地鐵商業(yè)價值案例教材

地鐵上蓋商業(yè)專題學習柳茜商業(yè)管理部2011.3購物中心基礎知識12345地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)類型及概念剖析地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵站接駁模式不同建設階段的地鐵網(wǎng)絡對上蓋業(yè)的影響京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表不同類型商圈的典型地鐵上蓋商業(yè)項目的特點6地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——類型及概念剖析地鐵即地下鐵路，指建在地下的干線旅客鐵路，廣義上則包括各種城市軌道交通工具；

地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)指利用地下地鐵站的交通便利性，在其上方加蓋商業(yè)建筑，從而方便乘客和吸引顧客，并帶動商圈發(fā)展與提升。廣義上的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)不僅包括地下車站的上蓋商業(yè)建筑，也包括從側(cè)面天橋廊道連接地面或高架地鐵站的商業(yè)建筑；

相關分類：

與地鐵直接關聯(lián)的商業(yè)項目主要包括兩大類：站內(nèi)商業(yè)、車站連通商業(yè)，地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)屬于車站連通商業(yè)，后文將詳細介紹；

詞典地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——類型及概念剖析

站內(nèi)商業(yè)定義（日文：EKI-NAKA）：

指在車站里所規(guī)劃出來的商業(yè)經(jīng)營空間，一般直接位于地鐵車站或者火車站內(nèi)部，對于站內(nèi)客源具有獨占性，通常由地鐵公司或鐵路公司自行投資運營或與專業(yè)商業(yè)集團合作經(jīng)營；

日本站內(nèi)商業(yè)的發(fā)展：

站內(nèi)商業(yè)最初的規(guī)模并不大，通常包括販售零食、飲料、報章雜志的小鋪，以及在長途客車月臺附近設置的許多快餐店、便當?shù)旰屯廉a(chǎn)點；隨著車站周圍日漸興旺，許多大中型車站進行大規(guī)模重建改建工程，利用地下空間、檢票口和月臺當中的道路或小廣場等空間建設專屬的地下商場、商店街區(qū)甚至規(guī)模更大的車站商廈；東京地鐵公司鑒于站內(nèi)商業(yè)表現(xiàn)突出（知名連鎖品牌大量進駐且業(yè)績與租金均表現(xiàn)上佳），決定加大車站商業(yè)設施車站地下商城、車站商廈、車站內(nèi)商店街、車站高架橋下商店等四種業(yè)態(tài)的開發(fā)力度；注：除日本站內(nèi)商業(yè)外，香港地鐵公司、首爾地鐵公司和巴黎地鐵公司也都非常擅長地鐵商業(yè)；站內(nèi)商業(yè)地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——類型及概念剖析

我國站內(nèi)商業(yè)（地鐵）：

我國多數(shù)地鐵車站只有零星的車站商業(yè)，商鋪大多設置在地鐵站廳的公共空間，如過道、出入口等處，提供便利的快速消費品和專業(yè)服務以及自助銷售機服務；少量的大中型車站商業(yè)則往往存在散、亂、差等諸多弊端，且大多銷售低端地攤商品或大眾商品，典型：已停業(yè)整改的上海地攤徐家匯站的徐家匯地下商城、上海莘莊站的吉買購物中心和上海站的三葉眼鏡市場等；近期新規(guī)劃改造的一批地鐵車站商業(yè)項目已有所改進，典型：上海人民廣場站站廳閘機外的地下金三角上海申通地鐵公司自行打造的METROMORE地鐵生活館、最新開業(yè)的9號線打浦橋站上海日月光購物中心（整個地鐵站的所有出入口都徹底包裹在購物中心內(nèi)，客人進出站必須經(jīng)過購物中心商場）等；此外，部分機場、游輪城也與地鐵軌交站相連通，借助地鐵和多種交通工具形成的交通樞紐港和旅客優(yōu)勢，也形成了某種特殊的地鐵上蓋商業(yè)綜合體，典型：香港機場非禁區(qū)內(nèi)的航天城翔天廊購物中心、香港上環(huán)港澳碼頭的信德中心；站內(nèi)商業(yè)地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——類型及概念剖析

我國站內(nèi)商業(yè)（火車站）：

我國大陸地區(qū)火車站站內(nèi)商業(yè)以往僅有”麥當勞、肯德基、永和大王“等幾家快餐店和便利超市，傳統(tǒng)城市火車站擁有的大型配套商業(yè)卻是環(huán)境臟、亂、差等不適合乘客需要的傳統(tǒng)專業(yè)市場；隨著我國”公交化“運行的高頻率城際鐵路和城際高鐵相繼或即將投入運行，商務客與中高端旅客、中低檔客源逐漸分流，大量高鐵車站配套購物中心紛紛投入建設，典型：上海虹橋火車站擁有約5000㎡現(xiàn)代化商場，引入了近50個著名連鎖品牌商家（如萬寧、肯德基、COAST咖啡、便利店、蛋糕店、銀行、書店等）

火車站內(nèi)數(shù)萬㎡的大型商業(yè)（購物中心）可資借鑒參考的國內(nèi)案例目前尚很少（如上海南站銀泰百利時尚購物中心等），而海外成功案例則較為普遍，如德國柏林中央車站購物中心、美國紐約中央火車站、臺北車站的微風廣場等；站內(nèi)商業(yè)地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——類型及概念剖析車站連通商業(yè)定義：

指雖然不位于車站內(nèi)部，但有通道直接連接車站內(nèi)部，無需再繞道地面進入車站的商業(yè)項目；類型：

車站連通商業(yè)定義特點典型

商業(yè)物業(yè)全部處于地下且與地鐵相通的地下商城或者延伸出來的地下通道型地下商業(yè)街

該類商業(yè)多數(shù)經(jīng)營流行服飾或其他特色中低檔時尚商品南京萊迪地下購物中心、廣州流行前線、北京西單地鐵77街購物中心、東京八重洲地下商城地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，即地面地下商業(yè)物業(yè)聯(lián)成一體并與地鐵站直接相通的商業(yè)物業(yè)或商業(yè)綜合體，通過某層樓面（通常為地下一、二樓或地面二、三樓）與城市軌道站點通道直接或間接相連，使出入城市軌交站的客流可以直接通過專用的通道進入購物中心商業(yè)項目得以通過地鐵口和地上商業(yè)實現(xiàn)有機結(jié)合，分享依靠地鐵口交通便利優(yōu)勢帶來的巨大客流，從而帶動地鐵進出口周邊商業(yè)的發(fā)展，形成一個輻射力很強的購物中心深圳萬象城、中信城市廣場、上海龍之夢、深圳益田假日廣場購物中心基礎知識12345地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)類型及概念剖析地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵站接駁模式不同建設階段的地鐵網(wǎng)絡對上蓋業(yè)的影響京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表不同類型商圈的典型地鐵上蓋商業(yè)項目的特點6地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——與地鐵站接駁模式

地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——與地鐵站接駁模式主要有以下兩種：

無縫直通模式（標準地鐵上蓋）間接連通模式（準地鐵上蓋）空中連廊城與地下城（地鐵商圈）三種接駁模式地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——與地鐵站接駁模式

無縫直通模式定義：

指購物中心特設的入口和地鐵站廳處于同一平面上，人流出站即可直接進入商場；典型：

深圳益田假日廣場通過地下二樓的通道與地鐵連接；上海中山公園龍之夢購物中心通過地下商場和二樓商場分別和上海2號線和3號線無縫連接；上海日月光廣場徹底將地鐵站獨占在購物中心地下二樓商場內(nèi)（成為商場內(nèi)的地鐵站），使項目成為上班族的“下班第一站”；香港新翠花園位于柴灣地鐵終點站，商場的底層由商業(yè)空間和小巴車站構(gòu)成，二樓的主要功能是地鐵站臺，商鋪毗鄰而建，三樓則是與地鐵站臺相臨的商鋪，整棟樓宇的裙房都是由交通設施與商業(yè)空間緊臨而建，商場的屋頂平臺是住宅的中心花園；

無縫直通模式地鐵上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)——與地鐵站接駁駁模式間接連通模式式定義：指購物中心距距離地鐵站距距離較遠，需需要設立封閉閉或開放式的的地下或高架架通道甚至需需要先通過其其他建筑再間間接連接地鐵鐵站臺，從而而將地鐵出口口與商場入口口相連接，引引導人流從地地鐵站進入商商場內(nèi)；按通道的長遠遠距離，間接接連通模式又又可分為短距距離間接連通通與中長距離離連通。短距距離通道無疑疑比中長距離離通道更具商商業(yè)交通優(yōu)勢勢，但長距離離間接連通模模式依然為顧顧客提供了很很大便利，較較之于無任何何通道連接地地鐵站的商業(yè)業(yè)物業(yè)仍然有有更強大的吸吸納客人能力力，100米的地下通道道往往要耗資資上千萬，平平均每延長1米就要花費10萬余元；典型：上海迪美廣場場和香港廣場場南座必須先先經(jīng)過香港名名店街和太平平洋百貨淮海海店才得以連連接人民廣場場地鐵站；香港銅鑼灣的的時代廣場的的地鐵通道就就距離地鐵站站臺非常遠，，但每天依然然吸引了源源源不斷的客源源；注：大陸雖然然臨近地鐵站站點的購物中中心數(shù)量并不不少，但可真真正成為地鐵鐵上蓋商業(yè)物物業(yè)的項目比比例卻遠低于于香港，當然然政府與地鐵鐵公司是否給給力支持也很很關鍵；間接連通模式式地鐵上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)——與地鐵站接駁駁模式空中連廊城與與地下城定義義：為了將眾多分分散的商業(yè)物物業(yè)集聚起來來形成緊密的的連接，增強強商圈的便捷捷性和吸引力力，需要更便便捷、更人性性化的行人步步道系統(tǒng)?！翱罩羞B廊城”或“地下城”將商圈內(nèi)各商商場裙房的二二樓或地下室室徹底連通形形成網(wǎng)絡，通通過二層連廊廊、步行街、、步行通道和和地下空間，，使整個商圈圈的步行體系系連成一體化化網(wǎng)絡；典型：加拿大蒙特利利爾市創(chuàng)建了了巨型“地下城”，通過超大規(guī)規(guī)模的地下通通道，將多個個不同商圈彼彼此相連，形形成地理位置置上既分開又又彼此相連和和影響的特殊殊“商圈集群鏈”；國內(nèi)正在嘗試試類似的規(guī)劃劃，如上海五五角場下沉式式地下廣場和和靜安寺地下下城、北京西西單和深圳人人民南架空連連廊等，其中中上海五角場場由于下沉式式廣場取代了了行人地面道道路交通，使使得五角場萬萬達廣場地下下室商場—城中城商鋪的的租金以及業(yè)業(yè)績均比萬達達廣場一樓鋪鋪面更佳；空中連廊城與地下城購物中心基礎知識12345地鐵上蓋商商業(yè)物業(yè)類類型及概念念剖析地鐵上蓋商商業(yè)物業(yè)與與地鐵站接接駁模式不同建設階階段的地鐵鐵網(wǎng)絡對上上蓋業(yè)的影影響京滬深三地地部分典型型地鐵上蓋蓋商業(yè)物業(yè)業(yè)盤點表不同類型商商圈的典型型地鐵上蓋蓋商業(yè)項目目的特點6地鐵上蓋商商業(yè)物業(yè)定定位不同建設階階段的地鐵鐵網(wǎng)絡對上上蓋業(yè)的影影響地鐵網(wǎng)絡建建設初期地鐵網(wǎng)絡建建設中期地鐵網(wǎng)絡建建設后期三個建設階階段不同建設階階段的地鐵鐵網(wǎng)絡對上上蓋業(yè)的影影響對核心商圈圈的影響：城市的第一一條地鐵線線路基本會會在核心商商圈設立站站點，借助助迅捷的地地鐵動脈，，傳統(tǒng)核心心商圈的可可達性較以以往大幅提提高，客人人的時間成成本大為降降低，其商商圈輻射范范圍和吸引引力進一步步擴大，核核心商圈的的是商業(yè)物物業(yè)贏得品品牌提檔升升級良機，，其商圈能能級有所提提升并形成成一定的壟壟斷優(yōu)勢，，但不足以以徹底顛覆覆整個商圈圈多年來的的基本定位位；注：地鐵建建設過程中中的開挖階階段要通常常要持續(xù)兩兩年甚至更更長，該階階段的圍板板施工和交交通調(diào)整對對核心商圈圈負面影響響較大，因因此需要商商業(yè)物業(yè)經(jīng)經(jīng)營方在地地鐵施工期期努力的招招商和培育育；對非核心商商圈的影響響：由于地鐵沿沿線土地開開發(fā)的廊道道和輻射效效應以及區(qū)區(qū)政府的推推動，各類類商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目點也也順延著地地鐵沿線進進行布局和和外延，非非核心商圈圈的大型商商業(yè)地產(chǎn)項項目隨之大大量涌現(xiàn)，，同樣，對對優(yōu)質(zhì)商戶戶資源與潛潛在消費客客群的競爭爭也變的激激烈起來，，許多項目目初期營運運注定將經(jīng)經(jīng)歷波折與與變數(shù)；對策：大學城、工工業(yè)園科技技開發(fā)區(qū)等等特殊商圈圈的地鐵上上蓋商業(yè)項項目的經(jīng)營營情況主要要取決于如如何挖掘自自身商圈文文化底蘊和和特色進行行主題塑造造（如青春春主題、成成長主題、、愛情主題題、友誼主主題、科技技主題等））；地鐵網(wǎng)絡建設初期不同建設階階段的地鐵鐵網(wǎng)絡對上上蓋業(yè)的影影響定義：不同規(guī)模的的城市地鐵鐵網(wǎng)絡建設設中期不盡盡相同，特特大型城市市地鐵線路路達到10條可能才剛剛達到網(wǎng)絡絡建設中期期階段（例例如如今的的上海和北北京），而而許多中型型城市可能能2至4條就達標了了；特點：達到網(wǎng)絡建建設中期時時，商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)項項目和各類類零售商加加速向地鐵鐵站點集聚聚，并以站站點為據(jù)點點圓心輻射射分布，形形成零售商商業(yè)環(huán)，商商業(yè)布局越越來越偏重重于圈狀商商圈（如上上海徐家匯匯和五角場場）；多條地鐵軌軌道交通的的交匯點形形成的換乘乘樞紐逐漸漸發(fā)育成為為城市的各各級副中心心，交通樞樞紐型零售售商業(yè)模式式（如香港港又一城和和上海龍之之夢）開始始出現(xiàn)；部分具有商商圈先天優(yōu)優(yōu)勢的地鐵鐵換乘樞紐紐站的輻射射優(yōu)勢開始始凸顯（如如上海人民民廣場和香香港中環(huán)）），網(wǎng)絡化化的多中心心商圈格局局逐步成型型（例如上上海發(fā)展出出了十大市市級商圈）），某些核核心傳統(tǒng)商商圈的超級級霸主地位位逐漸有所所減弱，近近郊新城大大型住宅區(qū)區(qū)的購物中中心項目依依托軌交站站點開始加加速發(fā)展（（如上海百百聯(lián)南方商商城）；地鐵網(wǎng)絡建設中期不同建設階階段的地鐵鐵網(wǎng)絡對上上蓋業(yè)的影影響地鐵線路既既能帶來大大量外來客客流，也能能造成本商商圈客流大大規(guī)模消失失，對于某某些實力不不強或尚在在培養(yǎng)其的的商圈而言言對策如下下：由于地鐵網(wǎng)網(wǎng)絡使各商商圈的輻射射范圍擴大大，商圈彼彼此間的競競爭加劇，，各商圈應應注意強化化自身特色色，進行互互補型經(jīng)營營，避免惡惡性競爭；；對商業(yè)的影影響；沒有地鐵站站點通過的的傳統(tǒng)商圈圈開始有所所衰落，典典型：上海海四川北路路和南京湖湖南路商業(yè)業(yè)街；位于市中心心傳統(tǒng)條狀狀商業(yè)街上上距地鐵站站出口500m以外又不具具備足夠車車位的中型型商業(yè)項目目可能由于于孤島效應應而有所衰衰退，典型型：上海淮淮海路上的的伊勢丹百百貨；由于地鐵線線路的延伸伸或車站的的改造，偶偶爾會導致致某些地鐵鐵上蓋商業(yè)業(yè)項目不再再擁有優(yōu)勢勢，典型：：上海傳奇奇廣場，由由于地鐵2號線延長導導致張江地地鐵站由高高架車站改改為地下車車站，使其其不再緊鄰鄰地鐵站；；地鐵網(wǎng)絡建設中期不同建設階階段的地鐵鐵網(wǎng)絡對上上蓋業(yè)的影影響特點；隨著城市規(guī)規(guī)劃的地鐵鐵網(wǎng)絡基本本成型形成成發(fā)達的軌軌交網(wǎng)絡，，遠郊導入入人口的數(shù)數(shù)量和質(zhì)量量均大幅提提高，有地地鐵站點通通達的遠郊郊新市鎮(zhèn)上上去開始逐逐步發(fā)力，，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目發(fā)展展的中心或或由市區(qū)向向郊區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；整個城市初初步形成完完善的商業(yè)業(yè)空間網(wǎng)絡絡化布局—核心商圈、、多個區(qū)域域商業(yè)中心心、眾多社社區(qū)商業(yè)中中心以及邊邊緣新城/郊區(qū)商業(yè)中中心同時并并存，繁榮榮發(fā)展，典典型：香港港；注：地鐵對對于城區(qū)面面積巨大，，地面交通通嚴重擁堵堵，停車位位難覓且停停車費高昂昂，生活節(jié)節(jié)奏快的城城市的商業(yè)業(yè)會造成很很大的影響響，對于地地面交通順順暢，停車車很便利的的城市商業(yè)業(yè)而言，意意義并不是是很大；地鐵網(wǎng)絡建設后期購物物中中心心基礎礎知知識識12345地鐵鐵上上蓋蓋商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)類類型型及及概概念念剖剖析析地鐵鐵上上蓋蓋商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)與與地地鐵鐵站站接接駁駁模模式式不同同建建設設階階段段的的地地鐵鐵網(wǎng)網(wǎng)絡絡對對上上蓋蓋業(yè)業(yè)的的影影響響京滬滬深深三三地地部部分分典典型型地地鐵鐵上上蓋蓋商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)盤盤點點表表不同同類類型型商商圈圈的的典典型型地地鐵鐵上上蓋蓋商商業(yè)業(yè)項項目目的的特特點點6地鐵鐵上上蓋蓋商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)定定位位不同同類類型型商商圈圈的的典典型型地地鐵鐵上上蓋蓋商商業(yè)業(yè)項項目目特特點點全國國典典型型地地鐵鐵上上蓋蓋購購物物中中心心分分類類表表：分類類表表規(guī)模核心商圈區(qū)域商業(yè)中心大型新城/新市鎮(zhèn)商業(yè)中心交通樞紐型商業(yè)中心小型購物中心香港金鐘廊、深圳信興廣場、上海宏伊國際廣場、上海香港新世界大廈K11、上海玫瑰坊、上海吳江路四季坊、上海新天地時尚、北京平安國際金融中心都會天地、天津小白樓朗香街香港沙田連城廣場、北京銀座MALL、香港國際都會廣場、臺北縣板橋車站冠德環(huán)球購物中心香港杏花新城、香港連理街、香港君薈坊、香港綠楊坊、香港匯景廣場、香港將軍澳中心、香港東薈城、香港元朗廣場、香港上水廣場、香港東港城香港港澳碼頭信德中心、上海虹橋交通樞紐（機場+火車站）中型購物中心上海來福士廣場、上海美羅城、上海置地廣場、北京國貿(mào)商城、香港太古廣場、南京德基廣場1期北京來福士廣場、北京新中關購物中心、北京歐美匯、香港APM。香港朗豪坊、香港荷里活廣場香港愉景新城、香港奧海城、香港新港城、香港新都城、香港荃灣廣場、香港元朗新時代廣場、香港青衣城、上海南站銀泰香港機場翔天廊、北京首都機場3號航站樓商業(yè)、上海南站百利時尚銀泰大型購物中心上海IFC、上海港匯廣場、上海久百城市廣場、北京東方廣場、廣州天河城、香港IFC、香港時代廣場、深圳金光華廣場上海百聯(lián)又一城、北京國瑞城、廣州中華廣場、深圳中心城、深圳中信城市廣場、上海日月光廣場、北京西直門嘉茂香港屯門市廣場、香港又一城、香港太古城中心、香港德福廣場、香港圓方、北京富力廣場臺北京站時尚廣場特大型購物中心深圳萬象城、廣州正佳廣場、北京華茂—新光天地上海中山龍之夢、上海虹口龍之夢、北京中關村廣場、北京大中寺廣場香港新城市廣場不同同建建設設階階段段的的地地鐵鐵網(wǎng)網(wǎng)絡絡對對上上蓋蓋業(yè)業(yè)的的影影響響定位位方方法法：：對于于核核心心商商圈圈的的商商業(yè)業(yè)性性車車站站的的地地鐵鐵上上蓋蓋商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)而而言言，，本本來來就就有有充充足足的的客客流流量量和和人人流流量量，，足足以以支支撐撐高高端端定定位位商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的營營運運，，連連接接軌軌交交站站屬屬于于錦錦上上添添花花，，因因此此可可以以適適度度提提升升品品牌牌組組合合，，但但要要注注意意城城市市逐逐步步空空心心化化可可能能造造成成的的某某些些負負面面影影響響；；具體體采采用用中中高高端端時時尚尚定定位位、、個個性性化化特特色色項項目目或或其其他他，，必必須須以以科科學學的的市市場場調(diào)調(diào)研研為為基基礎礎，，各各個個城城市市情情況況各各異異，，道道路路擁擁堵堵程程度度不不一一，，商商圈圈發(fā)發(fā)育育程程度度不不同同，，商商務務與與商商業(yè)業(yè)側(cè)側(cè)重重不不同同，，富富裕裕人人群群比比率率和和構(gòu)構(gòu)成成不不同同，，因因此此主主力力消消費費群群也也不不同同，，因因此此不不能能不不顧顧自自身身條條件件盲盲目目復復制制是是不不行行的的；；發(fā)展展：：核心心商商圈圈的的中中型型地地鐵鐵上上蓋蓋商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)早早期期幾幾乎乎全全部部有有擅擅長長招招商商且且坪坪效效（（每每坪坪的的面面積積可可以以產(chǎn)產(chǎn)出出多多少少營營業(yè)業(yè)額額））最最高高的的百百貨貨商商整整體體租租賃賃經(jīng)經(jīng)營營，，如如上上海海徐徐家家匯匯太太平平洋洋百百貨貨、、北北京京復復興興門門百百盛盛等等；；隨著租金金不斷攀攀升和可可招商選選擇的品品牌的日日漸豐富富，核心心商圈又又是高端端新品牌牌登陸城城市首選選之地，，故部分分新建的的購物中中心和已已進入成成熟期的的項目已已開始去去主力店店，不再再引進大大體量的的百貨商商場，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為引進進附加值值和租金金都更高高的快時時尚旗艦艦店、小小型潮流流百貨、、精品超超市、休休閑娛樂樂等次主主力店以以及全城城獨有品品牌新店店進駐，，以提高高綜合效效益；核心商圈圈站點不同建設設階段的的地鐵網(wǎng)網(wǎng)絡對上上蓋業(yè)的的影響特點：借助地鐵鐵軌交的的交通優(yōu)優(yōu)勢，部部分區(qū)域域商業(yè)中中心位于于人口導導入?yún)^(qū)附附近，加加之商圈圈規(guī)劃科科學，周周圍又集集聚了較較多的辦辦公樓，，這些區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心逐逐漸得以以和核心心商圈齊齊頭并進進；典型型：上海海徐家匯匯商圈；；區(qū)域商業(yè)業(yè)中心的的地鐵上上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)的的客源結(jié)結(jié)構(gòu)介于于核心商商圈與新新城/郊區(qū)商業(yè)業(yè)中心之之間，定定位通常常以中高高端時尚尚為主，，初期通通常以中中高端流流行百貨貨、GMS生活百貨、新新興的中高檔檔特色業(yè)態(tài)、、中高端餐飲飲娛樂、中高高端流行服飾飾為主；為了和成熟核核心商圈錯位位，中高端餐餐飲和特色娛娛樂項目對于于區(qū)域型商業(yè)業(yè)中心的地鐵鐵上蓋商業(yè)物物業(yè)而言特別別重要；注：由于我國國內(nèi)地多數(shù)高高鐵新站選址址偏遠等緣故故（日本、德德國、法國的的中央火車站站都位于市中中心），預計計短期內(nèi)尚無無達到日本火火車站商業(yè)（（例如東京新新宿火車站））高度繁榮的的程度；區(qū)域商業(yè)中心心站點不同建設階段段的地鐵網(wǎng)絡絡對上蓋業(yè)的的影響特點：大型新城/新市鎮(zhèn)商業(yè)中中心的地鐵上上蓋商業(yè)物業(yè)業(yè)由于地處大大型居住生活活區(qū)，通勤人人流穩(wěn)定，客客流結(jié)構(gòu)相對對單一、客源源量取決于社社區(qū)成熟度，，更注重于社社區(qū)配套類生生活商業(yè)和鄰鄰里服務（如如超市、郵局局、電信服務務、干洗店等等）；初期定位通常常以生活時尚尚和家庭型大大眾化定位為為主，例如實實惠大賣場、、電器賣場、、大量餐廳、、多功能鄰里里中心、兒童童主題商城、、GMS生活型百貨、、中檔流行服服飾等，隨著著項目發(fā)展成成熟，品牌組組合不斷升級級，切忌一蹴蹴而就；此類站點項目目往往比較適適合分期開發(fā)發(fā)，隨著地鐵鐵帶來更多的的實際入住人人口，項目不不斷成熟而不不斷擴大規(guī)模模。需要注意意的是，不同同商圈隨著時時間的流逝，，有可能會發(fā)發(fā)展演變成其其他類型的商商圈，典型：：上海徐家匯匯商圈和上海海四川北路商商圈；大型新城/新市鎮(zhèn)商業(yè)中心站點點不同建設階段段的地鐵網(wǎng)絡絡對上蓋業(yè)的的影響香港：我國香港開發(fā)發(fā)運營地鐵上上蓋商業(yè)物業(yè)業(yè)的經(jīng)驗最豐豐富，加之香香港集約化高高密度使用土土地，城市三三維空間立體體開發(fā)力度很很高，故香港港每個軌交站站點旁邊都形形成了幾個多多功能高強度度復合的城市市綜合體，使使得商業(yè)網(wǎng)絡絡布局得以迅迅速滲透到各各個近郊甚至至遠郊的新城城；香港各新城的的地鐵上蓋商商業(yè)物業(yè)是通通過分2-3期歷時5-10余年逐步分期期擴建，定位位也以貼近商商圈居民生活活化需求入手手，旺場后才才逐漸提升品品牌檔次；香港絕大多數(shù)數(shù)購物中心尤尤其是優(yōu)質(zhì)項項目均采用只只租不售的模模式保證其招招商和運營的的統(tǒng)一管理，，而不像大陸陸許多項目僅僅僅以地鐵上上蓋為噱頭包包裝商鋪分割割銷售，很難難有真正統(tǒng)一一的規(guī)劃與管管理，導致開開業(yè)以后難以以為繼，深圳圳、北京、上上海等地都有有不少失敗的的地鐵商城案案例；大型新城/新市鎮(zhèn)商業(yè)中心站點點購物中心基礎知識12345地鐵上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)類型及及概念剖析地鐵上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)與地鐵鐵站接駁模式式不同建設階段段的地鐵網(wǎng)絡絡對上蓋業(yè)的的影響京滬深三地部部分典型地鐵鐵上蓋商業(yè)物物業(yè)盤點表不同類型商圈圈的典型地鐵鐵上蓋商業(yè)項項目的特點6地鐵上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)定位京滬深三地部部分典型地鐵鐵上蓋商業(yè)物物業(yè)盤點表北京五大典型型地鐵上蓋商商業(yè)項目表北京五大典型型北京東方新天地國貿(mào)商城新中關廣場國瑞城西直門嘉茂所處商圈王府井（站）國貿(mào)（站）中關村（黃莊站）崇文門（站）西直門（站）換乘樞紐地鐵1、4號線地鐵1、10號線地鐵4、10號線地鐵2、5號線地鐵2、4、13號線商圈類型傳統(tǒng)核心商圈CBD核心商圈區(qū)域商圈區(qū)域商圈交通樞紐商圈商業(yè)規(guī)模大型大型中型大型大型整體定位高端時尚，商務奢華時尚，商務年輕時尚生活、流行、家庭型購物中心年輕、流行、時尚主力店百老匯新世紀影院、OLE高端超市、晨曦百貨、FAB精彩無限、大食代美食廣場百麗宮影城、國貿(mào)溜冰場LECOOL、OLE高端超市、晨曦百貨金逸影城、奧力健身、i.t、光合作用書房百老匯影城、樂天瑪特、蘇寧電器、嘉斯貓電玩城、快充美食廣場、H&M、無印良品BHG高端超市、愛酷電玩炫樂場、絲芙蘭、屈臣氏、巴貝拉、一兆韋德健身連接地鐵站廳方式地下一樓地鐵通道地下一樓地鐵通道地下二樓地鐵通道地下二樓地鐵通道地下一層通道與地面連接京滬深三地部部分典型地鐵鐵上蓋商業(yè)物物業(yè)盤點表北京五大典型型地鐵上蓋商商業(yè)項目表北京五大典型型北京東方新天地國貿(mào)商城新中關廣場國瑞城西直門嘉茂連接地鐵站廳樓層商場業(yè)態(tài)業(yè)種組合娛樂餐飲、時尚服飾、超市時尚服飾、休閑餐飲娛樂、數(shù)碼運動服飾、休閑娛樂餐飲、生活、服飾連接地鐵站廳樓層商場品牌組合（部分）星巴克、DQ、漢堡王、i.t、FURLA、MICHELREN（馬獅龍）、ANNASUI服飾、影院、OLE超市、大食代美食廣場、skinfood、可口可樂主題趣味點、B&W音響DKNY、JIMMYCHOO、Agnesb、絲芙蘭、酷圣石、Valentino巧克力廊、巴黎貝甜、賽百味、華潤萬家便利店、屈臣氏、晨曦百貨金逸影城、JC數(shù)碼中心、生生動力戶外運動萬寧、百老匯影城、左右時光生活雜鋪、嘉斯貓電玩城、奇樂兒兒童樂園、BENCHBODY、樂途、DHCB1樓有快樂檸檬、賽百味、康師傅私房牛肉面、英記餅家、美程化妝品行、BHG生活超市、寶島眼鏡，一樓有COSTA咖啡，屈臣氏備注2000年開業(yè)的東方廣場連接著金街王府井商業(yè)街和銀街東單商業(yè)街，歷經(jīng)最初4年艱難的培養(yǎng)期，現(xiàn)已成為眾多知名品牌店的首選地點。東方新天地觀光游客較多，繽紛新天地裝飾風格熱鬧而明快，仿佛室內(nèi)嘉年華會國貿(mào)商城為國貿(mào)中心組成部分，1990年開業(yè)是北京首家高檔購物中心。1997年擴建改造，2000年全新亮相更名為國貿(mào)商城。2010年，國貿(mào)三期開業(yè)，國貿(mào)商城總建筑面積10萬㎡，營業(yè)面積5萬㎡，租戶近300家。位于國貿(mào)下一站的新光天地則是全國規(guī)模最大的地鐵上蓋百貨商場新中關CITYMALL于2006年開業(yè)，商業(yè)面積4.7萬㎡，規(guī)模中等，以年輕時尚的白領為目標客群，人氣旺盛；缺點為層高過低顯得壓抑，公共區(qū)域裝飾較簡陋。附近的中關村購物廣場達20萬㎡，為北京最大型的地鐵上蓋項目之一國瑞城項目位于北京市中心最繁華的商業(yè)區(qū)崇文商業(yè)區(qū)的核心地段，項目包含大型購物廣場、五星級酒店、甲級辦公樓、商務公寓、四合院以及高檔住宅小區(qū)等多種建筑形態(tài)，是北京二環(huán)內(nèi)最大規(guī)模的綜合建筑集群。由于面對新世界商城，項目開業(yè)初期開店率較低凱德集團收購而來的商場，建筑規(guī)劃不盡合理，且無法設置影院等娛樂設施，餐飲生意火爆，但尚未能復制上海來福士廣場的成功。該項目地下1層到地上6層，近9萬㎡，定位于滿足不同居住地的中等收入消費者需求，第一階段于2007年試業(yè)，面積達7.38萬㎡，第二階段地下1層得到擴展，并直接與地鐵出口相連，第二階段增加面積約1.5萬㎡京滬深三地部部分典型地鐵鐵上蓋商業(yè)物物業(yè)盤點表上海五大典型型地鐵上蓋商商業(yè)項目表上海五大典型型上海來福士廣場港匯廣場美羅城龍之夢購物中心久百城市廣場所處商圈人民廣場（站）徐家匯（站）徐家匯（站）中山公園（站）靜安寺（站）換乘樞紐地鐵1、2、8號線地鐵1、9號線地鐵1、9號線地鐵2、3、4號線地鐵1、7號線商圈類型核心傳統(tǒng)商圈核心商圈核心商圈區(qū)域商業(yè)中心CBD核心商圈商業(yè)規(guī)模中型大型中型特大型大型整體定位年輕、流行高端生活品味特色流行生活、流行、家庭型購物中心高端時尚主力店NOVO百貨、大食代美食廣場、舒適堡健身中心、和平影城名店運動城、永華影城、OLE精品超市百腦匯數(shù)碼城、日式特色五番街、大食代美食廣場、柯達影城、大眾書局家樂福、特力屋、永樂電器、龍之夢影城、一兆韋德健身中心久光百貨連接地鐵站廳方式B1樓商場直連通道至一號線，地下通道經(jīng)過美工裝飾，如能設置上海新世界商城和杭州大廈通道的移動步道更佳B1樓商場直連通道至一號線，其商場與地鐵的通道寬達10余米，堪稱上海最寬闊舒適的換乘通道，非常人性化，其翻牌廣告也頗有特色B1樓商場通過商場扶梯連接一號線，缺點二部扶梯都只上商場而不下地鐵站，不夠便利，建議再增設一部扶梯有2個換乘通道吸引了大量客流，B2樓直連通道連接2號線。地上二樓通過天橋廊道連接3、4號線B1樓商場直接連接2號線，非常便利京滬深三地部部分典型地鐵鐵上蓋商業(yè)物物業(yè)盤點表上海五大典型型地鐵上蓋商商業(yè)項目表上海五大典型型上海來福士廣場港匯廣場美羅城龍之夢購物中心久百城市廣場連接地鐵站廳樓層商場業(yè)態(tài)業(yè)種組合美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、個人護理用品、飾品、特色商品運動城、精品超市、流行服飾、手表城、化妝品日本特色五番街：美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、流行飾品、個人護理用品、家居品美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、超市大賣場、個人護理用品、流行服飾美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、精品超市、個人護理用品連接地鐵站廳樓層商場品牌組合（部分）B1樓：食之密西點、莉蓮蛋撻、COLDSTONE、卡樂星Carl‘sJr漢堡、快樂檸檬、屈臣氏、樂紛、TheFaceShop、KAPO、HelloKitty、芝士工廠、瑪麗法寶B1樓：名店運動城、OLE精品超市、ZARA、i.t、佐丹奴概念店時間廊、絲芙蘭、晴彩眼鏡、肯德基B1樓：無印良品、FRANCfranc家居、ZOFF、日比谷花店、七葉和茶、都恩克面包、卡樂星、PEACHJOHN蜜桃派內(nèi)衣、SEGAMI藥妝、近澤蕾絲、SEGA電玩B2樓：美珍香、家樂福、數(shù)碼下一城、永樂家電、月光館、法藤、得一大藥房；2樓：BreadNButter、IZZUE、i.t、XOXO、DHC、ESPRIT等以流行為主的服飾B1樓：久光百貨名品超市、屈臣氏、山崎面包、唐餅家、Movenpick冰激凌、哈根達斯、Leonidas比利時巧克力、百人一朱、華麗屋、日比谷花店備注人民廣場一直是上海核心商圈，90年代末由于城市空心化曾一度衰退，隨著二線到三線換乘樞紐的確立，來福士廣場開業(yè)時一炮而紅，堪稱樞紐交通的典范。該商圈客流來源廣泛，涵蓋辦公白領、大中學生、旅游客源等各式客群徐家匯在90年代初隨著地鐵一號線而逐步旺盛起來，整個商圈歷時三年才發(fā)展成為上海最重要的核心商圈，而99年底開業(yè)的港匯廣場仍然耗時多年才逐步實現(xiàn)了整體旺場，并成為上海最重要的購物中心之一，該商圈客流來源廣泛，涵蓋各類客群徐家匯在90年代之前并沒有很濃的商業(yè)氣氛，隨著地鐵一號線的開通以及西南地區(qū)大量導入入口，徐家匯很快繁華起來，徐家匯可謂地鐵的第一個也是最大的受益商圈，五番街剛剛由原來的數(shù)碼城和美食廣場改造而來中山公園與徐家匯情況相近，是伴隨地鐵換乘樞紐成長起來的區(qū)域商業(yè)中心，龍之夢則是上海首個同時有二個樓層連接不同地鐵線站廳的購物中心。商圈客源以周邊居民為主靜安寺是上海傳統(tǒng)高端商圈，由于地鐵二號線的施工，曾一度失去人氣，隨著二號線竣工以及周邊打量甲級寫字樓的竣工而逐步恢復人氣，久百城市廣場整體租賃給了香港SOGO—即上海久光百貨，目前已經(jīng)是上海業(yè)績第三高的百貨商場。商圈客源以高檔白領為主京滬深三地部部分典型地鐵鐵上蓋商業(yè)物物業(yè)盤點表深圳五大典型型地鐵上蓋商商業(yè)項目表深圳五大典型型深圳益田假日廣場金光華廣場中心城COCOPARK萬象城所處商圈世界之窗（站）人民南（國貿(mào)站）福田中心區(qū)（會展中心站）福田中心區(qū)（購物公園站）地王（大劇院站）換乘樞紐地鐵1、2號線，換乘站在建地鐵1號線，規(guī)劃與3、8號線換乘地鐵1、4號雙線換乘地鐵1號線，龍崗線換乘在建地鐵1、7號線，換乘站在建商圈類型旅游商圈核心傳統(tǒng)商圈核心商圈核心商圈核心傳統(tǒng)商圈商業(yè)規(guī)模大型大型大型大型特大型整體定位強化體驗特色，高端定位時尚生活，中高端定位生態(tài)型購物中心，時尚生活定位公園版情景式購物中心，時尚生活定位高端奢華定位主力店中影影城、全明星真冰溜冰場、OLE精品超市南國影城、蘇寧電器家樂福、金逸影城、反斗樂園JUSGO吉之島，百老匯影城嘉禾影城、OLE精品超市、REEL百貨、冰紛萬象滑冰場、美樂匯美食廣場連接地鐵站廳方式益田假日廣場在地下二樓與地鐵連通，正對地鐵口，且有一個中庭銜接，是實質(zhì)的無縫連接。2012年開通的地鐵2號線也在此站接駁，地鐵接通優(yōu)勢突出金光華廣場與深圳地鐵1號線同期開業(yè)，在B2樓與地鐵國貿(mào)站有一條16米寬的聯(lián)接通道直接相通B2樓商場直接連通深圳地鐵號線會展中心站。會展中心是深圳地鐵1、4號線的互通站點B1樓商場直接連通深圳地鐵1號線。在連接處設置一個小中庭和扶手電梯上二樓B1樓商場直接連接1號線地鐵，但通道較長通道很寬闊，并在兩側(cè)的墻上做了大量的燈箱廣告牌。降低人群經(jīng)過長通道時的枯燥感京滬深三地部部分典型地鐵鐵上蓋商業(yè)物物業(yè)盤點表深圳五大典型型地鐵上蓋商商業(yè)項目表深圳五大典型型深圳益田假日廣場金光華廣場中心城COCOPARK萬象城連接地鐵站廳樓層商場業(yè)態(tài)業(yè)種組合美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、個人護理用品、精品超市、珠寶鐘表、滋補藥行、眼鏡店、溜冰場、零食、茶葉、飾品店、精品數(shù)碼店美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、個人護理用品、電器、流行服飾、眼鏡、茶葉、促銷特賣場美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、流行飾品、個人護理用品、眼鏡、超市大賣場、電影院美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、超市大賣場、個人護理用品、流行服飾、珠寶首飾、美容美發(fā)SPA美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、精品超市、精致百貨、個人護理用品、滋補藥行、珠寶首飾、眼鏡店連接地鐵站廳樓層商場品牌組合（部分）B2樓：OLE、全明星滑冰俱樂部、大家樂、仙蹤林、鼎泰豐、面包新語、NiCE、LOVE&LOVE、八馬茶業(yè)、寶明堂、生機元、優(yōu)之良品、酷動、鉅田數(shù)碼等B2樓：蘇寧電器、萬寧、可頌坊、仙蹤林、大卡司、滿記甜品、馬拉爸爸、金草帽、面牽一線、八馬茶業(yè)、東方眼鏡、亮視點、青木三色、全棉時代等B2樓：家樂福、金逸影城、ZARA、星巴克、美珍香、賽百味、元綠壽司、塔可鐘、面點王、竹田涮、漢拿山B1樓：吉之島、仙鄉(xiāng)美體、妍麗、康是美、鉆業(yè)珠寶、曼谷銀、KFC、大馬椰林、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、仙蹤林、PPG、美心西餅、吉野家、博士眼鏡、ONLY、JICKJONES、歐時力、Lapargay等B1樓：芮歐百貨、OLE精品超市、周大福、周生生、華潤堂、LOVE&LOVE、面包新語、KFC、必勝客、江南味道、星巴克、哈根達斯、面點王、萬寧、茂昌眼鏡、時光音響、奇華餅家備注益田假日廣場處于世界之窗正對面。世界之窗是深圳最重要的旅游景點，也是兩條地鐵線的交換站點，人流量大，周邊高消費群體多。益田假日廣場的出現(xiàn)也是彌補了該區(qū)域沒有一站式購物中心的空白金光華廣場是深圳第一家與地鐵無縫連接的國際購物廣場，距離深圳火車站及中國最大的旅客出入境關口—羅湖口岸近在咫尺，是深圳傳統(tǒng)繁華商圈之一，隨著城市西移和萬象城的崛起，該商圈稍顯頹勢怡景中心城位于CBD福田中心區(qū)，中心城以生態(tài)為建筑自身獨有特征，其北側(cè)是39公頃的的中心廣場，主體建筑的東西側(cè)各有一個面積達7200㎡的綠色景觀下沉式廣場，屋頂是2萬㎡的綠色花園福田中心區(qū)是深圳的CBD該區(qū)域先后誕生了怡景中心城、晶島國際、COCOPARK、城建購物公園等商業(yè)建筑，是伴隨著深圳國際會展中心和大量辦公樓、酒店及住宅群而發(fā)展起來的萬象城位于蔡屋圍景金融區(qū)的核心，周邊金融機構(gòu)林立，寫字樓環(huán)繞，其對面就是深圳第一高樓地王大廈，此區(qū)域高端消費群體多，但之前沒有大型購物中心，萬象城的出現(xiàn)彌補了這一空檔購物中心基礎知識12345地鐵上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)類型及及概念剖析地鐵上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)與地鐵鐵站接駁模式式不同建設階段段的地鐵網(wǎng)絡絡對上蓋業(yè)的的影響京滬深三地部部分典型地鐵鐵上蓋商業(yè)物物業(yè)盤點表不同類型商圈圈的典型地鐵鐵上蓋商業(yè)項項目的特點6地鐵上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)定位地鐵上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)定位通過上一章節(jié)節(jié)的學習可以以發(fā)現(xiàn)，地鐵鐵并不是萬能能的，它不足足以徹底顛覆覆商圈本質(zhì)而而大幅抬高整整個項目的定定位，故切忌忌盲目跟風；；地鐵上蓋商業(yè)業(yè)項目的特色色主要體現(xiàn)在在與地鐵連接接樓層（包括括地上、地下下）的業(yè)態(tài)組組合與商品定定位，因此我我們有必要了了解與地鐵連連接的樓層的的業(yè)態(tài)組合與與商品定位的的種類；地鐵上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)定位與地鐵連接的的樓層的業(yè)態(tài)態(tài)組合與商品品定位種類特特點：以中高檔休閑閑餐飲和TOGO輕食、零食為為主導，輔以以部分主流青青春流行服飾飾店、快時尚尚、3C數(shù)碼店、個人人護理用品店店、化妝品店店、生活雜貨貨、家居用品品店、美食廣廣場等；典型：上海來來福士廣場地地下室商場、、上海美羅城城地下室商場場、深圳金光光華廣場地下下二樓商場等等；此類是地鐵商商業(yè)最常規(guī)最最常見的業(yè)態(tài)態(tài)組合與商品品定位模式，，符合地鐵商商業(yè)消費習慣慣—快速型型、隨隨機型型、輕輕便型型、大大眾型型的消消費特特性；；這類商商鋪通通常面面積較較小，，租金金單價價較高高，商商品體體積小小重量量輕，，客單單價不不高，，重在在求新新求變變，才才能激激發(fā)客客人隨隨機購購買欲欲；該模式式需要要站點點周圍圍有相相當規(guī)規(guī)模數(shù)數(shù)量的的辦公公樓群群或龐龐大的的客流流支撐撐；第一類類地鐵上上蓋商商業(yè)物物業(yè)定定位與地鐵鐵連接接的樓樓層的的業(yè)態(tài)態(tài)組合合與商商品定定位種種類特特點：：以中低低價位位非主主流的的個性性時尚尚服飾飾與新新穎創(chuàng)創(chuàng)新型型的禮禮品、、玩具具、動動漫店店、DIY商業(yè)、、外貿(mào)貿(mào)商品品等各各類潮潮流小小店為為主，，輔以以部分分快餐餐店，，偏向向女性性市場場；典型：：上海海中山山公園園玫瑰瑰坊、、上海海工口口體育育場站站星城城時尚尚商業(yè)業(yè)中心心、南南京萊萊迪時時尚、、北京京萬通通新世世界商商城；；該類地地鐵商商業(yè)項項目通通常位位于交交通便便利的的非核核心商商業(yè)區(qū)區(qū)站點點或核核心商商業(yè)區(qū)區(qū)站點點的邊邊緣地地帶，，以全全地下下商場場為主主；這類商商鋪劃劃分面面積較較小，，租金金單價價較高高，主主要客客源為為購買買力有有限而而又追追求時時尚的的年輕輕族；；第二類類地鐵上上蓋商商業(yè)物物業(yè)定定位與地鐵鐵連接接的樓樓層的的業(yè)態(tài)態(tài)組合合與商商品定定位種種類特特點：：以精品品超市市以及及中高高檔餐餐飲為為主；；典型：：上海海久百百城市市廣場場（久久光百百貨））、上上海港港匯廣廣場、、深圳圳益田田假日日廣場場、深深圳萬萬象城城、北北京西西環(huán)廣廣場嘉嘉茂等等；該類地地鐵商商業(yè)項項目通通常位位于核核心商商業(yè)區(qū)區(qū)或成成熟的的高檔檔商住住區(qū)站站點，，其中中部分分項目目整體體租賃賃給知知名百百貨經(jīng)經(jīng)營，，如上上海久久光百百貨和和北京京新光光天地地；第三類類地鐵上上蓋商商業(yè)物物業(yè)定定位與地鐵鐵連接接的樓樓層的的業(yè)態(tài)態(tài)組合合與商商品定定位種種類特特點：：同時引引進大大賣場場和家家電賣賣場、、運動動城、、電影影院等等多家家主力力店；；典型：：上海海龍之之夢、、深圳圳中心心城、、深圳圳COCOPARK、北京京中關關村廣廣場等等；該類地地鐵商商業(yè)項項目通通常規(guī)規(guī)模較較大，，有足足夠的的商業(yè)業(yè)面積積吸引引高租租金單單價的的小面面積商商家進進駐，，從而而平衡衡多家家主力力店的的低租租金，，形成成良性性的投投資回回報；；部分有有待培培養(yǎng)旺旺場的的偏僻僻站點點商業(yè)業(yè)項目目還會會引進進折扣扣店業(yè)業(yè)態(tài)，，例如如上海海南站站百利利時尚尚中心心和香香港東東薈城城；第四類類地鐵上上蓋商商業(yè)物物業(yè)定定位與地鐵鐵連接接的樓樓層的的業(yè)態(tài)態(tài)組合合與商商品定定位種種類特特點：：以國際際二線線服飾飾和高高檔餐餐飲為為主；；典型：：北京京國貿(mào)貿(mào)商城城、上上海國國金IFC等；該類地地鐵商商業(yè)項項目都都位于于高檔檔核心心商圈圈，且且一樓樓商城城布滿滿國際際一線線奢侈侈大牌牌的極極少數(shù)數(shù)知名名超級級購物物中心心，才才能將將國際際奢侈侈品的的二線線品牌牌引入入地下下室商商場（（例外外的僅僅有全全地下下商城城-西安鼓鼓樓世世紀金金花）），不不然即即使是是有心心引入入高端端品牌牌，也也只能能先從從設計計師品品牌入入手然然后逐逐步調(diào)調(diào)整，，例如如上海海新天天地3期的新新天地地時尚尚項目目；第五類類地鐵上上蓋商商業(yè)物物業(yè)定定位與地鐵鐵連接接的樓樓層的的業(yè)態(tài)態(tài)組合合與商商品定定位種種類特特點：：為了展展開錯錯位競競爭，，部分分商業(yè)業(yè)項目目采取取了休休閑娛娛樂城城的業(yè)業(yè)態(tài)組組合，，引進進多廳廳影院院、KTV、真冰冰溜冰冰場、、電玩玩城等等各種種娛樂樂商家家；典型：：上海海星游游城和和香港港西九九龍中中心。。韓國首首爾的的COEXMALL為了與與周圍圍的現(xiàn)現(xiàn)代百百貨等等商業(yè)業(yè)體錯錯位，，更是是引進進了水水族館館、泡泡菜博博物館館、書書城、超超級影影城、、溜冰冰場等等大量量娛樂樂業(yè)種種，被被稱為為韓國國最大大的娛娛樂購購物中中心。。而樓層層過多多的項項目高高層區(qū)區(qū)域也也往往往主打打餐飲飲娛樂樂，例例如香香港的的TheONE等；第六類類地鐵上上蓋商商業(yè)物物業(yè)定定位與地鐵鐵連接接的樓樓層的的業(yè)態(tài)態(tài)組合合與商商品定定位種種類小小結(jié)：：商業(yè)區(qū)區(qū)的地地鐵上上蓋商商業(yè)項項目吸吸引的的主要要是青青年和和中年年的學學生客客群和和上班班族；；客流通通常有有一定定的保保證，，故引引進的的業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)中中以租租金較較高的的各類類主流流或非非主流流時尚尚個性性特色色的服服飾、、飾品品、護護理品品和禮禮品以以及隨隨即消消費沖沖動最最高的的各類類餐飲飲商戶戶為主主；規(guī)模較較小且且位于于商務務區(qū)的的地鐵鐵上蓋蓋商務務樓和和賓館館的商商業(yè)裙裙房則則集中中聚焦焦于中中高檔檔商務務配套套的銀銀行、、咖啡啡廳、、品牌牌快餐餐、中中西餐餐廳、、便利利店等等相關關聯(lián)業(yè)業(yè)態(tài)；；住宅區(qū)的地鐵鐵上蓋商業(yè)項項目則重點考考慮全家共同同參與的家庭庭型業(yè)態(tài)品種種組合，如超超市大賣場、、各類餐廳、、娛樂項目等等；家居建材城屬屬于消費頻率率和消費沖動動很低、目的的性購買傾向向最高的商業(yè)業(yè)項目，這類類低租金的等等大型專業(yè)市市場通常只有有位于非常生生僻商圈的大大型地鐵上蓋蓋商業(yè)項目才才會引進，這這類重型專業(yè)業(yè)市場開設在在人氣不足但但租金低廉的的商圈，利用用地鐵的時間間成本優(yōu)勢和和廣告吸引客客人專程前來來；小結(jié)地鐵上蓋商業(yè)業(yè)項目各項注注意點地鐵上蓋商業(yè)業(yè)項目各項注注意點新興商圈地鐵鐵上蓋商業(yè)物物業(yè)的旺場培培養(yǎng)對于新興商圈圈而言，即使使擁有地鐵軌軌交，購物中中心依然面臨臨項目培養(yǎng)周周期的難題，，在此不妨可可借鑒香港地地鐵上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)的某些些經(jīng)驗；車資優(yōu)惠聯(lián)動動；泊車優(yōu)惠聯(lián)動動；各種廣告推廣廣；地鐵上蓋商業(yè)業(yè)項目各項注注意點香港已開通地地鐵30多年，在利用用地鐵旺場方方面有許多優(yōu)優(yōu)秀經(jīng)驗：在某地鐵站附附近的合作購購物中心內(nèi)設設置港鐵特惠惠站，持交通通卡（八達通通）在特惠站站刷卡后，即即可在進入地地鐵閘機時優(yōu)優(yōu)惠1-2港幣，從而吸吸引客流前往往；如青怡花園商商場等客流較較低的購物中中心如海港城等業(yè)業(yè)績極佳但是是距離地鐵站站較遠的購物物中心但是，此方法法可能無法帶帶來有效客流流，產(chǎn)生消費費；車資優(yōu)惠聯(lián)動動地鐵上蓋商業(yè)業(yè)項目各項注注意點香港地鐵公司司旗下的杏花花新城數(shù)年前前重裝開業(yè)，，曾與港鐵合合作，推出了了名為[Eat&Ride]的優(yōu)惠活動，，凡在杏花新新城光顧餐廳廳，利用八達達通乘地鐵，，可得到5元的車資優(yōu)惠惠，每位港鐵鐵（已上市））的股東，更更可獲得20元的杏花新城城現(xiàn)金券；此舉與餐廳業(yè)業(yè)態(tài)緊密結(jié)合合，較吸引人人氣，也能延延長客人停留留時間，促進進消費；杏花新城稍后后又曾推出利利用八達通卡卡的乘客由太太古站和鲗魚魚涌站前往杏杏花新城，可可免費搭乘地地鐵的優(yōu)惠活活動，從而吸吸引并截留太太古城的客源源；此舉與當?shù)厝巳说南M習慣慣、購物中心心的競爭力有有關；車資優(yōu)惠聯(lián)動動地鐵上蓋商業(yè)業(yè)項目各項注注意點大陸在地鐵站站附近尚處于于培育期的購購物中心，可可借鑒或改進進香港的方法法；如；廣州正佳廣場場發(fā)行消費積積分卡與交通通卡一體的正正佳羊城通卡卡；宣傳作用多過過于吸客作用用，吸客作用用還要看積分分換禮等活動動的力度；與當?shù)氐罔F公公司合作開發(fā)發(fā)購物中心，，比如北京基基礎建設投資資公司和銀泰泰百貨合作的的北京大紅門門項目，上海海申通地鐵公公司與華潤置置地合作的項項目，上海莘莘閔輕軌實業(yè)業(yè)和新鴻基合合作的上海莘莘莊上蓋項目目等；合作的條件要要看雙方實力力的博弈；上海部分站點點由于無法實實現(xiàn)站內(nèi)換乘乘而實施的出出站限時（30分鐘）優(yōu)惠的的模式，也可可以被購物中中心利用。如如，在購物中中心所處地鐵鐵站刷交通卡卡出閘機2-3小時內(nèi)可以免免費持卡再入入站；涉及巨額補貼貼費，及補貼貼同站點競爭爭對手；車資優(yōu)惠聯(lián)動動地鐵上蓋商業(yè)業(yè)項目各項注注意點P+R（ParkandRide，停車換乘地地鐵）：早上上駕車停進P+R停車場（ParkandRide，停車換乘）），然后去去換乘地鐵抵抵達工作單位位，下班后再再坐地鐵到達達停車場，駕駕車回家，一一天的停車費費僅需5-10元。這樣的出出行方式，既既減少了道路路擁堵時間，，又節(jié)省了油油費，去年7月起便已試點點的上海首批批P+R試點停車場（（錦江樂園站站和淞虹站）），受到了廣廣大自駕族的的歡迎,常常出現(xiàn)車位位供不應求的的情況。位于邊緣商圈圈的香港奧海海城購物中心心針對P+R已推出了特別別優(yōu)惠活動，，以吸引P+R族順帶消費；；在奧海城購物物中心一期時時租停車場停停泊私家車，，然后轉(zhuǎn)乘地地鐵，即可享享受每小時港港幣4元的泊車優(yōu)惠惠（原價12元）；于停車場入口口索取入閘記記錄，憑入閘閘記錄往地鐵鐵客務中心蓋蓋印，并于返返程時協(xié)同已已蓋印之入閘閘記錄往奧海海城購物中心心一期高層地地下禮賓處登登記；優(yōu)點：政府引引導支持這種種措施，可能能會有補貼或或者容積率提提升獎勵等措措施；對于市市內(nèi)車位少且且收費貴、邊邊緣商圈購物物中心白天停停車位大量空空置的情況比比較適用；缺點：上下班班時間緊迫，，對購物中心心的消費帶動動作用有限，，優(yōu)惠換購手手續(xù)不能太繁繁雜；泊車優(yōu)惠聯(lián)動動地鐵上蓋商業(yè)業(yè)項目各項注注意點在地鐵站內(nèi)的的廣告業(yè)務是是地鐵上蓋商商業(yè)物業(yè)的重重要推廣方式式；地鐵通道、廊廊橋、立柱上上的廣告牌地鐵車廂內(nèi)的的到站廣播和和扶手廣告以以及多媒體廣廣告地鐵站名冠名名權(quán)（如南京京德基廣場以以4年800萬元的代價獲獲得新街口站站4年的冠名權(quán)））地鐵車廂的整整車車體廣告告各種廣告推廣廣地鐵上蓋商業(yè)業(yè)項目各項注注意點地鐵上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)與地鐵鐵連接通道一個地鐵站至至少有3-4個出入口，是是否能吸引顧顧客從商場的的連接通道經(jīng)經(jīng)過，除了購購物中心自身身的吸引力與與地理位置之之外，連接通通道的設計是是否便利科學學對于吸引大大量事先無明明確購物目的的的乘客走入入商場，具有有相當重要的的作用；乘客為了躲避避寒冷的冬季季和酷熱的夏夏季，冬夏季季往往選擇從從舒適恒溫的的室內(nèi)商場穿穿行；而春秋秋二季，無購購物目的的乘乘客往往選擇擇穿越室內(nèi)距距離最短的出出口至地面，，以避免嘈雜雜的環(huán)境和渾渾濁的地下空空氣，需要更更多吸客手段段；地下通道天橋廊道地鐵上蓋商業(yè)業(yè)項目各項注注意點通過地下商場場與地鐵站連連接的商業(yè)項項目，應設法法消除顧客的的壓抑感和擁擁擠感，例如如層高不要過過低，連接通通道要足夠?qū)拰掗?；上海港匯廣場場的地鐵連接接通道寬達10米，比許多同同類項目寬了了1倍；而且通道道入口的設計計讓客人覺得得有親切感并并樂于進入；；并通過人性化化設計和全面面的標識系統(tǒng)統(tǒng)解決地下建建筑方向感差差且有幽閉感感等問題；上海IFC還出資將地鐵鐵通道裝飾得得和地下商場場的色調(diào)一致致；對于地