蘇州XX別墅前期報告97課件

謹(jǐn)呈：上海旭輝集團青劍湖27號地塊前期定位報告蘇州博思堂市場部2007年元月?謹(jǐn)呈：上海旭輝集團青劍湖27號地塊蘇州博思堂市場部?1目錄一、宏觀環(huán)境分析二、蘇州別墅市場研究三、市場競爭及客源分析四、項目分析五、項目核心定位六、項目建議?目錄一、宏觀環(huán)境分析?2宏觀環(huán)境分析?宏觀環(huán)境分析?3宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策出臺后，蘇州商品房交易6、7、8月份市場成交指標(biāo)下降較多，市場反映明顯“國六條”政策重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)開發(fā)全過程監(jiān)管；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。?宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策出臺后，蘇州商品房交易6、7、84宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析這項政策有利于緩解市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾。別墅開發(fā)受到了嚴(yán)格的控制。別墅產(chǎn)品將會逐步稀缺。停止別墅用地土地供應(yīng)2006年5月30日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，決定從即日起，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。?宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析這項政策有利于緩解市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾5宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細則2006年7月13日，建設(shè)部正式公布了《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》(即165號文件)。①.90平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；②.套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重必須達到開發(fā)總面積的70%以上；③.今年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由當(dāng)?shù)卣虻刂埔说卮_定需要調(diào)整的情況。?宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細則?6在此宏觀背景下，本項目包含優(yōu)勢的同時，更多的要接受市場考驗和自身的挑戰(zhàn)。宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策點評持續(xù)宏觀調(diào)控，表明政府穩(wěn)定房價、保證經(jīng)濟穩(wěn)定健康運行的決心。房地產(chǎn)市場將回歸到理性狀態(tài)，有利于行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。從土地市場來看，別墅開發(fā)限令是把雙韌劍。在宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重新洗牌。?在此宏觀背景下，本項目包含優(yōu)勢的同時，更多的要接受市場考驗和7宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟不斷發(fā)展，帶動了唯亭板塊經(jīng)濟的發(fā)展。蘇州工業(yè)園區(qū)十年GDP發(fā)展列表年份19941995199619971998199920002001200220032004200506年1-9GDP（億元）11.313.619.632.750.374.4130.5180.2252365503581511.7增長率（%）/19.944.666.953.647.975.438.139.745.137.815.5——占全市比（%）///2.94.05.58.510.212.113.014.614.4——?宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟不斷發(fā)展，帶動了唯亭板塊經(jīng)濟8宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)已經(jīng)成為蘇州市房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊地位。園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況年份199819992000200120022003200420052006（1-11）園區(qū)房地產(chǎn)投資額4.355.076.097.8417.52862.13100.1103.5年增長率25.1%16.6%20.1%28.7%123.2%60.0%121.9%61.1%15.7%全市房地產(chǎn)投資額58.560.159.966.8107.3177.9334.3420409.6園區(qū)占全市比重7.4%8.4%10.2%11.7%16.3%15.7%18.6%23.8%25.3%?宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)已經(jīng)成為蘇州市房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊9宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展帶動了行政區(qū)域的不斷擴大，是園區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的機遇。大量外資企業(yè)和就業(yè)人口的進入，帶來了大量的較高消費能力群體和住宅市場的旺盛需求。經(jīng)濟分析小結(jié)?宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展帶動了行政區(qū)域的不斷擴10宏觀環(huán)境分析唯亭鎮(zhèn)介紹唯亭鎮(zhèn)主導(dǎo)旅游度假功能，成為蘇州工業(yè)園區(qū)的北部城市副中心。唯亭鎮(zhèn)概況地理位置唯亭鎮(zhèn)東臨蘇州古城、西接昆山市、南靠園區(qū)中心地帶、陽澄湖、環(huán)抱青劍湖。行政區(qū)劃唯亭屬于蘇州工業(yè)園區(qū)下轄的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，在05年，唯亭合并了毗鄰的跨塘鎮(zhèn)。?宏觀環(huán)境分析唯亭鎮(zhèn)介紹唯亭鎮(zhèn)主導(dǎo)旅游度假功能，成為蘇州工業(yè)園11宏觀環(huán)境分析唯亭城市規(guī)劃良好的城市規(guī)劃，唯亭未來的發(fā)展前景非?？春谩Ｒ恍?唯亭北部新行政中心區(qū)域，將形成園區(qū)北部的行政和商務(wù)中心；二片:葑亭路沿線10萬人居住組團和青劍湖地區(qū)5萬人居住組團；三圈:青劍湖環(huán)湖商業(yè)圈、陽澄湖沿線商業(yè)圈和312國道沿線商業(yè)帶；?宏觀環(huán)境分析唯亭城市規(guī)劃良好的城市規(guī)劃，唯亭未來的發(fā)展前景非12宏觀環(huán)境分析青劍湖板塊青劍湖板塊定位是本案的先天優(yōu)勢和價值點。規(guī)劃詳情青劍湖環(huán)湖片區(qū)是唯亭鎮(zhèn)未來的行政商貿(mào)核心區(qū)。青劍湖環(huán)湖商業(yè)圈，將重點發(fā)展總部經(jīng)濟、高檔會所、賓館酒店等。環(huán)青劍湖沿線，將形成一個5萬人組團的低密度社區(qū)。?宏觀環(huán)境分析青劍湖板塊青劍湖板塊定位是本案的先天優(yōu)勢和價值點13蘇州別墅市場研究?蘇州別墅市場研究?14別墅市場研究蘇州別墅發(fā)展歷程第一階段：外銷別墅——別墅市場的起步（1994年-1998年）外企進入蘇州，別墅高檔外銷獨棟別墅為主。古城區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)稀少。第二階段：經(jīng)濟型別墅占據(jù)主流（1998年-2000年）出現(xiàn)TOWNHOUSE別墅形態(tài)，如獨墅苑、美墅緣，規(guī)劃缺少創(chuàng)新。第三階段：高檔別墅步入市場（2000年-2004年）蘇州別墅有了質(zhì)的飛躍，自然生態(tài)豪宅出現(xiàn)。代表項目“天倫?隨園”、“碧瀛谷”。古城區(qū)內(nèi)則出現(xiàn)了以中式庭院風(fēng)格為主題的別墅項目如江楓院、寒舍等。4）第四階段：品牌開發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新時代（2004年開始）品牌開發(fā)商進入，產(chǎn)品創(chuàng)新時代到來，如中海半島華府，受到蘇州市場的追捧。?別墅市場研究蘇州別墅發(fā)展歷程第一階段：外銷別墅——別墅市場的15別墅市場研究蘇州別墅分布格局根據(jù)目前的別墅市場的分布狀況來看，目前初步形成太湖板塊陽澄湖板塊木瀆板塊古城區(qū)板塊園區(qū)板塊?別墅市場研究蘇州別墅分布格局根據(jù)目前的別墅市場的分布狀況來看16別墅市場研究太湖別墅板塊概況：太湖板塊：靠太湖依山傍水，自然資源得天獨厚。區(qū)域環(huán)境適宜休閑、度假。客源比較高端：蘇州本地經(jīng)商業(yè)主、區(qū)域外客戶，尤其是上?？蛻粽加兄匾匚唬腋叟_和海外華人亦較多。該板塊具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?別墅市場研究太湖別墅板塊概況：?17區(qū)域在售個案情況列表別墅市場研究太湖別墅板塊項目量體銷售均價（元/M2）面積范圍（M2）總價范圍（萬元）銷售率建筑風(fēng)格太湖之星三期250套10000247—363280—40080%歐式、現(xiàn)代天一墅62套15000300—900400—1000現(xiàn)代翠峰山莊52套15000500—718600—85055%歐式碧瀛谷58套12000293—427360-50050%現(xiàn)代寶島花園14000300-400390-52035%歐式太湖天闋46套12000600-800720-96050%日式高爾夫山莊12000400-450480-54040%現(xiàn)代西山恬園61套10000230—320218—27565%中式古北雅園120套11000261-343270—55030%西班牙太湖美山莊142套獨棟6700雙拼5200獨棟250-300雙拼18895—18075%歐式東山景園175套獨立7500雙拼6000獨立260-300雙拼190獨立195-225雙拼11460%中式?區(qū)域在售個案情況列表別墅市場研究太湖別墅板塊項目量體銷售均價18個案分布區(qū)域在售樓盤共12個：其中度假區(qū)中心和西山各5個，東山2個。產(chǎn)品形態(tài)度假區(qū)中心——高端的獨立別墅為主；西山、東山樓盤——多層和聯(lián)體別墅為主，也有少量的獨棟。價格分析價格因素：湖景、山景。度假區(qū)中心：獨棟主力價格1.2萬元/平方米以上；西山、東山：多層價格3300-3400元/平方米左右；聯(lián)體別墅5000-6000元/平方米之間；獨立別墅1萬元/平方米左右。別墅市場研究太湖別墅板塊?個案分布別墅市場研究太湖別墅板塊?19主力面積分析獨棟主力面積差別比較大；獨棟280-320平方米的戶型去化較快；聯(lián)體別墅在區(qū)域市場內(nèi)相對稀缺。主力總價分析獨立別墅主力總價帶差別很大；主力總價范圍300萬-500萬之間，其中350萬的總價銷售較好。。產(chǎn)品分析基本上都帶獨立花園；產(chǎn)品風(fēng)格園林式、中式、日式和歐式等種類齊全。別墅市場研究太湖別墅板塊?主力面積分析別墅市場研究太湖別墅板塊?20去化分析整個太湖區(qū)域以旅游度假型為主，總價較高；區(qū)域內(nèi)別墅的去化速度和去化率較低?？驮捶治霰镜貥I(yè)主大約50%，外地投資主要來自上海。購買者主要是私營業(yè)主。主要用途為度假，同時都帶有投資目的。1、太湖旅游度假區(qū)在售樓盤以高檔的獨立別墅為主，聯(lián)體別墅相對稀缺；2、從銷售情況來看，高總價的獨立別墅銷售緩慢，總價成為影響項目去化的主要因素之一。別墅市場研究太湖別墅板塊?去化分析1、太湖旅游度假區(qū)在售樓盤以高檔的獨立別墅為主，聯(lián)體21別墅市場研究木瀆別墅板塊概況：木瀆是山水園林古鎮(zhèn)，擁有眾多私家園林與風(fēng)景名勝，經(jīng)濟型別墅、高端別墅皆有。由于木瀆離新區(qū)較近，區(qū)域別墅主力客源為蘇州本地高端客源，有公務(wù)員、文教事業(yè)和商界精英。對市場影響力較大的產(chǎn)品如天倫隨園、天鄰風(fēng)景則會吸引區(qū)域外的實力客戶，如上海、浙江等地。?別墅市場研究木瀆別墅板塊概況：?22別墅市場研究木瀆別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表案名類型開盤日期量體面積范圍（平方米）單價（元/平米）總價（萬元）建筑風(fēng)格蘇園居住型06.451套200-300聯(lián)體7200150-220萬現(xiàn)代中式泉景十八島05.10135套260-270雙拼6900180萬現(xiàn)代天倫隨園居住兼度假03.465套356—56713000-15000600-1000中式園林天鄰風(fēng)景三期03.4160套320—600獨立9500300—600現(xiàn)代、歐式?別墅市場研究木瀆別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表案名類型開盤日期23產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域別墅以居住為主，經(jīng)濟型的獨棟、聯(lián)體、雙拼占據(jù)市場主體地位。價格分析目前木瀆在售別墅基本進入尾盤階段，雙拼和聯(lián)體價格在7000元左右/平米，獨棟價格在10000元/平米。主力面積獨棟面積在320-600平米，小面積去化快；雙拼面積在200-300平米左右，市場供不應(yīng)求。主力總價目前300-400萬以內(nèi)的總價市場接受度相對較高；雙拼和聯(lián)排別墅總價范圍150-220萬元之間，主力總價180萬元左右。別墅市場研究木瀆別墅板塊?產(chǎn)品形態(tài)別墅市場研究木瀆別墅板塊?24產(chǎn)品分析木瀆別墅中式風(fēng)格為主，包括園林式、現(xiàn)代徽式。去化分析此前推出的蘇園、泉景十八島，由于面積小、總價較低，故去化速度較快；而天鄰風(fēng)景、天倫隨園的戶型較大，品質(zhì)較高，故去化周期較長?？驮捶治雎?lián)排雙拼客源：木瀆私營業(yè)主為主；新區(qū)、市區(qū)、吳中區(qū)的私營業(yè)主；政府機關(guān)、企業(yè)高管；獨立別墅客源：江浙投資客、蘇州客戶（居住、投資）；臺灣人別墅市場研究木瀆別墅板塊?產(chǎn)品分析別墅市場研究木瀆別墅板塊?25別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊概況：古城區(qū)別墅的價值當(dāng)屬蘇州之冠，其蘊涵了2500年深厚的歷史文化底蘊以及古典私家園林。區(qū)域吸引了對蘇州有著濃厚感情的外地成功人士，如上海客戶、港臺和海外華人等。?別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊概況：?26別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表案名類型開盤日期量體面積范圍（平米）單價（元/平米）總價（萬元）建筑風(fēng)格庭園居住型05.9一期聯(lián)體20套209—38713000250—500中式大觀名園居住型一期04.9聯(lián)體37套170—3737700—10000130—400現(xiàn)代金帝城市別墅居住型05下半年聯(lián)體121套180、2109000-12000180-220現(xiàn)代中式世家留園居住型05.10聯(lián)體64套234-24210000240現(xiàn)代中式拙政東園居住度假04.6獨棟30套300—40020000600—800中式?別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表案名類型開盤日27產(chǎn)品形態(tài)本區(qū)域以中式別墅為主。產(chǎn)品形態(tài)主要以聯(lián)體為主，其余少量獨立別墅。價格分析聯(lián)體均格在1萬-1.3萬元/平米。未來市區(qū)獨棟價格將突破20000元/平米。主力面積在售聯(lián)體別墅面積在180-240平米為主力面積，獨棟面積在300-400平米之間。主力總價古城區(qū)別墅以自住型為主，區(qū)域推案量較少。市場去化速度較快。別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊?產(chǎn)品形態(tài)別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊?28別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊概況：園區(qū)商品房以高層住宅為主，別墅是區(qū)域市場的一個稀缺產(chǎn)品。高端品質(zhì)純別墅主要圍繞金雞湖優(yōu)越的景觀資源展開；大型的居住社區(qū)也連帶有經(jīng)濟型的聯(lián)體、疊加別墅。?別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊概況：?29別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表板塊名稱總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價萬元/平米主力面積（平米）總價范圍（元）去化率建筑風(fēng)格湖西翠湖雅居2獨立聯(lián)體1.7（聯(lián)體）2（獨立）300聯(lián)體350獨立510萬（聯(lián)體）700萬（獨立）75%意式湖東半島華府119戶聯(lián)排雙拼0.95聯(lián)排1.35雙拼240-280228-308100%意式湖濱一號聯(lián)排62聯(lián)體1-1.1247-282247-310100%意式德邑5萬方共180戶聯(lián)排獨立疊加聯(lián)排0.95獨棟1聯(lián)排240-300獨棟334-463216-30050%德式楓情水岸88戶疊加0.85220-240187-20459%現(xiàn)代雙湖高爾夫花園92戶疊加0.9220-240198-21690%現(xiàn)代湖適別墅1.8聯(lián)排0.85215180萬95%現(xiàn)代?別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表板塊名稱總案30產(chǎn)品形態(tài)獨棟、雙拼、聯(lián)體和疊加別墅皆有。聯(lián)體別墅占據(jù)主體。建筑風(fēng)格也豐富多彩，有現(xiàn)代式、意式、德式、英式、法式以及中式等。價格分析聯(lián)體均價約9500元/平方米左右；獨棟均價10000元/平米以上；疊加別墅單價相對便宜，價格在8500-9000元/平方米之間。主力面積目前在售聯(lián)體面積在240-280平方米左右，雙拼在280平方米左右。別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊?產(chǎn)品形態(tài)別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊?31主力總價疊加別墅總價在200萬-240萬之間；聯(lián)體別墅基本在240-300萬?？驮辞闆r客源基本上以園區(qū)外企高管、私企老板、市區(qū)私企老板、部分外籍人士為主，以及部分投資客源。銷售情況由于區(qū)域別墅推量較小，加上地段價值、優(yōu)美環(huán)境和完善的配套，因此別墅項目銷售形勢比較好。別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊?主力總價別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊?32別墅市場研究相城板塊別墅板塊概況：在陽澄湖的西岸，分布著多個高檔的別墅社區(qū)，共同構(gòu)成了相城的高檔居住地段。主要別墅樓盤有：中興高爾夫別墅、招商依云水岸、酈城別墅、靜湖國際水岸、領(lǐng)島別墅和聆湖麗墅。別墅群簇，坐擁萬畝陽澄湖畔美景。?別墅市場研究相城板塊別墅板塊概況：?33別墅市場研究相城板塊別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表案名量體面積范圍單價總價銷售率建筑風(fēng)格戶平方米元/平方米萬元麗晶星河獨立48聯(lián)體18獨立364-371聯(lián)體200-238獨棟6200聯(lián)排5200130—200別墅90%歐式鸝島別墅獨棟16聯(lián)體64獨棟290-455聯(lián)體199—244獨棟0.75萬-1萬聯(lián)體470094—200別墅60%現(xiàn)代中興高爾夫獨立207311-44612000400以上80%北美聆湖麗墅46000獨立256—286聯(lián)體203—225獨立6400聯(lián)體5000100—18075%北美陽澄領(lǐng)島79354獨棟320—360雙拼280—310獨棟6500雙拼580080%依云水岸一期220聯(lián)體241—303疊加185—188聯(lián)體7500疊加6700聯(lián)體180，疊加120一期95%現(xiàn)代?別墅市場研究相城板塊別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表案名量體面積34戶型面積差異大按分布區(qū)域劃分，可將相城區(qū)別墅市場分為中心城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩塊。現(xiàn)以列表形式進行分析。別墅市場研究相城板塊別墅板塊物業(yè)類型區(qū)域面積范圍（平方米）獨棟中心城區(qū)290—455周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)256—371雙拼中心城區(qū)199—303聯(lián)體疊加周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)203—239中心城區(qū)185—188?戶型面積差異大別墅市場研究相城板塊別墅板塊物業(yè)類型區(qū)域面積范35別墅市場研究相城板塊別墅板塊客源方面別墅客源分布市區(qū)、相城、園區(qū)為主，客源的職業(yè)以私營業(yè)主和外企高級管理人員為主。區(qū)域市場綜合分析相城區(qū)別墅群主要以居住型為主，度假別墅為輔；相城區(qū)在售別墅中多數(shù)有聯(lián)排別墅，面積多控制在250平方米左右，聯(lián)排供應(yīng)充足；面積在200—240平方米的居住型別墅市場接受度更高。?別墅市場研究相城板塊別墅板塊客源方面?36別墅市場研究市場分析總結(jié)戶型面積普遍偏大單價、總價一路走高產(chǎn)品日新月異，品質(zhì)提升較快營銷手段不斷升級經(jīng)濟型居住別墅成為市場主打?別墅市場研究市場分析總結(jié)戶型面積普遍偏大?37市場競爭分析?市場競爭分析?38市場競爭篇整體市場狀況中心城區(qū)環(huán)石湖板塊環(huán)太湖板塊工業(yè)園區(qū)高新區(qū)吳中區(qū)環(huán)金雞湖板塊環(huán)春申湖板塊環(huán)陽澄湖板塊木瀆板塊新區(qū)周邊板塊目前市場尚未真正啟動主流價位：6000-7000元/M2左右產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：吳中、市區(qū)的高端自住客源代表樓盤：石湖之韻關(guān)鍵詞：景觀、產(chǎn)品力依托古城資源，以園林別墅為主，定位高端主流價位：10000元/M2以上產(chǎn)品形態(tài)：獨立別墅為主主要客源：蘇州及上海的度假投資客源代表樓盤：太湖之星相城區(qū)主流價位：10000元/M2以上產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：高端的園區(qū)、市區(qū)及外地自住型客源代表樓盤：中海半島華府關(guān)鍵詞：產(chǎn)品力、營銷推廣主流價位：7000元/M2左右產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：木瀆、新區(qū)、市區(qū)的高端客戶，自住型客戶在逐步增加代表樓盤：蘇園關(guān)鍵詞：價位、市場時機主流價位：6000-7000元/M2產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體疊加獨立主要客源：相城、園區(qū)、市區(qū)高端客源，總體定位以度假為主，主打自住型別墅贏得市場先機代表樓盤：依云水岸主流價位：5000元/M2產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：新區(qū)及市區(qū)的自住客源代表樓盤：名墅關(guān)鍵詞：價位、時機?市場競爭篇整體市場狀況環(huán)石湖板塊高新區(qū)吳中區(qū)環(huán)春申湖板塊木瀆39市場競爭篇競爭市場明確唯亭板塊：規(guī)劃為低密度居住區(qū)；相城板塊：沿陽澄湖西岸別墅區(qū)。環(huán)金雞湖板塊：高檔別墅所在地；湖東板塊：靠近本案區(qū)域最近；雙湖板塊：園區(qū)中心板塊市場補充；相城板塊唯亭板塊雙湖板塊湖東板塊環(huán)湖板塊?市場競爭篇競爭市場明確唯亭板塊：規(guī)劃為低密度居住區(qū)；相城板塊40市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊在售個案情況板塊名稱總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平方米）總價范圍（元）去化率建筑風(fēng)格環(huán)金雞湖板塊翠湖雅居2獨立聯(lián)體17000（聯(lián)體）20000（獨立）300聯(lián)體350獨立510萬聯(lián)體700萬獨立75%意式半島華府119戶聯(lián)排雙拼12000（聯(lián)排）14000（雙拼）240-280228-308100%意式產(chǎn)品分析獨棟、雙拼、聯(lián)體三種產(chǎn)品類型，聯(lián)體占據(jù)主體。建筑風(fēng)格意式為主。價格分析在均價約1.2-2萬元/平米左右，單價占據(jù)園區(qū)榜首。主力總價獨棟主力總價350萬；聯(lián)體主力總價240-300萬?？驮辞闆r客源以園區(qū)外企高管、部分外籍人士為主。?市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊在售個案情況板塊名稱總案量產(chǎn)品類型均價41市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊未來供應(yīng)分析環(huán)金雞湖板塊目前市場存量比較多，別墅總存量達到33.1萬平方米，本板塊是園區(qū)未來別墅的主力市場之一。板塊名稱開盤總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平米）建筑風(fēng)格環(huán)金雞湖晉合06號地塊未定12.2獨立、聯(lián)體、雙拼未定未定未定中海07號地塊未定13.9未定未定未定未定中金·玫瑰灣上半年7雙拼、聯(lián)體聯(lián)體10000210西班牙?市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊未來供應(yīng)分析環(huán)金雞湖板塊目前市場存量比42市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊重點個案點評中海半島華府坐擁金雞湖八景之一的金雞墩；原版移植的異域風(fēng)情易受本地高端客群青睞；中海強大的品牌實力和在本土迅速擴張的土地收購行動形成的品牌號召力；滿足本地高端客戶群需求的戶型設(shè)計及建材配套；建立在數(shù)盤聯(lián)動基礎(chǔ)上的巨大的營銷合力和情景營銷模式的成功運用。?市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊重點個案點評中海半島華府?43市場競爭篇湖東板塊在售個案情況產(chǎn)品分析獨棟、雙拼、聯(lián)體三種產(chǎn)品類型，聯(lián)體占據(jù)主體。建筑風(fēng)格多樣。價格分析疊加別墅均價約0.85萬元/平米，聯(lián)體均價0.95-1萬元/平米左右，獨棟均價約1萬元/平米左右，獨棟單價不高。主力總價主力總價范圍200-300萬。板塊名稱總案量產(chǎn)品類型均價元/平米主力面積（平米）總價范圍萬元去化率建筑風(fēng)格湖東板塊湖濱一號聯(lián)排62聯(lián)體10000247-282247-310100%意式德邑5萬方共180戶聯(lián)排、獨立疊加聯(lián)排9500獨棟10000聯(lián)排240-300獨棟334-463216-30050%德式伊頓?小鎮(zhèn)32戶聯(lián)體10000376-427平米350-40059%英式楓情水岸88戶疊加8500220-240187-20459%現(xiàn)代?市場競爭篇湖東板塊在售個案情況產(chǎn)品分析板塊名稱總案量產(chǎn)品類型44市場競爭篇未來供應(yīng)分析板塊名稱開盤總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平米）建筑風(fēng)格湖東板塊萬科別墅未定12.5聯(lián)體未定未定----巴黎印象未定4小高層多層聯(lián)體未定未定法式伊頓小鎮(zhèn)未定2多層、聯(lián)體未定350英式中海08號未定2多層小高層聯(lián)體未定未定未定目前湖東開發(fā)存量達到20.5萬平方米。幾個主要項目都不是純別墅區(qū)，產(chǎn)品以經(jīng)濟型的聯(lián)體別墅為主，我司認(rèn)為該板塊地段區(qū)位優(yōu)越，產(chǎn)品類型對于本案戶有直接競爭影響。?市場競爭篇未來供應(yīng)分析板塊名稱開盤總案量產(chǎn)品類型均價主力面積45市場競爭篇重點個案點評重點個案點評德邑別墅(德邑花園)德邑是中新置地在蘇州開發(fā)的第一個真正意義上的高端別墅項目。在建筑規(guī)劃上秉承德式建筑理念，采用簡約、內(nèi)斂的幾何造型。推廣主題為“郵寄一個德國給你”，主打湖東CBD內(nèi)首席別墅需求。主要推廣手段為大型戶外POP、新聞媒體軟性報道和SP活動。主要目標(biāo)客戶群仍然是園區(qū)高收入人群和蘇州大市范圍內(nèi)的私營企業(yè)主。?市場競爭篇重點個案點評重點個案點評德邑別墅(德邑花園)?46市場競爭篇雙湖板塊分析在售個案情況產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型是聯(lián)體、疊加別墅為主體?，F(xiàn)代建筑風(fēng)格。價格分析均價0.85-0.9萬元/平米左右，單價位居園區(qū)最低。主力總價主力總價范圍180-220萬。板塊名稱總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價元/平米主力面積（平方米）總價范圍（元）去化率建筑風(fēng)格雙湖高爾夫花園92戶疊加別墅9000疊加220-240198-21690%現(xiàn)代湖適別墅1.8聯(lián)排8500（聯(lián)排）215180萬聯(lián)排95%現(xiàn)代?市場競爭篇雙湖板塊分析在售個案情況產(chǎn)品分析板塊名稱總案量產(chǎn)品47市場競爭篇未來供應(yīng)分析目前雙湖板塊開發(fā)存量達到49.2萬平方米，位居園區(qū)開發(fā)存量之首，未來產(chǎn)品形態(tài)以聯(lián)體別墅為主。在地段、產(chǎn)品類型、總價方面對本案競爭最大。板塊名稱總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平方米）建筑風(fēng)格雙湖水墨江南14.7聯(lián)體未定未定中式星島仁恒10聯(lián)體未定未定未定大湖城邦別墅組團4聯(lián)體未定未定未定浙江杭龍20.5雙拼、聯(lián)體未定未定未定?市場競爭篇未來供應(yīng)分析目前雙湖板塊開發(fā)存量達到49.2萬平方48市場競爭篇重點個案點評重點個案點評水墨江南水墨江南位于園區(qū)金雞湖與獨墅湖兩湖之間。傳承蘇州古典園林建筑風(fēng)格。聯(lián)體、雙拼、獨立別墅。面對相同市場，主要吸引園區(qū)中高端客戶群。?市場競爭篇重點個案點評重點個案點評水墨江南?49市場競爭篇相城板塊在售個案情況案名量體面積范圍單價總價銷售率建筑風(fēng)格戶平方米元/平方米萬元麗晶星河獨立48聯(lián)體18獨立364-371聯(lián)體200-238獨棟6200聯(lián)排5200130—200別墅90%歐式鸝島別墅獨棟16聯(lián)體64獨棟290-455聯(lián)體199—244獨棟0.75萬-1萬聯(lián)體470094—200別墅60%現(xiàn)代中興高爾夫獨立207311-44612000400以上80%北美聆湖麗墅46000獨立256—286聯(lián)體203—225獨立6400聯(lián)體5000100—18075%北美陽澄領(lǐng)島79354獨棟320—360雙拼280—310獨棟6500雙拼580080%依云水岸一期220聯(lián)體241—303疊加185—188聯(lián)體7500疊加6700聯(lián)體180，疊加120一期95%現(xiàn)代?市場競爭篇相城板塊在售個案情況案名量體面積范圍單價總價銷售率50市場競爭篇相城板塊產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型齊全，聯(lián)體別墅為主。以居住型為主，度假別墅為輔，聯(lián)排主力面積在250平方米左右；價格分析相城中心區(qū)域獨棟均價0.75-1.2萬元/平米之間，聯(lián)體均價4700—7500元/平米之間，價格相差較大。主力總價總價相差較大，范圍在100-400萬之間，主力價格段是180萬-200萬之間。?市場競爭篇相城板塊產(chǎn)品分析?51市場競爭篇重點個案點評重點個案點評依云水岸規(guī)劃分析在蘇州傳統(tǒng)庭院風(fēng)格的基礎(chǔ)上融入現(xiàn)代西方的居住方式。產(chǎn)品分析產(chǎn)品以聯(lián)排別墅和花園洋房為主。企劃推廣戶外；報紙；房交會?？驮捶植贾髁蛻魹樘K州市區(qū)和相城當(dāng)?shù)氐乃綘I業(yè)主、公務(wù)員較多，其次是園區(qū)外企業(yè)中高管占到相當(dāng)大一部分。?市場競爭篇重點個案點評重點個案點評依云水岸?52市場競爭篇唯亭板塊分析君地地塊是區(qū)域內(nèi)本案最主要的競爭對手。該地塊2006年8月份成交，建筑形態(tài)也會有別墅產(chǎn)品，是本案的直接競爭對手。同時，為了提高板塊價值，君地項目和本案又是互動關(guān)系。編號地塊坐落基地面積容積率建筑面積樓面地價成交單位競爭態(tài)勢平方米平方米元/平米蘇地2006-B-16青劍湖西北星澄路以東185665.61.2/0.8/0.61543102333上海君地實業(yè)威脅最大?市場競爭篇唯亭板塊分析君地地塊是區(qū)域內(nèi)本案最主要的競爭對手。53市場競爭篇市場競爭總結(jié)板塊產(chǎn)品類型主力單價主力客源未來推量代表項目競爭態(tài)勢環(huán)金雞湖板塊獨棟聯(lián)排1.2萬-2萬園區(qū)外企高管外籍人士33.1萬翠湖雅居半島華府競爭較小湖東板塊聯(lián)體、雙拼0.85-1萬私企業(yè)主園區(qū)高管20.5萬湖濱一號德邑、伊頓競爭較大雙湖板塊聯(lián)體、疊加0.85-0.9萬私營業(yè)主外企高管49.2萬高爾夫花園湖適競爭較大相城板塊聯(lián)體為主獨棟0.75-1.2萬聯(lián)體0.5-0.75萬元市區(qū)、相城、園區(qū)依云水岸中興高爾夫競爭較大?市場競爭篇市場競爭總結(jié)板塊產(chǎn)品類型主力單價主力客源未來推量代54項目分析?項目分析?55項目分析篇項目地塊概況東：東部為28號地塊，未來開發(fā)建設(shè)住宅區(qū)，目前為空地；南：地塊南面為唯亭的主干道雙陽路；西：緊靠地塊西面是河道支流；青劍路；青劍湖東岸。北：地塊北面為大片空地，未來也將建設(shè)成為住宅區(qū)。本案在區(qū)位及自然環(huán)境方面具有一定的優(yōu)勢周邊環(huán)境?項目分析篇項目地塊概況東：東部為28號地塊，未來開發(fā)建設(shè)住宅56項目分析篇項目SWOT分析區(qū)位優(yōu)勢——本案地處唯亭鎮(zhèn)未來新城鎮(zhèn)中心；環(huán)境優(yōu)越——本案西臨青劍湖，自然環(huán)境優(yōu)美；交通便利——滬寧高速陽澄湖服務(wù)區(qū)、312國道，滬寧鐵路等；市場前景——陽澄湖板塊將成為太湖板塊之后的一大熱點。優(yōu)勢?項目分析篇項目SWOT分析區(qū)位優(yōu)勢——本案地處唯亭鎮(zhèn)未來新城57區(qū)域現(xiàn)狀——青劍湖區(qū)域配套設(shè)施不全；湖景資源不足——青劍湖面積較小，知名度不高。生活機能缺乏——地塊周邊區(qū)域生活機能及配套情況較差。公共交通不足——目前青劍湖周邊只有87一條公交線路。劣勢項目分析項目SWOT分析

?區(qū)域現(xiàn)狀——青劍湖區(qū)域配套設(shè)施不全；劣勢項目分析項目SWOT58經(jīng)濟發(fā)展——園區(qū)及唯亭鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速；區(qū)域規(guī)劃——規(guī)劃為區(qū)域房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展提供了動力；配套逐步成熟——未來區(qū)域配套將逐步成熟；別墅用地停批——別墅項目的稀缺性更為突出。機會項目分析項目SWOT分析?經(jīng)濟發(fā)展——園區(qū)及唯亭鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速；機會項目分析項目SWO59區(qū)域人氣不足——需要外區(qū)域客戶的導(dǎo)入；國家宏觀政策——對別墅等高端產(chǎn)品的調(diào)控力度較大；市場競爭——區(qū)域市場競爭相對較為激烈遠景不明——未來一段時期蘇州樓市的走勢仍不明朗。威脅項目分析項目SWOT分析?區(qū)域人氣不足——需要外區(qū)域客戶的導(dǎo)入；威脅項目分析項目SWO60項目分析結(jié)論總體而言，本案優(yōu)勢和劣勢交互存在。關(guān)鍵如何充分利用潛在機會點，規(guī)避、弱化威脅。需要充分利用項目企劃包裝、注重營銷策略的運用。充分挖掘項目本身的潛在價值，取得市場競爭的優(yōu)勢。?項目分析結(jié)論總體而言，本案優(yōu)勢和劣勢交互存在。?61項目核心定位?項目核心定位?62項目核心定位項目市場定位定位依據(jù)居住型別墅已成為別墅市場的主導(dǎo)。項目位于青劍湖畔，環(huán)境優(yōu)美。別墅市場進入產(chǎn)品時代。建筑風(fēng)格多樣化，產(chǎn)品設(shè)計必須遵循差別化原則。合理控制面積、總價，項目迅速市場突破。?項目核心定位項目市場定位定位依據(jù)居住型別墅已成為別墅市場的主63項目核心定位項目市場定位園區(qū)北部新城?純加州湖畔美墅定位詮釋強調(diào)本案處于唯亭北部新城鎮(zhèn)中心——青劍湖板塊，板塊地段價值高；強調(diào)本案周邊自然環(huán)境優(yōu)美——提高別墅居住品質(zhì)。南加州風(fēng)格——我們認(rèn)為該別墅產(chǎn)品比較獨特，具有較強的市場競爭力。?項目核心定位項目市場定位園區(qū)北部新城?純加州湖畔美墅定位詮釋64項目定位價格建議獨棟均價：10000元/平方米聯(lián)拼均價：7500元/平方米定位依據(jù)依據(jù)一：目前主要參雙湖板塊、相城板塊的銷售價格；依據(jù)二：并充分考慮本案價值點，所以在價格定位上有一定的差異性。（具體價格視的周邊競爭個案推案時機、銷售狀況及本案的前期預(yù)約狀況最后確定）?項目定位價格建議獨棟均價：10000元/平方米定位依據(jù)依據(jù)一65項目定位目標(biāo)客戶定位客源來源比例估算表我司認(rèn)為本項目的客源定位如下：唯亭本地客戶、園區(qū)客戶、相城區(qū)和市區(qū)客戶，還有外地投資客戶產(chǎn)品客戶來源估算比例別墅唯亭本地私營業(yè)主28%園區(qū)企業(yè)中高管理層25%政府機關(guān)人員10%市區(qū)私營業(yè)主16%部分相城私營業(yè)主6%投資客和職業(yè)炒家10%其他5%?項目定位目標(biāo)客戶定位客源來源比例估算表我司認(rèn)為本項目的客源定66項目定位目標(biāo)客戶定位私企業(yè)主身份特征：在唯亭、園區(qū)、相城合木瀆經(jīng)營有自己經(jīng)營產(chǎn)品的私營業(yè)主年齡特征：約為35-55歲之間購房目的：以自用為主消費特征：對產(chǎn)品的個性化需求很高；物業(yè)管理水準(zhǔn)要求高；偏向于親水住宅；自然及人文景觀要求高；總價承受能力強。中產(chǎn)階級身份特征：在市區(qū)、園區(qū)、相城工作的公務(wù)員、醫(yī)生、藝術(shù)家等年齡特征：約為30-45歲之間購房目的：以自用為主消費特征：喜歡城郊生活方式、優(yōu)美自然環(huán)境；對社區(qū)周邊配套設(shè)施要求較高；注重社區(qū)檔次感；注重居住的品質(zhì)；大多有車，對道路交通關(guān)注。?項目定位目標(biāo)客戶定位私企業(yè)主中產(chǎn)階級?67項目定位目標(biāo)客戶定位園區(qū)外企高級白領(lǐng)身份特征：園區(qū)外資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層、高新技術(shù)方面的白領(lǐng)人士年齡特征：約為35-45歲之間購房目的：以自用為主消費特征：注重周邊環(huán)境及配套便利；要求交通方便；強調(diào)舒適，安全；注重開發(fā)商的品牌；總價承受較弱；喜歡經(jīng)濟型別墅。投資客身份特征：本地或者外來地投資客年齡特征：約為35-45歲之間購房目的：看好區(qū)域未來發(fā)展前景，以投資為主消費特征：要求產(chǎn)品升值潛力大；區(qū)域發(fā)展規(guī)劃完善；要求產(chǎn)品力強；長期關(guān)注蘇州樓市，對房產(chǎn)市場有一定的認(rèn)知。?項目定位目標(biāo)客戶定位園區(qū)外企高級白領(lǐng)投資客?68項目建議?項目建議?69項目建議規(guī)劃意向歷史上自然形成的集鎮(zhèn)，往往先有一個集中的公共聚集點。隨著人口的增加，公共建筑逐漸生長，旁邊逐漸形成了聚集形態(tài)的居住群落。城市的軌跡，也就是活動的人與城市空間互動的歷史時間的記錄。建議把這種人類最為自然的演進法則，融匯到社區(qū)的建筑和景觀中，不論是演繹歷史從古到今面貌的風(fēng)情街，還是四季分明的植物風(fēng)景帶，它在自然的時間演進中形成集中性、全開放的“城市邊界”和私密性、聚集的“生態(tài)村落”。人類與生俱來對美的欣賞、對幸福的渴求、對理想家園的尋覓，是恒久不變的主題。陶淵明在《桃花源記》中描繪了讓世人神往的世外桃源；莎士比亞在詩中詠嘆他的愛與幸福、夢與家園；海德格爾在他的哲學(xué)著作中這樣闡釋他的理想：人，詩意的棲居于大地。自然為本，人行為尊。創(chuàng)造生活的美域家園，構(gòu)筑休養(yǎng)生息的人性化居所，是社區(qū)規(guī)劃的核心理念。突出別墅區(qū)的整體性，以體現(xiàn)“永續(xù)發(fā)展的生態(tài)的別墅社區(qū)”。并且充分利用原有地形和環(huán)境，將集中綠化與別墅區(qū)相結(jié)合，綠景穿梭其中，使戶戶見綠、推窗見景。交通格局設(shè)置為連續(xù)暢通的步行系統(tǒng)：通達居住區(qū)內(nèi)景觀空間或公共場所，合理解決人車分流。?項目建議規(guī)劃意向歷史上自然形成的集鎮(zhèn)，往往先有一個集中的公共70項目建議建筑特色建筑風(fēng)格別墅的風(fēng)格定位為南加州風(fēng)格體現(xiàn)南加州民居與現(xiàn)代簡潔相交融的建筑特色，開辟一個親切自然、令人放松的具"居住"氛圍的別墅風(fēng)格。南加州風(fēng)格是北美風(fēng)格之一。北美風(fēng)格是一種混合的產(chǎn)物，即在同一時期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間有融合，又相互影響。南加州風(fēng)格實際上是從傳統(tǒng)的西班牙建筑風(fēng)格演變而來的。早期，它的建筑厚實形體、小窗洞、黃灰色的抹灰、實墻、原始木方等特殊的材質(zhì)，讓建筑顯得粗放自然，整體環(huán)境透露著一種宗教的神秘感。后期，大約在19世紀(jì)晚期，由于新藝術(shù)運動的興起，它也開始講究裝飾，但它強調(diào)鐵藝的運用，呈現(xiàn)簡潔、粗獷的時尚，一派異域風(fēng)情。南加州的異國風(fēng)情則讓人感受到精神與身體的尊崇空間,近乎完美的生活空間,貴族的奢華感油然而生。陽光、水岸、椰影……居住區(qū)的自然休閑，以美國南加州式的爛漫風(fēng)情，帶給人一種全新的居住體驗。異域情調(diào)、熱烈奔放的小區(qū)景觀，陽光戶型、通透的水岸建筑，一個既時尚動感又悠閑自得的新城市生活，應(yīng)運而生。?項目建議建筑特色建筑風(fēng)格?71項目建議建筑特色建筑立面在純粹同質(zhì)的建筑中，糅合地中海的建筑元素讓傳統(tǒng)與現(xiàn)代找到了張力與平衡。對外部環(huán)境的充分利用，盡可能讓每一個房間都能欣賞到窗外的景色、簡潔、大方、明朗。在現(xiàn)代、生態(tài)的居住理念中，建筑完成了與人居感受的交流、溝通與適宜和諧，建筑的空間成為了心靈的安頓。建筑保留紅瓦、拱窗、拱洞、大面積的彩色水泥抹墻、人造藝術(shù)石墻建筑物空間層次豐富，樓梯間成為景觀的制高點，步移景異。建筑外墻面建議采用從美國進口的彩色水泥，用人工抹灰，使墻面斑斑駁駁，墻角處光滑到是角而非直角。這樣，南加州手工風(fēng)格躍然墻面，同時體現(xiàn)出建筑的歷史感。建筑立面高貴富有韻味，建筑布局錯落有致。建議屋頂鋪設(shè)色彩和諧的三色筒瓦，立面采用文化石與加州原味經(jīng)典手工抹墻（STUCCO）的搭配，小窗鐵藝、帶立體感的圓拱門、裝飾原木構(gòu)件、百葉窗、美國進口大門、花崗巖石鑲嵌的門窗套和花窗等細節(jié)點綴，使墻體具有立體感和韻味，體現(xiàn)加州建筑簡約、灑脫、陽光、向上的現(xiàn)代個性。?項目建議建筑特色建筑立面?72項目建議立面示意圖?項目建議立面示意圖?73項目建議立面示意圖?項目建議立面示意圖?74項目建議立面示意圖?項目建議立面示意圖?75項目建議立面示意圖?項目建議立面示意圖?76項目建議立面示意圖?項目建議立面示意圖?77項目建議立面示意圖?項目建議立面示意圖?78項目建議立面示意圖?項目建議立面示意圖?79項目建議戶型建議面積大小戶型分為獨棟別墅、雙拼別墅和聯(lián)排別墅三個部分。獨棟別墅面積：300-320平米左右雙拼別墅面積：230—260平米聯(lián)排別墅面積：180—230平米?項目建議戶型建議面積大小戶型分為獨棟別墅、雙拼別墅和聯(lián)排別墅80項目建議獨棟別墅面積約為320.56平米?項目建議獨棟別墅面積約為320.56平米?81項目建議獨棟別墅面積約為320平米?項目建議獨棟別墅面積約為320平米?82項目建議獨棟別墅一層平面三層平面二層平面?項目建議獨棟別墅一層平面三層平面二層平面?83項目建議雙拼別墅面積約為：250平米?項目建議雙拼別墅面積約為：250平米?84項目建議雙拼別墅面積約為：260平米?項目建議雙拼別墅面積約為：260平米?85項目建議聯(lián)排別墅面積約為：200平米?項目建議聯(lián)排別墅面積約為：200平米?86項目建議聯(lián)排別墅一層平面二層平面?項目建議聯(lián)排別墅一層平面二層平面?87項目建議聯(lián)排別墅三層平面面積約為：220平米?項目建議聯(lián)排別墅三層平面面積約為：220平米?88項目建議景觀建議景觀建議原生自然，是別墅社區(qū)的品質(zhì)要素，營造出別墅生活的天然意趣。加州這個地方比較特殊，是美國本土海岸線最長的一個州，和水結(jié)合的非常好。在因此，建議整個小區(qū)圍繞“引綠、引水、引景”，以綠化建設(shè)和環(huán)境保護治理為重點，全力提高綜合環(huán)境質(zhì)量。景觀規(guī)劃以富有濃厚人情味的“西班牙式庭院”為構(gòu)思主題，將浪漫的西班牙風(fēng)格和現(xiàn)代居住理念相結(jié)合，將南加州式的建筑風(fēng)格與西班牙式風(fēng)情園林相映襯，演繹濃郁歐美風(fēng)情，給人以度假式的居住生活。景觀和建筑形式相結(jié)合，帶有不同的風(fēng)格特征，不同主題精心設(shè)計的綠化帶同時又能成為各個居住組團的天然綠籬，即保護了各個組團的私密性又帶來了不同風(fēng)情的景觀。這樣林蔭大道、公園、建筑間的社區(qū)庭院，結(jié)合中心主軸公園共同形成了一個優(yōu)美的居住景觀網(wǎng)絡(luò)。綠化布局以中心綠化為基礎(chǔ)，小片種植點綴，不同季節(jié)植物搭配，形成清晰的空間結(jié)構(gòu)和豐富的環(huán)境景觀。居住、休閑環(huán)境無與倫比；雕塑、小品、景觀匠心獨具，外呼內(nèi)應(yīng)。?項目建議景觀建議景觀建議?89項目建議景觀建議?項目建議景觀建議?90項目建議會所設(shè)計建議本項目定位為高檔的別墅物業(yè)社區(qū)，建議建設(shè)獨立的主題會所以外，提出泛會所的概念，泛會所功能的布置可以和園林設(shè)計相配合，泛會所是體現(xiàn)項目生活檔次及提升文化層次的重要場所，也是目標(biāo)客戶群置業(yè)過程中重點考慮的基礎(chǔ)設(shè)施，采用現(xiàn)代主義的表現(xiàn)方式，合理利用有限的場地，將意境充分的表達出來。會所設(shè)施功能建議SPA香熏按摩室——采用傳統(tǒng)材料，提供SPA香熏按摩，具備美容及保健效果。減壓桑拿室——提供休閑桑拿服務(wù)。淋浴更衣室——提供進入泳池前的淋浴更衣服務(wù)。乒乓球室、英式桌球室——標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備。健身室——完善健身設(shè)備器材，日夜開放。美體中心——健康舞蹈場所?？禈菲迮剖摇晟频钠迮圃O(shè)施。親子托兒室——提供托兒服務(wù)，設(shè)有豐富的兒童玩具和兒童讀物。社區(qū)服務(wù)中心或管家部（為客戶提供鐘點工等相關(guān)服務(wù)）?項目建議會所設(shè)計建議本項目定位為高檔的別墅物業(yè)社區(qū)，91項目建議會所設(shè)計建議

室外休閑活動設(shè)施安排：泳池——增加樓盤賣點，迎合目標(biāo)客戶喜好。兒童活動天地——戶外的組合玩具設(shè)施。休閑按摩步道——通過鋪設(shè)沿路的特制按摩石卵，引入流行的足部穴位保健按摩療法。?項目建議會所設(shè)計建議室外休閑活動設(shè)施安排：?92項目建議智能化建議

智能化系統(tǒng)總體構(gòu)造：采用局域網(wǎng)構(gòu)成寬帶綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)；采用雙向有線電視網(wǎng)絡(luò)和住宅智能化管理系統(tǒng)實現(xiàn)家庭防盜報警和三表抄送；采用住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)平臺，實現(xiàn)總臺控制、門禁管理、車輛出入管理、公共設(shè)施監(jiān)控、電子巡更；采用廣播設(shè)備構(gòu)成背景音樂系統(tǒng)；采用信息化物業(yè)綜合管理系統(tǒng)實現(xiàn)全面現(xiàn)代化的物業(yè)管理。?項目建議智能化建議智能化系統(tǒng)總體構(gòu)造：?93項目建議智能化建議1）寬帶綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)2）智能化管理系統(tǒng)3）智能化系統(tǒng)平臺周界防越報警系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)車輛出入管理系統(tǒng)無線電子巡更系統(tǒng)門禁系統(tǒng)?項目建議智能化建議1）寬帶綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)?94項目建議物業(yè)管理建議消費者越來越認(rèn)識到物業(yè)管理在生活中的重要性，選擇樓盤時也越來越關(guān)注樓盤中的物業(yè)管理公司口碑。在項目銷售過程中，品牌物管公司給客戶對未來享受的服務(wù)有較強的信心，有助于項目的銷售工作。物業(yè)管理應(yīng)用通過ISO9000國際質(zhì)量保證體系的專業(yè)公司。建議在日常物業(yè)管理中引入環(huán)保理念，將ISO4001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)運用到日常管理之中。應(yīng)全面推行智能化物業(yè)管理，并根據(jù)業(yè)主的實際需要提供“個性化”服務(wù)：?項目建議物業(yè)管理建議消費者越來越認(rèn)識到物業(yè)管理在生活95項目建議物業(yè)管理建議24小時住客管理緊急熱線；叫醒服務(wù)，留言服務(wù)；搬家服務(wù)；預(yù)定及叫車服務(wù)；上門煮食、清潔、送飯、維修；托兒；代繳水電費服務(wù)；日用品配送中心；寵物寄養(yǎng)或急救服務(wù)；上門收取干洗衣物；業(yè)主健康中心。超級管家服務(wù)?項目建議物業(yè)管理建議24小時住客管理緊急熱線；代繳水電費服務(wù)96踏實，奮斗，堅持，專業(yè)，努力成就未來。12月-2212月-22Thursday,December29,2022弄虛作假要不得，踏實肯干第一名。21:45:2121:45:2121:4512/29/20229:45:21PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2221:45:2121:45Dec-2229-Dec-22重于泰山，輕于鴻毛。21:45:2121:45:2121:45Thursday,December29,2022不可麻痹大意，要防微杜漸。12月-2212月-2221:45:2121:45:21December29,2022加強自身建設(shè)，增強個人的休養(yǎng)。2022年12月29日9:45下午12月-2212月-22追求卓越，讓自己更好，向上而生。29十二月20229:45:21下午21:45:2112月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。十二月229:45下午12月-2221:45December29,2022重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險。2022/12/2921:45:2121:45:2129December2022好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。9:45:21下午9:45下午21:45:2112月-22每天都是美好的一天，新的一天開啟。12月-2212月-2221:4521:45:2121:45:21Dec-22務(wù)實，奮斗，成就，成功。2022/12/2921:45:21Thursday,December29,2022抓住每一次機會不能輕易流失，這樣我們才能真正強大。12月-222022/12/2921:45:2112月-22謝謝大家！踏實，奮斗，堅持，專業(yè)，努力成就未來。12月-2212月-297謹(jǐn)呈：上海旭輝集團青劍湖27號地塊前期定位報告蘇州博思堂市場部2007年元月?謹(jǐn)呈：上海旭輝集團青劍湖27號地塊蘇州博思堂市場部?98目錄一、宏觀環(huán)境分析二、蘇州別墅市場研究三、市場競爭及客源分析四、項目分析五、項目核心定位六、項目建議?目錄一、宏觀環(huán)境分析?99宏觀環(huán)境分析?宏觀環(huán)境分析?100宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策出臺后，蘇州商品房交易6、7、8月份市場成交指標(biāo)下降較多，市場反映明顯“國六條”政策重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)開發(fā)全過程監(jiān)管；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。?宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策出臺后，蘇州商品房交易6、7、8101宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析這項政策有利于緩解市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾。別墅開發(fā)受到了嚴(yán)格的控制。別墅產(chǎn)品將會逐步稀缺。停止別墅用地土地供應(yīng)2006年5月30日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，決定從即日起，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。?宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析這項政策有利于緩解市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾102宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細則2006年7月13日，建設(shè)部正式公布了《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》(即165號文件)。①.90平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；②.套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重必須達到開發(fā)總面積的70%以上；③.今年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由當(dāng)?shù)卣虻刂埔说卮_定需要調(diào)整的情況。?宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細則?103在此宏觀背景下，本項目包含優(yōu)勢的同時，更多的要接受市場考驗和自身的挑戰(zhàn)。宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策點評持續(xù)宏觀調(diào)控，表明政府穩(wěn)定房價、保證經(jīng)濟穩(wěn)定健康運行的決心。房地產(chǎn)市場將回歸到理性狀態(tài)，有利于行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。從土地市場來看，別墅開發(fā)限令是把雙韌劍。在宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重新洗牌。?在此宏觀背景下，本項目包含優(yōu)勢的同時，更多的要接受市場考驗和104宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟不斷發(fā)展，帶動了唯亭板塊經(jīng)濟的發(fā)展。蘇州工業(yè)園區(qū)十年GDP發(fā)展列表年份19941995199619971998199920002001200220032004200506年1-9GDP（億元）11.313.619.632.750.374.4130.5180.2252365503581511.7增長率（%）/19.944.666.953.647.975.438.139.745.137.815.5——占全市比（%）///2.94.05.58.510.212.113.014.614.4——?宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟不斷發(fā)展，帶動了唯亭板塊經(jīng)濟105宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)已經(jīng)成為蘇州市房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊地位。園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況年份199819992000200120022003200420052006（1-11）園區(qū)房地產(chǎn)投資額4.355.076.097.8417.52862.13100.1103.5年增長率25.1%16.6%20.1%28.7%123.2%60.0%121.9%61.1%15.7%全市房地產(chǎn)投資額58.560.159.966.8107.3177.9334.3420409.6園區(qū)占全市比重7.4%8.4%10.2%11.7%16.3%15.7%18.6%23.8%25.3%?宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)已經(jīng)成為蘇州市房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊106宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展帶動了行政區(qū)域的不斷擴大，是園區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的機遇。大量外資企業(yè)和就業(yè)人口的進入，帶來了大量的較高消費能力群體和住宅市場的旺盛需求。經(jīng)濟分析小結(jié)?宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展帶動了行政區(qū)域的不斷擴107宏觀環(huán)境分析唯亭鎮(zhèn)介紹唯亭鎮(zhèn)主導(dǎo)旅游度假功能，成為蘇州工業(yè)園區(qū)的北部城市副中心。唯亭鎮(zhèn)概況地理位置唯亭鎮(zhèn)東臨蘇州古城、西接昆山市、南靠園區(qū)中心地帶、陽澄湖、環(huán)抱青劍湖。行政區(qū)劃唯亭屬于蘇州工業(yè)園區(qū)下轄的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，在05年，唯亭合并了毗鄰的跨塘鎮(zhèn)。?宏觀環(huán)境分析唯亭鎮(zhèn)介紹唯亭鎮(zhèn)主導(dǎo)旅游度假功能，成為蘇州工業(yè)園108宏觀環(huán)境分析唯亭城市規(guī)劃良好的城市規(guī)劃，唯亭未來的發(fā)展前景非常看好。一心:唯亭北部新行政中心區(qū)域，將形成園區(qū)北部的行政和商務(wù)中心；二片:葑亭路沿線10萬人居住組團和青劍湖地區(qū)5萬人居住組團；三圈:青劍湖環(huán)湖商業(yè)圈、陽澄湖沿線商業(yè)圈和312國道沿線商業(yè)帶；?宏觀環(huán)境分析唯亭城市規(guī)劃良好的城市規(guī)劃，唯亭未來的發(fā)展前景非109宏觀環(huán)境分析青劍湖板塊青劍湖板塊定位是本案的先天優(yōu)勢和價值點。規(guī)劃詳情青劍湖環(huán)湖片區(qū)是唯亭鎮(zhèn)未來的行政商貿(mào)核心區(qū)。青劍湖環(huán)湖商業(yè)圈，將重點發(fā)展總部經(jīng)濟、高檔會所、賓館酒店等。環(huán)青劍湖沿線，將形成一個5萬人組團的低密度社區(qū)。?宏觀環(huán)境分析青劍湖板塊青劍湖板塊定位是本案的先天優(yōu)勢和價值點110蘇州別墅市場研究?蘇州別墅市場研究?111別墅市場研究蘇州別墅發(fā)展歷程第一階段：外銷別墅——別墅市場的起步（1994年-1998年）外企進入蘇州，別墅高檔外銷獨棟別墅為主。古城區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)稀少。第二階段：經(jīng)濟型別墅占據(jù)主流（1998年-2000年）出現(xiàn)TOWNHOUSE別墅形態(tài)，如獨墅苑、美墅緣，規(guī)劃缺少創(chuàng)新。第三階段：高檔別墅步入市場（2000年-2004年）蘇州別墅有了質(zhì)的飛躍，自然生態(tài)豪宅出現(xiàn)。代表項目“天倫?隨園”、“碧瀛谷”。古城區(qū)內(nèi)則出現(xiàn)了以中式庭院風(fēng)格為主題的別墅項目如江楓院、寒舍等。4）第四階段：品牌開發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新時代（2004年開始）品牌開發(fā)商進入，產(chǎn)品創(chuàng)新時代到來，如中海半島華府，受到蘇州市場的追捧。?別墅市場研究蘇州別墅發(fā)展歷程第一階段：外銷別墅——別墅市場的112別墅市場研究蘇州別墅分布格局根據(jù)目前的別墅市場的分布狀況來看，目前初步形成太湖板塊陽澄湖板塊木瀆板塊古城區(qū)板塊園區(qū)板塊?別墅市場研究蘇州別墅分布格局根據(jù)目前的別墅市場的分布狀況來看113別墅市場研究太湖別墅板塊概況：太湖板塊：靠太湖依山傍水，自然資源得天獨厚。區(qū)域環(huán)境適宜休閑、度假?？驮幢容^高端：蘇州本地經(jīng)商業(yè)主、區(qū)域外客戶，尤其是上?？蛻粽加兄匾匚唬腋叟_和海外華人亦較多。該板塊具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?別墅市場研究太湖別墅板塊概況：?114區(qū)域在售個案情況列表別墅市場研究太湖別墅板塊項目量體銷售均價（元/M2）面積范圍（M2）總價范圍（萬元）銷售率建筑風(fēng)格太湖之星三期250套10000247—363280—40080%歐式、現(xiàn)代天一墅62套15000300—900400—1000現(xiàn)代翠峰山莊52套15000500—718600—85055%歐式碧瀛谷58套12000293—427360-50050%現(xiàn)代寶島花園14000300-400390-52035%歐式太湖天闋46套12000600-800720-96050%日式高爾夫山莊12000400-450480-54040%現(xiàn)代西山恬園61套10000230—320218—27565%中式古北雅園120套11000261-343270—55030%西班牙太湖美山莊142套獨棟6700雙拼5200獨棟250-300雙拼18895—18075%歐式東山景園175套獨立7500雙拼6000獨立260-300雙拼190獨立195-225雙拼11460%中式?區(qū)域在售個案情況列表別墅市場研究太湖別墅板塊項目量體銷售均價115個案分布區(qū)域在售樓盤共12個：其中度假區(qū)中心和西山各5個，東山2個。產(chǎn)品形態(tài)度假區(qū)中心——高端的獨立別墅為主；西山、東山樓盤——多層和聯(lián)體別墅為主，也有少量的獨棟。價格分析價格因素：湖景、山景。度假區(qū)中心：獨棟主力價格1.2萬元/平方米以上；西山、東山：多層價格3300-3400元/平方米左右；聯(lián)體別墅5000-6000元/平方米之間；獨立別墅1萬元/平方米左右。別墅市場研究太湖別墅板塊?個案分布別墅市場研究太湖別墅板塊?116主力面積分析獨棟主力面積差別比較大；獨棟280-320平方米的戶型去化較快；聯(lián)體別墅在區(qū)域市場內(nèi)相對稀缺。主力總價分析獨立別墅主力總價帶差別很大；主力總價范圍300萬-500萬之間，其中350萬的總價銷售較好。。產(chǎn)品分析基本上都帶獨立花園；產(chǎn)品風(fēng)格園林式、中式、日式和歐式等種類齊全。別墅市場研究太湖別墅板塊?主力面積分析別墅市場研究太湖別墅板塊?117去化分析整個太湖區(qū)域以旅游度假型為主，總價較高；區(qū)域內(nèi)別墅的去化速度和去化率較低。客源分析本地業(yè)主大約50%，外地投資主要來自上海。購買者主要是私營業(yè)主。主要用途為度假，同時都帶有投資目的。1、太湖旅游度假區(qū)在售樓盤以高檔的獨立別墅為主，聯(lián)體別墅相對稀缺；2、從銷售情況來看，高總價的獨立別墅銷售緩慢，總價成為影響項目去化的主要因素之一。別墅市場研究太湖別墅板塊?去化分析1、太湖旅游度假區(qū)在售樓盤以高檔的獨立別墅為主，聯(lián)體118別墅市場研究木瀆別墅板塊概況：木瀆是山水園林古鎮(zhèn)，擁有眾多私家園林與風(fēng)景名勝，經(jīng)濟型別墅、高端別墅皆有。由于木瀆離新區(qū)較近，區(qū)域別墅主力客源為蘇州本地高端客源，有公務(wù)員、文教事業(yè)和商界精英。對市場影響力較大的產(chǎn)品如天倫隨園、天鄰風(fēng)景則會吸引區(qū)域外的實力客戶，如上海、浙江等地。?別墅市場研究木瀆別墅板塊概況：?119別墅市場研究木瀆別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表案名類型開盤日期量體面積范圍（平方米）單價（元/平米）總價（萬元）建筑風(fēng)格蘇園居住型06.451套200-300聯(lián)體7200150-220萬現(xiàn)代中式泉景十八島05.10135套260-270雙拼6900180萬現(xiàn)代天倫隨園居住兼度假03.465套356—56713000-15000600-1000中式園林天鄰風(fēng)景三期03.4160套320—600獨立9500300—600現(xiàn)代、歐式?別墅市場研究木瀆別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表案名類型開盤日期120產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域別墅以居住為主，經(jīng)濟型的獨棟、聯(lián)體、雙拼占據(jù)市場主體地位。價格分析目前木瀆在售別墅基本進入尾盤階段，雙拼和聯(lián)體價格在7000元左右/平米，獨棟價格在10000元/平米。主力面積獨棟面積在320-600平米，小面積去化快；雙拼面積在200-300平米左右，市場供不應(yīng)求。主力總價目前300-400萬以內(nèi)的總價市場接受度相對較高；雙拼和聯(lián)排別墅總價范圍150-220萬元之間，主力總價180萬元左右。別墅市場研究木瀆別墅板塊?產(chǎn)品形態(tài)別墅市場研究木瀆別墅板塊?121產(chǎn)品分析木瀆別墅中式風(fēng)格為主，包括園林式、現(xiàn)代徽式。去化分析此前推出的蘇園、泉景十八島，由于面積小、總價較低，故去化速度較快；而天鄰風(fēng)景、天倫隨園的戶型較大，品質(zhì)較高，故去化周期較長?？驮捶治雎?lián)排雙拼客源：木瀆私營業(yè)主為主；新區(qū)、市區(qū)、吳中區(qū)的私營業(yè)主；政府機關(guān)、企業(yè)高管；獨立別墅客源：江浙投資客、蘇州客戶（居住、投資）；臺灣人別墅市場研究木瀆別墅板塊?產(chǎn)品分析別墅市場研究木瀆別墅板塊?122別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊概況：古城區(qū)別墅的價值當(dāng)屬蘇州之冠，其蘊涵了2500年深厚的歷史文化底蘊以及古典私家園林。區(qū)域吸引了對蘇州有著濃厚感情的外地成功人士，如上?？蛻?、港臺和海外華人等。?別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊概況：?123別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表案名類型開盤日期量體面積范圍（平米）單價（元/平米）總價（萬元）建筑風(fēng)格庭園居住型05.9一期聯(lián)體20套209—38713000250—500中式大觀名園居住型一期04.9聯(lián)體37套170—3737700—10000130—400現(xiàn)代金帝城市別墅居住型05下半年聯(lián)體121套180、2109000-12000180-220現(xiàn)代中式世家留園居住型05.10聯(lián)體64套234-24210000240現(xiàn)代中式拙政東園居住度假04.6獨棟30套300—40020000600—800中式?別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表案名類型開盤日124產(chǎn)品形態(tài)本區(qū)域以中式別墅為主。產(chǎn)品形態(tài)主要以聯(lián)體為主，其余少量獨立別墅。價格分析聯(lián)體均格在1萬-1.3萬元/平米。未來市區(qū)獨棟價格將突破20000元/平米。主力面積在售聯(lián)體別墅面積在180-240平米為主力面積，獨棟面積在300-400平米之間。主力總價古城區(qū)別墅以自住型為主，區(qū)域推案量較少。市場去化速度較快。別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊?產(chǎn)品形態(tài)別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊?125別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊概況：園區(qū)商品房以高層住宅為主，別墅是區(qū)域市場的一個稀缺產(chǎn)品。高端品質(zhì)純別墅主要圍繞金雞湖優(yōu)越的景觀資源展開；大型的居住社區(qū)也連帶有經(jīng)濟型的聯(lián)體、疊加別墅。?別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊概況：?126別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表板塊名稱總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價萬元/平米主力面積（平米）總價范圍（元）去化率建筑風(fēng)格湖西翠湖雅居2獨立聯(lián)體1.7（聯(lián)體）2（獨立）300聯(lián)體350獨立510萬（聯(lián)體）700萬（獨立）75%意式湖東半島華府119戶聯(lián)排雙拼0.95聯(lián)排1.35雙拼240-280228-308100%意式湖濱一號聯(lián)排62聯(lián)體1-1.1247-282247-310100%意式德邑5萬方共180戶聯(lián)排獨立疊加聯(lián)排0.95獨棟1聯(lián)排240-300獨棟334-463216-30050%德式楓情水岸88戶疊加0.85220-240187-20459%現(xiàn)代雙湖高爾夫花園92戶疊加0.9220-240198-21690%現(xiàn)代湖適別墅1.8聯(lián)排0.85215180萬95%現(xiàn)代?別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表板塊名稱總案127產(chǎn)品形態(tài)獨棟、雙拼、聯(lián)體和疊加別墅皆有。聯(lián)體別墅占據(jù)主體。建筑風(fēng)格也豐富多彩，有現(xiàn)代式、意式、德式、英式、法式以及中式等。價格分析聯(lián)體均價約9500元/平方米左右；獨棟均價10000元/平米以上；疊加別墅單價相對便宜，價格在8500-9000元/平方米之間。主力面積目前在售聯(lián)體面積在240-280平方米左右，雙拼在280平方米左右。別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊?產(chǎn)品形態(tài)別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊?128主力總價疊加別墅總價在200萬-240萬之間；聯(lián)體別墅基本在240-300萬?？驮辞闆r客源基本上以園區(qū)外企高管、私企老板、市區(qū)私企老板、部分外籍人士為主，以及部分投資客源。銷售情況由于區(qū)域別墅推量較小，加上地段價值、優(yōu)美環(huán)境和完善的配套，因此別墅項目銷售形勢比較好。別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊?主力總價別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊?129別墅市場研究相城板塊別墅板塊概況：在陽澄湖的西岸，分布著多個高檔的別墅社區(qū)，共同構(gòu)成了相城的高檔居住地段。主要別墅樓盤有：中興高爾夫別墅、招商依云水岸、酈城別墅、靜湖國際水岸、領(lǐng)島別墅和聆湖麗墅。別墅群簇，坐擁萬畝陽澄湖畔美景。?別墅市場研究相城板塊別墅板塊概況：?130別墅市場研究相城板塊別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表案名量體面積范圍單價總價銷售率建筑風(fēng)格戶平方米元/平方米萬元麗晶星河獨立48聯(lián)體18獨立364-371聯(lián)體200-238獨棟6200聯(lián)排5200130—200別墅90%歐式鸝島別墅獨棟16聯(lián)體64獨棟290-455聯(lián)體199—244獨棟0.75萬-1萬聯(lián)體470094—200別墅60%現(xiàn)代中興高爾夫獨立207311-44612000400以上80%北美聆湖麗墅46000獨立256—286聯(lián)體203—225獨立6400聯(lián)體5000100—18075%北美陽澄領(lǐng)島79354獨棟320—360雙拼280—310獨棟6500雙拼580080%依云水岸一期220聯(lián)體241—303疊加185—188聯(lián)體7500疊加6700聯(lián)體180，疊加120一期95%現(xiàn)代