某新城項目定位策劃報告

深圳華蘭德市場策略2006.4.7.煙臺玉森新城項目定位策劃報告目錄項目分析篇

物業(yè)定位

商業(yè)定位

項目開發(fā)建議

項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計提示

公寓定位項目所處地塊規(guī)劃分析

項目位于同三高速南側(cè)地段，位于煙臺市福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，同三高速與城市主干道福海路在此交匯。與煙臺市開發(fā)區(qū)隔路相望，是進(jìn)出煙臺的西大門。用地南面為連福路，東臨福海路，北側(cè)同三高速，西為聚福路，規(guī)劃用地面積10.92公頃。北側(cè)為同三高速的百米綠化帶，南為已建成的北方汽配城和曙光名座一、二期工程。隨著開發(fā)區(qū)和福山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，福山房地產(chǎn)市場逐步升溫，形成以福海路為中軸線的房地產(chǎn)開發(fā)帶，并逐步向周邊地區(qū)輻射。項目四至

區(qū)位價值解析

“雙口岸”價值：煙臺門戶

新城市中心的商業(yè)價值

地域輻射價值

風(fēng)向、日照分析

暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，空氣濕潤，氣候溫和的特點；冬半年偏北風(fēng)多，夏半年偏南風(fēng)頻；平均風(fēng)速內(nèi)陸地區(qū)3～4米/秒，沿海地區(qū)4～6米/秒；景觀、視線分析

噪音影響分析

項目所在區(qū)域缺憾分析

道路網(wǎng)絡(luò)比較發(fā)達(dá)，但是公交配套不足居住配套不夠完善

高壓線帶來對居住的恐懼心理項目SWOT分析

S—優(yōu)勢（Strength）規(guī)模大交通便利發(fā)展商品牌景觀資源豐富昭示性強(qiáng)【應(yīng)對策略】手段一：充分利用項目昭示性強(qiáng)的優(yōu)勢，加大宣傳力度，形成項目市場影響力；手段二：突出項目綜合性的特點，可以輻射區(qū)域市場，未來的投資價值和空間巨大；手段三：突出交通便利的特點，吸引周邊地區(qū)消費(fèi)群體到此置業(yè)；項目SWOT分析W—劣勢（Weakness）交通噪音高壓線環(huán)境較差配套不完善【應(yīng)對策略】】手段一：炒熱福山，突突出本項目；；手段二：利用商業(yè)提升升項目的形象象和檔次；手段三：以產(chǎn)品高性價價比贏得市場場提高單位實用用率；培養(yǎng)高層置業(yè)業(yè)的尊貴感和和自豪感。手段四：精心設(shè)計小區(qū)區(qū)內(nèi)景和人文文環(huán)境手段五：通過新技術(shù)、、新材料、新新工藝解決環(huán)境及城市市干道帶來噪噪音污染問題題；項目SWOT分析O—機(jī)會（Opportunity）市場環(huán)境區(qū)域配套不完完善區(qū)域內(nèi)形象優(yōu)優(yōu)勢【應(yīng)對策略】】手段一：突出項目形象象手段二：提高項目配置置，重視人性性化設(shè)計；手段三：根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者特點，定定制產(chǎn)品及服務(wù)；項目SWOT分析T—威脅（Threat）消費(fèi)習(xí)慣開發(fā)量大周邊環(huán)境宏觀調(diào)控【應(yīng)對策略】】手段一：打造精品樓盤盤，通過產(chǎn)品品創(chuàng)新和商業(yè)業(yè)環(huán)境氛圍營造造來引導(dǎo)市場場；手段二：高舉高打，搶搶占先機(jī)，利利用爆發(fā)式的的銷售形成市場場沖擊力，實實現(xiàn)快速銷售售，樹立項目及開開發(fā)商的品牌牌項目SWOT分析利用機(jī)會強(qiáng)化優(yōu)勢SO戰(zhàn)略利用福山房地產(chǎn)市場綜合配套不完善的空白點，依托于項目規(guī)模大、綜合配套齊全的優(yōu)勢，形成本項目獨有的核心競爭力，在高端形成市場影響力，搶占市場。利用機(jī)會避免或減輕面臨的威脅和挑戰(zhàn)OT戰(zhàn)略精心打造項目人文居住環(huán)境，強(qiáng)化項目優(yōu)勢規(guī)避弱勢，用擠壓式的推廣、爆發(fā)式的銷售達(dá)到“一鳴驚人”，樹立項目和開發(fā)商的品牌。弱化劣勢以應(yīng)對外來的威脅和挑戰(zhàn)WT戰(zhàn)略通過展示福山區(qū)未來發(fā)展前景，提升整個區(qū)域的形象，依托本項目綜合配套的優(yōu)勢，與其他項目形成差異化定位，突出本項目的高尚社區(qū)、人文環(huán)境及新城市中心的居住理念。目錄錄項目分析篇物業(yè)定位商業(yè)定位項目開發(fā)建議議項目商業(yè)規(guī)劃劃設(shè)計提示公寓定位我們對項目的的評價項目所處福山山區(qū)房地產(chǎn)市市場開始啟動動，為項目的的開發(fā)提供了了市場環(huán)境和和機(jī)會；福山區(qū)的市場場形象不佳，，生活配套設(shè)設(shè)施不完善，，尚未形成成成熟的居住氛氛圍；項目為一純高高層項目，存存在著交通噪噪音、周邊環(huán)環(huán)境差、規(guī)劃劃設(shè)計難度大大等不利因素；；項目規(guī)模大，，開發(fā)周期長長，受未來市市場供求變化化及市場不確確定因素影響響；項目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計要具有一一定的靈活度度和前瞻性；；項目發(fā)展策略略本地塊交通便便利，適于開開發(fā)新城市中心高高尚人文社區(qū)區(qū)（含居住、、商業(yè)、綜合合配套等功能能）定位背景綜述述煙臺市房地產(chǎn)產(chǎn)正處于良性性發(fā)展時期，，未來房地產(chǎn)產(chǎn)價格仍將保保持一定的增增幅；煙臺市高層住住宅市場目前前尚處于成長長階段，有較較大的提升空空間；目前消費(fèi)者已已逐漸接受小小高層，小區(qū)區(qū)環(huán)境好的項項目較受歡迎迎；總價在30萬－40萬元左右的中高檔產(chǎn)品較較易為市場所所接受；福山和開發(fā)區(qū)區(qū)消費(fèi)者認(rèn)為為住宅建筑面面積一房60平方方米左右，二房80－100平方米米，三房110－130平方米，是是比較合適的的；地段、價格、、內(nèi)部景觀環(huán)環(huán)境、物業(yè)管管理服務(wù)等是是消費(fèi)者購房房主要考慮因因素；煙臺市中高端端產(chǎn)品的客戶戶群主要由私私營企業(yè)主、、公務(wù)員、企企業(yè)白領(lǐng)構(gòu)成成；本項目主要競競爭對手為開開發(fā)區(qū)、中心心城區(qū)中檔樓樓盤；中心城區(qū)的房房價在3300-4500元/平方方米之間，個個別項目已經(jīng)經(jīng)達(dá)9000元/平方米米；定位時的考量量要素建立相對差異異化、個性化化的市場形象象與特征保障實現(xiàn)“降降低風(fēng)險，快快速開發(fā)、銷銷售”與“獲獲取相對最高高開發(fā)收益””的雙重目標(biāo)；差異化的市場場定位；強(qiáng)化開發(fā)商品品牌，為今后后在煙臺其他他項目開發(fā)奠奠定基礎(chǔ)；創(chuàng)新取勝：通通過產(chǎn)品創(chuàng)新新、形象創(chuàng)新新、服務(wù)創(chuàng)新新、理念創(chuàng)新新，引導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)；主力客戶群定定位該片區(qū)經(jīng)濟(jì)收收入相對穩(wěn)定定（25—50歲）的居居民；周邊企業(yè)中、、高級管理人人員；中、高高級技術(shù)人員員；金融、保保險、教師、律師、、會計師等高高收入人群；；政府公務(wù)員員等；個體經(jīng)營者、、經(jīng)商人士及及投資客；家庭構(gòu)成特點點：以四、五五口之家（三三代同堂）為為主，輔以三三口之家；區(qū)域范圍：主主要集中在開開發(fā)區(qū)、福山山，市內(nèi)及外外地投資客戶戶占一定的比比例；購房目的：購購房改善居住住條件，或者者購買住宅作作為投資性居居所；目標(biāo)客戶來源源分析目標(biāo)客戶描述述福山原住民：：他們生在福山山，長在福山山；福山有他們的的事業(yè)，他們們的親戚朋友友；他們熟悉福山山的每一個地地方；他們對福山的的發(fā)展有著堅堅定的信心；；他們有消費(fèi)能能力，有一處處或者多處房房產(chǎn)；他們總是很小小心謹(jǐn)慎的投投資，輕易不不會心動，看看準(zhǔn)了才會出出手；他們對煙臺（（芝罘區(qū)）有有著較高的敬敬意；他們對福山的的現(xiàn)狀不滿又又無可奈何；；目標(biāo)客戶描述述市區(qū)客戶/投投資客戶：他們來自芝罘罘區(qū)，工作在在開發(fā)區(qū)或高高新區(qū)；每天往返市內(nèi)內(nèi)，時間和精精力消耗較大大，累不堪言言；也想就近解決決居住問題，，又猶豫再三三；這幾年煙臺的的房價漲了又又漲，象霧里里看花般看不不清楚；為買到的房子子漲價而開心心，希望購買買的房產(chǎn)有較較大的升值空空間；為當(dāng)初沒有買買某個房產(chǎn)后后悔不已；芝罘區(qū)房價的的上漲已經(jīng)超超出了他們的的承受能力和和心理預(yù)期；；目光轉(zhuǎn)向具備備自住兼投資資條件的房產(chǎn)產(chǎn)；喜歡價格適中中的小區(qū)，也也會為了面子子而放棄價格格太低的項目目；目標(biāo)客戶描述述開發(fā)區(qū)/高新新區(qū)客戶：大企業(yè)客戶，，如上海通用用東岳汽車及及其配套廠、、大宇、富士士康、氨綸等等企業(yè)；他們來自煙臺臺本地，其他他城市，或者者周邊郊縣，，或韓國、日日本、臺灣；；來煙臺打拼多多年，收入穩(wěn)穩(wěn)定，準(zhǔn)備扎扎根在煙臺；；經(jīng)過幾年的奮奮斗，已經(jīng)有有了一定的成成就，小有積積蓄，仍然要要繼續(xù)努力；；結(jié)婚、生子、、子女教育、、老人贍養(yǎng)問問題都在日程程上；住在公司宿舍舍或租房，總總是沒有家的的歸宿感；芝罘區(qū)、開發(fā)發(fā)區(qū)房價已經(jīng)經(jīng)高出預(yù)期，，轉(zhuǎn)向其他地地方就近購買買住宅；不愿意將時間間浪費(fèi)在交通通上；有文化、有素素質(zhì)、有品位位、有個性，，對居住條件件及生活質(zhì)量量有一定要求求；喜歡便利的生生活；目標(biāo)客戶描述述外地投資客戶戶：他們來自四面面八方；具備消費(fèi)能力力，實力雄厚厚；購買商鋪尤其其是底商、住住宅時迅速出出手，毫不猶猶豫；以往有投資物物業(yè)的經(jīng)驗；；消費(fèi)群體需求求分析常住型消費(fèi)群群體經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)強(qiáng)非常注重周邊邊環(huán)境要求所選購的的商品房能滿滿足家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)的需要注重戶型的精精細(xì)化消費(fèi)群體需求求分析投資型消費(fèi)群群體此類客戶購房房目的不是用用來居住，而而是作為一個個投資工具；；他主要看重項項目地段的升升值性，投資資的小額性，，項目周邊的的租賃需求。。這類客戶在本本項目所占比比例較小，約約10%左右右。目標(biāo)客戶戶中的投資者者就是這類客戶。。這類客戶要要求的戶型型面積偏小小，一般是是一房或二二房。消費(fèi)群體需需求分析居住+投資資型消費(fèi)群群體居住的過渡渡性投資的無計計劃性形象要求更更高需求中等戶戶型項目定位思思考第一點：如如何利用福福山區(qū)和開開發(fā)區(qū)的環(huán)環(huán)境和發(fā)展展前景優(yōu)勢勢，提升區(qū)區(qū)域形象福山區(qū)及開開發(fā)區(qū)未來來的發(fā)展前前景和市場場潛力已經(jīng)經(jīng)為眾多煙煙臺居民所所認(rèn)識本項目所處處煙臺西城中中心的位置第二點：如如何利用項項目規(guī)劃和和產(chǎn)品特色色提升項目目市場形象象品質(zhì)生活價值第三點：如如何減弱福福山片區(qū)作作為煙臺低低檔樓盤片片區(qū)的區(qū)域域形象的影影響受到以往城城市定位和和規(guī)劃的影影響，福山山區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場形象象不好煙臺以往開開發(fā)的中高高檔項目中中一直沒有有福山區(qū)物物業(yè)。必須重視創(chuàng)創(chuàng)新，營造造有別于煙煙臺傳統(tǒng)印印象中的福福山產(chǎn)品形形象。如何引起市市場的關(guān)注注福山項目““高端形象象、有品位位”的代言言“高品質(zhì)、、有品位””的體現(xiàn)“人性化、、時尚、便便利”的戶戶型設(shè)計演繹“有品品位的精英英社區(qū)生活活”營造“有品品位的社區(qū)區(qū)文化”生活商業(yè)配配套全齊備備高品質(zhì)的物物業(yè)管理主力客戶項目定位項目開發(fā)主主題定位煙臺首席高高尚人文社社區(qū)物業(yè)類型：：純高層建筑筑——主體為為純高層住住宅；——其他物物業(yè)類型包包括與社區(qū)區(qū)配套的商商業(yè)建筑、、公共配套套；物業(yè)檔次：：中高檔檔精精品品住宅宅項目市場形形象定位推廣名建議議：西城尚筑主廣告語：：西城尚筑，，精英府邸??；釋義：西城，既指指向項目方方位，煙臺臺的西大門門，又理解解為一個新新興的城市市中心；尚筑：高尚尚建筑、上上層建筑，，尚，是一一種姿態(tài)，，代表一種種歷程，是現(xiàn)代、時時尚、品位位、地位、、身份的象象征；精英：不管管來自芝罘罘區(qū)、開發(fā)發(fā)區(qū)還是福福山區(qū)，不不管客戶來來自各行各各業(yè)，不管他們什什么時候來來到煙臺，，都是“精精英”；府?。壕铀鹳F高高尚之意。。項目市場形形象定位備選名：玉森鑫城玉玉森康康城上城世家城城西一一號世紀(jì)新城現(xiàn)現(xiàn)代城城金色領(lǐng)地戶型定位依據(jù)目前煙臺房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目戶型型面積范圍圍在：一房：35～60平平方米；二房：70～100平方米；；三房：100～140平方米米；四房：140～170平方米米；現(xiàn)階段煙臺臺市場需求求旺盛的戶戶型面積為為：一房：60平方米左左右；二房：80－100平方米；；三房：110－130平方米米四房：140－150平方米米戶型定位依據(jù)目前福山片片區(qū)戶型需需求特征分分析目前福山片片區(qū)的主力力客戶第一一層次是公公務(wù)員、私私營企業(yè)主主，第二層次是是開發(fā)區(qū)或或福山區(qū)中中高級白領(lǐng)領(lǐng)；第一個層次次的客戶來來說，他們們希望購買買的戶型偏偏大：1、3房：：130——150平平方米2、4房：：較少第二個層次次的客戶來來說，希望望購買的戶戶型結(jié)構(gòu)及及面積為：：1房2廳1衛(wèi)，55－70平平方米2房2廳1衛(wèi)，80—100平方米3房2廳2衛(wèi)，120—150平方米米新推出項目目如福天下下、萬泰海海公館等項項目戶型面面積趨?。?；目前，片區(qū)區(qū)樓盤小戶戶型比較熱熱銷，市場場潛力有待待進(jìn)一步挖挖掘，項目的市場場定位細(xì)分分化越發(fā)重重要。戶型定位原原則以棟為單位位，進(jìn)行差差異化配置置；方案一：主力戶型為為一房與兩兩房搭配，，兼?zhèn)渖倭苛啃∪?；；方案二：主力戶型為為中兩房與與中三房搭搭配；方案二：主力戶型為為三房和四四房的搭配配；戶型配比以下為本項項目2#～～16#戶戶型配比表表：戶型1房2廳2房2廳小三房3房2廳4房2廳面積（㎡）50－6080－9090～100110－130140比例15%35%15％30%5%2#～16#戶型配配比表各類戶型的的目標(biāo)客戶戶戶型主要針對目標(biāo)客戶一房投資客、企業(yè)技術(shù)人員、經(jīng)商人士、單身人士二房“土著居民”新生代、企業(yè)中高級管理人員、教師、公務(wù)員（中層）、部分投資客等三房金融機(jī)構(gòu)、“土著居民”新生代、公司高層管理人員及政府公務(wù)員等四房大企業(yè)管理層、私人企業(yè)主、政府公務(wù)員（高層）、外資企業(yè)管理層等戶型功能定定位戶型主要功能一房二廳一衛(wèi)滿足單身人士、二人世界無子女者過渡性居住需求，他們對廚房的要求或使用較小二房二廳一衛(wèi)滿足三口之家（小孩年紀(jì)較?。┻^渡性居住需求，至少有一個房間作兒童房三房二廳一衛(wèi)自住加投資客戶暫居性住宅，對臥室面積要求大，實用性強(qiáng)，滿足最簡單的居住需求三房二廳二衛(wèi)滿足最普遍的家庭結(jié)構(gòu)居住需求，包括主臥、客臥、兒童房（書房）四房二廳二衛(wèi)社會中高收入階層人士的居住需求，除主臥、客臥、兒童房外，還需要一個房間可作書房或臨時辦公房價格預(yù)估開發(fā)成本方方面按照目前預(yù)預(yù)估的開發(fā)發(fā)成本約2731元元/㎡（本本數(shù)據(jù)由玉玉森公司提提供）按照“市場場比較法””進(jìn)行價格格預(yù)估定價影響因因素權(quán)重表表價格加權(quán)平平均計算表表項目名稱權(quán)重本項目（X）東方明珠·福天下富豪青年城天創(chuàng)國際城萬泰·海公館按揭均價（元/M2）PxPA=2600PB=2600PC=2400PD=3500位置交通1598776周邊環(huán)境127101066商服生活配套10109987教育配套10106755規(guī)模555543景觀543334戶型結(jié)構(gòu)544434園林765554會所110.80.30.30.5智能化設(shè)施554344節(jié)能544344建筑形象663344發(fā)展商品牌321222交樓標(biāo)準(zhǔn)544444物業(yè)管理643345合計(Qi)100Qx:81Qa:69.8Qb:68.3Qc:63.3Qd:62.5參考均價修正后各相相關(guān)樓盤價價格Pi’’Pi’=(QX/Qi)×Pi注注：Pi為為按揭均價價PA’=(QX/QA)××PA=(81/69.8)××2600=3017PB’=(QX/QB)××PB=(81/68.3)×2600=3083PC’=(QX/QC)××PC=(81/63.3)×2400=3071PD’=(QX/QD)××PD=(81/62.5)×3500=4536各相關(guān)樓盤盤權(quán)重取值值為Wi’’WA=40%WB=15%WC=30%WD=15%PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=3017×40%+3083×15%+3071×30%+4536×15%=3270元/㎡㎡本項目毛坯坯房折前按按揭參考均均價為：￥3270元/㎡項目住宅定定位總結(jié)1、主力客客戶：居住在芝罘罘區(qū)、工作作在開發(fā)區(qū)區(qū)或者高新新區(qū)，金融融機(jī)構(gòu)、學(xué)學(xué)校、醫(yī)院院等事業(yè)單位的的中、高層層管理階層層及專業(yè)人人員；政府府公務(wù)員；；附近企業(yè)業(yè)中、高級管理人人員，中、、高級技術(shù)術(shù)人員；個個體經(jīng)營者者、經(jīng)商商人士及投投資客等。。2、項目開開發(fā)主題：：新城市中心心高尚人文文社區(qū)3、物業(yè)類類型：高層住宅建建筑4、物業(yè)檔檔次：中高檔5、市場形形象：西城尚筑，，精英府邸邸6、主力戶戶型：以80－90平方米二房房和110－130平方米的三三房為主7、價格定定位：均價3270元/平方米米左右商業(yè)定位原原則外因——市場背景消費(fèi)者宏觀市場——發(fā)展趨勢競爭者片區(qū)市場供求滿足消費(fèi)者需求內(nèi)因——項目條件項目優(yōu)劣勢地塊開發(fā)條件建立競爭優(yōu)勢項目物業(yè)定位目錄錄項目分析篇篇物業(yè)定位商業(yè)定位項目開發(fā)建建議項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計提提示公寓定位商業(yè)定位市市場背景綜綜述1、市場背背景煙臺經(jīng)濟(jì)增增長較快，，消費(fèi)需求求強(qiáng)勁；項目周邊企企業(yè)眾多，，存在商業(yè)業(yè)需求；福山區(qū)缺乏乏商業(yè)配套套，不利于于居??；本片區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)單一一，主要以以生產(chǎn)資料料型商業(yè)為為主，生活活配套不完完善；福山區(qū)商業(yè)業(yè)主要以街街鋪形勢居居多，缺少少集中式商商業(yè)；2、項目條條件因素本項目交通通便利，地地段優(yōu)勢明明顯；本項目的商商業(yè)必須推推向市場；；項目面臨市市場機(jī)遇和和激烈的市市場競爭，，機(jī)會與風(fēng)風(fēng)險并存；；目標(biāo)客戶定定位商業(yè)開發(fā)考考量因素項目的規(guī)劃劃條件地塊面積和和覆蓋率決決定我們的的商業(yè)單層層面積及樓樓層；發(fā)展商對資資金回收速速度的要求求決定項目必必須以出售售為主，不不以長期經(jīng)經(jīng)營來獲取取增值的收收益；市場的需求求開發(fā)區(qū)/福山老商圈圈缺乏復(fù)合合型臨街商商鋪；投資者的需需求中小投資者者購買商鋪鋪的力量應(yīng)應(yīng)被充分挖挖掘商業(yè)的整體體定位城市商業(yè)的的延伸―――新城市中心心商業(yè)綜合合體商業(yè)產(chǎn)品定位商業(yè)功能定位商業(yè)業(yè)態(tài)定定位原則商業(yè)業(yè)態(tài)定定位思路按商圈業(yè)態(tài)態(tài)現(xiàn)狀，本本項目商圈圈多為為專專業(yè)店、專專賣店、便便利店、超市等，按按業(yè)態(tài)統(tǒng)一一性與互補(bǔ)補(bǔ)性原則，，上述業(yè)態(tài)態(tài)應(yīng)是本項項目業(yè)態(tài)構(gòu)成內(nèi)容；；根據(jù)項目周周邊的市場場情況，有有著眾多的的工廠和眾眾多的打工工者，項目地塊可可以形成特特色購物、、休閑、商商業(yè)街；因因此建議為為以運(yùn)動休閑、、文化娛樂樂、餐飲及及社區(qū)配套套服務(wù)的集集中式商業(yè)業(yè)。按潛在客戶戶需求，應(yīng)應(yīng)該以集中中式商業(yè)為為主、滿足足自營需要要的業(yè)態(tài)。。商業(yè)業(yè)態(tài)定定位本項目業(yè)態(tài)態(tài)定位于：：綜合性集中中式商業(yè)主要包括綜綜合超市、、專賣店、、專業(yè)店、、餐飲、娛娛樂等業(yè)態(tài)建議主要部分：：大賣場、、專賣店、、專業(yè)店、、西餐廳、、休閑、銀銀行、高檔娛樂場場所；次要部分：：洗衣店、、沖曬店、、面包房、、社區(qū)醫(yī)療療中心等；；商鋪核心要要素分析選址在居民民區(qū)、城市市干道，并并且交通便便利；服務(wù)對象主主要為社區(qū)區(qū)居民、來來自周邊購購物的客戶戶，有足夠夠的消費(fèi)力力支撐；營業(yè)面積根根據(jù)經(jīng)營品品種而定，，可以靈活活拼接；經(jīng)營的商品品、品牌具具有自己的的特色；營業(yè)時間長長，營業(yè)方方式根據(jù)業(yè)業(yè)態(tài)不同而而定；需要停車場場地；盡量使臨街街的價值最最大化；確定商業(yè)規(guī)規(guī)模的分析析模型在煙臺商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市場場存在許多多不確定因因素的前提提下（供遠(yuǎn)遠(yuǎn)過于求）），按照零售業(yè)業(yè)確定商業(yè)業(yè)規(guī)模的模模型來進(jìn)行行分析，先先假設(shè)在本本項目地段段設(shè)定一集中中商業(yè)，其其最低要求求是服務(wù)于于本社區(qū)，，最高要求求是服務(wù)于于商圈，據(jù)此此來確定其其商業(yè)規(guī)模模的區(qū)間商圈內(nèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)資料商圈內(nèi)常駐駐人口統(tǒng)計計根據(jù)市場調(diào)調(diào)查，初步步估算項目目商圈范圍圍內(nèi)常駐人人口約30萬人。商圈內(nèi)主要要商店營業(yè)業(yè)業(yè)面積統(tǒng)統(tǒng)計商業(yè)名稱開發(fā)區(qū)振華商廈德勝商城彩云城膠東福萊商城營業(yè)面積（㎡）200008000067000120000主營品類百貨和超市，化妝品，鐘表，珠寶，休閑咖啡廳，日用百貨，女裝，家居服飾，男裝，家電小商品、服裝、鞋襪、羽絨服、家電、電腦等副食品、服裝鞋帽、日用百貨、五金家電、文化、建材、家具、綜合服務(wù)及餐飲娛樂食品、調(diào)料、日用品批發(fā)檔次定位中高低中低低端商業(yè)規(guī)模區(qū)區(qū)間確定商業(yè)規(guī)模：：3.52萬萬平方米商業(yè)經(jīng)營主主題定位以都市運(yùn)動動休閑文化化為導(dǎo)向的的商業(yè)商業(yè)經(jīng)營主主題定位思思路：商業(yè)經(jīng)營主主題定位結(jié)結(jié)論：商業(yè)功能定定位顯性功能：：休閑、娛樂樂、文化、、購物、健健身、餐飲飲等；隱性功能：：人際交往、、社區(qū)生活活服務(wù)等。。商業(yè)經(jīng)營檔檔次定位根據(jù)消費(fèi)者者調(diào)查及周周邊商業(yè)訪訪談，均認(rèn)認(rèn)為本項目目商業(yè)應(yīng)為為中檔；如果從提升升住宅品質(zhì)質(zhì)的角度出出發(fā)，應(yīng)定定位于中高高檔；因此出于上上述兩方面面的理由，，本項目商商業(yè)經(jīng)營檔檔次應(yīng)定位位為：中高高檔檔其中以專賣賣店、餐飲飲店為中高高檔，超市市、專業(yè)店店、便利店店為中檔；；通過不同業(yè)業(yè)態(tài)不同檔檔次的組合合來提升整整個項目的的品質(zhì)。商業(yè)形象定定位煙臺綜合商商業(yè)新坐標(biāo)標(biāo)，都市休休閑體驗··購物之旅旅集合多種文文化及商業(yè)業(yè)服務(wù)功能能于一體的的都市購物物、休閑文文化商業(yè)，，真正“體驗驗式特色消消費(fèi)”。適合現(xiàn)代生生活消費(fèi)，，具備持續(xù)續(xù)性發(fā)展能能力的休閑閑商業(yè)；客源疊加、、全新觀念念運(yùn)用全新新經(jīng)營手法法和集客能能力的現(xiàn)代代休閑商業(yè)業(yè)；泛文化商業(yè)業(yè)地產(chǎn)概念念：利用片片區(qū)周邊配配套完善、、共同發(fā)展展之便利，，創(chuàng)造片區(qū)的的商業(yè)街區(qū)區(qū)新貴；全新復(fù)合型型、舒適性性休閑商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)；形成商業(yè)項項目差異性性的經(jīng)營定定位和發(fā)展展前景；整合政府、、本企業(yè)、、其他企業(yè)業(yè)（周邊項項目的開發(fā)發(fā)商等）的的資源，提升片區(qū)整整體形象，，創(chuàng)造項目目品牌價值值。目錄錄項目分析篇篇物業(yè)定位商業(yè)定位項目開發(fā)建建議項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計提提示公寓定位規(guī)劃設(shè)計原原則總平面布局局原則以人為本原原則成本效益原原則市場導(dǎo)向原原則均好性原則則園林景觀設(shè)設(shè)計建議設(shè)計原則：：社區(qū)環(huán)境設(shè)設(shè)計在本項項目的規(guī)劃劃，景觀環(huán)環(huán)境集中于于街區(qū)和架架空層園林林，起著分隔商商鋪與住宅宅視線及噪噪聲的作用用。小區(qū)環(huán)境景景觀規(guī)劃以以實用性為為原則，考考慮住戶平平時的休閑閑活動場地地利用，既是是景觀，又又可使用，，同時考慮慮日后物業(yè)業(yè)管理的成成本。體現(xiàn)“以人人為本———以人的身身體與心理理感受為創(chuàng)創(chuàng)作基點進(jìn)進(jìn)行景觀布布局，在園林設(shè)計計時體現(xiàn)人人的參與性性，如：座座椅、花架架、兒童游游樂場、雕雕塑……外環(huán)境、規(guī)規(guī)劃，要注注意項目的的風(fēng)格，整整體形象，，街道、商商業(yè)氛圍營營造；內(nèi)環(huán)境規(guī)劃劃，注意一一樓商業(yè)街街的人流和和小區(qū)居民民的安全；；在環(huán)境規(guī)規(guī)劃上，內(nèi)環(huán)境境以祥和、、寧靜為上上乘之策；；架空層園林林功能架空層園林林融小區(qū)內(nèi)內(nèi)部景觀及及會所為一一體，形成成小區(qū)獨有有泛會所概概念，定位為生態(tài)態(tài)、健康、、運(yùn)動型會會所，與環(huán)環(huán)境融為一一體，倡導(dǎo)導(dǎo)健康理念念，滿足小區(qū)居民民對于環(huán)保與與綠色的需要要；主要通過合理理設(shè)置功能分分區(qū)實現(xiàn)。盡量多設(shè)置不不收費(fèi)設(shè)施，，如兒童樂園園、休憩區(qū)、、健康區(qū)（擺擺放耐用類的健身器材））、乒乓球室室、閱覽室、、休閑健康步步道等；重點為前期投投入少，易維維修，降低經(jīng)經(jīng)營成本。架空層園林設(shè)設(shè)計提示架空層的休憩憩空間架空層籃球場場架空層兒童樂樂園架空層漫步小小徑架空層茶社戶型設(shè)計建議議戶型設(shè)計要點點戶型創(chuàng)新，引引領(lǐng)區(qū)域市場場；在保證方正、、實用、通風(fēng)風(fēng)、采光的基基礎(chǔ)上，適當(dāng)當(dāng)進(jìn)行創(chuàng)新；；分戶設(shè)計服從從于整體外觀觀設(shè)計理念，，形成項目大大氣、豪華、、現(xiàn)代、時尚等等個性；為項目增加亮亮點，為營銷銷推廣創(chuàng)造賣賣點。戶型創(chuàng)新：270度觀景景陽臺；落地凸窗設(shè)計計增加立面層層次感和室內(nèi)內(nèi)使用空間；；陽光花房設(shè)計計；戶型設(shè)計提示示二房二廳三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)一房二廳四房二廳陽光花房設(shè)計計提示戶型布局建建議以均好性為為原則，綜綜合考慮采采光、通風(fēng)風(fēng)、朝向、、日照、景景觀、易用用、實用、、合理的功能能分區(qū)等因因素，力爭爭做到明廚廚明衛(wèi)明房房明廳。戶型布局建建議其他細(xì)部設(shè)設(shè)計提示電梯廳走道寬度控控制在1.8米，長長度盡量短短，以提高住宅宅使用率。。注意電梯廳廳采光；門入戶門采用用防火防盜盜門，大戶戶型要求設(shè)設(shè)計為雙扇扇門，寬度為1200，相相鄰入戶門門不得相互互士擾，盡盡可能拉開開間距；通往陽臺的的門設(shè)為推推拉門或雙雙扇外開門門；其他細(xì)部設(shè)設(shè)計提示落地凸窗客廳、臥室室的窗設(shè)計計為凸臺窗窗；主臥窗可設(shè)設(shè)計為轉(zhuǎn)角角凸窗，窗扇中設(shè)景景觀大玻璃璃；注意適當(dāng)?shù)牡拈_啟面積積；凸窗落地，，進(jìn)深為0.6～0.8米?？蛷d廚房廚房要求自自然采光通通風(fēng)，面積積與戶型面面積成比例例，最小不不小于4平平米；合理安排各各種功能，，外墻預(yù)留留排風(fēng)扇孔孔洞一個，，孔直徑為為10CM；設(shè)專用煙道道，煙道出出屋頂部分分要求考慮慮好通暢排排煙、防雨雨、抗?jié)B等等問題。排水設(shè)計采采用戶內(nèi)側(cè)側(cè)墻出水。。其他細(xì)部設(shè)設(shè)計提示客廳一房的客廳廳開間不小小于3.2米，兩房的客廳廳開間不小小于3.8米，三房以上的的客廳開間間不小于4.2米，，面積大于130平米米的戶型客客廳開間不不小于4.8米；客廳的進(jìn)深深不大于2倍開間；；面積小于150平米米的戶型客客廳、餐廳廳的總面積積為30～～40平米米。主人房主人戶根據(jù)據(jù)戶型面積積開間設(shè)計計為二戶及及小三戶：：3.3～～3.6米米；大三戶以上上戶型3.6～4.0米；大戶型主人人房要求設(shè)設(shè)書房或衣衣帽間，衣衣帽間盡量量使用邊角角空間。其他細(xì)部設(shè)設(shè)計提示衛(wèi)生間衛(wèi)生間要求求自然采光光通風(fēng)，兩兩房設(shè)一個個衛(wèi)生間，，三房以上上可設(shè)兩個個衛(wèi)生間；衛(wèi)生間面積積與戶型面面積成比例例，公用衛(wèi)衛(wèi)生間面積積不小于3.5平米米，主人房衛(wèi)生間間不小于4.5平米米；衛(wèi)生間排水水方式設(shè)計計為戶內(nèi)側(cè)側(cè)墻出水，，并要求設(shè)設(shè)兩個地漏漏，一個為為排洗浴用水，，一個排地地面水；衛(wèi)生間外墻墻預(yù)留排風(fēng)風(fēng)扇及強(qiáng)排排式熱水器器孔洞各一一個，孔直直徑為10CM，相應(yīng)位置設(shè)設(shè)置電源插插口。項目智能化化標(biāo)準(zhǔn)建議議“五重安防防”系統(tǒng)出入口智能能卡（門禁禁）管理及及周界越線線報警系統(tǒng)統(tǒng)閉路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)住戶連網(wǎng)報報警：住宅宅室內(nèi)安裝裝上紅外探探頭、緊急急求助按紐、、煤氣報警警等一系列列的設(shè)備。。電子巡更系系統(tǒng)車輛進(jìn)出及及停車場智智能管理系系統(tǒng)物業(yè)管理建建議1、物業(yè)管管理公司社區(qū)服務(wù)的的有機(jī)運(yùn)作作需要依靠靠物業(yè)管理理作一系列列的專業(yè)性性安排，才才能取得完完善的效果果。建議聘聘請品牌物物業(yè)管理公公司（通過過ISO9000系系列認(rèn)證））作顧問，，以提高本本項目物業(yè)業(yè)管理水平平，提高樓樓盤形象，，給住戶信信心，維持持物業(yè)市場場聲譽(yù)，令令物業(yè)得以以最大限度度地保值和和升值。2、物業(yè)管管理基本內(nèi)內(nèi)容1）物業(yè)使使用的管理理及維修、、養(yǎng)護(hù)；2）物物業(yè)公共設(shè)設(shè)施設(shè)備及及場所的維維修養(yǎng)護(hù)和和管理；3）公公共部位的的清潔衛(wèi)生生；4）公共秩秩序維護(hù)；；5）便民服服務(wù)網(wǎng)點的的經(jīng)營管理理；

6））紅線范圍圍內(nèi)的車輛輛行駛及停停泊管理；；7）社區(qū)文文化建設(shè)及及組織相關(guān)關(guān)活動；8）物業(yè)及及業(yè)主的檔檔案資料管管理；9）小區(qū)的的安全護(hù)衛(wèi)衛(wèi)；10）法律律法規(guī)及顧顧問合同規(guī)規(guī)定的其它它事項。社區(qū)服務(wù)建建議新加坡鄰里里中心模式式是新型社社區(qū)管理經(jīng)營營服務(wù)理念念；特點為：““有序、規(guī)規(guī)范、配套套”本項目具有有鄰里中心心服務(wù)的功功能，包括購購物、娛樂樂、休閑、、運(yùn)動、保健健、服務(wù)等等功能及泛泛會所等，有有條件采用用鄰里中心心模式（NCMS）目錄錄項目分析篇篇物業(yè)定位商業(yè)定位項目開發(fā)建建議項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計提提示公寓定位項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計提提示商業(yè)規(guī)劃核核心思想：：項目商商業(yè)價價值的的最大大化實現(xiàn)項目商商業(yè)價值最最大化的四四個手段手段Ⅰ：多首層；；手段Ⅱ：多臨街面面；手段Ⅲ：內(nèi)鋪街鋪鋪化；手段Ⅳ：街區(qū)資源源整合項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計提提示規(guī)劃原則：：現(xiàn)代簡約的的建筑風(fēng)格格；色彩明明快、富有有時代感；；住宅與商業(yè)業(yè)區(qū)之間用用架空層園園林，保證證了住宅的的私密性和和舒適性；；用景觀中軸軸線將整個個商業(yè)分成成獨立的兩兩部分，增增加了平面面的變化，，同時加強(qiáng)了了內(nèi)部的采采光；超大圓形中中庭及大廣廣場，形成成核心的公公共交流空空間；室內(nèi)商業(yè)街街結(jié)合下沉沉式的噴泉泉廣場，制制造兩個首首層，提升升商業(yè)價值值；局部大面積積玻璃外墻墻，增加了了通透感，，使外觀富富有變化及及層次；統(tǒng)一的大面面積廣告位位，商業(yè)氛氛圍強(qiáng)；項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計提提示人流導(dǎo)入項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計提提示功能布局剖剖面圖項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計提提示商業(yè)中庭設(shè)設(shè)計提示項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計提提示商業(yè)街小品品提示目錄錄項目分析篇篇物業(yè)定位商業(yè)定位項目開發(fā)建建議項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計提提示公寓定位公寓定位概念導(dǎo)入高品質(zhì)智慧慧型·現(xiàn)代代主義投資資產(chǎn)品———SMALL（SmartModernismAssetsofLivelihoodandLucre）公寓定位SMALL的價值核核心：EnjoySMALL———享受SMALL多多重價值體體系享受SMALL位居居城市中心心區(qū)位的珍珍貴價值；；享受SMALL外有有空間多元元資源配套套的成熟價價值；享受SMALL外部部多元交通通網(wǎng)路的便便利價值；；享受SMALL產(chǎn)品品的復(fù)合價價值；享受SMALL社區(qū)區(qū)的集約式式價值；享受SMALL高昂昂投資回報報的現(xiàn)實化化價值；享受SMALL現(xiàn)代代文化價值值；公寓定位SMALL與傳統(tǒng)小小戶型的區(qū)區(qū)別傳統(tǒng)小戶型社區(qū)滿足生活最基本的要求：休息，小私密空間SMALL多重價值體系外部多重豐富價值產(chǎn)品的復(fù)合價值社區(qū)的集約式價值高昂投資回報價值提升品質(zhì)、展示SMALL現(xiàn)代文化SMALL現(xiàn)代文化價值補(bǔ)充，形成SMALL！公寓定位SMALL社區(qū)的生生活人群———都市菁英———年輕的的、積極的的、城市的的、品味的的、時尚的的、個性的的理性生活：：需要一個自自我的私密密空間、面面積適中，，但功能齊齊全，方便便上下班。。感性生活：：可以將個個性完全演演繹的空間間中。要速度、要要時尚、要要自由、要要本色、要要品質(zhì)、要要興奮、要要沖動、要要愛情小筑筑SMALL客戶定位位公寓定位【客戶形象象特征描述述】：倒立著聽音音樂熱熱愛明星星擁擁有至少一一件“三宅宅一生”（（IsseyMiyake）喝紅酒彩彩鈴吃吃全麥產(chǎn)品品哈蘇相機(jī)收收藏藏法布爾開開放裝吉普普車去哈根達(dá)斯斯（Haagen-Dazs）吃雪糕糕睡睡在地臺臺上抽抽雪茄茄DIY看看《《時代》周周刊HIPHOP居室必備：：CD架苦苦巧克力和和苦咖啡穿穿布布鞋最新款手機(jī)機(jī)或不用手手機(jī)喜喜力啤酒酒（Heineken）吃吃日本菜菜過“洋“節(jié)節(jié)純純銀飾飾品不不穿名牌無所不在的的設(shè)計燈中中式式衣服給給我一杯杯冰水節(jié)食泡泡酒吧公寓定位本項目總體體定位為：：煙臺新城市市中心·投投資型·SMALL風(fēng)格主義義·臻尊領(lǐng)領(lǐng)籌定位闡釋：：煙臺新中心心區(qū)——強(qiáng)強(qiáng)力展示項項目地段價價值，憑借借地段的現(xiàn)現(xiàn)今發(fā)展與與未來潛力，必將將吸引市場場、引發(fā)關(guān)關(guān)注。SMALL風(fēng)格主義義——賦予予項目獨特特的概念，，并在概念念體系下加加強(qiáng)內(nèi)部價價值的打造、、提煉與整整合，塑造造獨特項目目個性與差差異化。臻尊——產(chǎn)產(chǎn)品均好性性與絕優(yōu)品品質(zhì)感的最最優(yōu)復(fù)合，，也是SMALL價價值的體現(xiàn)現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品價價值與功能能價值。領(lǐng)籌——與與“投資型型”相呼應(yīng)應(yīng)，統(tǒng)領(lǐng)新新概念，投投資感突出出，形象獨獨特、易于識別。。公寓定位項目形象定定位SMALL風(fēng)格主義義·城市中中心享受型型財富升級級生活定位闡釋：：（1）SMALL風(fēng)風(fēng)格主義———強(qiáng)調(diào)項項目獨特概概念，強(qiáng)調(diào)調(diào)概念涵義義內(nèi)的多重重價值體系系，塑造項項目獨特形形象。（2）城市市中心———具有感染染力量的空空間地標(biāo)，，相關(guān)聯(lián)想想：珍貴、、成熟、繁繁華、便利利、積極、、活力………（3）享受受型——具具有深厚價價值體系基基礎(chǔ)的上層層建筑，相相關(guān)聯(lián)想：：享受SMALL、、享受都市市、享受資資源、享受受交通、享享受成熟、、享受便利利、享受投投資……（4）財富富升級生活活——投資資意味豐富富的生活方方式，實現(xiàn)現(xiàn)投資、人人生、快樂樂、生活層層次的享受受型升級。。相關(guān)聯(lián)想想：更多回回報、更有有保障、更更快樂、更更從容、更更優(yōu)雅、更更多情趣………公寓定位項目推廣名名建議SMALL品尚城具有SMALL風(fēng)格格主義的意意味，突出出概念，含含義雋永；；厚重、突顯顯品質(zhì)感，，能迅速將將項目的高高檔形象傳傳播給受眾眾；公寓定位項目檔次定定位中高檔檔定位闡釋：：中高檔的檔檔次定位與與項目區(qū)位位的珍貴價價值相呼應(yīng)應(yīng)，展示中中高檔次項目形形象、展示示煙臺新中中心區(qū)位的的珍貴價值值；中高檔的檔檔次定位與與SMALL的品質(zhì)質(zhì)感及生活活主張相呼呼應(yīng)，在豐富資源中中從容生活活，必是城城市上等生生活、優(yōu)裕裕的SMALL境界界；中高檔的檔檔次定位有有助于項目目樹立高昂昂形象、從從而推動銷銷售價值的最高、、最快實現(xiàn)現(xiàn)；此定位對開開發(fā)商品牌牌形象樹立立有巨大推推動，從而而建立企業(yè)業(yè)品牌嶄新新形象。公寓定位戶型設(shè)計示示意華蘭德，盡心盡力服服務(wù)客戶??！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。08:06:0808:06:0808:0612/17/20228:06:08AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2208:06:0808:06Dec-2217-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。08:06:0808:06:0808:06Saturday,Dec