花園項(xiàng)目地塊的思考課件

常平碧湖花園項(xiàng)目思考

——博文道營(yíng)銷策劃二OO九年九月常平碧湖花園項(xiàng)目思考二OO九年九月1思維導(dǎo)圖宏觀市場(chǎng)解析常平解析常平市場(chǎng)解析周邊項(xiàng)目解析項(xiàng)目自身解析項(xiàng)目思考思維導(dǎo)圖宏觀市場(chǎng)解析常平解析常平市場(chǎng)解析周邊項(xiàng)目解析項(xiàng)目自身2【宏觀背景—政策層面】1、09年國(guó)內(nèi)政策面走勢(shì)平穩(wěn)；2、政策頻率實(shí)現(xiàn)了從高到低的轉(zhuǎn)變；3、政策效力實(shí)現(xiàn)了從強(qiáng)到弱的轉(zhuǎn)變；4、政策范圍實(shí)現(xiàn)了從廣到細(xì)的轉(zhuǎn)變；政策的主調(diào)從08年的下猛藥治重病轉(zhuǎn)為09年補(bǔ)細(xì)則調(diào)內(nèi)息。說(shuō)明中央政府對(duì)目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度，表現(xiàn)出信心?！竞暧^背景—政策層面】1、09年國(guó)內(nèi)政策面走勢(shì)平穩(wěn)；政策的主3【宏觀背景—經(jīng)濟(jì)層面】指標(biāo)數(shù)值同比備注前五月GDP（億元）1382.19增長(zhǎng)0.1%GDP呈現(xiàn)正增長(zhǎng)1-5月全市工業(yè)總產(chǎn)值（億元）2340.59下降12.3%降幅較前4月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)1-5月全市進(jìn)出口總額（億美元）325.2下降29.7%降幅較一季度收縮2.3個(gè)百分點(diǎn)前5月進(jìn)口總額（億美元）131.6下降35.6%降幅較一季度收縮4.1個(gè)百分點(diǎn)前5月出口總額（億美元）193.6下降24.9%降幅較一季度收縮1.0個(gè)百分點(diǎn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（億元）310.05增長(zhǎng)10.1%投資規(guī)模逐月擴(kuò)大，呈持續(xù)增長(zhǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）382.68增長(zhǎng)10.5%增幅較1-4月快0.4個(gè)百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)局1、經(jīng)濟(jì)總量出現(xiàn)增長(zhǎng)，增幅不明顯；2、外需減少，內(nèi)需保持較快增長(zhǎng)；3、社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模逐月擴(kuò)大，呈持續(xù)增長(zhǎng)；09上半年?yáng)|莞經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)【宏觀背景—經(jīng)濟(jì)層面】指標(biāo)數(shù)值同比備注前五月GDP（億元）14【宏觀背景—房產(chǎn)市場(chǎng)】指標(biāo)數(shù)值（2009年上半年）同比(2008年上半年）同比增幅商品房成交總額（億元）181.8109.566.15%商品房成交總面積（萬(wàn)平方米）295.2162.781.57%新增商品房供應(yīng)面積（萬(wàn)平方米）219.04343.41-35.83%商品房成交價(jià)格（元/平方米）61306731-8.93%土地新增供應(yīng)面積（萬(wàn)平方米）175.52371.50-52.75%商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）199.33341.5-41.5%房地產(chǎn)峻工面積（萬(wàn)平方米）358.6269.6033.01%數(shù)據(jù)來(lái)源：1、09上半年土地市場(chǎng)成交回曖，成交面積成交總額大幅提升；2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯放緩慢，同比下降超4成；3、市場(chǎng)以消化庫(kù)存為主，新增供應(yīng)面積同比下降35.83%；4、現(xiàn)樓年，房地產(chǎn)峻工面積同比增長(zhǎng)33個(gè)百分點(diǎn)。09上半年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況【宏觀背景—房產(chǎn)市場(chǎng)】指標(biāo)數(shù)值（2009年上半年）同比(205【宏觀背景—小結(jié)】1、目前政策趨于穩(wěn)定;2、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好;3、房產(chǎn)市場(chǎng)趨于回曖;【宏觀背景—小結(jié)】1、目前政策趨于穩(wěn)定;2、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好6【常平印象—總述】

常平鎮(zhèn)是東莞東部經(jīng)濟(jì)中心，廣東省中心鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)面積108平方公里，下轄32個(gè)村（居）委會(huì)，戶籍人口7.1萬(wàn)，總?cè)丝?0余萬(wàn)。2008年全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值144億元,各項(xiàng)稅收總額17億元，出口總額33億美元，社會(huì)各項(xiàng)存款余額175億元，因經(jīng)濟(jì)實(shí)力在京九沿線100多個(gè)縣區(qū)中名列前茅而素有“京九第一鎮(zhèn)”之譽(yù)。

常平鎮(zhèn)鎮(zhèn)域面積108平方公里，轄31個(gè)村委會(huì)和1個(gè)居委會(huì)，31個(gè)村委會(huì)分別為下圩、崗梓、橋梓、塘角、蘇坑、袁山貝、金美、還珠瀝、朗貝、板石、橋?yàn)r、盧屋、土塘、麥元、九江水、朗洲、陳屋貝、司馬、霞坑、漱舊、漱新、黃泥塘、元江元、橫江廈、田尾、白花瀝、沙湖口、白石崗、松柏塘、上坑、木掄。

【常平印象—總述】常平鎮(zhèn)是東莞東部經(jīng)濟(jì)中心，7【常平印象—地理位置】常平鎮(zhèn)地理坐標(biāo)為北緯22°58′38"東經(jīng)113°59′18"，全鎮(zhèn)總面積108平方公里，總?cè)丝诮?0萬(wàn)。西北部距莞城33公里左右、可接廣州，南部靠近深圳、香港，處于珠江三角洲廣深經(jīng)濟(jì)走廊的黃金地段，同時(shí)有國(guó)家鐵路主干線京九鐵路及廣梅汕鐵路、廣深鐵路在此交匯，是一個(gè)重要的交通樞紐和物資集散地。東與橋頭、謝崗為鄰，南與樟木頭、黃江鎮(zhèn)相接，西與大朗、東坑毗連，北與橫瀝、企石接壤。境內(nèi)東有石馬河，西有寒溪水。

【常平印象—地理位置】常平鎮(zhèn)地理坐標(biāo)為北緯28【常平印象—交通】

道路系統(tǒng)規(guī)劃：規(guī)劃京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路、博深高速公路、常虎高速公路、莞樟公路、東深公路、,莞惠輕軌鐵路等構(gòu)成常平的對(duì)外交通體系。

城市道路系統(tǒng)由快速干道，主干道，次干道，主要支路四級(jí)道路構(gòu)成，另外還要根據(jù)需要布置立交橋，停車場(chǎng)，長(zhǎng)途汽車站，公交站等交通設(shè)施?！境Ｆ接∠蟆煌ā?/p>

道路系統(tǒng)規(guī)劃：規(guī)劃京九鐵路、9【常平印象—城市規(guī)劃】規(guī)劃常平鎮(zhèn)采取組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)發(fā)展，五個(gè)城市組團(tuán)既相互聯(lián)系又相互對(duì)立，功能各異。

舊城組團(tuán)為商業(yè)中心及綜合功能區(qū)，新城組團(tuán)為行政中心及生活區(qū)，東站組團(tuán)為綜合功能區(qū)，站北組團(tuán)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，物流園區(qū)，河西組團(tuán)為工業(yè)區(qū)及綜合生活區(qū)。【常平印象—城市規(guī)劃】規(guī)劃常平鎮(zhèn)采取組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)發(fā)展，五10【常平印象—經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2008年增長(zhǎng)率生產(chǎn)總值144億元12.21%工業(yè)總產(chǎn)值258億元1.84%人民幣存款余額175億元14.74%稅收總額17.03億元2558萬(wàn)元社會(huì)消費(fèi)品零售總額47億元19.54%2008東莞各鎮(zhèn)綜合實(shí)力排行榜鎮(zhèn)區(qū)東莞排名全國(guó)排名虎門001001長(zhǎng)安002004石龍003015塘廈004026常平005031數(shù)據(jù)表明：常平經(jīng)濟(jì)處于逐年上升的階段，2008年常平鎮(zhèn)在東莞各鎮(zhèn)綜合實(shí)力排名力壓南城、厚街等鎮(zhèn)區(qū)列東莞全市第五，全國(guó)鎮(zhèn)區(qū)500強(qiáng)排名第31?！境Ｆ接∠蟆?jīng)濟(jì)指標(biāo)】經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2008年增長(zhǎng)率生產(chǎn)總值14411【常平宏觀小結(jié)】1、地理位置得天獨(dú)厚，優(yōu)勢(shì)明顯；2、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，且維持上升趨勢(shì)；3、城市規(guī)劃完善、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；4、未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?！【常平宏觀小結(jié)】1、地理位置得天獨(dú)厚，優(yōu)勢(shì)明顯；12供應(yīng)從1992年起步發(fā)展房地產(chǎn)至今，全鎮(zhèn)發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目近80個(gè)，銷售商品房累計(jì)8039套，銷售面積74.18萬(wàn)平方米，涌現(xiàn)出萬(wàn)科城、東田麗園、翠湖灣、金凱水都、世紀(jì)康城、金美花園、碧湖花園、新天美地等多個(gè)明星樓盤?！境Ｆ椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)解析—供應(yīng)】供應(yīng)【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—供應(yīng)】13普通住宅新增預(yù)售量仍較2006年前大幅下降，但別墅物業(yè)卻在2007年大幅增加，近年所批售物業(yè)依然以別墅為主，商鋪和寫字樓為輔。近年各類物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—供應(yīng)】普通住宅新增預(yù)售量仍較2006年前大幅下降，但別墅物業(yè)卻在214【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—總體存量】區(qū)域庫(kù)存量09下半年潛在供應(yīng)量總供應(yīng)量全年預(yù)計(jì)成交量供求比南城91331241091.13東城631679820.83常平511263292.19(假設(shè)下半年消化速度等同于上半年，得出全年預(yù)計(jì)成交量）常平鎮(zhèn)下半年潛在供應(yīng)量約為12萬(wàn)平米，低于南城地區(qū)及東城地區(qū)，但消化速度遠(yuǎn)低于城區(qū)水平，存在一定的銷售壓力。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型潛在供應(yīng)量霞暉花園普通住宅30920翰林雅苑普通住宅8786蔚藍(lán)城邦別墅13945逸豪公寓公寓590772009下半年常平潛在供應(yīng)量【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—總體存量】區(qū)域庫(kù)存量09下半年潛在供應(yīng)15【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—總體存量】土地：2009年8月新掛牌的土地：占地53333平方米，容積率2，總建筑面積106666平方米；將要面市項(xiàng)目：翠景灣（常平沿河?xùn)|路）建筑面積114491.70㎡常平蘇豪名苑（東莞市常平橋?yàn)r村）206437.31㎡統(tǒng)計(jì)未來(lái)2-3年供應(yīng)量約42萬(wàn)平方米加上市場(chǎng)存量，常平未來(lái)幾年的供應(yīng)量達(dá)到100多萬(wàn)㎡，按09年上半年的消化速度，14.4萬(wàn)㎡/半年，需要4年；【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—總體存量】土地：16【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—成交狀況】2008年的住宅銷售面積下降明顯，僅為2007年的36%?！境Ｆ椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)解析—成交狀況】2008年的住宅銷售面積下降17【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—成交狀況】區(qū)域09上半年08下半年增幅南城54.627.1101.85%東城41.222.979.85%常平14.49.452.57%09年上半年，常平商品房成交面積約14.4萬(wàn)平米，位處于東莞第六，較08年下半年增長(zhǎng)52%【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—成交狀況】區(qū)域09上半年08下半年增幅18【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—價(jià)格趨勢(shì)】1、09年第一季度，常平商品房成交均價(jià)為5978元/平方米；2、較08年第四季度相比，下降約10個(gè)百分點(diǎn)；【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—價(jià)格趨勢(shì)】1、09年第一季度，常平商品191、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)面積以61-120平米為主；2、戶型結(jié)構(gòu)分布以兩房三房為主；1、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)面積以2、戶型結(jié)構(gòu)分布以兩房20【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—小結(jié)】1、下半年新增供應(yīng)量相對(duì)減少，供求關(guān)系緩和；2、成交量較08年大幅上升，市場(chǎng)剛性需求進(jìn)一步釋放；3、成交價(jià)格較08年有所下降，但逐漸趨于穩(wěn)定；4、現(xiàn)有存量以中小面積兩三房為主；機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存！【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—小結(jié)】1、下半年新增供應(yīng)量相對(duì)減少，供21【常平項(xiàng)目分布】近幾年新推38個(gè)項(xiàng)目，以一個(gè)中心、一條主線、兩條分支的形式分布：一個(gè)中心：鎮(zhèn)中心區(qū)域，最繁華地帶，配套成熟；該區(qū)域主要產(chǎn)品為洋房，戶型面積小，容積率高，整體規(guī)模較??；一條主線：常平大道和常馬路沿線，該區(qū)域中常平大道以北有部分的廠房設(shè)施和民宅用地，常平大道以南為麗城開(kāi)發(fā)區(qū)，聚集了近10個(gè)項(xiàng)目，主要產(chǎn)品是洋房和別墅的組合，且項(xiàng)目的規(guī)模普遍較大。兩條分支：口岸大道、常黃路沿線，以外銷盤為主，戶型適中?！境Ｆ巾?xiàng)目分布】近幾年新推38個(gè)項(xiàng)目，以一個(gè)中心、一條主線、22項(xiàng)目蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園交通狀況距常平鎮(zhèn)中心5分鐘車程，緊鄰火車東站，東站汽車站，緊鄰常虎高速入口、輕軌R3線82路，86路，1路、6路公交車。常平1路公交、黃江6路公交已接駁萬(wàn)科城，2條公交線路均經(jīng)過(guò)常平黃江的鎮(zhèn)中心和東莞火車站，總流量達(dá)到18臺(tái)。項(xiàng)目位于常平鎮(zhèn)環(huán)城路邊上，到?；⒏咚俪Ｆ匠隹趦H7分鐘車程、通過(guò)常虎高速一個(gè)小時(shí)就可以到達(dá)深圳、廣州等地機(jī)場(chǎng)，半個(gè)小時(shí)可到達(dá)虎門；距離莞樟路不到5分鐘車程，可以迅速到達(dá)東莞各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)（前往大朗鎮(zhèn)只需5分鐘的車程，至黃江鎮(zhèn)只需不到10分鐘的車程），交通便捷，升值前景廣闊。

且距東莞火車站和東莞東站均只有2千米，小區(qū)還自配穿梭巴士，15分鐘一班，雙線穿梭于常平鬧市中心外部生活配套購(gòu)物西班牙風(fēng)情街區(qū)、工行板石儲(chǔ)蓄所農(nóng)行常平支行天虹商場(chǎng)、順電、匯華國(guó)際飯店、天合百貨、太子酒店、橋?yàn)r市場(chǎng)等，華潤(rùn)萬(wàn)家超市已開(kāi)業(yè)夢(mèng)幻樂(lè)園、中央公園教育黃水學(xué)校黃水職業(yè)中學(xué)振興中學(xué)朗貝學(xué)校龍城學(xué)校、常平中心小學(xué)、常平中學(xué)、黃水學(xué)校北平學(xué)校黃水職業(yè)中學(xué)，振興中學(xué)醫(yī)院常平人民醫(yī)院平醫(yī)院第三門診部、常平人民醫(yī)院常安醫(yī)院常平人民醫(yī)院內(nèi)部配套會(huì)所商務(wù)中心約2668.4平方米的會(huì)所（健身、泳池等設(shè)施齊全）。獨(dú)一無(wú)二的社區(qū)體育公園，4個(gè)室內(nèi)外籃球場(chǎng)、4個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、1個(gè)足球場(chǎng)。會(huì)所享有游泳池及其它的人造景觀資源1000米長(zhǎng)社區(qū)體育公園、波西塔諾風(fēng)情會(huì)館、風(fēng)情漫步大道國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)等商業(yè)西班牙風(fēng)情商業(yè)街約1447.9平方米的商業(yè)常平地中海風(fēng)情商業(yè)街、教育規(guī)劃幼兒園后期規(guī)劃有相關(guān)學(xué)制的學(xué)校幼兒園其他西班牙景觀墻，雕塑疊水廣場(chǎng)，濱水木棧道，七彩湖體溪流萬(wàn)科物業(yè)租賃中心及知名地產(chǎn)中介已進(jìn)駐社區(qū)醫(yī)院、12尺中心水晶湖、石水景、【項(xiàng)目周邊解析——交通、配套】項(xiàng)目蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園交通狀況距常平鎮(zhèn)中心5分23項(xiàng)目蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園規(guī)模占地面積22萬(wàn)66萬(wàn)9萬(wàn)25萬(wàn)建筑面積58萬(wàn)51.5萬(wàn)16萬(wàn)48萬(wàn)物管費(fèi)2.8元1.8—2.8元/㎡/月2.4元2.3元基本指標(biāo)容積率別墅區(qū)0.800.78，御湖灣0.671.341.9綠化率36.40%49%40%64.9%車位數(shù)地上聯(lián)排1個(gè)室內(nèi)車位聯(lián)排以雙車庫(kù)為主地下一期約1700，聯(lián)排1個(gè)私家車位1034個(gè)，，疊加別墅配地下停車場(chǎng)，配比1.6-2輛/戶約4000個(gè)工程進(jìn)度一期別墅完成外立面及園林工程，洋房外立面完成，園林建設(shè)中，二期正在打樁御湖灣完成部分別墅立面工程，下一期正在進(jìn)行土地平整本期開(kāi)發(fā)規(guī)模別墅125套，一期別墅已交樓，二、三期在緩慢施工中在售洋房已封頂，計(jì)劃明年底交樓【項(xiàng)目周邊解析——開(kāi)發(fā)情況】項(xiàng)目蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園規(guī)模占地面積22萬(wàn)66萬(wàn)24項(xiàng)目蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園建筑規(guī)劃物業(yè)形態(tài)雙拼、聯(lián)排、疊加別墅、多層洋房雙拼別墅、洋房（后期）聯(lián)排+疊加高層洋房戶數(shù)一期約375套總計(jì)約200棟別墅，御湖灣64棟雙拼別墅聯(lián)排別墅65套，疊加別墅121套，情景別墅128套，洋房528套約30棟產(chǎn)品結(jié)構(gòu)雙拼別墅350平方米220-260平米128套，可以按照客戶的個(gè)性要求定制450-500平方米的獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅約210－250平方米60套330-370平米疊加別墅約190－200平米65套168-260平米小高層洋房75-128平米總共4000套，五期主要為76-128㎡【項(xiàng)目周邊解析——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)】項(xiàng)目蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園建筑規(guī)劃物業(yè)形態(tài)雙拼、聯(lián)25對(duì)比價(jià)值點(diǎn)蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園核心競(jìng)爭(zhēng)力常平現(xiàn)有最大規(guī)模項(xiàng)目外部交通非常便利周邊為待開(kāi)發(fā)用地，沒(méi)有農(nóng)民房、沒(méi)有墳地建筑立面檔次高、建筑形態(tài)高檔形象包裝好萬(wàn)科品牌物業(yè)管理物業(yè)的純粹性和高檔次老業(yè)主資源本地化傳播1、常平本地客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度較高；2、客戶對(duì)本項(xiàng)目所在的區(qū)域價(jià)值比較認(rèn)同；3、東田地產(chǎn)作為常平本地的開(kāi)發(fā)商，在當(dāng)在有巨大的影響力；4、產(chǎn)品方面的優(yōu)勢(shì)，如園林綠化率高、戶型設(shè)計(jì)比較合理；5、生活氛圍較好，小區(qū)生活配套齊全；6、小區(qū)巴士接送等，物業(yè)管理較好。主要銷售阻礙地段認(rèn)同極低檔次低（火車站、工業(yè)區(qū)）配套弱安全差居住氛圍弱毗鄰學(xué)校（外來(lái)工子弟學(xué)校）城區(qū)小交通不便利發(fā)展商知名度和認(rèn)同度低

（1）從地段上來(lái)說(shuō)，四鎮(zhèn)交匯處，雖然可同時(shí)吸引四鎮(zhèn)客戶資源，但難以真正得到市場(chǎng)認(rèn)同；（2）從配套而言，該項(xiàng)目無(wú)論是內(nèi)部配套還是自身配套均顯不足，（3）從定位上看，推廣訴求均不符合項(xiàng)目實(shí)際情況，賣點(diǎn)支持力度不足；（4）從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度而言，面積過(guò)大，總價(jià)偏高；（5）從現(xiàn)場(chǎng)包裝來(lái)看，難以體現(xiàn)豪宅的高形象高檔次；（6）從推廣渠道來(lái)說(shuō)，推廣力度不夠，缺乏立體式的推廣，客戶量嚴(yán)重不足；1、銷售人員專業(yè)素質(zhì)較低；2、營(yíng)銷手段單一，基本以戶外T牌、燈旗桿為主，客戶主要以老帶新為主；3、戶型存在一定的缺陷，主臥與衛(wèi)生間對(duì)門、部分兩房不實(shí)用等；4、項(xiàng)目整體規(guī)劃較差，無(wú)主題景觀；5、建筑風(fēng)格較為陳舊，外立面出現(xiàn)裂縫等?！卷?xiàng)目周邊解析——優(yōu)劣勢(shì)】對(duì)比價(jià)值點(diǎn)蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園核心競(jìng)爭(zhēng)力常平現(xiàn)有最26【項(xiàng)目解析—基本數(shù)據(jù)】地理位置：座落于常平鎮(zhèn)松柏塘村，毗領(lǐng)東莞火車站，汽車站，交通便利；小區(qū)內(nèi)部配套:智能化管理、豪化會(huì)所、湖畔公園中小學(xué):震興中學(xué)、漢森學(xué)校幼兒園:常平第二幼稚園綜合商場(chǎng):華潤(rùn)超市郵局:常平郵政局銀行:工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行醫(yī)院:常平第一醫(yī)院、常平第二醫(yī)院其他:常平火車站【項(xiàng)目解析—基本數(shù)據(jù)】地理位置：座落于常平鎮(zhèn)松柏塘村，毗領(lǐng)東27【項(xiàng)目解析—經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】總用地面積：43994.079平米總建筑面積：142219.4平米住宅面積：107619.4平米容積率：2.45建筑密度：9.6%綠地率：60%總戶數(shù)：794戶總停車位：800【項(xiàng)目解析—經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】總用地面積：43994.079平米28S（優(yōu)勢(shì)）T（威脅）O（機(jī)會(huì)）W（劣勢(shì)）S1：地理位置優(yōu)越，交通便利；S2：成熟園林環(huán)境及配套設(shè)施；S3：超大社區(qū)，易引發(fā)客戶認(rèn)同；W1：周邊環(huán)境相對(duì)較差；W2：周邊生活配套不足；W3：部分產(chǎn)品滯銷；W4：長(zhǎng)期沉寂，市場(chǎng)影響力有所降低O1：剛性需求客戶依然存在；O2：環(huán)城路開(kāi)通，有力推動(dòng)項(xiàng)目后續(xù)銷售；T1：觀望情緒依然存在；T2：經(jīng)濟(jì)不景氣，消費(fèi)群體購(gòu)買力下降；T3：較周邊項(xiàng)目缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力；【項(xiàng)目SWOT解析】S（優(yōu)勢(shì)）T（威脅）O（機(jī)會(huì)）W（劣勢(shì)）S1：地理位置優(yōu)越，29【項(xiàng)目解析——小結(jié)】1、項(xiàng)目擁有較好的前期客戶基礎(chǔ)；成熟的園林環(huán)境及完善的社區(qū)配套設(shè)施,為項(xiàng)目加分不少；2、區(qū)位限制使得項(xiàng)目幅射力有限，影響范圍有所局限；3、較周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力；【項(xiàng)目解析——小結(jié)】1、項(xiàng)目擁有較好的前期客戶基礎(chǔ)；成熟的園30這是一個(gè)開(kāi)創(chuàng)性發(fā)展商進(jìn)軍房地產(chǎn)的拓疆之作這是一個(gè)承擔(dān)發(fā)展商品牌與形象提升的使命之作品牌戰(zhàn)略【項(xiàng)目思考】這是一個(gè)開(kāi)創(chuàng)性發(fā)展商進(jìn)軍房地產(chǎn)的拓疆之作這是一個(gè)承擔(dān)發(fā)展商品31項(xiàng)目使命項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值及較快銷售速度在市場(chǎng)上具有較高影響力項(xiàng)目品牌及發(fā)展商品牌的建立【項(xiàng)目思考】項(xiàng)目使命項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值及較快銷售速度【項(xiàng)目思考】32項(xiàng)目核心問(wèn)題界定？如何確定項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位？產(chǎn)品分布的科學(xué)合理性？形象如何建立？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售？戶型面積及功能定位的優(yōu)化配套設(shè)置？本地塊與前二期形成怎樣的互動(dòng)關(guān)系？【項(xiàng)目思考】項(xiàng)目核心問(wèn)題界定？如何確定項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位？【項(xiàng)目思考】33項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（入市時(shí)間選擇）盡早入市，避免資金積壓科學(xué)合理定位規(guī)避預(yù)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避【項(xiàng)目思考】項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（入市時(shí)間選擇）【項(xiàng)目思考】34項(xiàng)目檔次定位【項(xiàng)目思考】區(qū)位因素：遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享寧?kù)o生活氣質(zhì)因素：傳承一、二期別墅大宅高貴血統(tǒng)，天生王者氣質(zhì)產(chǎn)品因素：先進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，為現(xiàn)代都市人量身定做項(xiàng)目檔次定位【項(xiàng)目思考】區(qū)位因素：遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享寧?kù)o生活35傳承：代表一種延續(xù)；創(chuàng)新：代表一種超越：創(chuàng)新傳承【項(xiàng)目思考】別墅大宅高貴血統(tǒng)突破前期產(chǎn)品固有形象項(xiàng)目檔次定位傳承：代表一種延續(xù)；創(chuàng)新：代表一種超越：創(chuàng)新傳承【項(xiàng)目思考】36如何突破前期產(chǎn)品固有形象，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上將產(chǎn)品調(diào)性進(jìn)一步拔高，以更符合我們的要求！我們的目標(biāo)定位做高檔住宅？【項(xiàng)目思考】項(xiàng)目檔次定位如何突破前期產(chǎn)品固有形象，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上將產(chǎn)品調(diào)性進(jìn)一步拔高，37項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化思考配合靈活銷售方式，建立產(chǎn)品功能多變需求合理科學(xué)安排前期地塊規(guī)劃（減少后期調(diào)整的時(shí)間及重復(fù)建設(shè)）良好的品牌形象工程產(chǎn)品的增值優(yōu)化

如戶型有贈(zèng)送面積、小區(qū)配置先進(jìn)的智能化、大量的環(huán)保節(jié)能材料、陽(yáng)光的地下車庫(kù)、專業(yè)的物業(yè)服務(wù)等【項(xiàng)目思考】項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化思考配合靈活銷售方式，建立產(chǎn)品功能多變需求【項(xiàng)目38項(xiàng)目二期尾貨長(zhǎng)時(shí)間停售，項(xiàng)目影響力已降至最低二期產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一定缺陷僅靠自然銷售，對(duì)三期開(kāi)發(fā)形成負(fù)擔(dān)選擇合適的入市時(shí)機(jī)？提升銷售速度？【項(xiàng)目思考】合理的調(diào)整產(chǎn)品缺陷？項(xiàng)目二期尾貨長(zhǎng)時(shí)間停售，項(xiàng)目影響力已降至最低二期產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在39我們的優(yōu)勢(shì)1、我們擁有科學(xué)合理的定位系統(tǒng)2、我們擁有專業(yè)的操作團(tuán)隊(duì)；3、我們擁有大量經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員我們的優(yōu)勢(shì)1、我們擁有科學(xué)合理的定位系統(tǒng)2、我們擁有專業(yè)的操40科學(xué)合理的定位系統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式發(fā)展模式SWOT分析園林、配套設(shè)置建議科學(xué)合理的定位系統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式發(fā)展模式SWOT分析園林、配套設(shè)置41博文道簡(jiǎn)介博文道簡(jiǎn)介42常平碧湖花園項(xiàng)目思考

——博文道營(yíng)銷策劃二OO九年九月常平碧湖花園項(xiàng)目思考二OO九年九月43思維導(dǎo)圖宏觀市場(chǎng)解析常平解析常平市場(chǎng)解析周邊項(xiàng)目解析項(xiàng)目自身解析項(xiàng)目思考思維導(dǎo)圖宏觀市場(chǎng)解析常平解析常平市場(chǎng)解析周邊項(xiàng)目解析項(xiàng)目自身44【宏觀背景—政策層面】1、09年國(guó)內(nèi)政策面走勢(shì)平穩(wěn)；2、政策頻率實(shí)現(xiàn)了從高到低的轉(zhuǎn)變；3、政策效力實(shí)現(xiàn)了從強(qiáng)到弱的轉(zhuǎn)變；4、政策范圍實(shí)現(xiàn)了從廣到細(xì)的轉(zhuǎn)變；政策的主調(diào)從08年的下猛藥治重病轉(zhuǎn)為09年補(bǔ)細(xì)則調(diào)內(nèi)息。說(shuō)明中央政府對(duì)目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度，表現(xiàn)出信心。【宏觀背景—政策層面】1、09年國(guó)內(nèi)政策面走勢(shì)平穩(wěn)；政策的主45【宏觀背景—經(jīng)濟(jì)層面】指標(biāo)數(shù)值同比備注前五月GDP（億元）1382.19增長(zhǎng)0.1%GDP呈現(xiàn)正增長(zhǎng)1-5月全市工業(yè)總產(chǎn)值（億元）2340.59下降12.3%降幅較前4月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)1-5月全市進(jìn)出口總額（億美元）325.2下降29.7%降幅較一季度收縮2.3個(gè)百分點(diǎn)前5月進(jìn)口總額（億美元）131.6下降35.6%降幅較一季度收縮4.1個(gè)百分點(diǎn)前5月出口總額（億美元）193.6下降24.9%降幅較一季度收縮1.0個(gè)百分點(diǎn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（億元）310.05增長(zhǎng)10.1%投資規(guī)模逐月擴(kuò)大，呈持續(xù)增長(zhǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）382.68增長(zhǎng)10.5%增幅較1-4月快0.4個(gè)百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)局1、經(jīng)濟(jì)總量出現(xiàn)增長(zhǎng)，增幅不明顯；2、外需減少，內(nèi)需保持較快增長(zhǎng)；3、社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模逐月擴(kuò)大，呈持續(xù)增長(zhǎng)；09上半年?yáng)|莞經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)【宏觀背景—經(jīng)濟(jì)層面】指標(biāo)數(shù)值同比備注前五月GDP（億元）146【宏觀背景—房產(chǎn)市場(chǎng)】指標(biāo)數(shù)值（2009年上半年）同比(2008年上半年）同比增幅商品房成交總額（億元）181.8109.566.15%商品房成交總面積（萬(wàn)平方米）295.2162.781.57%新增商品房供應(yīng)面積（萬(wàn)平方米）219.04343.41-35.83%商品房成交價(jià)格（元/平方米）61306731-8.93%土地新增供應(yīng)面積（萬(wàn)平方米）175.52371.50-52.75%商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）199.33341.5-41.5%房地產(chǎn)峻工面積（萬(wàn)平方米）358.6269.6033.01%數(shù)據(jù)來(lái)源：1、09上半年土地市場(chǎng)成交回曖，成交面積成交總額大幅提升；2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯放緩慢，同比下降超4成；3、市場(chǎng)以消化庫(kù)存為主，新增供應(yīng)面積同比下降35.83%；4、現(xiàn)樓年，房地產(chǎn)峻工面積同比增長(zhǎng)33個(gè)百分點(diǎn)。09上半年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況【宏觀背景—房產(chǎn)市場(chǎng)】指標(biāo)數(shù)值（2009年上半年）同比(2047【宏觀背景—小結(jié)】1、目前政策趨于穩(wěn)定;2、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好;3、房產(chǎn)市場(chǎng)趨于回曖;【宏觀背景—小結(jié)】1、目前政策趨于穩(wěn)定;2、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好48【常平印象—總述】

常平鎮(zhèn)是東莞東部經(jīng)濟(jì)中心，廣東省中心鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)面積108平方公里，下轄32個(gè)村（居）委會(huì)，戶籍人口7.1萬(wàn)，總?cè)丝?0余萬(wàn)。2008年全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值144億元,各項(xiàng)稅收總額17億元，出口總額33億美元，社會(huì)各項(xiàng)存款余額175億元，因經(jīng)濟(jì)實(shí)力在京九沿線100多個(gè)縣區(qū)中名列前茅而素有“京九第一鎮(zhèn)”之譽(yù)。

常平鎮(zhèn)鎮(zhèn)域面積108平方公里，轄31個(gè)村委會(huì)和1個(gè)居委會(huì)，31個(gè)村委會(huì)分別為下圩、崗梓、橋梓、塘角、蘇坑、袁山貝、金美、還珠瀝、朗貝、板石、橋?yàn)r、盧屋、土塘、麥元、九江水、朗洲、陳屋貝、司馬、霞坑、漱舊、漱新、黃泥塘、元江元、橫江廈、田尾、白花瀝、沙湖口、白石崗、松柏塘、上坑、木掄。

【常平印象—總述】常平鎮(zhèn)是東莞東部經(jīng)濟(jì)中心，49【常平印象—地理位置】常平鎮(zhèn)地理坐標(biāo)為北緯22°58′38"東經(jīng)113°59′18"，全鎮(zhèn)總面積108平方公里，總?cè)丝诮?0萬(wàn)。西北部距莞城33公里左右、可接廣州，南部靠近深圳、香港，處于珠江三角洲廣深經(jīng)濟(jì)走廊的黃金地段，同時(shí)有國(guó)家鐵路主干線京九鐵路及廣梅汕鐵路、廣深鐵路在此交匯，是一個(gè)重要的交通樞紐和物資集散地。東與橋頭、謝崗為鄰，南與樟木頭、黃江鎮(zhèn)相接，西與大朗、東坑毗連，北與橫瀝、企石接壤。境內(nèi)東有石馬河，西有寒溪水。

【常平印象—地理位置】常平鎮(zhèn)地理坐標(biāo)為北緯250【常平印象—交通】

道路系統(tǒng)規(guī)劃：規(guī)劃京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路、博深高速公路、?；⒏咚俟贰⑤刚凉?、東深公路、,莞惠輕軌鐵路等構(gòu)成常平的對(duì)外交通體系。

城市道路系統(tǒng)由快速干道，主干道，次干道，主要支路四級(jí)道路構(gòu)成，另外還要根據(jù)需要布置立交橋，停車場(chǎng)，長(zhǎng)途汽車站，公交站等交通設(shè)施?！境Ｆ接∠蟆煌ā?/p>

道路系統(tǒng)規(guī)劃：規(guī)劃京九鐵路、51【常平印象—城市規(guī)劃】規(guī)劃常平鎮(zhèn)采取組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)發(fā)展，五個(gè)城市組團(tuán)既相互聯(lián)系又相互對(duì)立，功能各異。

舊城組團(tuán)為商業(yè)中心及綜合功能區(qū)，新城組團(tuán)為行政中心及生活區(qū)，東站組團(tuán)為綜合功能區(qū)，站北組團(tuán)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，物流園區(qū)，河西組團(tuán)為工業(yè)區(qū)及綜合生活區(qū)。【常平印象—城市規(guī)劃】規(guī)劃常平鎮(zhèn)采取組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)發(fā)展，五52【常平印象—經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2008年增長(zhǎng)率生產(chǎn)總值144億元12.21%工業(yè)總產(chǎn)值258億元1.84%人民幣存款余額175億元14.74%稅收總額17.03億元2558萬(wàn)元社會(huì)消費(fèi)品零售總額47億元19.54%2008東莞各鎮(zhèn)綜合實(shí)力排行榜鎮(zhèn)區(qū)東莞排名全國(guó)排名虎門001001長(zhǎng)安002004石龍003015塘廈004026常平005031數(shù)據(jù)表明：常平經(jīng)濟(jì)處于逐年上升的階段，2008年常平鎮(zhèn)在東莞各鎮(zhèn)綜合實(shí)力排名力壓南城、厚街等鎮(zhèn)區(qū)列東莞全市第五，全國(guó)鎮(zhèn)區(qū)500強(qiáng)排名第31。【常平印象—經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2008年增長(zhǎng)率生產(chǎn)總值14453【常平宏觀小結(jié)】1、地理位置得天獨(dú)厚，優(yōu)勢(shì)明顯；2、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，且維持上升趨勢(shì)；3、城市規(guī)劃完善、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；4、未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?！【常平宏觀小結(jié)】1、地理位置得天獨(dú)厚，優(yōu)勢(shì)明顯；54供應(yīng)從1992年起步發(fā)展房地產(chǎn)至今，全鎮(zhèn)發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目近80個(gè)，銷售商品房累計(jì)8039套，銷售面積74.18萬(wàn)平方米，涌現(xiàn)出萬(wàn)科城、東田麗園、翠湖灣、金凱水都、世紀(jì)康城、金美花園、碧湖花園、新天美地等多個(gè)明星樓盤?！境Ｆ椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)解析—供應(yīng)】供應(yīng)【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—供應(yīng)】55普通住宅新增預(yù)售量仍較2006年前大幅下降，但別墅物業(yè)卻在2007年大幅增加，近年所批售物業(yè)依然以別墅為主，商鋪和寫字樓為輔。近年各類物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—供應(yīng)】普通住宅新增預(yù)售量仍較2006年前大幅下降，但別墅物業(yè)卻在256【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—總體存量】區(qū)域庫(kù)存量09下半年潛在供應(yīng)量總供應(yīng)量全年預(yù)計(jì)成交量供求比南城91331241091.13東城631679820.83常平511263292.19(假設(shè)下半年消化速度等同于上半年，得出全年預(yù)計(jì)成交量）常平鎮(zhèn)下半年潛在供應(yīng)量約為12萬(wàn)平米，低于南城地區(qū)及東城地區(qū)，但消化速度遠(yuǎn)低于城區(qū)水平，存在一定的銷售壓力。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型潛在供應(yīng)量霞暉花園普通住宅30920翰林雅苑普通住宅8786蔚藍(lán)城邦別墅13945逸豪公寓公寓590772009下半年常平潛在供應(yīng)量【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—總體存量】區(qū)域庫(kù)存量09下半年潛在供應(yīng)57【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—總體存量】土地：2009年8月新掛牌的土地：占地53333平方米，容積率2，總建筑面積106666平方米；將要面市項(xiàng)目：翠景灣（常平沿河?xùn)|路）建筑面積114491.70㎡常平蘇豪名苑（東莞市常平橋?yàn)r村）206437.31㎡統(tǒng)計(jì)未來(lái)2-3年供應(yīng)量約42萬(wàn)平方米加上市場(chǎng)存量，常平未來(lái)幾年的供應(yīng)量達(dá)到100多萬(wàn)㎡，按09年上半年的消化速度，14.4萬(wàn)㎡/半年，需要4年；【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—總體存量】土地：58【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—成交狀況】2008年的住宅銷售面積下降明顯，僅為2007年的36%。【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—成交狀況】2008年的住宅銷售面積下降59【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—成交狀況】區(qū)域09上半年08下半年增幅南城54.627.1101.85%東城41.222.979.85%常平14.49.452.57%09年上半年，常平商品房成交面積約14.4萬(wàn)平米，位處于東莞第六，較08年下半年增長(zhǎng)52%【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—成交狀況】區(qū)域09上半年08下半年增幅60【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—價(jià)格趨勢(shì)】1、09年第一季度，常平商品房成交均價(jià)為5978元/平方米；2、較08年第四季度相比，下降約10個(gè)百分點(diǎn)；【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—價(jià)格趨勢(shì)】1、09年第一季度，常平商品611、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)面積以61-120平米為主；2、戶型結(jié)構(gòu)分布以兩房三房為主；1、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)面積以2、戶型結(jié)構(gòu)分布以兩房62【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—小結(jié)】1、下半年新增供應(yīng)量相對(duì)減少，供求關(guān)系緩和；2、成交量較08年大幅上升，市場(chǎng)剛性需求進(jìn)一步釋放；3、成交價(jià)格較08年有所下降，但逐漸趨于穩(wěn)定；4、現(xiàn)有存量以中小面積兩三房為主；機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存！【常平房地產(chǎn)市場(chǎng)解析—小結(jié)】1、下半年新增供應(yīng)量相對(duì)減少，供63【常平項(xiàng)目分布】近幾年新推38個(gè)項(xiàng)目，以一個(gè)中心、一條主線、兩條分支的形式分布：一個(gè)中心：鎮(zhèn)中心區(qū)域，最繁華地帶，配套成熟；該區(qū)域主要產(chǎn)品為洋房，戶型面積小，容積率高，整體規(guī)模較??；一條主線：常平大道和常馬路沿線，該區(qū)域中常平大道以北有部分的廠房設(shè)施和民宅用地，常平大道以南為麗城開(kāi)發(fā)區(qū)，聚集了近10個(gè)項(xiàng)目，主要產(chǎn)品是洋房和別墅的組合，且項(xiàng)目的規(guī)模普遍較大。兩條分支：口岸大道、常黃路沿線，以外銷盤為主，戶型適中?！境Ｆ巾?xiàng)目分布】近幾年新推38個(gè)項(xiàng)目，以一個(gè)中心、一條主線、64項(xiàng)目蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園交通狀況距常平鎮(zhèn)中心5分鐘車程，緊鄰火車東站，東站汽車站，緊鄰?；⒏咚偃肟凇⑤p軌R3線82路，86路，1路、6路公交車。常平1路公交、黃江6路公交已接駁萬(wàn)科城，2條公交線路均經(jīng)過(guò)常平黃江的鎮(zhèn)中心和東莞火車站，總流量達(dá)到18臺(tái)。項(xiàng)目位于常平鎮(zhèn)環(huán)城路邊上，到?；⒏咚俪Ｆ匠隹趦H7分鐘車程、通過(guò)?；⒏咚僖粋€(gè)小時(shí)就可以到達(dá)深圳、廣州等地機(jī)場(chǎng)，半個(gè)小時(shí)可到達(dá)虎門；距離莞樟路不到5分鐘車程，可以迅速到達(dá)東莞各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)（前往大朗鎮(zhèn)只需5分鐘的車程，至黃江鎮(zhèn)只需不到10分鐘的車程），交通便捷，升值前景廣闊。

且距東莞火車站和東莞東站均只有2千米，小區(qū)還自配穿梭巴士，15分鐘一班，雙線穿梭于常平鬧市中心外部生活配套購(gòu)物西班牙風(fēng)情街區(qū)、工行板石儲(chǔ)蓄所農(nóng)行常平支行天虹商場(chǎng)、順電、匯華國(guó)際飯店、天合百貨、太子酒店、橋?yàn)r市場(chǎng)等，華潤(rùn)萬(wàn)家超市已開(kāi)業(yè)夢(mèng)幻樂(lè)園、中央公園教育黃水學(xué)校黃水職業(yè)中學(xué)振興中學(xué)朗貝學(xué)校龍城學(xué)校、常平中心小學(xué)、常平中學(xué)、黃水學(xué)校北平學(xué)校黃水職業(yè)中學(xué)，振興中學(xué)醫(yī)院常平人民醫(yī)院平醫(yī)院第三門診部、常平人民醫(yī)院常安醫(yī)院常平人民醫(yī)院內(nèi)部配套會(huì)所商務(wù)中心約2668.4平方米的會(huì)所（健身、泳池等設(shè)施齊全）。獨(dú)一無(wú)二的社區(qū)體育公園，4個(gè)室內(nèi)外籃球場(chǎng)、4個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、1個(gè)足球場(chǎng)。會(huì)所享有游泳池及其它的人造景觀資源1000米長(zhǎng)社區(qū)體育公園、波西塔諾風(fēng)情會(huì)館、風(fēng)情漫步大道國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)等商業(yè)西班牙風(fēng)情商業(yè)街約1447.9平方米的商業(yè)常平地中海風(fēng)情商業(yè)街、教育規(guī)劃幼兒園后期規(guī)劃有相關(guān)學(xué)制的學(xué)校幼兒園其他西班牙景觀墻，雕塑疊水廣場(chǎng)，濱水木棧道，七彩湖體溪流萬(wàn)科物業(yè)租賃中心及知名地產(chǎn)中介已進(jìn)駐社區(qū)醫(yī)院、12尺中心水晶湖、石水景、【項(xiàng)目周邊解析——交通、配套】項(xiàng)目蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園交通狀況距常平鎮(zhèn)中心5分65項(xiàng)目蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園規(guī)模占地面積22萬(wàn)66萬(wàn)9萬(wàn)25萬(wàn)建筑面積58萬(wàn)51.5萬(wàn)16萬(wàn)48萬(wàn)物管費(fèi)2.8元1.8—2.8元/㎡/月2.4元2.3元基本指標(biāo)容積率別墅區(qū)0.800.78，御湖灣0.671.341.9綠化率36.40%49%40%64.9%車位數(shù)地上聯(lián)排1個(gè)室內(nèi)車位聯(lián)排以雙車庫(kù)為主地下一期約1700，聯(lián)排1個(gè)私家車位1034個(gè)，，疊加別墅配地下停車場(chǎng)，配比1.6-2輛/戶約4000個(gè)工程進(jìn)度一期別墅完成外立面及園林工程，洋房外立面完成，園林建設(shè)中，二期正在打樁御湖灣完成部分別墅立面工程，下一期正在進(jìn)行土地平整本期開(kāi)發(fā)規(guī)模別墅125套，一期別墅已交樓，二、三期在緩慢施工中在售洋房已封頂，計(jì)劃明年底交樓【項(xiàng)目周邊解析——開(kāi)發(fā)情況】項(xiàng)目蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園規(guī)模占地面積22萬(wàn)66萬(wàn)66項(xiàng)目蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園建筑規(guī)劃物業(yè)形態(tài)雙拼、聯(lián)排、疊加別墅、多層洋房雙拼別墅、洋房（后期）聯(lián)排+疊加高層洋房戶數(shù)一期約375套總計(jì)約200棟別墅，御湖灣64棟雙拼別墅聯(lián)排別墅65套，疊加別墅121套，情景別墅128套，洋房528套約30棟產(chǎn)品結(jié)構(gòu)雙拼別墅350平方米220-260平米128套，可以按照客戶的個(gè)性要求定制450-500平方米的獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅約210－250平方米60套330-370平米疊加別墅約190－200平米65套168-260平米小高層洋房75-128平米總共4000套，五期主要為76-128㎡【項(xiàng)目周邊解析——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)】項(xiàng)目蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園建筑規(guī)劃物業(yè)形態(tài)雙拼、聯(lián)67對(duì)比價(jià)值點(diǎn)蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園核心競(jìng)爭(zhēng)力常平現(xiàn)有最大規(guī)模項(xiàng)目外部交通非常便利周邊為待開(kāi)發(fā)用地，沒(méi)有農(nóng)民房、沒(méi)有墳地建筑立面檔次高、建筑形態(tài)高檔形象包裝好萬(wàn)科品牌物業(yè)管理物業(yè)的純粹性和高檔次老業(yè)主資源本地化傳播1、常平本地客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度較高；2、客戶對(duì)本項(xiàng)目所在的區(qū)域價(jià)值比較認(rèn)同；3、東田地產(chǎn)作為常平本地的開(kāi)發(fā)商，在當(dāng)在有巨大的影響力；4、產(chǎn)品方面的優(yōu)勢(shì)，如園林綠化率高、戶型設(shè)計(jì)比較合理；5、生活氛圍較好，小區(qū)生活配套齊全；6、小區(qū)巴士接送等，物業(yè)管理較好。主要銷售阻礙地段認(rèn)同極低檔次低（火車站、工業(yè)區(qū)）配套弱安全差居住氛圍弱毗鄰學(xué)校（外來(lái)工子弟學(xué)校）城區(qū)小交通不便利發(fā)展商知名度和認(rèn)同度低

（1）從地段上來(lái)說(shuō)，四鎮(zhèn)交匯處，雖然可同時(shí)吸引四鎮(zhèn)客戶資源，但難以真正得到市場(chǎng)認(rèn)同；（2）從配套而言，該項(xiàng)目無(wú)論是內(nèi)部配套還是自身配套均顯不足，（3）從定位上看，推廣訴求均不符合項(xiàng)目實(shí)際情況，賣點(diǎn)支持力度不足；（4）從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度而言，面積過(guò)大，總價(jià)偏高；（5）從現(xiàn)場(chǎng)包裝來(lái)看，難以體現(xiàn)豪宅的高形象高檔次；（6）從推廣渠道來(lái)說(shuō)，推廣力度不夠，缺乏立體式的推廣，客戶量嚴(yán)重不足；1、銷售人員專業(yè)素質(zhì)較低；2、營(yíng)銷手段單一，基本以戶外T牌、燈旗桿為主，客戶主要以老帶新為主；3、戶型存在一定的缺陷，主臥與衛(wèi)生間對(duì)門、部分兩房不實(shí)用等；4、項(xiàng)目整體規(guī)劃較差，無(wú)主題景觀；5、建筑風(fēng)格較為陳舊，外立面出現(xiàn)裂縫等?！卷?xiàng)目周邊解析——優(yōu)劣勢(shì)】對(duì)比價(jià)值點(diǎn)蔚藍(lán)城邦萬(wàn)科城譽(yù)景名居?xùn)|田麗園核心競(jìng)爭(zhēng)力常平現(xiàn)有最68【項(xiàng)目解析—基本數(shù)據(jù)】地理位置：座落于常平鎮(zhèn)松柏塘村，毗領(lǐng)東莞火車站，汽車站，交通便利；小區(qū)內(nèi)部配套:智能化管理、豪化會(huì)所、湖畔公園中小學(xué):震興中學(xué)、漢森學(xué)校幼兒園:常平第二幼稚園綜合商場(chǎng):華潤(rùn)超市郵局:常平郵政局銀行:工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行醫(yī)院:常平第一醫(yī)院、常平第二醫(yī)院其他:常平火車站【項(xiàng)目解析—基本數(shù)據(jù)】地理位置：座落于常平鎮(zhèn)松柏塘