某購物廣場商業(yè)定位及招商經(jīng)營思路的報告

嘉盛購物廣場

商業(yè)定位及招商經(jīng)營思路的報告1三明商業(yè)創(chuàng)中國商業(yè)服務(wù)第一品牌三明商業(yè)創(chuàng)中國商業(yè)服務(wù)第一品牌第一部分商業(yè)功能定位及支撐理由分析一、項目功能的總體定位

為做好嘉盛購物廣場功能的總體定位，主要從以下幾個重要元素進行綜合分析：

A、物業(yè)本身特性B、商場獨特的地理位置C、項目周邊的消費力D、項目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀E、居民的消費習慣2A、物業(yè)本身的特性

中型規(guī)模商場，單層套內(nèi)面積不超過4000平方米樓高十三層，負一層至五層為商業(yè)，六至十三樓為旅業(yè);100余個地下車庫，前有小型廣場和主干交通線商場側(cè)門（東門）有帶高差的廣場和相當于一樓的街鋪…..3B、商場獨特的地理位置交通便利，雄踞工業(yè)大道南和石崗路交匯處、臨廣州大道處于石溪一塊尚未開發(fā)的路面商業(yè)寶地；人口密集，有很大的普通居民消費市場…..4

C、項目周邊的消費力周邊樓盤林立，臨近“保利花園、金碧花園，廣富花園、嘉鴻花園、鳴翠花園、曉港灣、僑城花園、南洲名苑、光大花園、雅致花園、保利紅棉花園、紙廠職工”等十多個樓盤，另加泰沙路、石崗路的村民和外來流動人口，總計超30萬人。新白領(lǐng)、老海珠城鄉(xiāng)居民、外來流動人口，綜合消費指數(shù)評為中等偏低消費市場，但略高于東曉南路。

D、項目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀工業(yè)大道，石崗路，紙廠路，泰沙路，江燕路二旁商業(yè)布局零亂，有一定的規(guī)模，不購檔次，屬傳統(tǒng)的商業(yè)城鄉(xiāng)旺地，唯有金碧花園社區(qū)商業(yè)較為整齊。

5E、居民消費習俗追求低、中檔消費就近方便，價廉物美，服務(wù)多樣城鄉(xiāng)區(qū)間商業(yè)消費觀念6

綜合上述要素，我們主要從以下幾方面著手提煉嘉盛購物廣場的總體功能：

1.生活消費的便利性；2.就近商業(yè)的消費習慣；3.綜合性多功能商場；4.商業(yè)休閑與餐飲娛樂結(jié)合5.商業(yè)的完善配套，如停車場、洗手間等

最后，總結(jié)得出嘉盛購物廣場商業(yè)的總體功能定位為:“集休閑一商業(yè)一餐飲一娛樂一停車場”于一體的一站式購物廣場。7二、項目形象的總體定位我們主要從以下幾個重點因素考慮，將嘉盛購物廣場的形象推向市場：A、從周邊現(xiàn)有的商業(yè)檔次，尋求市場的空白點（檔次）

街鋪林立，零散雜亂，檔次低

中檔的商業(yè)市場空白8B、從混亂單一的商鋪布局，尋求多功能市場（綜合性）

周邊商鋪，多而亂，行業(yè)單一

多功能綜合性商場9C、從周邊障亂商業(yè)購物環(huán)境，尋求舒適的購物場所

（舒適）D、建筑的現(xiàn)代氣息，尋求廣場的現(xiàn)代時尚

（現(xiàn)代性）

10總結(jié)，嘉盛盛購物廣場場的形象總總體定位為為：[主體形象象]海珠西部首首個大型純純商業(yè)的購購物廣場！！[輔助形象]工業(yè)大道南南最高檔次次的商業(yè)大大廈?。êＶ榈纳躺虡I(yè)1號)11三、樓層功功能定位的的總思路根據(jù)嘉盛購購物廣場功功能、形象象的總體定定位，展開開項目各樓樓層的板塊塊定位。各樓層功能能的精確定定位主要依依托于以下下因素：A、項目開發(fā)成成本及模式式（只租不售售）B、項目經(jīng)營模模式（租的好，，經(jīng)營好，，二好思路路）C、項目的經(jīng)營營利潤（快速回籠籠資金）12D、物業(yè)本身的的規(guī)模（中中型規(guī)模））E、商家對租金金承受的限限度F、行業(yè)經(jīng)營對對樓層的要要求G、樓層交通特特點H、商鋪面積和和間隔種類類I、業(yè)態(tài)的組合合需求J、同行業(yè)市場場的競爭力力從而得出嘉嘉盛購物廣廣場各樓層層功能的精精確定位如如下：13樓層面積規(guī)模板塊名稱功能及經(jīng)營范圍-1F3600㎡大型停車場主要用于停放顧客小汽車之類的交通工具，作為商業(yè)配套的一部分。1F2424㎡嘉盛名店城麥當勞（中國首個迷你店）

主要經(jīng)營品牌服裝、休閑服飾、珠寶眼鏡、化妝品、內(nèi)衣、精品皮具、手袋鞋帽、小型百貨、兒童嬰兒用品等。2F-3F5225㎡大型超市經(jīng)營日雜百貨、生活用品、家用電器、生鮮水果、熟食海鮮、飲料奶品、各類蔬菜、日雜百貨等。4F2632㎡數(shù)碼世界家居天地主要經(jīng)營通訊產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品等?；蚪?jīng)營小件的時尚家居精品，布藝5F1300㎡大型酒樓特色美食等。嘉盛購物廣廣場樓層功功能精確定定位表14嘉盛購物廣廣場功能分分布示意圖圖15四、各樓層層精確定位位的綜合分分析總體思路：：根據(jù)項目的的總體定位位和開發(fā)模模式，借用最有價價值的物業(yè)業(yè)(首層)快速回籠資資金，規(guī)避避風險；以適合超市市經(jīng)營的樓樓層(二樓樓、三樓)出租經(jīng)營營，營造商業(yè)賣賣點，提升升項目的附附加值其它樓層(四、五樓樓)利潤獲取的的另一途徑徑和功能配配套。16各樓層精確確定位具體體分析：負一樓：大大型停車場場支撐理由：：樓層下陷，，商業(yè)價值值不大，不不利于經(jīng)營營；作為商場的的車庫配套套，方便顧顧客停車；；收益方式：：按小時出租租收費，統(tǒng)統(tǒng)一管理17一樓：嘉盛盛名店城、、洋快餐支撐理由：：作為整體項項目的開發(fā)發(fā)成本收回回，規(guī)避風風險；對接高租金金高回報的的利潤期望望；商鋪經(jīng)營者者需承受高高租金，追追求零售高高利潤，必必須依靠品品牌經(jīng)營；；樹立商場的的形象、檔檔次，吸引引客流；單層規(guī)模受受限，必須須整合二樓樓經(jīng)營，裝裝修彌補，，產(chǎn)生規(guī)模模效應(yīng)，聚聚人氣；錯層經(jīng)營的的需求；收益方式：：獨立收銀，，商家租賃賃，統(tǒng)一管管理；18二樓、三樓樓：大型超超市支撐理由：：樓層相對一一樓，商業(yè)業(yè)價值偏低低；對接一級主主力店能承承受的租金金；提升樓盤的的商業(yè)附加加值，激活活相鄰樓層層(四樓、、一樓)；；超市經(jīng)營規(guī)規(guī)模需求，，單層面積積不夠；利于匯集人人群，帶旺旺利潤樓層層（如一樓樓、四樓））；遵循商業(yè)的的“二八定定律”，增增強投資經(jīng)經(jīng)營者的信信心；收益方式：：對外出租，，由超市自自己獨立經(jīng)經(jīng)營。19四樓：石溪溪購書城/數(shù)碼世界界/家居天天地支撐理由：：市場空白，，周邊人群群文化韻味味強，學生生群體消費費潛力大；；周邊新建樓樓盤多，對對于家居飾飾品的需求求大；滿足都市人人的時尚消消費潮流；；滿足多功能能購物廣場場的需要，，為都市人人提供休閑閑商業(yè)場所所；行業(yè)消費穩(wěn)穩(wěn)定，適用用高樓層出出租難的經(jīng)經(jīng)營風險；；開架式鋪位位間隔，利利于營造通通透感，避避免死角鋪鋪；消費群目的的明確，利利于成行成成市經(jīng)營；；市場經(jīng)營的的生命力利利于回收成成本，避免免多次出租租，增強投投資信心；；符合錯層經(jīng)經(jīng)營的整體體思路，激激活樓層人人流。收益方式：：獨立收銀，，商家租賃賃，統(tǒng)一管管理。20五樓：特色色風味大酒酒樓支撐理由：：市場空白，，營造主題題特色，利利于收租的的穩(wěn)定性；；避免與周邊邊成熟的大大型酒樓競競爭(華安安、東江)但大酒樓招招商時間長長，引入困困難，承受受租金低；；美食主題的的獨特性，，區(qū)別于其其他的美食食酒樓；收益方式：：獨立收銀，，商家租賃賃，商家自自己統(tǒng)一管管理。21小結(jié)根據(jù)功能的的總體定位位、形象定定位，從而而制定出上上述各樓層層的精確定定位，吻合合市場需求求，在操作作上具有可可行性!22第二部分嘉嘉盛購物物廣場經(jīng)營營思路一、經(jīng)營總總思路在綜合多功功能性定位位的基礎(chǔ)上上，主要由由商家自主主經(jīng)營，獨獨立收銀，，發(fā)展商提提供統(tǒng)一公公共配置，，公共部分分裝修，統(tǒng)統(tǒng)一平臺管管理（物業(yè)業(yè)管理），，保證各系系統(tǒng)的正常常運轉(zhuǎn)，營營造一個舒舒適的購物物環(huán)境。23第二部分嘉嘉盛購物物廣場經(jīng)營營思路二、各樓層層的經(jīng)營思思路負一層：地地下停車場場經(jīng)營思路：：建立獨立的的車場管理理體系，提提供24小小時停車服服務(wù)，建議議10元2小時，針針對百佳購購物的顧客客可與百佳佳協(xié)商免費費停車等。。（如顧客客在百佳購購物，可在在服務(wù)臺領(lǐng)領(lǐng)取免費停停車卡（2小時），，每月由物物業(yè)管理公公司與百佳佳物業(yè)部結(jié)結(jié)算，按5折優(yōu)惠。。24首層：嘉盛盛名店城經(jīng)營思路：：建議由商戶戶自主收銀銀，統(tǒng)一管管理（營業(yè)業(yè)時間早上上9：30-晚上10：00），在裝裝修方面，，沿墻鋪建建復式商鋪鋪，一層經(jīng)經(jīng)營，夾層層外設(shè)櫥窗窗，內(nèi)做倉倉庫，復式式櫥窗、復復式商鋪，，雙重價值值。獨立門門面的全間間隔鋪；中中間鋪全設(shè)設(shè)為半間隔隔鋪，即1.4米高高的間隔板板組成店中中店。25建議商鋪面面積：實用面積10㎡-30㎡㎡/個為為主流，50㎡-80㎡㎡/個為為補充。經(jīng)營范圍：：精品百貨、、化妝品、、皮具、內(nèi)內(nèi)衣、休閑閑服裝、眼眼鏡珠寶、、鞋帽、藥藥業(yè)、美容容、茶葉、、沖印、通通訊產(chǎn)品、、商務(wù)中心心、煙草專專賣等。26精品百貨類類：以中檔消費費為主，低低檔為輔，，如“艾菲兒”、“頂好飾品”，再再配個體經(jīng)經(jīng)營者，占占樓層面積積的10%?；瘖y品類：：以中檔消費費為主流，，如“雅芳”、“小護士”、“李醫(yī)生”、“美寶蓮”、“玉蘭油”等，占樓層面積積10%。皮具鞋帽類類：以適合白領(lǐng)領(lǐng)一族消費費為主，中中低價位服服裝專賣店店，如“以純”、“佐丹奴”、“班尼路”、“曼奴”“、”生活幾何“、”藍海軍“，占樓層層面積30%珠寶眼鏡：：以中檔市場場為主，如如“明廊”、“先施”、“點石”、“斯貝雅”、“華置珠寶”等，約占占首層樓層層面積的8%。27藥業(yè)美容：：以普通市民民消費的為為主，如““海王星辰”、“保利康”、“雪姬美容”、“琦雅美容”，占樓層層面積的6%。茶葉沖?。海褐袡n產(chǎn)品，，如“柯達沖印”、“天福茗茶”等，占樓樓層面積的5%。通訊產(chǎn)品：：普通數(shù)碼產(chǎn)產(chǎn)品，有相相機、手機機，通訊等等，如“龍粵”，占樓層層面積的5%。其他類：以低檔市場場為主，如如煙草專賣賣、咖啡甜甜品屋，商商務(wù)中心，占占樓層面積積的18%。麥當勞餐廳廳：占樓層面積積的8%。。2829二、三層：：經(jīng)營百佳佳超市將二、三層層整層出租租給百佳超超市，獨立立經(jīng)營，以以百貨日雜雜，生鮮水水果，家和和電器，生生活用品，，飲料奶品品，各類蔬蔬菜等。二、三層用用來穩(wěn)定收收租，保證證成本分攤攤，將一層層、四層作作為利潤樓樓層。引進百佳區(qū)區(qū)別于其他他超市的原原因：1.營造繽繽紛時尚的的商業(yè)氛圍圍；2.增加其其它樓層的的附加值；；3.百佳的的實力雄厚厚，利于穩(wěn)穩(wěn)定收租；；4.百佳本本身就是活活廣告；5.百佳巨巨大的商業(yè)業(yè)聯(lián)盟，利利于快速招招商……30四層：多種種業(yè)態(tài)組合合或者單行行專業(yè)賣場場如：數(shù)碼電電器、石溪溪書城、美美居天地、、兒童樂園園等。數(shù)碼類：a整層經(jīng)營：：引進蘇寧、東澤、國美美、順電等電器連鎖鎖店b多種業(yè)態(tài)組組合：引進進龍粵、中國國聯(lián)通、迪迪訊通等通訊產(chǎn)品品。石溪書城：a、整層經(jīng)營：：引進廣東省新華華書店集團團；b、多種業(yè)態(tài)組組合：引進進三咪書層、、書吧等多門面成成行成市組組合經(jīng)營，，配合數(shù)碼碼、美居板板塊。31美居天地：：a、整層經(jīng)營：：引進聯(lián)邦家居廣廣場，經(jīng)營小件件精品家居居、干花布藝、家家居配飾等等；b、多種業(yè)態(tài)組組合：引進進精品家居居、干花布布藝、家居居配飾等兒童樂園：：a、整層經(jīng)營：：引進中華華廣場或天天河城的奇樂兒歡樂樂谷；b、單層經(jīng)營：：引進多家家童裝、兒兒童用品、、文具、玩玩具等商家組合經(jīng)經(jīng)營兒童樂樂園。五層：特色色大酒樓整層出租給給一個商家家，經(jīng)營特特色餐廳，，如“澳門街”、“黃果樹”、“不見不散”，配合多多功能商業(yè)業(yè)廣場的需需求。3233第三部分招招商具體策策略一、參考新新港路百佳佳首層，曉曉港灣百佳佳首層，保保利豐百佳佳首層的定定價，商戶戶組合組織織并開展嘉嘉盛購物廣廣場一層和和四層的招招商工作(包括定價價、分區(qū)、、分類、商商戶組合等等)二、針對重重要商家草草擬“商業(yè)業(yè)說明書””，如蘇寧、聯(lián)邦等。三、針對首首層商鋪，，計劃定人人、定鋪、、定客招商商，采用一一鋪談五家家模式，快快速招商。34四、針對重重要商家或或有影響力力的商家，，以一定優(yōu)優(yōu)惠的條件件吸引其入入場，提高高其他商鋪鋪附加值的的策略展開開招商，如如“佐丹奴”、“明廊”、“海王”等。五、主動上上門，直接接簽約。六、招商配配合1、外墻的包包裝(條幅、、橫幅等)2、招商資料料印刷(招商商手冊、單張張)3、現(xiàn)場辦公公室的準備(電話、辦公公接待)4、重要商家家的協(xié)助洽談?wù)劦?蘇寧、、聯(lián)邦)35附錄一：天河河北百佳超市市首層商鋪案案例分析客戶名稱行業(yè)種類實用面積租金（元）/㎡備注龍粵通訊100㎡750—950均價：900元/㎡明廊眼鏡眼鏡50㎡700—900

派利派蘇服裝25㎡700—800

海王星辰藥店60㎡700—900

雪姬美素美容20㎡800—1000

森林雅舍美容用品10㎡800—900

柯達沖印店35㎡900—1000

傲勝按摩椅15㎡800—900

華置首飾18㎡900—1100

點石首飾18㎡900—1100

流行美頭飾6㎡900—1000

布語空間布藝窗簾30㎡900—1000

哈根達斯冷飲店50㎡800—1000

36附錄二：富景景百佳超市首首層商鋪案例例分析客戶名稱行業(yè)種類面積租金（元）/㎡備注天福茗茶茶葉30㎡550—650均價：625元/㎡明廊眼鏡眼鏡40㎡600—650

盈佳皮具25㎡600

龍粵通訊80㎡600—700

名淑純美生活館美容20㎡550—600

寶明堂人參、鹿茸20㎡700—800

海王星辰藥店80㎡500—600

上海萊馨藝術(shù)攝影15㎡600—700

如新化妝品16㎡500

沙沐化妝化妝品16㎡500-600

翠麗玉器18㎡600—700

天麗玉器16㎡600—700

37附錄二：富景景百佳超市首首層商鋪案例例分析客戶名稱行業(yè)種類面積租金（元）/㎡備注天天秀頭飾8㎡700—800

馬蓮奴皮具5㎡800

以純服裝30㎡450—550

茵寶特賣服裝25㎡600

佐丹奴服裝35㎡500—600

曼奴服裝30㎡500—600

藍海軍服裝30㎡500—600

奧華仕表手表12㎡500

銀寶堡首飾16㎡600—700

伊琳娜首飾16㎡600—700

斯貝雅首飾16㎡600—700

柯尼卡沖印沖印店30㎡600—700

389、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Sunday,December18,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。02:02:0802:02:0802:0212/18/20222:02:08AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2202:02:0802:02Dec-2218-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。02:02:0802:02:0802:02Sunday,December18,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2202:02:0802:02:08December18,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。18十十二二月月20222:02:08上上午午02:02:0812月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222:02上上午午12月月-2202:02December18,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/182:02:0802:02:0818December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。2:02:08上上午午2:02上上午午02:02:0812月月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Sunday,December18,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。02:02:0802:02:0802:0212/18/20222:02:08AM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2202:02:0802:02Dec-2218-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。02:02:0802:02:0802:02Sunday,December18,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2202:02:0802:02:08December18,202214、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。18十二二月20222:02:08上上午02:02:0812月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月222:02上午午12月-2202:02December18,202216、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/182:02:0802:02:0818December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。2:02:08上上午2:02上上午02:02:0812月-229