房地產(chǎn)交易管理制度與政策

周天建環(huán)境與測繪學(xué)院土地資源管理系二○一二年十二月房地產(chǎn)制度與政策

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第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策房地產(chǎn)交易管理概述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理12主要內(nèi)容房地產(chǎn)交易管理的概念和原則，房地產(chǎn)交易的基本制度，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定商品房銷售管理3商品房預(yù)售，商品房現(xiàn)售，商品房銷售代理，商品房銷售中禁止的行為，商品房買賣合同第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策房屋租賃管理房地產(chǎn)抵押管理45主要內(nèi)容房屋租賃的概念類，商品房屋租賃的條件，商品房屋租賃合同，商品房屋租賃登記備案，商品房屋轉(zhuǎn)租房地產(chǎn)抵押的概念，房地產(chǎn)抵押的條件，房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同，房地產(chǎn)抵押估價(jià)，房地產(chǎn)抵押登記，住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記，最高額抵押權(quán)，房地產(chǎn)抵押的效力，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策掌握■

1學(xué)習(xí)要求房地產(chǎn)交易的基本制度;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和分類;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序;以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;商品房預(yù)售的條件;商品房預(yù)售許可;商品房預(yù)售合同登記備案;商品房現(xiàn)售;商品房買賣合同;房地產(chǎn)抵押的概念;房地產(chǎn)作為抵押物的條件;房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定;房地產(chǎn)抵押合同;房地產(chǎn)抵押估價(jià);房地產(chǎn)抵押登記;最高額抵押權(quán);房地產(chǎn)抵押的效力;房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策熟悉◆2學(xué)習(xí)要求房地產(chǎn)交易管理的概念和原則;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同;已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定;商品房預(yù)售的概念;商品房銷售代理;商品房銷售中禁止的行為;商品房屋租賃的條件;商品房屋租賃合同;房屋租賃的概念;房屋租賃登記備案;商品房屋轉(zhuǎn)租;住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記了解▲3房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述一、房地產(chǎn)交易管理的概念和原則◆■概念

是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門采取法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對房地產(chǎn)交易活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容

■形式（三種）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（商品房銷售是轉(zhuǎn)讓的一種）

房地產(chǎn)抵押

房屋租賃

■原則（民事行為）

自愿

公平

誠實(shí)信用第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述二、房地產(chǎn)交易的基本制度■（三大交易基本制度）2.1房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度

■為何要申報(bào)

關(guān)系到國家的稅費(fèi)

■何種情況需要申報(bào)（如實(shí)申報(bào)）

轉(zhuǎn)讓申報(bào)成交價(jià)格時(shí)

房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn)時(shí)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代辦有關(guān)交易手續(xù)時(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述二、房地產(chǎn)交易的基本制度■（三大交易基本制度）2.1房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度■如成交價(jià)格明顯低于正常成交價(jià)格的處理

成交價(jià)格明顯低于正常市場價(jià)格的，以評估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)

并不要求交易雙方更改合同價(jià)格，但交易雙方應(yīng)按不低于房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的評估價(jià)格繳納有關(guān)稅費(fèi)后，方為其辦理交易手續(xù)

■如交易雙方對管理部門認(rèn)定的評估價(jià)格有異議的處理

一般由交易雙方與管理部門共同認(rèn)定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新評估

對重新評估仍有異議的，可向法院起訴第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述二、房地產(chǎn)交易的基本制度■（三大交易基本制度）

2.2房地產(chǎn)價(jià)格評估制度

依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋的重置價(jià)格進(jìn)行評估

2.3房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書——個(gè)人具有執(zhí)業(yè)資格，通過考試取得

房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書——受騁于某家評估公司，通過注冊取得（具體執(zhí)業(yè)，評估報(bào)告上可簽字）第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述三、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)▲

■房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門（住建部）

省級建設(shè)行政主管部門（建設(shè)廳、房地產(chǎn)管理局）

市縣房地產(chǎn)管理部門及其授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理所

■房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)（自學(xué)）

（1）制定法規(guī)——執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法規(guī)、并制定具體實(shí)施辦法

（2）監(jiān)督交易秩序——整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益第一節(jié)房房地產(chǎn)交交易管理概概述三、房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理理機(jī)構(gòu)及其其職責(zé)▲■房地產(chǎn)交交易管理機(jī)機(jī)構(gòu)的職責(zé)責(zé)（自學(xué)））（（3）辦理手續(xù)續(xù)——辦理房地產(chǎn)產(chǎn)交易鑒證證等手續(xù)（（4）協(xié)助征收收稅款——協(xié)助財(cái)政、、稅務(wù)部門門征收與房房地產(chǎn)交易易有關(guān)的稅款（（5）提供信息息——為房地產(chǎn)交交易提供洽洽談協(xié)議，，交流信息息，展示行情等各種種服務(wù)（（6）發(fā)布信息息——為政府宏觀觀決策和正正確引導(dǎo)市市場發(fā)展服服務(wù)第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理一、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述述■■概念

房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓是指房地地產(chǎn)權(quán)利人人通過買賣賣、贈與或或者其他合合法方式將其房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他他人的行為為■■合法的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式（本質(zhì)，只要權(quán)屬發(fā)發(fā)生變更，即視為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓）

買賣

贈贈與

房地地產(chǎn)作價(jià)入入股

一方方提供土地地使用權(quán)，，另一方提提供資金（（合作開發(fā)發(fā)）

企業(yè)業(yè)被收購、、兼并或合合并

以房房地產(chǎn)抵債債的

其它它第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理一、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述述■■實(shí)質(zhì)

房房地產(chǎn)權(quán)屬屬發(fā)生轉(zhuǎn)移移

房屋所所有權(quán)和所所占用范圍圍內(nèi)的土地地使用權(quán)同同時(shí)轉(zhuǎn)讓第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理一、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述述■■房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的分類類

根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象象△地面上有有建筑物的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓（房地合一一）△地面上無無建筑物的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓——土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓

根據(jù)土地使用權(quán)權(quán)的獲得方方式△以出讓方方式取得土土地使用權(quán)權(quán)的房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓△△以劃撥方方式取得土土地使用權(quán)權(quán)的房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

根根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式式△有償轉(zhuǎn)讓讓——買賣、作價(jià)價(jià)入股、抵抵債等，雙雙務(wù)行為△無償轉(zhuǎn)讓讓——房地產(chǎn)贈與與、繼承等等，單務(wù)行行為第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理一、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述述■【2009年真題】◆下列行為為中，不屬屬于房地產(chǎn)產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓讓的是（））。A.房地產(chǎn)抵債債B.房地產(chǎn)作價(jià)價(jià)入股C.房地產(chǎn)買賣賣D.房地產(chǎn)繼承承【2008年真題】◆房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓屬于雙雙務(wù)行為，，轉(zhuǎn)讓雙方方均享有一一定的權(quán)利利，并承擔(dān)擔(dān)一定的義義務(wù)。（））第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理二、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件件■■轉(zhuǎn)讓的一一般條件（轉(zhuǎn)讓建筑筑物和在建建工程）

以出讓方方式取得土土地使用權(quán)權(quán)用于投資資開發(fā)的，，應(yīng)完成開開發(fā)投資總額的25%以上（在建設(shè)工工程）

屬于成片片開發(fā)的，，形成工業(yè)業(yè)用地或者者其他建設(shè)設(shè)用地條件件

按照出出讓合同約約定已支付付全部土地地使用權(quán)出出讓金，并并取得土地使用權(quán)證書書第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理二、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件件■■不得轉(zhuǎn)讓讓的情形

司法機(jī)關(guān)關(guān)和行政機(jī)機(jī)關(guān)依法裁裁定、決定定查封或以以其它形式式限制房地地產(chǎn)權(quán)利的

依法收回回土地使用用權(quán)的

共有房地地產(chǎn)，未經(jīng)經(jīng)其他共有有人書面同同意的

權(quán)屬有爭爭議的房地地產(chǎn)

未依依法登記領(lǐng)領(lǐng)取權(quán)屬證證書的房地地產(chǎn)

法律律和行政法法規(guī)規(guī)定禁禁止轉(zhuǎn)讓的的其他情況況第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理三、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程程序■（（六步曲））■程序

轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人人簽訂書面面轉(zhuǎn)讓合同同

當(dāng)事人人在轉(zhuǎn)讓合合同簽訂后后持有關(guān)文文件到房地地產(chǎn)所在地地的房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門申報(bào)成交價(jià)價(jià)格

管理部門門做出是否否受理的答答復(fù)

房地地產(chǎn)管理部部門核實(shí)申申報(bào)的成交交價(jià)格，根根據(jù)需要對對轉(zhuǎn)讓的房房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和和評估（成交價(jià)格格、是否是是純土地））

當(dāng)事人按按照規(guī)定繳繳納有關(guān)稅稅費(fèi)

房地地產(chǎn)管理部部門辦理權(quán)權(quán)屬登記手手續(xù)，核發(fā)發(fā)權(quán)屬證書書第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理三、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程程序■（（六步曲））■相關(guān)規(guī)定定

房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，先先辦理房地地產(chǎn)交易手手續(xù)（有交稅的的環(huán)節(jié)）

再辦理房房地產(chǎn)的變變更登記（變更房屋屋所有權(quán)證證書）

再憑變更更后的房屋屋所有權(quán)證證書向土管管部門申請變更土土地使用權(quán)權(quán)登記第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理四、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同同◆■雙方當(dāng)事事人的姓名名或者名稱稱、住所■■房房地產(chǎn)權(quán)屬屬證書的名名稱和編號號■■房地產(chǎn)坐坐落位置、、面積、四四至界限■■土土地宗地號號、土地使使用權(quán)取得得方式及年年限■房地產(chǎn)產(chǎn)的用途途或使用用性質(zhì)(與土地出出讓合同同一致)■成交價(jià)價(jià)格及支支付方式式■■房地地產(chǎn)交付付使用的的時(shí)間■■違約責(zé)責(zé)任■■雙雙方約定定的其它它事項(xiàng)第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理五、以出出讓方式式取得建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)的房屋屋轉(zhuǎn)讓■■■原出讓讓合同載載明的權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)隨轉(zhuǎn)讓讓而轉(zhuǎn)移移給新的的受讓人人■■可多次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，但出讓讓合同約約定的總總的使用用年限不不變，新新的受讓讓人所擁有的土土地使用用年限，，是原出讓合合同約定定的年限限減去原原土地使使用權(quán)已經(jīng)使用用年限后后的剩余余年限■轉(zhuǎn)讓之之后受讓讓人改變變原土地地用途的的，必須須取得原原土地出出讓方（（國土部門）和和市、縣縣政府規(guī)劃主管管部門的同意，，簽訂建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)出讓合同變變更協(xié)議議或重新新簽訂出出讓合同同，相應(yīng)應(yīng)調(diào)整出出讓金第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理六、以劃劃撥方式式取得建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓■■兩種處處理方式式

由由受讓方方辦理出出讓手續(xù)續(xù)，變劃劃撥用地地為出讓讓用地，，受讓方方繳納出出讓金

不改改變原有有土地的的劃撥性性質(zhì)，對對轉(zhuǎn)讓方方征收土土地收益益金■■可可以不辦辦理出讓讓手續(xù)的的情況

轉(zhuǎn)讓讓后的土土地仍然然符合劃劃撥用地地條件△△國國家機(jī)關(guān)關(guān)用地和和軍事用用地△△城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施用地地和公益益事業(yè)用用地△△國家家重點(diǎn)扶扶持的能能源、交交通、水水利等項(xiàng)項(xiàng)目用地地△△其它

私有有住宅轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓后仍仍用于居居住的第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理六、以劃劃撥方式式取得建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓■■可以不不辦理出出讓手續(xù)續(xù)的情況況

出出售公有有住宅的的

同同一宗土土地上部部分房屋屋轉(zhuǎn)讓而而土地使使用權(quán)不不可分割割轉(zhuǎn)讓的的

轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的房房地產(chǎn)暫暫時(shí)難以以確定土土地使用用權(quán)出讓讓用途、、年限和和其它條條件的

根據(jù)城城市規(guī)劃劃土地使使用權(quán)不不宜出讓讓的

縣級以以上政府府規(guī)定暫暫時(shí)無法法或不需需要采取取出讓方方式的其其他情形形■■收益益金的上上繳

由房地地產(chǎn)管理理部門在在辦理交交易手續(xù)續(xù)時(shí)收取取土地收收益金上上繳國家家

轉(zhuǎn)讓后后的房地地產(chǎn)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，需需要辦理理出讓手手續(xù)的，，補(bǔ)交出出讓金時(shí)時(shí)應(yīng)當(dāng)扣除已已繳納的的土地收收益第二節(jié)房房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理理七、已購購公有住住房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房上上市的有有關(guān)規(guī)定定◆■已購公公房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房可可以上市市，但這這兩類房房屋的用地大部部分是劃撥的的（1999年4月上市限限制已取取消）■國家在在營業(yè)稅、、土地增增值稅、、契稅、、個(gè)人所所得稅、、土地收收益等方面給予優(yōu)惠惠第三節(jié)商品房銷銷售管理理一、商品品房預(yù)售售的概念念◆■概念

指房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)將正在建設(shè)設(shè)中的房屋預(yù)預(yù)先出售售給承購購人，由由承購人預(yù)付定金金或房價(jià)價(jià)款的行為（房子還還未竣工工驗(yàn)收））■管理法法規(guī)

城市房房地產(chǎn)管管理法——商品房預(yù)預(yù)售實(shí)行行預(yù)售許許可，取取得《商品房預(yù)售許可可證》

原建設(shè)設(shè)部《城市商品品房預(yù)售售管理辦辦法》——商品房預(yù)預(yù)售管理理的細(xì)化規(guī)定第三節(jié)商品房銷銷售管理理二、商品品房預(yù)售售的條件件■（四四條件））■已交付付全部土土地使用用權(quán)出讓讓金，取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書(建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證)■持有建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證和和施工許許可證■■按按提供預(yù)預(yù)售的商商品房計(jì)計(jì)算，投投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金達(dá)達(dá)到工程程建設(shè)總總投資的25%以上，并并已經(jīng)確確定施工工進(jìn)度和和竣工交交付日期期■■辦理了了預(yù)售登登記，取取得《商品房預(yù)預(yù)售許可可證》五證齊全全：《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》、《國有土地地使用權(quán)權(quán)證》、《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》、《施工許可可證》和《商品房預(yù)預(yù)售許可可證》。第三節(jié)商品房銷銷售管理理三、商品品房預(yù)售售許可■■■預(yù)售許許可

由開發(fā)企業(yè)業(yè)向房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門申請請預(yù)售許許可，取取得商品品房預(yù)售售許可證■■申申請預(yù)售售許可證證提交的的資料

商品品房預(yù)售售許可申申請表

開發(fā)發(fā)企業(yè)的的營業(yè)執(zhí)執(zhí)照和資資質(zhì)證書書

土土地使用用權(quán)證、、建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證、施工工許可證證

投投資開發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金占占工程建建設(shè)總投投資的比比例符合合規(guī)定條條件的證證明

工程施施工合同同及施工工進(jìn)度說說明（證明能能按時(shí)完完工）

商品房房預(yù)售方方案第三節(jié)商品房銷銷售管理理四、商品品房預(yù)售售合同登登記備案案■■開發(fā)商商應(yīng)當(dāng)與與承購人人簽訂書書面預(yù)售售合同■■預(yù)售人（（開發(fā)商商）應(yīng)在簽約約之日起起30日內(nèi)持合同到到縣級以以上政府府房產(chǎn)管理部部門和土土地管理理部門辦辦理登記記備案手手續(xù)（不是登登記，不不是預(yù)售合同生生效的條條件）■禁止商品房預(yù)預(yù)購人將將購買的的未竣工工的預(yù)售房再再轉(zhuǎn)讓【2008年真題】◆商品房房預(yù)售合合同登記記備案應(yīng)應(yīng)由（））辦理。A.房地產(chǎn)開開發(fā)商B.房地產(chǎn)銷銷售代理理機(jī)構(gòu)C.商品房預(yù)預(yù)購人D.房地產(chǎn)開開發(fā)商和和商品房房預(yù)購人人共同【2006年真題】◆商品房房預(yù)售合合同由商商品房預(yù)預(yù)售人辦辦理登記記備案手手續(xù)。（（）第三節(jié)商品房銷銷售管理理五、商品品房現(xiàn)售售的條件件■■開發(fā)企企業(yè)具有有營業(yè)執(zhí)執(zhí)照和資資質(zhì)證書書(主體問題題)■取得土土地使用用權(quán)證書書或使用用土地的的批準(zhǔn)文文件■■持持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證■已通過過竣工驗(yàn)驗(yàn)收（與與預(yù)售的的最重要要區(qū)別））■征收搬搬遷安置置已經(jīng)落實(shí)實(shí)■供水、、供電、、供熱等等配套設(shè)設(shè)施設(shè)備備交付使使用條件件，其他配套套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公共共設(shè)備具具備交付付使用條條件或已已確定施施工進(jìn)度度和交付付日期■物業(yè)管管理方案案已經(jīng)落落實(shí)第三節(jié)商品房銷銷售管理理六、商品品房銷售售代理◆◆■概念

是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)或其其他房地地產(chǎn)擁有有者將物物業(yè)銷售售業(yè)務(wù)委托專門的房地地產(chǎn)中介介機(jī)構(gòu)代為銷售售的一種種經(jīng)營方方式（經(jīng)紀(jì)公公司）■特點(diǎn)

必須須簽訂委委托合同同

房房地產(chǎn)中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)可以收取傭金金，但不不得收取取傭金以以外的其其它費(fèi)用用

中介機(jī)機(jī)構(gòu)的銷銷售人員員應(yīng)具有有相應(yīng)的的資格條條件【2009年真題】房地產(chǎn)中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)受委托托代理銷銷售商品品房時(shí)，，不得收收取傭金金以外的的其他費(fèi)費(fèi)用。（（）第三節(jié)商品房銷銷售管理理七、商品品房銷售售中禁止止的行為為◆■開發(fā)企企業(yè)不得得在未解解除買賣賣合同前前，將已已售商品品房再次次銷售給給他人（一樓多多賣）■開發(fā)企企業(yè)不得得采取返本銷售售或變相相返本銷銷售的方方式銷售商品品房（回購）■不符合合商品房房銷售條條件的，，開發(fā)企企業(yè)不得得向買受受人收取取任何預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用（定金、、排號費(fèi)費(fèi)）■商品住住宅必須須按套銷售，不不得分割割拆零銷銷售■■禁止商品房預(yù)預(yù)購人將將購買的的未竣工的的預(yù)售商商品房再再行轉(zhuǎn)讓■■實(shí)實(shí)行實(shí)名名制購房房，推行行商品房房預(yù)售合同同網(wǎng)上即即時(shí)備案案第三節(jié)商品房銷銷售管理理八、商品品房買賣賣合同■■8.1商品房買買賣合同同的主要要內(nèi)容（（格式合合同）■■當(dāng)事事人名稱稱和姓名名、住所所■■商商品房基基本情況況■■商商品房的的銷售方方式■■商品房房價(jià)款的的確定方方式及總總價(jià)款、、付款方方式、付付款時(shí)間間■交付使用條條件及日期■裝飾、裝修修標(biāo)準(zhǔn)承諾（（精裝修、毛毛坯）■供水、供電電等配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公共共設(shè)施的交付付承諾和有關(guān)關(guān)權(quán)益、責(zé)任第三節(jié)商品房銷售管管理八、商品房買買賣合同■8.1商品房買賣合合同的主要內(nèi)內(nèi)容■公共配套建建筑的產(chǎn)權(quán)歸歸屬（車位））■面積差異的的處理方式（合同約定面面積與產(chǎn)權(quán)登登記面積）■辦理產(chǎn)權(quán)登登記有關(guān)事宜宜■■解決決爭議的辦法法■■違約約責(zé)任■■雙方約定的的其他事項(xiàng)第三節(jié)商品房銷售管管理八、商品房買買賣合同■8.2商品房合同的的計(jì)價(jià)方式■■計(jì)價(jià)價(jià)方式

按套（（單元）計(jì)價(jià)價(jià)（如別墅按按棟賣）

按套套內(nèi)建筑面積積或按建筑面面積計(jì)價(jià)■■產(chǎn)權(quán)登登記方式

按建筑面積積進(jìn)行登記（（僅有這一種種方式）【重點(diǎn)】商品房建筑面面積構(gòu)成（兩兩部分組成））其中，套內(nèi)建建筑面積=套內(nèi)使用面積積+套內(nèi)陽臺面積積+套內(nèi)墻體面積積第三節(jié)商品房銷售管管理八、商品房買買賣合同■8.3誤差的處理方方式■■衡量誤差的的指標(biāo)——面積誤差比■■誤差差的處理

合同同有約定的從從其約定

合同同未作約定的的按原則處理【重點(diǎn)難點(diǎn)】誤差的處理原原則■■面積誤差比比絕對值小于等于3%的，據(jù)實(shí)結(jié)算房房價(jià)款（多退退少補(bǔ)）第三節(jié)商品房銷售管管理八、商品房買買賣合同■8.3誤差的處理方方式■■面積誤差比比絕對值大于于3%時(shí)

買受人有權(quán)退房。退房的開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在在買受人提出退房日期期30日內(nèi)將買受人已付付房價(jià)款退還還給買受人，，同時(shí)支付已付房價(jià)價(jià)款利息

買受人不退退房的△產(chǎn)權(quán)登記面面積大于合同同約定面積時(shí)時(shí)，（補(bǔ)）√面積誤差比比在3%之內(nèi)的房價(jià)款款由買受人補(bǔ)補(bǔ)足√√超出出3%部分的房價(jià)款款由開發(fā)企業(yè)業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)權(quán)歸買受人△產(chǎn)權(quán)登記面面積小于合同同約定面積的的，（退）√面積誤差比比絕對值在3%以內(nèi)的部分房房價(jià)款由開發(fā)發(fā)企業(yè)返還買受人√絕對值超過過3%的房價(jià)款由開開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人第三節(jié)商品房銷售管管理八、商品房買買賣合同■【2008年真題】◆某房地產(chǎn)開開發(fā)商銷售給給張某一套商商品房，合同同約定建筑面面積110㎡，售價(jià)4000元/㎡，張某交付了了全部價(jià)款。。買賣雙方對對面積誤差的的處理方式未未作約定。若若該商品房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的建建筑面積為100㎡，張某選擇不不退房，則該該房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還還張某購房款款（）元。。第三節(jié)商品房銷售管管理八、商品房買買賣合同■【2007年真題】◆商品房買賣賣合同約定面面積為150平米，價(jià)格為為4000元每平米，交交付使用時(shí)，，產(chǎn)權(quán)登記面面積為155平米，買賣雙雙方未對面積積誤差的處理理方式作出約約定。根據(jù)有有關(guān)規(guī)定最后后結(jié)算的房價(jià)價(jià)款應(yīng)為（））萬元。第三節(jié)商品房銷售管管理八、商品房買買賣合同■【2006年真題】◆下列關(guān)于商商品房銷售的的表述中，正正確的是（））A.商品房買賣合合同中約定的的面積誤差不不得超過3%B.按何種面積計(jì)計(jì)價(jià)，就按何何種面積登記記發(fā)證C.按套內(nèi)建筑面面積計(jì)價(jià)的，，商品房買賣賣合同中應(yīng)當(dāng)當(dāng)注明建筑面面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣eD.商品房買賣合合同對面積誤誤差無約定的的，應(yīng)據(jù)實(shí)計(jì)計(jì)算房價(jià)款第三節(jié)商品房銷售管管理八、商品房買買賣合同■8.4中途變更規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)■■發(fā)生合合法的變更時(shí)時(shí)，開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更更確立之日起起10日內(nèi)，書面通知買受人■■買受受人有權(quán)在通通知到達(dá)之日日起15日內(nèi)做出是否退房房的書面答復(fù)復(fù)。如未作答復(fù)，視視同接受變更更以及由此引引起的房價(jià)款款的變更■開發(fā)企業(yè)未未在規(guī)定的時(shí)時(shí)限內(nèi)通知買買受人的，買買受人有權(quán)退退房，并由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任第三節(jié)商品房銷售管管理八、商品房買買賣合同■8.5保修責(zé)任（前前面章節(jié)已講講解，自己看看看）■■是指開發(fā)發(fā)企業(yè)對購買買人承擔(dān)的保保修責(zé)任■■保修期從交付付之日起計(jì)算【辨析】兩種保修責(zé)任任

■施施工合同的中中保修責(zé)任

是是施工單位向向建設(shè)單位（（開發(fā)商）承承擔(dān)責(zé)任的保保修期

從工程竣工驗(yàn)收收合格之日起計(jì)算■■購買合合同中的保修修責(zé)任

是開發(fā)發(fā)企業(yè)向購買買人承擔(dān)責(zé)任任的保修期

從從商品房交付之之日起計(jì)算第四節(jié)房屋租賃管理理一、房屋租賃賃的概念及分分類◆■概念

是指房房屋所有權(quán)人人作為出租人人將其房屋出出租給承租人人使用，由承承租人向出租人人支付租金的的行為（民事活動））■分類

按房屋所有權(quán)的的性質(zhì)分類△△公有房房屋的租賃△△私有房屋的的租賃

按房屋屋的使用用途△住宅用房的的租賃△△非住住宅用房的租租賃△△辦公用用房租賃△△生生產(chǎn)經(jīng)營用房房的租賃第四節(jié)房屋租賃管理理二、房屋租賃賃的政策◆■雙方持有的的證明

出租人人的證明△△公公有房屋租賃賃，出租人必必須持有房屋屋所有權(quán)證和和城市政府規(guī)規(guī)定的其他證明△△私有房屋租租賃，出租人人必須持有房房屋所有權(quán)證證

承租人——必須持有身份份證明■■承租人在在租賃期內(nèi)死死亡，租賃房房屋的共同居住人要要求繼承原租賃關(guān)關(guān)系的，出租人人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履履行原租賃合合同（如夫妻妻雙方）■■共有房房屋出租時(shí)，，在同等條件件下，其他共有人有優(yōu)先先承租權(quán)■租賃期限內(nèi)內(nèi)，房屋所有有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房房屋所有權(quán)的的，原租賃協(xié)協(xié)議繼續(xù)履行（即買賣不破破租賃）第四節(jié)房屋租賃管理理二、房屋租賃賃的政策◆【2006年真題】◆承租人在租租賃期內(nèi)死亡亡，租賃房屋屋的共同居住住人要求繼承承原租賃關(guān)系系的，出租人人（）。A.應(yīng)重新辦理租租賃登記備案案手續(xù)，房屋屋租賃合同方方可生效B.可以收回房屋屋出租給其他他人C.可以要求增加加租金D.應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行行原租賃合同同【2007年真題】◆房屋租賃期期限內(nèi)，未經(jīng)經(jīng)承租人書面面同意，出租租人不得轉(zhuǎn)讓讓房屋所有權(quán)權(quán)。（）第四節(jié)房屋租賃管理理三、房屋租賃賃的條件◆■不得出租的的情形

未依法法取得《房屋所有權(quán)證證》的

司法機(jī)關(guān)和和行政機(jī)關(guān)依依法裁定、決決定查封或以以其他形式限限制房地產(chǎn)權(quán)利的

共有房屋未未取得共有人人同意的

權(quán)屬有爭議議的

屬于違章章建筑的

不符合安全全標(biāo)準(zhǔn)的

抵押未經(jīng)抵抵押權(quán)人同意意的

不符合公安安、環(huán)保、衛(wèi)衛(wèi)生等主管部部門有關(guān)規(guī)定定的第四節(jié)房屋租賃管理理四、房屋租賃賃合同◆4.1租賃合同的一一般內(nèi)容■■當(dāng)事人人姓名或者名名稱及住所■■房屋屋的坐落、面面積、裝修及及設(shè)施狀況■租賃用途■■租賃賃期限■■租金及交交付方式■■房屋修修繕責(zé)任■轉(zhuǎn)租的約定定

■變變更和解除合合同的條件■■違約約責(zé)任■■當(dāng)事人約約定的其他條條款第四節(jié)房屋租賃管理理四、房屋租賃賃合同◆4.2租賃合同必備備條款說明（（四項(xiàng)）■■租賃期期限

租賃期限限不得超過20年，超過20年的部分無效

租賃期滿滿當(dāng)事人可以以續(xù)訂租賃合合同，但約定定的租賃期限限自續(xù)訂之日起不得超過20年■租賃用途

應(yīng)應(yīng)按合同約定定的用途使用，確需變動的的，應(yīng)當(dāng)征得得出租人同意，并重新新簽訂租賃合合同

承租人與與第三人互換換房屋時(shí)，應(yīng)事先征得出出租人同意，原租賃合同終止止，新的承租租人應(yīng)與出租租人另行簽訂訂租賃合同第四節(jié)房屋租賃管理理四、房屋租賃賃合同◆4.2租賃合同必備備條款說明（（四項(xiàng)）■■租金及及交付方式■■房屋屋的修繕責(zé)任任

出租住宅用用房，自然損壞一般由出租人人負(fù)責(zé)修復(fù)

經(jīng)經(jīng)營用房，修修繕責(zé)任由雙雙方當(dāng)事人約約定

房屋修繕繕人確實(shí)無力力修繕的，可可與另一方合合修，費(fèi)用可可以折抵租金或由由出租人分期期償還第四節(jié)房屋租賃管理理四、房屋租賃賃合同◆4.3租賃合同的終終止■■自然終止

租租賃合同到期期，續(xù)租的應(yīng)應(yīng)提前三個(gè)月提出

符合法律規(guī)規(guī)定或合同約約定可以解除除合同條款的的

因不可抗力致使合同不能能繼續(xù)履行的的

■人人為終止

無效效合同的終止止

租賃雙方的的原因終止△△將承租的房房屋擅自轉(zhuǎn)租租的（經(jīng)同意意可轉(zhuǎn)租）△△將承租的房房屋擅自轉(zhuǎn)讓讓、轉(zhuǎn)借他人人或私自調(diào)換換使用的第四節(jié)房屋租賃管理理四、房屋租賃賃合同◆4.3租賃合同的終終止■■人為終止

租租賃雙方的原原因終止△△將將承租的房屋屋擅自拆改結(jié)結(jié)構(gòu)或改變承租房屋屋使用用途的△無正當(dāng)理由由、拖欠房租租6個(gè)月以上的△△公有住宅宅用房無正當(dāng)當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的△承租人利用用承租的房屋屋從事非法活活動的△△故意意損壞房屋的的△△其它第四節(jié)房屋租賃管理理五、房屋租賃賃登記備案◆◆■概念

租賃雙雙方當(dāng)事人簽簽訂的書面租租賃合同，必必須向房產(chǎn)管管理部門登記備案■時(shí)間

租賃合合同簽訂后30日內(nèi)■申請應(yīng)提交交的文件

書面面租賃合同

房房屋所有權(quán)證證書

當(dāng)事人合合法身份證件件

其他第四節(jié)房屋租賃管理理五、房屋租賃賃登記備案◆◆■備案審查的的主要內(nèi)容（（自己看）

合合同主體是否否合格

租賃客體是是否允許出租租

合同的內(nèi)容容是否齊全、、完備

租賃行行為是否符合合國家及房屋屋所在地政府府規(guī)定的租賃賃政策

是否按按有關(guān)部門規(guī)規(guī)定繳納了稅稅費(fèi)第四節(jié)房屋租賃管理理六、房屋租金金◆■理論

成本租金：：由折舊費(fèi)、、維修費(fèi)、管管理費(fèi)、融資資利息和稅金金五項(xiàng)組成

商品品租金：由成成本租金再加加上保險(xiǎn)費(fèi)、、地租和利潤潤一共八項(xiàng)組成

市場租租金：在商品品租金的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根據(jù)供供求關(guān)系形成成■具體

未售公公房租金：由由政府制定，，帶有福利性

其他經(jīng)營和和私有房屋租租金：由租賃賃雙方協(xié)商議議定（市場行為））

以營利為目目的劃撥方式式取得土地的的房屋租金：：應(yīng)將租金中中所含土地收益上繳繳國家第四節(jié)房屋租賃管理理七、房屋轉(zhuǎn)租租◆■經(jīng)出租人同同意，承租人人可以轉(zhuǎn)租房房屋，從中獲獲利■房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)應(yīng)訂立轉(zhuǎn)租合合同，也應(yīng)備案■轉(zhuǎn)租合同的的終止日期不得超過原租租賃合同的終終止日期■轉(zhuǎn)租人是轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租合同的出出租人，是原原租賃合同的的承租人第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管管理一、房地產(chǎn)抵抵押的概念■■■概念

房地產(chǎn)產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移移占有的方式式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行行擔(dān)保的行為為。債務(wù)人不履行到期債債務(wù)或者發(fā)生生當(dāng)事人約定的的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)權(quán)的情形時(shí)，，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)谖骞?jié)房地產(chǎn)抵押管管理一、房地產(chǎn)抵抵押的概念■■兩個(gè)合同：債債權(quán)人和債務(wù)務(wù)人的債權(quán)債債務(wù)合同；如貸款合同抵押人和抵押押權(quán)人的抵押押合同。■特點(diǎn)

不轉(zhuǎn)移移占有

抵押人人——可以是債務(wù)人人本人，也可可以是第三人人

抵押權(quán)人——和債權(quán)人是同一人■類型（兩大大類）

預(yù)購商商品房貸款抵抵押（按揭抵押））

在建工程抵抵押（開發(fā)貸款））第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管管理二、房地產(chǎn)作作為抵押物的的條件■2.1《城市房地產(chǎn)管管理法》規(guī)定的抵押條條件■■依依法取得的房房屋所有權(quán)連連同該房屋占占用范圍內(nèi)的的土地使用權(quán)權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押的

無論論土地使用權(quán)權(quán)是出讓還是是劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬合法，即可作為統(tǒng)一體同同時(shí)設(shè)定抵押押■■以單純純的土地使用用權(quán)抵押的

土地必必須以出讓方方式取得第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管管理二、房地產(chǎn)作作為抵押物的的條件■2.2《物權(quán)法》規(guī)定可以抵押押和不得抵押押的財(cái)產(chǎn)■■可以抵抵押的財(cái)產(chǎn)（（與房地產(chǎn)有有關(guān)的項(xiàng)目））

建筑物和其其他土地附著著物

建設(shè)用地地使用權(quán)

以招標(biāo)、拍拍賣、公開協(xié)協(xié)商等方式取取得的荒地等等土地承包經(jīng)經(jīng)營權(quán)

正在在建造造的建建筑物物第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理二、房房地產(chǎn)產(chǎn)作為為抵押押物的的條件件■2.2物權(quán)法法規(guī)定定可以以抵押押和不不得抵抵押的的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)■■不得得抵押押的財(cái)財(cái)產(chǎn)（（與房房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)關(guān)的項(xiàng)項(xiàng)目））

土土地所所有權(quán)權(quán)

耕耕地、、宅基基地、、自留留地、、自留留山等等集體所所有的的土地地使用用權(quán)，但法法律規(guī)定定可以以抵押押的除除外（（集體體荒山山土地地承包包經(jīng)營營權(quán)））

學(xué)學(xué)校、、幼兒兒園、、醫(yī)院院等以以公益益為目目的的的事業(yè)業(yè)單位位、社社會團(tuán)團(tuán)體的的設(shè)施施

所所有權(quán)權(quán)、使使用權(quán)權(quán)不明明或者者有爭爭議的的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)

依依法被被查封封、扣扣押、、監(jiān)管管的財(cái)財(cái)產(chǎn)

其它它第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理二、房房地產(chǎn)產(chǎn)作為為抵押押物的的條件件■2.3《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理辦法法》規(guī)定的的不得得抵押押的房房地產(chǎn)產(chǎn)■■權(quán)屬屬有爭爭議的的房地地產(chǎn)■■用用地教教育、、醫(yī)療療、市市政等等公共共福利利事業(yè)業(yè)的房房地產(chǎn)產(chǎn)■列入入文物物保護(hù)護(hù)的建建筑物物和有有重要要紀(jì)念念意義義的建建筑物物■被依依法查查封、、扣押押、監(jiān)監(jiān)管或或者以以其他他形式式限制制的房房地產(chǎn)產(chǎn)■■依法法不得得抵押押的其其他房房地產(chǎn)產(chǎn)【2008年真題題】◆下列列房地地產(chǎn)中中，不不得抵抵押的的有（（））。A.集體所所有的的土地地使用用權(quán)B.村辦企企業(yè)廠廠房C.列入城城市房房屋搬搬遷范范圍的的房屋屋D.宅基地地E.已經(jīng)設(shè)設(shè)定抵抵押權(quán)權(quán)的房房地產(chǎn)產(chǎn)【2006年真題題】◆下列列房地地產(chǎn)中中，不不得設(shè)設(shè)定抵抵押的的有（（））。A.共有房房屋B.未解決決權(quán)屬屬爭議議的房房屋C.己出租租的房房屋D.被執(zhí)法法機(jī)關(guān)關(guān)查封封的房房屋E.經(jīng)濟(jì)適適用住住房第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理三、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押的一一般規(guī)規(guī)定■■■可合并抵押，，還可可以再抵押押■房隨隨地走走，地地隨房房走。。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、、村企企業(yè)的的建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)不不得單單獨(dú)抵抵押■享受受國家家優(yōu)惠惠政策策購買買的房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押，其其抵押押額以以權(quán)利利人可可以處處分和和收益的的份額額為限限（房改改，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)，不不具有有完全全產(chǎn)權(quán)權(quán)）■抵押押國有有企業(yè)業(yè)事業(yè)業(yè)單位位房地地產(chǎn)，，應(yīng)符符合國國有資資產(chǎn)管管理有有關(guān)規(guī)規(guī)定（國資資委））■以集集體所所有制制企業(yè)業(yè)的房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押的，，必須須經(jīng)集集體所所有制制企業(yè)業(yè)職工大大會通過，并報(bào)報(bào)上級級主管管機(jī)關(guān)關(guān)備案案■■中外外合資資企業(yè)業(yè)、合合作經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)和和外資資企業(yè)業(yè)的房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押的，，必須須經(jīng)董事會通通過（（不是是股東東大會會），，但企業(yè)業(yè)章程程另有有約定定的除除外十七條條第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理三、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押的一一般規(guī)規(guī)定■■■以股股份有有限公公司、、有限限責(zé)任任公司司的房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押，必必須經(jīng)經(jīng)董事會會或股東大大會通過，，但企企業(yè)章章程另另有約約定的的除外外■有經(jīng)經(jīng)營期期限的的企業(yè)業(yè)抵押押房地地產(chǎn)，，所擔(dān)擔(dān)保債債務(wù)的的履行期期限不不得超超過企企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營期期限■以具具有土土地使使用年年限的的房地地產(chǎn)抵抵押的的，所所擔(dān)保保債務(wù)務(wù)的履行期期限不不得超過土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同規(guī)定定的使使用年年限減減去已已經(jīng)使使用年年限后后的剩剩余年限限■以共共有房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押的，，抵押押人應(yīng)應(yīng)當(dāng)事事先征征得其其他共共有人人的書面同同意■預(yù)購購商品品房貸貸款抵抵押的的，商商品房房開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目必須須符合合房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓條條件并取得得商品房房預(yù)售售許可可證■訂立立抵押押合同同前抵抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)已出出租的的，原原租賃賃關(guān)系系不受受該抵抵押權(quán)權(quán)的影響（抵押押不破破租賃賃）（（出租租在前前，抵抵押在在后））第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理三、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押的一一般規(guī)規(guī)定■■■企業(yè)業(yè)事業(yè)業(yè)單位位法人人分立或或合并并后，原原抵押押合同同繼續(xù)續(xù)有效效。抵抵押人人死亡、依依法被被宣告告死亡亡或者者被宣宣告失失蹤時(shí)時(shí)，其其房地產(chǎn)產(chǎn)合法法繼承承人或或者代管人人應(yīng)當(dāng)繼繼續(xù)履履行原原抵押押合同同■■訂立立抵押押合同同時(shí)，，不得得在合合同中中約定定在債債務(wù)履履行期期屆滿滿抵押押權(quán)尚尚未受清償償時(shí)，，抵押物物的所所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移為抵抵押權(quán)權(quán)人所有的的內(nèi)容容■■抵押押當(dāng)事事人約約定對對抵押押房地地產(chǎn)保保險(xiǎn)的的，由由抵押人人投保保，保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)由由抵押人負(fù)負(fù)責(zé)，，保險(xiǎn)險(xiǎn)單應(yīng)應(yīng)移送送抵押押權(quán)人人保管管。在抵抵押期期間，，抵押押權(quán)人人為保險(xiǎn)賠賠償?shù)牡牡谝皇苁芤嫒巳恕鰧W(xué)校校、幼幼兒園園、醫(yī)醫(yī)院等等以公公益為為目的的的事事業(yè)單單位和和社會會團(tuán)體體，可可以其社會公公益設(shè)設(shè)施以以外的房地地產(chǎn)為為自身身債務(wù)務(wù)設(shè)定定抵押押（如如校辦辦企業(yè)業(yè)）第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理三、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押的一一般規(guī)規(guī)定■■■抵押押權(quán)設(shè)設(shè)立后后抵押押房屋屋的出出租，，該租租賃關(guān)關(guān)系不得對對抗已已登記記的抵押權(quán)權(quán)（抵抵押在在前，，出租租在后后）

如抵抵押人人未書書面告告知承承租人人該房房屋已已抵押押，抵抵押人人對出出租抵抵押物造造成承承租人人的損損失承承擔(dān)賠賠償責(zé)責(zé)任

如抵抵押人人已書書面告告知承承租人人該房房屋已已抵押押，則則由承承租人人自行行承擔(dān)損損失【2007年真題題】◆以預(yù)預(yù)售商商品房房抵押押的，，該開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目必必須取取得商商品房房預(yù)售售許可可證。。（））第五五節(jié)節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押管管理理四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押合合同同■■■概概念念

是是抵抵押押人人與與抵抵押押權(quán)權(quán)人人為為了了保保證證債債權(quán)權(quán)債債務(wù)務(wù)的的履履行行，，明明確確雙雙方方權(quán)權(quán)利利與與義務(wù)的的協(xié)議議

是是債權(quán)權(quán)債務(wù)務(wù)合同同的從從合同同，如如債權(quán)權(quán)債務(wù)務(wù)合同同無效效，則則抵押押合同同無效效■■抵押押合同同的一一般內(nèi)內(nèi)容（（11條）■■抵抵押合合同的的相關(guān)關(guān)規(guī)定定

如如有保保險(xiǎn)，，則需需在保保險(xiǎn)合合同中中將抵押權(quán)權(quán)人作作為保保險(xiǎn)賠賠償金金的優(yōu)優(yōu)先受受償人

在債債務(wù)履履行屆屆滿前前，雙雙方不得約約定債務(wù)人人不履履行到到期債債務(wù)時(shí)時(shí)抵押房房地產(chǎn)歸歸債權(quán)權(quán)人所所有（（變相相轉(zhuǎn)讓讓）第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理五、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押估價(jià)價(jià)■■商業(yè)業(yè)銀行行發(fā)放放房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款時(shí)時(shí)，可可以與與抵押押人協(xié)協(xié)商確確定房房地產(chǎn)產(chǎn)的抵押價(jià)價(jià)值，，也可可以委委托房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)評估估價(jià)值值■■如委委托評評估，，一般般由商業(yè)銀銀行委委托，也可可以約約定由由任一一方委委托■房地地產(chǎn)抵抵押價(jià)價(jià)值，，為抵抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)在估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)假假定未未設(shè)立法法定優(yōu)優(yōu)先受受償權(quán)利利下的的市場場價(jià)值值，減去去房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)師知知悉的的法定定優(yōu)先先受償償款第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理五、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押估價(jià)價(jià)■■法定定優(yōu)先先受償償款一一般是是指在在抵押押的房房地產(chǎn)產(chǎn)上債債權(quán)人人依法法擁有有的優(yōu)優(yōu)先受償款款，主主要包包括發(fā)發(fā)包人人拖欠承承包人人的建建筑工工程價(jià)價(jià)款，，已抵抵押擔(dān)擔(dān)保的債權(quán)權(quán)數(shù)額額及其他他法定定優(yōu)先先受償償款■房地地產(chǎn)抵抵押報(bào)報(bào)告應(yīng)用有有效期期從估價(jià)價(jià)報(bào)告出出具之之日起計(jì)，，不得得超過一一年，市場價(jià)價(jià)格變變化較較大時(shí)時(shí)，可可縮短短第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理五、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押估價(jià)價(jià)■【2009年真題題】◆在房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押估價(jià)價(jià)中，，應(yīng)扣扣除的的法定定優(yōu)先先受償償款不不包括括（））。。A.拖欠的的建筑筑工程程材料料費(fèi)B.拖欠的的建筑筑工人人工資資C.抵押擔(dān)擔(dān)保債債權(quán)D.出租房房屋租租金【2007年真題題】◆房地地產(chǎn)估估價(jià)師師應(yīng)當(dāng)當(dāng)知悉悉的法法定優(yōu)優(yōu)先受受償款款包括括發(fā)包包人拖拖欠承承包人人的建建筑工工程價(jià)價(jià)款、、已抵抵押擔(dān)擔(dān)保的的債權(quán)權(quán)數(shù)額額等。。（））第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理六、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押登記記■■規(guī)定定

抵抵押權(quán)權(quán)自登記記時(shí)設(shè)設(shè)立，而非非抵押押合同同簽訂訂時(shí)，，《他項(xiàng)權(quán)權(quán)利證證書》

當(dāng)事事人應(yīng)應(yīng)在抵抵押合合同簽簽訂后后30日內(nèi)辦辦理登登記■抵押押登記記部門門

房房地合合一－－房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門

地上上無定著著物的的出讓讓土地使使用權(quán)權(quán)抵押押－土地管管理部部門■辦理理抵押押登記記所需需的文文件

抵押押當(dāng)事事人的的身份份證明明或法法人資資格證證明

抵押押登記記申請請書

抵押押合同同

權(quán)權(quán)屬證證明第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理六、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押登記記■■辦理理抵押押登記記所需需的文文件

可以以證明明抵押押人有有權(quán)設(shè)設(shè)定抵抵押權(quán)權(quán)的文文件與與證明明材料料

可可以證證明抵抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值的資資料△抵押押當(dāng)事事人認(rèn)認(rèn)定的的抵押押價(jià)值值書面面協(xié)議議△△房地地產(chǎn)估估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)出出具的的估價(jià)價(jià)報(bào)告告

登記記機(jī)關(guān)關(guān)認(rèn)為為必要要的其其他文文件■■登登記機(jī)機(jī)關(guān)審審查的的主要要內(nèi)容容

抵抵押物物是否否符合合準(zhǔn)許許抵押的的條件件

抵押押物是否已已經(jīng)抵抵押

抵押押人提提供的的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利證明明文件件與權(quán)權(quán)屬檔檔案記記錄內(nèi)內(nèi)容是是否相相符第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理六、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押登記記■【2006年真題題】◆設(shè)定定房地地產(chǎn)抵抵押辦辦理房房屋他他項(xiàng)權(quán)權(quán)利登登記后后，該該房屋屋的《房屋所所有權(quán)權(quán)證》應(yīng)由（（））收執(zhí)執(zhí)。A.抵押人人B.抵押權(quán)權(quán)人C.房屋權(quán)權(quán)屬登登記機(jī)機(jī)關(guān)D.公證機(jī)機(jī)關(guān)第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理七、住住房抵抵押貸貸款證證券化化涉及及的抵抵押權(quán)權(quán)變更更登記記◆■概念念住住房抵抵押證證券化化是指指由銀銀行業(yè)業(yè)金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)作為為發(fā)起機(jī)機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住住房抵抵押貸貸款資資產(chǎn)信托給給受托機(jī)機(jī)構(gòu)，由受受托機(jī)機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)產(chǎn)支持持證券券的形形式向投資資機(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)行行受益證證券，以該該財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所產(chǎn)產(chǎn)生的的現(xiàn)金支支付資資產(chǎn)支支持證證券收收益的結(jié)構(gòu)構(gòu)性融融資活活動。。債權(quán)的的轉(zhuǎn)讓讓，即即銀行行將自自己的的擁有有的抵抵押權(quán)權(quán)以證證券的的形式式轉(zhuǎn)讓讓第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理七、住住房抵抵押貸貸款證證券化化涉及及的抵抵押權(quán)權(quán)變更更登記記◆■規(guī)定定

抵抵押權(quán)權(quán)不得得與債債權(quán)分分離而而單獨(dú)獨(dú)轉(zhuǎn)讓讓或作作為其其他債債權(quán)的的擔(dān)保保。債債權(quán)轉(zhuǎn)讓的的，擔(dān)擔(dān)保該該債權(quán)權(quán)的抵抵押權(quán)權(quán)一并并轉(zhuǎn)讓讓。

證券券化時(shí)時(shí)，必必須辦辦理抵抵押權(quán)權(quán)變更登登記，，批量辦辦理時(shí)時(shí)，只只對抵押權(quán)權(quán)人做變更更，其其他登登記事事項(xiàng)不不作變變更（（銀行行業(yè)金金融機(jī)機(jī)構(gòu)，，受受托機(jī)機(jī)構(gòu)））第五節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理八、最最高額額抵押押權(quán)■■■概念念

是是為將來發(fā)生的的債權(quán)權(quán)提供供擔(dān)保保，是是對一定期期間內(nèi)內(nèi)連續(xù)續(xù)發(fā)生生的債權(quán)權(quán)做擔(dān)保保，最高債債權(quán)額額是確定定的，，但實(shí)際發(fā)發(fā)生額額不確定定，是為擔(dān)擔(dān)保將來債債權(quán)的的履行行雙方方協(xié)議議確定定的擔(dān)擔(dān)保的的最高高數(shù)額額。（授信信額度度內(nèi)優(yōu)先受償））■最高額抵抵押權(quán)設(shè)立立前已經(jīng)存存在的債權(quán)權(quán)的處理

當(dāng)事人同意意的，可以以轉(zhuǎn)入最高額抵押押擔(dān)保的債債權(quán)范圍

部分債權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵抵押權(quán)不得得轉(zhuǎn)讓，有有約定的除除外

抵押押權(quán)人與抵抵押人可以以通過協(xié)議議變更債權(quán)確確定的期間間、債權(quán)范范圍以及最高債債權(quán)額，但變更的內(nèi)容容不得對其它它抵押權(quán)人人產(chǎn)生不利利影響第五節(jié)房地產(chǎn)抵押押管理八、最高額額抵押權(quán)■■■有下列情情況之一，，抵押權(quán)人人的債權(quán)確確定（重點(diǎn)點(diǎn)）

約定定的債權(quán)確確定期間屆屆滿

沒有有約定債權(quán)權(quán)確定期間間或者約定定不明確，，抵押權(quán)人人或者抵押押人自最高額抵押押權(quán)設(shè)立之之日起滿二年后請求確定債債權(quán)

新的的債權(quán)不可可能發(fā)生

抵押財(cái)產(chǎn)產(chǎn)被查封、、扣押

債債務(wù)人、抵抵押人被宣宣告破產(chǎn)或或者被撤銷銷

其它第五節(jié)房地產(chǎn)抵押押管理八、最高額額抵押權(quán)■■【2008年真題】◆甲銀行以以1億元授信額額度與乙公公司設(shè)定了了最高額抵抵押權(quán)，一一年內(nèi)先后后借給乙公公司3000萬元和5000萬元。債務(wù)務(wù)履行期滿滿后，若乙乙公司未履履行債務(wù)，，則甲銀行行辦理該最最高額抵押押權(quán)確定登登記的債權(quán)權(quán)額是（））億元。。第五節(jié)房地產(chǎn)抵押押管理八、最高額額抵押權(quán)■■【2008年真題】◆最高額抵抵押權(quán)設(shè)立立前已經(jīng)存存在的債權(quán)權(quán)，經(jīng)當(dāng)事事人同意，，可轉(zhuǎn)入最最高額抵押押擔(dān)保的債債權(quán)范圍（（）【2007年真題】◆某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司將其擁有有的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押給銀銀行，以擔(dān)擔(dān)保未來3年連續(xù)獲得得總額1.2億元人民幣幣的貸款額額度，下列列表述中正正確的有（（）。A.該抵押屬一一般房地產(chǎn)產(chǎn)抵押B.該抵押是最最高額抵押押C.若銀行實(shí)際際發(fā)放了1.5億元貸款，，其優(yōu)先受受償價(jià)款為為1.5億元D.若銀行實(shí)際際發(fā)放了1.5億元貸款，，其優(yōu)先受受償價(jià)款力力1.2億元E.該抵押可以以不經(jīng)登記記即產(chǎn)生合合同效第五節(jié)房地產(chǎn)抵押押管理九、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的效效力■■抵押物的的權(quán)屬

抵抵押人設(shè)定定抵押后，，房地產(chǎn)的所所有權(quán)仍然然屬于抵押押人，抵押人仍仍可對抵押物行使使占有、使使用、收益益、處分的的權(quán)利，但但其所有權(quán)受受到限制■抵押物的的轉(zhuǎn)讓

抵抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同同意轉(zhuǎn)讓抵押房房地產(chǎn)的，，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得的的價(jià)款提前清償債務(wù)務(wù)或者提存存，轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)款超過債債權(quán)數(shù)額部部份歸抵押押人所有，，不足由債務(wù)人人清償?shù)谖骞?jié)房地產(chǎn)抵押押管理九、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的效效力■■抵押物價(jià)價(jià)值減少時(shí)時(shí)的處理

如抵押人人的行為足足以使抵押押物價(jià)值減減少的，抵抵押權(quán)人有有權(quán)要求抵抵押人停止其行為為

抵押物物價(jià)值減少少時(shí)，抵押權(quán)人有有權(quán)要求抵抵押人恢復(fù)復(fù)抵押房地地產(chǎn)價(jià)值，或者提供與與減少的價(jià)價(jià)值相當(dāng)?shù)牡膿?dān)保，否否則抵押權(quán)權(quán)人有權(quán)要要求債務(wù)人人提前清償債務(wù)務(wù)第五節(jié)房地產(chǎn)抵押押管理十、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)的的實(shí)現(xiàn)■10.1抵押權(quán)的實(shí)實(shí)現(xiàn)（先協(xié)商，，后訴訟））■雙方有協(xié)協(xié)議的（先協(xié)商））

可以按協(xié)協(xié)議以抵押押房地產(chǎn)折折價(jià)或者以以拍賣、變變賣地產(chǎn)的的價(jià)款優(yōu)先先受償

協(xié)議議損害其它它人利益的的，可在一年內(nèi)行使使撤銷權(quán)■雙方未達(dá)達(dá)成協(xié)議的的（后訴訟））

抵押權(quán)人人可以請求求法院拍賣、變賣賣房地產(chǎn)第五節(jié)房地產(chǎn)抵押押管理十、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)的的實(shí)現(xiàn)■【2008年真題】◆《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)實(shí)現(xiàn)的方式式有（））。A.抵押權(quán)人可可以與抵押押人協(xié)議以以拍賣、變變賣抵押房房地產(chǎn)所得得的價(jià)款優(yōu)優(yōu)先受償B.抵押權(quán)人直直接向人民民法院提起起訴訟C.抵押權(quán)人與與抵押人未未就抵押權(quán)權(quán)實(shí)現(xiàn)方式式達(dá)成協(xié)議議的，抵押押權(quán)人可以以請求人民法院拍賣賣抵押房地地產(chǎn)D.按合同約定定將抵押房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移移給抵押權(quán)權(quán)人E.抵押權(quán)人與與抵押人未未就抵押權(quán)權(quán)實(shí)現(xiàn)方式式達(dá)成協(xié)議議的，抵押押權(quán)人可以以請求人民法院變賣賣抵押房地地產(chǎn)第五節(jié)房地產(chǎn)抵押押管理十、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)的的實(shí)現(xiàn)■10.2同一房地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)個(gè)以上的抵抵押權(quán)時(shí)，，清償順序序如下■■抵押押權(quán)已登記記的，按照照登記的先后后順序清償■■順序相相同時(shí)，按按照債權(quán)比例清償■■已登記的先先于未登記記的受償（登登記的重要要性）■■均未登記的的，按照債債權(quán)比例清償?shù)谖骞?jié)房地產(chǎn)抵押押管理十、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)的的實(shí)現(xiàn)■10.3對抵押物拍拍賣■■拍賣保留價(jià)價(jià)由人民法院院確定■有評估的的，評估價(jià)價(jià)即為第一一次拍賣的的保留價(jià)■■無無評估的，，參照市價(jià)價(jià)確定，并并應(yīng)當(dāng)征詢詢當(dāng)事人的的意見■■抵押押物變現(xiàn)后后的價(jià)款超超過債權(quán)數(shù)數(shù)額部分歸歸抵押人所所有，不足足部分由債務(wù)人清償償【2007年真題】◆人民法院院依法拍賣賣抵押房地地產(chǎn)時(shí)，拍拍賣保留價(jià)價(jià)應(yīng)由（））確定。。A.房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)B.人民法院C.抵押權(quán)人D.人民法院和和房地產(chǎn)估估價(jià)機(jī)構(gòu)共共同第五節(jié)房地產(chǎn)抵押押管理十、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)的的實(shí)現(xiàn)■10.3對抵押物拍拍賣拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)過評估的的，評估價(jià)價(jià)即為第一一次拍賣的的保留價(jià)；；未作評估估的，保留留價(jià)由人民民法院參照照市價(jià)確定定，并應(yīng)當(dāng)當(dāng)征詢有關(guān)關(guān)當(dāng)事人的的意見。《最高人民法法院關(guān)于人人民法院委委托評估、、拍賣和變變賣工作的的若干規(guī)定定》自2009年11月20日起施行人民法院確確定的保留留價(jià)，第一一次拍賣時(shí)時(shí)，不得低低于評估價(jià)價(jià)或者市價(jià)價(jià)的百分之之八十；如如果出現(xiàn)流流拍，再行行拍賣時(shí)，，可以酌情情降低保留留價(jià)，但每每次降低的的數(shù)額不得得超過前次次保留價(jià)的的百分之二二十?！蹲罡呷嗣穹ǚㄔ宏P(guān)于人人民法院民民事執(zhí)行中中拍賣、變變賣財(cái)產(chǎn)的的規(guī)定》自2005年1月1日起實(shí)施。。第五節(jié)房地產(chǎn)抵押押管理十、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)的的實(shí)現(xiàn)■10.4其它■■以劃撥方式式取得土地使使用權(quán)的房房地產(chǎn)設(shè)定定抵押權(quán)時(shí)時(shí)的處理

應(yīng)當(dāng)從拍拍賣所得的的價(jià)款中繳繳納相當(dāng)于于應(yīng)繳納的土地地使用權(quán)出出讓金的款額后，，抵押權(quán)人人方可優(yōu)先先受償■■抵押押合同簽訂訂后地上新新增房屋的的處理

新增房屋不不屬于抵押押財(cái)產(chǎn)，但可以與與抵押物同同時(shí)處理，，對拍賣新增房屋所得得，抵押權(quán)權(quán)人無權(quán)優(yōu)優(yōu)先受償■土地承包包經(jīng)營權(quán)、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村村企業(yè)的廠廠房等建筑筑物占用范范圍的建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)抵抵押的規(guī)定定

實(shí)現(xiàn)抵抵押權(quán)后，，未經(jīng)法定程程序不得改改變土地所所有權(quán)的性性質(zhì)和土地地用途第五節(jié)房地產(chǎn)抵押押管理十、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)的的實(shí)現(xiàn)■10.4其它■■抵押物滅滅失的處理理

抵押權(quán)權(quán)因抵押物物滅失而消消滅，因滅失所得得賠償金，，應(yīng)作為抵抵押財(cái)產(chǎn)■抵押權(quán)實(shí)實(shí)現(xiàn)的時(shí)限限

應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期期內(nèi)行使抵抵押權(quán)（一般是2年內(nèi)行使））■寬限期

法院對抵抵押被執(zhí)行人及及其所撫養(yǎng)養(yǎng)的家屬居住的房屋，在在裁定后應(yīng)應(yīng)給予六個(gè)月的寬限期（不能立即即處理）■強(qiáng)制執(zhí)行行

六個(gè)月寬限限期滿后，方可以強(qiáng)強(qiáng)制執(zhí)行

被執(zhí)行人人屬于低保對象且無法自行行解決居住住問題的，，法院不應(yīng)應(yīng)強(qiáng)制遷出第五節(jié)房地產(chǎn)抵押押管理十、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)的的實(shí)現(xiàn)■10.4其它■■強(qiáng)制遷遷出后被執(zhí)執(zhí)行人居住住問題的解解決（強(qiáng)制遷出出應(yīng)人性化化）

可以由申申請執(zhí)行人人為為被執(zhí)執(zhí)行人及其其所撫養(yǎng)的的家屬提供供臨時(shí)住房

其房屋品品質(zhì)、地段段等可以不不同地被執(zhí)執(zhí)行人的原原住房，面積按人均廉租住房面面積標(biāo)準(zhǔn)確確定

提供臨時(shí)時(shí)住房應(yīng)當(dāng)當(dāng)收取租金

租金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)雙方協(xié)商商

協(xié)商不不成的由法法院參照當(dāng)當(dāng)?shù)赝惙课葑庾饨饦?biāo)準(zhǔn)確定，也可可參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市市場平均租金金標(biāo)準(zhǔn)確定

已經(jīng)產(chǎn)生的的租金，可以以從房屋拍賣賣價(jià)中優(yōu)先扣扣除第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管管理十、房地產(chǎn)抵抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)■1.該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的的房地產(chǎn)抵押押價(jià)值為（））萬元。A.0B.6000C.6475D.80002.人民法院對抵抵押物拍賣，，拍賣保留價(jià)價(jià)由（）參參照評估確定定。A.人民法院B.估價(jià)機(jī)構(gòu)C.拍賣師D.開發(fā)商【2009年真題】綜合分析題2005年，甲房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司（（以下簡稱甲甲公司）依法法取得一宗城城鎮(zhèn)商住綜合合用地，面積積35畝，出讓價(jià)185萬元/畝，土地使用用權(quán)年限為該該類用地的法法定最高年限限，出讓年限限從2005年2月起計(jì)。甲公公司用該宗地地上的在建工工程進(jìn)行抵押押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，，在建工程的的市場價(jià)值為為8000萬元，其中在在建工程拖欠欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院院查封其土地地及地上建筑筑物拍賣抵債債，并委托某某房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)評估其其市場價(jià)值為為6800萬元。第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管管理十、房地產(chǎn)抵抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)■3.首次拍賣流拍拍，再次拍賣賣，拍賣保留留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低低于（）萬萬元。A.4352B.4800C.5120D.54404.如果拍賣最終終應(yīng)價(jià)為6500萬元，則該應(yīng)應(yīng)價(jià)為（））。A.無效應(yīng)價(jià)B.有效應(yīng)價(jià)C.可以成