國際商業(yè)街規(guī)劃定位方案

目錄一、形象定位二、消費(fèi)客層定位三、功能定位（一）功能細(xì)分定位（二）功能規(guī)劃建議（三）業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃定位目錄一、形象定位1一、形象定位立足本土的國際化商業(yè)典范一、形象定位立足本土的國際化商業(yè)典范2

依據(jù)集團(tuán)公司對(duì)亞星國際商業(yè)街的戰(zhàn)略規(guī)劃及定位要求，為了使亞星商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)定位達(dá)到輻射整個(gè)鄭州及周邊縣市的目的，我們遵照商業(yè)街高起點(diǎn)、高品味、高檔次的規(guī)劃要求，把亞星國際商業(yè)品牌一條街，打造成為該區(qū)域內(nèi)高檔次、規(guī)?；⑻厣纳虡I(yè)地標(biāo)，使其成為鄭州商業(yè)界的名片與特色商業(yè)的典范。依據(jù)集團(tuán)公司對(duì)亞星國際商業(yè)街的戰(zhàn)略規(guī)劃3

經(jīng)過我們的詳細(xì)調(diào)研與集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)亞星國際商業(yè)步行街的精準(zhǔn)定位，使我們對(duì)亞星國際商業(yè)街的規(guī)劃有了明確的方向。步行街將是特色性、國際化，規(guī)模化、高品味的商業(yè)地標(biāo)。主力消費(fèi)群體是一些高端消費(fèi)群和目的性消費(fèi)群，在這里可以滿足他們對(duì)國際精品與特色商業(yè)的體驗(yàn)式消費(fèi)要求，走進(jìn)亞星商業(yè)街就是一種品位與高貴的象征。國際化的品牌內(nèi)涵和極具特色的品牌形象號(hào)召力，能更有效的吸納鄭州市及周邊城市的高端消費(fèi)客層。經(jīng)過我們的詳細(xì)調(diào)研與集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)亞星國際商業(yè)步行街4

為了使亞星商業(yè)街達(dá)到特色化國際化商業(yè)街，商品結(jié)構(gòu)定位于高檔品牌，主要以國際品牌服飾為主，再穿插一些特色餐飲。從個(gè)性化，特色化的角度考慮，使其成為國際化購物中心，成為鄭州商業(yè)界獨(dú)一無二的亮點(diǎn)。讓顧客購物中休閑，在休閑中購物。其核心地位在未來數(shù)年都將無法動(dòng)搖，將持續(xù)發(fā)揮其重要的影響力。為了使亞星商業(yè)街達(dá)到特色化國際化商業(yè)街，商品結(jié)構(gòu)5二、消費(fèi)客層定位高級(jí)公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)、高級(jí)商務(wù)人士、私營(yíng)業(yè)主及周邊縣市的高收入客層。（25-45歲）此類客層主要是整個(gè)鄭州市及周邊地市IT界、金融界、地產(chǎn)界及商務(wù)界等的高級(jí)白領(lǐng)及高級(jí)商務(wù)人士；高級(jí)行政區(qū)內(nèi)的高級(jí)行政官員；私營(yíng)老板等。二、消費(fèi)客層定位高級(jí)公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)、高級(jí)商務(wù)人士、私營(yíng)業(yè)主6消費(fèi)習(xí)慣：1、具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)；2、追求品牌和娛樂消費(fèi)，消費(fèi)心理較為成熟；3、以高檔為主；特色消費(fèi)為輔，是本案的主力消費(fèi)群體；4、以奢侈品和高檔品牌消費(fèi)為主要特征，對(duì)消費(fèi)環(huán)境及個(gè)性化服務(wù)要求較高；5、注重商品的品質(zhì)和品牌附加值，追求更高層次的文化、娛樂、精神享受。消費(fèi)習(xí)慣：1、具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)；7三、功能定位體驗(yàn)式消費(fèi)品味中心三、功能定位體驗(yàn)式消費(fèi)品味中心8（一）功能細(xì)分定位

亞星國際廣場(chǎng)的功能分區(qū)，一定要考慮如下三大因素的支持：（一）功能細(xì)分定位91、設(shè)計(jì)休閑購物和目的性購物人流（1）購物人流的設(shè)計(jì)，是直接決定步行商業(yè)街經(jīng)營(yíng)成功與否的主要因素之一，從功能分區(qū)的角度來考慮，商業(yè)街購物人流的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮休閑購物和目的購物人流，具體作如下規(guī)劃：（2）設(shè)計(jì)明確的功能區(qū)域和板塊，引導(dǎo)目的性購物人流。（3）設(shè)計(jì)功能與功能區(qū)域之間的相互作用關(guān)系，以此帶彼，以彼促此，使各種業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)得到有力的加強(qiáng)和補(bǔ)充。（4）橫向和縱向設(shè)計(jì)不同的亮點(diǎn)和購物興奮點(diǎn)，設(shè)計(jì)人性化的輔助功能設(shè)施，引導(dǎo)觀光休閑人流留連忘返。（5）設(shè)計(jì)日常消費(fèi)人流，增強(qiáng)步行商業(yè)街人氣，以日常消費(fèi)促進(jìn)、帶動(dòng)其它非日常的購物。（6）設(shè)計(jì)步行商業(yè)街的建筑標(biāo)志與功能標(biāo)志，定期、定時(shí)、定點(diǎn)引導(dǎo)觀光、休閑、購物人流，以制造興奮點(diǎn)，從而達(dá)到集中引導(dǎo)購物的目的。1、設(shè)計(jì)休閑購物和目的性購物人流（1）購物人流的設(shè)計(jì)，是直接102、提高步行商業(yè)街的整體物業(yè)和投資價(jià)值

的建議亞星國際商業(yè)街是一艘巨型的“商業(yè)航空母艦”，她是以一個(gè)整體的形象而出現(xiàn)的，她既要有整體的概念形象，又要有各種細(xì)分功能的支持，因此，步行商業(yè)街的細(xì)分功能區(qū)，橫向、縱向、樓層、方位等等，都要細(xì)致地考慮，各種功能的經(jīng)營(yíng)贏利與經(jīng)營(yíng)成本，只有解決了各功能區(qū)經(jīng)營(yíng)與成本之間的矛盾，才能有效地做好銷售，提高整體的銷售率，有效快速地回籠資金，盡早實(shí)現(xiàn)步行商業(yè)街的正常運(yùn)營(yíng)。2、提高步行商業(yè)街的整體物業(yè)和投資價(jià)值的建議亞星國際商業(yè)街113、后續(xù)的經(jīng)營(yíng)和管理亞星商業(yè)街在功能分區(qū)的同時(shí)，必須考慮到商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)和管理，尤其象特色餐飲功能區(qū)域，更應(yīng)是如此。3、后續(xù)的經(jīng)營(yíng)和管理12（二）功能規(guī)劃建議

為了讓亞星國際商業(yè)步行街能夠達(dá)到輻射鄭州市及周邊地市，亞星國際商業(yè)步行街必須具備以下條件

（二）功能規(guī)劃建議131、對(duì)主力品牌的要求（1）必須是具有系統(tǒng)化、全線化、規(guī)?；膰H國內(nèi)著名品牌。（2）在本行業(yè)中具有較強(qiáng)的影響力與領(lǐng)導(dǎo)性，并具有很強(qiáng)的代表性。（3）品牌在河南省屬獨(dú)有性或稀缺性，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力和適應(yīng)能力。（4）品牌的單店規(guī)模應(yīng)具有相當(dāng)強(qiáng)的號(hào)召力，并具有很好的品牌形象及健全的全國營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。（5）站在輻射整個(gè)鄭州市及周邊地級(jí)市的高度而言，品牌必須具有個(gè)性化、國際化，特色化的高檔次品牌和個(gè)性化品牌。1、對(duì)主力品牌的要求（1）必須是具有系統(tǒng)化、全線化、規(guī)模化的142、對(duì)特色品牌的要求（1）在本行業(yè)有很強(qiáng)的創(chuàng)新能力，有跨區(qū)域拓展的業(yè)務(wù)發(fā)展需要，具有良好的品牌形象和口碑；（2）具有相對(duì)成熟的系統(tǒng)化發(fā)展模式和選店條件。（3）對(duì)新市場(chǎng)的適應(yīng)能力較快，本土創(chuàng)新能力較強(qiáng)。（4）在本行業(yè)領(lǐng)域的品牌個(gè)性較強(qiáng)。影響力較大。（5）與相關(guān)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性較強(qiáng)，能夠很好的促進(jìn)整體的商業(yè)形象提升。2、對(duì)特色品牌的要求153、對(duì)項(xiàng)目本身的要求（1）從項(xiàng)目的硬件設(shè)施來看，動(dòng)線、燈光的設(shè)計(jì)，店面的設(shè)計(jì)和停車位等技術(shù)面一定要達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的要求。（2）經(jīng)營(yíng)管理上，要有經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行管理。其對(duì)整個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，它能夠很好的調(diào)節(jié)整體商業(yè)的品牌結(jié)構(gòu)可以通過各種宣傳活動(dòng)和促銷手段來加大亞星國際商業(yè)步行街在鄭州市的知名度，從而吸引客戶，并能讓商業(yè)物業(yè)持續(xù)增值。（3）從服務(wù)上講，要更為專業(yè)化、更為個(gè)性化，以滿足顧客的需求。（4）發(fā)展商的知名度及品牌實(shí)力對(duì)項(xiàng)目的推廣也起著很大的推動(dòng)作用。所以建議亞星集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)方面的招商策略應(yīng)該與知名品牌進(jìn)行合作，通過與知名品牌建立合作聯(lián)盟，從而提高亞星國際商業(yè)步行街在商業(yè)界的知名度。3、對(duì)項(xiàng)目本身的要求16（三）業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃定位國際化與個(gè)性化購物天堂（三）業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃定位17

1、亞星商業(yè)街功能分區(qū)總原則（1）實(shí)行橫向、縱向交叉式的功能分區(qū)；（2）以步行商業(yè)街中段“中心功能”區(qū)域向東門口和北門口輻射；（3）完全考慮主題商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)管理模式的功能分區(qū)；（4）各功能分區(qū)的大小比例合理規(guī)劃。1、亞星商業(yè)街功能分區(qū)總原則182、亞星國際商業(yè)街功能分區(qū)規(guī)劃（見圖一）亞星商業(yè)街總長(zhǎng)度350米，室內(nèi)面積約19237m2，我們將對(duì)建筑單位的自然塊狀自西向東分為四個(gè)區(qū)兩個(gè)館，以經(jīng)營(yíng)國內(nèi)、國際一線品牌為主。2、亞星國際商業(yè)街功能分區(qū)規(guī)劃（見圖一）亞星商業(yè)街總長(zhǎng)度3519業(yè)態(tài)定位A區(qū)：國際品牌男裝系列B區(qū)：國際品牌女裝系列C區(qū)：歡樂購物街D區(qū)：國內(nèi)精品男、女裝A館：美美時(shí)代百貨B館：特色餐飲業(yè)態(tài)定位A區(qū)：國際品牌男裝系列20亞星商業(yè)街業(yè)態(tài)功能布局表區(qū)域域名業(yè)態(tài)功能分區(qū)占比面積業(yè)種營(yíng)業(yè)時(shí)間A區(qū)國際品牌男裝系列服飾、鞋帽18.39%3549m2休閑裝、商務(wù)正裝、運(yùn)動(dòng)裝9:00-21:30B區(qū)國際品牌女裝系列服飾、鞋帽17.04%3290m2少、淑女裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝9:00-21:30C區(qū)歡樂購物街化妝品、箱包、皮具、飾品12.34%2381m2化妝品、飾品、皮具、箱包9:00-21:30D區(qū)國內(nèi)精品男、女裝服飾19.02%3670m2鞋帽、衣、精品女裝9:00-21:30A館特色餐飲餐飲8.72%1683m2特色美食廣場(chǎng)、西餐，歐克一佰咖啡、音樂廚房9:00-02:00B館美美百貨百貨24.49%4727m2精品百貨9:00-21:30亞星商業(yè)街業(yè)態(tài)功能布局表區(qū)域域名業(yè)態(tài)功能分區(qū)占比面積業(yè)種營(yíng)業(yè)21國際國內(nèi)品牌一覽表業(yè)態(tài)主力品牌次主力品牌國際男裝唐納·卡蘭、路易·威登、范思哲、迪奧、Gucci古奇、瓦倫·蒂諾、PYADA、猜（Guess）、阿瑪尼、夢(mèng)特嬌杰克瓊斯、國內(nèi)精品男裝柒牌、勁霸、七匹狼、利郎、才子、太子龍、九牧王、虎都、帝牌、Boss、卡賓、金利來、Esprit、群豪、偉志、愛登堡、亞瑟王、仙霞少紳男裝觀奇、順美、雅戈?duì)?、喬夫、卡賓、成龍、報(bào)喜鳥、艾斯鋪瑞、圣大保羅、富紳、卡爾丹頓、鱷魚、莊吉、CAMEL、藍(lán)豹、商務(wù)正裝杉杉、花花公子、圣大保羅、維可多、倫敦霧、馬克華菲、莊吉、順美雅戈?duì)枴⑴嗝?、僑蒙、運(yùn)動(dòng)男裝耐克Nike、阿迪達(dá)斯Adidas、銳步Reebok、彪馬PUMA、斐樂FILA、美津儂Mizuno、茵寶UMBRO、背靠背KAPPA、迪亞多納DIADORA、樂途LOTTO、Esprit、花花公子、Bossni、李寧、Gstar、哥倫比亞、真維斯、佐丹奴、LEE、蘋果、探路者、美特斯邦威、波姆斯、國際國內(nèi)品牌一覽表業(yè)態(tài)主力品牌次主力品牌國際男裝唐納·卡蘭、22國際女裝夏奈爾、Burbery、路易斯、Kenzo、（Drol）迪奧、JIVENCHY、VERSACE、VLENTZNO、PRADA、BOSS、（PORTS）寶姿、LouisVuitton、Prada、范思哲、克里斯丁迪奧、紀(jì)梵喜、伊夫圣洛朗、瓦倫蒂諾、喬治·阿瑪尼、三宅一生、卡爾文·克萊恩、唐娜·卡倫、法涵詩、Burberry、國內(nèi)女裝Only、艾格、歌莉婭、太平鳥、蟲蟲、太和、斯?fàn)桘?、迪絲平、千百惠、歌力思婕儷絲、魅族、桑迪、周仕依林、播牌、歐時(shí)力、美特斯邦威、圣瑪田、雪歌、傲絲度、蝶苑、佳人苑、玉璞少淑女裝Cushow、EUE、洛卡小鎮(zhèn)、花木馬、季侯風(fēng)、艾格、淑格、時(shí)尚小魚、BK、閣蘭秀、法國箱子、茵佳妮、臺(tái)秀、城市麗人、靜夜思、簡(jiǎn)、播敦奴、路逸莎美、娜爾思、紅人、閣蘭秀、法米尼、凱萊、依瑤、以純國際國內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑女裝耐克（Nike）、阿迪達(dá)斯（Adidas）、銳步（Reebok）、彪馬（PUMA）、斐樂（FILA）、美津儂（Mizuno）、茵寶（UMBRO）、背靠背（KAPPA）、迪亞多納（DIADORA）、樂途（LOTTO）、Bossni、李寧、Gstar、哥倫比亞、真維斯、佐丹奴、LEE、蘋果、探路者、美特斯邦威、波姆斯、國際女裝夏奈爾、Burbery、路易斯、Kenzo、（Dro23國際精品內(nèi)衣黛安芬、曼妮芬、安莉芳、愛慕、國內(nèi)精品內(nèi)衣歐迪芬、龍笛、研色國際、國內(nèi)名品珠寶金伯利鉆石、金克拉鉆石、謝瑞麟、周大福、周生生、六福、明牌、金鷺、吉盟、金至尊、金得利、老鳳祥、福輝國際名表雷達(dá)、勞力士、浪琴、歐米茄、豪雅表、卡地亞、艾美、萬寶龍世界知名香水（ChanelNo’s）香奈兒、（GUERLAIN）嬌蘭、（Lancome）蘭蔻、（Shalimar）夏爾美、（Chritiandior）迪奧、（Gucci）奇歐·古孜、（Joyjeanpatou）喜悅香水、（Davidoff）大衛(wèi)·杜夫、（EsteeLauder）雅詩蘭黛、（RALPHLAUREN）羅夫羅倫、（PORTS）寶姿（ElizabethArden）伊麗莎白·雅頓、4711科隆水、CalvinKlein、畢揚(yáng)、第凡內(nèi)Tiffany、狄娃（Diva）、小馬車、艾佩芝、象牙、愛耐絲·愛耐絲、尼娜·麗茜、歌寶婷世界男士香水切維濃、哈利、BOSS、登喜路、范思哲、古奇歐·古孜、克麗絲汀·迪奧、大衛(wèi)·杜夫、小馬車、Kenzo第凡內(nèi)、蘭德爾、蘭堡、法國RUF征服者、凱熱NO·6、奧德、圣羅蘭OPIUM鴉片香水、阿瑪尼、都彭、紀(jì)凡希國際女鞋名牌千百度、百麗、卡佛兒、哈森、沙馳、老人頭、皮爾卡丹、蘋果、布谷、暇步士、接吻貓、美美天美意、AEE國際精品內(nèi)衣黛安芬、曼妮芬、安莉芳、愛慕、國內(nèi)精品內(nèi)衣歐迪芬24國際、國內(nèi)男鞋品牌華倫天奴、夢(mèng)特嬌、阿瑪尼、皮爾卡丹、登喜路、BOSS、大白鯊、鱷魚、杰尼亞、蘋果康奈、紅晴蜓、奧康、人生路、老爺車國際化妝品品牌蘭蔻、倩碧、碧歐泉、夏奈兒、圣羅蘭、雅詩蘭黛克、里斯汀·迪奧、歌雯琪、伊麗莎白·雅頓、嬌蘭、嬌韻詩、奧倫納素、歐萊雅、國內(nèi)化妝品品牌旁氏、凡士林、克萊倫絲、妮維雅、花牌強(qiáng)生、玉蘭油、卡姿蘭特色餐飲歐克一佰、、大時(shí)代、九洲方圓、朵娜咖啡、哈根達(dá)斯、星巴克、澳門豆撈、必勝客、辣妹、一尊皇牛、土大力西餐咖啡新島咖啡、海景咖啡、朵娜咖啡、哥頓咖啡、上島咖啡綠茵閣咖啡、捷農(nóng)咖啡、迪歐咖啡休閑餐飲音樂廚房國際、國內(nèi)男鞋品牌華倫天奴、夢(mèng)特嬌、阿瑪尼、皮爾卡丹、登喜路25品牌釋義美美時(shí)代百貨

美美時(shí)代百貨為香港華鐙集團(tuán)之下屬企業(yè)。集團(tuán)多年來致力于高檔賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和管理，旗下包括美美與LCX兩大零售品牌。自1994年至今，現(xiàn)已設(shè)立上海美美百貨、成都美美力誠百貨、香港LCX海運(yùn)大廈、北京LCX、重慶美美時(shí)代百貨等多家賣場(chǎng)。集團(tuán)與多間國際知名品牌建立了穩(wěn)固友好的合作關(guān)系，獲得包括Gucci、SalvatoreFerragamo、HugoBoss等在內(nèi)的眾多國際頂級(jí)品牌的支持，成為大陸最高檔百貨品牌之管理者與業(yè)界翹楚。

品牌釋義美美時(shí)代百貨26

現(xiàn)在美美百貨在國內(nèi)已成功象征著一個(gè)高檔次的百貨品牌，除了在上海得到顧客接受和堅(jiān)實(shí)地位外，第二家美美力誠于二零零一年十二月在成都正式開業(yè)，現(xiàn)在重慶美美時(shí)代百貨亦在各界朋友支持下隆重開幕。美美的標(biāo)志作為城市生活的櫥窗與時(shí)尚。潮流的載體，憑著對(duì)國際時(shí)尚有著準(zhǔn)確及時(shí)的理解和把握，成為了國內(nèi)高檔百貨業(yè)翹楚。現(xiàn)在美美百貨在國內(nèi)已成功象征著一個(gè)高檔次的百貨品牌，除了在27一直以來，美美堅(jiān)持引進(jìn)國際知名品牌，使國內(nèi)消費(fèi)者不出國門即能領(lǐng)略這些國際一線品牌的獨(dú)特魅力，二零零四年十月美美時(shí)代百貨在重慶試營(yíng)業(yè)，是公司把握市場(chǎng)脈搏，協(xié)調(diào)拓展跨地域的良機(jī)，從而使公司經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展的方向再邁進(jìn)新一步。從十多年來的發(fā)展和成長(zhǎng)，顧客見證了美美優(yōu)良的品質(zhì)，超級(jí)品牌的引進(jìn)，體貼的服務(wù)態(tài)度，優(yōu)雅的購物環(huán)境，這種種的優(yōu)質(zhì)生活方式，將會(huì)引進(jìn)到國內(nèi)不同的城市，與經(jīng)濟(jì)水平快速提升的市場(chǎng)，一起延續(xù)高檔百貨理念的營(yíng)運(yùn)模式，提高生活質(zhì)素。一直以來，美美堅(jiān)持引進(jìn)國際知名品牌，使國內(nèi)消費(fèi)者不出國門即能28國際品牌首先，品牌不是認(rèn)證出來的，是消費(fèi)者認(rèn)同的。一個(gè)牌子得到國際上的認(rèn)可成為國際品牌需要的是世界范圍內(nèi)消費(fèi)者的認(rèn)可。同時(shí)品牌也是需要認(rèn)證的，這是在品牌的推廣過程中持續(xù)進(jìn)行的工作，不同的行業(yè)和產(chǎn)品有不同的認(rèn)證，通常是一些國際權(quán)威機(jī)構(gòu)。需要說明的是，認(rèn)證不能使一個(gè)牌子變成品牌，但可以讓品牌更有權(quán)威性。認(rèn)證所認(rèn)證的不是知名度、忠誠度和美譽(yù)度，而是認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)品牌在某一領(lǐng)域先進(jìn)型的認(rèn)可。國際品牌首先，品牌不是認(rèn)證出來的，是消費(fèi)者認(rèn)同的。一個(gè)牌子得29音樂廚房是集餐飲、酒吧于一體的時(shí)尚餐廳，環(huán)境優(yōu)雅，適于個(gè)人朋友聚會(huì)、宴飲，休閑氣氛濃烈，是現(xiàn)代時(shí)尚人士洽談業(yè)務(wù)，浪漫約會(huì)的場(chǎng)所。音樂廚房是集餐飲、酒吧于一體的時(shí)尚餐廳，環(huán)境優(yōu)雅，適于個(gè)人朋30歐克一佰來自香港一家麥當(dāng)勞式的美式快餐連鎖店，更具本土化，特色餐飲。歐克一佰來自香港一家麥當(dāng)勞式的美式快餐連鎖店，更具本土化，特31亞星國際商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃定位圖亞星國際商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃定位圖32匯報(bào)完畢謝謝！匯報(bào)完畢33目錄一、形象定位二、消費(fèi)客層定位三、功能定位（一）功能細(xì)分定位（二）功能規(guī)劃建議（三）業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃定位目錄一、形象定位34一、形象定位立足本土的國際化商業(yè)典范一、形象定位立足本土的國際化商業(yè)典范35

依據(jù)集團(tuán)公司對(duì)亞星國際商業(yè)街的戰(zhàn)略規(guī)劃及定位要求，為了使亞星商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)定位達(dá)到輻射整個(gè)鄭州及周邊縣市的目的，我們遵照商業(yè)街高起點(diǎn)、高品味、高檔次的規(guī)劃要求，把亞星國際商業(yè)品牌一條街，打造成為該區(qū)域內(nèi)高檔次、規(guī)?；⑻厣纳虡I(yè)地標(biāo)，使其成為鄭州商業(yè)界的名片與特色商業(yè)的典范。依據(jù)集團(tuán)公司對(duì)亞星國際商業(yè)街的戰(zhàn)略規(guī)劃36

經(jīng)過我們的詳細(xì)調(diào)研與集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)亞星國際商業(yè)步行街的精準(zhǔn)定位，使我們對(duì)亞星國際商業(yè)街的規(guī)劃有了明確的方向。步行街將是特色性、國際化，規(guī)?；⒏咂肺兜纳虡I(yè)地標(biāo)。主力消費(fèi)群體是一些高端消費(fèi)群和目的性消費(fèi)群，在這里可以滿足他們對(duì)國際精品與特色商業(yè)的體驗(yàn)式消費(fèi)要求，走進(jìn)亞星商業(yè)街就是一種品位與高貴的象征。國際化的品牌內(nèi)涵和極具特色的品牌形象號(hào)召力，能更有效的吸納鄭州市及周邊城市的高端消費(fèi)客層。經(jīng)過我們的詳細(xì)調(diào)研與集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)亞星國際商業(yè)步行街37

為了使亞星商業(yè)街達(dá)到特色化國際化商業(yè)街，商品結(jié)構(gòu)定位于高檔品牌，主要以國際品牌服飾為主，再穿插一些特色餐飲。從個(gè)性化，特色化的角度考慮，使其成為國際化購物中心，成為鄭州商業(yè)界獨(dú)一無二的亮點(diǎn)。讓顧客購物中休閑，在休閑中購物。其核心地位在未來數(shù)年都將無法動(dòng)搖，將持續(xù)發(fā)揮其重要的影響力。為了使亞星商業(yè)街達(dá)到特色化國際化商業(yè)街，商品結(jié)構(gòu)38二、消費(fèi)客層定位高級(jí)公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)、高級(jí)商務(wù)人士、私營(yíng)業(yè)主及周邊縣市的高收入客層。（25-45歲）此類客層主要是整個(gè)鄭州市及周邊地市IT界、金融界、地產(chǎn)界及商務(wù)界等的高級(jí)白領(lǐng)及高級(jí)商務(wù)人士；高級(jí)行政區(qū)內(nèi)的高級(jí)行政官員；私營(yíng)老板等。二、消費(fèi)客層定位高級(jí)公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)、高級(jí)商務(wù)人士、私營(yíng)業(yè)主39消費(fèi)習(xí)慣：1、具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)；2、追求品牌和娛樂消費(fèi)，消費(fèi)心理較為成熟；3、以高檔為主；特色消費(fèi)為輔，是本案的主力消費(fèi)群體；4、以奢侈品和高檔品牌消費(fèi)為主要特征，對(duì)消費(fèi)環(huán)境及個(gè)性化服務(wù)要求較高；5、注重商品的品質(zhì)和品牌附加值，追求更高層次的文化、娛樂、精神享受。消費(fèi)習(xí)慣：1、具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)；40三、功能定位體驗(yàn)式消費(fèi)品味中心三、功能定位體驗(yàn)式消費(fèi)品味中心41（一）功能細(xì)分定位

亞星國際廣場(chǎng)的功能分區(qū)，一定要考慮如下三大因素的支持：（一）功能細(xì)分定位421、設(shè)計(jì)休閑購物和目的性購物人流（1）購物人流的設(shè)計(jì)，是直接決定步行商業(yè)街經(jīng)營(yíng)成功與否的主要因素之一，從功能分區(qū)的角度來考慮，商業(yè)街購物人流的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮休閑購物和目的購物人流，具體作如下規(guī)劃：（2）設(shè)計(jì)明確的功能區(qū)域和板塊，引導(dǎo)目的性購物人流。（3）設(shè)計(jì)功能與功能區(qū)域之間的相互作用關(guān)系，以此帶彼，以彼促此，使各種業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)得到有力的加強(qiáng)和補(bǔ)充。（4）橫向和縱向設(shè)計(jì)不同的亮點(diǎn)和購物興奮點(diǎn)，設(shè)計(jì)人性化的輔助功能設(shè)施，引導(dǎo)觀光休閑人流留連忘返。（5）設(shè)計(jì)日常消費(fèi)人流，增強(qiáng)步行商業(yè)街人氣，以日常消費(fèi)促進(jìn)、帶動(dòng)其它非日常的購物。（6）設(shè)計(jì)步行商業(yè)街的建筑標(biāo)志與功能標(biāo)志，定期、定時(shí)、定點(diǎn)引導(dǎo)觀光、休閑、購物人流，以制造興奮點(diǎn)，從而達(dá)到集中引導(dǎo)購物的目的。1、設(shè)計(jì)休閑購物和目的性購物人流（1）購物人流的設(shè)計(jì)，是直接432、提高步行商業(yè)街的整體物業(yè)和投資價(jià)值

的建議亞星國際商業(yè)街是一艘巨型的“商業(yè)航空母艦”，她是以一個(gè)整體的形象而出現(xiàn)的，她既要有整體的概念形象，又要有各種細(xì)分功能的支持，因此，步行商業(yè)街的細(xì)分功能區(qū)，橫向、縱向、樓層、方位等等，都要細(xì)致地考慮，各種功能的經(jīng)營(yíng)贏利與經(jīng)營(yíng)成本，只有解決了各功能區(qū)經(jīng)營(yíng)與成本之間的矛盾，才能有效地做好銷售，提高整體的銷售率，有效快速地回籠資金，盡早實(shí)現(xiàn)步行商業(yè)街的正常運(yùn)營(yíng)。2、提高步行商業(yè)街的整體物業(yè)和投資價(jià)值的建議亞星國際商業(yè)街443、后續(xù)的經(jīng)營(yíng)和管理亞星商業(yè)街在功能分區(qū)的同時(shí)，必須考慮到商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)和管理，尤其象特色餐飲功能區(qū)域，更應(yīng)是如此。3、后續(xù)的經(jīng)營(yíng)和管理45（二）功能規(guī)劃建議

為了讓亞星國際商業(yè)步行街能夠達(dá)到輻射鄭州市及周邊地市，亞星國際商業(yè)步行街必須具備以下條件

（二）功能規(guī)劃建議461、對(duì)主力品牌的要求（1）必須是具有系統(tǒng)化、全線化、規(guī)?；膰H國內(nèi)著名品牌。（2）在本行業(yè)中具有較強(qiáng)的影響力與領(lǐng)導(dǎo)性，并具有很強(qiáng)的代表性。（3）品牌在河南省屬獨(dú)有性或稀缺性，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力和適應(yīng)能力。（4）品牌的單店規(guī)模應(yīng)具有相當(dāng)強(qiáng)的號(hào)召力，并具有很好的品牌形象及健全的全國營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。（5）站在輻射整個(gè)鄭州市及周邊地級(jí)市的高度而言，品牌必須具有個(gè)性化、國際化，特色化的高檔次品牌和個(gè)性化品牌。1、對(duì)主力品牌的要求（1）必須是具有系統(tǒng)化、全線化、規(guī)?；?72、對(duì)特色品牌的要求（1）在本行業(yè)有很強(qiáng)的創(chuàng)新能力，有跨區(qū)域拓展的業(yè)務(wù)發(fā)展需要，具有良好的品牌形象和口碑；（2）具有相對(duì)成熟的系統(tǒng)化發(fā)展模式和選店條件。（3）對(duì)新市場(chǎng)的適應(yīng)能力較快，本土創(chuàng)新能力較強(qiáng)。（4）在本行業(yè)領(lǐng)域的品牌個(gè)性較強(qiáng)。影響力較大。（5）與相關(guān)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性較強(qiáng)，能夠很好的促進(jìn)整體的商業(yè)形象提升。2、對(duì)特色品牌的要求483、對(duì)項(xiàng)目本身的要求（1）從項(xiàng)目的硬件設(shè)施來看，動(dòng)線、燈光的設(shè)計(jì)，店面的設(shè)計(jì)和停車位等技術(shù)面一定要達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的要求。（2）經(jīng)營(yíng)管理上，要有經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行管理。其對(duì)整個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，它能夠很好的調(diào)節(jié)整體商業(yè)的品牌結(jié)構(gòu)可以通過各種宣傳活動(dòng)和促銷手段來加大亞星國際商業(yè)步行街在鄭州市的知名度，從而吸引客戶，并能讓商業(yè)物業(yè)持續(xù)增值。（3）從服務(wù)上講，要更為專業(yè)化、更為個(gè)性化，以滿足顧客的需求。（4）發(fā)展商的知名度及品牌實(shí)力對(duì)項(xiàng)目的推廣也起著很大的推動(dòng)作用。所以建議亞星集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)方面的招商策略應(yīng)該與知名品牌進(jìn)行合作，通過與知名品牌建立合作聯(lián)盟，從而提高亞星國際商業(yè)步行街在商業(yè)界的知名度。3、對(duì)項(xiàng)目本身的要求49（三）業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃定位國際化與個(gè)性化購物天堂（三）業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃定位50

1、亞星商業(yè)街功能分區(qū)總原則（1）實(shí)行橫向、縱向交叉式的功能分區(qū)；（2）以步行商業(yè)街中段“中心功能”區(qū)域向東門口和北門口輻射；（3）完全考慮主題商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)管理模式的功能分區(qū)；（4）各功能分區(qū)的大小比例合理規(guī)劃。1、亞星商業(yè)街功能分區(qū)總原則512、亞星國際商業(yè)街功能分區(qū)規(guī)劃（見圖一）亞星商業(yè)街總長(zhǎng)度350米，室內(nèi)面積約19237m2，我們將對(duì)建筑單位的自然塊狀自西向東分為四個(gè)區(qū)兩個(gè)館，以經(jīng)營(yíng)國內(nèi)、國際一線品牌為主。2、亞星國際商業(yè)街功能分區(qū)規(guī)劃（見圖一）亞星商業(yè)街總長(zhǎng)度3552業(yè)態(tài)定位A區(qū)：國際品牌男裝系列B區(qū)：國際品牌女裝系列C區(qū)：歡樂購物街D區(qū)：國內(nèi)精品男、女裝A館：美美時(shí)代百貨B館：特色餐飲業(yè)態(tài)定位A區(qū)：國際品牌男裝系列53亞星商業(yè)街業(yè)態(tài)功能布局表區(qū)域域名業(yè)態(tài)功能分區(qū)占比面積業(yè)種營(yíng)業(yè)時(shí)間A區(qū)國際品牌男裝系列服飾、鞋帽18.39%3549m2休閑裝、商務(wù)正裝、運(yùn)動(dòng)裝9:00-21:30B區(qū)國際品牌女裝系列服飾、鞋帽17.04%3290m2少、淑女裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝9:00-21:30C區(qū)歡樂購物街化妝品、箱包、皮具、飾品12.34%2381m2化妝品、飾品、皮具、箱包9:00-21:30D區(qū)國內(nèi)精品男、女裝服飾19.02%3670m2鞋帽、衣、精品女裝9:00-21:30A館特色餐飲餐飲8.72%1683m2特色美食廣場(chǎng)、西餐，歐克一佰咖啡、音樂廚房9:00-02:00B館美美百貨百貨24.49%4727m2精品百貨9:00-21:30亞星商業(yè)街業(yè)態(tài)功能布局表區(qū)域域名業(yè)態(tài)功能分區(qū)占比面積業(yè)種營(yíng)業(yè)54國際國內(nèi)品牌一覽表業(yè)態(tài)主力品牌次主力品牌國際男裝唐納·卡蘭、路易·威登、范思哲、迪奧、Gucci古奇、瓦倫·蒂諾、PYADA、猜（Guess）、阿瑪尼、夢(mèng)特嬌杰克瓊斯、國內(nèi)精品男裝柒牌、勁霸、七匹狼、利郎、才子、太子龍、九牧王、虎都、帝牌、Boss、卡賓、金利來、Esprit、群豪、偉志、愛登堡、亞瑟王、仙霞少紳男裝觀奇、順美、雅戈?duì)枴谭?、卡賓、成龍、報(bào)喜鳥、艾斯鋪瑞、圣大保羅、富紳、卡爾丹頓、鱷魚、莊吉、CAMEL、藍(lán)豹、商務(wù)正裝杉杉、花花公子、圣大保羅、維可多、倫敦霧、馬克華菲、莊吉、順美雅戈?duì)枴⑴嗝?、僑蒙、運(yùn)動(dòng)男裝耐克Nike、阿迪達(dá)斯Adidas、銳步Reebok、彪馬PUMA、斐樂FILA、美津儂Mizuno、茵寶UMBRO、背靠背KAPPA、迪亞多納DIADORA、樂途LOTTO、Esprit、花花公子、Bossni、李寧、Gstar、哥倫比亞、真維斯、佐丹奴、LEE、蘋果、探路者、美特斯邦威、波姆斯、國際國內(nèi)品牌一覽表業(yè)態(tài)主力品牌次主力品牌國際男裝唐納·卡蘭、55國際女裝夏奈爾、Burbery、路易斯、Kenzo、（Drol）迪奧、JIVENCHY、VERSACE、VLENTZNO、PRADA、BOSS、（PORTS）寶姿、LouisVuitton、Prada、范思哲、克里斯丁迪奧、紀(jì)梵喜、伊夫圣洛朗、瓦倫蒂諾、喬治·阿瑪尼、三宅一生、卡爾文·克萊恩、唐娜·卡倫、法涵詩、Burberry、國內(nèi)女裝Only、艾格、歌莉婭、太平鳥、蟲蟲、太和、斯?fàn)桘悺⒌辖z平、千百惠、歌力思婕儷絲、魅族、桑迪、周仕依林、播牌、歐時(shí)力、美特斯邦威、圣瑪田、雪歌、傲絲度、蝶苑、佳人苑、玉璞少淑女裝Cushow、EUE、洛卡小鎮(zhèn)、花木馬、季侯風(fēng)、艾格、淑格、時(shí)尚小魚、BK、閣蘭秀、法國箱子、茵佳妮、臺(tái)秀、城市麗人、靜夜思、簡(jiǎn)、播敦奴、路逸莎美、娜爾思、紅人、閣蘭秀、法米尼、凱萊、依瑤、以純國際國內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑女裝耐克（Nike）、阿迪達(dá)斯（Adidas）、銳步（Reebok）、彪馬（PUMA）、斐樂（FILA）、美津儂（Mizuno）、茵寶（UMBRO）、背靠背（KAPPA）、迪亞多納（DIADORA）、樂途（LOTTO）、Bossni、李寧、Gstar、哥倫比亞、真維斯、佐丹奴、LEE、蘋果、探路者、美特斯邦威、波姆斯、國際女裝夏奈爾、Burbery、路易斯、Kenzo、（Dro56國際精品內(nèi)衣黛安芬、曼妮芬、安莉芳、愛慕、國內(nèi)精品內(nèi)衣歐迪芬、龍笛、研色國際、國內(nèi)名品珠寶金伯利鉆石、金克拉鉆石、謝瑞麟、周大福、周生生、六福、明牌、金鷺、吉盟、金至尊、金得利、老鳳祥、福輝國際名表雷達(dá)、勞力士、浪琴、歐米茄、豪雅表、卡地亞、艾美、萬寶龍世界知名香水（ChanelNo’s）香奈兒、（GUERLAIN）嬌蘭、（Lancome）蘭蔻、（Shalimar）夏爾美、（Chritiandior）迪奧、（Gucci）奇歐·古孜、（Joyjeanpatou）喜悅香水、（Davidoff）大衛(wèi)·杜夫、（EsteeLauder）雅詩蘭黛、（RALPHLAUREN）羅夫羅倫、（PORTS）寶姿（ElizabethArden）伊麗莎白·雅頓、4711科隆水、CalvinKlein、畢揚(yáng)、第凡內(nèi)Tiffany、狄娃（Diva）、小馬車、艾佩芝、象牙、愛耐絲·愛耐絲、尼娜·麗茜、歌寶婷世界男士香水切維濃、哈利、BOSS、登喜路、范思哲、古奇歐·古孜、克麗絲汀·迪奧、大衛(wèi)·杜夫、小馬車、Kenzo第凡內(nèi)、蘭德爾、蘭堡、法國RUF征服者、凱熱NO·6、奧德、圣羅蘭OPIUM鴉片香水、阿瑪尼、都彭、紀(jì)凡希國際女鞋名牌千百度、百麗、卡佛兒、哈森、沙馳、老人頭、皮爾卡丹、蘋果、布谷、暇步士、接吻貓、美美天美意、AEE國際精品內(nèi)衣黛安芬、曼妮芬、安莉芳、愛慕、國內(nèi)精品內(nèi)衣歐迪芬57國際、國內(nèi)男鞋品牌華倫天奴、夢(mèng)特嬌、阿瑪尼、皮爾卡丹、登喜路、BOSS、大白鯊、鱷魚、杰尼亞、蘋果康奈、紅晴蜓、奧康、人生路、老爺車國際化妝品品牌蘭蔻、倩碧、碧歐泉、夏奈兒、圣羅蘭、雅詩蘭黛克、里斯汀·迪奧、歌雯琪、伊