某人訴某人房屋買賣合同糾紛案

某人訴某人房屋買賣合同糾紛案_______________________________________________________________________________________（2009）浦民一（民）初字第25304號民事判決書原告XX，男。委托代理人XX，上海海華永泰律師事務(wù)所律師。被告XX，女。委托代理人XX，北京市中銀律師事務(wù)所上海分所律師。委托代理人XX，北京市中銀律師事務(wù)所上海分所律師。原告XX訴被告XX房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員周箐獨任審判，于2009年12月16日公開開庭進行了審理，后因案件審理需要，轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，由審判員張敏擔任審判長，與代理審判員周箐、人民陪審員楊善言組成合議庭，于2010年3月17日公開開庭進行了審理。原告及其委托代理人XX、被告及其委托代理人XX、XX到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告XX訴稱，2009年10月22日，原、被告簽訂《房屋買賣協(xié)議》一份，約定被告將坐落于本市XX室房屋（以下簡稱“系爭房屋”）出售給原告，轉(zhuǎn)讓價款為人民幣（以下幣種相同）195萬元整。雙方約定《房屋買賣協(xié)議》簽訂當日付款人民幣1萬元，在雙方簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時付款89萬元，其余房款105萬元以銀行貸款方式支付。協(xié)議同時約定，在系爭房屋辦出小產(chǎn)證后3個工作日內(nèi)，原、被告雙方簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并于其后30個工作日內(nèi)辦理過戶手續(xù)。2009年11月2日，系爭小產(chǎn)證已經(jīng)辦出。此后，經(jīng)原告多次催促，但被告卻以種種理由，拒不履行合同約定義務(wù)。故原告訴至法院要求被告履行交付房屋及其他合同義務(wù)，并協(xié)助辦理系爭房屋過戶至原告名下，要求被告支付逾期交房違約金（自2009年11月9日起直至實際辦理過戶手續(xù)日止，每日按10元計算），若上述房屋無法辦理過戶手續(xù)，要求被告支付違約金及各項損失計43萬元。被告XX辯稱，不同意原告訴請，原、被告訴訟前素未謀面，雙方就系爭房屋未達成購買意向，2009年10月22日簽約當日,中介公司給被告1萬元，被告的收條也是出具給中介的，原告不能證明被告收取過原告1萬元。系爭房屋的鑰匙是被告于2009年8月31日給中介的，2009年11月3日，被告拿鑰匙去開門發(fā)現(xiàn)無法打開，就給中介發(fā)函告知中介不出售房屋了，不出售的原因是因為中介不規(guī)范。2009年11月7日，被告家人拿鑰匙去系爭房屋開門，發(fā)現(xiàn)鎖被換了，被告找到中介，中介稱鑰匙在客戶手中，然后給了被告原告的手機號碼，被告打電話過去，原告稱其在外面，被告感覺原告和中介關(guān)系復雜，可能是個陰謀，就跟中介提出房屋不賣了。系爭房屋小產(chǎn)證是2009年11月1日拿到的，產(chǎn)證辦出后中介問被告，被告告訴了中介，中介就通知被告2009年11月8日簽買賣合同，被告沒有去，因為被告發(fā)現(xiàn)家中的門鎖被換掉了。中介于2009年11月9日還給被告發(fā)了短信，但被告也沒有去。被告一直在與中介接觸，沒有和原告接觸?，F(xiàn)1萬元是在被告處，是中介給的，中介只說有個客戶要買房，也沒說誰給的。故被告認為，原、被告簽訂的只是居間協(xié)議，是預約而非本約，原、被告并未對系爭房屋的交付及過戶作出約定，被告只是與中介有委托關(guān)系，并且被告已經(jīng)發(fā)函給中介終止了該委托，原、被告始終未達成房屋買賣的合意，且即便被告發(fā)出的是要約，但直至庭審，被告也未收到原告的任何承諾，雙方合同關(guān)系未成立，故不同意原告訴請。即使原告訴請成立，雙方約定的違約金額過高，要求法院調(diào)整。經(jīng)審理查明，2009年8月31日，被告將系爭房屋鑰匙交付給上海順昌房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所。同年10月19日，原告為購買系爭房屋簽署《委托購房意向書》一份，意向書約定原告（作為買方）委托上海順昌房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所錦繡分公司（作為受托方）購買系爭房屋，并約定了房屋的購買條件及1萬元意向金的支付等內(nèi)容，意向書第三條約定，在本意向書之有效期間，賣方同意依買方購買總價及上述條件出售時，則原意向金轉(zhuǎn)為定金，買賣雙方即應于達到一致意向之日起3日內(nèi)，依受托方之安排，至受托方處簽訂商品預售或出售合同、或房屋買賣合同等，且積極協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，交屋等相關(guān)手續(xù)等內(nèi)容。2009年10月22日，被告在上述《委托購房意向書》上作為出售方簽字，并在“出售方意見：本人同意買方以上總價及付款方式”的內(nèi)容之后簽名。同日，由被告作為甲方（賣方）、原告作為乙方（買方），雙方分別在《房屋買賣協(xié)議》上簽字，上海順昌房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所作為丙方亦在該份《房屋買賣協(xié)議》上蓋章，協(xié)議第一條約定：甲方同意將系爭房屋轉(zhuǎn)讓給乙方（甲方辦出產(chǎn)證時間為2009年11月15日之前）；協(xié)議第二條約定房屋轉(zhuǎn)讓總價為195萬元（賣方凈到手價）；協(xié)議第三條約定，甲方辦出小產(chǎn)證后3個工作日內(nèi)，甲、乙雙方均有義務(wù)簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；雙方于簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后30個工作日內(nèi)進交易中心辦理過戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)。協(xié)議第四條約定了付款方式及期限：1、簽訂本協(xié)議當日，由乙方支付甲方1萬元。2、簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》當日，由乙方支付89萬元……。協(xié)議其他條款還約定了交易的稅費均由乙方支付負擔、甲方配合乙方做低合同價等內(nèi)容。協(xié)議第十條違約條款約定了乙方逾期付款的違約責任及甲方逾期交房的違約責任，1、……；2、甲方未按本協(xié)議約定的期限將上述房地產(chǎn)交付給乙方（包含至交易中心辦理過戶手續(xù)），應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬分之拾計算，違約金自本協(xié)議約定的應當交付之日起至實際交付之日止。逾期超過拾日后甲方仍未交付的，除甲方應向乙方支付拾日的違約金外，甲、乙雙方同意乙方有權(quán)單方解除合同，乙方單方解除合同的，應當書面通知甲方，甲方承擔賠償責任，賠償金額為總價款的20%，甲方應在接到書面通知之日起10日內(nèi)退還乙方已支付的房價款，并支付違約金和賠償金等內(nèi)容。當日，被告還簽署《二手房房款收據(jù)》，言明收到付款人乙方交付購買系爭房屋的首期款項1萬元。2009年10月29日，系爭房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)核準登記于被告名下。之后，原、被告雙方約定于2009年11月8日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但被告未按約前往。2009年11月9日，被告向上海順昌房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所工作人員發(fā)出短信，內(nèi)容為：“你換我鎖的時候怎么不跟我談?wù)?？不談了，定金事宜我律師會找你處理，房產(chǎn)不賣了?！蓖?1月11日，原告訴至本院，訴請如前。審理中，原告提出，因訴請繼續(xù)履行合同存在付款方式的障礙，故主張解除雙方之間的《房屋買賣協(xié)議》，要求被告支付逾期交房違約金100元，支付約定的賠償金39萬元，退還已付購房款1萬元，訴訟費由被告負擔。上述事實，由《房屋買賣協(xié)議》、《委托購房意向書》、《二手房房款收據(jù)》、上海市房地產(chǎn)登記冊房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息、2009年11月9日短信、通話錄音、鑰匙收條等及原、被告庭審陳述在案佐證，本院予以確認。本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案中，雙方就系爭房屋的買賣達成了《房屋買賣協(xié)議》，雖被告辯稱該《房屋買賣協(xié)議》系居間協(xié)議，是房屋買賣預約合同而非買賣合同。但本院認為，從該《房屋買賣協(xié)議》的內(nèi)容所見，該協(xié)議已具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應視為雙方房屋買賣關(guān)系成立，《房屋買賣協(xié)議》系雙方當事人真實意思表示，合法有效，雙方均應按約履行。雖協(xié)議第三條中約定了“甲方辦出小產(chǎn)證后3個工作日內(nèi)，甲、乙雙方均有義務(wù)簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》”，但結(jié)合該條后半段的內(nèi)容“雙方于簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后30個工作日內(nèi)進交易中心辦理過戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)”，根據(jù)該條文的整體理解，雙方設(shè)定該條文的本意并非約定雙方就系爭房屋仍負有磋商簽約的義務(wù)，而是雙方為過戶所需而設(shè)的簽訂正式《上海市房地產(chǎn)買賣合同》文本的義務(wù)，且根據(jù)該條的約定，結(jié)合《房屋買賣協(xié)議》第一條的約定，雙方可根據(jù)被告辦出小產(chǎn)證之后的時間節(jié)點推算出過戶時間，故雙方在該條中約定的簽訂正式《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的義務(wù)，并不影響雙方之間已成立的合同關(guān)系，故被告的上述辯解意見，本院不予采納。關(guān)于被告另辯稱雙方未就系爭房屋的交付和過戶作出約定，雙方未達成房屋買賣的合意，買賣合同未成立的辯解意見，本院認為，如前所述，雙方的過戶時間可結(jié)合《房屋買賣協(xié)議》第一條、第三條的約定進行推算；至于雙方未約定交房時間，原、被告亦可達成補充協(xié)議予以確定，不能達成補充協(xié)議的，可按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。更何況，即使雙方買賣合同中未約定交付和過戶時間，亦并不影響雙方之間買賣合同的成立與否，故被告上述辯解意見，本院不予采信。本案中，被告在系爭房屋產(chǎn)權(quán)證辦出后，以中介工作人員換鎖為由，擅自提出不出售房屋，并未如期與原告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，系其違約，原告據(jù)此主張解除合同，被告承擔相應的違約責任，符合合同約定。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?，F(xiàn)原告訴請要求被告退還已收取的房款1萬元，于法有據(jù)，本院予以支持。被告雖辯稱其收取的1萬元系中介交付，并非原告支付的房款，但該陳述與其出具的《二手房房款收據(jù)》內(nèi)容相左，本院不予采信。關(guān)于解除合同之后的違約責任，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》中已作約定，現(xiàn)原告訴請要求被告按已付房款日萬之十承擔十日的違約金100元，符合《房屋買賣協(xié)議》約定，本院予以支持。關(guān)于原告要求被告承擔解除合同的賠償金39萬元，本院認為，根據(jù)法律規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。現(xiàn)被告抗辯違約金過高要求法院調(diào)整，綜合考慮到本案中原告的付款情況、原、被告雙方的合同履行程度、違約方的過錯程度、合同的預期利益等因素，本院認為，雙方約定的違約金確屬過高，由本院酌情調(diào)整為16萬元。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第（二）項、第九十七條、第一百一十四條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決如下：一、解除原告XX與被告XX就上海市XX室房屋簽訂的《房屋買賣協(xié)議》；二、被告XX應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告XX房款1萬元；三