房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略計劃

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略計劃一、戰(zhàn)略愿景：創(chuàng)造健康生活，成為高效整合伙源，持久卓越的開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的房企!二戰(zhàn)略定位的核心思想：追求專業(yè)、品質(zhì)、穩(wěn)健和創(chuàng)新。三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和戰(zhàn)略協(xié)同：（一）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略:1、戰(zhàn)略定位：（1）5年內(nèi)屬于能力積累期，整體的戰(zhàn)略定位是快速高效轉(zhuǎn)動發(fā)展，擴大規(guī)模，追求資金的高效運用，因此重點考察資金的投資收益率；長期持有穩(wěn)定性收益不是此刻的戰(zhàn)略定位；5年內(nèi)以短時間盈利性項目（住宅）為先導(dǎo)，盡快完成創(chuàng)業(yè)資金積累；在核心發(fā)展區(qū)域，成為一家有影響力的專業(yè)化的提供高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)公司，塑造"綠氏健康住宅”的品牌形象，通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品博得客戶的滿意；踴躍進行經(jīng)濟發(fā)達和資源集中的區(qū)域市場的拓展和延伸；以制度建設(shè)為綱，以企業(yè)文化建設(shè)為要，以人材戰(zhàn)略為保證，在最短時間、最大程度上做大做強企業(yè)整體業(yè)務(wù)；（2）5年以上，慢慢發(fā)展成為兼具投資與開發(fā)屬性的企業(yè)，采取靈活多樣的投資與管理方式，結(jié)合固定收益投資項目的開發(fā)，適那機會推出組合投資管理方式，進梢潮場資產(chǎn)管理與現(xiàn)場項目管理的組合投資與管理＞既在現(xiàn)場層面上管理具體項目也在資產(chǎn)層面上管理"管理者”。2、業(yè)務(wù)實施專業(yè)化、不同化和區(qū)域化三大戰(zhàn)略：（1）專業(yè)化戰(zhàn)略集中于住宅市場中的中高端房產(chǎn)產(chǎn)品就像星河灣和保利地產(chǎn)一樣。理由如下：一；下一屆政府換屆在即，新政府會把廉租房建設(shè)作為政治穩(wěn)定的考量，所以低端產(chǎn)品的壓力會加大。二；做中高端產(chǎn)品的資金需求和市場周期比較大，相對競爭較小。三；中高端市場的市場敏感度也較小，每次宏觀調(diào)控和危機都會使中高端產(chǎn)品逆市上漲，這既是市場本身所致也是中情的具體反映。本身所致也是中情的具體反映。在做精傳統(tǒng)住宅項目的同時，握市場機緣，投資包括會展、商鋪、寫字樓等公建項目，適時有選擇地培育商業(yè)地產(chǎn)控制適合比重選擇戰(zhàn)略合作伙伴中短時間內(nèi)銷售給機構(gòu)投資者。5年內(nèi)公建項目戰(zhàn)略定位為：適當(dāng)開發(fā)+中短時間銷售；(2)不同化戰(zhàn)略追求卓越的產(chǎn)品功甑產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)IR務(wù)，成立高品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)DR務(wù)，成立產(chǎn)品自身的競爭優(yōu)勢。通過明確的市場定位、計劃設(shè)計和良好的物業(yè)服務(wù)，營造房產(chǎn)產(chǎn)品的不同化競爭優(yōu)勢。在這一領(lǐng)域生存并得以長足發(fā)展，必需在表現(xiàn)個性化的設(shè)計、個性化的管珥個性化的服務(wù)等方面有所造詣。因此扁地產(chǎn)業(yè)務(wù)要在幾年內(nèi)取得高速成長，需要采取不同化經(jīng)營海過不同化經(jīng)營肯定競爭優(yōu)勢，而成立不同化競爭的關(guān)鍵在于：口①市場定位：在前期階段應(yīng)充分了解客戶需求，準(zhǔn)肯定位項目；高級房產(chǎn)定位于高級消費人群，以此肯定房產(chǎn)經(jīng)營的特色，包括前期計劃、施工和后期的營銷渠道，樹立高級房產(chǎn)的專業(yè)提供者形象；中檔房產(chǎn)定位于已經(jīng)達到或接近小康的消費人群，從消費者角度確立房產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計、裝修、服務(wù)，通過完善的社區(qū)開發(fā)和生活服務(wù)設(shè)施確立誠信、靠得住、物類價廉的形象。口②計劃設(shè)計：依照項目的定位，明確計劃設(shè)計的主要參數(shù)，不同化經(jīng)營的關(guān)鍵在于房產(chǎn)計劃設(shè)計；在設(shè)計方面以人為本，提供優(yōu)良的"質(zhì)?價錢-功能"組合，知足特定消費人群的不同化要求；在中檔產(chǎn)品上實現(xiàn)開發(fā)的成套化、建材科技化和裝修標(biāo)準(zhǔn)化；在高級產(chǎn)品上采取國際先進的技術(shù)，施工、裝修、裝飾實現(xiàn)人文內(nèi)涵，塑造頂級品質(zhì)；在品牌形象方面表現(xiàn)以生活為本、綠色住宅的健康內(nèi)涵。③物業(yè)服務(wù)：以服務(wù)為主，作為提升地產(chǎn)品牌的重要輔助品牌。針對高級消費人群的需求，通過良好的物業(yè)服務(wù)取得物業(yè)IK務(wù)增值利潤;針對小康型消費人群，肯定中檔房產(chǎn)需要的物業(yè)服務(wù)設(shè)施，在物業(yè)管理環(huán)節(jié)應(yīng)以解決客戶的后顧之憂為工作標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)短時間內(nèi)采取維持型戰(zhàn)略，長期將慢慢增強。區(qū)域化戰(zhàn)略憑借核心發(fā)展區(qū)域的發(fā)展機緣積累資源能力，在積累實力的基礎(chǔ)之上，向周邊地域延伸；越是在房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)達的地域越是存在發(fā)展機緣，可以通過跨地域擴張來規(guī)避風(fēng)險，壯大實力。未來的行動計劃，業(yè)務(wù)發(fā)展重點：1年奠定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。舉措：機緣創(chuàng)造公司，激情成績項目，初創(chuàng)階段合理的項目策劃是新生房地產(chǎn)企業(yè)成功跨越生存第一階段的關(guān)鍵，成大力引進和培育有豐碩從業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)人材，在項目前期即對項目的每一個環(huán)節(jié)進行系統(tǒng)思考與策劃浣善內(nèi)部管理，集中力量，狠抓精品工程，探索成熟的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式，初步奠定品牌基礎(chǔ)確立“健康住宅”的地產(chǎn)品牌(發(fā)展點)；合作合伙模式可作為布局方式的重要組成；2-3年塑造房地產(chǎn)品牌，擴大業(yè)務(wù)范圍舉措：通過推行成熟的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式，擴大開發(fā)規(guī)模，通過宣傳、策劃等活動，創(chuàng)建高級品牌，樹立高質(zhì)量、高品質(zhì)的信用形象，成立區(qū)域內(nèi)的競爭優(yōu)勢；一個好的地產(chǎn)品牌必需做到每一環(huán)節(jié)的精益求精、質(zhì)量上乘。從選地到定位,從計劃到設(shè)計,從施工到物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都力爭作到最好，從而實現(xiàn)"進程精品”圍繞"健康”主題，推出產(chǎn)品系列，重塑區(qū)別于同質(zhì)化的品牌。4-5年進一步擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，適時向周邊地域延伸，成為區(qū)域內(nèi)有影響的房產(chǎn)企也舉措：進一步積累房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，提升經(jīng)營管理水平，打造精品品牌；同時探索跨地域發(fā)展的經(jīng)驗，進行土地儲蓄和試點開發(fā)；跨地域發(fā)展的關(guān)鍵是了解本地政策，取得本地政府的支持；成功地移植項目管理模式，依照市場經(jīng)濟的方式運作，從市場需求的角度定位市場、設(shè)計產(chǎn)品、營造環(huán)境、強化服務(wù)，以防范風(fēng)險；成功地移植母子公司管理模式，增強對外地公司的管理控制，實現(xiàn)公司的本地化運作；按照各地市場的吸引力和本身的經(jīng)營管理能力，慢慢推動，"東方亮了西方再亮"。5年以上，在此基礎(chǔ)上，向大中城市擴展，乃至成為全國性的房地產(chǎn)企業(yè)。舉措：增強外部資源整合能力和內(nèi)部管理能力的建設(shè)，盡力打造核心競爭力。3、可以投資陷于財務(wù)危機的■爛尾■物業(yè)。4、營銷戰(zhàn)略：強化前期策劃定位，由關(guān)注客戶需求過渡至引導(dǎo)客戶需求。公司成立初期，采取外聘營銷公司商業(yè)模式的前提下派駐營銷代表方式指導(dǎo)搜集客戶數(shù)氟跟蹤調(diào)研等；在條件成熟時，也就是在公司擁有了一支精通營銷服務(wù)流程的團隊后，控股一家銷售公司。5、品牌戰(zhàn)略：以公司品牌+產(chǎn)品系列品牌為主導(dǎo)的品牌戰(zhàn)略。建造一個有深度的住宅，是D自們追求的目標(biāo)。目前房地產(chǎn)開發(fā)商對住宅功能方面的關(guān)注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動靜分離、干濕分離等。而決定一個住宅是不是好用，有更多更細虱更深切的方面。例如窗戶，除關(guān)注它應(yīng)該是塑鋼的仍是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標(biāo)。6、深度發(fā)掘原有的公共關(guān)系資源。隨著公司規(guī)模的擴大和項目的增多，還應(yīng)以老帶新，培育更多公關(guān)人材（二）新業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位：1、踴躍探索和培育與企業(yè)愿景相一致新業(yè)務(wù)（物業(yè)管理、建筑施工和商貿(mào)等），尋求新的發(fā)展機緣；2、以合作聯(lián)盟的方式進行產(chǎn)業(yè)培育，是一種較為適宜的方式；3、在產(chǎn)業(yè)培育和發(fā)展進程中，注重品牌和企業(yè)文化的培育和推行（三）戰(zhàn)略協(xié)同：企業(yè)必需對三個發(fā)展層面的業(yè)務(wù)進行均衡管理，以實現(xiàn)企業(yè)的長期持續(xù)發(fā)展。第一層面拓展并確保核心業(yè)務(wù)的運作；第二層面發(fā)展新業(yè)務(wù)；第三層面開創(chuàng)未來業(yè)務(wù)機緣。五、戰(zhàn)略實施建議：（一）通過擔(dān)保業(yè)務(wù)或已具有的人脈優(yōu)勢地域，成立核心發(fā)展區(qū)域，在區(qū)域市場內(nèi)博得競爭優(yōu)勢，并通過團隊不懈盡力，獲取領(lǐng)先的市場地位；（二）通過市場資源的整合，取得直接收益；通過內(nèi)部資源的整合，提高整體運營效率；通過社會資源的整合，取得間接收益；（三）增強品牌管理，注重保護公司品牌。在保證項目盈利的前提下盡可能凸現(xiàn)公司的品牌。讓人們在|1自們開發(fā)的不同樓盤中感覺到公司的"基因”（四）以穩(wěn)健經(jīng)營為要旨，維持規(guī)模和效益的平衡，提高團隊知識、品味、行動力。增加項目的附加價值，也就是說，在土地選擇、市場定也計劃設(shè)計、建筑施工、營銷和售后服務(wù)各個環(huán)節(jié)提升項目的附加值。（五）企業(yè)需要成立完善的多方戰(zhàn)略決策支持體系；1、內(nèi)部成立戰(zhàn)略決策支持系統(tǒng)?持續(xù)搜集戰(zhàn)略信息，進行環(huán)境分析，進行戰(zhàn)略專題研究；協(xié)助戰(zhàn)略決策者進行深度思考；?需要搜集和處置大量的數(shù)據(jù)，進行詳細的測算和方案對比，做出計劃方案，進行可行性分析；2、外部整合伙源?整合行業(yè)專家進行產(chǎn)業(yè)方向論證；?整合政府部門關(guān)系（土地的取得及衡宇改建項目的取得要依托必然的政府關(guān)系，而這二者對于房地產(chǎn)企業(yè)的成功都是很重要的），房地產(chǎn)行業(yè)中的公關(guān)能力，能使企業(yè)取值于政府、金融機構(gòu)、社會公共等，在工作中起到"四兩撥干斤”的作用。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的慢慢市場化、規(guī)范化，對政府公關(guān)的重要性會降低3、成立團隊決策體系?充分發(fā)揮職業(yè)領(lǐng)導(dǎo)個人的靈敏的市場洞察力與感覺；?以企業(yè)戰(zhàn)略與投資委員會的方式，保證個人理性與集體理性相結(jié)合；?在快速反映的基礎(chǔ)上，成立科學(xué)規(guī)范的決策程序，保證決策效臬（六）尋求在建材供給、施工建設(shè)、物業(yè)管理方面的合作伙伴迫求整體價值鏈的本錢最優(yōu)；（七）從高層管理人員到基層員工，強化本錢控制意識。公司層面要從整體上成立本錢控制體系，找出項目管理中的眾多本錢控制點，落實控制任務(wù)和指標(biāo)，實施有計劃的全程本錢控制；（八）實施“英才戰(zhàn)略”，是集團整體戰(zhàn)略得以實施的根本保證；1、提供充分的發(fā)展空間：?委以重任：提供高級人材有吸引力的職位，并充分授權(quán)；?能力發(fā)展：成立、完善培訓(xùn)機制，以資助深造、考察等手腕提供持續(xù)提高的機緣；?團隊建設(shè)：鼓勵領(lǐng)軍人物組建精英團隊，成立以培育職業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人為導(dǎo)向的職業(yè)生涯計劃，全面成立起適合企業(yè)快速穩(wěn)健發(fā)展的職業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人隊伍。2、提供有競爭力的薪酬：?市場薪酬：依照市場標(biāo)準(zhǔn)提供有競爭力的薪酬；?業(yè)績掛鉤：薪酬中的重要比例與業(yè)績掛鉤；?相應(yīng)約束：通過合同管理、股權(quán)管理等方式對人材流失進行必要約束；?制度創(chuàng)新：引進人材應(yīng)當(dāng)采用"新人新辦法”。（九）培育五種核心競爭力：1、市場運作能力必需以顧客為中心以市場為導(dǎo)向進行經(jīng)營管凰進行項目決策時必需認(rèn)真進行市場調(diào)查，研究顧客的需求轉(zhuǎn)變，充分掌握房地產(chǎn)市場、建材市場、建筑技術(shù)、建筑風(fēng)格和信息化技術(shù)的發(fā)展趨勢；在整合伙源時，以招投標(biāo)方式優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理的規(guī)范化。2、資本運作能力順暢的融資通道建設(shè)和合理的融資結(jié)構(gòu)安排，是整體戰(zhàn)略實施的重要前提,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要長期的資金支持；以充沛的資金來保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有較強的獲取銀行貸款的能力，還需通過預(yù)售及統(tǒng)籌安排集團資金來增強資金周轉(zhuǎn)能力，同時，按照金融市場的轉(zhuǎn)變，拓展上市、發(fā)行債券等新的融資渠道，全面提高企業(yè)的資本運作能力。3、資源整合能力通過整合房地產(chǎn)業(yè)價值鏈上每一個環(huán)節(jié)的社會資源來提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢。重點要整合房地產(chǎn)業(yè)市場調(diào)查、營銷顧問、計劃設(shè)計、施工建設(shè)、材料設(shè)備供給等社會資源為自己所用，以維持企業(yè)在各個環(huán)節(jié)的前瞻性和創(chuàng)新性。4、管理控制能力強化管理控制能力，以保證項目的質(zhì)量、進度，控制項目本錢；保證公司各部門目標(biāo)一致，協(xié)調(diào)運作。初始階段管理控制的重點在于對項目質(zhì)量、進度和本錢的控制，未來管理控制的重點在于對下屬公司在戰(zhàn)略計劃、財務(wù)權(quán)限、高管錄用和經(jīng)營信息等方面的控制。5、公關(guān)能力需要保護和發(fā)展公關(guān)能力，以保證獲取足夠的土地儲蓄，順利運作項虱成立和保護公共關(guān)系的主要對象本地政府部門、金融機構(gòu)和廣大的消費群體?？梢酝ㄟ^對公共活動的制度化、規(guī)范化管理來強化企業(yè)的公關(guān)能力。（十）規(guī)范土地操作，避免政策風(fēng)險。六、遠景目標(biāo)：五年后，我公司將成為一個在核心發(fā)展區(qū)域業(yè)內(nèi)知名度較高，現(xiàn)金流■較充沛、人力資源結(jié)構(gòu)合理、投資科學(xué)、對外適應(yīng)市場、對內(nèi)高效運