各類土地取得方式及國資國企合作模式探討課件

四步詳解土地及房地產(chǎn)投資井購中的核心難點(diǎn)第四課土地取得方式、國資國企合作要點(diǎn)四步詳解土地及房地產(chǎn)投資井購中的核心難點(diǎn)1C

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s目

錄0 1 房地產(chǎn)

投資中

項(xiàng)目

開發(fā)土地的取得方式0

2 勾

地協(xié)議、土地出

讓金分配抽屜協(xié)議的效力問題探討0

3 國資國企合作方面注意要點(diǎn)Contents目錄0 1 房地產(chǎn)投資中2房地產(chǎn)投資中項(xiàng)目開發(fā)土地的取得方式房地產(chǎn)投資中項(xiàng)目開發(fā)土地的取得方式3方式一、公開拍賣途徑口概念：縣級以上地方政府按照公開招標(biāo)、掛牌或者拍賣方式，拍出儲備土地，開發(fā)主體或者參與開發(fā)者拍得土地；口

最合規(guī)的土地取得方式；口

競拍時(shí)的保證金應(yīng)使用自有資金，且穿透核查；口

合規(guī)陽汛險(xiǎn)

：＂股權(quán)直投、債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、債委貸、明股實(shí)債、股債融合”方式一、公開拍賣途徑口概念：縣級以上地方政府按照公開招標(biāo)、掛4方式二、帶方式公開招標(biāo)、掛牌，、口 法 律法 規(guī) 依據(jù)

：《招標(biāo)投標(biāo)法》和國土部及各地方政府對土地招標(biāo)投標(biāo)操作中的實(shí)施細(xì)則；口

適用情形

：一般規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)辦公、工業(yè)產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目的土地（可少量含有一些配套住宅）；口

方式

：提前對出讓土地的功能定位、設(shè)計(jì)方案等重點(diǎn)進(jìn)行—輪招標(biāo)；掛牌競價(jià)階段，篩選出—部分優(yōu)質(zhì)的參與者。｀

J

4方式二、帶方式公開招標(biāo)、掛牌，、口 法 律法 規(guī) 依據(jù)：《5方式三、土地出讓設(shè)條件掛牌，、口

法規(guī)依據(jù)：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》【國土部第39號文】

；口方式：對開發(fā)者的開發(fā)資質(zhì)、資金實(shí)力、開發(fā)業(yè)績等綜合性條件提出前置要求；口

優(yōu)勢：有利于意愿能適度地定向取得土地的開發(fā)者、｀4方式三、土地出讓設(shè)條件掛牌，、口法規(guī)依據(jù)：《招標(biāo)拍賣掛牌出6方式四、在建工程轉(zhuǎn)讓r、口法規(guī)依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理辦法》規(guī)；定口

適用情形：在建工程達(dá)2到5％以上；口劣勢：建筑設(shè)計(jì)方案無法更改；土

地增值稅、企業(yè)所得稅等稅壓負(fù)力較大；程序繁瑣口

與國資平臺合作的限制：根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)交監(jiān)易督管理辦法》（國務(wù)院32號令）第48條

，應(yīng)在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開進(jìn)行、J4方式四、在建工程轉(zhuǎn)讓r、口法規(guī)依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理辦法》規(guī)7方式 五、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，、口已經(jīng)取得土地使用權(quán)的公司，進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓是較為常見的土地取得方式，也是最常見的土地并購方式；口

類型

：項(xiàng)目 公司全部或部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓；項(xiàng)目 公司境外結(jié)構(gòu)中某一層面的全部或部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓；項(xiàng)目 公司股權(quán)結(jié)構(gòu)中的國有資本，股權(quán)轉(zhuǎn)讓須在交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開掛牌轉(zhuǎn)讓；、｀4方式 五、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，、口已經(jīng)取得土地使用權(quán)的公司，進(jìn)8方式五、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓r、口

兩者涉及的稅負(fù)不同

；口

境外交易方式股權(quán)轉(zhuǎn)讓優(yōu)、劣勢

：優(yōu)勢 ：保密 性更好

；劣勢 ：不適 合需要拍地或者勾地的主體（造成與政府溝通的障礙）

；口

前期由若干政府平臺公司取得的項(xiàng)目，并逐步以此定向交易給實(shí)施主體的方式，各地國資股權(quán)掛牌時(shí)設(shè)置條件的門檻不一。、J4方式五、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓r、口兩者涉及的稅負(fù)不同；優(yōu)勢 9方式六、增資方式取得項(xiàng)目控制權(quán)或影響力，、口

適用情形

：項(xiàng)目土地已經(jīng)合法方式取得

，并登記在相應(yīng)項(xiàng)目公司名下；口

方式

：通過與項(xiàng)目公司股東方式簽訂投資協(xié)議約定控制權(quán)與實(shí)操權(quán)，再以對項(xiàng)目公司增資的方式，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目的控制；口

限制

：《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國務(wù)院32號令）第34條至第47條規(guī)定了增資行為的具體合規(guī)要求、｀4方式六、增資方式取得項(xiàng)目控制權(quán)或影響力，、口適用情形：項(xiàng)10方式七、代建方式取得對項(xiàng)的目控制權(quán)或影響力、口

適用情形：與國資平臺企業(yè)合作，受國務(wù)院32號令或者國土部各種文件的規(guī)制，定向取得土地的難度較大的情形；口

模式

：＂代建管理＋委托運(yùn)營＋協(xié)議控制”的模式；口

操作方式：由 取得項(xiàng)目的國企平臺委托市場化參與主體進(jìn)行整體建設(shè)運(yùn)營；建設(shè)完畢后，再交由市場化企業(yè)進(jìn)行招租運(yùn)營，用輕資產(chǎn)的方式實(shí)現(xiàn)“ 條龍”服務(wù)。丿4方式七、代建方式取得對項(xiàng)的目控制權(quán)或影響力、口適用情形：與11方式 八、 使用集體建設(shè)用地，、口

適用情形

：鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)、公共設(shè)施用地；村民住宅；集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)；全國13個試點(diǎn)城市以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體開發(fā)建設(shè)公共租賃房，或者以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股、聯(lián)營與其他企業(yè)合作開發(fā)此類產(chǎn)業(yè)。、｀4方式 八、 使用集體建設(shè)用地，、口適用情形：、｀412方式九、基建控地

、口

適用情形

：特色小鎮(zhèn)、PPP項(xiàng)目

和產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目 ；口

土地一級

開發(fā)兩

方面

的工

作

：一是征收、補(bǔ)償、動遷及土地整理、收儲等；二是根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，在征收補(bǔ)償完畢的凈地周邊建設(shè)市政管線和道路等基礎(chǔ)設(shè)施，如“七通一平”，即道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明、綠化、土地平整?？?”三通一平”:三通 ：臨時(shí)用水 、臨時(shí)用電 、臨時(shí)道 路

；一 平 ：土 地平整 ，地上已 拆平 ，無 建筑 物 ，土 地上的原有產(chǎn)權(quán)登記均已滅失或注銷。4方式九、基建控地 、口適用情形：特色小鎮(zhèn)、PPP項(xiàng)目13方式 九、基建控地，、口 操作方式：根據(jù)土地管理相關(guān)法規(guī)及各地政策規(guī)定，達(dá)到“三通一平”的土地即可掛牌拍賣；特色小鎮(zhèn)、PPP項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目

的承接主體，將土地開發(fā)至“三通一平” ;該地塊周邊無市政基礎(chǔ)設(shè)，施當(dāng)?shù)卣浜蠈⒃摰貕K公開拍賣。、｀4方式 九、基建控地，、口 操作方式：、｀414方式十、使用國有未利用地＇，、口

法

規(guī)

依據(jù)

：根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》、《國有建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》和部分地方政府的規(guī)章，土地利甩總體規(guī)劃將土地劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，建設(shè)項(xiàng)目可以使用土地利甩總體規(guī)劃確定的國有未利用地；口

優(yōu)勢

：可在不進(jìn)行農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)、不修改規(guī)劃的清況下，由地方政府直接批準(zhǔn)用地；口

劣勢

：批準(zhǔn)過程較為漫長

：征詢部門多

；可行性研究及專家評審。｀

4

4方式十、使用國有未利用地＇，、口法規(guī)依據(jù)：根據(jù)《土地15勾地協(xié)議、土地出讓金分配抽屜協(xié)議的效力問題探討勾地協(xié)議、土地出讓金分配抽屜協(xié)議的效力問題探討16一 、勾 地 協(xié)議的效力問題國土資發(fā)[2004]71號國土資源部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》2007年國土資源部第39號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》國發(fā)

(

2008) 3號國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》工業(yè)和經(jīng)營性用地出讓必須以公開招標(biāo)拍賣掛牌方式確定土地使用者和土地價(jià)格一 、勾 地 協(xié)議的效力問題國土資發(fā)[2004]71號20017一、勾 地協(xié) 議的效力問題什么是＂勾地協(xié)議”，、口

提前確定、私下約定、＂抽屜協(xié)議”;“抽屜協(xié)議”：如《前期投資合作協(xié)議》、《招商引資協(xié)議》等；口

定向掛牌

，勸退競爭者，屏蔽競爭等。一、勾 地協(xié) 議的效力問題什么是＂勾地協(xié)議”，、口提前確定18一、勾 地協(xié) 議的效力問題案例某地方政府（開發(fā)區(qū)管委會）就某產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目與特定社會資本就產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目使用的地塊達(dá)成《投資合作協(xié)議》，提前確定該地塊，后經(jīng)公開拍賣程序，但因?yàn)槠渌鐣黧w在公開拍賣時(shí)競標(biāo)，該地塊最終并未由該特定社會資本摘得，以此為違約，提出起訴。問題：提前簽訂《投資合作協(xié)議》或《土地出讓協(xié)議》是否有效？實(shí)際簽約的主體為開發(fā)區(qū)管委，會如果簽約主體為市、縣、區(qū)級的地方政府，是否有所不同？A一、勾 地協(xié) 議的效力問題案例A19一、勾 地協(xié)議的效力問題簽約主體為開發(fā)區(qū)管，尸、口 《行政許可法》第二十四條行政機(jī)關(guān)在其法定職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，可以委托其他行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可…．受委托行政機(jī)關(guān)在委托范圍內(nèi)，以委托行政機(jī)關(guān)名義實(shí)施行政許可。口 《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）第二條開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。本解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。、 J一、勾 地協(xié)議的效力問題，尸、口 《行政許可法》J20一、勾 地協(xié) 議的效力問題簽約主體為區(qū)縣以上的地方政府，、口 《中華人民

共和國土地管理法》(2004

修正）第五十三條 經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目需要使用國有建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件，向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，經(jīng)土地行政主管部門審查，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)?？?/p>

違反工業(yè)用地、經(jīng)營性用地必須經(jīng)過招拍掛的程序，承擔(dān)行政責(zé)任

，協(xié)議有效。4一、勾 地協(xié) 議的效力問題，、口 《中華人民共和國土地管理21一、勾 地協(xié) 議的效力問題簽約主體為區(qū)縣以上的地方政府，、口

《中華人民共和國土地管理法》(2004

修正）

第五十三條經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目需要使用國有建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件，向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，經(jīng)土地行政主管部門審查，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)。口

違反工業(yè)用地、經(jīng)營性用地必須經(jīng)過招拍掛的程序，承擔(dān)行政責(zé)任

，協(xié)議有效。、 一、勾 地協(xié) 議的效力問題，、口《中華人民共和國土地管理法224

、管理費(fèi)用

、招拍掛等費(fèi)用；、 ?

5

、財(cái)務(wù)費(fèi) 用

、貸款利 息等 。 JA二、土地出讓金分配抽屜協(xié)議的效力問題中央：“收支兩條線”r

、口 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)(2006)

100號）二、將土地出讓收支全額納入預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線＇管理：從2007年1月1日起

，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線＇?？?支出的項(xiàng)目則僅限千以下幾類：1

、征地2

、土地收購、拆遷補(bǔ)償支出 ；、收回、置換支出；3、土地前期開發(fā)支出

；4、管理費(fèi)用、招拍掛等費(fèi)用；、 ?5、財(cái)務(wù)費(fèi) 用23二、土地出讓

金分配抽屜協(xié)議的效力問題91號文、4號文：不得與土地出讓收入掛鉤,．、口 《財(cái)政部等關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（財(cái)綜[2016]從

）第七條項(xiàng)目承接主體或供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，按合同約定數(shù)額獲取報(bào)酬，不得與土地使用權(quán)出讓收入掛鉤，也不得以項(xiàng)目所涉及的土地名義融資或者變相融資?？? 《財(cái)政部等關(guān)千聯(lián)合公布第三批政府和社會資本合作示范項(xiàng)目加快推動示范項(xiàng)目建設(shè)的通知》（財(cái)金[2016]91號）

第五條 PPP項(xiàng)目

的資金來源與未來

收益及清償責(zé)

任

，不得與土地出

讓收入掛鉤。、扁4二、土地出讓金分配抽屜協(xié)議的效力問題91號文、4號文：不得24二、土地出讓金分配抽屜協(xié)議的效力問題效力問題，、口

如果是開發(fā)區(qū)管委會對土地出讓金的分配約定，并以管委會自己的名義對外簽訂出讓金分配或利益分成協(xié)議的，則，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)由千具體行政行為越權(quán)而無效；口

如果是地方政府自己簽署的，則，該約定可以有效，并不因違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定而無效。、4A二、土地出讓金分配抽屜協(xié)議的效力問題效力問題，、口如果是開25國資國企合作方面注意要點(diǎn)國資國企合作方面注意要點(diǎn)26一 、國 資國 企 的分類，、政府平臺類國有企業(yè)，如各地城投公、司城建公司、國家級或省級高新技術(shù)或者經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的開發(fā)集團(tuán)公司；功能型、政策性國有企，業(yè)如各地的地鐵、隧道、機(jī)場、港口等大型公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)公司；一、二線城市具有歷史資源的國資企，業(yè)此類企業(yè)歷史上往往是從事生產(chǎn)制造行業(yè)的，在—二線城市中擁有大量的廠房及土地資源，隨著生產(chǎn)項(xiàng)目逐步退出城市中心區(qū)。、4A一 、國 資國 企 的分類，、政府平臺類國有企業(yè)，如各地城投27二、與國資國 企 的 合 作模式

、1

、股 權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓口國資國企股權(quán)或在建工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)進(jìn)行評；估口股權(quán)須進(jìn)行掛牌；口在建工程需要按照標(biāo)的進(jìn)行氣么。

湯

4

二、與國資國 企 的 合 作模式 、 428二、與國資國 企 的 合作模式r、2、巧妙利用增資方式逐步控股口

法律法規(guī)依據(jù)：《企業(yè)國 有資 產(chǎn)交易監(jiān) 督管理辦法》第46條第3款

，第四十六條以下渭形經(jīng)國家出資企業(yè)審議決策，可以采取非公開協(xié)議方式進(jìn)行增資：（三）企業(yè)原股東增資。口

操作方式：先將擬合作的項(xiàng)目公司中的極少比例的股權(quán)進(jìn)行公開掛牌拍賣；再實(shí)施“企業(yè)原股東增資”。、 4二、與國資國 企 的 合作模式r、2、巧妙利用增資方式逐步控29二、與國資國企的 合作模式、3、合作成立項(xiàng)目公司

，裝入土地口

操作方式：由

合作雙方合資成立某項(xiàng)目公司，共同聯(lián)合摘取土地；或?qū)⒁?經(jīng)在國資國 企手中的土地，變更過戶權(quán)屬，轉(zhuǎn)入雙方共同成立的合資公司?？?/p>

實(shí)施條件：合作的市場化投資企業(yè)必須出資且出額資等千或者高千對應(yīng)合作股權(quán)比例的土地評估估價(jià)；口

劣勢

：此種方式需要國資委和國土局系統(tǒng)的支持和批準(zhǔn)，實(shí)操中多為政府支持的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。

4

二、與國資國企的 合作模式、3、合作成立項(xiàng)目公司，裝入土地30二、與國資國企的 合作模式、4、代建方式控制項(xiàng)目口

屬千合作雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，井非產(chǎn)權(quán)交易方式

；口

優(yōu)勢

：繞過32號令的規(guī)制；口

劣勢

：收益率可能低千股權(quán)合作、產(chǎn)權(quán)交易等方式。4二、與國資國企的 合作模式、4、代建方式控制項(xiàng)目431二、與國資國企的合作模式、5、定向拍地兜底＋差額利益補(bǔ)足口

適用條件

：土地掛牌與摘牌的主體是定向的

，價(jià)格是鎖定的

；口

操作方式：例比 如

，某開發(fā)商A公司與某地方政府私下約定由A公司摘牌

，土地摘牌最高的底線單價(jià)為12000元

；公 開 拍賣 時(shí) ，若有其 他競 爭企 業(yè) 參與 摘牌 ，并 將地 塊 價(jià) 格競拍至超過12000元

，最仍由A公司通討競價(jià)方式取得土地；超出 1

2000元的部分

，將通過地方政府承諾某種方式予以差額利益補(bǔ)足。

4

二、與國資國企的合作模式、5、定向拍地兜底＋差額利益補(bǔ)足32三、市場化主 體與國資國資合作的尺度把控1、土地聯(lián)合競拍的規(guī)制口

聯(lián)合體出價(jià)需各方在競買前達(dá)成一致

，共同進(jìn)退

；口

原則上不能接受各方分別授權(quán)、分段退出的模式。2、爭取操盤權(quán)與井表權(quán)口

擁有操盤權(quán)的項(xiàng)目，應(yīng)優(yōu)先選擇設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、工程管理、營銷專業(yè)管理人員，并爭取物業(yè)管理由市場化主體負(fù)責(zé)；口

合作方在公司治理滿足外部審計(jì)機(jī)構(gòu)的要求，確保實(shí)現(xiàn)并表；口

保證操盤權(quán)和并表權(quán)選其一，不接受完全無操盤權(quán)或并表權(quán)的合作條件。4三、市場化主 體與國資國資合作的尺度把控1、土地聯(lián)合競拍的規(guī)33操煮電井表項(xiàng)目應(yīng)要求合作方配合外部審計(jì)機(jī)構(gòu)，并設(shè)置股東會和董事會等公司治理機(jī)制，確保并表達(dá)成；且項(xiàng)目公司股東會的表決權(quán)和董事會的席位均應(yīng)超過

50%。公司治理操盤不井表項(xiàng)目要從操盤的實(shí)際管控角度合理設(shè)置公司治理結(jié)構(gòu)，確保不影響操盤；并應(yīng)在公司章程中體現(xiàn)對修改公司章程、融資、擔(dān)保、出借款項(xiàng)、重大合同簽署等重大經(jīng)營管理事項(xiàng)的決策權(quán)。修改公司章程、融資、擔(dān)保、出借款項(xiàng)等重不操盤不井表項(xiàng)目大事I鄖立經(jīng)過同 意 ，必須委派 財(cái)務(wù)管理人員并實(shí)行財(cái)務(wù)聯(lián)簽制。三、市場化主體與國資國資合作的尺度把控3、公司治理與控制權(quán)安排要從操盤的實(shí)際管控角度合理設(shè)置公司治理結(jié)構(gòu)，確保不影響操盤34除注冊資本金外，原則上項(xiàng)目具備開發(fā)貸款提款條件前的投入全部由股東技報(bào)股東貸款比提供股東貸款解決。項(xiàng)目公司后續(xù)獲得外部融資后，股東方后續(xù)提供的股東貸款利率原則上不高于外音B融資平均成 本。墊資安排及自行墊付（爭取不墊付）爭取各方在正式入股前按最終股比同步出資滿足項(xiàng)目地價(jià)和開發(fā)成本支出；若確實(shí)需要先行支付的，應(yīng)在合作方入股時(shí)收取墊付資金成本。合作方墊付資金成本優(yōu)先爭取由合作方墊資，若確實(shí)需要在正式入資金安排股前按最終股比同步出資。除銀行開發(fā)貸款外，原則上不通過基、金信托、資管計(jì)劃、明股實(shí)債等方式進(jìn)行結(jié)構(gòu)化融資。如項(xiàng)目必須進(jìn)行結(jié)構(gòu)化融資的，超出自身融資成本部分應(yīng)由合作方單方擔(dān)。項(xiàng)目 公司外部融資原則上以項(xiàng)目自身資產(chǎn)抵押。如需股東擔(dān)保，股東可按股比提供按份不連帶責(zé)任的保證擔(dān)保。外部融資風(fēng)險(xiǎn)控制盈分配井表項(xiàng)目應(yīng)爭取盈余資金留存，并優(yōu)先歸還外部銀行借款，降低負(fù)債水平不井表項(xiàng)目在保證資金安全的情況下，應(yīng)爭取盡快分配，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠。與大型國企、國際評級機(jī)構(gòu)投資級評級以上的上市房企合作的項(xiàng)目，在預(yù)留未來1-3

個月營運(yùn)資金的前提下優(yōu)先用千歸還股貸東款或由股東調(diào)用同時(shí)約定后續(xù)資金出現(xiàn)缺口時(shí)股東再出資義務(wù)。三、 市場 化主 體與國 資國資 合 作的尺 度 把控4、資金安排約定細(xì)節(jié)承，A除注冊資本金外，原則上項(xiàng)目具備開發(fā)貸款提款條件前的投入全部由35三、市場化主 體與國 資國 資 合 作的尺度把 控，

、5、合作品牌使用費(fèi)市場化主體的房地產(chǎn)開發(fā)品牌的價(jià)值一般較高，合作時(shí)向國資國企收取—定比例(

1%-5%

）的品牌使用費(fèi)，計(jì)算方法有兩種

：口

1

)

在銷售或運(yùn)營收入總額基礎(chǔ)上收；取口

2

)

在投資建設(shè)總成本基礎(chǔ)上收取。三、市場化主 體與國 資國 資 合 作的尺度把 控， 、36三、 市場 化主 體與國 資國 資 合 作的尺 度 把控、6、合作股權(quán)退出安排口

不承諾回購合作方股權(quán)，不承諾給予合作方退出的固定收益回報(bào)；口

對于操盤的項(xiàng)目中包含持有經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的合作項(xiàng)目，還應(yīng)明確，合作方不得向該市場化主體以外的其他商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營領(lǐng)域的競爭對手及其關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)。、丿A三、 市場 化主 體與國 資國 資 合 作的尺 度 把控、637三、市場化主 體與國資國 資 合 作的尺度把 控＇，、7

、出 資 違約 責(zé) 任約 定口 未 按時(shí)履行出資義務(wù)的違約方應(yīng)向守約方支付違約金（原則上與國有企業(yè)合作項(xiàng)目不萬分之五每日）；口

守約方有權(quán)攤薄違約方股權(quán)，并有權(quán)按不低于央行同期貸款基準(zhǔn)利率上浮100％利率提供緊急貸款

，直至完成股權(quán)調(diào)整之日；除了《公司法》規(guī)定的對于出資違約的責(zé)任外，此種約定會極大的限制對方的出資違約情形。、4三、市場化主 體與國資國 資 合 作的尺度把 控＇，、738四、靈活運(yùn)用公司分立,、口

適用情形：項(xiàng)目公司擁有數(shù)幅地塊，并分別擁有土地證等權(quán)利證明；口

操作方式：采用 公司分立方式，將這個項(xiàng)目公司分立成數(shù)個公司，每個公司擁有一幅地塊；分 立 之后再與市場化主體進(jìn)行合作。、4A四、靈活運(yùn)用公司分立,、口適用情形：項(xiàng)目公司擁有數(shù)幅地塊，39四、靈活運(yùn)用公司分立r、口稅收減免優(yōu)勢：1. 企業(yè)所得稅分立公司 與 被分立公司應(yīng)爭取合理化計(jì)稅基礎(chǔ)或盡量遞延所得稅，依據(jù)：《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅[2009]

59號）2.

土地增值稅

《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》第3條

，按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。第

5條，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用千房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、J四、靈活運(yùn)用公司分立r、口稅收減免優(yōu)勢：得稅，依據(jù)：《關(guān)于企40四、靈活運(yùn)用公司分立口

稅收減免優(yōu)勢：3. 契稅公司分立不需繳納契稅，依據(jù)：《關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]37號）金賬簿 印 花稅 、應(yīng)稅合增值稅

：公司分立不需繳納增值稅印花稅公司 分 立時(shí) ，將涉 及到的印 花稅細(xì) 分 為 “資同印花稅”等，可就實(shí)際情況申請減免；《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]183號）第1條第2款4四、靈活運(yùn)用公司分立口稅收減免優(yōu)勢：金賬簿 印 花稅 、應(yīng)41感謝聆聽 感謝聆聽 42四步詳解土地及房地產(chǎn)投資井購中的核心難點(diǎn)第四課土地取得方式、國資國企合作要點(diǎn)四步詳解土地及房地產(chǎn)投資井購中的核心難點(diǎn)43C

o

n

t

e

n

t

s目

錄0 1 房地產(chǎn)

投資中

項(xiàng)目

開發(fā)土地的取得方式0

2 勾

地協(xié)議、土地出

讓金分配抽屜協(xié)議的效力問題探討0

3 國資國企合作方面注意要點(diǎn)Contents目錄0 1 房地產(chǎn)投資中44房地產(chǎn)投資中項(xiàng)目開發(fā)土地的取得方式房地產(chǎn)投資中項(xiàng)目開發(fā)土地的取得方式45方式一、公開拍賣途徑口概念：縣級以上地方政府按照公開招標(biāo)、掛牌或者拍賣方式，拍出儲備土地，開發(fā)主體或者參與開發(fā)者拍得土地；口

最合規(guī)的土地取得方式；口

競拍時(shí)的保證金應(yīng)使用自有資金，且穿透核查；口

合規(guī)陽汛險(xiǎn)

：＂股權(quán)直投、債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、債委貸、明股實(shí)債、股債融合”方式一、公開拍賣途徑口概念：縣級以上地方政府按照公開招標(biāo)、掛46方式二、帶方式公開招標(biāo)、掛牌，、口 法 律法 規(guī) 依據(jù)

：《招標(biāo)投標(biāo)法》和國土部及各地方政府對土地招標(biāo)投標(biāo)操作中的實(shí)施細(xì)則；口

適用情形

：一般規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)辦公、工業(yè)產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目的土地（可少量含有一些配套住宅）；口

方式

：提前對出讓土地的功能定位、設(shè)計(jì)方案等重點(diǎn)進(jìn)行—輪招標(biāo)；掛牌競價(jià)階段，篩選出—部分優(yōu)質(zhì)的參與者。｀

J

4方式二、帶方式公開招標(biāo)、掛牌，、口 法 律法 規(guī) 依據(jù)：《47方式三、土地出讓設(shè)條件掛牌，、口

法規(guī)依據(jù)：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》【國土部第39號文】

；口方式：對開發(fā)者的開發(fā)資質(zhì)、資金實(shí)力、開發(fā)業(yè)績等綜合性條件提出前置要求；口

優(yōu)勢：有利于意愿能適度地定向取得土地的開發(fā)者、｀4方式三、土地出讓設(shè)條件掛牌，、口法規(guī)依據(jù)：《招標(biāo)拍賣掛牌出48方式四、在建工程轉(zhuǎn)讓r、口法規(guī)依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理辦法》規(guī)；定口

適用情形：在建工程達(dá)2到5％以上；口劣勢：建筑設(shè)計(jì)方案無法更改；土

地增值稅、企業(yè)所得稅等稅壓負(fù)力較大；程序繁瑣口

與國資平臺合作的限制：根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)交監(jiān)易督管理辦法》（國務(wù)院32號令）第48條

，應(yīng)在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開進(jìn)行、J4方式四、在建工程轉(zhuǎn)讓r、口法規(guī)依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理辦法》規(guī)49方式 五、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，、口已經(jīng)取得土地使用權(quán)的公司，進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓是較為常見的土地取得方式，也是最常見的土地并購方式；口

類型

：項(xiàng)目 公司全部或部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓；項(xiàng)目 公司境外結(jié)構(gòu)中某一層面的全部或部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓；項(xiàng)目 公司股權(quán)結(jié)構(gòu)中的國有資本，股權(quán)轉(zhuǎn)讓須在交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開掛牌轉(zhuǎn)讓；、｀4方式 五、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，、口已經(jīng)取得土地使用權(quán)的公司，進(jìn)50方式五、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓r、口

兩者涉及的稅負(fù)不同

；口

境外交易方式股權(quán)轉(zhuǎn)讓優(yōu)、劣勢

：優(yōu)勢 ：保密 性更好

；劣勢 ：不適 合需要拍地或者勾地的主體（造成與政府溝通的障礙）

；口

前期由若干政府平臺公司取得的項(xiàng)目，并逐步以此定向交易給實(shí)施主體的方式，各地國資股權(quán)掛牌時(shí)設(shè)置條件的門檻不一。、J4方式五、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓r、口兩者涉及的稅負(fù)不同；優(yōu)勢 51方式六、增資方式取得項(xiàng)目控制權(quán)或影響力，、口

適用情形

：項(xiàng)目土地已經(jīng)合法方式取得

，并登記在相應(yīng)項(xiàng)目公司名下；口

方式

：通過與項(xiàng)目公司股東方式簽訂投資協(xié)議約定控制權(quán)與實(shí)操權(quán)，再以對項(xiàng)目公司增資的方式，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目的控制；口

限制

：《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國務(wù)院32號令）第34條至第47條規(guī)定了增資行為的具體合規(guī)要求、｀4方式六、增資方式取得項(xiàng)目控制權(quán)或影響力，、口適用情形：項(xiàng)52方式七、代建方式取得對項(xiàng)的目控制權(quán)或影響力、口

適用情形：與國資平臺企業(yè)合作，受國務(wù)院32號令或者國土部各種文件的規(guī)制，定向取得土地的難度較大的情形；口

模式

：＂代建管理＋委托運(yùn)營＋協(xié)議控制”的模式；口

操作方式：由 取得項(xiàng)目的國企平臺委托市場化參與主體進(jìn)行整體建設(shè)運(yùn)營；建設(shè)完畢后，再交由市場化企業(yè)進(jìn)行招租運(yùn)營，用輕資產(chǎn)的方式實(shí)現(xiàn)“ 條龍”服務(wù)。丿4方式七、代建方式取得對項(xiàng)的目控制權(quán)或影響力、口適用情形：與53方式 八、 使用集體建設(shè)用地，、口

適用情形

：鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)、公共設(shè)施用地；村民住宅；集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)；全國13個試點(diǎn)城市以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體開發(fā)建設(shè)公共租賃房，或者以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股、聯(lián)營與其他企業(yè)合作開發(fā)此類產(chǎn)業(yè)。、｀4方式 八、 使用集體建設(shè)用地，、口適用情形：、｀454方式九、基建控地

、口

適用情形

：特色小鎮(zhèn)、PPP項(xiàng)目

和產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目 ；口

土地一級

開發(fā)兩

方面

的工

作

：一是征收、補(bǔ)償、動遷及土地整理、收儲等；二是根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，在征收補(bǔ)償完畢的凈地周邊建設(shè)市政管線和道路等基礎(chǔ)設(shè)施，如“七通一平”，即道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明、綠化、土地平整?？?”三通一平”:三通 ：臨時(shí)用水 、臨時(shí)用電 、臨時(shí)道 路

；一 平 ：土 地平整 ，地上已 拆平 ，無 建筑 物 ，土 地上的原有產(chǎn)權(quán)登記均已滅失或注銷。4方式九、基建控地 、口適用情形：特色小鎮(zhèn)、PPP項(xiàng)目55方式 九、基建控地，、口 操作方式：根據(jù)土地管理相關(guān)法規(guī)及各地政策規(guī)定，達(dá)到“三通一平”的土地即可掛牌拍賣；特色小鎮(zhèn)、PPP項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目

的承接主體，將土地開發(fā)至“三通一平” ;該地塊周邊無市政基礎(chǔ)設(shè)，施當(dāng)?shù)卣浜蠈⒃摰貕K公開拍賣。、｀4方式 九、基建控地，、口 操作方式：、｀456方式十、使用國有未利用地＇，、口

法

規(guī)

依據(jù)

：根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》、《國有建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》和部分地方政府的規(guī)章，土地利甩總體規(guī)劃將土地劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，建設(shè)項(xiàng)目可以使用土地利甩總體規(guī)劃確定的國有未利用地；口

優(yōu)勢

：可在不進(jìn)行農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)、不修改規(guī)劃的清況下，由地方政府直接批準(zhǔn)用地；口

劣勢

：批準(zhǔn)過程較為漫長

：征詢部門多

；可行性研究及專家評審。｀

4

4方式十、使用國有未利用地＇，、口法規(guī)依據(jù)：根據(jù)《土地57勾地協(xié)議、土地出讓金分配抽屜協(xié)議的效力問題探討勾地協(xié)議、土地出讓金分配抽屜協(xié)議的效力問題探討58一 、勾 地 協(xié)議的效力問題國土資發(fā)[2004]71號國土資源部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》2007年國土資源部第39號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》國發(fā)

(

2008) 3號國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》工業(yè)和經(jīng)營性用地出讓必須以公開招標(biāo)拍賣掛牌方式確定土地使用者和土地價(jià)格一 、勾 地 協(xié)議的效力問題國土資發(fā)[2004]71號20059一、勾 地協(xié) 議的效力問題什么是＂勾地協(xié)議”，、口

提前確定、私下約定、＂抽屜協(xié)議”;“抽屜協(xié)議”：如《前期投資合作協(xié)議》、《招商引資協(xié)議》等；口

定向掛牌

，勸退競爭者，屏蔽競爭等。一、勾 地協(xié) 議的效力問題什么是＂勾地協(xié)議”，、口提前確定60一、勾 地協(xié) 議的效力問題案例某地方政府（開發(fā)區(qū)管委會）就某產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目與特定社會資本就產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目使用的地塊達(dá)成《投資合作協(xié)議》，提前確定該地塊，后經(jīng)公開拍賣程序，但因?yàn)槠渌鐣黧w在公開拍賣時(shí)競標(biāo)，該地塊最終并未由該特定社會資本摘得，以此為違約，提出起訴。問題：提前簽訂《投資合作協(xié)議》或《土地出讓協(xié)議》是否有效？實(shí)際簽約的主體為開發(fā)區(qū)管委，會如果簽約主體為市、縣、區(qū)級的地方政府，是否有所不同？A一、勾 地協(xié) 議的效力問題案例A61一、勾 地協(xié)議的效力問題簽約主體為開發(fā)區(qū)管，尸、口 《行政許可法》第二十四條行政機(jī)關(guān)在其法定職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，可以委托其他行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可…．受委托行政機(jī)關(guān)在委托范圍內(nèi)，以委托行政機(jī)關(guān)名義實(shí)施行政許可?？? 《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）第二條開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。本解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。、 J一、勾 地協(xié)議的效力問題，尸、口 《行政許可法》J62一、勾 地協(xié) 議的效力問題簽約主體為區(qū)縣以上的地方政府，、口 《中華人民

共和國土地管理法》(2004

修正）第五十三條 經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目需要使用國有建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件，向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，經(jīng)土地行政主管部門審查，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)?？?/p>

違反工業(yè)用地、經(jīng)營性用地必須經(jīng)過招拍掛的程序，承擔(dān)行政責(zé)任

，協(xié)議有效。4一、勾 地協(xié) 議的效力問題，、口 《中華人民共和國土地管理63一、勾 地協(xié) 議的效力問題簽約主體為區(qū)縣以上的地方政府，、口

《中華人民共和國土地管理法》(2004

修正）

第五十三條經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目需要使用國有建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件，向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，經(jīng)土地行政主管部門審查，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)?？?/p>

違反工業(yè)用地、經(jīng)營性用地必須經(jīng)過招拍掛的程序，承擔(dān)行政責(zé)任

，協(xié)議有效。、 一、勾 地協(xié) 議的效力問題，、口《中華人民共和國土地管理法644

、管理費(fèi)用

、招拍掛等費(fèi)用；、 ?

5

、財(cái)務(wù)費(fèi) 用

、貸款利 息等 。 JA二、土地出讓金分配抽屜協(xié)議的效力問題中央：“收支兩條線”r

、口 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)(2006)

100號）二、將土地出讓收支全額納入預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線＇管理：從2007年1月1日起

，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線＇?？?支出的項(xiàng)目則僅限千以下幾類：1

、征地2

、土地收購、拆遷補(bǔ)償支出 ；、收回、置換支出；3、土地前期開發(fā)支出

；4、管理費(fèi)用、招拍掛等費(fèi)用；、 ?5、財(cái)務(wù)費(fèi) 用65二、土地出讓

金分配抽屜協(xié)議的效力問題91號文、4號文：不得與土地出讓收入掛鉤,．、口 《財(cái)政部等關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（財(cái)綜[2016]從

）第七條項(xiàng)目承接主體或供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，按合同約定數(shù)額獲取報(bào)酬，不得與土地使用權(quán)出讓收入掛鉤，也不得以項(xiàng)目所涉及的土地名義融資或者變相融資?？? 《財(cái)政部等關(guān)千聯(lián)合公布第三批政府和社會資本合作示范項(xiàng)目加快推動示范項(xiàng)目建設(shè)的通知》（財(cái)金[2016]91號）

第五條 PPP項(xiàng)目

的資金來源與未來

收益及清償責(zé)

任

，不得與土地出

讓收入掛鉤。、扁4二、土地出讓金分配抽屜協(xié)議的效力問題91號文、4號文：不得66二、土地出讓金分配抽屜協(xié)議的效力問題效力問題，、口

如果是開發(fā)區(qū)管委會對土地出讓金的分配約定，并以管委會自己的名義對外簽訂出讓金分配或利益分成協(xié)議的，則，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)由千具體行政行為越權(quán)而無效；口

如果是地方政府自己簽署的，則，該約定可以有效，并不因違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定而無效。、4A二、土地出讓金分配抽屜協(xié)議的效力問題效力問題，、口如果是開67國資國企合作方面注意要點(diǎn)國資國企合作方面注意要點(diǎn)68一 、國 資國 企 的分類，、政府平臺類國有企業(yè)，如各地城投公、司城建公司、國家級或省級高新技術(shù)或者經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的開發(fā)集團(tuán)公司；功能型、政策性國有企，業(yè)如各地的地鐵、隧道、機(jī)場、港口等大型公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)公司；一、二線城市具有歷史資源的國資企，業(yè)此類企業(yè)歷史上往往是從事生產(chǎn)制造行業(yè)的，在—二線城市中擁有大量的廠房及土地資源，隨著生產(chǎn)項(xiàng)目逐步退出城市中心區(qū)。、4A一 、國 資國 企 的分類，、政府平臺類國有企業(yè)，如各地城投69二、與國資國 企 的 合 作模式

、1

、股 權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓口國資國企股權(quán)或在建工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)進(jìn)行評；估口股權(quán)須進(jìn)行掛牌；口在建工程需要按照標(biāo)的進(jìn)行氣么。

湯

4

二、與國資國 企 的 合 作模式 、 470二、與國資國 企 的 合作模式r、2、巧妙利用增資方式逐步控股口

法律法規(guī)依據(jù)：《企業(yè)國 有資 產(chǎn)交易監(jiān) 督管理辦法》第46條第3款

，第四十六條以下渭形經(jīng)國家出資企業(yè)審議決策，可以采取非公開協(xié)議方式進(jìn)行增資：（三）企業(yè)原股東增資?？?/p>

操作方式：先將擬合作的項(xiàng)目公司中的極少比例的股權(quán)進(jìn)行公開掛牌拍賣；再實(shí)施“企業(yè)原股東增資”。、 4二、與國資國 企 的 合作模式r、2、巧妙利用增資方式逐步控71二、與國資國企的 合作模式、3、合作成立項(xiàng)目公司

，裝入土地口

操作方式：由

合作雙方合資成立某項(xiàng)目公司，共同聯(lián)合摘取土地；或?qū)⒁?經(jīng)在國資國 企手中的土地，變更過戶權(quán)屬，轉(zhuǎn)入雙方共同成立的合資公司?？?/p>

實(shí)施條件：合作的市場化投資企業(yè)必須出資且出額資等千或者高千對應(yīng)合作股權(quán)比例的土地評估估價(jià)；口

劣勢

：此種方式需要國資委和國土局系統(tǒng)的支持和批準(zhǔn)，實(shí)操中多為政府支持的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。

4

二、與國資國企的 合作模式、3、合作成立項(xiàng)目公司，裝入土地72二、與國資國企的 合作模式、4、代建方式控制項(xiàng)目口

屬千合作雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，井非產(chǎn)權(quán)交易方式

；口

優(yōu)勢

：繞過32號令的規(guī)制；口

劣勢

：收益率可能低千股權(quán)合作、產(chǎn)權(quán)交易等方式。4二、與國資國企的 合作模式、4、代建方式控制項(xiàng)目473二、與國資國企的合作模式、5、定向拍地兜底＋差額利益補(bǔ)足口

適用條件

：土地掛牌與摘牌的主體是定向的

，價(jià)格是鎖定的

；口

操作方式：例比 如

，某開發(fā)商A公司與某地方政府私下約定由A公司摘牌

，土地摘牌最高的底線單價(jià)為12000元

；公 開 拍賣 時(shí) ，若有其 他競 爭企 業(yè) 參與 摘牌 ，并 將地 塊 價(jià) 格競拍至超過12000元

，最仍由A公司通討競價(jià)方式取得土地；超出 1

2000元的部分

，將通過地方政府承諾某種方式予以差額利益補(bǔ)足。

4

二、與國資國企的合作模式、5、定向拍地兜底＋差額利益補(bǔ)足74三、市場化主 體與國資國資合作的尺度把控1、土地聯(lián)合競拍的規(guī)制口

聯(lián)合體出價(jià)需各方在競買前達(dá)成一致

，共同進(jìn)退

；口

原則上不能接受各方分別授權(quán)、分段退出的模式。2、爭取操盤權(quán)與井表權(quán)口

擁有操盤權(quán)的項(xiàng)目，應(yīng)優(yōu)先選擇設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、工程管理、營銷專業(yè)管理人員，并爭取物業(yè)管理由市場化主體負(fù)責(zé)；口

合作方在公司治理滿足外部審計(jì)機(jī)構(gòu)的要求，確保實(shí)現(xiàn)并表；口

保證操盤權(quán)和并表權(quán)選其一，不接受完全無操盤權(quán)或并表權(quán)的合作條件。4三、市場化主 體與國資國資合作的尺度把控1、土地聯(lián)合競拍的規(guī)75操煮電井表項(xiàng)目應(yīng)要求合作方配合外部審計(jì)機(jī)構(gòu)，并設(shè)置股東會和董事會等公司治理機(jī)制，確保并表達(dá)成；且項(xiàng)目公司股東會的表決權(quán)和董事會的席位均應(yīng)超過

50%。公司治理操盤不井表項(xiàng)目要從操盤的實(shí)際管控角度合理設(shè)置公司治理結(jié)構(gòu)，確保不影響操盤；并應(yīng)在公司章程中體現(xiàn)對修改公司章程、融資、擔(dān)保、出借款項(xiàng)、重大合同簽署等重大經(jīng)營管理事項(xiàng)的決策權(quán)。修改公司章程、融資、擔(dān)保、出借款項(xiàng)等重不操盤不井表項(xiàng)目大事I鄖立經(jīng)過同 意 ，必須委派 財(cái)務(wù)管理人員并實(shí)行財(cái)務(wù)聯(lián)簽制。三、市場化主體與國資國資合作的尺度把控3、公司治理與控制權(quán)安排要從操盤的實(shí)際管控角度合理設(shè)置公司治理結(jié)構(gòu)，確保不影響操盤76除注冊資本金外，原則上項(xiàng)目具備開發(fā)貸款提款條件前的投入全部由股東技報(bào)股東貸款比提供股東貸款解決。項(xiàng)目公司后續(xù)獲得外部融資后，股東方后續(xù)提供的股東貸款利率原則上不高于外音B融資平均成 本。墊資安排及自行墊付（爭取不墊付）爭取各方在正式入股前按最終股比同步出資滿足項(xiàng)目地價(jià)和開發(fā)成本支出；若確實(shí)需要先行支付的，應(yīng)在合作方入股時(shí)收取墊付資金成本。合作方墊付資金成本優(yōu)先爭取由合作方墊資，若確實(shí)需要在正式入資金安排股前按最終股比同步出資。除銀行開發(fā)貸款外，原則上