某人訴某人房屋買賣合同糾紛案

某人訴某人房屋買賣合同糾紛案_______________________________________________________________________________________（2009）浦民一（民）初字第25304號(hào)民事判決書原告XX，男。委托代理人XX，上海海華永泰律師事務(wù)所律師。被告XX，女。委托代理人XX，北京市中銀律師事務(wù)所上海分所律師。委托代理人XX，北京市中銀律師事務(wù)所上海分所律師。原告XX訴被告XX房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員周箐獨(dú)任審判，于2009年12月16日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，后因案件審理需要，轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖恚蓪徟袉T張敏擔(dān)任審判長(zhǎng)，與代理審判員周箐、人民陪審員楊善言組成合議庭，于2010年3月17日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告及其委托代理人XX、被告及其委托代理人XX、XX到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告XX訴稱，2009年10月22日，原、被告簽訂《房屋買賣協(xié)議》一份，約定被告將坐落于本市XX室房屋（以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”）出售給原告，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣（以下幣種相同）195萬(wàn)元整。雙方約定《房屋買賣協(xié)議》簽訂當(dāng)日付款人民幣1萬(wàn)元，在雙方簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)付款89萬(wàn)元，其余房款105萬(wàn)元以銀行貸款方式支付。協(xié)議同時(shí)約定，在系爭(zhēng)房屋辦出小產(chǎn)證后3個(gè)工作日內(nèi)，原、被告雙方簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并于其后30個(gè)工作日內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)。2009年11月2日，系爭(zhēng)小產(chǎn)證已經(jīng)辦出。此后，經(jīng)原告多次催促，但被告卻以種種理由，拒不履行合同約定義務(wù)。故原告訴至法院要求被告履行交付房屋及其他合同義務(wù)，并協(xié)助辦理系爭(zhēng)房屋過(guò)戶至原告名下，要求被告支付逾期交房違約金（自2009年11月9日起直至實(shí)際辦理過(guò)戶手續(xù)日止，每日按10元計(jì)算），若上述房屋無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，要求被告支付違約金及各項(xiàng)損失計(jì)43萬(wàn)元。被告XX辯稱，不同意原告訴請(qǐng)，原、被告訴訟前素未謀面，雙方就系爭(zhēng)房屋未達(dá)成購(gòu)買意向，2009年10月22日簽約當(dāng)日,中介公司給被告1萬(wàn)元，被告的收條也是出具給中介的，原告不能證明被告收取過(guò)原告1萬(wàn)元。系爭(zhēng)房屋的鑰匙是被告于2009年8月31日給中介的，2009年11月3日，被告拿鑰匙去開(kāi)門發(fā)現(xiàn)無(wú)法打開(kāi)，就給中介發(fā)函告知中介不出售房屋了，不出售的原因是因?yàn)橹薪椴灰?guī)范。2009年11月7日，被告家人拿鑰匙去系爭(zhēng)房屋開(kāi)門，發(fā)現(xiàn)鎖被換了，被告找到中介，中介稱鑰匙在客戶手中，然后給了被告原告的手機(jī)號(hào)碼，被告打電話過(guò)去，原告稱其在外面，被告感覺(jué)原告和中介關(guān)系復(fù)雜，可能是個(gè)陰謀，就跟中介提出房屋不賣了。系爭(zhēng)房屋小產(chǎn)證是2009年11月1日拿到的，產(chǎn)證辦出后中介問(wèn)被告，被告告訴了中介，中介就通知被告2009年11月8日簽買賣合同，被告沒(méi)有去，因?yàn)楸桓姘l(fā)現(xiàn)家中的門鎖被換掉了。中介于2009年11月9日還給被告發(fā)了短信，但被告也沒(méi)有去。被告一直在與中介接觸，沒(méi)有和原告接觸。現(xiàn)1萬(wàn)元是在被告處，是中介給的，中介只說(shuō)有個(gè)客戶要買房，也沒(méi)說(shuō)誰(shuí)給的。故被告認(rèn)為，原、被告簽訂的只是居間協(xié)議，是預(yù)約而非本約，原、被告并未對(duì)系爭(zhēng)房屋的交付及過(guò)戶作出約定，被告只是與中介有委托關(guān)系，并且被告已經(jīng)發(fā)函給中介終止了該委托，原、被告始終未達(dá)成房屋買賣的合意，且即便被告發(fā)出的是要約，但直至庭審，被告也未收到原告的任何承諾，雙方合同關(guān)系未成立，故不同意原告訴請(qǐng)。即使原告訴請(qǐng)成立，雙方約定的違約金額過(guò)高，要求法院調(diào)整。經(jīng)審理查明，2009年8月31日，被告將系爭(zhēng)房屋鑰匙交付給上海順昌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所。同年10月19日，原告為購(gòu)買系爭(zhēng)房屋簽署《委托購(gòu)房意向書》一份，意向書約定原告（作為買方）委托上海順昌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所錦繡分公司（作為受托方）購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，并約定了房屋的購(gòu)買條件及1萬(wàn)元意向金的支付等內(nèi)容，意向書第三條約定，在本意向書之有效期間，賣方同意依買方購(gòu)買總價(jià)及上述條件出售時(shí)，則原意向金轉(zhuǎn)為定金，買賣雙方即應(yīng)于達(dá)到一致意向之日起3日內(nèi)，依受托方之安排，至受托方處簽訂商品預(yù)售或出售合同、或房屋買賣合同等，且積極協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，交屋等相關(guān)手續(xù)等內(nèi)容。2009年10月22日，被告在上述《委托購(gòu)房意向書》上作為出售方簽字，并在“出售方意見(jiàn)：本人同意買方以上總價(jià)及付款方式”的內(nèi)容之后簽名。同日，由被告作為甲方（賣方）、原告作為乙方（買方），雙方分別在《房屋買賣協(xié)議》上簽字，上海順昌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所作為丙方亦在該份《房屋買賣協(xié)議》上蓋章，協(xié)議第一條約定：甲方同意將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給乙方（甲方辦出產(chǎn)證時(shí)間為2009年11月15日之前）；協(xié)議第二條約定房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)為195萬(wàn)元（賣方凈到手價(jià)）；協(xié)議第三條約定，甲方辦出小產(chǎn)證后3個(gè)工作日內(nèi)，甲、乙雙方均有義務(wù)簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；雙方于簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后30個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)交易中心辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)。協(xié)議第四條約定了付款方式及期限：1、簽訂本協(xié)議當(dāng)日，由乙方支付甲方1萬(wàn)元。2、簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》當(dāng)日，由乙方支付89萬(wàn)元……。協(xié)議其他條款還約定了交易的稅費(fèi)均由乙方支付負(fù)擔(dān)、甲方配合乙方做低合同價(jià)等內(nèi)容。協(xié)議第十條違約條款約定了乙方逾期付款的違約責(zé)任及甲方逾期交房的違約責(zé)任，1、……；2、甲方未按本協(xié)議約定的期限將上述房地產(chǎn)交付給乙方（包含至交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)），應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬(wàn)分之拾計(jì)算，違約金自本協(xié)議約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。逾期超過(guò)拾日后甲方仍未交付的，除甲方應(yīng)向乙方支付拾日的違約金外，甲、乙雙方同意乙方有權(quán)單方解除合同，乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總價(jià)款的20%，甲方應(yīng)在接到書面通知之日起10日內(nèi)退還乙方已支付的房?jī)r(jià)款，并支付違約金和賠償金等內(nèi)容。當(dāng)日，被告還簽署《二手房房款收據(jù)》，言明收到付款人乙方交付購(gòu)買系爭(zhēng)房屋的首期款項(xiàng)1萬(wàn)元。2009年10月29日，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)核準(zhǔn)登記于被告名下。之后，原、被告雙方約定于2009年11月8日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但被告未按約前往。2009年11月9日，被告向上海順昌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所工作人員發(fā)出短信，內(nèi)容為：“你換我鎖的時(shí)候怎么不跟我談?wù)?？不談了，定金事宜我律師?huì)找你處理，房產(chǎn)不賣了?！蓖?1月11日，原告訴至本院，訴請(qǐng)如前。審理中，原告提出，因訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同存在付款方式的障礙，故主張解除雙方之間的《房屋買賣協(xié)議》，要求被告支付逾期交房違約金100元，支付約定的賠償金39萬(wàn)元，退還已付購(gòu)房款1萬(wàn)元，訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。上述事實(shí)，由《房屋買賣協(xié)議》、《委托購(gòu)房意向書》、《二手房房款收據(jù)》、上海市房地產(chǎn)登記冊(cè)房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息、2009年11月9日短信、通話錄音、鑰匙收條等及原、被告庭審陳述在案佐證，本院予以確認(rèn)。本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，雙方就系爭(zhēng)房屋的買賣達(dá)成了《房屋買賣協(xié)議》，雖被告辯稱該《房屋買賣協(xié)議》系居間協(xié)議，是房屋買賣預(yù)約合同而非買賣合同。但本院認(rèn)為，從該《房屋買賣協(xié)議》的內(nèi)容所見(jiàn)，該協(xié)議已具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為雙方房屋買賣關(guān)系成立，《房屋買賣協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。雖協(xié)議第三條中約定了“甲方辦出小產(chǎn)證后3個(gè)工作日內(nèi)，甲、乙雙方均有義務(wù)簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》”，但結(jié)合該條后半段的內(nèi)容“雙方于簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后30個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)交易中心辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)”，根據(jù)該條文的整體理解，雙方設(shè)定該條文的本意并非約定雙方就系爭(zhēng)房屋仍負(fù)有磋商簽約的義務(wù)，而是雙方為過(guò)戶所需而設(shè)的簽訂正式《上海市房地產(chǎn)買賣合同》文本的義務(wù)，且根據(jù)該條的約定，結(jié)合《房屋買賣協(xié)議》第一條的約定，雙方可根據(jù)被告辦出小產(chǎn)證之后的時(shí)間節(jié)點(diǎn)推算出過(guò)戶時(shí)間，故雙方在該條中約定的簽訂正式《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的義務(wù)，并不影響雙方之間已成立的合同關(guān)系，故被告的上述辯解意見(jiàn)，本院不予采納。關(guān)于被告另辯稱雙方未就系爭(zhēng)房屋的交付和過(guò)戶作出約定，雙方未達(dá)成房屋買賣的合意，買賣合同未成立的辯解意見(jiàn)，本院認(rèn)為，如前所述，雙方的過(guò)戶時(shí)間可結(jié)合《房屋買賣協(xié)議》第一條、第三條的約定進(jìn)行推算；至于雙方未約定交房時(shí)間，原、被告亦可達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議予以確定，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。更何況，即使雙方買賣合同中未約定交付和過(guò)戶時(shí)間，亦并不影響雙方之間買賣合同的成立與否，故被告上述辯解意見(jiàn)，本院不予采信。本案中，被告在系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證辦出后，以中介工作人員換鎖為由，擅自提出不出售房屋，并未如期與原告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，系其違約，原告據(jù)此主張解除合同，被告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，符合合同約定。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?，F(xiàn)原告訴請(qǐng)要求被告退還已收取的房款1萬(wàn)元，于法有據(jù)，本院予以支持。被告雖辯稱其收取的1萬(wàn)元系中介交付，并非原告支付的房款，但該陳述與其出具的《二手房房款收據(jù)》內(nèi)容相左，本院不予采信。關(guān)于解除合同之后的違約責(zé)任，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》中已作約定，現(xiàn)原告訴請(qǐng)要求被告按已付房款日萬(wàn)之十承擔(dān)十日的違約金100元，符合《房屋買賣協(xié)議》約定，本院予以支持。關(guān)于原告要求被告承擔(dān)解除合同的賠償金39萬(wàn)元，本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?，F(xiàn)被告抗辯違約金過(guò)高要求法院調(diào)整，綜合考慮到本案中原告的付款情況、原、被告雙方的合同履行程度、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、合同的預(yù)期利益等因素，本院認(rèn)為，雙方約定的違約金確屬過(guò)高，由本院酌情調(diào)整為16萬(wàn)元。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十四條第（二）項(xiàng)、第九十七條、第一百一十四條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決如下：一、解除原告XX與被告XX就上海市XX室房屋簽訂的《房屋買賣協(xié)議》；二、被告XX應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告XX房款1萬(wàn)元；三