn)展為政策所左右，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。相反，一些二、三線城市的進(jìn)展空間與投資價(jià)值顯現(xiàn)出來。

首先，從投資利潤率的角度分析，興隆城市的開發(fā)本金一般在5000元以上，有些城市甚至達(dá)成了7000元（地價(jià)3000多，創(chuàng)辦本金3000多。），即使銷售價(jià)格在10000元，其利潤空間也只有3000元，換句話說工程的抗風(fēng)險(xiǎn)才能較低。成熟的投資理應(yīng)將防止投資風(fēng)險(xiǎn)放在首位，然后才是投資利潤。一些進(jìn)展中城市在銷售價(jià)格上沒有手段與興隆城市看齊，但是卻有著100％以上的利潤率（有些城市的售價(jià)在3000多元，但是地價(jià)只有800－900元，建安費(fèi)用在800－1000元左右。），投資利潤率與抗風(fēng)險(xiǎn)才能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于興隆城市。

其次，從市場的角度分析，改革開放20多年，經(jīng)濟(jì)迅猛進(jìn)展的這10年，好多內(nèi)地城市“欠帳”太多。公房、福利房、微利房、經(jīng)濟(jì)適用房等由于本金問題，從規(guī)劃、施工以及居住環(huán)境上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能得志市場的需求。因此盡兩年一些有實(shí)力、有閱歷的開發(fā)企業(yè)進(jìn)入這個(gè)市場，帶來的新的開發(fā)模式與居住理念，為各地的房地產(chǎn)市場釋放出巨大的能量。同時(shí)，隨著政府加快城市化創(chuàng)辦，大量的新興移民向二、三線城市遷移，有些城市在產(chǎn)業(yè)優(yōu)待政策、招商引資力度及人才政策上都激勵(lì)外來移民的安家落戶，這個(gè)群體正成為住宅消費(fèi)領(lǐng)域的中堅(jiān)氣力。

對(duì)于一個(gè)告成的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在完成了工程所在地的市場研究、政策研究、投資效益分析等一系列前期工作后，在工程開發(fā)的過程中又有哪些值得留神和務(wù)必留神的問題呢？

首先從工程的開發(fā)程序以及理應(yīng)留神的細(xì)節(jié)說起：

工程立項(xiàng)——該階段應(yīng)根據(jù)工程所在的市場處境以及地塊特征完成市場調(diào)研、研究供需布局、制定初步開發(fā)籌劃、資金打定以及前期土地手續(xù)的辦理工作。

工程定位——根據(jù)工程所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r、居民收入狀況、市場需求狀況、產(chǎn)品品質(zhì)狀況、創(chuàng)辦資源狀況等因素，對(duì)工程舉行合理定位，確定工程品質(zhì)在城市中的地位。根據(jù)工程規(guī)模以及開發(fā)周期確定工程應(yīng)具備多大的超前性，為后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與營銷推廣確定方向。

規(guī)劃設(shè)計(jì)——結(jié)合工程定位成果完成從概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)等重要環(huán)節(jié)，中間還要穿插景觀設(shè)計(jì)、機(jī)電配套設(shè)備設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)等配套設(shè)計(jì)工作。

前期工作——該項(xiàng)工作是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作，針對(duì)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的意圖，完成規(guī)劃、創(chuàng)辦、人防、消防、給排水、強(qiáng)弱電、交通、園林等接口工程的報(bào)批、報(bào)建工作，工作強(qiáng)度大，環(huán)節(jié)繁雜。要求負(fù)責(zé)人既要了解相關(guān)程序，又要熟諳當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)以及辦事程序。告成表達(dá)設(shè)計(jì)意圖的同時(shí)，保證經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

建筑施工——該項(xiàng)工作前期的招投標(biāo)與設(shè)備購買相當(dāng)重要，工程質(zhì)量與開發(fā)品質(zhì)將在該階段表達(dá)。施工管理過程與施工質(zhì)量的把握，作為該階段的重要工作，通過專業(yè)加以實(shí)現(xiàn)。

營銷推廣——“一切工作圍繞這營銷”這句話最能表達(dá)營銷推廣的目的與價(jià)值。營銷推廣的過程中還有一個(gè)環(huán)節(jié)就是建立和維護(hù)“工程品牌”與“企業(yè)品牌”，確保可持續(xù)進(jìn)展的動(dòng)力。

售后服務(wù)——從合同簽訂、按揭