正合機(jī)構(gòu)成都華僑城地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告

2006年4月啟動(dòng)期定位研究報(bào)告報(bào)告內(nèi)容綱要目標(biāo)問(wèn)題界定項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目首期定位2目標(biāo)問(wèn)題界定項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目首期定位報(bào)告內(nèi)容綱要3整合資源，展現(xiàn)項(xiàng)目的高端差異化形象確保住宅項(xiàng)目首期熱銷樹(shù)立“華僑城”在西南地區(qū)的品牌形象我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向。4目標(biāo)問(wèn)題界定項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目首期定位報(bào)告內(nèi)容綱要5？R1非期望結(jié)果——在特定情境下發(fā)生的最壞結(jié)果R2期望結(jié)果——期望得到的結(jié)果S：情境C：R1,R2Q：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)必須回答的問(wèn)題我們首先需要對(duì)定位面臨的問(wèn)題進(jìn)行界定6S：情境（situation）——宏觀市場(chǎng)綜述GDP：經(jīng)濟(jì)實(shí)力排中國(guó)西部第一成都的GDP指標(biāo)與沿海城市存在較大的差距，但在西部城市中排名第一，且每年保持13%的穩(wěn)定增幅，作為西南地區(qū)的“三中心兩樞紐”（科技文化中心、商貿(mào)中心、金融中心；交通樞紐、通信樞紐），成都城市地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：中產(chǎn)階層比例將日益壯大成都以第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)并重城市，且第三產(chǎn)業(yè)比重日益增大，表明中產(chǎn)階層比例將日益壯大，同時(shí)對(duì)中高端物業(yè)的購(gòu)房需求將日益旺盛城市化率：與中國(guó)發(fā)達(dá)城市相比差距較大，未來(lái)上升空間很大成都房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期，且與同級(jí)別城市相比差距較大，未來(lái)上升空間很大，隨著城市化率提高，必將產(chǎn)生大量的住房需求恩格爾系數(shù)：成都的生活水平已處于小康至富裕階段成都市近年的恩格爾系數(shù)在0.4以下，表明成都生活水平已處于小康至富裕階段基尼系數(shù)：貧富懸殊日益擴(kuò)大，富裕階層日益增多成都市05年基尼系數(shù)已達(dá)到0.41，近年一直呈上升區(qū)域，表明成都居民收入差距將繼續(xù)擴(kuò)大，富裕階層日益增多（深圳基尼系數(shù)0.34，是一個(gè)收入相對(duì)合理的城市）GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化率、恩格爾系數(shù)、基尼系數(shù)、人均可支配收入，以上六大指標(biāo)是衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展的重要指標(biāo)。相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均來(lái)自于當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局。人均可支配收入：人均可支配收入增幅與商品房?jī)r(jià)增幅基本持平成都市01-05年，人均可支配收入(不含隱性收入）11359元/年，平均增幅8.2%，人均消費(fèi)支出9642元/年，平均增幅8.8%，與近年來(lái)商品房增幅10%基本持平7S：情境（situation）——成都房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述成都房地產(chǎn)投資額：05年增幅達(dá)到了54%，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈近幾年成都房地產(chǎn)投資保持24%的較快增速，05年投資額450.54億元，增幅達(dá)到了54%，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈住宅供求面積、均價(jià)、空置率：供求日趨平衡、均價(jià)保持10%以上的穩(wěn)定增幅，空置面積逐年下降05年成都市（不含郊縣）住宅供應(yīng)面積692.94萬(wàn)平米,銷售面積675.8萬(wàn)平米，同比下降1.75%，供銷基本持平，均價(jià)3770元/平米，同比增長(zhǎng)16%，05年住宅空置面積57.44萬(wàn)平米，空置率6.43%宏觀政策對(duì)市場(chǎng)影響：成都市場(chǎng)對(duì)政策極為敏感受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響，05年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求面積走勢(shì)、均價(jià)走勢(shì)出現(xiàn)明顯的波動(dòng)走勢(shì)，8月政府停止打壓后，市場(chǎng)又迅速恢復(fù)到新政前的市場(chǎng)水平，住宅均價(jià)在10月首次突破4000元/平米，達(dá)到05年的最高點(diǎn)城北住宅發(fā)展情況：城北遠(yuǎn)落后于城南、城西、城東城北05年供應(yīng)量41.75萬(wàn)平米，銷售量45.62萬(wàn)平米，落后其他區(qū)域4到5倍，城北05年均價(jià)為3376元/平米，同比增幅達(dá)到26.73%，但仍落后其他區(qū)域200-500元/平米06年一季度住宅發(fā)展情況：成都市區(qū)房?jī)r(jià)同比去年增長(zhǎng)11.8%，為中央關(guān)注的15個(gè)城市之一住宅第一季度均價(jià)3974元/平米，較去年12月均價(jià)3900元/平米增長(zhǎng)1.9%，但同比去年增長(zhǎng)11.8%相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均來(lái)自于當(dāng)?shù)胤抗芫帧⒔y(tǒng)計(jì)局。住宅主要發(fā)展環(huán)域：二至三環(huán)為主力區(qū)域，三環(huán)外區(qū)域增長(zhǎng)迅速二環(huán)內(nèi)供應(yīng)量141.94萬(wàn)平米，均呈負(fù)增長(zhǎng)，二~三環(huán)供銷量385.81萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)7.22%，三環(huán)外供應(yīng)量165.2萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)291.56%8S：情境（situation）——成都市場(chǎng)整體消費(fèi)力整體市場(chǎng)/2000-2005年國(guó)家支持西部開(kāi)發(fā)5年來(lái)——中央財(cái)政性建設(shè)資金累計(jì)投入4600億元中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和專項(xiàng)補(bǔ)助資金累計(jì)安排5000多億元西部地區(qū)新開(kāi)工建設(shè)60項(xiàng)重點(diǎn)工程，投資總規(guī)模約8500億元累計(jì)吸收外商直接投資90多億美元，東部地區(qū)已有1萬(wàn)多家企業(yè)到西部地區(qū)投資創(chuàng)業(yè)，投資總規(guī)模超過(guò)3000億元在西部大開(kāi)發(fā)政策、資金的支持下，成都作為西南地區(qū)的“三中心兩樞紐”，近年來(lái)在基礎(chǔ)配套、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)貿(mào)活動(dòng)等方面取得了顯著的成績(jī)9S：情境（situation）——成都市場(chǎng)整體消費(fèi)力成都市GDP保持13%的較快增幅

整體市場(chǎng)/成都近幾年GDP10S：情境（（situation）——成都市場(chǎng)整整體消費(fèi)力力整體市場(chǎng)/成都近幾幾年三產(chǎn)比比重成都二、三三產(chǎn)業(yè)并重重，且第三三產(chǎn)業(yè)對(duì)全全市GDP增長(zhǎng)的貢貢獻(xiàn)率呈逐逐年擴(kuò)大趨趨勢(shì)11S：情境（（situation）——成都市場(chǎng)整整體消費(fèi)力力第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成（按100%計(jì)算）2000年2003年2004年交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)14.95%14.53%14.73%信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)7.69%7.59%7.47%批發(fā)和零售業(yè)15.60%15.18%14.51%住所和餐飲業(yè)9.23%9.33%9.23%金融業(yè)13.85%12.80%12.75%房地產(chǎn)業(yè)7.03%8.89%9.23%租賃和商服業(yè)2.20%2.17%2.20%科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)3.30%3.04%3.08%水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)3.52%3.47%3.52%居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)4.84%4.77%4.84%教育5.27%5.64%5.71%衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)4.40%4.34%4.40%文化、體育和娛樂(lè)業(yè)1.98%2.17%1.98%公共管理和社會(huì)組織6.15%6.07%6.37%12S：情境（（situation）——成都市場(chǎng)消消費(fèi)力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)成都GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)程度第一產(chǎn)業(yè)種植業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)和漁業(yè)第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)、建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)流通部門(mén)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)，批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門(mén)金融、保險(xiǎn)業(yè)，地質(zhì)勘查業(yè)、水利管理業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，社會(huì)服務(wù)業(yè)，農(nóng)、林、牧、漁服務(wù)業(yè)，交通運(yùn)輸輔助業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)等為提高科學(xué)文化水平和居民素質(zhì)服務(wù)的部門(mén)教育、文化藝術(shù)及廣播電影電視業(yè)，衛(wèi)生、體育和社會(huì)福利業(yè)，科學(xué)研究業(yè)等為社會(huì)公共需要服務(wù)的部門(mén)國(guó)家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體以及軍隊(duì)、警察等☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆13S：情境（（situation）——成都市場(chǎng)消消費(fèi)力整體市場(chǎng)/財(cái)政收入入在第三產(chǎn)業(yè)業(yè)快速發(fā)展展的帶動(dòng)下下，成都市市近幾年的的財(cái)政收入入保持23%的平均均增幅14S：情境（（situation）——成都市場(chǎng)消消費(fèi)力整體市場(chǎng)/外商直接接投資額2001年2002年2003年2004年2005年金額（億美元）2.63.64.33.35.5增長(zhǎng)率—38.46%19.44%-23.26%65.80%15S：情境（（situation）——成都市場(chǎng)消消費(fèi)力整體市場(chǎng)/外貿(mào)進(jìn)出出口總額04、05年成都外外貿(mào)進(jìn)出口口總額保持持30%的的高速增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)16S：情境（（situation）——成都市場(chǎng)消消費(fèi)力整體市場(chǎng)/經(jīng)貿(mào)企業(yè)業(yè)國(guó)有、集體（個(gè)）私營(yíng)、三資等其他經(jīng)濟(jì)（個(gè)）合計(jì)（個(gè)）200191641060102242004788418539737近年私營(yíng)、、三資等企企業(yè)數(shù)量顯顯著增加，，國(guó)有、集集體企業(yè)數(shù)數(shù)量逐年減減少。17S：情境（（situation）——成都市場(chǎng)消消費(fèi)力整體市場(chǎng)/社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總總額近幾年社會(huì)會(huì)消費(fèi)品零零售總額保保持13%的穩(wěn)步增增幅18S：情境（（situation）——成都市場(chǎng)消消費(fèi)力整體市場(chǎng)/社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總總額分類社會(huì)消費(fèi)零零售商品中中，以批發(fā)發(fā)零售業(yè)為為主

批發(fā)零售業(yè)餐飲業(yè)其他200161.91%20.27%17.82%200378.61%20.01%1.38%200478.08%20.50%1.42%19S：情境（（situation）——成都市場(chǎng)消消費(fèi)力整體市場(chǎng)/房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資額額近幾年成都都房地產(chǎn)投投資保持24%的較較快增速，，05年更更是達(dá)到了了54%的的增幅20S：情境（（situation）——成都市場(chǎng)消消費(fèi)力整體市場(chǎng)綜綜述近五年國(guó)家家西部大開(kāi)開(kāi)發(fā)政策和和資金的支支持，為成成都經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展奠定定了堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)，使使其投資環(huán)環(huán)境、基礎(chǔ)礎(chǔ)配套、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得得到顯著改改善近年成都市市GDP保保持13%、財(cái)政收收入保持23%的快快速增幅，，其中對(duì)外外經(jīng)貿(mào)和商商業(yè)零售的的拉動(dòng)作用用顯著目前二、三三產(chǎn)業(yè)并重重，且第三三產(chǎn)業(yè)比重重呈擴(kuò)大趨趨勢(shì)。第三三產(chǎn)業(yè)中以以流通部門(mén)門(mén)、生產(chǎn)生生活部門(mén)的的貢獻(xiàn)最大大04、05年外貿(mào)進(jìn)進(jìn)出口總額額保持30%的高速速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)，私營(yíng)、、外資企業(yè)業(yè)數(shù)量激增增近幾年社會(huì)會(huì)消費(fèi)品零零售總額保保持13%的穩(wěn)步增增幅，且消消費(fèi)零售中中以批發(fā)零零售業(yè)為主主近幾年成都都房地產(chǎn)投投資保持24%的較較快增速，，05年更更是達(dá)到了了54%的的增幅21區(qū)域經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)金牛區(qū)GDP（億元）人均GDP（美元）固定資產(chǎn)投資（不含跨區(qū)項(xiàng)目數(shù)）

（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）2005年265.6348001251128015.0%(同比增長(zhǎng))15%(同比增長(zhǎng))30.5％(同比增長(zhǎng))8.57%(同比增長(zhǎng))2004年215.94417595.791039014.5%(同比增長(zhǎng))——37.4%(同比增長(zhǎng))7.8%(同比增長(zhǎng))05年地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值值(GDP)265.63億億元，在全全市十九個(gè)個(gè)區(qū)（市））縣中排名名第一，總總量超全全市經(jīng)濟(jì)總總量1/9地方財(cái)政收收入在全市市五城區(qū)中中已連續(xù)五五年名列首首位固定資產(chǎn)投投資規(guī)模繼繼續(xù)擴(kuò)大，，對(duì)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)拉升升有顯著作作用S：情境（（situation）——區(qū)域消費(fèi)力力22區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)金牛區(qū)第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）2005年0.6791.89173.07-42.90%(同比增長(zhǎng))20.90%(同比增長(zhǎng))12.50%

(同比增長(zhǎng))2004年1.0679.23135.64-32.2%(同比增長(zhǎng))18.0%(同比增長(zhǎng))13.1%(同比增長(zhǎng))金牛區(qū)工業(yè)業(yè)發(fā)展位居居五城區(qū)第第二位第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值達(dá)到區(qū)區(qū)域總產(chǎn)值值的2/3S：情境（（situation）——區(qū)域消費(fèi)費(fèi)力23區(qū)域引資資、進(jìn)出出口情況況市外內(nèi)資（億元）同比增長(zhǎng)利用外資（億美元）

同比增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)出口總額（億美元）200532.412%1.2984%2.6200428.952.1%０.70250%1.320031962.4%０.20——0.65區(qū)域引資資、出口口額逐年年顯著增增長(zhǎng)，經(jīng)經(jīng)貿(mào)活動(dòng)動(dòng)活躍S：情境境（situation）——區(qū)域消費(fèi)費(fèi)力24區(qū)域?qū)I(yè)業(yè)市場(chǎng)及及經(jīng)營(yíng)戶戶情況

市場(chǎng)數(shù)量經(jīng)營(yíng)戶數(shù)量川陜路市場(chǎng)41720高筍塘市場(chǎng)4432荷花池市場(chǎng)2419085五塊石市場(chǎng)318935合計(jì)6330172成都城北北專業(yè)市市場(chǎng)共有有30172戶戶商家，，調(diào)研結(jié)結(jié)果表明明：未來(lái)來(lái)2年有有46.3%有有購(gòu)房打打算，其其中在本區(qū)域域購(gòu)房（（可能/不確定定）的比比例為41%S：情境境（situation）——區(qū)域消費(fèi)費(fèi)力25金牛區(qū)房房地產(chǎn)房地產(chǎn)完成投資額（億元）銷售面積（萬(wàn)平米）商品房空置面積（萬(wàn)平米）2004年53.77123.0322.1529.9%(同比增長(zhǎng))10.11%(同比增長(zhǎng))-60.00%(同比增長(zhǎng))2003年41.36111.8555.38房地產(chǎn)投投資逐年年大幅增增長(zhǎng)區(qū)域房地地產(chǎn)需求求量大，，銷售面面積穩(wěn)步步增長(zhǎng)，，空置面面積大幅幅下降S：情境境（situation）——區(qū)域消費(fèi)費(fèi)力26區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)綜述金牛區(qū)為為全市經(jīng)經(jīng)貿(mào)最發(fā)發(fā)達(dá)區(qū)域域，在全全市十九九個(gè)區(qū)（（市）縣縣中排名名第一，，總量量超全市市經(jīng)濟(jì)總總量1/9；地地方財(cái)政政收入在在全市五五城區(qū)中中已連續(xù)續(xù)五年名名列首位位金牛區(qū)工工業(yè)發(fā)展展位居五五城區(qū)第第二位，，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值值達(dá)到區(qū)區(qū)域總產(chǎn)產(chǎn)值的2/3區(qū)域引資資、出口口額逐年年顯著增增長(zhǎng)，經(jīng)經(jīng)貿(mào)活動(dòng)動(dòng)活躍固定資產(chǎn)產(chǎn)投資規(guī)規(guī)模繼續(xù)續(xù)擴(kuò)大，，對(duì)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)拉升有有顯著作作用區(qū)域內(nèi)專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)63個(gè)個(gè)，經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶達(dá)3萬(wàn)余人人，該區(qū)區(qū)域居民民有較強(qiáng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)區(qū)域房地地產(chǎn)投資資逐年大大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)，市場(chǎng)場(chǎng)需求量量大，銷銷售面積積穩(wěn)步增增長(zhǎng)，空空置面積積大幅下下降S：情境境（situation）——區(qū)域消費(fèi)費(fèi)力27S：情境境（situation）——成都都土地市市場(chǎng)綜述述拍賣(mài)（掛掛牌）特特征：制度日益益規(guī)范化化土地規(guī)劃劃指標(biāo)趨趨向“高高容積率率、低密密度”市區(qū)（三三環(huán)內(nèi)））的大地地塊進(jìn)入入拍賣(mài)市市場(chǎng)的數(shù)數(shù)量日益益減少，，大地塊塊主要為為政府對(duì)對(duì)品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的定向供供應(yīng)市區(qū)內(nèi)（（不含郊郊縣）供供應(yīng)區(qū)域域：集中在在三環(huán)沿沿線及三三環(huán)外，，城東、、城北為為主二環(huán)內(nèi)供供地逐年年大幅下下降，，三環(huán)附附近及三三環(huán)外區(qū)區(qū)域?qū)⒊沙蔀槲磥?lái)來(lái)供地的的絕對(duì)主主力區(qū)域域，05年城東東為主要要供地區(qū)區(qū)域，其其次為城城北沙河河區(qū)域，，其中城城東420廠840畝畝地王的的拍賣(mài)引引人關(guān)注注土地地拍拍賣(mài)賣(mài)市市場(chǎng)場(chǎng)：市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈，，在在成成交交的的大大地地塊塊（（100畝畝以以上上））中中，，本本地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商占占有有比比例例逐逐漸漸減減少少05年年宗宗地地主主要要以以一一倍倍內(nèi)內(nèi)起起拍拍價(jià)價(jià)成成交交為為主主,06年年1-3月月，，土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)異異常常激激烈烈，，大大部部分分地地塊塊以以2-3倍倍起起拍拍價(jià)價(jià)成成交交,以以萬(wàn)萬(wàn)科科、、中中海海為為代代表表的的外外來(lái)來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商，，將將延延續(xù)續(xù)05年年的的奪奪地地氣氣勢(shì)勢(shì)相關(guān)關(guān)基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)均均來(lái)來(lái)自自于于當(dāng)當(dāng)?shù)氐貒?guó)國(guó)土土局局。。市區(qū)區(qū)外外（（郊郊縣縣））的的供供應(yīng)應(yīng)區(qū)區(qū)域域：溫溫江江為為主主要要供供應(yīng)應(yīng)區(qū)區(qū)域域，，其其次次為為龍龍泉泉、、郫郫縣縣去年年溫溫江江成成交交面面積積5000余余畝畝，，今今年年第第一一季季度度供供應(yīng)應(yīng)土土地地1098畝畝28S：：情情境境（（situation））———成成都都區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)綜綜述述相關(guān)關(guān)基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)均均來(lái)來(lái)自自于于當(dāng)當(dāng)?shù)氐匾?guī)規(guī)劃劃局局、、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局局。。本區(qū)區(qū)域域有有中中高高檔檔住住宅宅需需求求區(qū)域域（（金金牛牛區(qū)區(qū)））經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)收收入入排排名名成成都都各各區(qū)區(qū)第第一一，，貿(mào)貿(mào)易易市市場(chǎng)場(chǎng)潛潛在在消消費(fèi)費(fèi)力力強(qiáng)強(qiáng)（據(jù)據(jù)金金牛牛區(qū)區(qū)、、成成華華區(qū)區(qū)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示：：專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)集集中中了了3萬(wàn)萬(wàn)戶戶年年收收入入50萬(wàn)萬(wàn)以以上上的的生生意意老老板板））城北北上上風(fēng)風(fēng)上上水水————成成都都市市最最厚厚的的一一塊塊““風(fēng)風(fēng)水水””寶寶地地（成成都都市市的的兩兩塊塊““綠綠肺肺””：：上上府府河河生生態(tài)態(tài)保保護(hù)護(hù)區(qū)區(qū)、、北北郊郊生生態(tài)態(tài)綠綠地地））目前前整整個(gè)個(gè)城城北北的的產(chǎn)產(chǎn)品品都都是是以以中中低低檔檔產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主以往往的的品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤(pán)盤(pán)熱熱銷銷，，說(shuō)說(shuō)明明消消費(fèi)費(fèi)者者有有著著強(qiáng)強(qiáng)烈烈改改善善居居住住環(huán)環(huán)境境的的愿愿望望縱觀觀成成都都的的東東南南西西北北，，城城北北是是唯唯一一尚尚未未有有大大規(guī)規(guī)模模高高檔檔住住宅宅開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的區(qū)區(qū)域域，，高高檔檔住住宅宅缺缺乏乏，，發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠?9S：：情情境境（（situation））———競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)綜綜述述核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目定定義義：：區(qū)區(qū)位位、、總總價(jià)價(jià)、、規(guī)規(guī)模模、、單單價(jià)價(jià)均均具具有有很很大大的的借借鑒鑒價(jià)價(jià)值值，，同同時(shí)時(shí)具具有有很很大大的的市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響力力重要要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目之之成都都周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目定義義：：總總價(jià)價(jià)、、規(guī)規(guī)模模、、單單價(jià)價(jià)具具有有很很大大的的借借鑒鑒價(jià)價(jià)值值，，同同時(shí)時(shí)具具有有很很大大的的市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響力力重要要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目之之成都都市市區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目定定義義：區(qū)區(qū)位位、、總總價(jià)價(jià)、、規(guī)規(guī)模模、、單單價(jià)價(jià)具具有有較較大大的的借借鑒鑒價(jià)價(jià)值值，，同同時(shí)時(shí)具具有有較較大大的的市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響力力指標(biāo)市區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成都周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域☆☆☆☆產(chǎn)品力規(guī)?！睢睢睢睢钜?guī)劃設(shè)計(jì)☆☆☆☆☆景觀設(shè)計(jì)☆☆☆☆☆☆住宅設(shè)計(jì)☆☆☆☆☆配套☆☆☆☆品牌力☆☆☆☆景觀（產(chǎn)品）提前展示☆☆☆☆☆☆產(chǎn)業(yè)嫁接——☆☆☆中海國(guó)際際社區(qū)與與華潤(rùn)翡翡翠城有有優(yōu)越的的先天資資源（環(huán)環(huán)境、品品牌）作作為其核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，而而鷺島國(guó)國(guó)際社區(qū)區(qū)的核心心競(jìng)爭(zhēng)力力為后天天打造（（景觀設(shè)設(shè)計(jì)出彩彩、展示示到位、、現(xiàn)房銷銷售）核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目———成都都市區(qū)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目———成都都周邊麓山國(guó)際際社區(qū)、、世紀(jì)城城均無(wú)優(yōu)優(yōu)越的先先天資源源，核心心競(jìng)爭(zhēng)力力為后天天打造（（產(chǎn)業(yè)嫁嫁接、創(chuàng)創(chuàng)造區(qū)域域人文、、自然資資源、產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新）重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目———成都都市區(qū)萬(wàn)科魅力力、優(yōu)品品道、中中海格林林威治、、錦都均均有優(yōu)越越的先天天資源（（環(huán)境、、品牌））作為其其核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，，而置信信麗都花花園城的的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力為為后天打打造（景景觀呈現(xiàn)現(xiàn)）30S：情境境（situation）——消費(fèi)費(fèi)者特征征綜述類別基本特征區(qū)域性經(jīng)濟(jì)實(shí)力意向消費(fèi)者主力傾向男性為主35-44歲，三口之家，小孩11歲以下客戶職業(yè)以私營(yíng)老板/私營(yíng)經(jīng)理/個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶為主，企業(yè)職員及公務(wù)員為輔工作、居住區(qū)域主要分布在金牛區(qū)、成華區(qū)家庭總收入15-30萬(wàn)占63%，另有3%40-60萬(wàn)客戶，說(shuō)明客戶支付能力呈現(xiàn)兩極化傾向76%擁有私家車(chē)多次置業(yè)消費(fèi)者目前居住物業(yè)以普通多層為主，面積在120-180平米基本特征征本次消費(fèi)費(fèi)者深訪訪均采用用一對(duì)一一的訪談?wù)勑问健?。我們?cè)谶x選擇受訪訪者時(shí)，，盡量全全面地覆覆蓋了目目標(biāo)客戶戶可能存存在的區(qū)區(qū)域、行行業(yè)、職職業(yè)等重重要指標(biāo)標(biāo)要素。。深訪目標(biāo)標(biāo)均為家家庭年收收入均在在15萬(wàn)萬(wàn)以上，，未來(lái)1-2年年有置業(yè)業(yè)意向的的客戶。。目標(biāo)客戶戶年齡35-44歲，，三口之之家小孩孩在11歲私營(yíng)企業(yè)業(yè)類客戶戶本項(xiàng)目在在未進(jìn)行行推廣之之前，目目標(biāo)客戶戶區(qū)域抗抗性較強(qiáng)強(qiáng)，基本本為城北北區(qū)域客客戶目標(biāo)客戶戶屬多次次置業(yè)，，但目前前居住條條件屬中中檔水平平資料來(lái)源源：成都都華僑城城項(xiàng)目《《消費(fèi)者者研究》》報(bào)告31S：情境境（situation）——消費(fèi)費(fèi)者特征征綜述類別置業(yè)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)目的價(jià)值取向需求、喜好及消費(fèi)習(xí)慣意向消費(fèi)者主力傾向客戶選擇置業(yè)區(qū)域主要考慮的三項(xiàng)因素是綠化環(huán)境、交通便利性、配套齊全對(duì)三環(huán)內(nèi)產(chǎn)品無(wú)限制，三環(huán)路沿線首選多層洋房客戶對(duì)高檔社區(qū)附近設(shè)主題公園無(wú)抗性，并希望通過(guò)“歡樂(lè)谷”的修建，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值及改善交通狀況客戶購(gòu)房的最關(guān)鍵因素是尋找一個(gè)能享受生活的地方，次要因素是項(xiàng)目的保值性和給孩子一個(gè)更好的成長(zhǎng)環(huán)境工作、居住方便及方便照顧老人客戶本次購(gòu)房目的為自住兼顧投資價(jià)格、升值潛力對(duì)客戶購(gòu)房影響非常大客戶很注重開(kāi)發(fā)商品牌客戶對(duì)華僑城集團(tuán)、歡樂(lè)谷有基本印象，且歡樂(lè)谷的知名度高于華僑城客戶購(gòu)房主要考慮本人、愛(ài)人需要客戶偏好的物業(yè)類型為花園洋房客戶參加的業(yè)余活動(dòng)廣泛，其中交往休閑和學(xué)習(xí)類活動(dòng)略為突出資料來(lái)源源：成都都華僑城城項(xiàng)目《《消費(fèi)者者研究》》報(bào)告購(gòu)買(mǎi)的關(guān)關(guān)鍵因素素32SOWTS：情境境（situation）——項(xiàng)目目SWOT目前區(qū)域域配套資資源匱乏乏、形象象差，無(wú)無(wú)法對(duì)高高端定位位形成足足夠的支支撐項(xiàng)目周邊邊區(qū)域流流動(dòng)人口口較多，，社會(huì)治治安有一一定隱患患項(xiàng)目所在在區(qū)域并并不是市市場(chǎng)所認(rèn)認(rèn)可的高高端產(chǎn)品品的區(qū)域域沙西線等等交通干干線交通通不暢隨著城市市發(fā)展擴(kuò)擴(kuò)張，項(xiàng)項(xiàng)目屬成成都市主主城區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目城北區(qū)域域價(jià)值動(dòng)動(dòng)態(tài)提升升，將給給本案開(kāi)開(kāi)發(fā)帶來(lái)來(lái)新的契契機(jī)城北行政政中心的的搬遷，，將提升升本片區(qū)區(qū)區(qū)域形形象眾多外來(lái)來(lái)品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的進(jìn)駐，，以及大大規(guī)模高高端產(chǎn)品品的面世世將構(gòu)成成對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)（如如中海1811、和黃黃等）政府調(diào)控控不可預(yù)預(yù)計(jì)性項(xiàng)目屬大大規(guī)模、、低密度度、復(fù)合合型城區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，可可自成體體系不受受周邊環(huán)環(huán)境影響響開(kāi)發(fā)商品品牌，多多年專業(yè)業(yè)高檔房房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，，在旅游游地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域所奠奠定的市市場(chǎng)影響響力地塊緊鄰鄰金牛賓賓館和迎迎賓大道道，擁有有較好的的成都人人脈和市市場(chǎng)認(rèn)知知度項(xiàng)目位于于城北成成都市““綠肺””，區(qū)域域生態(tài)資資源良好好優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅33？R1非期望結(jié)果——在特定情境下發(fā)生的最壞結(jié)果R2期望結(jié)果——期望得到的結(jié)果S：情境境C：R1,R2Q：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)必須回回答的問(wèn)問(wèn)題我們首先先需要對(duì)對(duì)定位面面臨的問(wèn)問(wèn)題進(jìn)行行界定34R1：非期望結(jié)結(jié)果——按常規(guī)發(fā)發(fā)展的思思路可能能導(dǎo)致的的結(jié)果非期望結(jié)結(jié)果：在區(qū)域價(jià)價(jià)值上：：不能合合理整合合項(xiàng)目資資源，無(wú)無(wú)法重新新定義區(qū)區(qū)域形象象競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系上：如如果無(wú)法法打造差差異化項(xiàng)項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力力，將陷陷入與其其它純房房地產(chǎn)樓樓盤(pán)同質(zhì)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)首期銷售售：如果果項(xiàng)目首首期無(wú)法法正確定定位產(chǎn)品品，將直直接影響響項(xiàng)目的的價(jià)格、、速度，，難以實(shí)實(shí)現(xiàn)首期期熱銷，，同時(shí)無(wú)無(wú)法塑造造華僑城城地產(chǎn)在在成都的的品牌形形象35在區(qū)域域價(jià)值值上：：合理理整合合項(xiàng)目目資源源，重重新定定義區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系上上：以以項(xiàng)目目獨(dú)有有的核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力，顛顛覆競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的市場(chǎng)場(chǎng)游戲戲規(guī)則則首期銷銷售：：項(xiàng)目目首期期熱銷銷，樹(shù)樹(shù)立華華僑城城地產(chǎn)產(chǎn)的企企業(yè)品品牌R2：：期望結(jié)結(jié)果——我們的的期望望目標(biāo)標(biāo)期望結(jié)結(jié)果：：36Q：提提出問(wèn)問(wèn)題（（question））——突突破困困境必必須回回答的的核心心問(wèn)題題如何合理整合利用項(xiàng)目資源，提升區(qū)域價(jià)值？區(qū)域價(jià)值在整合項(xiàng)目的資源同時(shí)，如何在住宅產(chǎn)品端打造差異化？核心競(jìng)爭(zhēng)力基于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)分析，面對(duì)眾多大盤(pán)項(xiàng)目，我們?nèi)绾未_立自己獨(dú)有的開(kāi)發(fā)模式？開(kāi)發(fā)模式提出的的三大大核心心問(wèn)題題正是是項(xiàng)目目的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)和難難點(diǎn)。。37目標(biāo)標(biāo)問(wèn)題界界定項(xiàng)目整整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目整整體定定位項(xiàng)目首首期定定位報(bào)告內(nèi)內(nèi)容綱綱要38戰(zhàn)略模模式選選擇：：領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者者挑戰(zhàn)者者追隨者者補(bǔ)缺者者行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖非行業(yè)業(yè)領(lǐng)袖袖，中中大規(guī)規(guī)模市市場(chǎng)次、非非主流流市場(chǎng)場(chǎng)敏銳的的機(jī)會(huì)會(huì)主義義者—制定定游戲戲規(guī)則則—壟斷斷價(jià)格格—產(chǎn)品品有不不可復(fù)復(fù)制性性—建立立成本本優(yōu)勢(shì)勢(shì)—改變變游戲戲規(guī)則則—強(qiáng)調(diào)調(diào)新的的評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)品品的特特色和和價(jià)值值—建立立低成成本結(jié)結(jié)構(gòu)—搭便便車(chē)，，借勢(shì)勢(shì)—以小小博大大，殺殺傷戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格格戰(zhàn)的的制造造者—目標(biāo)標(biāo)明確確，挖挖掘客客戶—瞄準(zhǔn)準(zhǔn)市場(chǎng)場(chǎng)縫隙隙—?jiǎng)?chuàng)新新產(chǎn)品品和需需求點(diǎn)點(diǎn)39項(xiàng)目核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力發(fā)展展方向向40項(xiàng)目核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力發(fā)展展方向向之:環(huán)境41這是一一個(gè)城城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目目，項(xiàng)項(xiàng)目整整體的的多元元化、、復(fù)合合性資資源（（住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)之外外資源源）是是項(xiàng)目目的核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力自然、社會(huì)資源項(xiàng)目自身資源（住宅地產(chǎn)之外資源）現(xiàn)狀：

項(xiàng)目區(qū)域交通環(huán)境：交通系統(tǒng)陳舊項(xiàng)目區(qū)域市政配套環(huán)境：生活配套缺乏項(xiàng)目周邊無(wú)可利用自然資源遠(yuǎn)期規(guī)劃：未來(lái)城市發(fā)展的“綠肺”四川省政府將遷移此處旅游類：旅游、酒店、商業(yè)中心教育、醫(yī)療類：學(xué)校、醫(yī)院商務(wù)、文化類：當(dāng)代藝術(shù)中心、商業(yè)街、寫(xiě)字樓我們將將華僑僑城項(xiàng)項(xiàng)目整整體資資源歸歸為其其住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的外外部資資源42配套資資源與與城區(qū)區(qū)聯(lián)動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)的順順序資源對(duì)城區(qū)的價(jià)值資源類型首期標(biāo)識(shí)區(qū)域形象滿足生活需求當(dāng)代藝術(shù)中心、社區(qū)會(huì)所、幼兒園、品牌學(xué)校發(fā)展期打造差異化區(qū)域品質(zhì)完善生活配套資源公園開(kāi)放CLUB、風(fēng)情休閑街呈現(xiàn)成熟期完善與補(bǔ)充城區(qū)配套大型高檔超市5星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓43項(xiàng)目核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力發(fā)展展方向向之:產(chǎn)品44住宅地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目自自身資資源大規(guī)模模、低低容積積率、、低密密度住住宅區(qū)區(qū)產(chǎn)品特特色與與差異異化是是高檔檔樓盤(pán)盤(pán)的必必備成成功要要素45項(xiàng)目核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力發(fā)展展方向向之:品牌46我們希希望在在項(xiàng)目目前期期對(duì)企企業(yè)品品牌進(jìn)進(jìn)行營(yíng)營(yíng)銷推推廣，，使其其成為為項(xiàng)目目核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力萬(wàn)科1999年年入市市成都都的企企業(yè)推推廣開(kāi)發(fā)商商對(duì)品品牌影影響力力的推推廣在在成都都本地地非常常重要要舉辦一一系列列的品品牌宣宣傳活活動(dòng)：：品牌發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)華僑城城二十十年慶慶當(dāng)代藝藝術(shù)館館舉辦辦系列列藝術(shù)術(shù)展……47項(xiàng)目核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力發(fā)展展方向向之:文化48引入華華僑城城不與與眾同同的文文化氣氣質(zhì)，，結(jié)合合成都都人的的品位位休閑閑，將將文化化打造造為本本項(xiàng)目目的核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力49被動(dòng)式式『主觀性性』品牌文化『客觀性性』產(chǎn)品環(huán)境（自然然、社社會(huì)資資源））主動(dòng)式式（獨(dú)特特的價(jià)價(jià)值主主張））（企業(yè)業(yè)品牌牌影響響力））（企業(yè)業(yè)品牌牌影響響力））（產(chǎn)品品力））4、產(chǎn)產(chǎn)品顯顯著差差異化化打打造產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值2、整整合項(xiàng)項(xiàng)目資資源，，重新新定義義區(qū)域域價(jià)值值3、引引入不不與眾眾同的的文化化氣質(zhì)質(zhì)，與與成都都休閑閑文化化相協(xié)協(xié)調(diào)，，創(chuàng)造造獨(dú)一一無(wú)二二的項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值主主張1、在在項(xiàng)目目前期期對(duì)企企業(yè)品品牌進(jìn)進(jìn)行營(yíng)營(yíng)銷推推廣，，使其其成為為項(xiàng)目目核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力我們要要與成成都所所有房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目形成成差異異化，，全方方位的的顛覆覆市場(chǎng)場(chǎng)50目標(biāo)標(biāo)問(wèn)題界界定項(xiàng)目整整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目整整體定定位項(xiàng)目首首期定定位報(bào)告內(nèi)內(nèi)容綱綱要51本項(xiàng)目目在未未進(jìn)行行推廣廣之前前，目目標(biāo)客客戶區(qū)區(qū)域抗抗性較較強(qiáng)，，基本本為城城北區(qū)區(qū)域以以生意意人為為主的的財(cái)富富階層層。但，作作為城城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，，我們們不能能只局局限于于吸引引區(qū)域域客戶戶，必必須吸吸引整整個(gè)成成都的的財(cái)富富階層層。項(xiàng)目定定位思思考52從項(xiàng)目目整體體開(kāi)發(fā)發(fā)而言言，我我們要要吸引引全市市的財(cái)財(cái)富階階層，，就意意味著著我們們必須須與現(xiàn)現(xiàn)有的的高端端片區(qū)區(qū)形成成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系系。在成都都能與與我們們形成成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系系的片片區(qū)有有哪些些？53目前紫荊桐桐梓林林神仙仙樹(shù)片片區(qū)、、金沙沙片區(qū)區(qū)、浣浣花片片區(qū)被稱為為成都都三大大高尚尚居住住區(qū)，，被公公認(rèn)為為成都都財(cái)富富階層層主要要居住住區(qū)域域（或或心中中理想想的居居住區(qū)區(qū)域））金沙片區(qū)浣花片區(qū)紫荊、桐梓梓林、神仙仙樹(shù)片區(qū)作為城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，，我們應(yīng)以以城市的片片區(qū)作為我我們的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手54恢復(fù)城市人人文價(jià)值提高城市生生活品質(zhì)日常居住傳統(tǒng)社區(qū)社區(qū)形象與城市的關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)要素產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生活方式生活水平的的提升成熟社區(qū)舒適便利生生活配套與舊城聯(lián)系系緊密協(xié)調(diào)發(fā)展高端、中端端混合物業(yè)業(yè)浣花、金沙沙、紫荊桐桐梓林神仙仙樹(shù)片區(qū)的的內(nèi)涵元素素55目標(biāo)標(biāo)問(wèn)題界定項(xiàng)目整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定定位項(xiàng)目首期定定位報(bào)告內(nèi)容綱綱要56項(xiàng)目首期定定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定定位及首期期推量項(xiàng)目物業(yè)類類型及區(qū)位位配套建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議報(bào)告內(nèi)容綱綱要57項(xiàng)目的價(jià)格與推量是相互制約約的因素，，如以價(jià)格為為首要目標(biāo)標(biāo)，則價(jià)高量小，反之亦然。。58高層電梯住住宅參照系：核核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)物物業(yè)4500元元/㎡樓盤(pán)名稱/類別華潤(rùn)翡翠城二期高層電梯物業(yè)鷺島國(guó)際社區(qū)小高層電梯物業(yè)中海國(guó)際社區(qū)小高層電梯物業(yè)交易價(jià)格(元/平米)420045004600交易情況修正系數(shù)9095100交易日期修正系數(shù)110110110區(qū)域修正系數(shù)859095品牌/產(chǎn)品修正系數(shù)10010095修正后價(jià)格3534.304232.254566.65本項(xiàng)目當(dāng)前對(duì)比均價(jià)(元/平米)4111.07明年初入市均價(jià)(元/平米)4522.17本項(xiàng)目當(dāng)前前入市均價(jià)價(jià)：4111元/㎡㎡以片區(qū)價(jià)格格每年上漲漲10%左左右計(jì)算，，明年初入入市均價(jià)：：4522元/㎡59多層（5\6+1F）電梯住住宅參照系：核核心、重要要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目相關(guān)物業(yè)業(yè)5000元元/㎡本項(xiàng)目當(dāng)前前入市均價(jià)價(jià)：4368元/㎡㎡以片區(qū)價(jià)格格每年上漲漲15%左左右計(jì)算，，明年初入入市均價(jià)：：5022元/㎡樓盤(pán)名稱/類別萬(wàn)科魅力之城一期多層（6+1F）鷺島國(guó)際社區(qū)多層（6+1F）物業(yè)中海國(guó)際社區(qū)多層（6+1）物業(yè)交易價(jià)格440050005000交易情況修正系數(shù)9590100交易日期修正系數(shù)110110110區(qū)域修正系數(shù)908595品牌/產(chǎn)品修正系數(shù)9510095修正后價(jià)格3931.294207.504963.75本項(xiàng)目當(dāng)前對(duì)比均價(jià)4367.51明年初入市均價(jià)5022.6460洋房（4\5+1F）電梯住住宅參照系：核核心、重要要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目及品牌暢暢銷樓盤(pán)相相關(guān)物業(yè)5500元元/㎡樓盤(pán)名稱/類別麓鎮(zhèn)一期洋房（4+1F）物業(yè)翡翠城洋房（5+1F）物業(yè)萬(wàn)科城市花園彩域洋房（4+1）物業(yè)交易價(jià)格560050004800交易情況修正系數(shù)959095交易日期修正系數(shù)105110110區(qū)域修正系數(shù)1058595品牌/產(chǎn)品修正系數(shù)10010090修正后價(jià)格5865.304207.504288.68本項(xiàng)目當(dāng)前對(duì)比均價(jià)4787.16明年初入市均價(jià)5505.23本項(xiàng)目當(dāng)前前入市均價(jià)價(jià)：4787元/㎡㎡以片區(qū)價(jià)格格每年上漲漲15%左左右計(jì)算，，明年初入入市均價(jià)：：5505元/㎡61疊拼別墅（（4F）6500元元/㎡樓盤(pán)名稱/類別雍錦灣鷺島國(guó)際社區(qū)時(shí)代尊城交易價(jià)格800070005300交易情況修正系數(shù)1009090交易日期修正系數(shù)100105120區(qū)域修正系數(shù)908585品牌/產(chǎn)品修正系數(shù)100100115修正后價(jià)格7200.005622.755595.21本項(xiàng)目當(dāng)前對(duì)比均價(jià)6139.32明年初入市均價(jià)6507.68參照系：核核心、重要要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目及品牌暢暢銷樓盤(pán)相相關(guān)物業(yè)本項(xiàng)目當(dāng)前前入市均價(jià)價(jià)：6139元/㎡㎡以片區(qū)價(jià)格格每年上漲漲15%左左右計(jì)算，，明年初入入市均價(jià)：：6507元/㎡62物業(yè)類型單價(jià)（元/平米）多層（5\6+1F）5000洋房（4\5+1F）5500疊拼別墅6500電梯高層4500各物業(yè)價(jià)格格定位63本價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的必備條條件1、銷售前前期對(duì)于品品牌的宣傳傳推廣；2、銷售中中心開(kāi)盤(pán)前前三月提前前呈現(xiàn)；3、示范園園區(qū)（含景景觀、會(huì)所所、樣板房房）在開(kāi)盤(pán)盤(pán)前一個(gè)半半月提前呈呈現(xiàn);3、當(dāng)代藝藝術(shù)中心在在首期銷售售前三月提提前呈現(xiàn)，，并舉辦系系列活動(dòng)。。64注：1、鷺島國(guó)國(guó)際社區(qū)采采用準(zhǔn)現(xiàn)房房銷售的現(xiàn)現(xiàn)房策略，，因此初次次亮相時(shí)間間為其準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房呈現(xiàn)時(shí)時(shí)間；2、華潤(rùn)翡翡翠城地處處成都市區(qū)區(qū)內(nèi)最大的的自然湖泊泊，具有絕絕版的自然然資源。核心及重點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目實(shí)際年銷售售量在9-10萬(wàn)平平米65核心及重點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)首期推售量量在8-12萬(wàn)平米米，且主要要分兩批推推出典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目用地面積（畝）住宅總體面積（萬(wàn)平米）項(xiàng)目首期占地面積（畝）項(xiàng)目首期住宅建筑面積（萬(wàn)平米）首期銷售周期（自項(xiàng)目首次推廣計(jì)算）（單位：月）中海國(guó)際社區(qū)一期（A、B段）1986102968.110優(yōu)品道一期（A、B段）41340749.812萬(wàn)科魅力之城一期46355405.36鷺島國(guó)際社區(qū)一期4227577.393華潤(rùn)翡翠城一期7821001041212注：1、品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商首期期蓄勢(shì)周期期較長(zhǎng)2、鷺島國(guó)國(guó)際社區(qū)采采用準(zhǔn)現(xiàn)房房銷售的現(xiàn)現(xiàn)房策略，，因此初次次亮相時(shí)間間為其準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房呈現(xiàn)時(shí)時(shí)間；3、萬(wàn)科魅魅力之城一一期僅推出出5萬(wàn)平米米，主要由由于提前獲獲得預(yù)售證證開(kāi)始進(jìn)入入銷售。66根據(jù)市場(chǎng)測(cè)測(cè)算，本項(xiàng)項(xiàng)目的年推推量：8-10萬(wàn)萬(wàn)平米我們建議首首期推售量量：6-8萬(wàn)平平米（考慮分兩兩批推出））本項(xiàng)目推售售量建議首期主要著著眼于對(duì)市市場(chǎng)初探以以及對(duì)其定定位的驗(yàn)證證，因此在在保證一定定規(guī)模前提提下，建議議控制首期期推量67項(xiàng)目首期定定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定定位及首期期推量項(xiàng)目物業(yè)類類型及區(qū)位位配套建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議報(bào)告內(nèi)容綱綱要68項(xiàng)目首期物物業(yè)發(fā)展研研判發(fā)展思路一一：?jiǎn)我灰愿邫n檔物業(yè)入市市（疊拼別別墅4F））項(xiàng)目品質(zhì)形象提升市場(chǎng)消化周期現(xiàn)金流高慢低發(fā)展思路二二：?jiǎn)我灰灾懈吒邫n物業(yè)入入市（花園園洋房4\5+1F、多層洋洋房5\6+1F））項(xiàng)目品質(zhì)形象提升市場(chǎng)消化周期現(xiàn)金流中快高以單一高端端物業(yè)入市市和單一中中高端物業(yè)業(yè)啟動(dòng)均存存在弊端69首期住宅物業(yè)構(gòu)構(gòu)面發(fā)展方方向市場(chǎng)消化周期對(duì)項(xiàng)目形象象提升小大短長(zhǎng)高端物業(yè)中高端物業(yè)業(yè)混合物業(yè)高端物業(yè)：：疊拼別墅墅（4F））中高檔物業(yè)業(yè)：多層電電梯(5\6+1F)、花園園洋房電梯梯(4\5+1F)樹(shù)立項(xiàng)目品質(zhì)形象保證項(xiàng)目現(xiàn)金流70競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)多層層物業(yè)、花園園洋房戶型配配比多層物業(yè)面積積區(qū)間較廣，，涵蓋了套二二、套三、套套四等各種戶戶型130-140平米為主主力戶型以上數(shù)據(jù)來(lái)源源：中海國(guó)際際社區(qū)、鷺島島國(guó)際社區(qū)、、萬(wàn)科魅力之之城以上數(shù)據(jù)來(lái)源源：麓山國(guó)際際社區(qū)、華潤(rùn)潤(rùn)翡翠城花園洋房戶型型以套三、套套四為主，141-150平米為為主力戶型71競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)疊拼拼別墅戶型面面積區(qū)間項(xiàng)目名稱面積區(qū)間雍錦灣200-250㎡鷺島國(guó)際社區(qū)270-292㎡時(shí)代尊城162-192㎡占92%217㎡占8%疊拼別墅主力力面積區(qū)間集集中在180-240平平米72本項(xiàng)目首期物物業(yè)配比及面面積區(qū)間物業(yè)類型層數(shù)總建筑面積（萬(wàn)平米）占地面積標(biāo)準(zhǔn)層主力面積區(qū)間套數(shù)單價(jià)（元/平米）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）普通多層5+1F2約32畝130-140約220490063.7-68.6電梯多層6+1F1135-160510068.8-81.6普通洋房4+1F2約38畝135--160約193540072.9-86.4電梯洋房5+1F1140-165560078.4-92.4疊拼別墅4F2約30畝200-240約906500117-156注：1、多層層、洋房設(shè)置置頂躍，躍層層面積=標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面積×1.42、在保證社區(qū)一一定的舒適度度前提下，對(duì)對(duì)各種物業(yè)最最大容積率的的設(shè)定如下：：普通多層1.3、電梯梯多層：1.4；普通洋洋房1.1、、電梯洋房1.2；疊拼拼別墅1.0。首期總占地約約100畝，，住宅總建面面積8萬(wàn)平米米，容積率約約1.2首期各類物業(yè)業(yè)建議以不同同配置出現(xiàn),以測(cè)試市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)認(rèn)可度。73項(xiàng)目首期定位位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位位及首期推量量項(xiàng)目物業(yè)類型型及區(qū)位配套建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議議報(bào)告內(nèi)容綱要要74消費(fèi)者對(duì)社區(qū)區(qū)生活配套要要求齊全中小超市﹑茶房、恒溫溫游泳池﹑健健身房、兒童童樂(lè)園是首期期不可缺少的的五項(xiàng)配套消費(fèi)者配套需需求回顧75我們除了常規(guī)規(guī)動(dòng)作外，還還需要呈現(xiàn)區(qū)區(qū)域及生活配配套資源，體體現(xiàn)差異化二環(huán)至三環(huán)三環(huán)沿線成都周邊項(xiàng)目展示宏偉藍(lán)圖景觀（示范）提前呈現(xiàn)生活配套類提前呈現(xiàn)區(qū)域配套類提前呈現(xiàn)現(xiàn)房呈現(xiàn)華潤(rùn)翡翠城

鷺島國(guó)際社區(qū)

優(yōu)品道

中海國(guó)際社區(qū)

萬(wàn)科魅力之城

置信麗都花園城

麓山國(guó)際社區(qū)

世紀(jì)城

大盤(pán)必備的策策略尚屬空白或運(yùn)運(yùn)用較少運(yùn)用較少且對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金金實(shí)力、現(xiàn)金金流要求高76考慮到本項(xiàng)目目的自身約束束條件和戰(zhàn)略略定位，本項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)必須須采取全面展展示的策略，，具體內(nèi)容如如下：配套分類內(nèi)容價(jià)值提升點(diǎn)生活配套類會(huì)所3000平米（含健身房、小超市、恒溫游泳池、餐飲、茶坊）幼兒園、名牌學(xué)校（建議）提升住宅地塊價(jià)值營(yíng)銷類展示項(xiàng)目宏偉藍(lán)圖部分景觀區(qū)呈現(xiàn)部分現(xiàn)房（可作為樣板間）提升住宅地塊價(jià)值區(qū)域配套類當(dāng)代藝術(shù)中心、五星電影院提升區(qū)域價(jià)值77會(huì)所案例借鑒鑒成都鷺島國(guó)際際社區(qū)會(huì)所簡(jiǎn)介面積：2600平米功能配套：室室內(nèi)恒溫游泳泳池和湯池、、投影視聽(tīng)室室、酒吧、高高爾夫果嶺、、健身房、室室內(nèi)外咖啡室室、五星級(jí)客客房、商務(wù)中中心、室外嬉嬉水池等。會(huì)所將會(huì)所與室外外景觀融為一一體78丹麥B&O發(fā)發(fā)燒級(jí)音響會(huì)所健身房自然元素與現(xiàn)現(xiàn)代構(gòu)架相結(jié)結(jié)合的現(xiàn)代鄉(xiāng)鄉(xiāng)村主義建筑筑風(fēng)格，豪華華裝修，設(shè)置置名家雕塑和和頂級(jí)音響（（丹麥DYNAUDIO、丹麥B&O和英國(guó)B&W發(fā)燒級(jí)級(jí)音響）。著名雕塑“飄飄”室外嬉水池室內(nèi)恒溫游泳泳池運(yùn)動(dòng)休閑、餐餐飲娛樂(lè)一應(yīng)應(yīng)俱全79本項(xiàng)目首期會(huì)會(huì)所建議會(huì)所風(fēng)格設(shè)計(jì)計(jì)原則：與建筑風(fēng)格保保持一致前提提下，突出其其休閑性具體功能要求求：會(huì)所面積3000平米，，主要業(yè)態(tài)包包括：小型超市、茶茶坊、健身房房、恒溫室內(nèi)內(nèi)游泳池、乒乒乓球館、餐餐廳、商務(wù)中中心核心功能滿足本項(xiàng)目業(yè)業(yè)主的生活基基本需要為業(yè)主提供運(yùn)運(yùn)動(dòng)、休閑場(chǎng)場(chǎng)所80項(xiàng)目首期定位位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位位及首期推量量項(xiàng)目物業(yè)類型型及區(qū)位配套建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議議報(bào)告內(nèi)容綱要要81客戶對(duì)產(chǎn)品各各方面要求高高，其中最敏敏感的是:戶型、建筑質(zhì)質(zhì)量、景觀目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品要求回顧顧注：以上數(shù)據(jù)據(jù)均取平均值值82產(chǎn)品整體建筑風(fēng)格園林風(fēng)格裝修標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)方式包容性較強(qiáng)，主力偏好現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格包容性較強(qiáng),主力偏好現(xiàn)代風(fēng)格清水房地下集中停車(chē)目標(biāo)客戶產(chǎn)品品需求回顧重要性排序功能房間面積區(qū)間(單位:㎡)開(kāi)間(單位:m)1客廳30-404.5-52主臥室20-254.2-4.53餐廳10-153-3.64主衛(wèi)8-102.3以上5廚房10-15\6陽(yáng)臺(tái)具備功能：可以和家人、朋友在陽(yáng)臺(tái)上打牌、休閑其他：68%的客戶認(rèn)為洗衣機(jī)放置在生活陽(yáng)臺(tái);如要控制面積,消費(fèi)者認(rèn)為可以舍棄的功能空間排序：保姆房、休閑廳、入戶玄關(guān)戶型設(shè)計(jì)83首要滿足：-保證戶戶面面向組團(tuán)景觀觀；-保證戶型的的動(dòng)區(qū)盡量朝朝向車(chē)行道路路；-靜區(qū)盡量朝朝向社區(qū)內(nèi)。。次要滿足：-成都當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣，東東偏北30度度或南偏東45度，盡量量減少西向、、北向建筑總平設(shè)計(jì)原則則單個(gè)組團(tuán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人車(chē)分流停車(chē)位比例-多層物業(yè)物物業(yè)保證停車(chē)車(chē)位比例1：：1-花園洋房物物業(yè)保證停車(chē)車(chē)位比例1：：1.5-疊拼別墅保保證停車(chē)位比比例1：2建筑布局交通、停車(chē)位位84建筑外立面設(shè)設(shè)計(jì)建議風(fēng)格：以現(xiàn)代代風(fēng)格為主體體，融入法式式建筑元素，，整體感覺(jué)柔柔和色彩：成都當(dāng)當(dāng)?shù)貧夂蛞躁庩幪炀佣?，建建議外立面色色彩以淺色、、亮色為主材質(zhì)：涂料、、石材、面磚磚、木材結(jié)合合，如使用涂涂料要注意其其耐久性消費(fèi)者對(duì)各種種風(fēng)格包容性性較強(qiáng)，傾向向現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格，在外立立面設(shè)計(jì)上注注意下述要點(diǎn)點(diǎn)：消費(fèi)者喜好建建筑風(fēng)格類型型房屋的建筑質(zhì)質(zhì)量是目標(biāo)消消費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要素素之一法式建筑風(fēng)格85景觀設(shè)計(jì)建議議——整體風(fēng)風(fēng)格把握景觀風(fēng)格要求求次序化，在在示范區(qū)域做做足氣勢(shì)，并并注重環(huán)境的的參與性重視“回家路路上的感覺(jué)””的營(yíng)造，保保證小區(qū)空間間、組團(tuán)空間間、私密空間間三三大空間的有有序過(guò)渡水是景觀不可可或缺的重要要要素現(xiàn)代園林風(fēng)格格是消費(fèi)者首首選，但有意意向客戶對(duì)風(fēng)風(fēng)格的包容性性較強(qiáng)，在景景觀設(shè)計(jì)中應(yīng)應(yīng)注意下述要要點(diǎn)：園林景觀是目目標(biāo)消費(fèi)者極極為關(guān)注的三三大產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要素之一小區(qū)空間小區(qū)空間要求求景觀大氣、、震撼力保證小區(qū)空間間延續(xù)性、共共融性、共享享性組團(tuán)空間組團(tuán)空間要求求親和、參與與性營(yíng)造親切的空空間感覺(jué)私密空間私密空間利用用景觀保證私私密性86景觀設(shè)計(jì)建議議——植物以高大喬木為為主，營(yíng)造““森林景觀””，這是成成都高檔項(xiàng)目目必備要素種類適合成都當(dāng)?shù)厣L(zhǎng)高檔植物喬木銀杏、桂花、榕樹(shù)、加拿大海藻、霸王椰子、香樟、白玉蘭、紅楓灌木杜鵑、金葉女貞、小葉黃楊、紅葉小檗園林景觀是目目標(biāo)消費(fèi)者極極為關(guān)注的三三大產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要素之一1．列植的喬喬木要求規(guī)格格、高度大致致統(tǒng)一。2．叢植或群群植喬灌木及及地被植物在在配置時(shí)高低低錯(cuò)落，充分分體現(xiàn)其自然然生長(zhǎng)的特點(diǎn)點(diǎn)。3．主要景點(diǎn)點(diǎn)的孤栽大樹(shù)樹(shù)要選擇樹(shù)形形姿態(tài)優(yōu)美，，造型獨(dú)特冠冠形的優(yōu)良樹(shù)樹(shù)木。4．小灌木及及地被植物在在造型時(shí)要搭搭配恰當(dāng)，起起伏錯(cuò)落，分分層分色栽種種對(duì)苗木規(guī)格的的基本要求：：87景觀設(shè)計(jì)參考考圖片園林景觀是目目標(biāo)消費(fèi)者極極為關(guān)注的三三大產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要素之一88景觀設(shè)計(jì)參考考圖片園林景觀是目目標(biāo)消費(fèi)者極極為關(guān)注的三三大產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要素之一89景觀設(shè)計(jì)參考考圖片園林景觀是目目標(biāo)消費(fèi)者極極為關(guān)注的三三大產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要素之一90景觀設(shè)計(jì)參考考圖片園林景觀是目目標(biāo)消費(fèi)者極極為關(guān)注的三三大產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要素之一91成都暢銷戶型型借鑒——多多層物業(yè)戶型設(shè)計(jì)92住宅單體———多層設(shè)計(jì)成都暢銷多層層戶型借鑒基礎(chǔ)資料一梯兩戶三房?jī)蓮d兩衛(wèi)衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層建筑面面積：130平米客廳使用面積積:23平米餐廳使用面積積:12平米主臥使用面積積:20平米廚房使用面積積:8平米主衛(wèi)使用面積積：6.6平米基本設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)各功能房尺度度合理，使用用舒適動(dòng)、靜分區(qū)交通動(dòng)線合理理干濕分區(qū)，廚廚房衛(wèi)生間集集中價(jià)值點(diǎn)方正實(shí)用的入入戶花園，觀觀景陽(yáng)臺(tái)客廳、餐廳、、廚房空間關(guān)關(guān)系處理得當(dāng)當(dāng)主臥設(shè)衣帽間間戶型是目標(biāo)消消費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要素素之一93住宅單體———多層設(shè)計(jì)成都暢銷多層層戶型借鑒戶型是目標(biāo)消消費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要素素之一基礎(chǔ)資料一梯兩戶三房三廳兩衛(wèi)衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層建筑面面積：142平米客廳使用面積積:22平米米餐廳使用面積積:10平米米主臥使用面積積:20平米米廚房使用面積積:10平米米主衛(wèi)使用面積積：6.6平米米基本設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)各功能房尺度度合理，使用用舒適動(dòng)、靜分區(qū)交通動(dòng)線合理理陽(yáng)臺(tái)方正實(shí)用用價(jià)值點(diǎn)入戶休閑廳，，可根據(jù)需要要改為書(shū)房入戶→廚房→→餐廳完美交交通動(dòng)線主臥設(shè)衣帽間間94基礎(chǔ)資料一梯兩戶四室兩廳三衛(wèi)衛(wèi)+工人房建筑面積：166平米米客廳使用面積積:27平米餐廳使用面積積:12平米主臥使用面積積:25平米廚房使用面積積:8平米主衛(wèi)使用面積積：7平米基本設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)動(dòng)靜完全分區(qū)區(qū)交通動(dòng)線合理理各功能房完整整,實(shí)用價(jià)值點(diǎn)雙入戶門(mén)各房間均好成都暢銷多層層戶型借鑒住宅單體———多層設(shè)計(jì)95成都暢銷戶型型借鑒——洋洋房物業(yè)戶型設(shè)計(jì)96住宅單體———花園洋房設(shè)設(shè)計(jì)成都暢銷花園園洋房戶型借借鑒基礎(chǔ)資料一梯兩戶四房?jī)蓮d兩衛(wèi)衛(wèi)一層建筑面積積：160平米客廳使用面積積:25平米餐廳使用面積積:12平米主臥使用面積積:23平米廚房使用面積積:10平米主衛(wèi)使用面積積：7.8平米基本設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)各功能房尺度度合理，使用用舒適動(dòng)、靜分區(qū)交通動(dòng)線合理理價(jià)值點(diǎn)贈(zèng)送露臺(tái)入戶→廚房→→餐廳完美交交通動(dòng)線主臥設(shè)衣帽間間、雙洗臉盆盆和齊全獨(dú)立立的衛(wèi)生設(shè)施施南向超大采光光面1F戶型是目標(biāo)消消費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要素素之一97住宅單體———花園洋房設(shè)設(shè)計(jì)成都暢銷花園園洋房戶型借借鑒基礎(chǔ)資料一梯兩戶三房?jī)蓮d兩衛(wèi)衛(wèi)二層建筑面積積：148平米客廳使用面積積:25平米餐廳使用面積積:12平米主臥使用面積積:23平米廚房使用面積積:10平米主衛(wèi)使用面積積：7.8平米2F戶型是目標(biāo)消消費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要素素之一98住宅單體———花園洋房設(shè)設(shè)計(jì)成都暢銷花園園洋房戶型借借鑒3F戶型是目標(biāo)消消費(fèi)者極為關(guān)關(guān)注的三大產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要素素之一基礎(chǔ)資料一梯兩戶三房?jī)蓮d兩衛(wèi)衛(wèi)二層建筑面積積：148平米客廳使用面積積:25平米餐廳使用面積積:12平米主臥使用面積積:23平米廚房使用面積積:10平米主衛(wèi)使用面積積：7.8平米99住宅單體———花園洋房設(shè)設(shè)計(jì)成都暢銷花園園洋房戶型借借鑒基礎(chǔ)資料一梯兩戶四房三廳兩衛(wèi)衛(wèi)+工人房四層建筑面積積：約181平米客廳使用面積積:25平米餐廳使用面積積:15平米主臥使用面積積:26平米廚房使用面積積:10.8平米米主衛(wèi)使用面積積：8.3平米4+1F100成都暢銷戶型型借鑒——疊疊拼物業(yè)戶型設(shè)計(jì)101住宅單體———疊拼別墅設(shè)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料一梯兩戶三室三廳三衛(wèi)衛(wèi)+工人房+多功能間建筑面積：229平米米客廳使用面積積:40平米餐廳使用面積積:14平米主臥使用面積積:32.2平米廚房使用面積積:11平米主衛(wèi)使用面積積：7.8平米基本設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)動(dòng)靜完全分區(qū)區(qū)，底層為動(dòng)動(dòng)區(qū)、二層為為靜區(qū)交通動(dòng)線合理理各功能房完整整價(jià)值點(diǎn)前庭后院超大客廳、主主臥多功能間設(shè)計(jì)計(jì)成都暢銷疊拼拼別墅戶型借借鑒1F—2F102住宅單體———疊拼別墅設(shè)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料一梯兩戶四室兩廳四衛(wèi)衛(wèi)+工人房+多功能間建筑面積：247平米米客廳使用面積積:33平米餐廳使用面積積:17平米主臥使用面積積:34.4平米廚房使用面積積:11平米主衛(wèi)使用面積積：8.6平米基本設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)動(dòng)靜完全分區(qū)區(qū)，底層為動(dòng)動(dòng)區(qū)，中、頂頂層為靜區(qū)交通動(dòng)線合理理各功能房完整整價(jià)值點(diǎn)贈(zèng)送各層露臺(tái)臺(tái)客廳為共享空空間多功能間設(shè)計(jì)計(jì)3F—5F成都暢銷疊拼拼別墅戶型借借鑒103住宅單體———疊拼別墅設(shè)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料一梯兩戶四室兩廳三衛(wèi)衛(wèi)+工人房+儲(chǔ)藏間建筑面積：193.82平米米客廳使用面積積:36平米餐廳使用面積積:13平米主臥使用面積積:21平米廚房使用面積積:11平米主衛(wèi)使用面積積：7平米基本設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)動(dòng)靜完全分區(qū)區(qū)，底層為動(dòng)動(dòng)區(qū)，二層為為靜區(qū)交通動(dòng)線合理理各功能房完整整價(jià)值點(diǎn)前庭后院3.6M層高高客廳成都暢銷疊拼拼別墅戶型借借鑒1-2F104住宅單體———疊拼別墅設(shè)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料一梯兩戶四室兩廳四衛(wèi)衛(wèi)建筑面積：235.52平米米客廳使用面積積:36平米餐廳使用面積積:10平米主臥使用面積積:21平米廚房使用面積積:10平米主衛(wèi)使用面積積：7平米基本設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)動(dòng)靜完全分區(qū)區(qū)，三層為動(dòng)動(dòng)區(qū)，四層為為靜區(qū)，五層層為家庭休閑閑區(qū)價(jià)值點(diǎn)贈(zèng)送入戶花園園、露臺(tái)樓梯間外置，，直上三樓成都暢銷疊拼拼別墅戶型借借鑒3-5F105本項(xiàng)目各物業(yè)業(yè)戶型功能定定位：不同物業(yè)配置置相應(yīng)的價(jià)值值點(diǎn)物業(yè)類型優(yōu)選套型標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)選面積區(qū)間基本功能要求附加價(jià)值點(diǎn)普通多層（5+1F）套三130-140三房?jī)蓮d兩衛(wèi)一廚底層送花園；入戶花園；陽(yáng)臺(tái)隔層互錯(cuò)電梯多層（6+1F）套三135-145三房?jī)蓮d兩衛(wèi)一廚底層送花