解放軍空軍昌平招待所項(xiàng)目地塊定位策劃方案課件

解放軍空軍昌平招待所項(xiàng)目市場分析與定位報(bào)告2011年10月項(xiàng)目甲方:解放軍空軍后勤昌平招待所項(xiàng)目組北京盛世原華房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目乙方：北京野馬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司項(xiàng)目策劃主導(dǎo)：李書偉；參與：蔡洪濤1解放軍空軍昌平招待所項(xiàng)目2011年10月項(xiàng)目甲方:解放軍空軍第一部分昌平市場總體概況及周邊情況簡述2第一部分2本項(xiàng)目位于昌平城區(qū)核心區(qū)域，區(qū)域有八達(dá)嶺和京包高速路，距昌平線南邵站6公里，距離北六環(huán)路7公里，交通生活方便，大環(huán)境優(yōu)美，自然綠化率高，周邊生活居住、娛樂、醫(yī)療配套完善齊全。本項(xiàng)目占地面積月3公頃。一、項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目1、位置及交通3一、項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目1、位置及交通32、四至、開發(fā)程度及現(xiàn)狀圖2：宗地現(xiàn)狀圖項(xiàng)目四至范圍為東至昌平區(qū)城北街道辦事處東關(guān)管區(qū)，南至昌平區(qū)衛(wèi)生學(xué)校，西至東環(huán)路，北至空軍招待所昌平商業(yè)核心區(qū)昌平舊村居住改造區(qū)42、四至、開發(fā)程度及現(xiàn)狀圖2：宗地現(xiàn)狀圖項(xiàng)目四至范圍為東至昌3、規(guī)劃條件本項(xiàng)目根據(jù)正在編制的昌平新城規(guī)劃，該項(xiàng)目用地規(guī)劃為商業(yè)金融用地，局部性質(zhì)為教育配套用地及二類居住用地；建筑控制高度分區(qū)主體為60米高度區(qū)，容積率2.8該項(xiàng)目造作有一定難度，投資較大，且拆遷難度較大，造成項(xiàng)目成本劇增。同時(shí)，由于本項(xiàng)目已建成空軍家屬樓高度約75米，考慮到本項(xiàng)目的限高要求，本項(xiàng)目的高度控制在60米以下。53、規(guī)劃條件本項(xiàng)目根據(jù)正在編制的昌平新城規(guī)劃，該項(xiàng)目用地規(guī)劃宗地意向總結(jié)城市核心區(qū)，高度認(rèn)知的成熟區(qū)域；居住氛圍相對一般；因此本宗地適合以商業(yè)為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)道路系統(tǒng)完善，市政系統(tǒng)成熟；基礎(chǔ)建設(shè)跟進(jìn)不足，周邊配套完善；項(xiàng)目緊鄰市政資源，投資經(jīng)營價(jià)值優(yōu)越；經(jīng)營格局凌亂；需要具有情調(diào)的商業(yè)街出現(xiàn)區(qū)域?qū)用鎱^(qū)域認(rèn)知度高產(chǎn)品導(dǎo)向?qū)用婢幼》諊话憬煌?配套完善目前昌平的在售或已售的項(xiàng)目均為高層或小高層；酒店服務(wù)⊙商務(wù)式公寓很少；此類產(chǎn)品有一定的市場空間目前的規(guī)劃不盡合理，浪費(fèi)了土地使用率，建議按商住綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)。提出商住綜合體概念，目的在于引導(dǎo)昌平商業(yè)市場，但考慮到本地塊以住宅為主開發(fā)，因此提出商住綜合體概念，提升雙重價(jià)值城市核心/區(qū)域路段商業(yè)潛力/城市商住綜合體昌平核心資源地標(biāo)6宗地意向總結(jié)城市核心區(qū)，高度認(rèn)知的成熟區(qū)域；區(qū)域?qū)用鎱^(qū)域認(rèn)知關(guān)于案名，我們思考了很久，怎樣才能引起投資者和居住者共鳴，引發(fā)項(xiàng)目的快速銷售，是至關(guān)重要的。我們感覺，一個(gè)項(xiàng)目的名稱可以使經(jīng)營者投資，居住者購買的動因，因此，一個(gè)案名，不僅要便于記憶，更要有與生活肌膚相接的親切感基于項(xiàng)目宗地所具有的商住綜合體價(jià)值，我們將項(xiàng)目定名為伯朗峰。體現(xiàn)兩重價(jià)值，商業(yè)的繁華，既體現(xiàn)商務(wù)、居住的宜商宜居情調(diào)，同時(shí)又體現(xiàn)本項(xiàng)目的宜居內(nèi)涵。關(guān)于本項(xiàng)目案名的確立伯朗峰酒店公寓7關(guān)于案名，我們思考了很久，怎樣才能引起投資者和居住者共鳴，引二、昌平區(qū)居住類土地市場2010年,昌平區(qū)域共成交住宅類用地8宗，建設(shè)用地總面積共101.26公頃，規(guī)劃總建筑面積131.62萬平方米。其中，2010年3月，我公司以6.8億元，折合樓面單價(jià)7442元取得的昌平區(qū)老城東沙河西側(cè)局部地塊居住項(xiàng)目。另外，今年11月，昌平南邵鎮(zhèn)成交兩宗限價(jià)商品房項(xiàng)目，用地面積13.11公頃、總建筑規(guī)模21.08萬平方米，分別以2.9億元和3.2億元被中國水電和國奧投資獲取，成交樓面單價(jià)分別為2791元和3020元。

根據(jù)北京市國土局公布的2011年北京市各區(qū)縣的土地供應(yīng)指標(biāo)，昌平區(qū)2011年全年將供應(yīng)住宅用地161公頃，是所有近郊新城中最少的一個(gè)，甚至比朝陽、豐臺和海淀3個(gè)功能拓展區(qū)還要少，與2010年形成強(qiáng)烈反差，2011年昌平區(qū)住宅用地成交量緊隨大興、房山之后位列全市第三。任啟鑫同時(shí)表示，在目前公示的正在交易的經(jīng)營性用地中，也無昌平地塊。也就是說，這161公頃的住宅用地將在第四季度集中上市交易，考慮到2011年土地市場整體趨冷的事實(shí)，以及年底集中放量也會在一定程度上稀釋開發(fā)商對土地的爭奪熱情，預(yù)計(jì)未來的昌平土地市場將偏冷靜，樓面價(jià)、溢價(jià)率也會維持在一個(gè)合理水平之內(nèi)8二、昌平區(qū)居住類土地市場2010年,昌平區(qū)域共成交住宅類用地99三、昌平核心區(qū)房地產(chǎn)市場狀況——2011年熱勢再現(xiàn)相比通州房價(jià)的大起大落，相比大興價(jià)格戰(zhàn)的“硝煙四起”，相比房山樓市供應(yīng)量的急劇增長，昌平樓市在近兩年北京房地產(chǎn)版圖中可謂波瀾不驚。而就在看似平淡無奇的外表之下，潛心“修煉”和充分準(zhǔn)備的昌平新城正在崛起，并衍生出了一個(gè)新的低密度宜居板塊。進(jìn)入2011年下半年，蟄伏已久的昌平樓市，終于迎來集中爆發(fā)階段，新盤大量入市，區(qū)域發(fā)展?jié)摿χ螅焚|(zhì)競爭力之強(qiáng)，產(chǎn)品業(yè)態(tài)之豐富在北京地產(chǎn)板塊中均呈現(xiàn)出后來居上之勢，傳統(tǒng)的上風(fēng)上水北部情結(jié)和緊鄰中關(guān)村和高教區(qū)得天獨(dú)厚優(yōu)勢，讓昌平樓市匯聚了眾多改善型剛需和品質(zhì)居住者的目光。如今的昌平樓市，正面臨著從“量”到“質(zhì)”的蛻變，置業(yè)熱點(diǎn)也呈現(xiàn)出向北回流的明顯趨勢，而昌平樓市也憑借陣陣?yán)谩皷|風(fēng)”，正在步入全新的價(jià)值提升“快車道”。

10三、昌平核心區(qū)房地產(chǎn)市場狀況——2011年熱勢再現(xiàn)相比通州房四、昌平核心區(qū)房地產(chǎn)市場狀況——2011年下半年住宅、別墅、商業(yè)三分天下目前，昌平區(qū)在售項(xiàng)目共有35個(gè)，其中別墅、住宅和商住項(xiàng)目分別為12個(gè)、12個(gè)和11個(gè)，呈三足鼎立的局面。別墅以千萬級高端項(xiàng)目為主，普通住宅在售價(jià)格主要集中在1.5萬-2萬元/平方米之間，而商住樓項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間卻相對較大，在1.4萬-3.6萬元/平方米。這種局面體現(xiàn)了昌平區(qū)的包容性和多元性。別墅方面，由于昌平地域廣闊，跨越了奧北、西山、昌平三大別墅區(qū)，擁有豐富的景觀、人文和城市配套資源，宜居指標(biāo)非常高，是西部、北部高端從業(yè)人士的置業(yè)首選之一。其中，在售項(xiàng)目主要集中在了后發(fā)優(yōu)勢很強(qiáng)的奧北別墅區(qū)，其中北七家、小湯山兩大板塊最為典型，像北七家有京基鷺府、遠(yuǎn)洋傲北、溫哥華森林·北郡、江·紫宸山等等，這些項(xiàng)目都成為北部地區(qū)消費(fèi)人群看好的項(xiàng)目普通住宅方面，主要分布在京藏高速路沿線，靠近地鐵13號線和新開通的城軌昌平線（S2），如金隅·觀瀾時(shí)代、住總?cè)f科·金域華府、領(lǐng)秀慧谷等，主打性價(jià)比較高的兩、三居普通住宅，總價(jià)集中在150-250萬/套之間。這些項(xiàng)目正在憑借相對合理的單價(jià)和總價(jià)、四通八達(dá)的交通網(wǎng)路，以及日漸成熟的生活配套，成為比較中庸的置業(yè)之選，2011年的成交表現(xiàn)也非常不錯(cuò)。

昌平的商住樓市場最近很為消費(fèi)者所看好。由于昌平區(qū)商品住宅的供需缺口一直比較大，不少商業(yè)、綜合性質(zhì)的地塊被改作了住宅項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并且憑借戶型小、總價(jià)低贏得了不少剛需人群的青睞，再加上2011年全面限購這樣的一個(gè)大環(huán)境。2011年5月中旬北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》將在6月1日執(zhí)行，按照規(guī)定，之后的“商改住”項(xiàng)目將不能夠立項(xiàng)獲批，意味著此類商住項(xiàng)目即將在市場上絕跡，因此，在需求的內(nèi)在驅(qū)使、新政外部阻力之下，商住項(xiàng)目紛紛加速了入市步伐，像龍山悅、首開·國風(fēng)美唐、soco公社、琥珀郡、泰華龍旗廣場等都是在2011年全新入市的項(xiàng)目。

11四、昌平核心區(qū)房地產(chǎn)市場狀況——2011年下半年住宅、別墅、五、昌平核心區(qū)域樓盤調(diào)查分析由于本項(xiàng)目地處昌平區(qū)東三環(huán)與政府街區(qū)域，屬于城市核心地表區(qū)域，為了更好地為本項(xiàng)目尋找科學(xué)的定位依據(jù)，北京野馬策劃機(jī)構(gòu)對本區(qū)域的房地產(chǎn)在售樓盤進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況匯總?cè)缦?，以作為本?xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、商業(yè)招商，銷售的地定位依據(jù)。

12五、昌平核心區(qū)域樓盤調(diào)查分析由于本項(xiàng)目地處昌平區(qū)東三環(huán)與政府樓盤名稱：蜂巢[新悅家園]樓盤動態(tài)：新悅家園位于昌平南關(guān)路1號，目前正在銷售中。在售住宅為6層板樓，戶型面積為117平方米三居，南北通透，均價(jià)16000元/平方米，現(xiàn)房。在售綜合體為4層板樓，小戶型面積為36平米，均價(jià)18500元/平方米，總價(jià)67萬/套起，精裝修送家電，現(xiàn)房。購買即可享受98折優(yōu)惠。新房源預(yù)計(jì)2012年推出，新房源為28層板塔樓，戶型面積為50平方米一居-150平方米三居，均價(jià)待定，目前正在施工，預(yù)計(jì)2012年下旬入住.13樓盤名稱：蜂巢[新悅家園]樓盤動態(tài)：13樓盤名稱：金隅萬科城樓盤動態(tài)：項(xiàng)目三期A1-1號樓已售罄，A2-A5地塊新房源預(yù)計(jì)2011年11月中旬開盤，樣板間2011年10月1日已正式開放。本次開盤共3棟樓，1棟6層南北通透板樓，1棟13-21層U型樓，1棟4層?xùn)|西通透板樓，戶型面積為80-90平米兩居、105平米三居，少量一居產(chǎn)品，均價(jià)15000元左右/平米，2013年下半年入住

14樓盤名稱：金隅萬科城樓盤動態(tài)：14樓盤名稱：北京風(fēng)景樓盤動態(tài)：項(xiàng)目計(jì)劃2011年11月開盤，待售房源為樓座5-10層的板樓，目前價(jià)格待定，首期開盤推120平米3居120平米戶型，后續(xù)推出90平米二居，170平米四居，70年產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目入住時(shí)間為2011年年底或2012年年初。B2室2廳2衛(wèi)

建筑面積：128A3室2廳2衛(wèi)

建筑面積：128.00㎡15樓盤名稱：北京風(fēng)景樓盤動態(tài)：BA15樓盤名稱：金隅·觀瀾時(shí)代樓盤動態(tài)：緊鄰規(guī)劃建設(shè)中的萬畝濱河森林公園，三期圣巴都2、3、4號樓預(yù)計(jì)2011年12月開盤.三期圣巴都中央全景樓王2、3、4號樓為21層，1梯2戶，2梯4戶，共380套房源，戶型面積為80-138平米兩居三居，均價(jià)待定2013年6月入住。目前項(xiàng)目正在免費(fèi)辦卡，辦卡客戶截止開盤可享受每天減500元優(yōu)惠。在售卡梅郡組團(tuán)6、7、9號樓為6層花園洋房，1梯2戶，5號樓為9層，8號樓為13層，1梯3戶，奢景洋房面積99-213平米，觀水公寓面積78-133平米，均價(jià)18000元/平方米，2013年6月入住。在售1號樓為8-21層的板塔結(jié)合樓，8個(gè)單元，1梯2戶和2梯4戶，共計(jì)334套，得房率為78%，截止2011年10月08日簽約率為51%。戶型面積為85-90平米溫馨兩居及小三居，95-125平米舒適三居，有飄窗、露臺及大面積開敞陽臺的設(shè)計(jì)，均價(jià)17000元/平米，精裝修，2013年6月入住。16樓盤名稱：金隅·觀瀾時(shí)代樓盤動態(tài)：16樓盤名稱：龍山躍樓盤動態(tài)：龍山躍由兩棟圍合式建筑組成，項(xiàng)目為一棟12層塔樓，4梯19戶，4梯23戶，層高5.4米，200%得房率，戶型面積為55-88平米，均價(jià)20000元/平方米，最高價(jià)23000元/平方米，2000元/平方米精裝修標(biāo)準(zhǔn)，免費(fèi)送精裝戶式中央空調(diào)，2012年年底入住。龍山躍傾力打造5.4米層高，戶型設(shè)計(jì)在格局上體現(xiàn)實(shí)用性，和創(chuàng)意性，打造人性化立體空間，并贈送完美精裝.項(xiàng)目2011年8月13日開盤.17樓盤名稱：龍山躍樓盤動態(tài)：17樓盤名稱：龍山華府樓盤動態(tài)：目前在售5、9、10、12號樓。一期5號樓為21層的板塔結(jié)合樓，2梯4戶，9、10、12號樓為15層的板樓，均為兩個(gè)單元，在售戶型面積為86-87平米的兩居，124-125平米的舒適三居，141平米四居，均價(jià)16000元/平方米，總價(jià)140萬/套起，2011年12月31日入住。

A/A`戶型三室二廳一衛(wèi)101.97㎡B/B`戶型二室二廳一衛(wèi)86.63㎡C/C`戶型二室二廳一衛(wèi)87.65㎡C/C`戶型二室二廳一衛(wèi)87.65㎡

18樓盤名稱：龍山華府樓盤動態(tài)：A/A`戶型三室二廳一衛(wèi)10樓盤名稱：長攤一號樓盤動態(tài)：項(xiàng)目以灣居疊拼別墅和觀山寬景洋房為主，50%景觀覆蓋，4.5層灣居疊拼別墅，1-3號樓、5-7號樓、23號樓、25號樓2011年10月19日開盤。1-3號樓、5-7號樓為疊拼別墅，疊拼別墅為4.5層，戶型面積為185-330平方米，南北通透前庭后院，總價(jià)400-700萬/套，2012年年底入住。23號樓、25號樓為9層觀山洋房，一梯兩戶，戶型面積為90—130平米兩居和三居，配以大面積飄窗、陽臺、露臺靈動空間，均價(jià)為18000元/平方米，2012年年底入住。19樓盤名稱：長攤一號樓盤動態(tài)：19樓盤名稱：路勁世界城樓盤動態(tài)：項(xiàng)目計(jì)劃2011年11月初開盤。項(xiàng)目由17棟板樓和板塔結(jié)合樓組成，分別為11層板樓，1梯2戶，18層板塔結(jié)合樓，2梯3戶，戶型面積為70-80平方米兩居，90平方米三居，預(yù)計(jì)均價(jià)16000-19000元/平米。2012年年底入住。20樓盤名稱：路勁世界城樓盤動態(tài)：20樓盤名稱：雍璟臺樓盤動態(tài)：由兩棟22、28層板式小高層組成，1梯2戶或者3戶,1-2層為商業(yè)用房，地下1-2層為車位,3層以上為普通住宅。總建筑面積14.25萬平方米，雍璟臺目前3號樓在售，均價(jià)16000元/平方米，一次性付款97折，貸款98折，2011年9月入住。剩余房源20余套，3號樓為22-28層板樓，2梯2戶，8個(gè)單元，戶型面積80-130平米兩居，150-230平米三居。。21樓盤名稱：雍璟臺樓盤動態(tài)：21優(yōu)勢：本項(xiàng)目區(qū)域以住宅為開發(fā)主導(dǎo)，這位房地產(chǎn)市場多類型化的開發(fā)創(chuàng)造了市場空間；區(qū)域舊村改建將帶來商業(yè)、商務(wù)市場的繁榮。劣勢：項(xiàng)目周邊樓盤已經(jīng)形成，這將限制本項(xiàng)目的容積率。將對本項(xiàng)目的投資利潤空間造成一定的影響。六、優(yōu)劣勢分析22優(yōu)勢：六、優(yōu)劣勢分析22項(xiàng)目市場結(jié)論北京野馬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司昌平項(xiàng)目組通過對區(qū)域的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)區(qū)域未來住宅投放量較大，商務(wù)商業(yè)類市場投放明顯不足，而這類產(chǎn)品具有較大的市場空間。通過調(diào)查，區(qū)域戶型面積在80——90平方米和130——190平方米的戶型較多，90——130平方米的戶型投放量明顯不足。我司通過對昌平住宅供應(yīng)情況的調(diào)查，昌平高層住宅的均價(jià)在15000——20000元之間，小高層在14000——17000元/㎡價(jià)格區(qū)間，整體價(jià)格攀升幅度較快。根據(jù)我司調(diào)查，考慮到本項(xiàng)目地塊大規(guī)模的做住宅，將要考慮景觀和其他相應(yīng)的生活配套以及充足的地面環(huán)流交通?；诘貕K限高的要求，在考慮住宅開發(fā)的同時(shí)，我們考慮商業(yè)、酒店和酒店服務(wù)⊙商務(wù)式公寓的綜合開發(fā)。對于居住部分所需要的車位問題，建議采用地下停車位，徹底解決項(xiàng)目和沿街商業(yè)的停車問題。23項(xiàng)目市場結(jié)論北京野馬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司昌平項(xiàng)目組通過對區(qū)域的第二部分項(xiàng)目定位及規(guī)劃建議24第二部分24（一）整體功能定位集“特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù)⊙商務(wù)式公寓”為一體的多功能城市綜合體一、整體定位特色商業(yè)：項(xiàng)目位置具有高度的稀缺性和不可比擬性，周邊主城區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氛圍將為項(xiàng)目帶來巨大商機(jī)，并將與周邊繁華的鼓樓西街、鼓樓東街和鼓樓南街共同打造昌平最具人氣的都市商圈；高檔酒店：高檔酒店不僅進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，同時(shí)更好的提升建筑形象和商業(yè)價(jià)值；酒店服務(wù)⊙商務(wù)式公寓：提供酒店服務(wù)的高檔商務(wù)公寓，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)感，投資自住兩相宜；多功能與建筑形象力的提升：該項(xiàng)目將全面提升昌平現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營造出昌平最具特色的地標(biāo)性商業(yè)建筑，這里不僅是一個(gè)靚麗的建筑綜合體，更是一個(gè)有著高品質(zhì)購物環(huán)境、集各種休閑娛樂功能為一體的優(yōu)勢空間。25（一）整體功能定位集“特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù)⊙商務(wù)（二）物業(yè)類型及規(guī)模（根據(jù)容積率2.8的限制）項(xiàng)目總規(guī)模：約8.12萬建筑平米（不含地下，地下設(shè)定建筑面積：1萬建筑平米）項(xiàng)目分物業(yè)類型規(guī)模：一、整體定位——商業(yè)的定位26（二）物業(yè)類型及規(guī)模（根據(jù)容積率2.8的限制）項(xiàng)目總規(guī)模：約1、商業(yè)總規(guī)模分析建議區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量＝區(qū)域人口總量×人均消費(fèi)支出×商業(yè)平均利潤率/（區(qū)域平均租金×核心商圈占比）其中：城鎮(zhèn)人口：約14萬（含高校學(xué)生），人均消費(fèi)支出：9168元農(nóng)村人口：約1萬，人均消費(fèi)支出：5365元商業(yè)平均利潤率為：6％～10％區(qū)域平均租金取值為：2元/平米/天核心商圈占比：65％～85％，取值：85％（區(qū)域商圈相對獨(dú)立，且周邊消費(fèi)力偏低）政府街商圈商業(yè)總規(guī)模容量約為：15～17萬平米一、整體定位——商業(yè)的定位271、商業(yè)總規(guī)模分析建議區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量政府街商圈商業(yè)總規(guī)模區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競爭分析，將逐步分化出三個(gè)核心區(qū)域，本項(xiàng)目處于中心區(qū)位，結(jié)合區(qū)域居民的相對均衡分布的現(xiàn)狀，各核心區(qū)域的商業(yè)空間吸引力相當(dāng)，結(jié)合商業(yè)規(guī)模定位研究穩(wěn)健性的原則，商圈內(nèi)部各核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模容量取值均等，所以本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)的規(guī)模容量約為：5～5.5萬平米結(jié)合本項(xiàng)目總體定位為中高端商業(yè)的形象品質(zhì)要求，區(qū)域商業(yè)激烈的競爭態(tài)勢和侵略性定位的要求，本項(xiàng)目定位必須實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的中心地位，因此結(jié)合對商圈研究中中心點(diǎn)商業(yè)的規(guī)模占45％～55％的比重關(guān)系，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)?？臻g容量為：2～3萬平米項(xiàng)目取值建議：考慮區(qū)域商業(yè)購買力水平相對偏低的特點(diǎn)，本項(xiàng)目作為定位為中高端形象品質(zhì)的商業(yè)其規(guī)模容量從穩(wěn)健性原則建議取相對小值，因此結(jié)合項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀的特點(diǎn)，又考慮到商業(yè)和住宅比例的限制：本項(xiàng)目的商業(yè)部分設(shè)定面積為24360平方米一、整體定位——商業(yè)的定位28區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競爭分析，將逐步分化出三個(gè)核心區(qū)域，本項(xiàng)2、酒店總規(guī)模分析建議按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營狀況，本項(xiàng)目定位于四星級酒店。根據(jù)區(qū)域現(xiàn)有酒店的客房數(shù)量和入住率情況，本項(xiàng)目酒店作為定位于商務(wù)會議，兼顧休閑度假的區(qū)域高星級酒店，結(jié)合昌平現(xiàn)有酒店市場的普遍規(guī)模，其客房數(shù)建議為：80～100間客房；按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，四星級酒店每自然間的面積為80~100平方米，因此本項(xiàng)目酒店總規(guī)模建議為：1萬平米一、整體定位——酒店的定位292、酒店總規(guī)模分析建議按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營狀況，本一、整體定位——酒店的定位為什么要定位四星級商務(wù)酒店？30一、整體定位——酒店的定位為什么要定位四星級商務(wù)酒店？30在昌平區(qū)及附近區(qū)縣有著豐富的旅游資源，去京北度假已經(jīng)成為北京市民一種時(shí)尚的休閑度假方式。主要旅游資源有：1、北京國際高爾夫球場（北京最具專業(yè)水準(zhǔn)的golf球場）2、八達(dá)嶺長城3、蟒山森林公園4、十三陵5、龍?zhí)蹲匀伙L(fēng)景區(qū)6、雪世界滑雪場豐富的旅游資源已成為昌平酒店業(yè)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)!整體定位——酒店的定位31在昌平區(qū)及附近區(qū)縣有著豐富的旅游資源，去京北度市鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)型景觀集聚型社區(qū)依附型從市場中來，到市場中去！根據(jù)昌平酒店的城市發(fā)展布局，我們總結(jié)出如下三種類型：景觀集聚型社區(qū)依附型市鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)型

昌平酒店市場概況酒店的定位依據(jù)32市鎮(zhèn)景觀集聚型社區(qū)依附型從市場中來，到市場中去！根據(jù)昌平酒店市鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)型----錦水芙蓉大酒店昌平城區(qū)內(nèi)酒店行業(yè)相比城外發(fā)展相對緩慢。城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的酒店已經(jīng)不能滿足顧客對于服務(wù)質(zhì)量和居住質(zhì)量的要求。昌平城區(qū)的酒店建成年份早，配套比較陳舊，服務(wù)檔次不高，房價(jià)相比城區(qū)外低。

酒店的定位依據(jù)33市鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)型----錦水芙蓉大酒店酒店的定位依據(jù)33景觀集聚型——九華山莊、鳳山度假區(qū)昌平的自然景觀和人文景觀非常豐富，于是出現(xiàn)了很多依托旅游景區(qū)興建的酒店。這類酒店的特點(diǎn)一般規(guī)模比較大，檔次較高，配套齊全，但是入住率隨著旅游季節(jié)的變化會有很大的波動。酒店的定位依據(jù)34景觀集聚型——九華山莊、鳳山度假區(qū)酒店的定位依據(jù)34社區(qū)依附型——龍城麗宮大酒店、昆泰大酒店昌平南部區(qū)域近年新建了百萬平米的社區(qū)，外來居民的進(jìn)駐極大的改變了昌平區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)和分布。以回龍觀地區(qū)為最典型?；佚堄^社區(qū)近年興建了數(shù)個(gè)高檔的商務(wù)度假酒店，滿足了社區(qū)居民商務(wù)和投資的需求。這類酒店的特點(diǎn)是裝修檔次高，管理水平高,入住情況相對穩(wěn)定。酒店的定位依據(jù)35社區(qū)依附型——龍城麗宮大酒店、昆泰大酒店酒店的定位依據(jù)35酒店的定位依據(jù)36酒店的定位依據(jù)36酒店的定位依據(jù)37酒店的定位依據(jù)37昌平區(qū)域酒店業(yè)市場總結(jié)：大多數(shù)高檔酒店集中在旅游景點(diǎn)附近、缺乏成熟的生活配套、面臨著嚴(yán)峻的老化問題，根據(jù)我們的調(diào)查，目前四星級以上酒店在區(qū)域還不多，隨著新城的不斷發(fā)展，需要四星級的商務(wù)酒店來完善區(qū)域商務(wù)功能。現(xiàn)在消費(fèi)者對5星級酒店有追求，但其高貴的價(jià)格的價(jià)格使消費(fèi)者難以接受的。相應(yīng)而言，四星級酒店以其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，相對低廉的價(jià)格，引起消費(fèi)者的青睞。鑒于這一市場趨勢，四星級酒店將有著廣闊的市場空間。近年來外地來京游客逐年遞增，京北旅游持續(xù)升溫，這一趨勢也決定著趨于酒店業(yè)將有著廣闊的市場空間。38昌平區(qū)域酒店業(yè)市場總結(jié)：大多數(shù)高檔酒店集中在旅游景點(diǎn)附近、缺二、商業(yè)主題定位（一）商業(yè)主題社區(qū)型情調(diào)步行街，時(shí)尚動感街區(qū)（裙樓賣場+情調(diào)街區(qū)格局）關(guān)鍵詞：精品

突顯項(xiàng)目檔次，營造昌平地標(biāo)，建筑的精品和環(huán)境的精品時(shí)尚

項(xiàng)目定位于昌平的中高端人群，品質(zhì)時(shí)尚，迎合區(qū)域主力年輕消費(fèi)客群的需求特色?；盍?/p>

項(xiàng)目特色化地引入了動感、時(shí)尚的活力無素，展示項(xiàng)目商業(yè)特色，營造競爭差異化優(yōu)勢39二、商業(yè)主題定位（一）商業(yè)主題社區(qū)型情調(diào)步行街，時(shí)尚動感街區(qū)（二）業(yè)態(tài)類型及布局業(yè)態(tài)類型及布局建議：二、商業(yè)定位40（二）業(yè)態(tài)類型及布局業(yè)態(tài)類型及布局建議：二、商業(yè)定位40（三）各業(yè)態(tài)定位建議1、超市二、商業(yè)定位1）規(guī)模確定昌平現(xiàn)有超市市場分析布局分析

昌平現(xiàn)有超市主要分布在以鼓樓南北街和政府街、府學(xué)路構(gòu)成的十字線上，由于昌平衛(wèi)星城城區(qū)范圍有限，因此超市的布局相對較為集中；41（三）各業(yè)態(tài)定位建議1、超市二、商業(yè)定位1）規(guī)模確定昌平現(xiàn)有二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析規(guī)模分析

昌平現(xiàn)有的品牌連鎖超市，營業(yè)面積大多為1000～2500平米左右，最大一般不超過3500平米。昌平主要超市規(guī)模一覽：42二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析昌平主要超市規(guī)模一覽：42二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析現(xiàn)有品牌分析

目前昌平市場上已有的超市主要為內(nèi)資品牌，如美廉美、物美、泰樂福、華普、小白羊、世紀(jì)聯(lián)華等，符合“內(nèi)資品牌近年向郊區(qū)拓展的戰(zhàn)略布局”、以及“內(nèi)資品牌超市進(jìn)入北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣的步伐明顯快于外資品牌超市”的普遍戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)律，同時(shí)也表明，租金高、郊區(qū)客流量達(dá)不到相應(yīng)的規(guī)模水平和進(jìn)貨商品成本偏高是外資超市尚未進(jìn)入北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣的主要原因。因此，現(xiàn)階段昌平這樣的衛(wèi)星城，仍是內(nèi)資知名品牌連鎖超市重點(diǎn)考慮的發(fā)展區(qū)域。經(jīng)營狀況分析

據(jù)現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查，昌平主要超市的人流量都比較大，提袋率很高，尤其是節(jié)假日及周末，表明經(jīng)營狀況均較好。同時(shí)，隨著人均可支配收入的逐年上升，昌平人越來越接受價(jià)廉物美的超市購物習(xí)慣。43二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析43二、商業(yè)定位超市經(jīng)營商家需求

上圖可以看出，國內(nèi)知名品牌連鎖超市的選址面積范圍從1000－6000平米不等，但綜合超市多集中在該范圍的上限區(qū)間，即3000－6000平米之間，說明該規(guī)模是相對合適的一個(gè)面積區(qū)間。國內(nèi)部分品牌連鎖超市選址要求44二、商業(yè)定位超市經(jīng)營商家需求上圖可以看出，國內(nèi)知二、商業(yè)定位本項(xiàng)目超市規(guī)模確定原則一：本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因昌平市場本身商業(yè)容量已經(jīng)具有很高的飽和度，所以本項(xiàng)目超市也同樣帶有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)，打造現(xiàn)有超市的升級版。因此，要在昌平現(xiàn)有超市規(guī)模上適當(dāng)增加，以入住超市的品牌和超市競爭的關(guān)鍵要素規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)自身的競爭力。原則二：知名品牌連鎖超市的選址要求；原則三：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地下一層做超市，而單層面積也是影響超市規(guī)模的重要因素。

綜上所述，本項(xiàng)目超市建筑面積建議為：5000～6000平米45二、商業(yè)定位本項(xiàng)目超市規(guī)模確定45二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意46二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意463）超市布局建議地下一層商業(yè)分析：超市主要以品牌、規(guī)模和價(jià)格取勝，并要求具備良好的便利可達(dá)性，因而地下一層可有效的滿足這一需求；超市因其頻繁而大量的進(jìn)出貨需求，必然要求具備相對便利的商品進(jìn)出通道，因而普遍要求與地面之間具備最便捷的商業(yè)通道，所以地下一層既可有效滿足這一需求，又可有效規(guī)避一層商業(yè)空間商業(yè)價(jià)值的缺失，通過地下一層超市的人流吸引和帶動作用強(qiáng)化最有價(jià)值的地上一二層的商業(yè)價(jià)值的提升和實(shí)現(xiàn)；品牌超市對布點(diǎn)選擇的要求。473）超市布局建議地下一層商業(yè)分析：47原則一：商業(yè)街位于商業(yè)價(jià)值最高的地上1、2層，同時(shí)也是項(xiàng)目快速回收資金的重要渠道，因此商業(yè)街的規(guī)模可以適當(dāng)增大；原則二：其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動，超市、美食廣場、數(shù)碼娛樂城、影院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來很高的人氣和商業(yè)氛圍，因此適當(dāng)增大商業(yè)街的規(guī)模，可以形成強(qiáng)有力的核心磁場；原則三：本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因此商業(yè)街部分也具有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)；原則四：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地上一二層做商業(yè)街，因此可建設(shè)面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本項(xiàng)目商業(yè)街建筑面積建議為：9000～10000平米左右二、商業(yè)定位2、社區(qū)型情調(diào)步行商業(yè)街1）規(guī)模確定48原則一：商業(yè)街位于商業(yè)價(jià)值最高的地上1、2層，同時(shí)也是項(xiàng)目快二、商業(yè)定位2）空間多適性建議——商業(yè)街的建筑靈活性

本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最高的地上1、2層按照商業(yè)街形式來考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在昌平目前所能接受的檔次范圍內(nèi)，抓住昌平主力消費(fèi)客群。無論從資金回收、商業(yè)氛圍營造等角度考慮，這都將是一個(gè)合理的方案。

另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內(nèi)部空間采用靈活的設(shè)計(jì)手法，不僅可以通過內(nèi)部分割形成商業(yè)街店鋪對外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商百貨店、大賣場等業(yè)態(tài)留出靈活空間。49二、商業(yè)定位2）空間多適性建議——商業(yè)街的建筑靈活性二、商業(yè)定位3）業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是本項(xiàng)目商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點(diǎn)，使顧客能夠自由的上下，豐富購物流線；利用中庭形成的內(nèi)部空間，即可以分割成特色獨(dú)立店鋪，也可以通透開敞，為百貨、大賣場等進(jìn)駐留足建筑空間的靈活性。50二、商業(yè)定位3）業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是本項(xiàng)目商業(yè)街內(nèi)部空間最二、商業(yè)定位利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購物感覺，并且有效增加商業(yè)經(jīng)營面積。51二、商業(yè)定位利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購美食廣場是本項(xiàng)目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成良好互動，是聚集人氣，提升商業(yè)價(jià)值的亮點(diǎn)之一。要做到內(nèi)部環(huán)境中高檔、價(jià)位中低檔的區(qū)域消費(fèi)力特征要求，以各種不同風(fēng)味的中西式快餐為主，品種齊全的特色美食城；供應(yīng)：昌平目前市場上只有國泰百貨頂層有一家較成規(guī)模的美食廣場，營業(yè)面積約1000多平米，經(jīng)營效果較好，客群多為周邊高校學(xué)生及到商場購物的年輕工薪一族；原則：美食廣場需要達(dá)到一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用；綜上所述，結(jié)合區(qū)域市場主力商家美食廣場的普遍選擇和項(xiàng)目建筑空間的布局特點(diǎn)，本項(xiàng)目美食廣場建筑面積建議為：2000～3000平米3、美食廣場1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位52美食廣場是本項(xiàng)目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其二、商業(yè)定位國泰百貨頂層美食廣場：規(guī)模較小，環(huán)境一般。53二、商業(yè)定位國泰百貨頂層美食廣場：規(guī)模較小，環(huán)境一般。53本項(xiàng)目的美食廣場，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營造自己的特色競爭力，與市場現(xiàn)有水平拉開差距，同時(shí)依然遵循中低價(jià)位的原則，抓住昌平年輕主力消費(fèi)群。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位54本項(xiàng)目的美食廣場，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營3）美食廣場布局建議地上三層商業(yè)分析：美食廣場的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值；針對項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食廣場布店三層商業(yè)，即可有效帶動一二層商業(yè)人流的上行，提升整個(gè)商業(yè)的價(jià)值，也可有效的與四層目的性消費(fèi)商業(yè)功能業(yè)態(tài)的結(jié)合，作為配套型商業(yè)功能滿足其需求特征，從而提升其吸引力和競爭力。553）美食廣場布局建議地上三層商業(yè)分析：55功能：數(shù)碼娛樂城包含電子游戲、互動游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲、音樂、網(wǎng)絡(luò)、飲料和簡單食物等，面向的客戶群年齡跨度較大，既有中小學(xué)生、高校學(xué)生，也有工薪一族的成年人。供應(yīng)：昌平目前還沒有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂城，多是小面積的網(wǎng)吧、游戲廳等，主要針對的是學(xué)生客群，經(jīng)營狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本項(xiàng)目的一個(gè)典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場主力可群的需求特征，可有效強(qiáng)化項(xiàng)目對年輕客群的吸引力。需求：昌平衛(wèi)星城高校人口接近4萬人，高校的進(jìn)駐，不僅為昌平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展積聚了人氣，同時(shí)也刺激了學(xué)校周邊餐飲服務(wù)、文化娛樂、購物休閑等行業(yè)的迅速發(fā)展。再加上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場發(fā)展空間。結(jié)合行業(yè)典型商家的普遍規(guī)模選擇和項(xiàng)目商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的特征，本項(xiàng)目數(shù)碼娛樂城規(guī)模建議為：2000～3000平米4、數(shù)碼娛樂城1）功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位56功能：數(shù)碼娛樂城包含電子游戲、互動游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲數(shù)碼娛樂城既是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)勢，同時(shí)也非常迎合區(qū)域市場以年輕人為主的消費(fèi)群體的特征，凸現(xiàn)項(xiàng)目時(shí)尚動感的主題特色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對空缺，市場經(jīng)營空間相對較好。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位57數(shù)碼娛樂城既是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位各種交互式游戲是其主要的娛樂形式582）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位各種交互式游戲是其主要的娛樂形式3）數(shù)碼娛樂布局建議地上三層商業(yè)分析：數(shù)碼娛樂的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值；針對項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，數(shù)碼娛樂應(yīng)該與項(xiàng)目電影院形成上下一體，兩大功能業(yè)態(tài)的客群既具有高度的統(tǒng)一性，而且其經(jīng)營時(shí)間的要求都強(qiáng)調(diào)對其獨(dú)立通道的滿足，從而滿足其經(jīng)營的特色需要，所以將其布局與三層，與四層電影院上下結(jié)合。593）數(shù)碼娛樂布局建議地上三層商業(yè)分析：59功能：休閑健身中心是項(xiàng)目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動感單車、瑜珈、各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅體現(xiàn)了本項(xiàng)目時(shí)尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與項(xiàng)目高星級酒店形成配套性優(yōu)勢。供應(yīng)：目前昌平市場上此類專業(yè)店數(shù)量少、規(guī)模小、設(shè)施相對陳舊且服務(wù)內(nèi)容相對單一，而這些專業(yè)店的經(jīng)營狀況多呈上升趨勢；需求：2005年，居民鍛煉健身、外出旅游等文化娛樂服務(wù)支出275.7元，同比增長21.5%；文化娛樂用品支出478.3元，同比增長10.1%。這表明，隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的人開始關(guān)注健身美體等，尤其在經(jīng)濟(jì)快速增長的城市，這一需求的增長速度相當(dāng)快。同時(shí)，昌平也存在著大量的高收入人群，2005年，昌平高收入戶的人均可支配收入達(dá)30350元。這都表明，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場空間。5、休閑健身中心1）功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位60功能：休閑健身中心是項(xiàng)目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動感單車、知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求：二、商業(yè)定位結(jié)合上述分析，本項(xiàng)目休閑健身中心建筑面積建議為：2000～2500平米61知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求：二、商業(yè)定位結(jié)合上述分析，本休閑健身、SPA也是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本項(xiàng)目時(shí)尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互動。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位62休閑健身、SPA也是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本3）休閑健身中心布局建議地上四層商業(yè)分析：休閑健身中心的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)；休閑健身中心在項(xiàng)目整體功能業(yè)態(tài)選擇中不僅承擔(dān)著滿足區(qū)域中高端客戶需要，豐富項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的目的，而且還必須依托其強(qiáng)化項(xiàng)目酒店的配套性優(yōu)勢，所以必須與酒店之間形成最佳的空間互動性，所以必須將其置于本項(xiàng)目商業(yè)頂層、酒店的負(fù)一層，以有效實(shí)現(xiàn)其功能。633）休閑健身中心布局建議地上四層商業(yè)分析：636、影院1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意按照政府實(shí)物補(bǔ)償要求，確定影劇院面積為：2660.08平米。646、影院1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意按照政府實(shí)物3）影院布局建議地上四層商業(yè)分析：影院的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)；影院因其特殊的建筑要求，對內(nèi)部結(jié)構(gòu)的大開間要求較高，且必須滿足其高層高的空間要求，因此將其布點(diǎn)與商業(yè)頂層，即可有效利用頂層特征對建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整滿足其空間要求，也可利用影院的結(jié)構(gòu)要求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體建筑外立面的結(jié)構(gòu)形象提升。653）影院布局建議地上四層商業(yè)分析：65（四）項(xiàng)目競爭力營造1、形象力上的提升 項(xiàng)目商場新穎現(xiàn)代的外立面，可以有效地與昌平其他商業(yè)相區(qū)別，從形象和展示力上提升項(xiàng)目競爭力。 另外項(xiàng)目的酒店的外觀與高度會進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目的形象力，真正成為昌平的“地標(biāo)”。二、商業(yè)定位66（四）項(xiàng)目競爭力營造1、形象力上的提升二、商業(yè)定位66（四）項(xiàng)目競爭力營造２、特色業(yè)態(tài)的引入 現(xiàn)代化的影院、娛樂城、休閑健身中心本身在昌平都是極具特色的商業(yè)，可以有效吸引人流并提升項(xiàng)目整體檔次感，迎合區(qū)域年輕消費(fèi)客群的需求特征。二、商業(yè)定位67（四）項(xiàng)目競爭力營造２、特色業(yè)態(tài)的引入二、商業(yè)定位67（四）項(xiàng)目競爭力營造３、業(yè)態(tài)間的互動

酒店和酒店服務(wù)⊙商務(wù)式公寓可以與裙樓的商業(yè)很好地形成互動，商業(yè)可作為酒店的配套，特別是商業(yè)中的休閑健身、影院、娛樂城都可以很好地完善酒店及公寓的配套功能；而酒店及公寓又可以為商業(yè)帶來大量穩(wěn)定的中高端消費(fèi)人群。二、商業(yè)定位68（四）項(xiàng)目競爭力營造３、業(yè)態(tài)間的互動二、商業(yè)定位68（四）項(xiàng)目競爭力營造４、商業(yè)空間的改進(jìn)

除了采用中庭的設(shè)計(jì)手法，還可在商業(yè)街的部分節(jié)點(diǎn)處，布置趣味性休閑空間，不僅體現(xiàn)對消費(fèi)者的關(guān)懷，提升消費(fèi)者購物的舒服度，更可以延長消費(fèi)者的滯留時(shí)間和購物消費(fèi)的可能性。二、商業(yè)定位69（四）項(xiàng)目競爭力營造４、商業(yè)空間的改進(jìn)二、商業(yè)定位69（五）各業(yè)態(tài)租售價(jià)格建議1、租售組合建議根據(jù)項(xiàng)目回收資金的要求，以及各業(yè)態(tài)的實(shí)際經(jīng)營要求，租售組合建議如下：二、商業(yè)定位70（五）各業(yè)態(tài)租售價(jià)格建議1、租售組合建議二、商業(yè)定位702、銷售價(jià)格建議二、商業(yè)定位昌平在售商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格分析昌平目前在售的商業(yè)項(xiàng)目較少，售價(jià)如下：從位置而言，這幾個(gè)在售項(xiàng)目距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，且周邊商業(yè)環(huán)境相差較大，不宜直接作為本項(xiàng)目定價(jià)的依據(jù)和參考。因此，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格主要根據(jù)項(xiàng)目周邊租金價(jià)格予以確定。712、銷售價(jià)格建議二、商業(yè)定位昌平在售商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格分析二、商業(yè)定位本項(xiàng)目周邊商業(yè)租金分析以上租金水平，即代表了項(xiàng)目所處十字路口區(qū)域的現(xiàn)有租金水平。越靠近十字路口租金相應(yīng)越高，而本項(xiàng)目距離路口較近，因此，本項(xiàng)目一二層商鋪的可參考租金為：2～2.5元/平米.天72二、商業(yè)定位本項(xiàng)目周邊商業(yè)租金分析以上租金水平，二、商業(yè)定位1、2層銷售價(jià)格建議：依據(jù)：項(xiàng)目一二層可參考租金范圍：2～2.5元/平米.天商業(yè)平均投資回報(bào)率：8～10％建議：本項(xiàng)目一二層均價(jià)為：19000～25500元/平米

一層均價(jià)：26500～28500元/平米二層均價(jià)：19500～25500元/平米73二、商業(yè)定位1、2層銷售價(jià)格建議：依據(jù)：73二、商業(yè)定位3、4層租賃價(jià)格建議：依據(jù)：項(xiàng)目一二層可參考租金范圍：2～2.5元/平米.天三四層租金取值為一二層商業(yè)租金的60～70％取值：本項(xiàng)目三四層租金為：1.2～1.5元/平米.天3、租賃價(jià)格建議74二、商業(yè)定位3、4層租賃價(jià)格建議：依據(jù)：3、租賃價(jià)格建議74二、商業(yè)定位地下1層（超市）租賃價(jià)格建議：依據(jù)：租金而言，超市是一種較為特殊的物業(yè)，租金多為雙方洽談而定，而且由于超市具有很強(qiáng)的聚集人氣的作用，因此先期宜以低租金引入，以培育本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。結(jié)合行業(yè)特征，建議：本項(xiàng)目地下1層（超市）租金為：0.8～1元/平米.天75二、商業(yè)定位地下1層（超市）租賃價(jià)格建議：依據(jù)：75三、酒店功能定位——定位功能依據(jù)(一)昌平酒店競爭力名稱項(xiàng)目昌平酒店一覽表76三、酒店功能定位——定位功能依據(jù)(一)昌平酒店競爭力名稱項(xiàng)目小結(jié)昌平區(qū)一共有4家星級酒店，級別呈遞級差異，數(shù)量不多，彼此之間有自己的客群，不存在強(qiáng)烈的競爭態(tài)勢。昌平市中心只有一家錦水芙蓉酒店，無論外立面和形象均明顯老化，配套也有限。擁有完善配套和良好環(huán)境的酒店經(jīng)營較好，價(jià)格也更高。尤其是以中式風(fēng)格設(shè)計(jì)的大宅門，具有自己鮮明的特點(diǎn)。昌平區(qū)中心只有一家二星級酒店，競爭較弱，級別有待提高；高檔酒店市場只有二家，以大昌平區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展而言，具有市場空間；抓住商務(wù)客戶和旅游團(tuán)體，擁有完善配套和良好環(huán)境的酒店較受歡迎。三、酒店定位(一)昌平酒店競爭力77小結(jié)昌平區(qū)中心只有一家二星級酒店，競爭較弱，級別有待提高；三、酒店功能定位(二)酒店客群分析昌平酒店的主要客群有三類：基本以接待商務(wù)會議和大型旅游團(tuán)體為主，其中，商務(wù)型會議型客群是酒店主力客群?？腿褐幸灿胁糠稚⒖?，尤其在夏季和秋季較為明顯。但北京市來昌平區(qū)旅游的散客大部分在景點(diǎn)住宿，中心區(qū)旅館也分流部分短期旅游客群。另外，有部分昌平區(qū)高收入群(如科技園的高官、經(jīng)理人和大學(xué)園區(qū)的富家學(xué)生)在酒店包房長期居住，作為在昌平的暫居居所。商務(wù)會議型人群和大型旅游團(tuán)體是昌平酒店的主流客群；也有小部分北京市散客客群；另有相當(dāng)一部分科技園高官和大學(xué)園區(qū)富家學(xué)生在酒店包房。78三、酒店功能定位(二)酒店客群分析昌平酒店的主要客群有三類三、酒店功能定位(三)酒店市場空間判斷通過前述市場的酒店分析和上述酒店競爭力分析，我們可以得出昌平酒店空間判斷：昌平中心區(qū)中高酒店較少，中心商業(yè)區(qū)酒店市場較空白；對比其他二三線城市而言，昌平酒店經(jīng)營較好，尤其是少量的中高檔酒店，經(jīng)營良好；商務(wù)型酒店是酒店市場主力，存在商務(wù)升級和配套升級的空間；特色經(jīng)營和以休閑娛樂為主的配套設(shè)施是吸引客群的主要賣點(diǎn)。因此：昌平區(qū)中心具有中高檔酒店的良好空間擁有完善休閑配套的商務(wù)型酒店是市場主力79三、酒店功能定位(三)酒店市場空間判斷通過前述市場的酒店分析三、酒店功能定位(四)項(xiàng)目酒店定位綜上所述，本案酒店定位為：綜合整個(gè)項(xiàng)目來看，四星級酒店不但符合整體項(xiàng)目的中高端形象，而且將成為區(qū)域地標(biāo)性的建筑；項(xiàng)目位于昌平區(qū)絕對中心地段，位置優(yōu)越，交通方便，四星級定位也與黃金地段相匹配；商務(wù)會議客群是昌平酒店市場的主力客群，定位商務(wù)型酒店與市場相吻合。從公司經(jīng)營和形象方面考慮，高星級的選擇有利于形成區(qū)域酒店市場的主力地位，以星級和項(xiàng)目區(qū)域地段形成項(xiàng)目酒店的競爭力優(yōu)勢。四星級商務(wù)功能兼顧休閑度假性質(zhì)酒店80三、酒店功能定位(四)項(xiàng)目酒店定位綜上所述，本案酒店定位為：三、酒店功能定位酒店總規(guī)模定義依前所述，項(xiàng)目酒店規(guī)模定義為：總面積1萬平米客房數(shù)量80～100間(四)項(xiàng)目酒店定位81三、酒店功能定位酒店總規(guī)模定義依前所述，項(xiàng)目酒店規(guī)模定義為按照國際慣例，不同類型飯店分項(xiàng)面積指標(biāo)表:三、酒店功能定位(五)酒店配套面積測算82按照國際慣例，不同類型飯店分項(xiàng)面積指標(biāo)表:三、酒店功能定位(以酒店總規(guī)模0.8~1萬平米為基數(shù)，綜合國外會議酒店建筑的規(guī)模配比，進(jìn)行各功能部分的面積分配：三、酒店功能定位客房部分：(8000~10000)×44％＝3520~4400平方米餐飲、休閑娛樂等公共經(jīng)營部分：(8000~10000)×22％＝1760~2200平方米會議部分：(8000~10000)×19％＝1520~1900平方米行政﹑機(jī)房及其它：(8000~10000)×15％＝1200~1500平方米(五)酒店配套面積測算83以酒店總規(guī)模0.8~1萬平米為基數(shù)，綜合國外會議酒店建筑的規(guī)依據(jù)測算方案，本項(xiàng)目酒店作為定位于商務(wù)會議，各功能配套面積分別為：項(xiàng)目酒店總規(guī)模建議為：0.8~1萬平米左右三、酒店定位(五)酒店配套面積測算84依據(jù)測算方案，本項(xiàng)目酒店作為定位于商務(wù)會議，各功能配套面積分

位于商場上的酒店將成為本項(xiàng)目的特色之一，特別是其現(xiàn)代的外立面與其標(biāo)志性的高度，將使項(xiàng)目從形象上成為昌平真正的“地標(biāo)”，從而有效強(qiáng)化項(xiàng)目整體的吸引力和競爭力。三、酒店功能定位(六)立面示意85 位于商場上的酒店將成為本項(xiàng)目的特色之一，特別是其現(xiàn)代的外立三、酒店定位(七)酒店差異化經(jīng)營可以提供以下軟服務(wù)：1、酒店特色服務(wù)商務(wù)服務(wù)房間服務(wù)禮賓服務(wù)其他服務(wù)清潔房間洗燙衣物24小時(shí)房間送餐設(shè)施維修打印、復(fù)印、裝訂電子郵件(上網(wǎng))會議室及設(shè)備租用機(jī)場接送旅游行李運(yùn)送協(xié)助婚禮小件寄存送花服務(wù)代繳費(fèi)用預(yù)訂服務(wù)快件專遞2、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)設(shè)施服務(wù)24小時(shí)供應(yīng)冷熱水寬帶上網(wǎng)衛(wèi)星電視文字處理本案將通過個(gè)性化服務(wù)創(chuàng)造差異化經(jīng)營86三、酒店定位(七)酒店差異化經(jīng)營可以提供以下軟服務(wù)：1、酒三、酒店定位此外，本項(xiàng)目酒店還將通過以下特色，達(dá)到差異化經(jīng)營：1、占據(jù)昌平區(qū)中心地段，以四星級商務(wù)酒店與區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的酒店拉開差距；2、通過時(shí)尚的立面，大堂等公共空間硬件的升級設(shè)施，在形象與檔次上區(qū)分于其他酒店；3、加大酒店自身休閑娛樂配套設(shè)施，在軟件上以高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)水準(zhǔn)為客人提供服務(wù)；4、與項(xiàng)目的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升酒店綜合形象。5、與國內(nèi)外優(yōu)秀的酒店經(jīng)營管理公司合作，打造昌平中心區(qū)內(nèi)外皆秀的高品質(zhì)酒店。(七)酒店差異化經(jīng)營87三、酒店定位此外，本項(xiàng)目酒店還將通過以下特色，達(dá)到差異化經(jīng)營項(xiàng)目公寓定位四、公寓定位本項(xiàng)目位于昌平區(qū)中心，商業(yè)繁華地帶，地理位置非常突出；項(xiàng)目功能定位于復(fù)合型商住建筑群，建成后將成為昌平區(qū)地標(biāo)性建筑和高端物業(yè)形象代表；項(xiàng)目除大型商業(yè)外，還包括四星級商務(wù)酒店。因此，本案公寓定位將上述特色相匹配，我們建議本項(xiàng)目公寓定位為：酒店服務(wù)⊙商務(wù)式公寓以地段和項(xiàng)目形象支撐檔次，強(qiáng)化對中高端客群和區(qū)域原實(shí)力客群的吸引力；以完善的綜合功能提升居住的配套優(yōu)勢；以酒店式服務(wù)凸現(xiàn)公寓的檔次品質(zhì)，提升對中高端人群的競爭力；88項(xiàng)目公寓定位四、公寓定位本項(xiàng)目位于昌平區(qū)中心，商業(yè)繁華地帶四、公寓定位酒店服務(wù)⊙商務(wù)式公寓依托區(qū)中心良好的位置、酒店的服務(wù)配套，本案具有建設(shè)酒店式服務(wù)公寓的可能；通過上述公寓市場分析，本案擁有服務(wù)式公寓的市場和客群消費(fèi)力；酒店和酒店式公寓可強(qiáng)化項(xiàng)目形象展示，凸現(xiàn)項(xiàng)目地標(biāo)性商業(yè)地位的功能，而入住的客戶和業(yè)主也為項(xiàng)目的商業(yè)提供了良好的穩(wěn)定客流，有利于保障項(xiàng)目商業(yè)空間的運(yùn)營業(yè)績。在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，昌平目前也沒有類似產(chǎn)品出現(xiàn)，本項(xiàng)目將是第一個(gè)酒店式服務(wù)公寓，將在企業(yè)形象和區(qū)域形象方面有著示范性的作用。(五)項(xiàng)目公寓定位89四、公寓定位酒店服務(wù)⊙商務(wù)式公寓依托區(qū)中心良好的位置、酒店四、公寓定位酒店服務(wù)⊙商務(wù)式公寓1、酒店式服務(wù)商務(wù)服務(wù)房間服務(wù)禮賓服務(wù)其他服務(wù)清潔房間24小時(shí)洗衣房24小時(shí)房間送餐室內(nèi)家具保養(yǎng)維修打印、復(fù)印、裝訂電子郵件(上網(wǎng))會議室及設(shè)備租用旅游行李運(yùn)送小件寄存送花服務(wù)代繳費(fèi)用車輛清洗保養(yǎng)快件專遞2、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)設(shè)施服務(wù)24小時(shí)供應(yīng)冷熱水寬帶上網(wǎng)衛(wèi)星電視叫醒服務(wù)本案公寓與其他公寓(住宅)的區(qū)別除了產(chǎn)品和戶型之外，最重要的在于提供酒店式服務(wù)，這是一種軟性服務(wù)，更多的一種服務(wù)理念的更新，依托酒店，建議可以提供的如下服務(wù)：具體實(shí)施可以設(shè)置部分有償收費(fèi)服務(wù)，部分免費(fèi)。(五)項(xiàng)目公寓定位90四、公寓定位酒店服務(wù)⊙商務(wù)式公寓1、酒店式服務(wù)商務(wù)服務(wù)房間四、公寓定位前述市場分析得出：公寓主力熱銷戶型集中在80~130平米之間，二居和小三居最受歡迎。因此，我們建議公寓戶型如下：建議公寓戶型以一居和小兩居為主，三居為輔，以有效滿足自住型客戶和投資型客戶的需求特征。(六)戶型建議91四、公寓定位前述市場分析得出：公寓主力熱銷戶型集中在80~1四、公寓定位公寓產(chǎn)品在形象上應(yīng)具有強(qiáng)烈的城市建筑感覺，以有效提升區(qū)域的城市形象展示價(jià)值。(七)立面示意92四、公寓定位公寓產(chǎn)品在形象上應(yīng)具有強(qiáng)烈的城市建筑感覺，以有效四、公寓定位(八)平面示意一居戶型大陽臺室廳方正功能緊湊臥室面寬4.8米93四、公寓定位(八)平面示意一居戶型大陽臺室廳方正臥室面寬4四、公寓定位一居戶型(八)平面示意94四、公寓定位一居戶型(八)平面示意94四、公寓定位生活區(qū)餐廳主臥客房廚房入口浴室玻璃淋浴房儲藏室一居室戶型，方正實(shí)用，也可作工作間使用。一居戶型(八)平面示意95四、公寓定位生活區(qū)餐廳主臥客房廚房入口浴室玻璃淋浴房儲藏室一空間靈活機(jī)動，居住可辦公。一居戶型(八)平面示意96空間靈活機(jī)動，居住可辦公。一居戶型(八)平面示意96四、公寓定位兩室，建面97.28平米方正，不浪費(fèi)面積功能較齊全N生活陽臺，方便烹飪客廳與兩主臥都帶窗臺，通光透風(fēng)兩居戶型(八)平面示意97四、公寓定位兩室，建面97.28平米方正，不浪費(fèi)面積N生活陽四、公寓定位兩室戶型，建面133.59平米N功能分區(qū)明確，邊角利用良好主臥優(yōu)先，帶衛(wèi)浴兩臥均有陽臺擁有較大的儲物室兩廳寬綽，通透兩居室戶型(八)平面示意98四、公寓定位兩室戶型，建面133.59平米N功能分區(qū)明確，主四、公寓定位兩居戶型(八)平面示意99四、公寓定位兩居戶型(八)平面示意99四、公寓定位三居戶型三居室戶型，躍層結(jié)構(gòu)建面149.6平米一層面積74.8平米二層面積74.8平米挑空處理，增加品質(zhì)氣派上層休息區(qū)，主臥開闊，轉(zhuǎn)角凸窗便于觀景下層工作區(qū)，帶一衛(wèi)，方便起居洗手與淋浴分開，干濕分離。(八)平面示意100四、公寓定位三居戶型三居室戶型，躍層結(jié)構(gòu)一層面積74.8平四、公寓定位三居戶型(八)平面示意101四、公寓定位三居戶型(八)平面示意101四、公寓定位客廳挑空，可形成小中庭，空間尺度增強(qiáng)。三居戶型(八)平面示意102四、公寓定位客廳挑空，可形成小中庭，空間尺度增強(qiáng)。三居戶型四、公寓定位目前，市場上的公寓和中高檔住宅售價(jià)如下：根據(jù)以上對區(qū)域高檔住宅項(xiàng)目的價(jià)格分析，結(jié)合項(xiàng)目較好的地段條件，本項(xiàng)目公寓價(jià)格預(yù)測的基準(zhǔn)取值為15000元/平米，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的銷售周期考慮和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展速度，年增長速度取值為10％～15％，所以本項(xiàng)目公寓的銷售均價(jià)建議為：銷售均價(jià)：14900~15200元/平米(九)價(jià)格預(yù)測103四、公寓定位目前，市場上的公寓和中高檔住宅售價(jià)如下：根據(jù)以上五，住宅的開發(fā)建議綜合考慮“市場形勢+客戶需求+項(xiàng)目成長”：市場形勢：整體昌平樓市高層住宅目前有很大的放量，當(dāng)前的價(jià)格趨勢走低，說明住宅市場短期內(nèi)消化存在抗性。項(xiàng)目啟動首要考慮安全性，建議實(shí)用性戶型開發(fā)。項(xiàng)目成長：作為商住綜合體項(xiàng)目，產(chǎn)品升級帶來的持續(xù)價(jià)值提升，樹立市場信心，有效拉動市場的銷售。建議：安排較為豐富的產(chǎn)品線，

以主流需求，價(jià)值實(shí)現(xiàn)稍差產(chǎn)品啟動104五，住宅的開發(fā)建議綜合考慮“市場形勢+客戶需求+項(xiàng)目成長”：五、住宅部分的定位建議。105五、住宅部分的定位建議。105產(chǎn)品配比建議準(zhǔn)則原則一以市場為導(dǎo)向，開發(fā)適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品線原則二尋求項(xiàng)目穩(wěn)健，規(guī)避競爭風(fēng)險(xiǎn)，面向剛性改善需求，站位中端物業(yè)原則三客戶研究指向：舒適性＞功能性106產(chǎn)品配比建議準(zhǔn)則原則一以市場為導(dǎo)向，開發(fā)適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品線關(guān)于項(xiàng)目立面風(fēng)格的建議板式高層24F考慮昌平所處的地理位置，風(fēng)沙較大的氣候條件，本項(xiàng)目的住宅部分建議采用面磚里面，考慮居家的通透性，結(jié)構(gòu)形式為版式結(jié)構(gòu)，立面采用多線條，體現(xiàn)項(xiàng)目的俊朗，現(xiàn)代、時(shí)尚感107關(guān)于項(xiàng)目立面風(fēng)格的建議板式高層24F考慮昌平所處的地理位置，住宅產(chǎn)品配比建議108住宅產(chǎn)品配比建議108建筑設(shè)計(jì)限制下的梯形結(jié)構(gòu)由于本項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件限制，高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)深大，兩梯兩戶實(shí)現(xiàn)通透兩居設(shè)計(jì)對得房率損失大，故加入面向小二居產(chǎn)品，變平面為兩梯三戶，作為保證更多通透兩居實(shí)現(xiàn)的調(diào)整戶型。兩梯兩戶，滿足戶型面積要求，樓體通透性實(shí)現(xiàn)必然引起公攤比例高的問題兩梯三戶，擴(kuò)大樓層平面，增加小兩居產(chǎn)品，解決得房率損失問題，豐富產(chǎn)品線，保證通透兩居三居實(shí)現(xiàn)。①②核心筒核心筒①②③109建筑設(shè)計(jì)限制下的梯形結(jié)構(gòu)由于本項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件限制，高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品戶型配比（面積）建議根據(jù)市調(diào)，目前昌平在建項(xiàng)目的戶型多采用大比例三房的配比方式，這符合四線市場需求集中的需要，建議項(xiàng)目也采用這種形式，但可以考慮市場增加兩房配比，從節(jié)省土地角度，面積設(shè)置不易過小。昌平大多樓盤存在主力三房普遍面積設(shè)置過大，這在很大程度上限制了消費(fèi)的選擇性，建議在三房設(shè)置上，將三房面積端分解為100——130㎡間。增加戶型多樣性的同時(shí)增加戶型的適應(yīng)性。在大戶型處理上，有兩個(gè)要點(diǎn)。一個(gè)是必須增加平層大戶型，但面積要求控制在140～180平米之間，戶型做到4+2+2格局。為了增加戶型的競爭力，我們建議在主力三房的基礎(chǔ)上進(jìn)行面積調(diào)控，建議設(shè)計(jì)更多的三房適用性選擇，這樣在利用四線市場單價(jià)低的優(yōu)勢在不減少單價(jià)的基礎(chǔ)上，可以形成總價(jià)的誘惑，擴(kuò)大受眾群體。另外，整個(gè)戶型面積配比強(qiáng)調(diào)面積小幅度攀升，層層吸引的策略，不斷深入挖掘每個(gè)層面的客戶潛力。110住宅產(chǎn)品戶型配比（面積）建議根據(jù)市調(diào)，目前昌平在建項(xiàng)目的戶型明廚設(shè)計(jì)，保證采光與及時(shí)通風(fēng)主臥通過推拉門連接大面積陽臺，保證起居生活的舒適性，同時(shí)與空調(diào)機(jī)位的連接方便裝卸次臥飄窗設(shè)計(jì)，增加面積附加值廚房與餐廳通過推拉門連接，減少空間浪費(fèi)拐角陽臺，增加采光面與觀景面，雙層陽臺的人性設(shè)計(jì)，起到多層隔離作用臥室飄窗設(shè)計(jì)，保證采光，增加附加值明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證采光與通風(fēng)111明廚設(shè)計(jì)，保證采光與及時(shí)通風(fēng)主臥通過推拉門連接大面積陽臺，保廚房連接生活陽臺，增加采光及實(shí)用性入戶門方向?qū)蛷d自然形成對私密空間的分隔，易于形成獨(dú)立玄關(guān)通過起居陽臺連接客廳與主臥，增加生活便利性明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證采光主臥明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證透氣性次臥設(shè)計(jì)大面積飄窗，增加附加值112廚房連接生活陽臺，增加采光及實(shí)用性入戶門方向?qū)蛷d自然形成對客廳連接陽臺，保證景觀與采光明廚設(shè)計(jì)，增加采光及透氣性主臥凸窗設(shè)計(jì)，形成90°觀景面暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，增強(qiáng)私密性同時(shí)精裝產(chǎn)品提供包括斷橋鋁合金外窗、實(shí)木復(fù)合門、多樂士涂料、品牌櫥柜、灶具、潔具等、吊頂材料、品牌熱水器及空調(diào)等，整體提升生活品質(zhì)113客廳連接陽臺，保證景觀與采光明廚設(shè)計(jì)，增加采光及透氣性主臥凸三、項(xiàng)目定位

第三部分項(xiàng)目的總體規(guī)劃布局建議114三、項(xiàng)目定位第三部分114三、項(xiàng)目定位一、關(guān)于建筑布局的構(gòu)思建筑布局特點(diǎn)：根據(jù)地塊的特點(diǎn)，也結(jié)合高層的特征，項(xiàng)目在建筑布局上很難擺脫兵營式的建筑規(guī)劃布局。但為了增加建筑表現(xiàn)力，采用一定的錯(cuò)排和品字型排列，結(jié)合建筑端頭處理，也同樣可以收到很好的效果。1.錯(cuò)排結(jié)合品字型建筑布局，可以給道路預(yù)留更大的施展空間，將道路的節(jié)點(diǎn)與景觀結(jié)合處理的更富變化性，真正實(shí)現(xiàn)步移景異的觀景效果。2.錯(cuò)排在增加建筑外立面效果的同時(shí)，為觀景窗的設(shè)計(jì)提供了可能，這樣作會增加一點(diǎn)成本。但由于增加的不是很多，可以通過施工中的面積統(tǒng)包來減免。115三、項(xiàng)目定位一、關(guān)于建筑布局的構(gòu)思建筑布局特點(diǎn)：1.錯(cuò)排結(jié)考慮到本項(xiàng)目的整體協(xié)調(diào)，本項(xiàng)目酒店考慮1——4層商業(yè)裙樓，和情調(diào)商業(yè)步行街協(xié)調(diào)統(tǒng)一。商業(yè)步行街可以考慮單排或雙排景觀步行街，大賣場與內(nèi)街相結(jié)合的形式，街區(qū)設(shè)置景觀燈和景觀休閑設(shè)施。達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的觀景和休閑效果，又可作為區(qū)域和本項(xiàng)目商業(yè)的補(bǔ)充，達(dá)到項(xiàng)目商業(yè)的最大化，最優(yōu)化。二、關(guān)于四星級酒店的裙樓商業(yè)與情調(diào)商業(yè)街的協(xié)調(diào)結(jié)合116考慮到本項(xiàng)目的整體協(xié)調(diào)，本項(xiàng)目酒店考慮1——4層商業(yè)裙樓，和三、關(guān)于項(xiàng)目的景觀和綠化體系

考慮到本項(xiàng)目地塊面積的限制，不適宜大規(guī)模的做景觀，根據(jù)小區(qū)的總體地貌特征，本小區(qū)的景觀規(guī)劃體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)主入口中心景觀區(qū)

沿主入口進(jìn)入社區(qū)設(shè)計(jì)中心花園，設(shè)計(jì)元素包括旱噴泉、綠化。假山，雕塑。多種元素的融回合一，使綠化空間豐富有層次和生氣，為人群交往提供便利，吸引人群停留，形成社區(qū)社交活動中心。建筑與組團(tuán)景觀的包容

將建筑組團(tuán)充分利用起來，將其視為景觀的一部分，與道路、草坡、綠樹、花簇、硬質(zhì)鋪裝和建筑天際線構(gòu)成一組完整的小區(qū)景觀，所有景觀布置圍繞建筑使環(huán)境和建筑之間封閉與開放、緊湊與松散、流動與固定、平面與垂直關(guān)系趨向和諧。117三、關(guān)于項(xiàng)目的景觀和綠化體系考慮到本項(xiàng)目地塊面積的限制，不四、項(xiàng)目整體布局示意住宅部分70%酒店服務(wù)式商務(wù)公寓，四層以下為裙樓商業(yè)四星級酒店，四層以下為裙樓商業(yè)紅線部分為景觀情調(diào)街區(qū)118四、項(xiàng)目整體布局示意住宅部分70%酒店服務(wù)式商務(wù)公寓，四層景觀商業(yè)街效果圖119景觀商業(yè)街效果圖119三、項(xiàng)目定位

第四部分關(guān)于項(xiàng)目商業(yè)部分的招商和去化120三、項(xiàng)目定位第四部分120招商次序：

先招主力店，再招品牌店，然后展開全面招商。

品牌店是商場的領(lǐng)頭羊，也是業(yè)內(nèi)品牌卓著、利潤創(chuàng)造能力較強(qiáng)、號召力較強(qiáng)的商家，因此，對他們的招商也是最為關(guān)鍵的。招商成功與否是銷售的強(qiáng)有力的保障，品牌店的號召力與檔次都與銷售率息息相關(guān)。商業(yè)招商招商和銷售同步進(jìn)行，對于區(qū)域無序商業(yè)可實(shí)施點(diǎn)對點(diǎn)招商措施。121招商次序：商業(yè)招商招商和銷售同步進(jìn)行，對于區(qū)域無招商策略

考慮到項(xiàng)目的招商存在難度，建議實(shí)施返租策略。在概念的傳導(dǎo)上，我們建議實(shí)施賣鋪即獲得租金的招商策略，最大強(qiáng)大的吸引目標(biāo)人群。返祖策略可實(shí)施點(diǎn)對點(diǎn)招商措施，針對商戶、投資戶設(shè)定不同的返租政策，相關(guān)細(xì)節(jié)待我們正式合作后，細(xì)化出臺。商業(yè)招商商業(yè)部分對投資戶的返租策略122招商策略商業(yè)招商商業(yè)部分對投資戶的返租策略122謝謝！解放軍昌平空軍招待所項(xiàng)目組北京盛世原華房地產(chǎn)有限公司北京野馬地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2011年11月1日123謝謝！123解放軍空軍昌平招待所項(xiàng)目市場分析與定位報(bào)告2011年10月項(xiàng)目甲方:解放軍空軍后勤昌平招待所項(xiàng)目組北京盛世原華房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目乙方：北京野馬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司項(xiàng)目策劃主導(dǎo)：李書偉；參與：蔡洪濤124解放軍空軍昌平招待所項(xiàng)目2011年10月項(xiàng)目甲方:解放軍空軍第一部分昌平市場總體概況及周邊情況簡述125第一部分2本項(xiàng)目位于昌平城區(qū)核心區(qū)域，區(qū)域有八達(dá)嶺和京包高速路，距昌平線南邵站6公里，距離北六環(huán)路7公里，交通生活方便，大環(huán)境優(yōu)美，自然綠化率高，周邊生活居住、娛樂、醫(yī)療配套完善齊全。本項(xiàng)目占地面積月3公頃。一、項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目1、位置及交通126一、項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目1、位置及交通32、四至、開發(fā)程度及現(xiàn)狀圖2：宗地現(xiàn)狀圖項(xiàng)目四至范圍為東至昌平區(qū)城北街道辦事處東關(guān)管區(qū)，南至昌平區(qū)衛(wèi)生學(xué)校，西至東環(huán)路，北至空軍招待所昌平商業(yè)核心區(qū)昌平舊村居住改造區(qū)1272、四至、開發(fā)程度及現(xiàn)狀圖2：宗地現(xiàn)狀圖項(xiàng)目四至范圍為東至昌3、規(guī)劃條件本項(xiàng)目根據(jù)正在編制的昌平新城規(guī)劃，該項(xiàng)目用地規(guī)劃為商業(yè)金融用地，局部性質(zhì)為教育配套用地及二類居住用地；建筑控制高度分區(qū)主體為60米高度區(qū)，容積率2.8該項(xiàng)目造作有一定難度，投資較大，且拆遷難度較大，造成項(xiàng)目成本劇增。同時(shí)，由于本項(xiàng)目已建成空軍家屬樓高度約75米，考慮到本項(xiàng)目的限高要求，本項(xiàng)目的高度控制在60米以下。1283、規(guī)劃條件本項(xiàng)目根據(jù)正在編制的昌平新城規(guī)劃，該項(xiàng)目用地規(guī)劃宗地意向總結(jié)城市核心區(qū)，高度認(rèn)知的成熟區(qū)域；居住氛圍相對一般；因此本宗地適合以商業(yè)為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)道路系統(tǒng)完善，市政系統(tǒng)成熟；基礎(chǔ)建設(shè)跟進(jìn)不足，周邊配套完善；項(xiàng)目緊鄰市政資源，投資經(jīng)營價(jià)值優(yōu)越；經(jīng)營格局凌亂；需要具有情調(diào)的商業(yè)街出現(xiàn)區(qū)域?qū)用鎱^(qū)域認(rèn)知度高產(chǎn)品導(dǎo)向?qū)用婢幼》諊话憬煌?配套完善目前昌平的在售或已售的項(xiàng)目均為高層或小高層；酒店服務(wù)⊙商務(wù)式公寓很少；此類產(chǎn)品有一定的市場空間目前的規(guī)劃不盡合理，浪費(fèi)了土地使用率，建議按商住綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)。提出商住綜合體概念，目的在于引導(dǎo)昌平商業(yè)市場，但考慮到本地塊以住宅為主開發(fā)，因此提出商住綜合體概念，提升雙重價(jià)值城市核心/區(qū)域路段商業(yè)潛力/城市商住綜合體昌平核心資源地標(biāo)129宗地意向總結(jié)城市核心區(qū)，高度認(rèn)知的成熟區(qū)域；區(qū)域?qū)用鎱^(qū)域認(rèn)知關(guān)于案名，我們思考了很久，怎樣才能引起投資者和居住者共鳴，引發(fā)項(xiàng)目的快速銷售，是至關(guān)重要的。我們感覺，一個(gè)項(xiàng)目的名稱可以使經(jīng)營者投資，居住者購買的動因，因此，一個(gè)案名，不僅要便于記憶，更要有與生活肌膚相接的親切感基于項(xiàng)目宗地所具有的商住綜合體價(jià)值，我們將項(xiàng)目定名為伯朗峰。體現(xiàn)兩重價(jià)值，商業(yè)的繁華，既體現(xiàn)商務(wù)、居住的宜商宜居情調(diào)，同時(shí)又體現(xiàn)本項(xiàng)目的宜居內(nèi)涵。關(guān)于本項(xiàng)目案名的確立伯朗峰酒店公寓130關(guān)于案名，我們思考了很久，怎樣才能引起投資者和居住者共鳴，引二、昌平區(qū)居住類土地市場2010年,昌平區(qū)域共成交住宅類用地8宗，建設(shè)用地總面積共101.26公頃，規(guī)劃總建筑面積131.62萬平方米。其中，2010年3月，我公司以6.8億元，折合樓面單價(jià)7442元取得的昌平區(qū)老城東沙河西側(cè)局部地塊居住項(xiàng)目。另外，今年11月，昌平南邵鎮(zhèn)成交兩宗限價(jià)商品房項(xiàng)目，用地面積13.11公頃、總建筑規(guī)模21.08萬平方米，分別以2.9億元和3.2億元被中國水電和國奧投資獲取，成交樓面單價(jià)分別為2791元和3020元。

根據(jù)北京市國土局公布的2011年北京市各區(qū)縣的土地供應(yīng)指標(biāo)，昌平區(qū)2011年全年將供應(yīng)住宅用地161公頃，是所有近郊新城中最少的一個(gè)，甚至比朝陽、豐臺和海淀3個(gè)功能拓展區(qū)還要少，與2010年形成強(qiáng)烈反差，2011年昌平區(qū)住宅用地成交量緊隨大興、房山之后位列全市第三。任啟鑫同時(shí)表示，在目前公示的正在交易的經(jīng)營性用地中，也無昌平地塊。也就是說，這161公頃的住宅用地將在第四季度集中上市交易，考慮到2011年土地市場整體趨冷的事實(shí)，以及年底集中放量也會在一定程度上稀釋開發(fā)商對土地的爭奪熱情，預(yù)計(jì)未來的昌平土地市場將偏冷靜，樓面價(jià)、溢價(jià)率也會維持在一個(gè)合理水平之內(nèi)131二、昌平區(qū)居住類土地市場2010年,昌平區(qū)域共成交住宅類用地1329三、昌平核心區(qū)房地產(chǎn)市場狀況——2011年熱勢再現(xiàn)相比通州房價(jià)的大起大落，相比大興價(jià)格戰(zhàn)的“硝煙四起”，相比房山樓市供應(yīng)量的急劇增長，昌平樓市在近兩年北京房地產(chǎn)版圖中可謂波瀾不驚。而就在看似平淡無奇的外表之下，潛心“修煉”和充分準(zhǔn)備的昌平新城正在崛起，并衍生出了一個(gè)新的低密度宜居板塊。進(jìn)入2011年下半年，蟄伏已久的昌平樓市，終于迎來集中爆發(fā)階段，新盤大量入市，區(qū)域發(fā)展?jié)摿χ?，品質(zhì)競爭力之強(qiáng)，產(chǎn)品業(yè)態(tài)之豐富在北京地產(chǎn)板塊中均呈現(xiàn)出后來居上之勢，傳統(tǒng)的上風(fēng)上水北部情結(jié)和緊鄰中關(guān)村和高教區(qū)得天獨(dú)厚優(yōu)勢，讓昌平樓市匯聚了眾多改善型剛需和品質(zhì)居住者的目光。如今的昌平樓市，正面臨著從“量”到“質(zhì)”的蛻變，置業(yè)熱點(diǎn)也呈現(xiàn)出向北回流的明顯趨勢，而昌平樓市也憑借陣陣?yán)谩皷|風(fēng)”，正在步入全新的價(jià)值提升“快車道”。

133三、昌平核心區(qū)房地產(chǎn)市場狀況——2011年熱勢再現(xiàn)相比通州房四、昌平核心區(qū)房地產(chǎn)市場狀況——2011年下半年住宅、別墅、商業(yè)三分天下目前，昌平區(qū)在售項(xiàng)目共有35個(gè)，其中別墅、住宅和商住項(xiàng)目分別為12個(gè)、12個(gè)和11個(gè)，呈三足鼎立的局面。別墅以千萬級高端項(xiàng)目為主，普通住宅在售價(jià)格主要集中在1.5萬-2萬元/平方米之間，而商住樓項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間卻相對較大，在1.4萬-3.6萬元/平方米。這種局面體現(xiàn)了昌平區(qū)的包容性和多元性。別墅方面，由于昌平地域廣闊，跨越了奧北、西山、昌平三大別墅區(qū)，擁有豐富的景觀、人文和城市配套資源，宜居指標(biāo)非常高，是西部、北部高端從業(yè)人士的置業(yè)首選之一。其中，在售項(xiàng)目主要集中在了后發(fā)優(yōu)勢很強(qiáng)的奧北別墅區(qū)，其中北七家、小湯山兩大板塊最為典型，像北七家有京基鷺府、遠(yuǎn)洋傲北、溫哥華森林·北郡、江·紫宸山等等，這些項(xiàng)目都成為北部地區(qū)消費(fèi)人群看好的項(xiàng)目普通住宅方面，主要分布在京藏高速路沿線，靠近地鐵13號線和新開通的城軌昌平線（S2），如金隅·觀瀾時(shí)代、住總?cè)f科·金域華府、領(lǐng)秀慧谷等，主打性價(jià)比較高的兩、三居普通住宅，總價(jià)集中在150-250萬/套之間。這些項(xiàng)目正在憑借相對合理的單價(jià)和總價(jià)、四通八達(dá)的交通網(wǎng)路，以及日漸成熟的生活配套，成為比較中庸的置業(yè)之選，2011年的成交表現(xiàn)也非常不錯(cuò)。

昌平的商住樓市場最近很為消費(fèi)者所看好。由于昌平區(qū)商品住宅的供需缺口一直比較大，不少商業(yè)、綜合性質(zhì)的地塊被改作了住宅項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并且憑借戶型小、總價(jià)低贏得了不少剛需人群的青睞，再加上2011年全面限購這樣的一個(gè)大環(huán)境。2011年5月中旬北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》將在6月1日執(zhí)行，按照規(guī)定，之后的“商改住”項(xiàng)目將不能夠立項(xiàng)獲批，意味著此類商住項(xiàng)目即將在市場上絕跡，因此，在需求的內(nèi)在驅(qū)使、新政外部阻力之下，商住項(xiàng)目紛紛加速了入市步伐，像龍山悅、首開·國風(fēng)美唐、soco公社、琥珀郡、泰華龍旗廣場等都是在2011年全新入市的項(xiàng)目。

134四、昌平核心區(qū)房地產(chǎn)市場狀況——2011年下半年住宅、別墅、五、昌平核心區(qū)域樓盤調(diào)查分析由于本項(xiàng)目地處昌平區(qū)東三環(huán)與政府街區(qū)域，屬于城市核心地表區(qū)域，為了更好地為本項(xiàng)目尋找科學(xué)的定位依據(jù)，北京野馬策劃機(jī)構(gòu)對本區(qū)域的房地產(chǎn)在售樓盤進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況匯總?cè)缦拢宰鳛楸卷?xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、商業(yè)招商，銷售的地定位依據(jù)。

135五、昌平核心區(qū)域樓盤調(diào)查分析由于本項(xiàng)目地處昌平區(qū)東三環(huán)與政府樓盤名稱：蜂巢[新悅家園]樓盤動態(tài)：新悅家園位于昌平南關(guān)路1號，目前正在銷售中。在售住宅為6層板樓，戶型面積為117平方米三居，南北通透，均價(jià)16000元/平方米，現(xiàn)房。在售綜合體為4層板樓，小戶型面積為36平米，均價(jià)18500元/平方米，總價(jià)67萬/套起，精裝修送家電，現(xiàn)房。購買即可享受98折優(yōu)惠。新房源預(yù)計(jì)201