不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)習(xí)題(一)

第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論、單項(xiàng)選擇題1、從科學(xué)且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（）。A、估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)格B、估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格G估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格D、合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果【正確答案】D【答案解析】判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。參見(jiàn)教材P9o2、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。（2011年真題）A、判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)值進(jìn)行比較B、估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)G所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差，因此可以說(shuō)所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值D估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍【正確答案】B【答案解析】估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門(mén)藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒(méi)有這么客觀。參見(jiàn)教材P9o3、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（）。（2010年試題）A、高層建筑地價(jià)分?jǐn)侭、房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估G因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估D、城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估【正確答案】B【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)（即為了各種估價(jià)目的，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估），通常還從事房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)，如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。參見(jiàn)教材P4。4、用成本法測(cè)算出一個(gè)商品住宅小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，在各單元、各套型之間進(jìn)行分配，屬于（）業(yè)務(wù)。A、價(jià)值分配B、提升評(píng)估C、價(jià)值減損評(píng)估D、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估【正確答案】A【答案解析】用成本法測(cè)算出一個(gè)商品住宅小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，在各幢、各單元、各朝向、各樓層、各套型之間進(jìn)行分配屬于房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)。參見(jiàn)教材P4o5、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價(jià)值。A、發(fā)明B、發(fā)現(xiàn)C、創(chuàng)造D、確定【正確答案】B【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)師基于房地產(chǎn)價(jià)值本來(lái)就存在，估價(jià)師只是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。參見(jiàn)教材P7。6、下列說(shuō)法正確的是（）。A、估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。因此，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任

B、估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。因此，對(duì)于咨詢性或參考性的估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任G估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。因此，對(duì)于咨詢性或參考性估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任，但對(duì)于鑒證性或證據(jù)性的估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)要承擔(dān)責(zé)任D對(duì)于咨詢性或參考性的估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)和鑒證性或證據(jù)性的估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任【正確答案】D【答案解析】根據(jù)提供的專業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，可以把估價(jià)分為兩種不同的性質(zhì)：一是鑒證性估價(jià)（或稱證據(jù)性估價(jià)、公正性估價(jià)）二是咨詢性估價(jià)（或參考性估價(jià)）。在這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。參見(jiàn)教材P7。7、在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法官使用的房地產(chǎn)估價(jià)誤差范圍是（）%有時(shí)誤差范圍放寬到15%A5B、10C、15D、25【正確答案】B【答案解析】法官使用的誤差范圍是10%有時(shí)誤差范圍放寬到15%對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)，誤差范圍放寬到20%參見(jiàn)教材P9。8、下列（）特性是鑒證性估價(jià)可以不遵循的。A、獨(dú)立B、客觀C、公正D、爭(zhēng)取最大權(quán)益【正確答案】D【答案解析】鑒證性估價(jià)應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”。參見(jiàn)教材P8。9、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）和價(jià)值量大的特性。A、獨(dú)一無(wú)二B、供給有限C、流動(dòng)性差D、不可移動(dòng)【正確答案】A【答案解析】一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)評(píng)估。參見(jiàn)教材P11。10、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。A、獨(dú)一無(wú)二和供給有限B、流動(dòng)性差和價(jià)值最大G獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大D、不可移動(dòng)和用途多樣【正確答案】C【答案解析】一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)評(píng)估。參見(jiàn)教材P11。11、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（）。A、了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值B、了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化G了解某宗房地產(chǎn)的抵押的價(jià)值D了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅額【正確答案】D【答案解析】前三個(gè)都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計(jì)算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。但是如果是房產(chǎn)稅，就需要了，因?yàn)橛?jì)稅依據(jù)和房地產(chǎn)價(jià)值有關(guān)。本題的綜合性較強(qiáng)。參見(jiàn)教材P14?27。

12、在貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)是（）。A、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估B、抵押成數(shù)測(cè)算G抵押房地產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估D、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)【正確答案】C【答案解析】ABDO屬于貸款前期的估價(jià)服務(wù)項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P1513、關(guān)于征收和征用，下列說(shuō)法正確的是（）。A、征收的實(shí)質(zhì)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問(wèn)題B、征用的實(shí)質(zhì)只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，可以不予補(bǔ)償G征用的實(shí)質(zhì)是一種臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為D征收是無(wú)償?shù)模饔檬怯袃數(shù)摹菊_答案】A【答案解析】征收征用都應(yīng)給予補(bǔ)償BD錯(cuò)，征用的范圍不僅限于房地產(chǎn)，C錯(cuò)。參見(jiàn)教材P16。14、在投保時(shí)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求是（）。A、確定保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值和保險(xiǎn)金額B、確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)賠償金額G確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值D、確定保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值【正確答案】A【答案解析】TOC\o"1-5"\h\zBC是保險(xiǎn)事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價(jià)需求。D是保險(xiǎn)期間出現(xiàn)的估價(jià)需求。參見(jiàn)教材P18。15、目前，我國(guó)土地使用權(quán)出讓不正確的方式是（）。A、招標(biāo)B、拍賣(mài)C、掛牌和協(xié)議D、自由買(mǎi)賣(mài)【正確答案】D【答案解析】目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議等方式。參見(jiàn)教材P20o16、王某購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)王某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡?lèi)似商品房的月有效毛租金為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%若月報(bào)酬率為0.5%,則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給王某造成的損失為（）元。A、12650B、5000C、13911D、12574【正確答案】D【答案解析】損失之和=污染治理費(fèi)用十損失的租金凈收益的現(xiàn)值租金凈收益現(xiàn)值=3000X（1—15%/0.5%X[1—（1+0.5%）-3]=7574損失之和=5000+7574=12574。參見(jiàn)教材P22。17、估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人，其中（）是估價(jià)主體。A、估價(jià)報(bào)告的使用者B、估價(jià)服務(wù)的需求者C、估價(jià)委托人D、房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)【正確答案】D【答案解析】估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。其中，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體；估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者，是估價(jià)服務(wù)的直接對(duì)象。參見(jiàn)教材P28。18、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的。

A、估價(jià)師B、估價(jià)機(jī)構(gòu)C、估價(jià)報(bào)告使用者D、估價(jià)委托人的估價(jià)需要【正確答案】D【答案解析】估價(jià)目的來(lái)源于委托人的估價(jià)需要。參見(jiàn)教材P29。19、如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)（）。A、視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)B、視房地產(chǎn)的具體情況來(lái)估價(jià)G考慮房屋租賃者的意見(jiàn)D、視其租約租金與市場(chǎng)租金的差異大小而定【正確答案】A【答案解析】如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。參見(jiàn)教材P30o20、有關(guān)價(jià)值類(lèi)型下列說(shuō)法正確的是（）。A、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的B、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是唯一的D、D、AB明不正確【正確答案】A【答案解析】同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類(lèi)型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值不是唯一的。參見(jiàn)教材P32。21、商品住宅可同時(shí)采用市場(chǎng)法、收益法和（）估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不互相替代。A、路線價(jià)法B、成本估價(jià)法C、長(zhǎng)期趨勢(shì)法D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法【正確答案】B【答案解析】商品住宅可同時(shí)采用市場(chǎng)法、收益法和成本估價(jià)法估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不互相替代。參見(jiàn)教材P3522、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，不正確的有（）。A、應(yīng)做到誠(chéng)實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)B、通過(guò)努力學(xué)習(xí)，可以接受部分超過(guò)自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目G未經(jīng)委托人的書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)D不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章【正確答案】B【答案解析】估價(jià)師對(duì)于感到自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限而難以評(píng)彳出合理的價(jià)值的，不應(yīng)當(dāng)承接。參見(jiàn)教材P3&23、以下哪項(xiàng)法律、法規(guī)、規(guī)章、范中的明確規(guī)定使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家的法定制度（）。A、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》B、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》G中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》D、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》【正確答案】B【答案解析】《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中的明確規(guī)定使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家的法定制度。參見(jiàn)教材P37。24、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的主要工作不包括（）。A、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊(cè)和繼續(xù)教育B、建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案G擬定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)D、對(duì)會(huì)員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行日常監(jiān)管【正確答案】C【答案解析】應(yīng)為擬定并推行房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則。參見(jiàn)教材P39o二、多項(xiàng)選擇題

1、對(duì)部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有（A、放棄這個(gè)項(xiàng)目B、努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干C、埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目D、找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名E、對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助【正確答案】AE【答案解析】BCDTB是違反職業(yè)道德中“具備專業(yè)勝任能力”要求的。參見(jiàn)教材P3&2、房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括（）三個(gè)方面。A、職業(yè)品德B、職業(yè)情感C、職業(yè)行為習(xí)慣D、職業(yè)素質(zhì)E、法律素質(zhì)【正確答案】ABC【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括職業(yè)品德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習(xí)慣三個(gè)方面。參見(jiàn)教材P36。3、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的規(guī)定是（）。A、不受行政區(qū)域、行業(yè)限制B、應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng)G房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具D在限定的政區(qū)域、行業(yè)內(nèi)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)E、資質(zhì)一、二級(jí)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制【正確答案】ABC【答案解析】參見(jiàn)教材P28?29。4、估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于（）。A、體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力B、反映估價(jià)師的職業(yè)道德C、保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)D保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人E、規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)【正確答案】CDE【答案解析】合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)反映了估價(jià)師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險(xiǎn)防范與控制參見(jiàn)教材P33。5、房地產(chǎn)估價(jià)原則包括（）。A、獨(dú)立B、客觀C、公正D、守法E、自律【正確答案】ABC【答案解析】在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則主要有：獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；最高最佳利用原則。參見(jiàn)教材P33。6、關(guān)于估價(jià)基本估價(jià)方法，美國(guó)體系分為（）等。A、比較法B、投資法C、剩余法D、成本法E、收益法【正確答案】DE【答案解析】美國(guó)體系評(píng)估方法為：成本大、市場(chǎng)比較法、收益法。參見(jiàn)教材P34-35o7、在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則主要有（）。A、獨(dú)立、客觀、公正B、誠(chéng)實(shí)信用原則C、替代原則D最高最佳利用原則E、合法原則【正確答案】ACDE【答案解析】

估價(jià)原則除ACDE外，還有價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。參見(jiàn)教材P338、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（）。A、增加抵押貸款B、抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)G抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D、處置抵押房地產(chǎn)E、租賃抵押房地產(chǎn)【正確答案】ABC【答案解析】前三者都是需要的，租賃時(shí)需要確定租金，但是不需要確定抵押價(jià)值。參見(jiàn)P14?15。9、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（）。A、增加抵押貸款B、抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)G抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D處置抵押房地產(chǎn)E、租賃抵押房地產(chǎn)【正確答案】ABC【答案解析】前三者都是需要的，處置抵押房地產(chǎn)和租賃抵押房地產(chǎn)不需要進(jìn)行評(píng)估抵押價(jià)值。參見(jiàn)教材P14【該題針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10、關(guān)于房地產(chǎn)征收、征用，下列描述正確的是（）。A、征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買(mǎi)，所有權(quán)的改變，不返還；B、征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用，是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為；G征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買(mǎi)，是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為；D征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用，所有權(quán)的改變，不返還；E、征收、征用都是無(wú)償?shù)模唤o予補(bǔ)償。【正確答案】AB【答案解析】TOC\o"1-5"\h\z征收、征用都不能是無(wú)償?shù)?，必須依法給予補(bǔ)償。參見(jiàn)教材P16?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】11、房地產(chǎn)租賃包括（）。A、房屋租賃B、土地租賃C、土地使用權(quán)租賃D、動(dòng)產(chǎn)租賃E、土地所有權(quán)租賃【正確答案】ABC【答案解析】房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權(quán)租賃。參見(jiàn)教材P19?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】12、估價(jià)當(dāng)事人包括（）。A、估價(jià)師；B、估價(jià)機(jī)構(gòu)；C、估價(jià)委托人；D、估價(jià)人員和估價(jià)委托人，但不包括估價(jià)機(jī)構(gòu)；E、ABC^都包括?！菊_答案】ABCE【答案解析】估價(jià)當(dāng)事人包括估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師。參見(jiàn)教材P27?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】13、專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)主要有（）。A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成B、是一種專業(yè)意見(jiàn)C、具有社會(huì)公信力D有償或者無(wú)償服務(wù)E、承擔(dān)法律責(zé)任【正確答案】ABCE

【答案解析】P2o概括起來(lái)，專業(yè)估價(jià)主要有以下5個(gè)特點(diǎn)：①由專業(yè)人員完成一一專業(yè)估價(jià)是由具有專門(mén)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來(lái)完成的；②是一種專業(yè)意見(jiàn)一一專業(yè)估價(jià)不是憑直覺(jué)、感性認(rèn)識(shí)得出的，而是采用科學(xué)的方法，經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測(cè)算和判斷得出的；③具有社會(huì)公信力一一專業(yè)估價(jià)的結(jié)果較為科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀，具有社會(huì)公信力；④實(shí)行有償服務(wù)一一專業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的服務(wù)費(fèi)用，是一種有償服務(wù)；⑤承擔(dān)法律責(zé)任一一專業(yè)估價(jià)要對(duì)估價(jià)的過(guò)程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。參見(jiàn)教材P2o【該題針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】14、可以用于判斷房地產(chǎn)估價(jià)是否存在估價(jià)誤差的方法有（）A、與實(shí)際成交價(jià)格相比B、與合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果相比G考察估價(jià)程序是否嚴(yán)謹(jǐn)D、考察估價(jià)過(guò)程方法有無(wú)失誤E、制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范【正確答案】BCD【答案解析】判斷估價(jià)誤差：一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與合格估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。一般不會(huì)重復(fù)評(píng)估來(lái)確定誤差，而是通過(guò)考察估價(jià)程序是否嚴(yán)謹(jǐn)，估價(jià)過(guò)程方法中有無(wú)失誤，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果肯定或否定。制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范是為了防止出現(xiàn)較大誤差。參見(jiàn)教材P9o【該題針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的表述中，正確的是（）。A、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證G房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制D房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格E、根據(jù)提供專業(yè)意見(jiàn)的用途和作用不同可以分為鑒證性估價(jià)和咨詢性估價(jià)【正確答案】ABDE【答案解析】估價(jià)的誤差要適度，應(yīng)有合理的范圍，C錯(cuò)。參見(jiàn)教材P5?10。【該題針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】16、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法，正確的有（）。A、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B、房地產(chǎn)估價(jià)是替代相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)G房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證D房地產(chǎn)估價(jià)是會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)【正確答案】ADE【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)，B錯(cuò)誤；房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見(jiàn)，而不做價(jià)格保證，C錯(cuò)誤。參見(jiàn)教材P5?10。【該題針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】17、房地產(chǎn)市場(chǎng)作為不完全市場(chǎng)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合（）。A、同質(zhì)商品，買(mǎi)者不在乎從誰(shuí)的手里購(gòu)買(mǎi)

B、買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格G商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)D買(mǎi)者和賣(mài)者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由E、買(mǎi)者和賣(mài)者的人數(shù)眾多【正確答案】ABC【答案解析】經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件：①同質(zhì)商品，買(mǎi)者不在乎從誰(shuí)的手里購(gòu)買(mǎi)；②買(mǎi)者和賣(mài)者的人數(shù)眾多；③買(mǎi)者和賣(mài)者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由；④買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格；⑤就成交總額而言，每個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者的購(gòu)銷(xiāo)額是無(wú)關(guān)緊要的；⑥買(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為；⑦消費(fèi)者要求總效用最大化，銷(xiāo)售者要求總利潤(rùn)最大化；⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。一個(gè)市場(chǎng)如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場(chǎng)。參見(jiàn)教材P11。【該題針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】18、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主體，原因不包括（）。A國(guó)家法律規(guī)定B、房地產(chǎn)是所有需要估價(jià)的資產(chǎn)中價(jià)值最大的G房地產(chǎn)“量大面廣”，而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少D房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形較少E、房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身【正確答案】AB【答案解析】主要原因是：地產(chǎn)“量大面廣”，而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少；房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形較少；房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身,參見(jiàn)教材P12?13?！驹擃}針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】三、判斷題1、某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王某擬抵押其位于A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師請(qǐng)?jiān)撍韮擅?cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并出具了估價(jià)報(bào)告。王某以優(yōu)惠價(jià)格取得該報(bào)告，并最終取得銀行的抵押貸款。則對(duì)該住房的估價(jià)是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。（）【正確答案】對(duì)【答案解析】王某請(qǐng)其所在估價(jià)機(jī)構(gòu)的其他估價(jià)師進(jìn)行評(píng)估，在這兩名估價(jià)師保持中立的情況下，可以給出專業(yè)估價(jià)的客觀意見(jiàn)。參見(jiàn)教材P2o【該題針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】TOC\o"1-5"\h\z2、專業(yè)估價(jià)是由具有專門(mén)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員完成的。（）【正確答案】錯(cuò)【答案解析】專業(yè)估價(jià)師專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)估價(jià)人員完成的。參見(jiàn)教材P2o【該題針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】3、房地產(chǎn)評(píng)估包括房地產(chǎn)估價(jià)。（）

【正確答案】對(duì)【答案解析】房地產(chǎn)評(píng)估不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房屋完損等級(jí)評(píng)估、房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估，等等。房地產(chǎn)估價(jià)也稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，過(guò)去多稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，有時(shí)人們還把它稱為房地產(chǎn)評(píng)估。參見(jiàn)教材P3?4?！驹擃}針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】TOC\o"1-5"\h\z4、房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。（）【正確答案】錯(cuò)【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。參見(jiàn)教材P5?！驹擃}針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】5、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第4條規(guī)定：“對(duì)擬拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較高或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評(píng)估。”（）【正確答案】錯(cuò)【答案解析】《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第4條規(guī)定：“對(duì)擬拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評(píng)估?！眳⒁?jiàn)教材P11。【該題針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】6、總損失額=修復(fù)必要費(fèi)用+修復(fù)后的價(jià)值減損額【正確答案】對(duì)【答案解析】【該題針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】7、某宗為100萬(wàn)元貸款抵押房地產(chǎn)。在抵押期間，對(duì)其進(jìn)行抵押期間估價(jià)。已知抵押期間估價(jià)為90萬(wàn)元，則要求借款方為10萬(wàn)元增加新的擔(dān)保。（）【正確答案】對(duì)【答案解析】抵押期間估價(jià)，即對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握其變化情況，定期或者根據(jù)需要對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估。包括向抵押權(quán)人提示：抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少的，要求抵押人停止其行為；抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少的，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。參見(jiàn)教材P15o【該題針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】8、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第35條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！保ǎ菊_答案】對(duì)【答案解析】參見(jiàn)教材P15。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】9、房地產(chǎn)分割一般不宜采取實(shí)物分割的方法。（）【正確答案】對(duì)【答案解析】參見(jiàn)教材P20。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10、由于委托人不同，不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同。（）【正確答案】錯(cuò)【答案解析】不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，其主要原因應(yīng)該在于掌握的有關(guān)信息不同。但是委托人不同，不能成為評(píng)估價(jià)值不同的原因和理由，否則就違背了職業(yè)道德要求。參見(jiàn)教材P28?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】TOC\o"1-5"\h\z11、任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的（）。【正確答案】對(duì)【答案解析】注意：本題中也有“任何”字眼，但是確是正確的。所以前面總結(jié)的規(guī)律，只在大多數(shù)的情況下成立，不是絕對(duì)的。如果不清楚，需要猜測(cè)時(shí)，才能采用那種方法。參見(jiàn)教材P29?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】12、如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài).抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響。（）【正確答案】錯(cuò)【答案解析】如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài).抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補(bǔ)償目的的評(píng)估是可以不考慮租約限制的。參見(jiàn)教材P30o【該題針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】13、在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。（）【正確答案】錯(cuò)【答案解析】也包含無(wú)形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。P31最后一段?P32第一段內(nèi)容?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】TOC\o"1-5"\h\z14、房地產(chǎn)估價(jià)師只需具有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)，豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)就可以保證估價(jià)結(jié)果的合理性。（）【正確答案】錯(cuò)【答案解析】還需具有良好的職業(yè)道德。參見(jiàn)教材P36?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】15、2006年12月25日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》。（）【正確答案】錯(cuò)【答案解析】是建設(shè)部頒發(fā)的。參見(jiàn)教材P40o第二章房地產(chǎn)及其描述一、單項(xiàng)選擇題1、建筑密度等于（）/建筑用地面積。A、總建筑面積B、土地總面積C、建筑頂層面積D、建筑基底總面積

【正確答案】D【答案解析】建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見(jiàn)教材iP50o【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】TOC\o"1-5"\h\z2、在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)（）。A、債權(quán)B、物權(quán)C、二者皆可D、二者皆不【正確答案】Bi【答案解析】在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。參見(jiàn)教材P52?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】3、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，土地是（）。A、平面的B、三維立體的C、陸地表面D、地下空間P【正確答案】B:【答案解析】從房地產(chǎn)估價(jià)的角度看，土地是一個(gè)空間，但該空間不是平面的，而是三維立體的。參見(jiàn)教材P47【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】4、在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物（）。A、包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)B、僅包括房屋，不包括構(gòu)筑物G僅包括構(gòu)筑物，不包括房屋D、僅僅指房屋!【正確答案】A「【答案解析】在房地產(chǎn)估價(jià)中一般將建筑物作廣義理解，建筑物的定義是：人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。參見(jiàn)教材P48。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】5、房地產(chǎn)實(shí)物不包括（）。A、土地B、建筑物C、地上其他定著物D、權(quán)益【正確答案】D|【答案解析】「房地產(chǎn)的實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，例如，土地的形狀、地形、地勢(shì)、地基、土壤、平TOC\o"1-5"\h\z整程度，建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修。權(quán)益是摸不到，看不著的。參見(jiàn)教材P49?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】6、屬于房地產(chǎn)額外利益的權(quán)益的是（）。A、土地使用權(quán)B、地役權(quán)C、租賃權(quán)D、將屋頂出租給廣告公司做廣告獲得收入【正確答案】Di,【答案解析】;房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)，包括：I①房地產(chǎn)的各種權(quán)利，例如所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。i②受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利。同一宗房地產(chǎn)上可以同時(shí)存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，例如設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。③受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利，例如城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，房地產(chǎn)被人民法院查封而使其處分受到限制。

④房地產(chǎn)的額外利益或收益，例如屋頂或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入。參見(jiàn)教材P50o【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】7、某宗土地面積為2000m2,城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3,建筑密度30%,在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。A建筑物地面一層建筑面積為800mt總建筑面積為5000m2B、建筑物地面一層建筑面積為1400吊，總建筑面積為5000mG建筑物地面一層建筑面積為600mt總建筑面積為5500miD建筑物地面一層建筑面積為600mt總建筑面積為2500mi【正確答案】C【答案解析】建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見(jiàn)教材P50o【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】TOC\o"1-5"\h\z8、房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨(dú)所有、共有和（）三種。3A、建筑物區(qū)分所有權(quán)B、建筑物共同共有權(quán)C、建筑物按份共有權(quán)D、私有權(quán)【正確答案】A【答案解析】房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨(dú)所有、共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。參見(jiàn)教材P50o【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】9、房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)中，屬于用益物權(quán)的是（）?！窤、所有權(quán)B、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)C、抵押權(quán)D、質(zhì)權(quán)【正確答案】Bj-［答案解析］用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)。參見(jiàn)教材P52?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10、房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)中，屬于債權(quán)的是（）。A、地役權(quán)B、土地使用權(quán)C、抵押權(quán)D、租賃權(quán)j【正確答案】D!【答案解析】租賃權(quán)屬于債權(quán)。參見(jiàn)教材P52?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】11、下列房地產(chǎn)的權(quán)利的種類(lèi)中，（）屬于擔(dān)保物權(quán)。A、地役權(quán)B、典權(quán)C、抵押權(quán)D、租賃權(quán)「【正確答案】C【答案解析】\.參見(jiàn)教材P52,圖2-2?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】12、一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。不包括下列中的（）。A、專利權(quán)B、專有技術(shù)C、商標(biāo)權(quán)D、房地產(chǎn)【正確答案】D

【答案解析】I,一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。如著作權(quán)（版權(quán)）、專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)專用權(quán)、特許權(quán)、商譽(yù)、!有價(jià)證券（股票、債券）等。參見(jiàn)教材P53。I【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】13、以下不屬于房地產(chǎn)存在形態(tài)的是（）。A土地B、建筑物C、房地D、權(quán)益【正確答案】Dil【答案解析】房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)。參見(jiàn)教材P56?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】14、房地產(chǎn)的（）特性，是房地產(chǎn)有別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。A、不可移動(dòng)B、供給有限C、價(jià)值量大D、用途多樣【正確答案】A1【答案解析】不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。I!參見(jiàn)教材P59?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】15、某人在自己的住宅周?chē)N植花草樹(shù)木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而收益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。這是由于房地產(chǎn)的（）特性。A、不可移動(dòng)B、用途多樣C、相互影響D、易受限制「【正確答案】Cj【答案解析】房地產(chǎn)具有相互影響特性，從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周?chē)姆康禺a(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周?chē)康禺a(chǎn)利用的影響。參見(jiàn)教材P63?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】16、形成每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分是因?yàn)榉康禺a(chǎn)（）特性。A、不可移動(dòng)B、獨(dú)一無(wú)二C、流動(dòng)性差D、用途多樣「【正確答案】A【答案解析】由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)的日照、環(huán)境景觀、與其他地方（如市中心）的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地［產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。參見(jiàn)教材P59?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】17、房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)的根本原因是房地產(chǎn)的（）特性。A、獨(dú)一無(wú)二B、不可移動(dòng)C、流動(dòng)性差D、用途多樣i【正確答案】b【答案解析】房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。由于人們無(wú)法把房地產(chǎn)價(jià)格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去，從而房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一

個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。參見(jiàn)教材P59。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】18、按照我國(guó)法律的規(guī)定，居住用地的最高年限為（）年。A70B、60C、50D、40，【正確答案】A【答案解析】;居住用地為70年。參見(jiàn)教材P60o【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】19、某居住用地的使用權(quán)為70年，作為居住用地使用了10年后，決定土地變性（變更土地使用性質(zhì)），出讓該土地使用權(quán)并用于商業(yè)用途，已知商業(yè)用地的最高土地使用年限為40年。問(wèn)：該土地受讓人的使用期限不得超過(guò)（）年。A70B、30C、40D、60'【正確答案】C「【答案解析】以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期|限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。應(yīng)該還有60年的使用年限，但是本題的土地性質(zhì)改變，成為商業(yè)用地，而上也用地的最高土地年限是40年。參見(jiàn)教材P60?61?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】20、某人在自己的住宅周?chē)N植花草樹(shù)木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而收益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。這是由于房地產(chǎn)的（）特性。A、不可移動(dòng)B、用途多樣C、相互影響D、易受限制!【正確答案】C「【答案解析】房地產(chǎn)具有相互影響特性，從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周?chē)姆康禺a(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周?chē)康禺a(chǎn)利用的影響。參見(jiàn)教材P63?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】21、由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A、不可移動(dòng)性B、用途多樣C、相互影響D、易受限制【正確答案】Di【答案解析】;房地產(chǎn)易受限制特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)制度、政「策等變化的影響。參見(jiàn)教材P64。I【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】22、下列真正屬于房地產(chǎn)自然升值的是（）。A、房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升G外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升

房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所;引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見(jiàn)教材P66?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】23、引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因不包括（）。A、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理B、通貨膨脹C、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D、外部經(jīng)濟(jì)【正確答案】Aj"【答案解析】引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有5個(gè)方面：①房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良；②外部經(jīng)濟(jì)；|③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加；④房地產(chǎn)使用管制改變；⑤通貨膨脹。參見(jiàn)教材P66?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】24、房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)屬于將房地產(chǎn)按（）進(jìn)行分類(lèi)中的一類(lèi)。A、權(quán)益狀況B、用途C、立法用語(yǔ)D、實(shí)物形態(tài)「【正確答案】A【答案解析】［將房地產(chǎn)按權(quán)益狀況進(jìn)行分類(lèi)可以分為20類(lèi)，包括有房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。參見(jiàn)教材P71?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】25、處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額（）以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。A1/2B、1/3C、2/3D、2/5【正確答案】Ci【答案解析】處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約i定。參見(jiàn)教材P71。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】26、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中公共服務(wù)設(shè)施屬于（）方面的制約。A、建筑技術(shù)B、土地權(quán)利設(shè)置C、相鄰關(guān)系D、土地使用管制【正確答案】D【答案解析】i土地使用管制情況其他要求如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。參見(jiàn)教材P77?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)狀況描述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】二、多項(xiàng)選擇題1、下列不屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（）。A、甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路B、建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通G取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施D某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)E、某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0

【正確答案】AC:【答案解析】土地使用管制情況：說(shuō)明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，還要說(shuō)明規(guī)劃條件，i包括土地用途；容積率或建筑控制規(guī)模；建筑高度；建筑密度；綠地率；其他要求，如配套建設(shè)保障性住:房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。參見(jiàn)教材P77?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)狀況描述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】2、房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，可以分為（）。A、自由的房地產(chǎn)B、生地C、毛地D、熟地E、現(xiàn)房【正確答案】BCDE「【答案解析】|按照房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類(lèi)：生地；毛地；熟地；在建工程；現(xiàn)房。參見(jiàn)教材P6869。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】3、從權(quán)益的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象不包括（）等。A、共有的房地產(chǎn)B、有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地的房地產(chǎn)G未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)D、有租約限制的房地產(chǎn)E、“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)【正確答案】BC立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)；有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)；已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)；手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)；房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用II權(quán)不明確或歸屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)；違法占地或違法建筑的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的租賃權(quán)、即承租人權(quán)益，如承租的公有住宅；地役權(quán)；房地產(chǎn)的抵押權(quán)；房地產(chǎn)的空間利用權(quán)；房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。參見(jiàn)教材P70o【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】4、房地產(chǎn)的特性主要有（）。A、不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二B、壽命長(zhǎng)久、供給有限C、價(jià)值量大、保值增值D用途多樣、相互影響E、易受限制、容易變現(xiàn)「【正確答案】ABCD【答案解析】i從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的特性主要有：不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)和保值增值十個(gè)特性。參見(jiàn)教材P59【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】5、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的（）會(huì)發(fā)生變化。A、環(huán)境景觀狀況B、對(duì)外交通C、外部配套設(shè)施D、市場(chǎng)E、用途【正確答案】ABC【答案解析】

參見(jiàn)教材P63?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】6、房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久，供給有限，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。（2011年真題）A、對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良B、房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加G通貨膨脹D、外部經(jīng)濟(jì)性E、建造成本提高【正確答案】BDil【答案解析】通脹是保值，建造成本提高，實(shí)際上也是通脹因素造成的結(jié)果。參見(jiàn)教材P66?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】7、下列屬于房地產(chǎn)自然升值的是（）。A、房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升G外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升D房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升E、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升「【正確答案】CE］二【答案解析】房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所;引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見(jiàn)教材P66?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】8、房地產(chǎn)是（）的結(jié)合體。A、實(shí)物B、權(quán)益C、區(qū)位D、擁有者E、房地產(chǎn)市場(chǎng)\【正確答案】ABC【答案解析】房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。參見(jiàn)教材P46?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】9、有關(guān)其他地上定著物，下列描述正確的是（）。A、屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物B、與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟(jì)的物或者實(shí)體G與土地分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值受到明顯損害的物或者實(shí)體D放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面的物或者實(shí)體E、僅僅與土地、建筑物毗連的物或者實(shí)體i【正確答案】ABC【答案解析】其他地上定著物：是建筑物以外的地上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。其他地上定

著物與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟(jì)的，或者分:離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值受到明顯損害。僅僅是放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他地上i定著物。參見(jiàn)教材P49。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10、下列屬于其他地上定著物的是（）。A、擺放在房屋內(nèi)的家具B、擺放在房屋內(nèi)的電器，掛在墻上的畫(huà)G在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)D、埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施E、建造在地上的圍墻、假山、水池『【正確答案】DEL【答案解析】?jī)H僅是放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他|地上定著物，例如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫(huà)，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等。參見(jiàn)教材P49。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】11、屬于受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利是（）。A、設(shè)立了抵押權(quán)的房屋所有權(quán)B、設(shè)立了租賃權(quán)的房屋所有權(quán)G設(shè)立了抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)D、設(shè)立了租賃權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)E、被人民法院查封的房地產(chǎn)所有權(quán)[【正確答案】ABCD【答案解析】受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利。同一宗房地產(chǎn)上可以同時(shí)存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，例如設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。參見(jiàn)教材P50o【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】12、權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的部分，包括（）。A、權(quán)利B、權(quán)力C、利益D、質(zhì)量E、好處【正確答案】ACE!【答案解析】:房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利、利益和好處。參見(jiàn)教材P50oI【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】13、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)中，屬于物權(quán)的有（）。A、所有權(quán)B、建設(shè)用地使用權(quán)C、地役權(quán)D、抵押權(quán)一E、租賃權(quán)【正確答案】ABCD11【答案解析】參見(jiàn)教材P52,圖2-2。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】14、下列屬于一宗房地產(chǎn)的位置因素的是（）。A、方位B、坐落C、樓層D、臨街狀況

E、交通條件【正確答案】ABCD【答案解析】TOC\o"1-5"\h\zE是指房地產(chǎn)的方便程度，不屬于位置因素。參見(jiàn)教材P53【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】三、判斷題1、在房地產(chǎn)估價(jià)中，廣義的建筑物通常包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。（）【正確答案】對(duì)【答案解析】i廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。參見(jiàn)教材P48。［該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義"知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】2、房地產(chǎn)的實(shí)物可以進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施。（）【正確答案】錯(cuò)「【答案解析】房地產(chǎn)的實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。參見(jiàn)教材P49【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】3、房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（）【正確答案】對(duì)「【答案解析】這是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益概念的考查，其中建造物區(qū)分所有權(quán)是個(gè)重要的概念，也是個(gè)反復(fù)考的內(nèi)容。參見(jiàn)教材P50o【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】4、地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。（）i【正確答案】對(duì)【答案解析】地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。參見(jiàn)教材P51。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】5、在出讓土地時(shí)，不允許將同一塊土地地下10米至地上80米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫(xiě)字樓，地下20米至地下40米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場(chǎng)。（）【正確答案】錯(cuò)【答案解析】，國(guó)家可以將其用于公共用途或者另外出讓。比如同一塊土地地下10米至地上80米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓

給甲公司建造寫(xiě)字樓，地下20米至地下40米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場(chǎng)。參見(jiàn)教材P51。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】6、房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類(lèi)，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類(lèi)。自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。（）【正確答案】對(duì)【答案解析】參見(jiàn)教材P52?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】7、房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時(shí)才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。（）【正確答案】對(duì)TOC\o"1-5"\h\z!!【答案解析】參見(jiàn)教材P56?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】一8、房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體。（）一【正確答案】對(duì)【答案解析】房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體。參見(jiàn)教材P57?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】19、房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。（）二|【正確答案】對(duì)【答案解析】I]參見(jiàn)教材P59?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10、因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。（）【正確答案】對(duì)【答案解析】房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代。參見(jiàn)教材P60。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】TOC\o"1-5"\h\z111、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于土地的總量有限和面積不能增加。（）]【正確答案】錯(cuò)【答案解析】房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地的總量不能增加。參見(jiàn)教材P61。|j【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】12、中國(guó)現(xiàn)行的土地價(jià)格是有使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格，具體一宗有土地使用二年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降的。（）【正確答案】對(duì)[【答案解析】對(duì)于一宗使用期限較長(zhǎng)的土地來(lái)說(shuō)，在其使用期限的前若干年，價(jià)格可能隨著需求增加而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但由于總有一天土地剩余使用期限會(huì)降為零，所以具體一宗有土地使用期限的房地產(chǎn)價(jià)格從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是趨于下降的。參見(jiàn)教材P66。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】13、“五通一平”一般是指具備了道路、給水、燃?xì)?、熱力、供電等基礎(chǔ)設(shè)施或條件TOC\o"1-5"\h\z以及場(chǎng)地平整。（）【正確答案】錯(cuò)【答案解析】五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場(chǎng)地平整。參見(jiàn)教材P68?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】14、從實(shí)物的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括有租約限制的房地產(chǎn)、干凈的房屋所有權(quán)和拖欠工程款的房地產(chǎn)。（）【正確答案】錯(cuò)【答案解析】這是從權(quán)益狀況的角度來(lái)劃分的。參見(jiàn)教材P70oII【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】h15、房地產(chǎn)用途描述要說(shuō)明房地產(chǎn)的規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途、登記用途、實(shí)際用途。（）【正確答案】對(duì)【答案解析】參見(jiàn)教材P74?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)狀況描述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】16、對(duì)于房地產(chǎn)物業(yè)管理情況的描述屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。（）【正確答案】錯(cuò)【答案解析】屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述。參見(jiàn)教材P76。第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值一、單項(xiàng)選擇題1、（）是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。A、市場(chǎng)價(jià)格B、成交價(jià)格C、理論價(jià)格D、清算價(jià)格【正確答案】C【答案解析】理論價(jià)格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。參見(jiàn)教材P96?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】2、市場(chǎng)價(jià)格圍繞著（）而上下波動(dòng)。A、理論價(jià)格B、成交價(jià)格C、清算價(jià)格D、原始價(jià)格【正確答案】A【答案解析】一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。參見(jiàn)教材P96?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】3、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的（）。A、社會(huì)一般報(bào)酬率B、最低期望收益率G特定投資者所要求的最低期望收益率D、特定投資者所要求的最低報(bào)酬率【正確答案】A【答案解析】

評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。參見(jiàn)教材P99【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】4、真正的房租構(gòu)成因素不包括（）。A、地租B、管理費(fèi)C、環(huán)境保護(hù)費(fèi)D、教育費(fèi)附加【正確答案】C【答案解析】真正的房租構(gòu)成因素包括地租、房屋折舊費(fèi)、房屋維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P101?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】5、在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是（）。（2011年真題）A、建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失G建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失D建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失【正確答案】B【答案解析】火災(zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，涉及土地使用權(quán)價(jià)值的選項(xiàng)都不是正確選項(xiàng)。排除AD;焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實(shí)際損失。建筑安裝工程造價(jià)，是全新?tīng)顟B(tài)下的建筑物價(jià)值。參見(jiàn)教材P103?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】TOC\o"1-5"\h\z6、現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額是（）。A、原始成本B、重置成本C、可變成本D、公允價(jià)值【正確答案】B【答案解析】重置成本是指現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額。參見(jiàn)教材P107。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】7、甲乙兩宗土地，甲單價(jià)為900元/itf,乙單價(jià)為600元/itf,其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6,乙地的容積率為3,則作為一個(gè)理性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)（）。A、甲B、乙C、甲、乙一樣D、無(wú)法判斷【正確答案】A【答案解析】開(kāi)發(fā)商主要會(huì)比較甲乙的樓面地價(jià)，甲的樓面地價(jià)=900+6=150（元/m2）,乙的樓面地價(jià)=600+3=200（元/m2）,甲〈乙，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)選甲地。參見(jiàn)教材P112?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】8、一套總價(jià)60萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%勺折扣；（3）首付款20萬(wàn)元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬(wàn)元，余款自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（在一年內(nèi)分兩期支付,每隔半年支付20萬(wàn)元。上述情況中,存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差A(yù)、在一年內(nèi)分兩期支付,每隔半年支付20萬(wàn)元。上述情況中,存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差A(yù)、第（1）、G第（2）、【正確答案】D種情況種情況、第（3）、（4）、第（2）、（4）、（5）種情況、（5）種情況【答案解析】1名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格絕對(duì)相同，3由于貸款需要支付利息，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異，所以正確選項(xiàng)是D。參見(jiàn)教材P113。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】9、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/nf,出租的年末凈收益為500元//。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%該期房目前的價(jià)格為（）元/itf?！?011年真題】A3439B、3473C、3508D、3608【正確答案】B【答案解析】期房?jī)r(jià)格=4500-500/1.08-500/1.082-4500X3%=3473元/m,參見(jiàn)教材P115?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】TOC\o"1-5"\h\z10、在房地產(chǎn)價(jià)格中，理論價(jià)格是（）。A、穩(wěn)定均衡價(jià)格B、不穩(wěn)定均衡價(jià)格C、短期均衡價(jià)格D、長(zhǎng)期均衡價(jià)格【正確答案】D【答案解析】理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。參見(jiàn)教材P96?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】11、收益法測(cè)算的價(jià)值趨向于（）。A、成交價(jià)格B、市場(chǎng)價(jià)格C、理論價(jià)格D、最高賣(mài)價(jià)【正確答案】C【答案解析】收益法測(cè)算出的價(jià)值趨向于理論價(jià)格。參見(jiàn)教材P97。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】12、某在建工程在假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為5000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款1000萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)為50%余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押貸款價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、2000B、3000C、3500D、4000【正確答案】A【答案解析】5000—1000—1000/50%=2000。要扣除拖欠工程款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額（初次抵押貸款余額）。參見(jiàn)教材P102?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】13、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（）。A、最低價(jià)格B、最高價(jià)格C、平均價(jià)格D、成交價(jià)格【正確答案】C【答案解析】基準(zhǔn)地價(jià)是指在某個(gè)城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。參見(jiàn)教材P110?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】14、當(dāng)拍賣(mài)出現(xiàn)流拍，再次拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的（）。A10%B、20%C、30%D、50%【正確答案】B

【答案解析】如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。參見(jiàn)教材P11&【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】15、房地產(chǎn)價(jià)格的主要特征不包括（）。A、房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大B、房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響G房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)D房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格【正確答案】A【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品的價(jià)格與區(qū)位關(guān)系不大；房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是物品本身的價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格；房地產(chǎn)容易受交易者的個(gè)別情況影響，一般物品的價(jià)格不易受交易者的個(gè)別情況左右；房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)，一般物品的價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。參見(jiàn)教材P84?86?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】16、需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有（）。A、炫耀性物品B、急需商品C、低檔商品D、高檔商品【正確答案】A【答案解析】需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。參見(jiàn)教材P87?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】17、房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素不包括（）。A、消費(fèi)者的收入水平B、消費(fèi)者的預(yù)期C、周?chē)闆rD、相關(guān)物品的價(jià)格水平【正確答案】C【答案解析】房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素包括：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②消費(fèi)者的收入水平，③消費(fèi)者的偏好；④相關(guān)物品的價(jià)格水平；⑤消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。參見(jiàn)教材P86?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】18、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)（）。A、增加B、減少C、不變D、無(wú)法確定【正確答案】A【答案解析】在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。參見(jiàn)教材P87。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】19、在某種房地產(chǎn)的價(jià)格不變的情況下，當(dāng)其開(kāi)發(fā)成本下降，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給（）。A、增加B、減少C、不變D、無(wú)法確定【正確答案】A【答案解析】在某種房地產(chǎn)的價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)其開(kāi)發(fā)成本上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率就會(huì)下降，從而會(huì)使該種

房地產(chǎn)的供給減少；相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。參見(jiàn)教材P89?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】20、房地產(chǎn)的供給曲線表示（）。A、房地產(chǎn)的供給量與購(gòu)買(mǎi)者能力的關(guān)系B、房地產(chǎn)的出售量與購(gòu)買(mǎi)者能力的關(guān)系G房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系D、房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)量與其價(jià)格之間的關(guān)系【正確答案】C【答案解析】供給曲線就是供給量和其價(jià)格之間的關(guān)系。參見(jiàn)教材P90o【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】21、受市場(chǎng)因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的變化情況是（）。A、均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量減少B、均衡價(jià)格減少，均衡數(shù)量增加G均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量不變D、均衡價(jià)格不變，均衡數(shù)量減少【正確答案】B【答案解析】由于市場(chǎng)因素變化，供給量增加，供給曲線右移，由于需求量減小，需求曲線左移，故均衡點(diǎn)對(duì)應(yīng)的均衡價(jià)格減小，均衡數(shù)量增加。參見(jiàn)教材P91圖3-3?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】22、下列情形中不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的是（）。A、消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升B、消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加G作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D、消費(fèi)者的收入增加【正確答案】C【答案解析】決定房地產(chǎn)需求量的因素：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、相關(guān)物品的價(jià)格水平、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。其中ABD項(xiàng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加。參見(jiàn)教材P87?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】23、當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)（）。A、增加B、減少C、不變D、無(wú)法確定【正確答案】A【答案解析】當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增加。參見(jiàn)教材P88?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】24、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上升，則在制定投資計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開(kāi)發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的供給（），使其現(xiàn)期供給（）。A、增加，增加B、減少，增加C、增加，減少D、減少，減少【正確答案】C【答案解析】預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的房地產(chǎn)供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者會(huì)“捂盤(pán)惜售”，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。參見(jiàn)教材P90o【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】25、房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求成（）相關(guān)，與房地產(chǎn)供給（）相關(guān)。A、正，正B、正，負(fù)C、負(fù)，負(fù)D、負(fù)，正

【正確答案】B【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求成正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)。參見(jiàn)教材P92?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】26、在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競(jìng)買(mǎi)人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評(píng)估（）。（2011）A、掛牌底價(jià)B、正常市場(chǎng)價(jià)格C、競(jìng)買(mǎi)人可承受的最高價(jià)D、最可能的成交價(jià)【正確答案】C【答案解析】因?yàn)槭菫楦?jìng)買(mǎi)人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)，所以評(píng)估的是競(jìng)買(mǎi)人可承受的最高價(jià)；而如果是政府部門(mén)委托估價(jià)，則可能是掛牌底價(jià)。參見(jiàn)教材P95。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】27、一套建筑面積為100m2,單價(jià)為3000元//、總價(jià)為30萬(wàn)元的住房，在買(mǎi)賣(mài)中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬(wàn)元，第二期于第一年年中一次性支付10萬(wàn)元，第三期于第一年年末一次性支付10萬(wàn)元，則此房地產(chǎn)的實(shí)際單價(jià)為（）元/itf。（年折現(xiàn)率為5%A3000B、2850C、2857D、2928【正確答案】D【答案解析】實(shí)際總價(jià)為10+10/（1+5%）0.5+10/（1+5%）=29.28萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P114?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】28、“使用價(jià)值很大的東西，往往具有極小的交換價(jià)值，甚或沒(méi)有；反之，交換價(jià)值很大的東西，往往具有極小的使用價(jià)值，甚或沒(méi)有?！边@說(shuō)明了（）對(duì)價(jià)值的作用是很大的。A、價(jià)格B、有用性C、稀缺性D、有效需求【正確答案】C【答案解析】稀缺性對(duì)價(jià)格的作用是很大的，俗話說(shuō)“物以稀為貴”。參見(jiàn)教材P83?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】29、房地產(chǎn)之所以能夠以價(jià)格進(jìn)行衡量，是因?yàn)榫哂校ǎ?。A、供給、需求、利用狀況B、價(jià)值、使用價(jià)值、供求G有用性、稀缺性、有效需求D、權(quán)利、租金、利率【正確答案】C【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件為三個(gè)：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區(qū)分開(kāi)來(lái)。參見(jiàn)教材P83?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】30、下列不屬于房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格相同之處的是（）。A、都是價(jià)格用貨幣來(lái)表示B、都有波動(dòng)，受供求因素的影響G都是按質(zhì)論價(jià)D、都受區(qū)位因素的影響【正確答案】D【答案解析】共同之處在于：①都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；②都有波動(dòng)，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。參見(jiàn)教材P84?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】二、多項(xiàng)選擇題1二、多項(xiàng)選擇題1、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括（A、房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大G房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)E、房地產(chǎn)價(jià)格既有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，也有租賃價(jià)格【正確答案】CDE）。B 、房地產(chǎn)價(jià)格不受交易者的個(gè)別情況影響D 、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處：房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品的價(jià)格與區(qū)位關(guān)系不大；房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是物品本身的價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格；房地產(chǎn)容易受交易者的個(gè)別情況影響，一般物品的價(jià)格不易受交易者的個(gè)別情況左右；房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)，一般物品的價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。參見(jiàn)教材P84?86。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】2、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，共同之處是（）。A、有波動(dòng)B、生產(chǎn)成本C、用貨幣表示D、按質(zhì)論價(jià)E、受供求因素的影響【正確答案】ACDE【答案解析】共同之處在于：①都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；②都有波動(dòng)，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。參見(jiàn)教材P84?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】3、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件不包括（）。A、消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的意愿B、城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展C、人口急劇增長(zhǎng)D消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格E、房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求【正確答案】BCE【答案解析】有效需求=意愿十支付能力。參見(jiàn)教材P83?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】4、下列不是互補(bǔ)品的是（）。A、住宅與其配套的娛樂(lè)房地產(chǎn)之間B、賓館與寫(xiě)字樓之間G大城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費(fèi)D、廠房與住宅之間E、住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間【正確答案】BD【答案解析】某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn),大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。參見(jiàn)教材P88?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】5、下列不存在替代關(guān)系的有（5、下列不存在替代關(guān)系的有（A、普通住宅與娛樂(lè)房地產(chǎn)之間G經(jīng)濟(jì)適用房與高檔別墅之間E、賓館與寫(xiě)字樓之間【正確答案】ACD【答案解析】B 、經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間D 、普通住宅與商業(yè)用房之間某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通P87。P87?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】6、房地產(chǎn)供給形成的條件有（）。A、供給計(jì)劃B、供給決策C、供給意愿D、供給能力E、供給行為【正確答案】CD【答案解析】供給的形成條件有兩個(gè)：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者愿意供給；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者有能力供給。參見(jiàn)教材P89?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】7、下列關(guān)于不同類(lèi)型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，正確的是（）。A、現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值B、投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值G謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值D、快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值E、殘余價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值【正確答案】ACD【答案解析】投資價(jià)值可能是樂(lè)觀估計(jì)，或是保守估計(jì)，而市場(chǎng)價(jià)值是一種客觀估計(jì)；殘余價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P99?100?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】8、賬面價(jià)值是指一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本減去已計(jì)提折舊后的余額。它又可稱為（）。A、歷史成本B、賬面凈值C、折余價(jià)值D、實(shí)際價(jià)值E、原始購(gòu)置成本【正確答案】BC【答案解析】賬面價(jià)值也稱為賬面凈值、折余價(jià)值。參見(jiàn)教材P108?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】9、在實(shí)際交易中，當(dāng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格（）賣(mài)者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易可能成功。A、高于B、低于C、等于D、不等于E、無(wú)法確定【正確答案】AC【答案解析】在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買(mǎi)方最高出價(jià)高于或等于賣(mài)方最低要價(jià)時(shí)，交易才可能成功。參見(jiàn)教材P94?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】10、同一房地產(chǎn)對(duì)于不同投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椋ǎ┎煌、開(kāi)發(fā)成本B、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C、納稅狀況D、對(duì)未來(lái)的信心E、市場(chǎng)利率【正確答案】ABCD【答案解析】同一房地產(chǎn)之所以對(duì)