君華香柏會所經(jīng)營方案

君華香柏會所經(jīng)營方案一、會所概況和經(jīng)營模式二、會所三個階段的經(jīng)營預(yù)測三、香柏會所經(jīng)營對君華品牌的影響四、經(jīng)營建議會所經(jīng)營方案內(nèi)容一、會所概況及經(jīng)營模式

君華香柏廣場位于廣州大道北與京溪路交匯處，項目占地：5.9萬㎡，總建筑：約20萬㎡，其中地上總建為:13.7萬㎡,

地下負(fù)一至負(fù)三層總建為：4.2萬㎡，是由7棟30層高層住宅組成，總戶數(shù)1144戶。本項目首四層為商業(yè)裙樓功能，車位（含商業(yè)車位）共有926個。

君華香柏廣場項目的會所位于其商業(yè)裙樓4樓，總建筑面積約1700㎡，樓高約5米，會所的性質(zhì)屬于經(jīng)營性商業(yè)資產(chǎn)，具有獨(dú)立商業(yè)產(chǎn)權(quán)。會所概況

經(jīng)營定位1、“小區(qū)生活配套+社會經(jīng)營”綜合型會所；2、會員制管理會所；

一、經(jīng)營定位及目標(biāo)

經(jīng)營目標(biāo)1、小區(qū)服務(wù)為主，商業(yè)經(jīng)營為鋪。2、收支平衡，達(dá)到良性經(jīng)營。

?康體設(shè)施：健身房、桌球房、高爾夫練習(xí)場、游泳池?商務(wù)休閑設(shè)施：咖啡廳、卡拉OK、影音室?樂器演奏室二、會所功能設(shè)計整個會所覆蓋無線上網(wǎng)三、會員制管理會員類別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容鉆石卡預(yù)存金：10000元（每次續(xù)充值1000元起）免費(fèi)享受游泳、健身、高爾夫練習(xí)、桌球服務(wù)；其他消費(fèi)五折優(yōu)惠金卡預(yù)存金：5000元（每次續(xù)充值1000元起）免費(fèi)享受游泳、健身、高爾夫練習(xí)、桌球服務(wù)；其他消費(fèi)八折優(yōu)惠銀卡預(yù)存金：2000元（每次續(xù)充值500元起）每次消費(fèi)可從預(yù)存金中扣除，可享八折優(yōu)惠業(yè)主卡現(xiàn)金可享九折優(yōu)惠，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考價目表收費(fèi)1、內(nèi)部客戶群體：香柏廣場及又一城原有的住戶。2、香柏廣場半徑1000米以內(nèi)小區(qū)住戶。3、香柏項目近2萬平方米的商場，為項目帶來充足的人流。4、位于廣州大道北商圈，周邊區(qū)域內(nèi)存在潛在消費(fèi)市場。5、其他

在會所的經(jīng)營過程中，通過不斷持續(xù)發(fā)掘市場，開展不同面對市場的主題促銷活動，積累到一些靠口碑宣傳引來的客戶。四、會所客源分析

根據(jù)項目周邊樓盤會所的調(diào)研情況顯示，會所設(shè)施只有運(yùn)動健身區(qū)域和棋牌區(qū)域，且經(jīng)營狀況良好。五、周邊項目的會所經(jīng)營情況項目名稱戶數(shù)會所云景名都、萬科天河御品約3000游泳池、網(wǎng)球場、棋牌室二、會所三個經(jīng)營階段的預(yù)測1、時間：2013年（10：00—22：00）2、會所功能：：每天定時（（參照售樓部部開放時間））對外開放，，供潛在買家家參觀，促進(jìn)進(jìn)項目銷售清清盤。3、會所管理：：以客戶體驗驗為主，宣傳傳“會員制””入會方式，，為業(yè)主按照照會所服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)提供各類類服務(wù)，完善善會所日常管管理。第一階段：會所參觀展示示和試運(yùn)營階階段第一階段：會所參觀展示示和試運(yùn)營階階段會所推廣方式式：基于香柏仍處處于D棟銷售階段，，因此，會所所將從以下幾幾個方面進(jìn)行行推廣：1）“會員制””推廣：發(fā)展展會員30名（1）向公司的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及貴賓贈贈送鉆石卡，，提高會所的的知名度10名。（2）通過營銷推推介客戶入會會，發(fā)展會員員10名（3）現(xiàn)有入住客客戶進(jìn)行宣傳傳，發(fā)展會員員5名。（4）通過現(xiàn)有客客戶的口碑宣宣傳推介，發(fā)發(fā)展會員5名。2）與“業(yè)主俱俱樂部”聯(lián)動動，利用會所所場地組織開開展各類活動動。3）業(yè)主收樓時時，向業(yè)主派派發(fā)贈券，吸吸引業(yè)主到會會所消費(fèi)。第一階段：會所參觀展示示和試運(yùn)營階階段會所組織架構(gòu)構(gòu)及人員設(shè)置置會所經(jīng)理（公司分管人員兼任）會所主管設(shè)備管理員(物業(yè)服務(wù)中心人員兼)清潔員5人領(lǐng)班咖啡廳服務(wù)人員2人吧臺2人康體服務(wù)人員2人救生員2人（物業(yè)服務(wù)中心人員兼）財務(wù)人員（物業(yè)服務(wù)中心人員兼）（早班：10:00-18:00晚班：14:00-22:00）人員編制崗位位具體說明：：部分人員由由服務(wù)中心人人員兼任（詳詳見附件一））第一階段：會所參觀展示示和試運(yùn)營階階段會所開辦費(fèi)用用（物料采購購）區(qū)域現(xiàn)有設(shè)備設(shè)施需增購設(shè)備設(shè)施金額（元）游泳池?zé)o太陽傘、休息椅等5000咖啡廳烹飪用品、冰箱、咖啡機(jī)、碎冰機(jī)、餐具、茶具、原材料等冰箱（現(xiàn)有的冰箱太小，無法滿足經(jīng)營需求）、原材料等20000健身房健身器材休息長椅、飲水機(jī)等5000影音室投影儀、屏幕、CD功放一套大白板、筆記本電腦、會議桌、會議椅等30000卡拉OK點(diǎn)歌機(jī)、音響、功放、四個麥克風(fēng)、投影儀高爾夫練習(xí)場3臺顯示器、1臺電腦主機(jī)、3臺投影儀、屏幕、球桿球桿（舊的球桿已壞，無法使用）5000后勤配置無電腦、打印機(jī)、文件柜、無線網(wǎng)絡(luò)、電話等10000合計75000※江南世家暫存存部分經(jīng)營物物料，若有適適合香柏會所所經(jīng)營的，可可以到現(xiàn)場去去挑選，若沒沒有適合香柏柏會所經(jīng)營的的，則仍需增增購。第一階段：會所參觀展示示和試運(yùn)營階階段會所收入序號項目年度收入（元）月度收入（元）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1健身房1080090030元/次*30人2桌球房288024030元/小時*8小時3高爾夫練習(xí)場5760480120元/100個球/次*4小時4露天游泳池（6月至9月開放人：20元/小時*50人次/天*30天小孩：10元/小時*30人次/天*30天5咖啡廳16200013500咖啡：30元/杯*10杯/天*30天茶：15元/杯*10杯/天*30天6卡拉OK4800400100元/小時*4小時7影音室4800400100元/小時*4小時總收入34704054920第一階段：會所參觀展示示和試運(yùn)營階階段序號項目年度成本(元)月度成本（元）備注1人工工資310800259007名人員（主管：6000元/月，領(lǐng)班：3700元/月，基層員工：2700元/月）2行政辦公費(fèi)用6480540按55元/人/月（包括文具、桶裝水），提供給客人閱讀的報刊：100元/月）3直接材料810006750毛收入×50%4清潔綠化1080009000清潔人員5名（1名輪休）,綠化租擺（按季度進(jìn)行更換）5推廣費(fèi)用4800400包括印制宣傳單張或海報，節(jié)日裝飾等6設(shè)備維護(hù)費(fèi)用240002000含維修小配件，不含折舊費(fèi)7能耗86209271842會所水電（附件二）145583639泳池水電（按四個月計算）（附件二）8其他120001000不可預(yù)見費(fèi)用總成本1423730121071會所開辦成本本第一階段：會所參觀展示示和試運(yùn)營階階段第一階段：會所參觀展示示和試運(yùn)營階階段會所盈虧分析析年經(jīng)營成本：：1423730元年經(jīng)營營收入入:347040元年經(jīng)營營虧損損：1076690元建議：：上半半年，，由于于會所所仍處處在售售樓展展示階階段，，建議議由地地產(chǎn)營營銷承承擔(dān)虧虧損費(fèi)費(fèi)用。。下半半年，，會所所由物物業(yè)公公司接接管試試經(jīng)營營，建建議由由集團(tuán)團(tuán)公司司補(bǔ)貼貼虧損損費(fèi)用用。第二階階段：：會所所運(yùn)營營升溫溫階段段1、時間間：2014年2、會所所功能能：正正常對對會員員（含含業(yè)主主）和和外部部客戶戶開放放。3、會所所管理理：以以“會會員制制”管管理方方式，，為會會員（（含業(yè)業(yè)主））按照照會所所服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)提供供各類類服務(wù)務(wù)，不不斷拓拓展會會員，，部分分經(jīng)營營項目目引入入合作作單位位，發(fā)發(fā)掘利利益增增長點(diǎn)點(diǎn)和善善用各各類資資源。。第二階階段：：會所所運(yùn)營營升溫溫階段段會所推推廣方方式：1）“會會員制制”推推廣：：發(fā)展展會員員50名2）以提提供朋朋友或或公司司聚會會一條條龍服服務(wù)的的模式式對外外宣傳傳。通常朋朋友聚聚會或或中小小型公公司聚聚會，，都會會選擇擇集會會議、、休閑閑、娛娛樂為為一體體的場場所，，針對對這種種客戶戶需求求，我我們可可以考考慮將將香柏柏會所所的卡卡拉OK、影音音室（（會議議室））、桌桌球室室、咖咖啡廳廳、健健身房房等項項目打打包做做成各各類套套餐供供這類類客戶戶選擇擇，按按天收收取服服務(wù)費(fèi)費(fèi)，對對外經(jīng)經(jīng)營。。3）重大大的節(jié)節(jié)假日日，引引進(jìn)一一些有有實力力商家家利用用會所所舉辦辦各種種產(chǎn)品品展示示或鑒鑒賞等等，收收取場場地費(fèi)費(fèi)用。。如：：高檔檔紅酒酒、白白酒和和茶葉葉等。。4）和培培訓(xùn)公公司洽洽談，，利用用會議議室（（影音音室））召開開培訓(xùn)訓(xùn)會議議，收收取場場地租租金。。5）與瑜瑜伽公公司或或?qū)I(yè)業(yè)瑜伽伽教練練商談?wù)劊脮牡蔫べべゐ^辦辦理培培訓(xùn)班班進(jìn)行行專業(yè)業(yè)瑜伽伽培訓(xùn)訓(xùn)，可可以采采用合合作經(jīng)經(jīng)營方方式，，也可可以采采用收收取場場地租租金的的經(jīng)營營方式式。第二階階段：：會所所運(yùn)營營升溫溫階段段會所組組織架架構(gòu)及及人員員設(shè)置置會所經(jīng)理（公司分管人員兼任）會所主管設(shè)備管理員(物業(yè)服務(wù)中心人員兼)清潔員3人領(lǐng)班咖啡廳服務(wù)人員2人吧臺2人康體服務(wù)人員2人救生員2人（物業(yè)服務(wù)中心人員兼）財務(wù)人員（物業(yè)服務(wù)中心人員兼）（與第第一階階段會會所經(jīng)經(jīng)營相相比，，清潔潔人員員減少少2名）經(jīng)營項目經(jīng)營方式經(jīng)營價格調(diào)整影音室可接待中小型企業(yè)會議自“主”空間100元/小時樂器演奏室練琴或樂器培訓(xùn)35元/小時水療室建議我方提供場地與專業(yè)美容美體公司合作經(jīng)營，預(yù)約服務(wù)。視具體情況而定瑜伽室與健身教練合作經(jīng)營視具體情況而定第二階階段：：會所所運(yùn)營營升溫溫階段段部分經(jīng)經(jīng)營項項目調(diào)調(diào)整序號項目年度收入（元）月度收入（元）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1健身/次*50人次2桌球房504042030元/小時*12小時3高爾夫練習(xí)場5760480120元/100個球/次4露天游泳池（6月至9月開放）25200063000大人：20元/小時*80人次/天小孩：10元/小時*50人次/天5咖啡廳24300020250咖啡：30元/杯*15杯/天*30天茶：15元/杯*15杯/天*30天6卡拉OK7200600100元/小時*6小時7影音室7200600100元/小時*6小時8水療室6000500場地收入9樂器演奏室336028035元/小時*8小時10瑜伽室120001000場地收入總收入55956088630會所收收入第二階階段：：會所所運(yùn)營營升溫溫階段段序號項目年度成本(元)月度成本（元）備注1人工工資310800259008名人員（主管：6000元/月，領(lǐng)班：3700元/月，基層員工：2700元/月）2行政辦公費(fèi)用6480540按55元/人/月（包括文具、桶裝水）提供給客人閱讀的報刊：100元/月）3直接材料12150010125毛收入×50%4清潔綠化672005600清潔人員3名,綠化租擺（按季度進(jìn)行更換）5推廣費(fèi)用6000500包括印制宣傳單張或海報，節(jié)日裝飾等6設(shè)備維護(hù)費(fèi)用240002000含維修小配件，不含折舊費(fèi)7能耗43321236101會所水電（附件三）145563639泳池水電（按四個月計算）（附件三）8其他120001000不可預(yù)見費(fèi)用總成本99574885405會所經(jīng)營營成本第二階段段：會所所運(yùn)營升升溫階段段第二階段段：會所所運(yùn)營升升溫階段段會所盈虧虧分析年經(jīng)營成成本：995748元年經(jīng)營收收入:559560元年經(jīng)營虧虧損：436188元建議：由由于會所所處于運(yùn)運(yùn)營升溫溫階段，，建議由由集團(tuán)補(bǔ)補(bǔ)貼虧損損費(fèi)用。。第二階段段：會所所運(yùn)營升升溫階段段第三階段段：會所所常態(tài)運(yùn)運(yùn)營階段段（2015年）1、時間：：2015年2、會所功功能：正正常對內(nèi)內(nèi)部（業(yè)業(yè)主）和和外部客客戶開放放。3、會所管管理:根據(jù)項目目試營業(yè)業(yè)階段經(jīng)經(jīng)營情況況，會所所仍處于于虧損狀狀態(tài)，故故建議對對個別專專業(yè)性強(qiáng)強(qiáng)或成熟熟的項目目進(jìn)行對對外引商商經(jīng)營，，收取場場地使用用費(fèi)，減減少管理理成本，，增加收收入。4、經(jīng)營方方向：1）茶藝館館2）瘦身館館3）美容館館5、經(jīng)營目目標(biāo)：爭爭取自負(fù)負(fù)盈虧，，實現(xiàn)利利潤最大大化。第一階段（2013年）第二階段（2014年）第三階段（2015年）經(jīng)營的定位配合D棟銷售，做好會所的參觀展示接待工作。針對會員和業(yè)主試營業(yè)，完善會所日常經(jīng)營管理。以盈利為主。經(jīng)營對象對潛在買家和業(yè)主開放，同時尋找有經(jīng)濟(jì)實