某半島區(qū)域開發(fā)策略課件

機密深圳大鵬半島區(qū)域開發(fā)策略項目終期報告（初稿）深圳市龍崗區(qū)人民政府二OO三年十一月此報告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書面許可，其它任何機構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。會議日程項目進展匯報大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠景目標(biāo)大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案大鵬半島開發(fā)原則和高層次財務(wù)分析配套開發(fā)模式、政府角色及運作機制政府總體實施藍圖及關(guān)鍵里程碑2麥肯錫幫助深圳東部大鵬半島制定長遠目標(biāo)和整體定位方案，使之成為深圳向國際化濱海城市邁進的重要里程碑從到旅行家TRAVELER大鵬半島的驚喜之旅SURPRISEGETAWAYTODAPENG3本項目充分結(jié)合了國際類似地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗與本區(qū)域市場需求，從大鵬半島現(xiàn)狀診斷入手，著重制定整體定位方案本項目的重點3個月設(shè)計深圳大鵬半島開發(fā)戰(zhàn)略及總體功能定位建設(shè)和實施第一步驟第三步驟引起投資界的興趣并著手實施招商引資計劃第四步驟6

～12個月長期不斷進行設(shè)計地區(qū)空間形態(tài)規(guī)劃和具體功能開發(fā)規(guī)劃第二步驟3個月左右評估大鵬半島整體狀況，明確開發(fā)定位及產(chǎn)業(yè)策略，鎖定目標(biāo)游客群制定大鵬半島旅游開發(fā)的價值定位和總體規(guī)劃方案，細化試點計劃研究開發(fā)模式，制定總體實施藍圖和近期推進計劃國際類似地區(qū)發(fā)展中有哪些成功經(jīng)驗可借鑒？大鵬半島現(xiàn)有資源及發(fā)展?jié)摿θ绾?整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)如何合理布局？大鵬半島開發(fā)的遠景目標(biāo)及目標(biāo)顧客群如何？

資料來源：麥肯錫分析大鵬半島旅游開發(fā)的價值定位是什么？大鵬半島開發(fā)戰(zhàn)略中的致勝要素是什么，如何規(guī)劃實施？總體規(guī)劃原則是什么？業(yè)界如何評價大鵬半島的開發(fā)定位及其潛力？大鵬半島最適合哪種開發(fā)模式？需要怎樣的配套組織結(jié)構(gòu)及運作機制？總體實施藍圖及關(guān)鍵里程碑？近期政府工作時間表是什么？4在過去的三個月里，工作小組圍繞以上問題展開了大量調(diào)查研究以消費者為核心的市場調(diào)研定性分析：四組深圳廣州消費者座談會45家大中型公司商務(wù)會議專題電話訪談?wù){(diào)研定量分析：1200份街頭攔訪調(diào)查問卷及數(shù)據(jù)分析800份深圳本地中高收入居民200份香港問卷200份國內(nèi)其他地區(qū)游客問卷國際案例分析深入了解六個國際著名地區(qū)開發(fā)的成功經(jīng)驗與失敗教訓(xùn)全球范圍內(nèi)訪談麥肯錫相關(guān)專家訪談國際相關(guān)資深運營商ButchEntertainmentCorporationChicagoMetropolitanPier&ExhibitionAuthority本地市場競爭分析通過專家對大鵬三鎮(zhèn)區(qū)域作出了比較分析香港旅行社協(xié)會國際會議會展同業(yè)協(xié)會(ICCA)深圳會展行業(yè)協(xié)會南方略商務(wù)培訓(xùn)公司中國城市規(guī)劃院深圳分院深圳市政設(shè)計院中原中國物業(yè)顧問有限公司深圳中國旅行社鵬運國際旅行社康輝深圳旅行社香港油麻地旅運主要商家高層訪談12家國際著名酒店及度假村集團香格里拉洲際君華萬豪ClubMed等5家著名香港地產(chǎn)發(fā)展商和記黃埔恒基地產(chǎn)等6家國內(nèi)實力投資集團深圳深業(yè)上海家化紅塔山等各政府相關(guān)部門研討訪談以小型討論會及深訪形式與各政府相關(guān)部門探討方案的可行性市、區(qū)國土規(guī)劃局市、區(qū)環(huán)保局市、區(qū)旅游局區(qū)經(jīng)貿(mào)局區(qū)計劃局南澳鎮(zhèn)及國土所主要領(lǐng)導(dǎo)大鵬鎮(zhèn)及國土所主要領(lǐng)導(dǎo)葵涌鎮(zhèn)及國土所主要領(lǐng)導(dǎo)項目組已完成的主要工作

資料來源：麥肯錫分析5項目八大最終成果與區(qū)域開發(fā)的六個步驟相互呼應(yīng)項目成果市場調(diào)查和競爭分析鎖定目標(biāo)顧客群結(jié)合國際案例分析及大鵬半島現(xiàn)狀分析制定總體的發(fā)展原則和遠景目標(biāo)明確產(chǎn)業(yè)政策、價值定位及創(chuàng)意要點初步商家高層訪談，建立重點聯(lián)系，信息反饋實施計劃、政府工作時間表及近期推進步驟確定開發(fā)模式及運作機制基礎(chǔ)設(shè)施及財務(wù)模型測算具體規(guī)劃方案、分區(qū)及功能配套12345678實施推進宣傳推廣推動發(fā)展整體規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)意制定目標(biāo)大鵬半島可持續(xù)發(fā)展

資料來源：麥肯錫分析6會議日程項目進展匯報大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠景目標(biāo)大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案大鵬半島開發(fā)原則和高層次財務(wù)分析配套開發(fā)模式、政府角色及運作機制政府總體實施藍圖及關(guān)鍵里程碑7我們對世界各地類似區(qū)域的開發(fā)進行了廣泛研究，并著重分析了其中的六個國際案例著重分析了其中的六個TamanNegara,馬來西亞Sentosa,新加坡Bintan,印尼LaJolla,美國加州NapaValley,美國加州Karnataka,印度臨近主要大城市擁有自然山海風(fēng)光成為地區(qū)性熱門旅游點制定明確的區(qū)域定位、發(fā)展規(guī)劃及市場推廣策略優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)SentosaBintanTamanNegaraLaJollaNapaValleyKarnataka初步考慮案例Sentosa,新加坡Bintan,印尼Malaka,馬來西亞Johore,馬來西亞Penang,馬來西亞TamanNegara,馬來西亞Pattaya,泰國KasaiTokyo,日本SaiKung,香港Beitou,臺灣Karnataka,印度LaJolla,美國加州NapaValley,美國加州NavyPier,美國芝加哥Glaveston,美國Brest,法國SophiaAntipolis,法國Lisboncoast,葡萄牙Cancun,墨西哥

資料來源：麥肯錫分析8投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃多種便捷抵達度假區(qū)的交通方式，注重景觀早期投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（水、電、排污等）提升區(qū)域吸引力及價值完善旅客資訊、醫(yī)療通訊、住宿餐飲、娛樂文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量提供多元化旅游活動組合根據(jù)需求提供多種旅游活動組合，力求延長游客逗留時間，增加消費及重來可能靈活利用不同旅游產(chǎn)品，吸引多層面游客，減低季節(jié)性及波動性定期更新旅游項目，保持新鮮度執(zhí)行多方位高起點的市場推廣政府制定對投資者宣傳策略，并啟動多方位的宣傳推廣工程，為該區(qū)域打造品牌引進其他利益相關(guān)方（如著名跨國傳媒集團）的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動增強社會知名度“有所為、有所不為”的產(chǎn)業(yè)組合逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè)政府以政策引導(dǎo)培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)借助本地區(qū)提升后的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來人才這些成功案例揭示，以旅游為增長引擎，謀求可持續(xù)發(fā)展空間，必須為區(qū)域準(zhǔn)確定位并在戰(zhàn)略規(guī)劃中打造五大致勝要素

價值定位針對獨特資源優(yōu)勢以多層面、高素質(zhì)游客為核心目標(biāo)保護生態(tài)自然及人文資產(chǎn)評估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原則發(fā)展前對環(huán)境保護作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理，發(fā)掘升華獨特人文歷史資源引導(dǎo)本地居民對旅游環(huán)保的參與政府與企業(yè)密切合作政府規(guī)劃定位并利用不同政策杠桿引導(dǎo)區(qū)域發(fā)展政府根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龌潭燃捌髽I(yè)、投資業(yè)界實力決定適宜的參與模式

資料來源：

麥肯錫分析9大鵬半島未被破壞的山海自然資源在大珠三角地區(qū)彌足珍貴

資料來源：實地勘查；部分照片由中規(guī)院深圳分院提供

10通過對對周邊邊競爭爭及國國際類類似旅旅游區(qū)區(qū)域的的對標(biāo)標(biāo)分析析，大大鵬半半島依依據(jù)其其天賦賦條件件可以以成為為大珠珠江三三角洲洲首屈屈一指指的區(qū)區(qū)域度度假地地資料來來源：實地勘勘查；資料檢檢索；；專家家訪談?wù)劊畸溈襄a錫分析析目前基基礎(chǔ)建建設(shè)與與旅游設(shè)設(shè)施區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢：：臨近近深、、港，，中國國人均均GDP最高地地區(qū)通達性性：離離市區(qū)區(qū)1-1.5小小時車車程來往香香港交交通不不便，，需3-3.5小時時欠缺有有水準(zhǔn)準(zhǔn)的酒酒店、、餐飲飲及配配套設(shè)設(shè)施通訊、、衛(wèi)生生安全全設(shè)施施需加加強發(fā)展多多元化化旅游游活動動的空空間自然原始20余個優(yōu)優(yōu)質(zhì)海灘擁有區(qū)內(nèi)最最佳出海位位置具有發(fā)展生生態(tài)旅游活活動的多種種山海植被被資源以市場為導(dǎo)導(dǎo)向，高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，有序序規(guī)劃下的的開發(fā)目前前十分有限限目前市場認認知

與形形象多數(shù)國際酒酒店集團及及開發(fā)商認認同大鵬半半島旅游潛潛力在珠三三角地區(qū)首首屈一指深圳缺乏海海濱城市的的市場認知知度；且治治安欠佳外商普遍認認為大小梅梅沙規(guī)劃不不足,深圳圳市場普遍遍缺乏高水水準(zhǔn)的休閑閑度假設(shè)施施目前客源單單一，客流流波動極大大其它產(chǎn)業(yè)與與

社會情情況區(qū)域邁向城城市化進程程，當(dāng)?shù)剞r(nóng)農(nóng)民有參與與旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的主主觀愿望產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與與發(fā)展大旅旅游產(chǎn)業(yè)不不匹配；現(xiàn)現(xiàn)存污染企企業(yè)如電池池廠、印染染廠等葵涌、大鵬鵬的工業(yè)發(fā)發(fā)展多散布布主要道路路附近，影影響景觀旅游意識尚尚待成熟，，服務(wù)水平平差強人意意生態(tài)、人文文旅游資產(chǎn)有利因素海灘數(shù)量多多、素質(zhì)高高景觀多元化化，植被等等生態(tài)條件件保護較好好日照48％％，氣候溫溫和，四季季皆宜旅游游大鵬所城為為深圳最重重要的歷史史性標(biāo)志不利因素200天可可下水，難難以推銷熱熱帶地區(qū)全全年“陽光光海灘”的的概念在中國整體體歷史文化化背景下，，深圳相對對人文旅游游資產(chǎn)有限限，大鵬所所城需大幅幅修葺核電站對部部分高端游游客及長期期置業(yè)有負負面心理影影響農(nóng)民搶種時時有發(fā)生對標(biāo)分析結(jié)結(jié)果11珠三角的短短假消費與與商務(wù)會議議培訓(xùn)需求求已具相當(dāng)當(dāng)規(guī)模，但但市場發(fā)展展滯后* 調(diào)研針針對中高收收入階層（（人口前30％）；；**香香港商務(wù)市市場只包含含培訓(xùn)市場場，深圳則則包含會議議與培訓(xùn)市市場資料來源：國際酒店及及度假村集集團高層訪訪談；地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)集團團訪談；麥麥肯錫分析析市場開發(fā)的的不足之處處缺乏高素質(zhì)質(zhì)設(shè)施：“深圳很多多度假地如如大小梅沙沙的規(guī)劃缺缺乏長遠目目標(biāo)，零散散、低素質(zhì)質(zhì)的設(shè)施破破壞了整體體氣氛，很很難往高端端市場走””（香港興興業(yè)）旅游活動單單調(diào)：“一些海灘灘空有龐大大人流，卻卻沒有提供供旅游活動動，吸納消消費”（深深業(yè)）自然元素薄薄弱：“深圳的海海岸線一般般保護不善善，海灘與與工業(yè)設(shè)施施太靠近，，很難有自自然體驗””（中原））設(shè)施供不應(yīng)應(yīng)求：“我們希望望能找到固固定的培訓(xùn)訓(xùn)場地，但但一直不成成功”（南南方略公司司）服務(wù)水平不不足：大部分經(jīng)營營商務(wù)會議議的酒店對對商務(wù)市場場的需求不不夠了解，，服務(wù)質(zhì)量量與國際水水平有距離離“（希爾爾頓）未能善用自自然資源：：“深圳不是是沒有自然然環(huán)境好、、適合異地地會議培訓(xùn)訓(xùn)的地方，，但都給現(xiàn)現(xiàn)存的低素素質(zhì)建設(shè)浪浪費了，短短期還很難難收復(fù)”（（深圳會展展協(xié)會）短假市場商務(wù)會議培培訓(xùn)香港內(nèi)地*深圳*每次短假出出游人均消消費能力元當(dāng)天往返短假留宿深圳與內(nèi)地地中高收入入階層短假假消費力漸漸與香港接接軌香港**深圳**商務(wù)市場消消費能力元/人預(yù)計市場規(guī)規(guī)模50萬人40萬人深圳與香港港商務(wù)會議議培訓(xùn)需求求龐大，人人均消費高高12業(yè)界對大鵬鵬半島的開開發(fā)持樂觀觀態(tài)度，同同時提出建建設(shè)性的意意見在市場推廣廣中突出大大鵬半島在在區(qū)內(nèi)“未未開發(fā)”的的獨特性“大鵬半島島的自然風(fēng)風(fēng)光未必是是世界級的的，但在珠珠三角鶴立立雞群，宣宣傳應(yīng)集中中在其相對對優(yōu)勢上””（和記黃黃埔）利用區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，開拓拓商務(wù)會議議培訓(xùn)等新新的旅游市市場，并吸吸引香港與與國際游客客“大鵬半島島在自然與與都市之間間取得平衡衡，對商務(wù)務(wù)市場是有有競爭力的的，應(yīng)集中中興建相應(yīng)應(yīng)的設(shè)施””（南方略略公司）“如能吸引引10-20％左右右國際與港港澳臺客源源，可提提高消費能能力及度假假區(qū)知名度度。大鵬半半島有區(qū)位位優(yōu)勢，但但需關(guān)注本本地客源與與國際客源源的兼容性性”（萬豪豪）有效開拓海海灘資源，，發(fā)展海岸岸旅游活動動“深圳海岸岸旅游的開開發(fā)向來保保守，但每每有新項目目，如最近近游艇海上上游，市場場反應(yīng)都很很好。這些些旅游產(chǎn)品品的發(fā)展實實在可以大大膽創(chuàng)新一一點”（康康輝旅游））正面處理核核電站的潛潛在負面影影響，積極極重新包裝裝“核電站眾眾所周知，，低調(diào)回避避不是辦法法，反而要要正面宣傳傳，強調(diào)利利用法國技技術(shù)建設(shè)和和管理，包包裝成科學(xué)學(xué)展覽館或或教育基地地，建立投投資者與游游客的信心心”（和記記黃埔）提供渡輪服服務(wù)到香港港,解決決交通轉(zhuǎn)接接的問題“為港澳游游客提供直直接水路交交通聯(lián)系，，縮短交通通時間，并并避免經(jīng)過過治安較差差的深圳部部分市區(qū)””（文華東東方）提升大鵬半半島在深圳圳旅游的地地位，提升升知名度“需從深圳圳整體市場場定位出發(fā)發(fā)，提升‘‘海濱城市市’定位，，將大鵬半半島列入深深圳精品旅旅游”（國國旅）發(fā)展多元化化的活動，，吸引多層層面游客，，提升淡季季與非周末末的游客量量“我們集團團也有度假假村只有半半年的‘陽陽光海灘’’，在一些些度假村，，我們在淡淡季發(fā)展完完全不同的的活動組合合，吸引家家庭游客；；此外，也也可考慮一一年中有幾幾個月關(guān)閉閉度假村””（ClubMed））利用先天優(yōu)優(yōu)勢克服不利因因素受訪業(yè)界專專家對大鵬鵬半島的開開發(fā)潛力持持樂觀態(tài)度度，但希望望看到具體體的空間規(guī)規(guī)劃藍圖，，對負面問問題提出綜綜合解決方方案資料來源：業(yè)界訪談，，麥肯錫分分析13作為大珠三三角地區(qū)首首屈一指的的濱海度假假地，我們們選擇了““大鵬半島島，深圳因因你而不同同”這一主主題“大鵬半島島，深圳因因你而不同同”*－大鵬半島島，深圳引引以為豪的的生態(tài)樂土土，你讓我我們重新認認知自然、、親近自然然－大鵬半島島，“出出市”而不不“脫市””是你的的特質(zhì)，我我們沉浸在在你的山海海風(fēng)光之中中，而又感感受著城市市的脈動－大鵬半島島，深圳向向國際化濱濱海城市演演進的重要要里程碑，，你引領(lǐng)潮潮流的開發(fā)發(fā)將為深圳圳人“敢為為天下先””的精神融融入最新國國際元素大鵬半島深圳因你而而不同*初步創(chuàng)意設(shè)設(shè)計，廣告告公司將進進一步完善善資料來源：：麥肯錫分分析14并確立遠景景目標(biāo)及規(guī)規(guī)劃定位：：大鵬半島島應(yīng)建設(shè)成成中國首屈屈一指的““可持續(xù)發(fā)發(fā)展生態(tài)半半島”，追追求生態(tài)、、經(jīng)濟與社社會的和諧諧發(fā)展以鹽壩高速為為軸線，軸軸線以南（（含壩光））的大鵬半半島界定為為“可持續(xù)續(xù)發(fā)展生態(tài)態(tài)半島”，，注重環(huán)保及及生態(tài)環(huán)境境維護，崇尚自然，，以人為本本，追求生生態(tài)與社會會經(jīng)濟的和和諧發(fā)展可持續(xù)發(fā)展展生態(tài)半島島以“大旅游游”為增長長引擎，帶帶動相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（如餐餐飲酒店、、特色零售售、房地產(chǎn)產(chǎn)等）的成成長，并創(chuàng)創(chuàng)造大量就就業(yè)機會近期以現(xiàn)代代品牌經(jīng)營營的綠色漁漁農(nóng)產(chǎn)品起起步，對與與生物技術(shù)術(shù)相關(guān)的科科研及孵化化器基地進進行早期投投入與引導(dǎo)導(dǎo)，著眼長長效行業(yè)戰(zhàn)略重重點保護與開發(fā)發(fā)并重（限定人口口密度、開開發(fā)強度、、環(huán)境承載載量)謀求可持續(xù)續(xù)發(fā)展(明確產(chǎn)業(yè)業(yè)政策，““有所為為，有所不不為”，立立法確保區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)保及生態(tài)態(tài)環(huán)境維護護）確保社會穩(wěn)穩(wěn)定團結(jié)(維護農(nóng)民民最根本權(quán)權(quán)益，切實實解決村民民動遷和安安置等社會會問題）基本開發(fā)原原則遠景目標(biāo)：：把深圳東東部大鵬半半島建設(shè)成成中國首屈屈一指的““可持續(xù)發(fā)發(fā)展生態(tài)半半島”，開開創(chuàng)注重生生態(tài)環(huán)境、、合理規(guī)劃劃開發(fā)和有有效管理的的典范模式式資料來源：：麥肯錫分分析15堅定不移地地推進以““大旅游””為增長引引擎的發(fā)展展戰(zhàn)略，至至2015年成熟期期將實現(xiàn)GDP近100億元，并創(chuàng)創(chuàng)造10多萬個就業(yè)業(yè)機會資料來源：麥肯錫分析析大鵬半島開開發(fā)收益評評估20022015旅游及相關(guān)就業(yè)人數(shù)，萬人GDP，億元旅游及相關(guān)行業(yè)收入,億元行業(yè)增加值占GDP比重－10~1228~2~3%80－10040－50％游客量，萬人次7045090－100年均增長率－35%－15%9－10%16會議日程項目進展匯匯報大鵬半島現(xiàn)現(xiàn)狀分析及及遠景目標(biāo)標(biāo)大鵬半島整整體定位和和具體規(guī)劃劃方案大鵬半島開開發(fā)原則和和高層次財財務(wù)分析配套開發(fā)模模式、政府府角色及運運作機制政府總體實實施藍圖及及關(guān)鍵里程程碑17投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施發(fā)展原則依依據(jù)聯(lián)合國國/WTTO的旅游基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)白皮皮書，并與與業(yè)內(nèi)營運運者討論而而制定建設(shè)對香港港的旅游口口岸不需興建環(huán)環(huán)島公路，，但需完善善路網(wǎng)，人人、物分流流改進供電供供水、排污污、通信、、醫(yī)療衛(wèi)生生、安全應(yīng)應(yīng)急，以及及信息服務(wù)務(wù)等設(shè)施提供多元化化旅游活動組組合市場調(diào)研顯顯示最受目目標(biāo)顧客歡歡迎的旅游游活動包括括海洋水族族館、室內(nèi)內(nèi)滑雪場、、特色文化化市場、海海濱餐飲、、零售等結(jié)合本地區(qū)區(qū)優(yōu)勢可推推出珠三角角地區(qū)“最最佳出?？诳凇奔啊吧荷汉鹘浮庇斡斡[等定期增添旅旅游項目，，適宜家庭庭活動，保保持新鮮度度執(zhí)行多方位位高起點的市市場推廣完善“山海東部，，深圳因你你而不同““的宣傳主主題突出生態(tài)美美景、區(qū)位位優(yōu)勢、及及深圳人文文精神三大功能分分區(qū)坐擁山海歡樂新時空空生態(tài)走廊針對核電站站、安全等等問題正面面宣傳以消消除潛在負負面影響，，打造區(qū)域域品牌“有所為、、有所不為”的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組合以“大旅游游”為增長長引擎，帶帶動相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)近期以綠色色漁農(nóng)產(chǎn)品品的品牌經(jīng)經(jīng)營起步，，對與生物物科技相關(guān)關(guān)的科研及及孵化器基基地進行早早期投入與與引導(dǎo)，著著眼長效可持續(xù)發(fā)展展，避免過過分依賴單單一經(jīng)濟或或?qū)ψ匀画h(huán)環(huán)境的造成成破壞大鵬半島區(qū)區(qū)域開發(fā)關(guān)關(guān)鍵成功因因素的建議議概覽價值定位以大珠三角角地區(qū)中高高收入家庭庭2－3天天短假游與與會議培訓(xùn)訓(xùn)市場為核核心目標(biāo)，，其中吸引引15－20％的香香港客源；；個人與商商務(wù)市場互互相配合，，以降低季季節(jié)性與周周中的人流流波動保護生態(tài)自然及人文文資產(chǎn)評估資源環(huán)環(huán)境，制定定開發(fā)原則則，世界自自然基金會會可成為政政府長期開開發(fā)過程中中的國際顧顧問立法嚴格保保護大鵬半半島的生態(tài)態(tài)環(huán)境大鵬所城改改造成類似似芝加哥““NavyPier”或波士頓““QuincyMarket”等結(jié)合歷史史建筑的文文化特色市市場，弘揚揚本地文化化歷史政府與企業(yè)業(yè)密切合作作政府規(guī)劃區(qū)區(qū)域定位并并進行前期期基礎(chǔ)設(shè)施施投入及前前期宣傳推推廣政府制定嚴嚴格的商家家（投資者者及運營者者）篩選標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，適時時引入高素素質(zhì)投資者者及管理者者資料來源：麥肯錫分析析18根據(jù)據(jù)對對環(huán)環(huán)境境承承載載力力和和市市場場容容量量的的分分析析，，我我們們提提出出以以中中高高收收入入人人士士短短假假消消費費與與深深港港商商務(wù)務(wù)會會議議培培訓(xùn)訓(xùn)為為目目標(biāo)標(biāo)市市場場資料料來來源源：2003深圳圳定定量量調(diào)調(diào)查查；文文獻獻檢檢索索；；麥肯肯錫錫分分析析可類類比比地地區(qū)區(qū)旅旅游游環(huán)環(huán)境境承承載載－－海海南南博博鰲鰲旅游游區(qū)區(qū)域域面面積積：：40KM2日游游客客容容量量：：15,000人人次次可類類比比地地區(qū)區(qū)旅旅游游環(huán)環(huán)境境承承載載－泰泰國國普普濟濟島島總面面積積：：540KM2日游游客客容容量量：：35,000人人次次大鵬鵬半半島島區(qū)區(qū)域域狀狀況況總面面積積：：289KM2旅游游區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃面面積積：：30－－35KM2旅游游時時段段：：旺季季：：120天天過渡渡季季：：120天天淡季季：：125天天大鵬鵬生生態(tài)態(tài)旅旅游游區(qū)區(qū)建建議議年年游游客客容容量量：：～～450萬萬人人次次日游游客客容容量量：：18,000人人次次日容容量量利利用用率率：：旺旺季季，，100％％；；過過渡渡季季，，80％％；；淡淡季季，，25％％深圳圳常常駐駐人人口口：：500萬萬中高高收收入入比比例例：：30％％其中中有有短短假假出出行行習(xí)習(xí)慣慣比比例例：：40％％可能能出出行行大大鵬鵬頻頻率率：：3.7次次/年年過夜夜出出行行：：1.1次次當(dāng)日日往往返返：：2.6次次本地地游游客客：：265萬萬人人次次香港港游游客客：：95萬萬人人次次內(nèi)地地游游客客：：70萬萬人人次次香港港訪訪深深人人次次/年年：：300萬萬年訪訪深深頻頻率率：：6次次可能能出出行行大大鵬鵬人人群群比比例例：：40％％可能能出出行行大大鵬鵬頻頻率率：：3.4次次/年年過夜夜出出行行：：1.4次次當(dāng)日日往往返返：：2次次內(nèi)地地訪訪深深人人次次/年年：：500萬萬可能能出出行行大大鵬鵬人人群群比比例例：：10％％可能能出出行行大大鵬鵬頻頻率率：：1次次/年年過夜夜出出行行：：0.3次次當(dāng)日日往往返返：：0.7次次目標(biāo)標(biāo)市市場場個個人人游游客客總總量量：：430萬萬人人剩余余容容量量由由深深港港商商務(wù)務(wù)會會議議培培訓(xùn)訓(xùn)填填充充港商商務(wù)務(wù)會會議議培培訓(xùn)訓(xùn)還還可可以以降降低低周周中中和和非非旺旺季季客客流流波波動動，，提提高高設(shè)設(shè)施施利利用用率率19量化市場調(diào)研研將個人短假假消費市場細細分為五個游游客群組，其其中“時尚精精英族”與““歡樂家庭族族”值得優(yōu)先先開發(fā)時尚精英族是是精力充沛，，擁有有潛力力的工作/職職務(wù)，高收入入、高目標(biāo)的的細分人群；；對所提供的的活動/設(shè)施施的要求最高高，休閑喜歡歡時尚、新鮮鮮體驗及尊貴貴感覺歡樂家庭族是是實際，年齡齡較大的三口口之家；尋求求實在的娛樂樂和旅游項目目為他們及其其家人、孩子子提供輕松假假期這兩個消費群群不但將大鵬鵬半島作為短短假的目的地地，還將之作作為周末都市市休閑的選擇擇之一；如果果他們的消費費訴求能夠得得到滿足，他他們會經(jīng)常性性地光顧大鵬鵬半島1234每年到大鵬半半島的旅游頻頻率總計各細分市場的的價值貢獻12%親近自然族21%浪漫感性族25%都市享樂族27%時尚精英族31%歡樂家庭族0.541.391.042.021.42其中每年在大大鵬半島過夜夜的頻率其中每年到大大鵬半島當(dāng)天天往返游的頻頻率每年在大鵬半半島過夜的人人均消費（元元/年）2.073.943.356.464.765每年到大鵬半半島一日游的的人均消費（（元/年）1.532.552.314.443.344631,1861,0091,6521,5515539179861,5011,5826大鵬半島消費費占年短假消消費的比重（（％）24%46%49%66%78%資料來源：2003深圳定量調(diào)查查；麥肯錫分析20大鵬半島旅游游開發(fā)通過科科學(xué)界定目標(biāo)標(biāo)客戶群及其其獨特的價值值定位，貼近近消費者需求求，彌補市場場空白整體定位及目目標(biāo)客戶：以大珠三角角地區(qū)中高收收入家庭2－－3天短假游游與會議培訓(xùn)訓(xùn)市場為核心心目標(biāo)，其中中吸引15－－20％的香香港游客；個個人與商務(wù)市市場互相配合合，降低季節(jié)節(jié)性與非周末末時段的人流流波動家庭度假市場場：“明智假假日，全家選選擇”大珠三角地區(qū)區(qū)中高收入年輕輕家庭周末游的最佳佳勝地，集海海鮮美食、自自然佳景、運運動參與、特特色購物于一一體，為全家家在2－3天天內(nèi)得到健康康、舒適、注注重親情溝通通的短假體驗驗個人市場：““東岸時尚，，休閑新地標(biāo)標(biāo)”商務(wù)市場：““東岸會務(wù)，，最優(yōu)價值選選擇”針對250人以下下商務(wù)會議市市場，以自然美景景、完備的硬硬軟件設(shè)施、、滿足大珠三三角地區(qū)公司司培訓(xùn)會務(wù)需需求成為香港公司內(nèi)地地培訓(xùn)的首選地點吸引深港時尚精英英族的會聚新焦點點，“出世而而不脫世”，，大鵬半島將將成為年輕人人都市休閑的的最佳外延選選擇之一，崇崇尚健康、品品質(zhì)、國際水水準(zhǔn)的新體驗驗資料來源：2003深圳定量調(diào)查查；麥肯錫分析21要素一：大鵬鵬半島開發(fā)中中保護生態(tài)、、自然與人文文資產(chǎn)的三大大舉措資料來源：芝加哥會展與與旅游局；WWF訪談；麥肯錫錫分析第一、立法嚴嚴格保護大鵬鵬半島的生態(tài)態(tài)環(huán)境，明確確產(chǎn)業(yè)政策，，減少污染，，推廣環(huán)保第二、與世界界自然基金會會合作，成為在工業(yè)較較發(fā)達地區(qū)中中可持續(xù)發(fā)展展的典范第三、將大鵬鵬所城改造成成類似芝加哥哥“NavyPier”或波士頓“QuincyMarket”等結(jié)合歷史建筑的文化化特色市場，，弘揚深圳獨獨有的文化歷歷史內(nèi)涵芝加哥海軍碼碼頭海軍碼頭的重重建目標(biāo)：利利用歷史建筑筑，轉(zhuǎn)型改建建成芝加哥地地區(qū)高檔次的的家庭休閑中中心總占地面積為為20萬平米米，包括娛樂樂餐飲、特色色零售、以及及小型會展設(shè)設(shè)施特色包括：歷歷史建筑改建建的宴會廳、、室內(nèi)植物園園、家庭樂園、彩彩繪玻璃藝術(shù)術(shù)博物館、露天劇場、、特色零售街街市等自95年重建以來成為芝加哥參觀游游客最多的景景點，年接待待800萬人人次600多年歷歷史的明代建建筑，深圳唯唯一的國家級級歷史文化保保護單位，見見證廣東海防防歷史目前年久失修修，旅游文化化價值一直未未被開發(fā)，與與改造前的海海軍碼頭有相相近之處建議建筑保留其歷史風(fēng)風(fēng)貌，轉(zhuǎn)型為深圳面面向家庭休閑閑娛樂的“新新天地”成立深圳城市市歷史博物館館，規(guī)劃半封閉式式的特色零售街市市，家庭樂園、、和餐飲服務(wù)務(wù)設(shè)施等深圳大鵬所城城22要素二：今后后3至5年內(nèi)內(nèi)投資30億億元左右改善善基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，以推進進旅游業(yè)和區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展資料來源：專家訪談；模模型估算；麥麥肯錫分析90分鐘定律律：游客由機機場/市中心心到目的地車車程不能超過過90分鐘，，沿途風(fēng)光盡盡量賞心悅目目需準(zhǔn)確估算未未來供水、電電力、能源需需求在用量與與地域覆蓋的的增加興建公用設(shè)施施時，需平衡衡經(jīng)濟與環(huán)境境因素要保護自然環(huán)環(huán)境（尤其是是水體與海洋洋生態(tài)）不受受破壞，需雙雙管齊下，興興建處理設(shè)施施，同時立法法監(jiān)管通訊設(shè)施是發(fā)發(fā)展商務(wù)市場場先決條件旅游區(qū)域入口口應(yīng)建立信息息中心，并在在主要旅游點點設(shè)置信息亭亭，為游客提提供信息與建建議路線等醫(yī)療設(shè)施必需需完善，鞏固固游客信心交通公用設(shè)施環(huán)保建設(shè)其它配套設(shè)施施興建香港直通通渡輪碼頭，，提供進軍港港澳市場的先先決條件不需要興建環(huán)環(huán)島公路，但但需改善路網(wǎng)網(wǎng)，做到客車車、貨車分流大鵬半島供水水、電力、燃燃氣系統(tǒng)均不不足應(yīng)付旅游游業(yè)發(fā)展，需需投入興建新新設(shè)施旅游區(qū)部分電電纜宜采用地地下系統(tǒng)目前污水處理理能力尚有缺缺乏，需在區(qū)區(qū)域內(nèi)興建排排污系統(tǒng)和污污水處理廠在固體廢棄物物方面，應(yīng)建建設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站，集中后后帶離旅游區(qū)區(qū)與生態(tài)敏感感的地區(qū)，區(qū)區(qū)內(nèi)不宜設(shè)置置焚燒廠和大大型填埋場目前整體水平平低下通訊建設(shè)方面面，充分利用用市場機制，，發(fā)揮電信營營運商的作用用發(fā)展原則對大鵬半島的的建設(shè)啟示公用設(shè)施道路碼頭通信環(huán)保建設(shè)其它配套設(shè)施施155－6332－3總計~30基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)投資估算億元23要素三：量化市場調(diào)研篩選選出消費者對對主要的旅游游活動組合的的優(yōu)先排序反對較少無害的點子金點子不重要的點子子有爭議的點子子反對較大支持較少支持較多海灘舉辦的舞舞臺表演活動動及聚會客家文化村根據(jù)導(dǎo)游路線線的登山,生生態(tài)遠足大鵬所城及深深圳歷史博物物館大亞灣核電站站高科技博物物館支持持%2219141410反對對%919191518大型型海海洋洋水水族族館館大型型室室內(nèi)內(nèi)滑滑雪雪場場海灘灘酒酒吧吧/卡卡拉拉OK/的士士高高野餐餐、、露露營營活活動動大型型室室內(nèi)內(nèi)水水上上樂樂園園當(dāng)?shù)氐鼗蚧虍惍惖氐仫L(fēng)風(fēng)情情土土特特產(chǎn)產(chǎn),工工藝藝精精品品銷銷售售市市場場支持持%363632312925反對對%91615141311寵物物動動物物園園歐美美專專業(yè)業(yè)公公司司開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營的的未未來來超超感感電電影影世世界界農(nóng)場場、、漁漁場場體體驗驗生生活活熱氣氣球球、、直直升升飛飛機機游游極限限運運動動SPA兒童童樂樂園園支持持%22202018161515反對對%30212120282720植物物伊伊甸甸園園：：濃濃縮縮世世界界各各氣氣候候帶帶的的自自然然景景觀觀夜間間探探險險野野生生動動物物園園國際際名名牌牌廠廠家家直直銷銷購購物物中中心心豪華華郵郵輪輪一一日日游游支持持%27262423反對對%28222227（百百分分比比））*請請消消費費者者根根據(jù)據(jù)活活動動項項目目及及其其價價格格選選出出最最喜喜歡歡和和最最不不喜喜歡歡的的5個個項項目目資料料來來源源：：2003深圳圳定定量量調(diào)調(diào)查查24我們們根根據(jù)據(jù)國國內(nèi)內(nèi)外外案案例例中中旅旅游游活活動動項項目目最最新新運運營營模模式式，，進進一一步步分分析析了了這這些些優(yōu)優(yōu)先先項項目目的的關(guān)關(guān)鍵鍵成成功功因因素素資料料來來源源：2003深圳圳定定量量調(diào)調(diào)查查，，麥麥肯肯錫錫分分析析大型型海海洋洋水水族族館館成功功案案例例參參考考:大大連連水水族族館館、、奧奧蘭蘭多多海海洋洋世世界界成功功因因素素：：控制制發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)模模：：大大部部分分失失敗敗例例子子與與規(guī)規(guī)模模過過大大有有關(guān)關(guān)有足足夠夠設(shè)設(shè)施施吸吸引引回回頭頭客客投資資額額：：約約2億億室內(nèi)內(nèi)滑滑雪雪場場成功功案案例例參參考考：：上上海?；┭﹫鰣觥?、英英國國Xscape成功功因因素素：：有龐龐大大人人流流量量支支持持（（如如與與大大型型商商場場比比鄰鄰））迅速將新新鮮概念念推廣到到市場投資額：：約3－－4億海灘酒吧吧街成功案例例參考：：巴厘登登巴薩成功因素素：有足足夠酒吧吧組成社社區(qū)，創(chuàng)創(chuàng)造經(jīng)常常重來的的人流特色市場場/大鵬鵬所城成功案例例參考：：芝加哥哥海軍碼碼頭成功因素素：經(jīng)濟濟主導(dǎo)，，以零售售等具經(jīng)經(jīng)濟效益益活動為為主。歷歷史建筑筑主要起起招徠作作用投資額：：約5億億（改造造大鵬所所城）高檔餐飲飲零售成功因素素：能迎迎合不同同層面顧顧客所需需，邁向向高檔市市場調(diào)研顯示示，深圳圳、香港港、內(nèi)地地游客喜喜愛的活活動組合合有共同同之處，，有利未未來建設(shè)設(shè)的兼容容性參與性休休閑活動動比游覽覽性活動動更受歡歡迎，也也更能吸吸引回頭頭客國際風(fēng)行行的活動動，對深深圳市場場普遍具具吸引力力，但國國際水平平的規(guī)劃劃與執(zhí)行行是成功功的先決決條件25要素四：：通過多多方位、、高起點點的市場場推廣策策略，打打造大鵬鵬半島在在大珠三三角地區(qū)區(qū)的品牌牌形象，，消除潛潛在負面面影響“山海東東部，深深圳因你你而不同同”未破壞的的生態(tài)自自然美景景深圳歷史史文化的的新地標(biāo)標(biāo)面向家庭庭的休閑閑度假中中心高水準(zhǔn)餐餐飲服務(wù)務(wù)設(shè)施商務(wù)會議議培訓(xùn)的的最佳選選擇發(fā)掘針對對高消費費游客的的宣傳渠渠道，如如在航空空雜志、、網(wǎng)絡(luò)媒媒體等推推廣大鵬鵬半島積極鼓勵勵企業(yè)、、旅行社社參與推推廣以大型活活動推廣廣大鵬半半島消費者投資商運營商品牌價值推廣方式大鵬半島島可提供供什么價價值給你你？大鵬半島島如何做做到深入入人心？？政府推進進空間形形態(tài)規(guī)劃劃，邀請請投資商商、運營營商實地地勘查政府公布布開發(fā)工工作時間間表，增增加市場場透明度度政府對半半島治安安環(huán)保等等制定法法治法規(guī)規(guī)，嚴加加管理正面宣傳傳核電站站等潛在在問題“山海東東部，最最優(yōu)投資資空間””珠三角最最安全的的地區(qū)政府合理理規(guī)劃、、長期管管理地域內(nèi)設(shè)設(shè)施配套套水準(zhǔn)一一致投資回報報高、風(fēng)風(fēng)險小長遠地價價升值空空間資料來源源：麥肯錫分分析26媒體市場規(guī)模模和增長長潛力對當(dāng)?shù)貒鴩鴥?nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值的的貢獻能能力解決當(dāng)?shù)氐厝丝诰途蜆I(yè)的能能力利于提高高旅游吸吸引力有利于吸吸引人才才資源*生物技術(shù)術(shù)的起步步需引進進大專院院校的研研究機構(gòu)構(gòu)，利用用其科研研能力。。但這些些研究機機構(gòu)服務(wù)務(wù)于生物物技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其其本身并并不足以以構(gòu)成教教育產(chǎn)業(yè)業(yè)資料來源源：麥肯肯錫分析析可行性是否需要要引入外外來資源源條件？？周邊競爭爭地區(qū)是是否已形形成相當(dāng)當(dāng)規(guī)模的的產(chǎn)業(yè)群群？區(qū)域域間競爭爭程度是是否激烈烈？是否要求求所在地地有相關(guān)關(guān)專業(yè)實實力雄厚厚的大專專院校、、研究機機構(gòu)提供供穩(wěn)定的的人力資資源？是否需要要政府大大量的資資金投入入？高低低要素五：：確定合合理的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組合合，鼓勵勵可持續(xù)續(xù)與均衡衡的發(fā)展展吸引力綠色漁農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品品品牌經(jīng)營營“大旅游游”產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈特色零售售酒店餐飲飲高目標(biāo)產(chǎn)業(yè)業(yè)著手培育育的機會會產(chǎn)業(yè)密切關(guān)注注的機會會產(chǎn)業(yè)核能/清清潔能源源研究環(huán)保技術(shù)術(shù)生物技術(shù)術(shù)娛樂體育育項目旅游地產(chǎn)產(chǎn)旅游紀念念品/手手工藝品品印染行業(yè)業(yè)油氣儲運運低附加值值加工碼頭倉儲儲大鵬半島島近期內(nèi)內(nèi)應(yīng)以““大旅游游”為增增長引擎擎，綠色漁農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品品品牌經(jīng)營營為產(chǎn)業(yè)業(yè)基點，，對與生生物科技技相關(guān)的的科研及及孵化器器基地進進行早期期投入與與引導(dǎo)，，著眼長長效，并并伺機引進進機會產(chǎn)產(chǎn)業(yè)加強高新新技術(shù)企企業(yè)引進進的審批批管理，，強化土地地使用的的監(jiān)控，，嚴格杜杜絕企業(yè)業(yè)以發(fā)展展鼓勵行行業(yè)項目目為名圈圈占土地地鼓勵發(fā)展展伺機發(fā)展展盡快擺脫脫限制發(fā)展展充電電池池教育產(chǎn)業(yè)業(yè)*軟件產(chǎn)業(yè)業(yè)27會議日程程項目進展展匯報大鵬半島島現(xiàn)狀分分析及遠遠景目標(biāo)標(biāo)大鵬半島島整體定定位和具具體規(guī)劃劃方案大鵬半島島開發(fā)原原則和高高層次財財務(wù)分析析配套開發(fā)發(fā)模式、、政府角角色及運運作機制制政府總體體實施藍藍圖及關(guān)關(guān)鍵里程程碑28空間規(guī)劃劃基本原原則原則一：：工業(yè)區(qū)區(qū)、旅游游區(qū)分隔隔以鹽壩高速速為軸線線，軸線線以南界界定為““生態(tài)發(fā)發(fā)展特區(qū)區(qū)”，以以“大旅旅游”為為主，嚴嚴格控制制門檻，，只允許許與旅游游相輔相相成的工工業(yè)進入入軸線以北北相對側(cè)側(cè)重工業(yè)業(yè)發(fā)展，，但必需需遵守環(huán)環(huán)保原則則，對水水體、海海岸生態(tài)態(tài)與旅游游區(qū)景觀觀保護尤尤須嚴格格原則二：：旅游區(qū)區(qū)動態(tài)、、靜態(tài)分分明下沙、大大鵬鎮(zhèn)組組成動態(tài)態(tài)旅游區(qū)區(qū)，是所所有游客客的大門門，集中中動態(tài)旅旅游設(shè)施施以西沖為為主的靜靜態(tài)旅游游區(qū)，享享受自然然，配合合高素質(zhì)質(zhì)的酒店店與休閑閑生活設(shè)設(shè)施原則三：：動區(qū)、、靜區(qū)內(nèi)內(nèi)功能合合理分配配以為各類類型游客客提供均均衡服務(wù)務(wù)為目標(biāo)標(biāo)* 一般般亞洲度度假目的的地，酒酒店、商商業(yè)/旅旅游用地地比美國國標(biāo)準(zhǔn)較較高資料來源源：UrbanLandInstitute,麥肯錫分分析國際案例例：旅游區(qū)各各種功能能的空間間分配Seaside佛羅里達達州（動靜參半半）Homestead密歇根州州（靜區(qū)為主主）Kapalua夏威夷（靜區(qū)為主主）道路/公公用空間間高爾夫球球場商業(yè)/旅旅游用地地*酒店*住宅用地地參考國際際案例，，并結(jié)合合本地市市場需求求，合理理功能空空間分配配應(yīng)約為為：動區(qū)靜區(qū)道路/公公用空間間高爾夫球球場商業(yè)/旅旅游用地地*酒店*住宅用地地基本原則則29根據(jù)大鵬鵬半島的的資源條條件和不不同目標(biāo)標(biāo)游客群群的需求求，我們們建議將將半島規(guī)規(guī)劃為三三大功能能區(qū)域，，提供有有針對性性的活動動和服務(wù)務(wù)內(nèi)容歡樂新時時空坐擁山海海大鵬-下下沙-新新大-水水頭沙-桔釣沙沙新城區(qū)區(qū)劃為歡歡樂新時時空，是是大鵬半半島旅游游門戶及及活動樞樞紐，可可以成為為前往三三大功能能區(qū)域游游客的共共享平臺臺坐擁山海海（靜區(qū)區(qū)）：“尊貴””、“私私密”、、“國際際水準(zhǔn)””主要由自自成一體體的國際際渡假村村國際水水準(zhǔn)酒店店、高檔檔別墅區(qū)區(qū)，以及及500強企業(yè)業(yè)公司會會所構(gòu)成成吸引本地地高端游游客、中中高端港港澳游客客與高端端商務(wù)旅旅客，并并提升本本地區(qū)品品牌形象象歡樂新時時空（動動區(qū)）:“時尚””、“動動感”、、“多元元化”大鵬所城城將改造造成類似似芝加哥哥“NavyPier””或波士頓頓“QuincyMarket”的文化化特色色市場場，結(jié)結(jié)合歷歷史建建筑，，建成成深圳圳城市市文化化新地地標(biāo)。。周邊邊以多多種水水上活活動、、珊瑚瑚礁觀觀賞、、主題題公園園、海海濱餐餐飲酒酒吧街街及特特色零零售等等多元元化活活動營營造時時尚動動感的的休閑閑娛樂樂空間間吸引中中高收收入三三口之之家及及本地地時尚尚精英英族，，并兼兼顧有有一定定價格格敏感感度的的港澳澳客、、珠三三角與與內(nèi)地地商務(wù)務(wù)游客客生態(tài)走走廊初步估估算資料來來源：：麥麥肯錫錫分析析生態(tài)走走廊（（多功功能產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶帶）“參與與”、、“科技創(chuàng)創(chuàng)新””、““生態(tài)態(tài)環(huán)保?！庇捎^光光農(nóng)場場，可可供參參觀的的依山山就勢勢而建建的生生物技技術(shù)科科研孵孵化基基地，，參與與性強強的山山野情情趣活活動構(gòu)構(gòu)成吸引本本地年年青活活躍的的個人人以及及家庭庭游客客30三大區(qū)區(qū)域的的功能能組合合針對對各目目標(biāo)游游客群群體的的消費費需求求，可可以起起到引引導(dǎo)人人流、、相互互協(xié)調(diào)調(diào)的作作用資料來來源:麥麥肯錫錫分析析大鵬半半島通通過三三個主主題區(qū)區(qū)域的的不同同功能能組合合，為為每個個群體體“度度身訂訂造””旅游游活動動與行行程每個群群體的的需求求各有有獨特特之處處，但但亦有有共同同點，，以功功能組組合引引渡人人流，，能以以最少少的建建設(shè)滿滿足各各群體體的需需求側(cè)重目目標(biāo)群群體功能組組合“歡樂新新時空空”“生態(tài)走走廊””“坐擁山山?！薄奔写蟠蟛糠址致糜斡位顒觿拥脑O(shè)設(shè)施，，成為為所有有大鵬鵬半島島游客客的集集散地地水上活活動設(shè)設(shè)施人造景景觀，，如水水族館館、主主體公公園、、酒吧吧等餐飲、、購物物中心心物有所所值且且獨具具特色色的度度假酒酒店控制發(fā)發(fā)展力力度，，以保保護生生態(tài)為為重點點利用現(xiàn)現(xiàn)存的的海上上養(yǎng)殖殖場和和規(guī)劃劃中的的有機機農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品基基地，，發(fā)展展具有有生態(tài)態(tài)特色色的觀觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)以尊貴貴的國國際級級酒店店，度度假村村配合合相應(yīng)應(yīng)檔次次的餐餐飲與與購物物設(shè)施施在高質(zhì)質(zhì)素海海灘有有限度度發(fā)展展高檔檔次水水上旅旅游活活動，，如游游艇等等保留合合理的的土地地儲備備，為為中長長期發(fā)發(fā)展海海濱度度假式式豪華華房地地產(chǎn)預(yù)預(yù)留空空間本地中中高收收入的的三口口之家家、時時尚精精英族族，并兼兼顧有有一定定價格格敏感感度的的港澳澳客、、珠三三角與與內(nèi)地地商務(wù)務(wù)游客客香港、、廣州州等大大珠三三角周周末或或短假假及商商務(wù)游游客為大鵬鵬半島島其他他區(qū)域域旅游游消費費群提提供輔輔助活活動服服務(wù)本地年青活活躍的的個人人本地讓讓孩子子接受受知識識之旅旅的三三口之之家游客本地高高端游游客、、中高高端港港澳游游客大中型型公司司高層層商務(wù)務(wù)會議議香港周周末休休閑游游客及及部分分其他他國際際游客客31高層次次財務(wù)務(wù)分析析資料來來源：財務(wù)模模型；；麥肯肯錫分分析高層次次財務(wù)務(wù)要點點旅游項項目總總投資資：~100億億元基礎(chǔ)建建設(shè)與與熟地地投資資：~60億元元總回報報率地產(chǎn)開開發(fā)：：16－－20％旅游項項目：：10－－11％風(fēng)險分分析：：地產(chǎn)開開發(fā)公公司，，高風(fēng)風(fēng)險高高收益益土地地交易易價格格差為為最敏敏感參參數(shù)旅游項項目屬屬中長長期投投資，，以游游客使使用量量對回回報影影響較較大參數(shù)變變化+10%參數(shù)地產(chǎn)開開發(fā)熟地銷銷售價價格礎(chǔ)設(shè)施施投資資成本本生地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價價格開發(fā)運運營管管理成成本旅游項項目開開發(fā)土地價價格游客使使用量量建造成成本/規(guī)模模參數(shù)變變化-10%對項目目IRR的影響響32第一階階段用用地規(guī)規(guī)劃*含含部分分配套套綠地地資料來來源：麥肯錫錫分析析旅游項項目*商業(yè)用用地*住宅*公眾設(shè)設(shè)施/綠地地100%=150公頃酒店用用地*300公頃150公頃下沙西沖（（部部分））桔釣沙沙水族館館水上活活動海濱酒酒吧水上活活動其它野野外活活動設(shè)設(shè)施水上活活動海濱酒酒吧相對第第一階階段，，第二二及第第三階階段的的用地地規(guī)劃劃分配配比重重將略略有不不同：：住宅用用地比比重會會提升升至總總地積積的25－－30％左左右開始引引入與與旅游游相輔輔相成成的工工業(yè)發(fā)發(fā)展，，三階階段發(fā)發(fā)展完完成后后，工工業(yè)用用地將將占整整體的的25－30％％33單個旅旅游項項目的的財務(wù)務(wù)分析析度假式式酒店店豪華酒酒店高爾夫夫球場場特色市市場零售餐餐飲中中心水族館館室內(nèi)滑滑雪場場房地產(chǎn)產(chǎn)項目目*回收收期以以項目目建設(shè)設(shè)完成成，開開始啟啟用起起計算算；**不不包括括發(fā)展展項目目之間間必須須預(yù)留留的空空間，，其中中高爾爾夫球球場建建設(shè)用用地少少于1公頃頃資料來源源：文獻檢索索；專家家訪談；；麥肯錫錫分析描述/假假設(shè)每項目投投資額（人民幣幣）回報率每項目土土地需求求（公公頃）**回收期*(年年）與國際品品牌中假假日快捷捷、華美美達等同同級每家酒店店約300間房房間與國際品品牌中香香格里拉拉等同級級每家酒店店約300間房房間一個18洞標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)球場收費與深深圳同區(qū)區(qū)球場相相若將大鵬所所城改建建成為歷歷史博物物館與特特色市場場，售賣賣手工藝藝等紀念念品可租面積積15,000平方米米，為游游客提供供餐飲、、購物等等配套服服務(wù)2層式建建筑，容容積率約約為1中型水族族館，規(guī)規(guī)模計劃劃為大連連水族館館兩倍規(guī)模與上上海室內(nèi)內(nèi)滑雪場場相若，，每天能能容納3,000顧客客以高檔海海濱別墅墅為主，，每項目目約50－100別墅墅，價格格約每平平方米12,000－－15,000元1.7億億3億0.6億億5億0.4億億2億3.5億億2億14％10%14％－10%15%13％－7107－9782710130102351034會議日程程項目進展展匯報大鵬半島島現(xiàn)狀分分析及遠遠景目標(biāo)標(biāo)大鵬半島島整體定定位和具具體規(guī)劃劃方案大鵬半島島開發(fā)原原則和高高層次財財務(wù)分析析配套開發(fā)發(fā)模式、、政府角角色及運運作機制制政府總體體實施藍藍圖及關(guān)關(guān)鍵里程程碑35大鵬半島島的開發(fā)發(fā)需充分分發(fā)揮政政府和市市場力量量，開發(fā)發(fā)早期應(yīng)應(yīng)以“政政府牽頭頭，一級級開發(fā)””模式啟啟動模式描述優(yōu)勢劣勢“政府牽牽頭，一一級開發(fā)發(fā)”“市場主導(dǎo)導(dǎo)，成片片開發(fā)”“化整為零零，遍地地開花””“政府全全面獨立開發(fā)發(fā)”政府成立立盈利性性土地開開發(fā)公司司，分期期從政府府購得大大塊土地地的一級級開發(fā)權(quán)權(quán)，投資資基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，熟熟地按規(guī)規(guī)劃分塊塊批租給給條件適適宜的投投資/運運營商遵循地產(chǎn)產(chǎn)與房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)分分離的模模式，以以土地一一級開發(fā)發(fā)為主，，有選擇擇地參與與部分項項目開發(fā)發(fā)政府進行行空間規(guī)規(guī)劃及地地域分區(qū)區(qū)，尋找找2－3家有實實力的投投資商，，成片綜綜合開發(fā)發(fā)政府放任任市場自自由競爭爭，按項項目進行行小塊土土地批租租，多個個項目同同時推進進政府不對對外批租租土地，，集中財財力，主主導(dǎo)投入入基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，并并繼而開開發(fā)項目目及旅游游活動啟動快、、市場透透明度高高在市場觀觀望初期期，政府府部分承承擔(dān)早期期開發(fā)風(fēng)風(fēng)險，營營造較好好的招商商引資環(huán)環(huán)境通過熟地地批租獲獲得溢價價政府不需需大量現(xiàn)現(xiàn)金投入入鑒于投資資商數(shù)目目少，素素質(zhì)高，，易于管管理，可可有效控控制開發(fā)發(fā)定位、、空間規(guī)規(guī)劃等打造地區(qū)區(qū)品牌高高端形象象啟動快政府通過過分小塊塊批租土土地，操操作簡單單，很快快得到現(xiàn)現(xiàn)金收入入全盤掌控控，易于于按空間間規(guī)劃定定位執(zhí)行行風(fēng)格和諧諧，步調(diào)調(diào)一致啟動資金金較高成立該公公司需吸吸引專業(yè)業(yè)管理人人才有可能較較差地塊塊或開發(fā)發(fā)經(jīng)營難難度較高高地塊難難以批租租出去啟動慢；；可能2－3年年才能找找到先驅(qū)驅(qū)投資者者政府需提提供較大大地價折折扣和其其他優(yōu)惠惠才能吸吸引到高高素質(zhì)投投資者急功近利利的小投投資商可可能會影影響高素素質(zhì)投資資商對該該區(qū)投資資信心涉及多方方投資者者，半島島整體規(guī)規(guī)劃及協(xié)協(xié)調(diào)管理理在中長長期較難難執(zhí)行不利于區(qū)區(qū)域形象象提升高投入、、高風(fēng)險險難以長期期以市場場為導(dǎo)向向政府需大大量專業(yè)業(yè)人才1234資料來源源：麥肯肯錫分析析大鵬半島島開發(fā)適適用性開發(fā)早期期市場認認知度較較低，政政府牽頭頭可以向市市場傳達達政府的的承諾和和決心，，增強業(yè)業(yè)界信心心避免在市市場過高高估計風(fēng)風(fēng)險而壓壓低土地地價格期期間過早早出讓土土地高素質(zhì)成成片開發(fā)發(fā)商的專專業(yè)實戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗可可以提供供貼近市市場需求求的最佳佳運營方方式，引引領(lǐng)二、、三級投投資商跟跟進很難協(xié)調(diào)調(diào)管理，，不能保保證整體體規(guī)劃的的實施政府很難難長期投投入所需需的大量量人力物物力36隨著該區(qū)區(qū)域市場場認知度度的提高高，““市場主主導(dǎo)，成成片開發(fā)發(fā)”模模式可成成為“政政府牽頭頭，一級級開發(fā)””模式的的最佳延延續(xù)和補補充資料來源源：麥肯肯錫分析析區(qū)域開發(fā)發(fā)綜合質(zhì)質(zhì)量整體經(jīng)濟濟社會效效益生態(tài)環(huán)境境的可持持續(xù)性開開發(fā)與市場需需求的貼貼合度區(qū)域品牌牌形象的的建立空間形態(tài)態(tài)規(guī)劃的的執(zhí)行情情況開發(fā)和運運營效率率政府投入入和參與與度高低低高政府全面面獨立開發(fā)發(fā)化整為零零遍地開開花市場主導(dǎo)導(dǎo)成片開開發(fā)政府牽頭頭一級開開發(fā)建議模式式區(qū)域投資資價值市場認知知度（開發(fā)時時間）實際價值值市場估計計價值示意性“市場主主導(dǎo)，成成片開發(fā)發(fā)”的模模式可以以看作““政府牽牽頭，一一級開發(fā)發(fā)”模式式的市場場化演進進版一旦條件件成熟，，市場可可以正確確評估區(qū)區(qū)域投資資價值，，大鵬半半島的開開發(fā)完全全可以兩兩種模式式并用37大鵬發(fā)展展管理委委員會龍崗區(qū)主主要負責(zé)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)業(yè)內(nèi)專家家主要投資資商家共同合作作執(zhí)行管理理總體空空間規(guī)劃劃共同推廣廣區(qū)域品品牌區(qū)域市場場推廣，，如路演演、招商商會等負責(zé)土地開發(fā)發(fā)、建設(shè)和管管理制定開發(fā)目標(biāo)標(biāo)、功能組合合及階段劃分分分塊熟地批租租開發(fā)早期采用用“政府牽頭，一一級開發(fā)”模模式過程中，，管理管委會會和開發(fā)建設(shè)設(shè)公司可以政政企合作的形形式開展工作作項目公司X土地開發(fā)商投資商政府牽頭成立立的土地開發(fā)發(fā)公司政府：主要股股東投資方/業(yè)內(nèi)內(nèi)有實力者：：少數(shù)股東分期向國家買買土地一級開開發(fā)權(quán)項目公司Y土地開發(fā)商投資商項目公司Z土地開發(fā)商投資商按規(guī)劃性質(zhì)，，逐塊出售熟熟地闡述遠景目標(biāo)標(biāo)及定位確定總體空間間規(guī)劃，總體體指導(dǎo)，宏觀觀調(diào)控協(xié)調(diào)建設(shè)整體體基礎(chǔ)設(shè)施，如醫(yī)院、安全全、與區(qū)外道道路等設(shè)施制定政策法規(guī)規(guī)協(xié)調(diào)各相關(guān)方方資料來源：麥麥肯錫分析38通過以下結(jié)構(gòu)構(gòu)組建開發(fā)公公司，在保證證政府作為主主要股東的前前提下，降低低政府資金投投入，吸引民民間資本，并并為中長期發(fā)發(fā)展提供基礎(chǔ)礎(chǔ)*兼吸收少少量本地農(nóng)民民收入資料來源：麥麥肯錫分析組建盈利性公公司：空間規(guī)劃、階階段劃分與財財務(wù)計劃均須須以盈利為目目標(biāo)。根據(jù)初初步財務(wù)測算算，投資回報報率在20％％左右，對民民間資本有足足夠吸引力降低政府資金金投入：政府可以立即即獲取生地開開發(fā)權(quán)的出讓讓費，以部分分出讓金投入入開發(fā)公司成成為大股東組合融資渠道道：初期開發(fā)公司司所需較高額額資金運作，，可考慮通過過私募及政府府擔(dān)保貸款、、債券等多種種方式融資，，中長期可考考慮上市募集集資金控制開發(fā)風(fēng)險險：第一期發(fā)展規(guī)規(guī)模不宜過大大，應(yīng)在融資資能力范圍內(nèi)內(nèi)；投資回報率對對于土地價格格的變化最為為敏感，應(yīng)著著力營造區(qū)域品牌牌形象，開展展市場推廣，，盡早引入高高素質(zhì)二級開開發(fā)投資商，，保障地價提提升空間吸引專業(yè)人才才：公司需吸引專專業(yè)人才，負負責(zé)策劃開發(fā)發(fā)和日常管理理工作政府開發(fā)公司高素質(zhì)開發(fā)商商本地民營資本*主要股東不參與日常管管理少量資本投入入，可考慮以以管理入股，，由其管理開開發(fā)公司日常常運作小股東純資本投入政府擔(dān)保/專專項銀行貸款款6平方公里生生地開發(fā)權(quán)（（以第一階段段為例）土地出讓費用用：12億元元（以第一階階段為例）股權(quán)方現(xiàn)金投投入：5－6億元債權(quán)股本比例例3:1投資回報投資回報投資回報391112223根據(jù)明確的原原則劃定了大大鵬半島的分分階段開發(fā)片片區(qū)資料來源：麥麥肯錫分析開發(fā)片區(qū)分階階段原則片區(qū)面積－開發(fā)面積不不宜過大，以以控制資金需需求量和運營營風(fēng)險土地產(chǎn)權(quán)－優(yōu)先考慮產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰晰的土地，加加快推進速度