四平路地塊策劃定位報告

思考核心經(jīng)濟效益（核心）企業(yè)形象社會影響其余效應追求經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)開發(fā)的核心目的！核心目的衍生出對實際開發(fā)的種種要求：安全性——保障項目開發(fā)最終實現(xiàn)變現(xiàn)能力和變現(xiàn)成果高利性——保障基本安全的基礎(chǔ)上追求可見的最高利潤機會性——在既有安全、高利產(chǎn)品的基礎(chǔ)上尋找創(chuàng)收點思考第一步—做什么地塊用地指標地塊布局地塊方正，整體偏東北方向地塊現(xiàn)狀周邊四至已用高墻圍起占地面積12350平方米土地性質(zhì)商辦用地容積率3.3建筑密度0.55綠化率0.3建筑限高100米以市場實際表征為判斷的基礎(chǔ)；以項目操作目標為方向；進行合理的產(chǎn)品定位。本案產(chǎn)品設(shè)置原則

以商辦土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及數(shù)據(jù)指標出發(fā)充分考慮土地價值條件選取變現(xiàn)能力較強的產(chǎn)品類型從經(jīng)濟效應的安全性、高利性、機會性角度出發(fā)以市場判斷為選取的根本參考方向以地塊條件及市場環(huán)境判斷各種產(chǎn)品類型的細節(jié)產(chǎn)品形態(tài)利用立面、布局等手段充分表達高水準的項目形象增強產(chǎn)品對銷售推進、資金回籠的促進作用規(guī)避市場風險的同時，加強利潤點既有產(chǎn)品類型——商業(yè)、辦公機會產(chǎn)品類型——？思路項目自身物業(yè)條件價值點挖掘不同物業(yè)形態(tài)的機會市場驗證利潤最大化風險最小化速度最優(yōu)化最優(yōu)產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)的比例及產(chǎn)品分割項目策劃定位項目產(chǎn)品建議同策營銷資源楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)，15公里范圍輻射6大傳統(tǒng)核心商圈區(qū)位分析本案五角場商圈同濟大學陸家嘴商圈3.4公里7公里7公里14公里

距離人民廣場7公里距離南京西路7公里距離陸家嘴7公里距離中山公園11公里距離徐家匯14公里距離五角場3.4公里人民廣場商圈徐家匯商圈中山公園商圈11公里南京西路商圈7公里新天地15公里內(nèi)輻射5大核心商圈新江灣城板塊中原板塊五角場板塊黃興板塊東外灘板塊鞍山板塊楊浦核心位置，毗鄰虹口區(qū)位分析本案所處鞍山板塊位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域的北側(cè)，臨近虹口區(qū)；板塊與臨近的五角場板塊、黃興板塊、東外灘板塊，共同構(gòu)成楊浦最核心的城區(qū)范圍；處于五角場與市中心的過渡地段；軌道、公交便利，輻射能力強，本案未來即臨地鐵出口交通分析五角場3.4公里同濟大學1公里人民廣場7公里本案徐家匯14公里陸家嘴7公里新天地7公里中山公園11公里軌道連接地點用時M8四平路站人民廣場15~20分鐘徐家匯40~45分鐘M10四平路站新天地20~25分鐘中山公園40~45分鐘公交連接地點用時123人民廣場30~40分鐘55五角場10~15分鐘746浦東花木40~50分鐘910南浦大橋35~40分鐘本案大連西路四平路赤峰路遠洋廣場伊頓公寓書香公寓楊浦高級中學沿街商鋪8、10號地鐵四平路站同濟綜合樓成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項目周邊近鄰同濟大學、上海電視大學、楊浦高級中學等學、院校；伊頓公寓、書香公寓、閘電小區(qū)、公交新村等新舊住宅區(qū)環(huán)繞；赤峰路、大連路、四平路配套成熟；遠洋廣場、駿豐廣場等辦公樓環(huán)繞；成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項目周邊近鄰同濟大學、上海電視大學、楊浦高級中學等學、院校；同濟提供了全面的知識文化學術(shù)支撐百年同濟——獨特的學科優(yōu)勢、人才優(yōu)勢，豐碩的科研成果，強大的科技實力同濟大學建筑設(shè)計研究院——成立于1958年，全國知名的特大型甲級設(shè)計單位國際互動的聯(lián)合教學機制持續(xù)營造的開發(fā)學術(shù)氛圍“一桿七枝”的學術(shù)交叉背景不斷完善的教學服務設(shè)施同濟的品牌效應“環(huán)同濟設(shè)計帶”成為中國設(shè)計業(yè)的中心項目推動作用點院校人口規(guī)模院校產(chǎn)業(yè)支撐成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項目周邊伊頓公寓、書香公寓、閘電小區(qū)、公交新村等新舊住宅區(qū)環(huán)繞；是楊浦區(qū)內(nèi)最成熟的居住區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)配套齊全，交通便利；目前，板塊內(nèi)住宅以老式公房為主，一部分次新房項目，目前階段屬于住宅供應空白階段。成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項目周邊赤峰路、大連路、四平路配套成熟，商鋪銷售及租賃情況較佳；本案四平路大連西路赤峰路彰武路五角場商圈大潤發(fā)百安居成熟熟的的傳傳統(tǒng)統(tǒng)生生活活區(qū)區(qū)、、文文教教區(qū)區(qū)，，配配套套全全項目目周周邊邊遠洋洋廣廣場場、、駿駿豐豐國國際際、、同同濟濟聯(lián)聯(lián)合合廣廣場場、、國國際際設(shè)設(shè)計計中中心心等等辦辦公公樓樓環(huán)環(huán)繞繞；；目前前，，周周邊邊聚聚集集了了大大量量的的以以同同濟濟帶帶動動的的以以設(shè)設(shè)計計類類為為主主的的辦辦公公物物業(yè)業(yè)；；并且且形形成成相相對對較較大大規(guī)規(guī)模模的的向向心心效效應應，，以以及及相相對對成成熟熟的的辦辦公公氛氛圍圍；；周邊整體出出租率較高高，辦公需需求旺盛；；周邊聚居區(qū)區(qū)的80萬常住人口成成熟氛圍核心支撐點點近百萬人口口數(shù)量，環(huán)環(huán)境成熟、、各類需求求旺盛雙軌道帶來來的人流與便捷捷度同濟大學等等10余萬院、校群體體產(chǎn)品類型初初步判斷產(chǎn)業(yè)支撐商業(yè)環(huán)境辦公氛圍便捷交通辦公物業(yè)支支撐要素地段優(yōu)秀環(huán)境宜居氛圍成熟交通便捷居住類物業(yè)業(yè)支撐要素素產(chǎn)品類型初初步判斷結(jié)合商辦產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)物物為酒店式式公寓院校人口居民支撐氛圍成熟地鐵效應商業(yè)物業(yè)支支撐要素產(chǎn)品類型初初步判斷價值深挖優(yōu)越的地理理位置、便便捷的交通通條件、龐龐大的人口口基數(shù)為住宅和商商業(yè)提供最最基本的發(fā)發(fā)展條件同濟大學帶帶來的濃厚厚產(chǎn)業(yè)氛圍圍為辦公的的發(fā)展奠定定了堅實的的客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)價值初識辦公、商業(yè)業(yè)、住宅三三種物業(yè)的的發(fā)展皆有有良好先天天條件通過市場來來尋找三種物業(yè)形形態(tài)最優(yōu)的的產(chǎn)品組合合貳、產(chǎn)品類類型屬性分分析第一類、辦辦公產(chǎn)品國家科技園園區(qū)內(nèi)完善善的服務體體系六大優(yōu)勢學科群體一園多基地的發(fā)展格局多方位的管理服務體系土木工程、海洋地質(zhì)、環(huán)境科學與工程、城市建設(shè)與建筑及材料、機電與汽車、道路交通赤峰路孵化基地、國康路創(chuàng)業(yè)基地、安亭汽車研發(fā)基地、南匯產(chǎn)業(yè)基地科技園領(lǐng)導小組、工作小組、園區(qū)管委會同濟科技園園的服務范范圍和能力力辦公物業(yè)判判斷“環(huán)同濟設(shè)計計帶”成為中國的的設(shè)計業(yè)的的中心環(huán)同濟設(shè)計計產(chǎn)業(yè)帶目前現(xiàn)狀企業(yè)分布在同濟大學學四周2.6平方公里范范圍內(nèi)，以以赤峰路、、國康路、、密云路為為核心20萬平方米的的設(shè)計產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，800余家與設(shè)計計相關(guān)聯(lián)的的企業(yè)國內(nèi)設(shè)計界界的“五大大金剛”上上海市政工工程設(shè)計總總院、上海海郵電設(shè)計計院、同濟濟建筑設(shè)計計院、同濟濟規(guī)劃設(shè)計計院、中建建國際設(shè)計計有限公司司的入駐以設(shè)計咨詢詢產(chǎn)業(yè)為核心圈層設(shè)計服務、、物品制造造、軟件制制作這些直直接為設(shè)計計咨詢業(yè)服服務的為次心圈層企業(yè)研究、房房地產(chǎn)、信息息服務為包圍圈層公共窗口聯(lián)系系服務等作為為弱聯(lián)系的外外圍行業(yè)為外圍圈層辦公物業(yè)判斷斷周邊項目周邊重點租售售項目分布出租出售租售瑞豐國際大廈財富國際廣場萬達廣場A座榕輝大廈中圖藍橋明珠創(chuàng)意園萬達廣場C座藍天大廈船只天地坊新紀元國際廣場駿豐國際財富廣場富城國際綠地匯創(chuàng)國際廣場郡江國際大廈天科國際萬達商業(yè)廣場榮振大廈6個7個4個本案駿豐財富國際際廣場同濟聯(lián)合廣場場同濟科技大廈廈四平路沿線商商務圈大伯樹930曲陽商務中心心復城國際榕輝大廈明珠創(chuàng)意園柏宏大廈曲陽大伯樹商商務圈萬達廣場藍天大廈綠地匯創(chuàng)國際際廣場五角場商圈上海國際設(shè)計計中心遠洋廣場復旦科技大廈廈同濟大學環(huán)同濟沿線設(shè)設(shè)計帶宏觀辦公市場場全市辦公市場場成交均價近近年呈現(xiàn)平穩(wěn)穩(wěn)上漲態(tài)勢，，年均漲幅10%，成交量受宏宏觀整體大勢勢影響顯著近五年全市辦辦公市場價量量走勢全市近5年辦公市場供供應走勢較為為平穩(wěn)，年供供應量在150-190萬㎡之間，年均均供應175萬㎡，其中06年和09年供應量最大大，均在190萬㎡；年去化量在150-200萬㎡之間，年均均去化165萬㎡，其中08年受整體市場場環(huán)境影響成成交量為130萬㎡，為近五五年最低點；；其中宏觀市市場形勢良好好的年份如05、07、09年均出現(xiàn)供需需倒掛局面；；從價格走勢來來看，辦公類類產(chǎn)品近五年年呈現(xiàn)出較為平平穩(wěn)的上漲趨趨勢，年均漲幅10%左右，09年全市辦公類類產(chǎn)品成交均均價為19696元/㎡，直逼2萬元大關(guān)；09年至今全市辦辦公市場價量量走勢宏觀辦公市場場辦公類產(chǎn)品價價格波動明顯顯，上漲速度度相對公寓產(chǎn)產(chǎn)品較為緩慢慢，局部時間間段會出現(xiàn)價價格“倒掛”現(xiàn)象辦公類產(chǎn)品價價格在短期內(nèi)波動較較為顯著，主要是由淡、、旺季以及不不同時間段不不同區(qū)域和檔檔次高低項目目集中成交所所致；辦公類產(chǎn)品價價格上漲相對對緩慢，且局部時間段會會出現(xiàn)與住宅宅價格“倒掛掛”現(xiàn)象；09年10月份以前上海海市場辦公均均價基本在住住宅均價之上上，但10月份以后住宅宅成交均價開開始超過辦公公成交均價，，并且價格差距距呈現(xiàn)放大的的趨勢；上海全市住宅宅均價兩年漲漲幅達到75%，而辦公產(chǎn)品品目前成交均均價較08年1月只有18%的漲幅幅；09年10月辦公均價公寓均價公寓價格漲幅率辦公價格漲幅率08年至09年上海海辦公公、公公寓均均價走走勢比比較單位（（元/㎡）09年至今今全市市各區(qū)區(qū)縣辦辦公市市場價價量對對比宏觀辦辦公市市場供應主主力區(qū)區(qū)域為為浦東、、楊浦浦、普普陀等區(qū)；；從成成交量量來看看，主主要還還是集中在在供應應量充充足的的區(qū)域域，南匯匯、松松江等等地出出現(xiàn)供供不應應求態(tài)態(tài)勢，，其中中浦東新新區(qū)成成交量量最為為突出出，全全年銷銷售近近50萬方；；各區(qū)域域成交交價格格可分分為三三個檔檔次，其中中以寶寶山、、嘉定定、南南匯等等為代代表郊郊環(huán)非非傳統(tǒng)統(tǒng)商辦辦區(qū)域域，均均價水水平在在10000元/平米；；其次次為長長寧、、黃浦浦、靜靜安、、徐匯匯等高高地段段價值值商務務區(qū)，，均價價水平平在25000元/平米水水平；；而盧盧灣、、浦東東為代代表的的核心心商務務區(qū)價價格在在35000元以上上水平平。傳統(tǒng)核核心區(qū)區(qū)域價價高量量低，，浦東東、普普陀和和楊浦浦為熱熱點成成交區(qū)區(qū)域高價段段中價段段低價段段09年至今今全市市各環(huán)環(huán)線辦辦公市市場價價量對對比宏觀辦辦公市市場辦公類類產(chǎn)品品的活活躍區(qū)區(qū)域逐逐漸向外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，內(nèi)環(huán)環(huán)內(nèi)辦辦公類類產(chǎn)品品以浦浦東區(qū)區(qū)域最最為活活躍，，中外環(huán)環(huán)間和外郊環(huán)環(huán)間已逐漸漸成為為市場場主力力，其其中中中內(nèi)環(huán)環(huán)間的的供求求嚴重重失衡衡，供供遠大大于求求，未未來競競爭形形勢嚴嚴峻內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)除浦浦東區(qū)區(qū)域外外的傳傳統(tǒng)核核心區(qū)區(qū)市場場份額額減少少，中中內(nèi)環(huán)環(huán)間未未來競競爭嚴嚴峻浦東30萬方浦東47萬方09年至今今全市市各區(qū)區(qū)縣辦辦公市市場存存量宏觀辦辦公市市場10年初上上海市市房地地產(chǎn)市市場各各類物物業(yè)可可售量量合計計約1457萬方，，其中中商業(yè)業(yè)可售售量位位居首首位，，而辦辦公類類產(chǎn)品品可售售存量量約330萬方；按照辦辦公類類產(chǎn)品品09年190萬方的的銷售售速度度，目前可可售量量預計計銷售售周期期為20個月；辦公類類產(chǎn)品品目前前可售售量主要集集中于于浦東東新區(qū)區(qū)，近80萬方，，其次次為普陀區(qū)區(qū)，可售售量約約41萬方，，主要集集中在在長風風板塊塊；目前辦辦公類類產(chǎn)品品市場場可售售存量量330萬方，，主要要分布布在浦浦東和和普陀陀區(qū)，，傳統(tǒng)統(tǒng)核心心區(qū)域域存量量較少少區(qū)域辦辦公市市場供求關(guān)關(guān)系相相對平平衡，，辦公公產(chǎn)品品整體體均價價2萬/平方米米左右右市場表表現(xiàn)和和整體體上海海環(huán)境境相近近，比比較平平穩(wěn)，，在出出現(xiàn)結(jié)結(jié)構(gòu)性性成交交差異異的時時候會會出現(xiàn)現(xiàn)一定定的波波動；；鞍山路路板塊塊近期期市場場供應應量相相對較較少，，成交交均價價處于于整個個楊浦浦區(qū)的的高區(qū)區(qū)；楊浦區(qū)區(qū)整體體辦公公市場場價量量對比比辦公類類產(chǎn)品品整體體上供供求相相對平平衡，，價量量增長長較為為平穩(wěn)穩(wěn)，但但受大大經(jīng)濟濟環(huán)境境影響響微觀上上辦公公類產(chǎn)產(chǎn)品單單月價價格波波動劇劇烈，，但整整體價價格漲漲幅相相對住住宅緩緩慢目前辦公類類產(chǎn)品存量量330萬方，主要要集中在浦浦東和普陀陀區(qū)域，兩兩者總存量量占37%熱點環(huán)線為為中內(nèi)環(huán)間間，傳統(tǒng)核核心區(qū)域逐逐漸淡出市市場份額楊浦區(qū)整體體成交均價價在2萬左右，鞍鞍山路板塊塊均價在區(qū)區(qū)內(nèi)較高版塊內(nèi)市場場供應量較較低，整體體去化較好好辦公產(chǎn)品情情況典型項目分分析駿豐國際財財富廣場項目位置大連路1599號(近四平路)所屬板塊鞍山板塊商業(yè)經(jīng)營方式出售所屬環(huán)線內(nèi)環(huán)以內(nèi)商業(yè)面積15500平方米總建面積51000商業(yè)整層面積2000平方米占地面積8270商業(yè)層數(shù)地上4層、地下3層、地下2層為部分地鐵商業(yè)物業(yè)類型辦公、商業(yè)商業(yè)層高地下3層3.3米、地下2層3.9、地下1層5米、地上1層5.5米、地上2、3層4.5米、地上4層6米辦公層高底層挑高10、標準層高4米目前商業(yè)報價地下一層4.5萬/平方米臨街一層6.5萬/平方米辦公面積24500商業(yè)租金5元/平方米/天辦公整層面積920、1442商業(yè)單元面積55~450辦公單元面積111、121、151、226物業(yè)管理公司上海駿豐物業(yè)有限公司目前辦公報價2.9萬-3萬/平方米物業(yè)費用辦公19.8、商業(yè)25.8元/平方米/月高區(qū)辦公低區(qū)辦公底層商業(yè)典型項目分分析項目銷售情情況分析辦公項目只只在08年9月集中供應應2.33萬平米，至至今成交量量2.09萬平米，月月均去化1045平米，成交交均價22965元/平米，去化化周期20個月。商業(yè)項目在在08年9月集中供應應1.5萬平米，至至今成交量量1.46萬平米，月月均去化910平米，成交交均價31066元/平米，去化化周期16個月。辦公成交均均價2.3萬/㎡，月均去化化0.1萬方，去化化周期20個月，商業(yè)業(yè)成交均價價3.1萬/㎡，月均去化化0.9萬方，去化化周期16個月典型項目分分析辦公平面分分割111113111124121111113111本案辦公樓樓分為高區(qū)區(qū)和低區(qū)，，每層6梯8戶。低區(qū)平層面面積為1442平方米，單單元面積分分別為118、151、226平方米米高區(qū)平平層面面積為為920平方米米，單單元面面積分分別為為111、113、121平方米米出售方方式較較為靈靈活，，可單單間出出售也也和幾幾套聯(lián)聯(lián)售或或整層層出售售典型項項目分分析商業(yè)分分為地地下三三層和和地上上四層層整層面面積2000平方米米，單單元面面積分分割較較為靈靈活從從55~450平方米米不等等內(nèi)設(shè)中中庭景景觀地下三三層和和二層層為車車庫，，局部部地下下二層層為地地鐵出出口商商業(yè)地下一一層為為下沉沉內(nèi)庭庭商業(yè)業(yè)地上四四層為為休閑閑會所所數(shù)碼電電子零零售巨巨頭百百思買買已入入住地地下一一層商業(yè)平平面分分割典型項項目分分析項目產(chǎn)產(chǎn)品細細節(jié)外立面面外墻采采用節(jié)節(jié)能防防輻射射雙層層中空空LOW-E玻璃幕墻局局部采采用高高檔花花崗石石和鋁鋁板建筑風風格現(xiàn)代風風格典型項項目分分析項目產(chǎn)產(chǎn)品細細節(jié)大堂10米挑高高奢華華大堂堂，典典雅藝藝術(shù)吊吊頂?shù)孛?、、墻面面為名名貴大大理石石、木木材、、不銹銹鋼建建材電梯6臺日本本原裝裝進口口三菱菱高速速電梯梯典型項項目分分析項目客客戶情情況分分析從置業(yè)業(yè)目的的分析析，本本案有有40%的投資資客戶戶，一一方面面看重重周邊邊便利利的交交通，，8、10兩號地地鐵在在此交交匯，，同時時本案案是該該區(qū)域域為數(shù)數(shù)不多多的甲甲級辦辦公寫寫字樓樓，項項目硬硬件配配套檔檔次較較高從客戶來源源方面分析析，本案的的購買客戶戶還是以楊楊浦本區(qū)域域為主，比比例占到40%，同時周邊邊區(qū)域如閘閘北、虹口口也有20%的比例，市市中心黃埔埔區(qū)也有部部分擠壓客客。項目有近4成的投資客客戶，購買買客戶以區(qū)區(qū)域客為主主，以及部部分周邊區(qū)區(qū)域客戶典型項目分分析項目客戶情情況分析辦公的入駐客客戶以大中型型的設(shè)計行業(yè)業(yè)的上下游企企業(yè)為主，輔輔以部分貨運運物流公司典型項目分析析營銷推廣分析析項目主打區(qū)位位和交通，強強調(diào)內(nèi)環(huán)內(nèi)和和雙軌道，同同時突出自身身5A甲級寫字樓的的檔次和品質(zhì)質(zhì)典型項目分析析滬東財富國際際廣場·金座(鉑宮)項目位置國權(quán)路39號所屬板塊五角場板塊商業(yè)經(jīng)營方式辦公出售、商業(yè)大多自持所屬環(huán)線中外環(huán)間商業(yè)面積10000平方米總建面積58000平方米商業(yè)整層面積2400平方米占地面積15000平方米商業(yè)層數(shù)地上4層物業(yè)類型辦公、商業(yè)商業(yè)層高5米辦公層高標準層3.3米頂層復式5.55米大堂挑高9米目前商業(yè)報價只租不售辦公面積48000平方米商業(yè)租金底層12，2層以上3元/平方米/天辦公整層面積金座1630平方米商業(yè)單元面積110~300平方米辦公單元面積40~70、90~270平方米物業(yè)管理公司戴德梁行目前辦公報價3萬/平方米物業(yè)費用19元/平方米/月金座辦公銀座辦公底層商業(yè)典型項目分析析項目銷售情況況分析辦公成交均價價1.9萬/㎡，月均去化0.1萬方，商業(yè)主主要以自持為為主，部分成成交價為4.2萬/㎡辦公項目在06年8月、06年11月和09年6月分三次供應應，共7.73萬平米，至今今成交量4.71萬平米，月均均去化0.1萬平米，成交交均價19362元/平米。商業(yè)項目從06年8月至今總供應應1.13萬平米，至今今成交量0.39萬平米，月均均去化0.008萬平米，成交交均價41907元/平米，該案商商業(yè)主要以自自持為主，出出售的商業(yè)體體量很小，導導致去化較為為分散。典型項目分析析項目客戶情況況分析項目的投資客客戶比例較高高為75%，購買客戶以以區(qū)域客為主主，以及部分分周邊區(qū)域客客戶從置業(yè)目的分分析，本案有有75%的投資客戶，，比例較高，，主要是由于于一方面辦公公產(chǎn)品面積段段分割較小，，總價范圍不不高；另一方方面是本案地地理位置相對對較偏。從客戶來源方方面分析，本本案的購買客客戶還是以楊楊浦本區(qū)域為為主，比例占占到35%，同時周邊區(qū)區(qū)域如閘北、、虹口也有50%的比例，市中中心黃埔區(qū)也也有部分擠壓壓客。典型項目分析析項目客戶情況況分析入駐企業(yè)有近近5成為設(shè)計相關(guān)關(guān)行業(yè)公司入駐企業(yè)多為為設(shè)計行業(yè)的的上下游公司司，以中小企企業(yè)為主，如如建筑設(shè)計院院、項目咨詢詢管理公司、、材料采購、、材料加工、、或貿(mào)易物流流等地方傳統(tǒng)統(tǒng)中小公司典型項目分析析辦公平面分割割本案辦公樓每每層5梯28戶。低區(qū)平層面積積為1630平方米，單元元面積為40~平方米高區(qū)平面單層層單元面積分分割相對較大大，為90~270平方米，層高高為5.55米，為LOFT復式出售方式式較為靈靈活，可可單間出出售也和和幾套聯(lián)聯(lián)售或整整層出售售典型項目目分析項目產(chǎn)品品細節(jié)外立面采用鋼筋筋混凝土土全框架架、簡體體剪力墻墻結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)干掛高級級花崗巖巖、真石石漆，外外墻節(jié)能能型XPS隔熱保溫溫建筑風格格經(jīng)典ARTDECO風格，豪豪華典雅雅典型項目目分析項目產(chǎn)品品細節(jié)大堂9米挑高巴巴洛克風風情大堂堂地面采用用高級花花崗巖，，墻面采采用高級級大理石石電梯6臺進口德德國蒂森森克虜伯伯電梯典型項目目分析營銷推廣廣分析項目主打打商住兩兩用精裝裝小戶型型典型項目目分析上海國際際設(shè)計中中心項目位置中山北二路1133號所屬板塊鞍山板塊商業(yè)經(jīng)營方式辦公轉(zhuǎn)售為租、商業(yè)只租不售所屬環(huán)線內(nèi)環(huán)以內(nèi)商業(yè)面積3300平方米總建面積47055平方米商業(yè)整層面積1000平方米占地面積9127平方米商業(yè)層數(shù)地上3層物業(yè)類型辦公、商業(yè)商業(yè)層高5米辦公層高4米目前商業(yè)報價4~5萬/平方米辦公面積44000平方米商業(yè)租金4.5元/平方米/天辦公整層面積800平方米商業(yè)單元面積100~500平方米辦公單元面積110~220平方米物業(yè)管理公司第一太平戴維斯目前辦公報價2.7~2.8萬/平方米物業(yè)費用17.8元/平方米/月典型項目目分析項目銷售售情況分分析辦公由售售轉(zhuǎn)租，，前期成成交均價價2萬/㎡，月均去去化0.22萬方辦公項目目在09年10一次推出出3.05萬平米，，至今成成交量1.78萬平米，，月均去去化0.22萬平米，，成交均均價20385元/平米，價價格走勢勢較為穩(wěn)穩(wěn)定，目目前發(fā)展展商為了了控制使使用企業(yè)業(yè)，轉(zhuǎn)售售為租，，局部房房源目前前報價2.7萬/平方米米。其其中底底層裙裙部辦辦公被被同濟濟設(shè)計計院整整體收收購。。商業(yè)項項目從從09年10月至今今總供供應0.3萬平米米，僅僅在09年11月成交交0.14萬平米米，其其余房房源只只租不不售，，成交交均價價19234元/平米典型項項目分分析項目客客戶情情況分分析項目以以本區(qū)區(qū)域的的自用用客戶戶為主主從項目目的案案名就就不難難看出出，本本案是是以建建筑設(shè)設(shè)計相相關(guān)行行業(yè)的的企業(yè)業(yè)為主主要客客戶，，因此此設(shè)計計公司司的聚聚集程程度較較高，，大多多為周周邊的的大中中設(shè)計計公司司，因因此項項目的的自住住客戶戶比例例較高高。典型項項目分分析項目客客戶情情況分分析設(shè)計行行業(yè)的的企業(yè)業(yè)聚集集度高高由于于該該案案的的前前期期客客戶戶定定位位主主要要是是設(shè)設(shè)計計產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，加加之之又又比比鄰鄰同同濟濟大大學學，，還還有有部部分分地地方方政政府府的的支支持持，，項項目目前前期期辦辦公公產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售情情況況良良好好。。其中底部裙樓樓北同濟設(shè)計計院整體收購購，為了控制制辦公產(chǎn)品的的最終使用客客戶，項目辦辦公部分轉(zhuǎn)售售為租，目前前租金價格未未定，但行業(yè)業(yè)門檻較為集集中，主要是是以設(shè)計為主主的中下游企企業(yè)。典型項目分析析營銷推廣分析析項目主打甲級級品質(zhì)和同濟濟品牌典型個案項目目總結(jié)客戶—置業(yè)目的從置業(yè)目的來來看，區(qū)域重重點辦公項目目的投資客戶戶比例均在40%以上，隨著產(chǎn)產(chǎn)品面積段的的縮小投資客客戶比例有所所上升；另一方面，地地段相對較差差的辦公產(chǎn)品品的投資客戶戶比例往往較較高，相反亦亦然。駿豐國際財富富廣場上海國際設(shè)計計中心財富國際廣場場典型個案項目目總結(jié)客戶—客源分布駿豐國際財富富廣場上海國際設(shè)計計中心財富國際廣場場從客戶來源看看，置業(yè)客戶戶全部以楊浦浦區(qū)客戶為主主，其中周邊邊區(qū)域如虹口口、閘北區(qū)域域的客戶比例例也不在少數(shù)數(shù)，其余都有有部分市中心心區(qū)域客戶。。上述客戶來源源比例大致為為楊浦區(qū)40%，虹口、閘北北、寶山各占占15%,其他區(qū)域包括括市中心區(qū)域域比例在15%.典型個案項目目總結(jié)客戶—行業(yè)分布駿豐國際財富富廣場上海國際設(shè)計計中心財富國際廣場場從入駐行業(yè)來來看，有相當當高的行業(yè)凝凝聚性，一半半以上的行業(yè)業(yè)屬于建筑業(yè)業(yè)的上下游行行業(yè)，其次為為機械設(shè)備和和航運貿(mào)易。。設(shè)計行業(yè)的比比例一般為50%，機械設(shè)備行行業(yè)比例15%，航運貿(mào)易行行業(yè)比例為15%，其余行業(yè)比比例在20%左右。典型個案項目目總結(jié)辦公信息駿豐國際財富廣場國際財富廣場上海國際設(shè)計中心辦公整層920公單元面積111/121/152/22640~70110~220辦公經(jīng)營方式出售出售轉(zhuǎn)售為租辦公成交均價2.3萬1.9萬2.0萬辦公目前報價2.9~3萬3萬2.7萬物業(yè)管理費19.81917.8去化周期20個月18個月9個月月均去化量100010002200周邊辦公目前前整體報價2.7萬/㎡，月均去化1000-2000方，去化周期期18個月商辦市場小結(jié)結(jié)周邊商辦氛圍圍濃厚辦公產(chǎn)品市場場去化相對緩緩慢，月均去去化1000-2000方左右，目前前價格在2.3萬/平方米產(chǎn)品分割以中中小面積為主主辦公產(chǎn)品客戶戶中，投資比比例較高，約約占到4成客戶來源方面面，以本區(qū)域域為主，其次次是周邊的虹虹口、閘北、、寶山等區(qū)域域客戶，其中中有部分市中中心客戶辦公產(chǎn)品的使使用客戶上有有一定程度的的聚集度，主主要是以設(shè)計計為中心的上上下游企業(yè)，，其次為一些些傳統(tǒng)的貿(mào)易易、物流、機機械等行業(yè)的的企業(yè)貳、產(chǎn)品類型型屬性分析第二類、住宅宅產(chǎn)品楊浦區(qū)整體公公寓市場楊浦區(qū)近期高高端公寓市場場成交萎靡，，公寓成交均均價26844萬元/平方米09年至今，公寓寓成交價格穩(wěn)穩(wěn)步攀升，近近期公寓成交交均價為26844元/平方米。09年12月至今，區(qū)域域間歇性有部部分高端項目目集中供應，，如新江灣板板塊的橡樹灣灣的高層公寓寓、保利維拉拉家園等，但但受市場政策策影響，去化化相對低迷楊浦區(qū)區(qū)公寓寓市場場板塊塊劃分分新江灣城板塊中原板塊五角場板塊黃興板塊東外灘板塊鞍山板塊新江灣灣板塊塊的公公寓成成交價價格是是區(qū)域域最高高端，，其次次為本本案所所處的的鞍山山板塊塊，近近三個個月公公寓成成交價價格為為2.9萬元/平方米米。鞍山板板塊近近期公公寓成成交價價格在在區(qū)域域位列列前端端區(qū)域公公寓市市場價價量走走勢公寓市市場需需求旺旺盛，，受供供應限限制，，板塊塊整體體成交交相對對低迷迷，近近期公公寓市市場成成交均均價為為29424元/平方米米09年至今今鞍山山板塊塊只有有君欣欣豪庭庭一個個項目目在09年5月有1.1萬方的的住宅宅供應應成交量方方面，區(qū)區(qū)域主力力去化項項目為君君欣豪庭庭，除此此之外板板塊一直直在持續(xù)續(xù)消耗之之前存量量，受供供應限制制，板塊塊月均去去化僅1800方。價格方面面，09年至今公公寓成交交價格上上漲近一一倍，局局部時間間段如10年3月恒陽花花苑的集集中成交交拉低了了整體均均價，該該案為低低端價格格項目均均價為11830元/平方米，，導致整整體價格格有較大大浮動波波動。目前周邊邊2手房租賃賃需求旺旺盛，售售價在2.5~2.9萬/㎡，其中酒酒店公寓寓的售價價在3萬/㎡住宅公寓寓周邊公寓寓二手房房租售價價格物業(yè)名稱房型面積售價租價裝修標準房齡書香公寓二房89~120平米2.5~2.9萬/平米3000~4800元/月標準/精裝6~8年三房120~150平米2.2~3.4萬/平米5000~6600元/月標準/精裝5~8年四房150平米2.8~2.9萬/平米6500元/月精裝5~6年五房150~155平米2.8~2.9萬/平米6500~7000元/月精裝5~6年伊頓公寓三房120~145平米物業(yè)自持5000~6000元/月精裝5~6年物業(yè)名稱房型面積售價租價裝修標準房齡滬東財富國際廣場酒店式公寓一房/二房40~70平米3萬/平米3600~6000元/月精裝1年以內(nèi)酒店式式公寓寓板塊住住宅市市場小小結(jié)周邊居居住氛氛圍良良好由于同同濟大大學附附屬人人口以以及周周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人人口導導致住住宅租租賃需需求旺旺盛目前商商品房房市場場嚴重重缺乏乏供應應，購購房需需求不不能有有效釋釋放目前周周邊2手住宅宅房齡齡均在在10年左右右，售售價在在2.5~2.9萬/㎡周邊只有國際際財富中心有有酒店公寓產(chǎn)產(chǎn)品，目前售售價3萬/㎡，產(chǎn)品面積段段在40~70㎡㎡貳、產(chǎn)品類型型屬性分析第三類、商業(yè)業(yè)產(chǎn)品商業(yè)配套序號位置業(yè)態(tài)1曲陽路報亭、服裝店、小型冷飲店、超市、低端餐飲等2大連西路銀行、小型冷飲店、服裝店、報亭、新華書店等業(yè)態(tài)3大連路駿豐國際廣場自帶中高檔餐飲業(yè)態(tài)4四平路同濟大學自帶中低檔餐飲業(yè)態(tài)5大鏈路郵局、移動、飯店（權(quán)金城）等中低擋業(yè)態(tài)6控江路棒約翰（高人氣）、雞公堡、好德超市、中檔業(yè)態(tài)7打虎山路沈家花園、哥特、紅林閣等高人氣中檔門店8控江路KFC、M、傣妹、二層樓宏圖三胞電腦城、必勝客、面包房等配套齊全中檔業(yè)態(tài)9控江樓假日百貨，項目附近唯一綜合購物商場周邊商業(yè)以中中低端街道商商鋪為主，集集中型廣場形形態(tài)較少34本案9同濟大學和平公園125678周邊商業(yè)周邊商業(yè)街租租售分析本案四平路大連西路赤峰路彰武路五角場商圈大潤發(fā)百安居商圈名稱主要業(yè)態(tài)目前租售報價四平路餐飲、生活配套為主租價：8~10元/平米/天售價：6~7萬/平米大連西路服裝、餐飲、娛樂等基本生活配套為主，部分建筑設(shè)計租價：6~8元/平米/天售價：5~6萬/平米

赤峰路建筑設(shè)計上下游產(chǎn)業(yè)為主租價：7~8元/平米/天售價：6~7萬/平米彰武路部分涉及建筑設(shè)計行業(yè)租價：5~8元/平米/天售價：5~6萬/平米周邊商業(yè)街底底層商鋪2手售價一般在在6~7萬/平方米典型個案項目目總結(jié)商業(yè)信息駿豐國際財富廣場國際財富廣場商業(yè)整層20002400商業(yè)單元面積55~450110~300商業(yè)層數(shù)75地上層數(shù)44地下層數(shù)31商業(yè)經(jīng)營方式兼租兼售自持商業(yè)成交均價3.1萬4..2萬商業(yè)目前報價地下一層4.5萬，沿街一層6.5萬/商業(yè)租金5底層12、以上3周邊商業(yè)項目目銷售兼自持持，租金在4.5~5元/平/天區(qū)域商業(yè)氛圍圍成熟，商鋪鋪經(jīng)營效果較較好，可售的的優(yōu)質(zhì)商鋪較較少街鋪價值明顯顯，空置率極極低價格優(yōu)勢明顯顯，街鋪的售售價遠遠高于于辦公及住宅宅類物業(yè)，屬屬于可實現(xiàn)高高利潤的高價價值物業(yè)目前底層商業(yè)業(yè)的報價為6萬左右商業(yè)產(chǎn)品情況況貳、產(chǎn)品類型型屬性分析產(chǎn)品選取原則則及產(chǎn)品思考考順序產(chǎn)品類型商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)居住物業(yè)可售的非持有有類型底層商鋪高價價值既有市場的可可見性存在既有市場場的產(chǎn)品實現(xiàn)價格及速速度平穩(wěn)市場供應空白白機會高價格空間以大量化低層層高價值商鋪鋪為第一類考慮慮原則以在相對合理理的銷售周期期內(nèi)完全去化化并保障資金回回籠的體量為為參考標準適當?shù)难a充，，分化單一辦辦公產(chǎn)品的銷售壓壓力并創(chuàng)造溢溢價空間第一優(yōu)先原則則第一保障原則則第一機會原則則經(jīng)典公寓精品辦公別致商業(yè)++精致知創(chuàng)綜合合體產(chǎn)品定位叁、產(chǎn)品落點點建議用地可建范圍圍分析地塊方正，單單向臨街，臨臨地鐵口，北北側(cè)住宅日照照影響楊浦中學四平路快速車車道北部預留小路路伊頓公寓產(chǎn)品布局及比比例原則因地制宜，安安全與利潤空空間并存本案產(chǎn)品設(shè)置原則

商業(yè)形成沿街展開的廣場形態(tài)，一方面最大化沿街展開面，一方面借勢地鐵口形成商業(yè)人流的回旋空間；商業(yè)以3層底商為主，合理放大建筑體量，以增強其可售性，與最大價值化；辦公樓的體量以1年左右的銷售周期計算整體建筑體量，并強化戶型賣點；酒店式公寓則以補充形態(tài)和機會形態(tài)占據(jù)剩余體量，并強化戶型賣點；辦公及酒店式公寓，一方面考慮布局，一方面考慮項目作為整體的形象；考慮辦公與酒店式公寓互為獨立體，單獨入戶；保障盡量避免高層建筑隊北側(cè)地塊住宅的采光遮擋；產(chǎn)品比例測算算因地制宜，安安全與利潤空空間并存商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)居住物業(yè)技術(shù)手段合合理滿排1年期可實現(xiàn)現(xiàn)銷售體量量（以月均1500㎡㎡計）補充機會面面積（剩余面積積）4600㎡㎡左右18000㎡左右18000㎡左右企業(yè)員工數(shù)量8%4%12%49%20人以內(nèi)20-49人50-99人100-199人200人以上27%楊浦區(qū)企業(yè)的規(guī)模普遍較小，49%的企業(yè)規(guī)模在20人以內(nèi)，50人以內(nèi)的企業(yè)數(shù)量累計為76%。人數(shù)超過100人的中有一些軟件開發(fā)公司，屬于人力密集型產(chǎn)業(yè)。企業(yè)辦公面積10%6%8%100平米以下100-300平米300-500平米27%49%500-1000平米1000平米以上外資企業(yè)為了保證工作環(huán)境的舒適，減少員工間不必要的干擾，對辦公面積的要求一般而言是10平方米/人。因此員工數(shù)量直接決定了該公司租用辦公面積的大小這一經(jīng)驗同樣適用于楊浦區(qū)辦公樓市場，49%的企業(yè)租用的辦公面積在100–300平方米，租用面積超過500平方米的企業(yè)僅占18%。產(chǎn)品比例測測算辦公產(chǎn)品的的直接需求求客戶面積積段要求分類產(chǎn)品面面積分割辦公產(chǎn)品周邊市場主主力項目的的供應面積積段：100-200㎡周邊行業(yè)布布局更偏向向于建筑設(shè)計行行業(yè)，適當考慮慮客戶實際際需求在購買客戶戶中，投資客是不可忽略略的主力客客戶分類產(chǎn)品面面積分割辦公產(chǎn)品從市場供求求主力情況況及實際使使用客戶需需求判斷，，判斷建議本本案的面積積分割在150㎡左右。分類產(chǎn)品面面積分割住宅產(chǎn)品近階段上海主力酒店式公寓產(chǎn)品項目面積段層高層數(shù)建筑風格裝修標準禹洲金橋國際40-805.2（可分割）14、17現(xiàn)代二期裝修1500三期毛坯御翠豪庭70-903米29ARTDECO2500圣和圣廣場40-703.6（可分割）23現(xiàn)代1500愛盛家園40-603.19現(xiàn)代毛坯碧云瑞庭70-903.228ARTDECO2000利金國際40-60324新古典2000從市場供求求主力情況況、周邊住住宅總價競競爭優(yōu)勢以以及酒店式式實際使用用功能的滿滿足上，判斷建議本本案的酒店店式面積分分割在50㎡左右。萬科·上海螞蟻工工坊螞蟻工坊戶戶型以超大大面寬設(shè)置置，采光面面充足；小小面積戶型型，嚴格控控制總價；；而室內(nèi)功功能間可隨隨意布局，，使該戶型型滿足客戶戶后期對功功能間變更更的要求。。分類產(chǎn)產(chǎn)品面面積分分割住宅產(chǎn)產(chǎn)品戶戶型建建議分類產(chǎn)產(chǎn)品面面積分分割商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品市場研研究結(jié)結(jié)果——較合適適鋪位位開間間/進深尺尺度開間區(qū)間所占比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進深區(qū)間所占比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%面寬基基本上上是3-6m為絕對對主力力，而而進深深由于于實際際項目目條件件不同同，則則分布布較廣廣，基基本上上在3-15m之間；；建議本本案的的實際際規(guī)劃劃4-6m開間設(shè)設(shè)計10-15m進深展展開，，單體體分割割40——100左右，，可根根據(jù)需需求自自由拆拆分組組合。實際技技術(shù)布布局結(jié)結(jié)果方案一一特點：：1、最大大化展展開商商業(yè)面面；2、整體體建筑筑互為為整體體，又又互為為獨立立，廣廣場、、辦公公、酒酒店式式公寓寓建筑筑相連連，又又出入入隔離離；3、酒店店式公公寓南南向一一字展展開，，避免免出現(xiàn)現(xiàn)中央央核心心筒格格局產(chǎn)產(chǎn)生的的純北北向戶戶型，，強化化該類類產(chǎn)品品的實實際賣賣點及及可售售性。。實際技技術(shù)布布局結(jié)結(jié)果方案一一實際技技術(shù)布布局結(jié)結(jié)果方案一一實際技技術(shù)布布局結(jié)結(jié)果方案一一實際技技術(shù)布布局結(jié)結(jié)果方案二二特點：1、商業(yè)展開面面平行，面積積相對較??；；2、整體建筑互互為整體，又又互為獨立，，廣場、辦公公、酒店式公公寓建筑相連連，又出入隔隔離；3、酒店式公寓寓形體相同，，雙子形態(tài)。。實際技術(shù)布局局結(jié)果方案二實際技術(shù)布局局結(jié)果方案二實際技術(shù)布局局結(jié)果方案二經(jīng)濟測算估算算以目前市場情情況初步估算算各類型物業(yè)業(yè)的價格水平平方案一類型分類面積單價總價總計商業(yè)一層15206000091200000197600000二層15204000060800000三層15203000045600000酒店式公寓全南向1926030000577800000577800000辦公產(chǎn)品南向1116024000267840000385020000北向558021000117180000合計

1160420000經(jīng)濟測算估算算以目前市場情情況初步估算算各類型物業(yè)業(yè)的價格水平平方案二類型分類面積單價總價總計商業(yè)一層11766000070560000152880000二層11764000047040000三層11763000035280000酒店式公寓南向618030000185400000524125800側(cè)向618027000166860000北向618027810171865800辦公產(chǎn)品南向463524000111240000409085100北向46352100097335000側(cè)向927021630200510100合計

1086090900肆、同策資源源同策匯客戶資源客戶資源全國開發(fā)商資源同策五大資源橫向合作企業(yè)資源媒體資源同策資源■企業(yè)所有人約約為15300組，占17%高管企業(yè)負責責人約19800組，占22%共計約：35100組同策會員世紀凱廈世福匯靜安紫苑上海國際設(shè)計中心濱江45上海風景天賜公寓五角豐達廣場辦公項目未購購客戶約2500余組同策辦公樓項項目同策合作伙伴伴全國客戶萬科地產(chǎn)深圳華僑城金地集團招商局集團保利集團中南集團遠洋集團萊蒙置業(yè)……上海客戶浦發(fā)集團紫江集團張江集團中房集團上海廣電集團團中福集團愛建地產(chǎn)北方集團上海實業(yè)……港臺客戶瑞安集團臺灣日月光集集團臺灣宏都集團團香港中信泰富富香港和黃地產(chǎn)產(chǎn)香港長實地產(chǎn)產(chǎn)香港恒基地產(chǎn)產(chǎn)……海外客戶正大集團有佑林建設(shè)……橫向企業(yè)資源源/商會同策合作伙伴伴地產(chǎn)基金揚子基金CIDT.LP.……規(guī)劃設(shè)計同濟規(guī)劃華東建筑設(shè)計計JWDACPC柏濤B+H天華設(shè)設(shè)計現(xiàn)代設(shè)設(shè)計翌德設(shè)設(shè)計……行業(yè)機機構(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)協(xié)會會德國大大聯(lián)盟盟溫州商商會浙江商商會臺商會會……物業(yè)管管理招商物物業(yè)FPDCBREDTZ……與我司司合作作媒體體：搜房網(wǎng)網(wǎng)、第第一財財經(jīng)、、安居居網(wǎng)、、焦點點網(wǎng)、、上海海樓市市、城城市住住宅、、框架架傳媒媒、分分眾傳傳媒。。。。。。。。同策合合作媒媒體一、短短信服服務平平臺二、《會員快快訊》郵寄服服務平平臺三、同同策策活動動平臺臺同策通通路9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。14:33:1314:33:1314:3312/22/20222:33:13PM11、以我