某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

XX房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告TOC\o"1-5"\h\z前言5第一篇XX市宏觀環(huán)境6一、XX城市概況71、城市基本情況7\o"CurrentDocument"2、XX市區(qū)概況9\o"CurrentDocument"3、城市人口及居住狀況10二、XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r131、近5年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析13\o"CurrentDocument"2、人均收支指標(biāo)變化分析18三、XX城市規(guī)劃建設(shè)狀況201、城市建設(shè)現(xiàn)狀202、城市規(guī)劃發(fā)展方向22第二篇XX房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況25一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況261、XX房地產(chǎn)發(fā)展總述26\o"CurrentDocument"2、近五年XX市房地產(chǎn)發(fā)展情況29\o"CurrentDocument"3、宏觀政策影響分析33二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況361、XX市主要樓盤分布圖36\o"CurrentDocument"2、區(qū)域市場(chǎng)特征及代表樓盤分析37\o"CurrentDocument"三、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)44第三篇客戶群消費(fèi)需求調(diào)查與深度訪談49\o"CurrentDocument"一、客戶群消費(fèi)需求調(diào)查分析50\o"CurrentDocument"1、入戶調(diào)查量化統(tǒng)計(jì)報(bào)告說(shuō)明502、問(wèn)卷重點(diǎn)數(shù)據(jù)提煉513、當(dāng)面訪問(wèn)結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析954、消費(fèi)需求調(diào)查總結(jié)102二、深度訪談?wù){(diào)查103第四篇項(xiàng)目地塊分析與發(fā)展建議107一、項(xiàng)目地塊分析1081、項(xiàng)目地塊條件1082、本案未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析1103、項(xiàng)目SWO＞析1144、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析116二、項(xiàng)目綜合發(fā)展建議1171、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議1172、項(xiàng)目發(fā)展建議119第五篇項(xiàng)目定位與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策劃133一、項(xiàng)目定位134

1、目標(biāo)市場(chǎng)定位1342、產(chǎn)品定位1363、項(xiàng)目形象定位1364、項(xiàng)目營(yíng)銷主題1371391、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議1392、建筑設(shè)計(jì)建議1413、戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1424、小區(qū)景觀規(guī)劃建議1455、大堂及會(huì)所建議1476、配套設(shè)施建議149151153153151153153第六篇項(xiàng)目可行性研究分析152一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1、按1000萬(wàn)元土地成本測(cè)算2、按3000萬(wàn)元土地成本測(cè)算154156157158、兒—

刖百受XXXX房地產(chǎn)公司的委托，我司對(duì)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面細(xì)致調(diào)研分析。調(diào)查的內(nèi)容主要包括XX房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀、中觀、微觀等方面，同時(shí)對(duì)XX市現(xiàn)階段的房地產(chǎn)供給和需求市場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)調(diào)研分析，對(duì)XX房地產(chǎn)公司待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行深入分析和前期策劃。本次調(diào)研采取了實(shí)地調(diào)查、深度訪談、行業(yè)專家座談會(huì)、抽樣問(wèn)卷調(diào)查等多種調(diào)查方式和調(diào)查辦法。通過(guò)調(diào)查所收集資料，整理完成了本調(diào)查報(bào)告。本報(bào)告為我司提供的初步方案。對(duì)本案的投資開(kāi)發(fā)以及后期市場(chǎng)運(yùn)作，我司有廣泛的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，在本案具體運(yùn)作中可提供更多的策劃服務(wù)，具體內(nèi)容可在與貴司進(jìn)一步深層次的合作中逐步落實(shí)。XX市宏觀環(huán)境

、XX城市概況1、城市基本情況【地理位置】XX市位于山東省北部、黃河三角洲腹地、渤海灣西南岸，北通渤海，東臨東營(yíng)市，南連淄博市，西南與濟(jì)南市交界，西與德州市接壤，西北隔漳衛(wèi)新河與河北省海興縣、黃驊市相望。全市境域橫跨黃河兩岸，總面積9445平方公里。XX市地理位置優(yōu)越，位居山東半島城市群和環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)之間，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)與黃河經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部。隨著濟(jì)青高速、國(guó)道205線黃河公路大橋、濱博高速、濱大高速、威烏高速XX段、XX鐵路公路大橋、濱港線鐵路、萬(wàn)噸級(jí)海港的建設(shè)，XX市作為山東的海上北大門，將為魯北、魯中、魯西和中原地區(qū)開(kāi)辟更為經(jīng)濟(jì)便捷的通道，成為連接?xùn)|北經(jīng)濟(jì)區(qū)與中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的樞紐?！经h(huán)境氣候】屬東亞暖溫帶亞濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏熱，雨熱同期，四季分明。全市年平均氣溫12.1-13.1C,極端最高氣溫40.9C,極端最低氣溫-22.8年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小時(shí)?！镜赜蛱卣鳌縓X市地勢(shì)南高北低，大致上由西南向東北傾斜，漸次過(guò)度到大海。以小清河為界，全境呈現(xiàn)南北兩種不同類型的地貌特征：小清河以南為低山丘陵區(qū)，以北為黃河沖擊平原。

【人口民族】2006年末，XX全市總?cè)丝凇救丝诿褡濉?006年末，XX全市總?cè)丝?73.16萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口279.15萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口94.01萬(wàn)人。全市少數(shù)民族【行政區(qū)劃】XX市轄濱城區(qū)、無(wú)棣縣、陽(yáng)信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣。全市18個(gè)鄉(xiāng)，53個(gè)鎮(zhèn)，15個(gè)辦事處?！境鞘刑攸c(diǎn)】XX具有依河傍海的天然優(yōu)勢(shì)，是蜿蜒五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和山東半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與黃河經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn)。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起，黃河經(jīng)濟(jì)帶的振興，為XX的開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。

2、XX市區(qū)概況濱城區(qū)地處黃河下游魯北平原，面積1040平方公里，是XX市委、市政府駐地，也是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心。濱12.5Co濱城區(qū)地勢(shì)西南部偏高，黃河從市區(qū)南端穿境而過(guò)，氣候?qū)贉貛Ъ撅L(fēng)氣候，大陸性較強(qiáng)。四季分明，日照充足，年平均氣溫城區(qū)1990年被評(píng)為全國(guó)“十佳”衛(wèi)生城，199212.5Co濱市區(qū)由新立河分隔成東西兩區(qū)。東區(qū)為老市區(qū)，車水馬龍，商業(yè)繁華，有以銀座廣場(chǎng)、渤海國(guó)際廣場(chǎng)為中心的市區(qū)核心商圈。但是老市區(qū)因道路狹窄、交通較為混亂而面臨改造。西區(qū)為新市政府所在位置，是XX市新行政中心，未來(lái)居住中心區(qū)。經(jīng)過(guò)近三年的大量設(shè)施配套及道路建設(shè)，西區(qū)擁有中海公園、新濱公園、新城音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)、齊魯文化綠地等優(yōu)美環(huán)境條件，更有寬暢的道路系統(tǒng)、優(yōu)良的交通條件，西區(qū)將為XX市未來(lái)的城市中心。市政大樓及音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)

市政大樓及音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)3、城市人口及居住狀況XX市各縣區(qū)人口分布狀況縣區(qū)名稱土地面積（平方公里）總戶數(shù)總?cè)丝趹艟藬?shù)人口密度（人/平方公里）全市9445110462337316333.38395濱城區(qū)10412019236307083.12606惠民縣13641619826304603.89462陽(yáng)信縣7981248534406013.53552無(wú)棣縣19791388304418543.18223沾化縣21141267083867603.05183博興縣9001469964809893.27534鄒平縣12502033317202613.54576（數(shù)據(jù)來(lái)源XX市統(tǒng)計(jì)局，下同）除無(wú)棣縣、沾化縣的人口密度較低外，其它縣區(qū)的人口密度都比較靠近。濱城區(qū)作為XX市中心城區(qū)，人口密度優(yōu)勢(shì)未明顯突出,一方面反映了濱城區(qū)城市凝聚力有限，另一方面也顯示出濱城區(qū)具有較大的發(fā)展空間。從家庭戶的規(guī)?？?，XX全市平均每戶3.38人，濱城區(qū)為3.12人，以兩代戶為主要特征的小型化、核心家庭占主體。家庭代際關(guān)系的變化，體現(xiàn)了XX人們觀念在改變，生活水平在提高，住房條件在改善，生育水平在下降，從而引起家庭代數(shù)減少、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)化。

XX市各區(qū)縣城市化水平比較縣區(qū)名稱總?cè)丝诜寝r(nóng)業(yè)人口城巾化舉全市371250994009025.2%濱城區(qū)62798649419778.4%惠民縣626829620859.8%陽(yáng)信縣439537352818.0%無(wú)棣縣4403474670910.6%沾化縣3860114256611.0%博興縣4783117164914.9%鄒平縣71348818760326.0%由上表可以看出，目前濱城區(qū)的城市化率已處于較高水平，由此XX要完成近期規(guī)劃目標(biāo)(從目前城市人口規(guī)模45萬(wàn)人到2010年的60萬(wàn)人)除了通過(guò)城市擴(kuò)張將城市周邊農(nóng)業(yè)人口改為非農(nóng)業(yè)人口外，從下轄縣鎮(zhèn)或外地吸引人口也將成為重要的渠道之一。因此，努力提升XX市中心城區(qū)的城市吸引力及凝聚力將成為政府的重要工作之一。

(3)近年城市居民居住狀況自02年城市居民人均居住面積有較大幅度提高后，XX市居民人均居住面積增長(zhǎng)緩慢，至2005年人均居住面積增長(zhǎng)速度略有提高，這與XX市05年快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境有關(guān)。但是2006年XX22.65平方米的城鎮(zhèn)居民人均居住面積，與山東省29.3平方米的平均水平相比，仍有較大的提升空間。二、XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、近5年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析2002至2006年，是XX經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展最快、最好的時(shí)期，也是XX初步告別欠發(fā)達(dá)、進(jìn)入山東省第二方陣的重大歷史轉(zhuǎn)折時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)歷年國(guó)民生產(chǎn)總值情況（單位：萬(wàn)元）時(shí)間2002年2003年2004年2005年2006年國(guó)民生產(chǎn)總值340.60406.50519.45667.27829.02第一產(chǎn)業(yè)62.7272.0780.7189.1097.21第二產(chǎn)業(yè)173.10211.93300.04401.66514.82第二產(chǎn)業(yè)104.78122.50138.70176.51216.992006年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP829.02億元，比2002年增力口483.06億元。從圖表可以看出近五年來(lái)XX國(guó)民生產(chǎn)總值保持著平穩(wěn)的上升趨勢(shì)，各產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，特別是第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)GDP勺貢獻(xiàn)程度提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。

近五年，XX國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度發(fā)展平穩(wěn)，GDP增速分別為16.9%、17.9%、17.7咐口17.4%,年均增長(zhǎng)17.5%,高于全省同期平均增速2.7個(gè)百分點(diǎn)。增幅在全省各市排序由2002年的第9位上升至2006年的第1位02-06年國(guó)民生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢(shì)20.0—一二一*_一一.—15.0^-*-^1-"76?9■17217.717.4?43.210.05.00.011i—120022003200420052006工業(yè)建設(shè)快速發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步加快02-06年工業(yè)生產(chǎn)總值情況時(shí)間2002年2003年2004年2005年2006國(guó)民生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）340.60406.50519.45667.27829.02工業(yè)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）147.10178.43258.06345.13471.75工業(yè)生產(chǎn)總值的比例（。%43.1943.8949.6851.7256.90近五年XX市工業(yè)生產(chǎn)高速增長(zhǎng)，全市大力實(shí)施“工業(yè)興市”戰(zhàn)略成效顯著。從上表可以看出工業(yè)總產(chǎn)值占國(guó)民生產(chǎn)總值的比例不斷上升，全市工業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步加快，為XX市城市化進(jìn)程提供有力保障，并給XX市房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)。稅收收入大幅提高，地方財(cái)政收入快速增長(zhǎng)XX市全市實(shí)現(xiàn)國(guó)稅收入由2002年的15.14億元提高到2006年的56.56億元，從全省第12位上升到第8位，占全省的比重達(dá)到3.07%,提高了0.99個(gè)百分點(diǎn)。地稅收入也由2002年的9.49億元提高到27.51元，累計(jì)增長(zhǎng)189.9%,年均增幅達(dá)30.5%,有力支持了XX經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。全市實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入由2002年的14.30億元提高到2006年的45.12億元，從全省第13位上升到第11位，占全省的比重達(dá)到3.33%,提高了0.99個(gè)百分點(diǎn)，四年累計(jì)增長(zhǎng)315.6%,年均增長(zhǎng)33.3%。人均地方貝t政收入由393元提高到1212元。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)投資比例下降

2006年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資600億元，比2002年增力口491.9億元，“十五”間增幅分別為83.2%、56.6%、59.7%^21.2%,年均增長(zhǎng)53.5%。而固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資的比例逐年下降，說(shuō)明過(guò)去幾年XX市全市的房地產(chǎn)投資還未出現(xiàn)熱潮，XX房地產(chǎn)投資具有較大的提升空間。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市發(fā)展進(jìn)程不斷推進(jìn)，在未來(lái)幾年內(nèi)，XX市房地產(chǎn)將得到較大的發(fā)展。年份固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資比例（。%20021084.44.120031985.72.9200431011.83.8200549515.03.0200660015.52.616.1%,16.1%,比2002年增加128.6億2002—2006年，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年提高，消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)2006年，XX市全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額首次突破200億元，達(dá)到208.57億元，比上年增長(zhǎng)元，四年平均增長(zhǎng)16.1%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)及其它行業(yè)的零售額也保持了穩(wěn)定的發(fā)展速度。年均增長(zhǎng)14.33%,餐飲業(yè)零售額年均增長(zhǎng)17.56%,其它行業(yè)的零售額年均增長(zhǎng)16.43%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬(wàn)元）2、人均收支指標(biāo)變化分析人均收入逐年提高，消費(fèi)潛力增強(qiáng)近幾年XX城市居民收支狀況年份人均可支配收入人均消費(fèi)性支出20027373524720038093569520049009626820051028670632006117267989近年來(lái)，XX居民年可支配收入逐年提高，05年首次突破萬(wàn)元大關(guān)，人民生活水平大幅提高，消費(fèi)潛力逐漸增強(qiáng)。人均居住消費(fèi)支出發(fā)展快速全市人均居住消費(fèi)支出（元）在04年之前，XX人民在居住項(xiàng)目的消費(fèi)一直較為穩(wěn)定。直到05年后，一方面由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人民對(duì)居住消費(fèi)也開(kāi)始提升；另一方面，XX城市西移的發(fā)展戰(zhàn)略取得了較大的成效，同時(shí)帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求被激活，促進(jìn)了人們對(duì)居住性消費(fèi)的增加。因此，在05、06年XX市人均居住消費(fèi)支出迅速增長(zhǎng)，而且，在今后幾年內(nèi)將繼續(xù)保持這種增長(zhǎng)趨勢(shì)。

三、XX城市規(guī)劃建設(shè)狀況1、城市建設(shè)現(xiàn)狀概況：濱城區(qū)建成區(qū)面積59.5平方公里，建成區(qū)人口45萬(wàn)，城市道路達(dá)200公里，城市化水平達(dá)到78.4%。XX市新區(qū)框架基本形成：沿黃河五路的市政大樓、財(cái)政大廈、公路局大樓、交通大廈，廣電大廈等行政機(jī)關(guān)大樓拔地而起，中海公園、新立河岸、新濱公園、齊魯文化綠地、新城噴泉廣場(chǎng)的環(huán)境建設(shè)；各單位宿舍小區(qū)的建成入住，以及幾個(gè)新住宅項(xiàng)目新城廣場(chǎng)花園小區(qū)（至尊門第）、麗景新園、中海豪庭、現(xiàn)代城等也熱火朝天地建設(shè)著，使新區(qū)框架基本形成，區(qū)域城市建設(shè)及設(shè)施配套日漸成熟與完善。但目前較低的居住密度及落后的公交系統(tǒng)，一定程度上限制了XX新區(qū)的發(fā)展。>>市政大樓>>中海公園景觀:>>成片的單位宿舍小區(qū):舊城改造相應(yīng)開(kāi)展：在新城區(qū)的建設(shè)熱火朝天之際，XX老城區(qū)的改造也在緊鑼密鼓的進(jìn)行著。從政府對(duì)交通道路、市政配套的升級(jí)改造開(kāi)始，現(xiàn)在舊城改造項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)：商業(yè)項(xiàng)目有渤海國(guó)際、國(guó)貿(mào)新天地、新興市場(chǎng)等；住宅項(xiàng)目有盛世春秋、橄欖御園、名仕嘉園等。其中，該區(qū)域住宅樓盤不乏對(duì)其地段商業(yè)價(jià)值的挖掘。

2、城市規(guī)劃發(fā)展方向XX城市總體規(guī)劃圖2、城市規(guī)劃發(fā)展方向THECFNFRALPLtN'I'GOF CITY品州市A民政IB ZOOW12H色娘州市城市總體裁朝隨著市政府于2005年5月完成搬遷，XX城市發(fā)展正式向西區(qū)拓展——XX新城區(qū)。新城THECFNFRALPLtN'I'GOF CITY品州市A民政IB ZOOW12H色娘州市城市總體裁朝城市性質(zhì)：南融山東半島城市群、濟(jì)南城市圈，北接天津?yàn)I海新區(qū)，面向環(huán)渤海，服務(wù)京津濟(jì)，努力打造成黃河三角洲中心城市、全國(guó)棉紡家紡之都、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。城區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：規(guī)劃近期2010年城市人口規(guī)模為60萬(wàn)，用地規(guī)模為72平方公里；遠(yuǎn)期（2020年），人口100萬(wàn)以上，用地108平方公里。遠(yuǎn)景規(guī)劃總體布局戰(zhàn)略：南跨、北擴(kuò)、東連、西進(jìn)。形成“一心、兩軸、四區(qū)、一個(gè)基面”的總體布局。“一心”為XX市主城區(qū)由商務(wù)中心、行政中心、文化中心、體育中心等構(gòu)成；“兩軸”為南北城市功能軸和東西城市景觀軸；“四區(qū)”為濱東旅游居住區(qū)、濱南居住區(qū)、濱西工業(yè)區(qū)、濱北工業(yè)區(qū)；“一個(gè)基面”是指以繞XX主城區(qū)的“四環(huán)五?！鄙鷳B(tài)工程為基礎(chǔ)，利用城區(qū)外圍良好的生態(tài)環(huán)境景觀和田園風(fēng)光，形成整個(gè)XX城區(qū)的綠色基面，使XX城區(qū)成為真正的生態(tài)城市。XX市宏觀環(huán)境總結(jié)作為山東省經(jīng)濟(jì)后發(fā)型城市，XX市在“十五”期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，居民生活水平逐年提高，消費(fèi)水平與消費(fèi)能力得以提高與增強(qiáng)。特別是隨著XX城市規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，城市影響力與輻射力得到較大的提升，這為處于起步階段的XX房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。根據(jù)城市規(guī)劃，XX市在未來(lái)三年內(nèi)，城區(qū)人口將增加15萬(wàn)，因人口規(guī)模增長(zhǎng)而應(yīng)新增住房將達(dá)4.4萬(wàn)戶,平均每年需增加住房近1.5萬(wàn)戶，這一數(shù)量人口將主要從兩方面增加：一是繼續(xù)擴(kuò)大城市規(guī)模，提高城市化率；二是吸引下轄縣鎮(zhèn)及外來(lái)人口。從當(dāng)前XX市的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)具有一定的難度。但可以看出XX市未來(lái)住房需求將快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年，XX房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。在XX新區(qū)建設(shè)、老區(qū)改造同時(shí)開(kāi)展的階段，老區(qū)以完善的配套、便利的生活環(huán)境吸引了大部分中、低端居住群；而新區(qū)則以優(yōu)美、高品質(zhì)的居住環(huán)境吸引了大部分中、高端居住群。本案在城市規(guī)劃的利好環(huán)境下，具有較好的發(fā)展空間。XX房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況1、XX房地產(chǎn)發(fā)展總述翻開(kāi)XX城市發(fā)展的歷史，我們可以清晰地看到，XX市真正意義上房地產(chǎn)業(yè)的起步和發(fā)展，是與XX新城市的規(guī)劃和建設(shè)同步的，但XX房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度仍然滯后。在2004年以前，XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的形態(tài)表現(xiàn)為團(tuán)體購(gòu)房及集資建房，只有少部分房子進(jìn)入市場(chǎng)流通領(lǐng)域，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)銷售價(jià)格在全省排名也非常后，只有800-1200元/平方米。造成房?jī)r(jià)如此低的原因當(dāng)中，除受當(dāng)?shù)鼐用袷杖搿⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平等因素的影響之外，主要原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度太低。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的確定，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)集資建房時(shí)的大致成本來(lái)定的，而不是根據(jù)市場(chǎng)上的供給需求來(lái)定價(jià)的。因此，定價(jià)反映的不是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的發(fā)展水平。進(jìn)入2004年后，XX城市發(fā)展非常迅速，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快使房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)。XX市政府為籌集更多的資金投入到城市建設(shè)當(dāng)中，通過(guò)以土地交換形式吸引各地開(kāi)發(fā)商到XX投資修路、建設(shè)公共配套，解決當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施投資所需要的大量資金。例如，萊鋼集團(tuán)通過(guò)建設(shè)XX國(guó)際會(huì)展中心在中海北面換取了千畝以上的土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，山東宇豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（原XX建工集團(tuán)）通過(guò)修建中海航母娛樂(lè)城在中海的西面換取了1500畝土地，山東萬(wàn)鑫集團(tuán)通過(guò)建設(shè)市政大樓在新城廣場(chǎng)南側(cè)換取了20萬(wàn)平土地,,這種城市運(yùn)營(yíng)的手法在一定程度上可以解決城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需要的大量資金，但在土地的控制利用上卻與當(dāng)前的市場(chǎng)需求形勢(shì)不合節(jié)拍。根據(jù)我們對(duì)XX目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，今后幾年里西部新區(qū)的土地放量很大，老城區(qū)的改造力度也比較大，大量規(guī)模較大的項(xiàng)目（見(jiàn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表），都集中在今后的幾年里上市。而與此同時(shí)，一些單位集資建房的形式仍然存在。

【項(xiàng)目供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表】區(qū)域項(xiàng)目名稱位置物業(yè)類型占地規(guī)模預(yù)計(jì)入市時(shí)間老區(qū)區(qū)域麒麟閣黃河十二路，渤?！窎|多層、小高層住宅區(qū)23.7萬(wàn)m22007年9月二十里堡黃河十路八，渤海九路西多層、小高層住宅區(qū)，商業(yè)街20萬(wàn)nf2006年12月時(shí)間瑁嘉名都東區(qū)黃河十路北，渤海七路東多層、小圖層商住區(qū)10萬(wàn)nf2007年4月益動(dòng)置業(yè)地塊黃河五路北，渤海九路西未定5萬(wàn)itf2007年10月金座蒙庭黃河西路北，渤海六路西未定2.6萬(wàn)m22007下半年萬(wàn)鑫時(shí)代新城黃河二路南，渤海八路西側(cè)多層、小圖層商住區(qū)近10萬(wàn)itf2007下半年黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊黃河二路南，渤海五路西多層、小高層住宅，商業(yè)街8.4萬(wàn)m22007下半年新區(qū)新城巾?xiàng)骶包S河二路北，渤海十七路西多層、小圖層商住區(qū)2萬(wàn)nf2007年7月水岸豪庭長(zhǎng)江一路北，渤海十八路西聯(lián)排別墅、多層住宅21.9萬(wàn)nf2007年年中中海城黃河十二路北，渤海十九路西大型別墅住宅區(qū)154萬(wàn)nf2008年中海金都別墅中海西北側(cè)別墅住宅區(qū)12.4萬(wàn)m22007下半年中海學(xué)苑西南角地塊黃河十二路北，渤海十六路東多層、小圖層商住區(qū)5萬(wàn)itf2007年年中

區(qū)新城廣場(chǎng)花園小區(qū)一期高層黃河二路北，渤海十六路東小高層住宅約5萬(wàn)nf2007下半年區(qū)黃河五路城中村改造地塊黃河五路南，渤海十二路東多層，小圖層商住區(qū)約50萬(wàn)m22008年域現(xiàn)代城后期地塊黃河二路南，渤海十八路東未定約5萬(wàn)nf2008年山柳杜柳發(fā)地塊黃河西路以南渤海十六路西商住區(qū)約25萬(wàn)m22008年金和房產(chǎn)地塊黃河五路南，渤海十八路西商住區(qū)約35萬(wàn)m22008年上半年濱海明珠黃河二路南，渤海十六路西商住區(qū)10萬(wàn)nf2008年合計(jì)405萬(wàn)m2另外，XX市在老區(qū)北部區(qū)域、新區(qū)區(qū)域還有大量?jī)?chǔ)備用地，由于目前XX房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不高，一級(jí)市場(chǎng)欠缺規(guī)范，未來(lái)本案周邊區(qū)域較多空地將隨時(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將頻繁變化，難以掌控。本案在運(yùn)作過(guò)程中，應(yīng)密切關(guān)注周邊即將啟動(dòng)的項(xiàng)目。相比如此巨大的供應(yīng)量，XX需求量的增長(zhǎng)顯得相形見(jiàn)細(xì)。目前西部新區(qū)新遷的人口，基本上是市直機(jī)關(guān)及其相關(guān)單位的領(lǐng)導(dǎo)、職員及公務(wù)員家庭，他們的住房通過(guò)單位統(tǒng)一征地統(tǒng)一集資建房解決。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市直機(jī)關(guān)及其相關(guān)單位共約12000戶家庭合計(jì)4萬(wàn)人左右已入住黃河小區(qū)、交通麗苑、中海家苑等10多個(gè)小區(qū)。這些家庭基本上在老城區(qū)擁有一套原來(lái)的住房。根據(jù)目前六縣一區(qū)的住房消費(fèi)情況，由于中心城區(qū)離其他縣城距離較遠(yuǎn)，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊縣的消費(fèi)者考慮在XX市中心區(qū)住房消費(fèi)的比例相對(duì)較少。外地駐濱大部分工作人員因受住房貸款的限制有效需求也非常少，因此，XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求顯得較為有限。XX未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將顯得激烈與殘酷。

2、近五年XX市房地產(chǎn)發(fā)展情況房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，速度快，過(guò)程呈跨躍式發(fā)展XX市02年以前房地產(chǎn)尚處于空白階段，總投資額不足2億元，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚。從近幾年的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，整個(gè)發(fā)展速度較快，特別是04年來(lái)，投資額大幅度增長(zhǎng)。歷經(jīng)幾年發(fā)展過(guò)程，XX房地產(chǎn)開(kāi)始步入快速發(fā)展軌道，至06年投資額達(dá)15億元，呈現(xiàn)跨躍式發(fā)展。年份完成投資額住宅商業(yè)營(yíng)業(yè)用房辦公樓年份完成投資額住宅商業(yè)營(yíng)業(yè)用房辦公樓其它20011970114347276921923662002442373160344540818020035710145244900073921182004118168465593340753037672200515020610257227883171018041200615500001-06年房地產(chǎn)投資狀況（單位：萬(wàn)元）近幾年房地產(chǎn)完成投資額（萬(wàn)元）180000160000140000120000100000800006000040000200000（數(shù)據(jù)來(lái)源XX統(tǒng)計(jì)局，下同）商品房交易旺盛，市場(chǎng)需求呈現(xiàn)較大潛力（2006年數(shù)據(jù)來(lái)源于06（2006年數(shù)據(jù)來(lái)源于06年XX統(tǒng)計(jì)公報(bào)）近年XX房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速，03年后供給量上升較快，而市場(chǎng)需求也呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從下列圖表可以看出近幾年竣工面積與銷售面積基本保持一致，說(shuō)明目前市場(chǎng)供需相對(duì)平衡。但未來(lái)幾年將有大量的房屋竣工入市，未來(lái)已呈現(xiàn)供過(guò)于求的趨勢(shì)。01-06年XX房地產(chǎn)運(yùn)行狀況（單位：平方米）年份施工卸積住宅竣工面積銷售回積住宅銷售面積空置面積2001320531274983163147105508844211980120025493765059162002092219861820141825320035956025609092829933081622945571563020041213547-726668380000356092-200519974561804419383701471856422605656420061444900-521000538000482000-

市場(chǎng)以住宅為主流，辦公樓市場(chǎng)低迷在近幾年XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，住宅是市場(chǎng)的主流，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓所占比例均較小，特別是辦公樓市場(chǎng)所占比例更是微乎其微，05年辦公樓投資比例僅占1.1%。XX辦公樓市場(chǎng)如此低迷的主要原因有：一方面，XX市內(nèi)非工業(yè)企業(yè)數(shù)量較少，整體市場(chǎng)對(duì)辦公樓的需求有限；另一方面，由于XX市目前未禁止住宅商用，大部分需要租辦公場(chǎng)所的企業(yè)，都選擇了租金更低的住宅，導(dǎo)致XX市辦公樓市場(chǎng)難以發(fā)展。濱州市近五年房地產(chǎn)投資狀況180000160000140000120000100000800006000040000200000■房地產(chǎn)投資—住宅商業(yè)營(yíng)業(yè)用房辦公樓,20012c00220032。/■房地產(chǎn)投資—住宅商業(yè)營(yíng)業(yè)用房辦公樓商品房?jī)r(jià)格發(fā)展平穩(wěn)，未來(lái)上漲趨勢(shì)明顯在04年前XX房?jī)r(jià)發(fā)展平穩(wěn)，一直處于1200以下水平，這主要原因有:①XX房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度低，房?jī)r(jià)并非市場(chǎng)供需價(jià)格；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平較低，樓盤品質(zhì)總體較差，檔次未能提升；③之前XX市正處于城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，新城建設(shè)的影響效果尚未顯現(xiàn)；④大量單位集資房存在也是XX市區(qū)房?jī)r(jià)難以上升的重要原因之一。但從05年開(kāi)始，XX房?jī)r(jià)未來(lái)上漲趨勢(shì)明顯。（注：商品房?jī)r(jià)格由年商品房銷售額除以年商品房銷售面積所得。06年實(shí)際價(jià)格尚未有統(tǒng)計(jì)結(jié)果，此處價(jià)格為非正式官方數(shù)據(jù)，與實(shí)際可能略有差距，但我司經(jīng)過(guò)與實(shí)際市場(chǎng)比較，認(rèn)為誤差不會(huì)太大，可作為參考。）房地產(chǎn)市場(chǎng)化逐步提高，發(fā)展?jié)u趨成熟在03年之前，由于XX存在大量的自建房及單位集資房建設(shè)，一定程度上影響了XX房地產(chǎn)的發(fā)展。自XX禁止了私人建房后,同時(shí)大力進(jìn)行新城區(qū)市政建設(shè)及舊城的改造建設(shè)，一定程度上促進(jìn)了XX房地產(chǎn)的快速發(fā)展。06年XX市在會(huì)展中心成功舉辦了首屆房展會(huì)，標(biāo)志著XX的房地產(chǎn)已開(kāi)始進(jìn)入全面、快速的發(fā)展軌道。3、宏觀政策影響分析近些年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，全國(guó)各地大興房地產(chǎn)投資，特別是部分大城市與沿海城市的房?jī)r(jià)突飛猛漲，居高不下的房?jī)r(jià)與嚴(yán)重失衡的投資結(jié)構(gòu)引起了政府的重視。自05年開(kāi)始，政府為解決投資規(guī)模過(guò)大、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供給結(jié)構(gòu)不合理及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂等問(wèn)題，開(kāi)始了對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。至目前歷時(shí)近3年，政府的宏觀調(diào)控政策一年比一年猛烈，執(zhí)行力度一年比一年加強(qiáng)，效果也逐漸顯現(xiàn)：部分大城市與沿海城市房?jī)r(jià)上漲速度開(kāi)始回落，甚至個(gè)別城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌現(xiàn)象。盡管如此，調(diào)控的結(jié)果似乎與預(yù)期仍然有很大的差距。主要調(diào)控政策內(nèi)容及分析①雙“70%”指標(biāo)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)（一）自6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。（二）經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地年度供應(yīng)總量的70%。國(guó)六條中“90平方米”政策將大大改變市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，特別是XX市目前供給以120平方米以上的住房為主，在未來(lái)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化；90平方米以下的市場(chǎng)供給量迅速增長(zhǎng)，在滿足一部分中低消費(fèi)階層的需求同時(shí)，也給一部分對(duì)居住品質(zhì)要求較高的中高層消費(fèi)者帶來(lái)了不便。在此政策下，未來(lái)市場(chǎng)超大面積戶型將顯得稀缺。②加強(qiáng)土地管理與調(diào)控，嚴(yán)把土地“匣門”（一）加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。（二）繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。（三）地方各級(jí)人民政府主要負(fù)責(zé)人對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)。將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)納入土地利用年度計(jì)劃。（四）從2007年起，城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收將從此前的分批次審批，調(diào)整為每年由省級(jí)政府匯總后一次申報(bào)、待國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后由省級(jí)政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施、城市政府具體實(shí)施。對(duì)閑置土地的規(guī)定，將在一定程度上加快企業(yè)對(duì)地塊的開(kāi)發(fā)過(guò)程，杜絕“圈地”、“炒作地皮”行為，使一級(jí)市場(chǎng)走向規(guī)范化。目前XX房地產(chǎn)正處于起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低，在新區(qū)建設(shè)的過(guò)程中，比較容易出現(xiàn)“圈地”、“炒作地皮”的行為，因此地方政府對(duì)該項(xiàng)政策的執(zhí)行力度決定了XX房地產(chǎn)將能否健康發(fā)展。另外，由于此項(xiàng)政策，本案周邊區(qū)域的中海聚龍花園以及萊鋼建設(shè)的中海城等項(xiàng)目將計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)，不久將入市。繼續(xù)停止別墅類土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)，從源頭上控制了住房的供給結(jié)構(gòu)，但也形成了現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的稀缺性與珍貴性。XX市未來(lái)此類住房的供應(yīng)將集中在中海聚龍花園（現(xiàn)已改名為中海金都別墅）與中海城兩個(gè)項(xiàng)目中，與本案相距較近，對(duì)本案的定位將會(huì)有一定影響。近幾年XX新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)速度較快，由于對(duì)土地供應(yīng)控制不嚴(yán)，新區(qū)土地供應(yīng)量劇增，在一兩年內(nèi)市場(chǎng)便將出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象，未來(lái)市場(chǎng)供給量不容樂(lè)觀。對(duì)新增建設(shè)用地嚴(yán)格審批的政策將有效抑制城市建設(shè)用地?cái)?shù)量增長(zhǎng)過(guò)快、房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給劇增的現(xiàn)象，對(duì)規(guī)范一級(jí)市場(chǎng)具有一定的促進(jìn)作用。

③利率的調(diào)控此階段宏觀調(diào)控，央行已經(jīng)對(duì)利率進(jìn)行了兩次上調(diào)10年人民幣利率走勢(shì)圖由近十年人民幣利率走勢(shì)圖可以看出，未來(lái)利率繼續(xù)上調(diào)趨勢(shì)明顯。特別是5月19日利率的又一次上調(diào)更印證了這種趨勢(shì)今后房地產(chǎn)行業(yè)高速的投資增長(zhǎng)速度將得到抑制，部分房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過(guò)高的城市，將受到影響。而近幾年XX的房地產(chǎn)投資比例一直處于2%-4%1問(wèn)，而且目前市場(chǎng)需求特別是住房需求仍以自住為主，投資比例較低，因此，整個(gè)市場(chǎng)受利率上調(diào)的影響較小

、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況1、XX市主要樓盤分布圖根據(jù)XX市樓盤分布特征，將樓盤分布劃分為四個(gè)區(qū)域：老區(qū)中心區(qū)域、老區(qū)北部區(qū)域、XX新城區(qū)域、開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域，各區(qū)域特征分明。其中，XX新城區(qū)域已成為XX市樓盤開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。nN*山泰.陽(yáng)光干熟,苒尸?F7 ” 端& ;一門：「： .亡q而酷前吟廣增2和強(qiáng)￡4.?g, -nN*山泰.陽(yáng)光干熟,苒尸?F7 ” 端& ;一門：「： .亡q而酷前吟廣增2和強(qiáng)￡4.?g, -- ?>1|_u-<W _Fr.___鬲一士L；山先上圖域布業(yè)里 二.』tH一金L 雪:'.=，*中大豪庭純盤羚,t.,■.RX*??一■▲已開(kāi)盤銷售?即將入市，未開(kāi)盤銷售中?！?.一堆都別M，或包E4,.13VX3t動(dòng)置*二LtA?市海城‘望?；▓@士壬.十.班上二“鬲.一一^?赭*法t-tr-Hijjajft"廿母:Z!V? ,客時(shí)代_ +1.個(gè)工tr”用理城號(hào)醒穗的國(guó)^修6時(shí)上嘮整i:sR￥廬力￡］第?聃3曲的小種A±>期--泰山名郡上喝、2、區(qū)域市場(chǎng)特征及代表樓盤分析（1）老區(qū)中心區(qū)域代表樓盤：名仕嘉園、盛世春秋、金座豪庭、橄欖御園、渤海國(guó)際廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)新天地、新興市場(chǎng)2期等。樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開(kāi)盤時(shí)間銷售價(jià)格（元/褶）名仕嘉園5幢小高層住宅+沿街商鋪3萬(wàn)褶2006.12住宅均價(jià)：2300商鋪未公開(kāi)盛世春秋多層住宅小區(qū)+商鋪10.8萬(wàn)nf2005.7.15住宅均價(jià)：2100商鋪均價(jià)：5000金座蒙庭未確定（預(yù)計(jì)為小高層住宅+商鋪）約4萬(wàn)nf預(yù)計(jì)2007.10公開(kāi)未公開(kāi)橄欖御園多層住宅3萬(wàn)itf2006.91700渤海國(guó)際廣場(chǎng)商鋪26萬(wàn)nf2005.12外街一層：15000內(nèi)街一層：6000國(guó)貿(mào)新天地商鋪6萬(wàn)多nf2007.2公開(kāi)，未開(kāi)盤區(qū)域特征：老區(qū)中心區(qū)域樓盤多以舊城改造為主，其中商業(yè)的開(kāi)發(fā)量較大，為XX商業(yè)開(kāi)發(fā)的集中區(qū)域。該區(qū)域高層住宅項(xiàng)目不多,但未來(lái)高層開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為趨勢(shì)。總體上該區(qū)域住宅樓盤規(guī)模均比較小，品質(zhì)一般，但因區(qū)域配套完善，生活便利，仍然是大部分中端購(gòu)房客群的首選區(qū)域。價(jià)格范圍：住宅1700-2300元/平方米；商業(yè)5000-15000元/平方米主要客源：以XX市本地的中端客群為主。產(chǎn)品狀況：住宅供給以110-130平方米的三室兩廳為主，其次是85-100平方米的兩室兩廳。銷售狀況：老區(qū)中心區(qū)域整體市場(chǎng)銷售較為樂(lè)觀。目前銷售狀況較好的樓盤，一般都能達(dá)到1套/天以上的銷售速度。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力卸積（m2）銷售狀況名仕嘉園270套兩室兩廳90銷售率達(dá)60%一室一廳、兩室兩廳小戶型消化快。三室兩廳109/122/137盛世春秋360套兩室兩廳112-120銷售率達(dá)90%剩余較多是頂層復(fù)式及大面積戶型。三室兩廳125-140金座蒙庭未開(kāi)盤銷售橄欖御園200套兩室兩廳85/95銷售率達(dá)90%三室兩廳100/115渤海國(guó)際廣場(chǎng)無(wú)住宅--外街商鋪基本售完、內(nèi)街與二層商鋪銷售率未達(dá)50%國(guó)貿(mào)新天地?zé)o住宅

（2）老區(qū)北部區(qū)域代表樓盤：吉泰陽(yáng)光花園（含華濱嘉園）、二十里堡、瑁嘉名都、祥泰麒麟閣等。樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開(kāi)盤時(shí)間銷售價(jià)格（元/m2）吉泰陽(yáng)光花園多層住宅小區(qū)18.5萬(wàn)褶2005年1600二十里堡多層住宅小區(qū)+商業(yè)街20萬(wàn)nf2006.121600瑁嘉名都多層、小高層住宅+沿街商業(yè)27萬(wàn)nf一期2006.6二期2006.12二期2007.4多層：1750小高層：2000祥泰麒麟閣未公開(kāi)區(qū)域特征：該區(qū)域相對(duì)新區(qū)比較靠近老區(qū)中心，配套相對(duì)完善，但區(qū)域環(huán)境較差，因此樓盤品質(zhì)均比較低。目前該區(qū)域的樓盤規(guī)模都比較大，較多樓盤利用自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)打造小區(qū)環(huán)境，以彌補(bǔ)區(qū)域環(huán)境差的劣勢(shì)。價(jià)格范圍：住宅1600-2000元/平方米主要客源：以濱城區(qū)內(nèi)的中低客群為主，多個(gè)樓盤有面向企、事單位團(tuán)購(gòu)，區(qū)域房?jī)r(jià)較低。

產(chǎn)品狀況：住宅供給以90-130平方米的兩室兩廳、三室兩廳為主。銷售狀況：老區(qū)北部區(qū)域房?jī)r(jià)比較低，區(qū)域市場(chǎng)主要吸引了濱城區(qū)大量的中低端客群，銷售速度也較快。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力卸積（m2）銷售狀況吉泰陽(yáng)光花園1500套三室兩廳104/141/156銷售率達(dá)98犯上，其170以上的大戶型銷售緩慢。四室兩廳170/177二十里堡1600套兩室兩廳91一期400多套由油田、醫(yī)院、銀行等單位團(tuán)購(gòu)，已售90犯上；二期500套銷售率達(dá)60%二期未推出，部分用于安置。三室兩廳110-130瑁嘉名都1600套兩室兩廳85-95一期300多套銷售達(dá)70%二期約300套達(dá)50%二期300多套約15%一、二期較多大面積戶型銷售較為困難，因此其三期規(guī)劃戶型面積整體調(diào)小。三室兩廳110-141祥泰麒麟閣未公開(kāi)一一一

（3）XX新城區(qū)域代表樓盤：至尊門第、中海豪庭、望?；▓@、麗景新園、優(yōu)士閣、現(xiàn)代城、國(guó)際大廈等。樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開(kāi)盤時(shí)間銷售價(jià)格（元/褶）至尊門第高層住宅7.7萬(wàn)m22006.42550中海豪庭小高層住宅+沿街商鋪9.6萬(wàn)m22006.102300望?；▓@多層、小高層住宅+商業(yè)街30萬(wàn)nf2006.9多層1850小高層未推出麗景新園多層住宅小區(qū)+沿街商鋪20萬(wàn)nf一期2004年，二期2005.5住宅：2000商業(yè)一層：4000優(yōu)士閣獨(dú)棟小高層住宅0.5萬(wàn)m22007.42250現(xiàn)代城多層住宅+商業(yè)廣場(chǎng)40萬(wàn)m2一期2004.9,二期2005年底1600國(guó)際大廈住宅+辦公樓+商業(yè)7萬(wàn)nf預(yù)計(jì)2007.10未公開(kāi)區(qū)域特征：主要依托新區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境吸引購(gòu)房者。越靠近行政中心的樓盤檔次越高，價(jià)位也較高，例如至尊門第、中海豪庭、優(yōu)士閣；而遠(yuǎn)離行政中心的樓盤檔次較低，價(jià)位也比較低，例如現(xiàn)代城、望?；▓@等。價(jià)格范圍：住宅1600-2550元/平方米主要客源：靠近行政中心的樓盤以XX市區(qū)域的中高端客群為主（例如至尊門第、中海豪庭、麗景新園等），而偏離行政中心的樓

盤則以濱城區(qū)本地的中低端客群為主，此類樓盤多面向?yàn)I城區(qū)收入一般的企、事業(yè)單位職工團(tuán)購(gòu)。產(chǎn)品狀況：住宅供給以120-150平方米的三室兩廳為主，其次是85-95平方米的兩室兩廳。銷售狀況：新區(qū)區(qū)域靠近行政中心的高檔樓盤，由于價(jià)位較高，面向客群較窄，總體消化速度一般。而偏離行政中心的中低檔樓盤由于配套欠缺、公交未通達(dá)、生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度相對(duì)緩慢。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力卸積（值）銷售狀況至尊門第580套三室兩廳115/129/131/152銷售率近80%150平方米的3室2廳銷售較好。中海豪庭586套兩室兩廳104-112銷售率約30%42套頂層復(fù)式規(guī)劃了大面積的露臺(tái)，銷售較為樂(lè)觀。而兩室兩廳銷售速度緩慢。三室兩廳137/143望?；▓@1852套三室兩廳120/133/139/142/147一期已推出五棟多層住宅，110套住宅，目前銷售90套左右，銷售率達(dá)80%麗景新園1500套三室兩廳124-142住宅于2007.4售完，目前在銷售沿街商鋪優(yōu)士閣48套兩室兩廳90目前銷售/、到20套，銷售率30%三室兩廳130現(xiàn)代城1200套兩室兩廳84-94一期520套銷售達(dá)90%二期約500套銷售60%二期即將動(dòng)工。一期存在較多的大面積住宅。三室兩廳125-151國(guó)際大廈未開(kāi)盤銷售，前期預(yù)約登記中（4）開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域代表樓盤：明日星城、第五大道等。區(qū)域特征：區(qū)域樓盤品質(zhì)均比較低，主要面向開(kāi)發(fā)區(qū)的工薪階層，價(jià)位均比較低。價(jià)格范圍：住宅1400-1500元/平方米主要客源：開(kāi)發(fā)區(qū)魏棉、活塞等大企業(yè)的工薪階層。產(chǎn)品狀況：住宅供給以70-80平方米的兩室兩廳、90平方米左右的三室兩廳為主。銷售狀況：開(kāi)發(fā)區(qū)集中了大量XX市企業(yè)工薪階層，且目前市場(chǎng)在售樓盤不多，目前在售幾個(gè)樓盤主要面向開(kāi)發(fā)區(qū)幾個(gè)工業(yè)企業(yè)職工進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，價(jià)位較低，因此消化速度均比較快。區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)目前XX市在售樓盤除了至尊門第曾在規(guī)劃設(shè)計(jì)上首開(kāi)先河、有所創(chuàng)新外，其它樓盤品質(zhì)均比較一般，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。樓盤的檔次多依賴于項(xiàng)目的地段與景觀，而新區(qū)的地段比老區(qū)更具有塑造高檔樓盤的條件與優(yōu)勢(shì)?？傮w上，市場(chǎng)消化狀況較可觀，反應(yīng)了市場(chǎng)較高的需求潛力。中、低檔住宅的小戶型消化速度較快，而大戶型則銷售緩慢，較多樓盤（像瑁嘉名都、望海花園等）已開(kāi)始在后期調(diào)整產(chǎn)品。而中高檔住宅（例如至尊門第、中海豪庭）的大戶型銷售較為可觀，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)給的現(xiàn)象。三、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)XX作為三線城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平不高，以自住型為主的需求市場(chǎng)顯得較為穩(wěn)定，在宏觀調(diào)控頻繁的環(huán)境下，XX房地產(chǎn)需求市場(chǎng)所受影響較小，而供給市場(chǎng)將會(huì)有一定的變化，未來(lái)1-2年市場(chǎng)將呈以下幾點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)：1、市場(chǎng)仍以住宅為主，商業(yè)投資比例提高，辦公市場(chǎng)發(fā)展緩慢未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間，住宅仍將是XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。而隨著XX舊城改造，以渤海國(guó)際、國(guó)貿(mào)新天地為代表的商業(yè)項(xiàng)目將促進(jìn)XX商業(yè)業(yè)態(tài)與商圈結(jié)構(gòu)的變化，引領(lǐng)XX商業(yè)新一輪發(fā)展里程。同時(shí)XX新區(qū)的商業(yè)也將開(kāi)始發(fā)展，以擱置已久的現(xiàn)代城購(gòu)物廣場(chǎng)及剛?cè)胧械臅r(shí)代生活廣場(chǎng)為代表，另外銀座（渤海十路）與沃爾瑪（新立河?xùn)|路）也將加入，XX的商業(yè)發(fā)展將走向一個(gè)新的高峰。而未來(lái)XX的辦公樓市場(chǎng)發(fā)展將仍然緩慢，主要原因是XX當(dāng)?shù)胤枪I(yè)企業(yè)數(shù)量不多，且大多數(shù)企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所要求不高，導(dǎo)致辦公市場(chǎng)較難得到發(fā)展。2、