房地產(chǎn)培訓(xùn)有效管理下的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新講義

有效管理下的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新

——管理篇主講：周柏生總目錄房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇與定義123456房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與相應(yīng)設(shè)計管理模式建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計管理效率指標(biāo)設(shè)計管理通病與案例分析專業(yè)團隊建設(shè)與能力提升一：房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇與定義涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從項目初判的跟蹤,到項目決策中的概念草案研究，從概念設(shè)計到施工圖設(shè)計，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持等。契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經(jīng)營目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設(shè)計內(nèi)容的管理。房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計管理的定義狹義的產(chǎn)品指生產(chǎn)著通過生產(chǎn)勞動而生產(chǎn)出來的用于滿足消費者需要的有形實體廣義的產(chǎn)品不僅指基本的產(chǎn)品實體這一物質(zhì)屬性,還包括產(chǎn)品的價格、包裝、服務(wù)、交貨期、品牌、商標(biāo)、企業(yè)信譽、廣告宣傳等一系列有形或無形的特質(zhì)產(chǎn)品的定義一：房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇與定義涉及產(chǎn)品的種類、品牌、以及開發(fā)運營模式契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經(jīng)營目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設(shè)計內(nèi)容的管理。產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)保證、進度控制、成本控制設(shè)計管理三大目標(biāo)二：房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與設(shè)計管理模式1.1企業(yè)管控模式的分類1.2設(shè)計管理模式的分類1.3企業(yè)管理模式與設(shè)計管理模式的優(yōu)化組合之思考1.4設(shè)計管理資源配置基準(zhǔn)二.1.1企業(yè)管控模式的分類財務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運營型)管控模式財務(wù)型管控(投行)以財務(wù)指標(biāo)進行管理和考核,總部無業(yè)務(wù)管理部門投資回報通過投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化來追尋公司價值最大化總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)財務(wù)控制法律企業(yè)并購總部的核心職能戰(zhàn)略型管控以戰(zhàn)略規(guī)劃進行管理和考核公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)戰(zhàn)略協(xié)同效率的培養(yǎng)總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)財務(wù)控制戰(zhàn)略規(guī)劃與控制人力資源技術(shù)管理戰(zhàn)略與平臺建設(shè)總部的核心職能操作型管控(運營型)通過總部業(yè)務(wù)管理部門對下屬企業(yè)的日常經(jīng)營運作進行管理各子公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一與優(yōu)化公司整體協(xié)調(diào)成長對行業(yè)成功因素的集中控制與管理總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)財務(wù)控制/戰(zhàn)略營銷/銷售項目策劃總部的核心職能設(shè)計開發(fā)工程管理人力資源二.1.2設(shè)計管理理模式的的分類職能型公司型(項目制型型)矩陣型項目管控控模式設(shè)計管理理模式與與企業(yè)對對項目管管理設(shè)立立的管控控模式一一一對應(yīng)應(yīng)二.1.2設(shè)計管理理模式的的分類職能型管管理是根根據(jù)項目目管理中中工作任任務(wù)的相相似性來來設(shè)立管管理部門門,它最顯著著的特點點就是管管理層次次比較分分明職能型管管控職能型設(shè)設(shè)計管理理模式：：主要特征征是設(shè)立立專職的的產(chǎn)品設(shè)設(shè)計管理理部門，，管理產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計的全過過程，針針對公司司發(fā)展的的不同階階段分為為本區(qū)域域的小職職能型及及跨區(qū)域域的大職職能型。。職能總總經(jīng)理對對產(chǎn)品設(shè)設(shè)計成果果負(fù)責(zé)二.1.2設(shè)計管理模式式的分類公司型管理是是按公司項目目(或產(chǎn)品)的分類來搭建建公司組織構(gòu)構(gòu)架,首創(chuàng)于二十世世紀(jì)二十年代代的美國通用用汽車公司。。在該組織結(jié)結(jié)構(gòu)每個項目目(部或中心)擁有自己的項項目經(jīng)理和必必須的職能部部門,能相對獨立運運作項目公司型(項目制型)管控項目制型設(shè)計計管理模式：：主要特征是不不僅公司有專專職的設(shè)計管管理部門，各各項目(部或中心)也相應(yīng)配置設(shè)設(shè)計管理人員員，各項目設(shè)設(shè)計人員對項項目總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)，項目總總經(jīng)理對產(chǎn)品品最終成果負(fù)負(fù)責(zé)二.1.2設(shè)計管理模式式的分類矩陣式組織就就是在同一組組織機構(gòu)中把把按職能劃分分部門和按項項目劃分部門門相結(jié)合而產(chǎn)產(chǎn)生的一種組組織形式矩陣型管控在這種組織結(jié)結(jié)構(gòu)中,項目團隊中每每一成員同時時可能要受雙雙層或多重領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo),即不僅要受職職能部門領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的指揮,還要受一個或或多個項目經(jīng)經(jīng)理的指揮和和領(lǐng)導(dǎo)矩陣型設(shè)計管管理模式：也稱小項目制制，成立以項項目總經(jīng)理牽牽頭負(fù)責(zé)的項項目中心，除除工程施工管管理人員外，，同時各職能能部門下派相相關(guān)技術(shù)人員員組成虛擬團團隊，虛擬團團隊人員受雙雙重領(lǐng)導(dǎo)二.1.3企業(yè)管理模式式與設(shè)計管理理模式的優(yōu)化化組合之思考考組合1組合2多項目區(qū)域總總部多項目跨區(qū)域域整合多項目跨跨區(qū)域多項目單單區(qū)域集群式復(fù)合職能型項目制型(大、小)職能型二.1.4設(shè)計管理資源源配置基準(zhǔn)合理的項目人人員數(shù)量和結(jié)結(jié)構(gòu)配置，不不僅是人力資資源有效利用用的要求，也也是項目有效效實施的保證證。配置基準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)基于企業(yè)業(yè)項目的運作作模式、運作作水平和人力力資源成熟度度企業(yè)年度人力力資源規(guī)劃新增項目人員員配置規(guī)劃參參考多項目運作狀狀況下，項目目之間人員動動態(tài)規(guī)劃和調(diào)調(diào)配人員配置基準(zhǔn)準(zhǔn)目的人員配置基準(zhǔn)準(zhǔn)的作用案例:某大型地產(chǎn)公公司人員配置置基準(zhǔn)三.建立精細(xì)化市市場需求下的的規(guī)范化設(shè)計計管理體系3.1建立規(guī)范化管管理體系的意意義規(guī)范化設(shè)計管管理體系能夠夠提高企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的設(shè)計管管理業(yè)務(wù)水平平,規(guī)范設(shè)計管理理制度和流程程,以保證項目開開發(fā)質(zhì)量，提提高項目開發(fā)發(fā)效能，提升升公司項目運運營能力，打打造企業(yè)核心心競爭力三.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容負(fù)責(zé)項目設(shè)計計管理，保證證設(shè)計質(zhì)量、、進度、成本本目標(biāo)的實現(xiàn)現(xiàn)(規(guī)劃、建筑、、結(jié)構(gòu)、水電電、景觀、室室內(nèi)設(shè)計)材料設(shè)備選型型定板配合成本管理理中心建立設(shè)設(shè)計成本基準(zhǔn)準(zhǔn)體系,建立從研發(fā)開開始的成本控控制理念與系系統(tǒng),提高產(chǎn)品綜合合性價比。。組織并參與主主要材料、設(shè)設(shè)備的調(diào)研,與成本管理中中心配合,建立按體系、、專業(yè)分類的的材料信息庫庫(含品牌及供應(yīng)應(yīng)商評價)設(shè)計管理職責(zé)責(zé)一般意義下的的設(shè)計管理職職責(zé)三.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容項目開發(fā)部按要求及時向向設(shè)計管理部部提交各設(shè)計計階段所需資資料條件；負(fù)責(zé)與政府部部門就各階段段設(shè)計中間過過程成果的技技術(shù)溝通及完完成各政府相相關(guān)部門的申申報審批工作作其它部門在設(shè)設(shè)計管理過程程中的職責(zé)成本管理部按要求及時向向設(shè)計管理部部提交各設(shè)計計階段所需成成本目標(biāo)；隨著圖紙的不不斷深化，調(diào)調(diào)整成本及控控制目標(biāo)；負(fù)責(zé)組織方案案設(shè)計招標(biāo)中中的各項工作作市場營銷部按要求及時向向設(shè)計管理部部提交各設(shè)計計階段所需資資料條件；負(fù)責(zé)對各階段段設(shè)計成果地地產(chǎn)公司內(nèi)部部技術(shù)評審提提供市場評價價建議；負(fù)責(zé)制定各階階段設(shè)計任務(wù)務(wù)書中的市場場定位部分的的內(nèi)容三.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容組織與架構(gòu)優(yōu)優(yōu)化案例分析一：：北京金地2006設(shè)計部組織架構(gòu)圖三.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容案例分析二：06~07深圳金地設(shè)計計部構(gòu)架圖(改進前)項目組1項目組2項目組3項目組N

結(jié)構(gòu)組

設(shè)備組

景觀組

室內(nèi)組專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制強大的技術(shù)支撐平臺重點“技術(shù)支持+質(zhì)量控制”項目組設(shè)計經(jīng)理制重點“前期方案+項目設(shè)計管理”設(shè)計總監(jiān)部門經(jīng)理專業(yè)組項目（建筑師)組建筑研發(fā)組

材料組部門副經(jīng)理

行政秘書三.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容三.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容主線流程概念設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計配合部門營銷成本工程開發(fā)物業(yè)主線部門設(shè)計部業(yè)務(wù)流程總的房地產(chǎn)運運營框架圖說明及圖例：：、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)劃分為為六個階段：：項目論證、、項目策劃、、設(shè)計管理、、工程施工管管理、銷售管管理和入伙管管理。、工程施工管管理階段和銷銷售管理階段段的時間存在在重疊。、本示意圖中中僅列舉四個個專業(yè)的工作作內(nèi)容，其他他的專業(yè)的工工作內(nèi)容在流流程文件中有有詳細(xì)的描述述。：代表關(guān)鍵里里程碑：代表某個階階段的主導(dǎo)的的專業(yè)任務(wù)，，即其輸出會會成為本階段段其他專業(yè)開開展活動的輸輸入條件。：配合專業(yè)的的任務(wù)。項目立項主體結(jié)構(gòu)開工工開盤銷售入伙項目論證階段段項目策劃階段段設(shè)計管理階段段工程施工階段段竣工銷售管理階段段入伙管理階段段工程拓展組織項目論證證初步產(chǎn)品定位位營銷組織項目策劃劃/產(chǎn)品、市場及及客戶定位研研究規(guī)劃要點/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項項目推廣方案案策劃、項目目前期推廣及及銷售前準(zhǔn)備備設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供供應(yīng)商考察及及招標(biāo)、施工工準(zhǔn)備及樁基基等工程施工工主體結(jié)構(gòu)施工工至具備預(yù)售售條件工程施工至竣竣工驗收銷售及入伙配配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理理入伙事務(wù)管理理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、、合同價進度款、工程程變更、招標(biāo)標(biāo)采購結(jié)算設(shè)計流程階段段設(shè)計流程框架架圖施工圖設(shè)計建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計及定板擴初設(shè)計拿地節(jié)點概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案報建方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計模型研究施工圖設(shè)計指指引部品材料調(diào)研研部品材料清單單部品材料定板板封樣銷售配合資料料結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)備選型建筑平面實施方案設(shè)計階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段設(shè)計管理階段工程管理銷售示范區(qū)設(shè)設(shè)計分階段業(yè)務(wù)流流程圖設(shè)計流程框架架圖一級流程:項目投資決策策論證管理階階段流程項目設(shè)計管理理階段流程項目投資決策策論證管理階階段流程項目投資決策策論證管理階階段流程項目入伙管理理階段流程二級流程:設(shè)計管理流程程設(shè)計單位選擇擇管理流程設(shè)計合同及付付款管理流程程材料設(shè)備選型型/定板/驗板管理流程程設(shè)計變更管理理流程設(shè)計流程框架架圖三級流程：設(shè)計費用預(yù)算算計劃編制細(xì)細(xì)則設(shè)計合同編制制工作細(xì)則設(shè)計任務(wù)書編編制工作細(xì)則則設(shè)計、咨詢單單位選擇及信信息管理細(xì)則則施工現(xiàn)場設(shè)計計配合工作細(xì)細(xì)則設(shè)計關(guān)鍵點控控制工作細(xì)則則計變更管理細(xì)細(xì)則三.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容管理流程主要是涉及設(shè)設(shè)計職能的公公司管理制度度，如《地產(chǎn)公司設(shè)計計總監(jiān)管理辦辦法》、《設(shè)計管理階段段集團對子公公司監(jiān)控程序序》、《實施地產(chǎn)項目目開發(fā)周期基基準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書》等三.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容優(yōu)化的流程帶帶來的管理效效率和效益梳理設(shè)計工作作流程，明確確設(shè)計管理的的控制節(jié)點和和不同階段的的設(shè)計輸入條條件,清晰規(guī)規(guī)范項項目設(shè)設(shè)計管管理過過程中中的控控制節(jié)節(jié)點，，以便便提高高設(shè)計計管理理效率率，保保證設(shè)設(shè)計質(zhì)質(zhì)量、、進度度、成成本三三方面面均得得到有有效控控制三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容設(shè)計管管理業(yè)業(yè)務(wù)流流程的的意義義梳理設(shè)設(shè)計工工作流流程，，明確確設(shè)計計管理理的控控制節(jié)節(jié)點和和不同同階段段的設(shè)設(shè)計輸輸入條條件,清晰規(guī)規(guī)范項項目設(shè)設(shè)計管管理過過程中中的控控制節(jié)節(jié)點，，以便便提高高設(shè)計計管理理效率率，保保證設(shè)設(shè)計質(zhì)質(zhì)量、、進度度、成成本三三方面面均得得到有有效控控制三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容優(yōu)化的的流程程帶來來的管管理效效率和和效益益市場與產(chǎn)品定位評審、概念設(shè)計方案評審合并到投資決策評審會,強調(diào)工作前置,縮短項目開發(fā)周期目標(biāo)案例分分析：：某大大型地地產(chǎn)公公司關(guān)關(guān)鍵把把控節(jié)節(jié)點反反思未有效效地實實現(xiàn)工工作前前置和和并行行開展展；《項目投投資決決策報報告》達(dá)不到到市場場、設(shè)設(shè)計、、成本本等各專業(yè)業(yè)的成成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),(僅滿足足拿地地測算算要求求)：拿地地后,市場定定位、、方案案深化化與投投資決決策時時往往往發(fā)生生很大大的變化，，降低低投資資決策策的嚴(yán)嚴(yán)肅性性；市場與與產(chǎn)品品定位位、概概念設(shè)設(shè)計方方案、、目標(biāo)標(biāo)成本本等專專業(yè)職能評評審缺缺位；；反思三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容流程方方向12345關(guān)鍵把把控節(jié)節(jié)點反反思集團總總部范范圍內(nèi)內(nèi)四方方評審審，確確保實實施方方案符符合項項目經(jīng)營、、成本本的要要求目標(biāo)由于設(shè)設(shè)計管管理階階段時時間較較長，，原評評審節(jié)節(jié)點位位于實實施方案2/3這一時時間點點，在在實際際工作作中把把控時時間不不明確確，造成成成本、、市場場、營營運等等各專專業(yè)不不能有有效對對接，，同時時此評審審點相相對滯滯后，，集團團總部部不能能有效效的對對項目目經(jīng)營營方案進進行風(fēng)風(fēng)險把把控；；部門接接口間間關(guān)系系及相相關(guān)的的成果果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)未完完全梳梳理清清晰，，例如：：實施施方案案評審審時,成本專專業(yè)成成果是是未經(jīng)經(jīng)過子子公司評審審的目目標(biāo)成成本,待目標(biāo)標(biāo)成本本確定定后，，項目目進度度已到施工工圖階階段；；反思三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容流程關(guān)關(guān)鍵績績效反反省《經(jīng)營責(zé)責(zé)任書書》作為集集團管管理流流程的的關(guān)鍵鍵績效效指標(biāo)標(biāo)，在在實施施過程程中存存在部部分問問題：：在投投資決決策評評審時時，項項目的的IRR和銷銷售售凈凈利利潤潤可可以以確確定定，，其其他他指指標(biāo)標(biāo)如如：：項項目目的的成成本本目目標(biāo)標(biāo)等等值值無無法法準(zhǔn)準(zhǔn)確確確確定定，，致致使使項項目目＜＜經(jīng)經(jīng)營營責(zé)責(zé)任任書書＞＞簽簽署署的的嚴(yán)嚴(yán)肅肅性性降降低低目標(biāo)標(biāo)成成本本控控制制方方面面：：集集團團對對子子公公司司的的把把控控，，主主要要問問題題是是只只對對項項目目經(jīng)經(jīng)營營評評價價只只關(guān)關(guān)注注財財務(wù)務(wù)指指標(biāo)標(biāo)，，其其他他如如成成本本偏偏差差、、進進度度偏偏差差等等是是否否要要提提具具體體的的考考核核要要求求；；去去年年的的項項目目成成本本均均超超出出預(yù)預(yù)控控目目標(biāo)標(biāo)，，雖雖然然提提高高售售價價，，項項目目的的收收益益達(dá)達(dá)到到了了集集團團的的要要求求，，但但成成本本組組認(rèn)認(rèn)為為目目前前的的售售價價提提升升有有市市場場向向好好的的因因素素，，但但市市場場一一旦旦疲疲軟軟，，可可能能導(dǎo)導(dǎo)致致收收益益下下降降。。《經(jīng)營營責(zé)責(zé)任任書書》中二二級級指指標(biāo)標(biāo)反反省省:項目目開開發(fā)發(fā)周周期期方方面面：：目目前前集集團團各各子子公公司司項項目目開開發(fā)發(fā)周周期期與與集集團團頒頒布布的的基基準(zhǔn)準(zhǔn)周周期期仍仍然然存存在在差差距距。。三.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容2.4計劃劃管管理理目的的：：理順順各各項項工工作作的的銜銜接接關(guān)關(guān)系系，，明明確確里里程程碑碑點點和和責(zé)責(zé)任任歸歸屬屬，，保保障障開開發(fā)發(fā)周周期期基基準(zhǔn)準(zhǔn)的的有有效效實實施施，，實實現(xiàn)現(xiàn)快快速速滾滾動動的的地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)模模式式。。設(shè)計計周周期期基基準(zhǔn)準(zhǔn)地產(chǎn)產(chǎn)項項目目設(shè)設(shè)計計周周期期參參考考基基準(zhǔn)準(zhǔn)值值簡簡圖圖三.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容項目目計計劃劃各級級計計劃劃的的制制定定方方式式與與監(jiān)監(jiān)控控辦辦法法項目目總總體體計劃劃下下設(shè)設(shè)計計計計劃劃的的分分級級控控制制與與風(fēng)風(fēng)險險管管理理公司司一一級級計計劃劃部門門二二級級計計劃劃部門門月月度度計計劃劃項目目組組周周計計劃劃三.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容各級級計計劃劃的的制制定定方方式式縮短短計計劃劃督督查查期期，，在在重重要要節(jié)節(jié)點點提提前前核核對對督督促促通過過項項目目組組周周例例會會檢檢查查周周工工作作計計劃劃，，部部門門例例會會檢檢查查月月計計劃劃，，跨跨部部門門項項目目協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)會會協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)解解決決項項目目計計劃劃實實施施中中的的不不定定因因素素和和困困難難等等，，同同時時檢檢查查和和修修訂訂二二級級計計劃劃和和一一級級計計劃劃公司客觀觀制訂一一級計劃劃設(shè)計部制制定項目目設(shè)計計計劃部門經(jīng)理理與各項項目設(shè)計計經(jīng)理分分解計劃劃各項目設(shè)設(shè)計經(jīng)理理與組員員再分解解計劃監(jiān)控辦法法三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容考核制度度與風(fēng)險險防范設(shè)計部年年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績績指標(biāo)及及年度計計劃)考核評價價設(shè)計部門門月份績績效計劃劃/考核評價價各人月度度計劃考考核評價價項目緊張張時，周周計劃考考核評價價設(shè)計巡檢檢制度設(shè)計部年年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績績指標(biāo)及及年度計計劃)考核評價價表設(shè)計部月月績效考考核評價價表員工月績績效考評評表三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容2.5規(guī)范化的的文件標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計管理理階段及及專業(yè)的的合理劃劃分專業(yè)：總圖、規(guī)規(guī)劃與建建筑、景景觀、室室內(nèi)、展展示階段：概念設(shè)計計、方案案設(shè)計、、實施方方案設(shè)計計、施工圖設(shè)設(shè)計、部部品設(shè)計計建立標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的基礎(chǔ)礎(chǔ)三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容設(shè)計文件件的管理理與模板板建立《概念規(guī)劃劃設(shè)計任任務(wù)書》《方案設(shè)計計任務(wù)書書》《住宅施工工圖設(shè)計計任務(wù)書書》《景觀概念念規(guī)劃設(shè)設(shè)計任務(wù)務(wù)書》《景觀方案案設(shè)計任任務(wù)書》《景觀施工工圖設(shè)計計任務(wù)書書》《室內(nèi)設(shè)計計任務(wù)書書》設(shè)計文件件的內(nèi)容容任務(wù)書類類三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容《概念設(shè)計計咨詢合合同》《建筑方案案/擴初設(shè)計計合同》《建筑施工工圖設(shè)計計合同》《景觀方案案設(shè)計合合同》《景觀施工工圖設(shè)計計合同》《室內(nèi)設(shè)計計合同》《銷售示范范區(qū)包裝裝設(shè)計合合同》合同類模板標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與模板板建立《產(chǎn)品配置置標(biāo)準(zhǔn)建建議書》《方案設(shè)計計指引》及《施工圖設(shè)設(shè)計指引引》統(tǒng)一技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn):《區(qū)域通用用節(jié)點構(gòu)構(gòu)造設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)》及《區(qū)域通用節(jié)點點構(gòu)造設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)方案、實實施方案案、施工工圖設(shè)計計各階段段成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及深深度要求求新技術(shù)應(yīng)應(yīng)用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的內(nèi)容容模板三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的建立立對每項設(shè)設(shè)計管理理工作，，除頒布布程序(工作的方方法)\成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)外，同時時根據(jù)企企業(yè)的技技術(shù)戰(zhàn)略略,建立相關(guān)關(guān)的評價價標(biāo)準(zhǔn)，，使設(shè)計管理質(zhì)量保證證工作有章章可循。。評審或評評估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《項目投資資決策評評審階段段概念設(shè)設(shè)計成果果評價表表》《項目經(jīng)營營方案評評審階段段方案設(shè)設(shè)計成果果評價表表》《設(shè)計巡檢檢評價表表》三個評價價表《項目投資資決策評評審階段段概念設(shè)設(shè)計成果果評價表表》評價緯度關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性滿足《投資決策評審階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)》（編號SJ—201）中對內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點和項目經(jīng)營性指標(biāo)的要求設(shè)計成果科學(xué)性設(shè)計方案可實施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實施性等），避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿足各項設(shè)計規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價值最大化原則設(shè)計成本關(guān)鍵因素地下室及停車位地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車場內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進行成本收益論證產(chǎn)品價值分析設(shè)計概念項目規(guī)劃設(shè)計手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項目賣點，為項目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟效益最大化原則配套設(shè)施（會所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價比原則典型單體價值點挖掘：設(shè)計創(chuàng)造價值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開發(fā)周期分期策略分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計方案是否有利于快速滾動開發(fā)結(jié)論《項目經(jīng)營營方案評評審階段段方案設(shè)設(shè)計成果果評價表表》評價緯度關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見

產(chǎn)品實現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計成果滿足《市場定位》要求；設(shè)計成果與投資決策評審階段設(shè)計成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)滿足項目經(jīng)營性指標(biāo)要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計成果內(nèi)容及深度滿足《金地集團項目經(jīng)營方案評審階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)》要求（編號SJ－202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點及項目經(jīng)營性指標(biāo)要求設(shè)計成果科學(xué)性符合各項國家及地方設(shè)計規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計合理性規(guī)劃效益對各項元素（總體布局，住宅組團，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計合理并滿足價值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運營分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進行戶型設(shè)計創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發(fā)周期設(shè)計進度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點設(shè)計進度偏差的設(shè)計原因結(jié)論《設(shè)計巡檢檢評價表表》評價緯度關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見

設(shè)計實現(xiàn)度戶型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場實施效果與經(jīng)營評審階段設(shè)計方案的符合性

示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標(biāo)識系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個性突出、展示效果強烈，定位符合項目整體形象定位要求建筑細(xì)部節(jié)點技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽臺欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計無功能性缺陷立面材料分色、交接處理無原則性錯誤客戶服務(wù)設(shè)計問題投訴來自客戶服務(wù)部門、物業(yè)管理部門的設(shè)計投訴問題處理、反饋情況三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容2.6設(shè)計策劃劃管理方法：成功的相似工程程經(jīng)驗，是篩選選入圍單單位的手手段，也也是考察察的重點點（是否否是原班班人馬參與本本項目））。設(shè)計單位位在項目目設(shè)計組織織方面：管理模模式、人人員配備備、職責(zé)責(zé)劃分、、審核和和審批制制度、進度度保證體體系及大大體水平平、利益益分配，，如何調(diào)調(diào)動設(shè)計計人員的的積極性性，設(shè)計計人員的流動動情況。。與甲方方的配合合情況。。項目主要設(shè)計計人員情情況，包括：：設(shè)計負(fù)負(fù)責(zé)人，，主要建建筑師、、結(jié)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)人、、機電各各專業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)人。主主要考察察：業(yè)務(wù)務(wù)能力，，責(zé)任心心、改進進意識。。本項目的的設(shè)計費及及進度情情況，能否滿滿足公司司要求。。方案、擴擴初、施施工圖深度及質(zhì)質(zhì)量考察察（在基本本確定兩兩到三家家時進行行）；了了解各階階段的圖紙紙的細(xì)致致全面程程度、各各階段發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及落實實問題能能力、設(shè)設(shè)計修改改及變更更情況。。到甲方考考察（與考察察其施工工圖紙同同一項目目），了了解甲方方對設(shè)計計的滿意意度，施施工過程的主主要問題題，設(shè)計計問題的的配合情情況，設(shè)設(shè)計人員員的變動動情況。。設(shè)計單位的的比選與組組合優(yōu)化目的：規(guī)范項目設(shè)設(shè)計單位的的考察及確確定程序，，促進設(shè)計工作的的順利進行行。設(shè)計單位比比選表設(shè)計費用控控制表模板板XXXX項目設(shè)計費用控制表模板

總體一期規(guī)劃用地面積(公頃)

凈用地面積（公頃）

總建筑面積（平方米）

景觀面積（平方米）

容積率

綠地率

類別序號項目內(nèi)容實施公司計劃/已用費用單價工作進程已付款(RMB)此次付款概念規(guī)劃設(shè)計研究1規(guī)劃理念

2項目和城市的關(guān)系

3概念規(guī)劃設(shè)計草案

總體規(guī)劃設(shè)方案4總體規(guī)劃設(shè)計方案招投標(biāo)保底費

5總體概念規(guī)劃方案調(diào)整

6總體修建性詳規(guī)

總體規(guī)劃費用小計

建筑規(guī)劃設(shè)計7一期總圖設(shè)計

8一期建筑設(shè)計費用

9一期施工圖設(shè)計

13施工圖審圖

14人防專項設(shè)計

15燃?xì)鈱ｍ椩O(shè)計

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16日照\噪聲\通風(fēng)分析

一期建筑設(shè)計費用小計

景觀設(shè)計17總體景觀概念及方案設(shè)計

總體費用小計

16一期景觀方案設(shè)計

17一期景觀施工圖設(shè)計

18綠化種植規(guī)劃設(shè)計

一期費用小計

景觀費用小計

三.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容合同管理合同技術(shù)管管理設(shè)計人員設(shè)計周期設(shè)計費用設(shè)計配合內(nèi)內(nèi)容：目的：使設(shè)設(shè)計合同的的簽訂、履履行規(guī)范化化，并最大大限度的避免風(fēng)險，，促進設(shè)計計工作的順順利進行。。景觀配合營銷配合室內(nèi)設(shè)計配配合及戶型型室內(nèi)咨詢詢燈光設(shè)計配配合成果標(biāo)準(zhǔn)說說明月度付款計計劃付款動態(tài)監(jiān)監(jiān)控表合同付款管管理三.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容建立成本管管理目標(biāo)及及節(jié)點2.7設(shè)計管理過過程中的成成本管理項目關(guān)鍵節(jié)點輔助節(jié)點管理目標(biāo)案例項目初判成本估算表項目決策項目成本測算方案階段成本基價表(方案階段)深化擴初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗收成本結(jié)算三.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容建立相關(guān)部部品信息庫庫2.7.2.1項目信息庫模板板2.7.2.2項目信息庫建立立的要點(工程)材料分判標(biāo)桿企業(yè)主主流材料部部品品牌及及成本基準(zhǔn)準(zhǔn)借鑒戰(zhàn)略供應(yīng)商商合作及集集團采購建立信息庫庫共享平臺臺三.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.7.3.1典型結(jié)構(gòu)指指標(biāo)復(fù)核2.7.3.2主要材料設(shè)設(shè)備選型定定板及價格格控制設(shè)備:電梯、中央央空調(diào)......材料:外墻磚、內(nèi)內(nèi)外涂料、、門窗、欄欄桿......成本管理監(jiān)監(jiān)控主體結(jié)構(gòu)比比選基礎(chǔ)形式比比選精細(xì)化成本本分配及動動態(tài)調(diào)整三.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容價值工程應(yīng)應(yīng)用介紹:價值工程發(fā)發(fā)展至今已已將近半個個世紀(jì)，但但直到近年年來，國內(nèi)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、建筑筑業(yè)，由于于成本控制制及產(chǎn)品品品質(zhì)的相互互平衡等因因素，才開開始對它產(chǎn)產(chǎn)生興趣，，引為談?wù)撜撛掝}。事事實上，在在其它高科科技產(chǎn)業(yè)如如電子業(yè)等等，早就將將該技術(shù)應(yīng)應(yīng)用于研究究發(fā)展，且且成效卓越越。2.8設(shè)計管理過過程中的客客戶價值工工程三.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容“任何設(shè)計計都可能有有不必要的的成本“以以及“任何何設(shè)計都可可能再加以以改善“是是價值工程程的基本立立論。實施價值工工程的好處處：降低成本，，強化經(jīng)營營能力：價價值工程提提供一套在在不降低品品質(zhì)前題下下，有系統(tǒng)統(tǒng)地尋找替替代方案，，以降低成成本的管理理技術(shù)，同同時藉助此此程序化的的運作，加加強研究發(fā)發(fā)展領(lǐng)域的的開拓，間間接地提升升經(jīng)營績效效，改善企企業(yè)能力，，提高獲利利空間。經(jīng)由價值工工程工作計計劃程序所所產(chǎn)生創(chuàng)新新的替代方方案，可在在成本小幅幅上升的情情況下，大大幅度提升升產(chǎn)品性能能，使得樓樓盤的素質(zhì)質(zhì)有了質(zhì)的的飛躍，支支撐較高價價格。在成本、性性能、價值值間尋得最最佳平衡點點；經(jīng)由價價值工程研研究，透徹徹地分析成成本、性能能、價值之之關(guān)系，進進而得出特特定性能/價值所需的的真實預(yù)算算，以增加加決策依據(jù)據(jù)。三.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容提高業(yè)務(wù)能能力避免后續(xù)項項目重復(fù)錯誤，，提高品質(zhì)和效效益通過經(jīng)驗提提煉和積累累,建立自己的的產(chǎn)品體系系和標(biāo)準(zhǔn)知識和經(jīng)驗驗通過沉淀淀而達(dá)到共享享目的2.9設(shè)計總結(jié)制度三.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.10案例法與關(guān)關(guān)鍵節(jié)點管管理日照---關(guān)鍵點決策方法案例：蘇州億城新天地7#地：日照測算決策三.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容案例：北京京金地國際際花園地下下車庫南北北區(qū)四、設(shè)計管管理效率指指標(biāo)4.1人工效能指指標(biāo)指標(biāo)類別指標(biāo)名稱萬科某城市公司（萬科內(nèi)部標(biāo)桿）北京H地產(chǎn)公司公司開發(fā)規(guī)模深圳：8-10個項目北京：4-5個