某地鐵商城操作策略講義

華強(qiáng)地鐵商城

操作策略

[滄海橫流，方顯出英雄本色]

策劃:陳明中

2004/10/18第一部分

市場(chǎng)研判小引本案重點(diǎn)調(diào)查東門、華強(qiáng)北兩大商圈具可比參照性物業(yè)，兼及羅湖商業(yè)城、新銀座2案，因時(shí)間極短，故只作一定量的點(diǎn)式調(diào)查，側(cè)重于價(jià)格對(duì)比。本案對(duì)廣州、上海多個(gè)地鐵商場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)專門考察分析，此次不再羅列。抽絲剝繭，揭示市場(chǎng)的真實(shí)面，有助于我們穿越路徑的迷思，找到打開阿里巴巴山洞大門的金鑰匙。東門商圈解讀東門目前在售的商場(chǎng)調(diào)查如下：新2000廣場(chǎng)（地鐵上蓋）位于東門步行街的西南部，緊鄰深南輔路，總建筑面積為34716M2

，總高10層，其中裙樓商場(chǎng)4層，發(fā)售鋪位共620間。一層租價(jià)：300元/M2

層數(shù)售價(jià)經(jīng)營(yíng)范圍一層7萬(wàn)---10萬(wàn)元/M2專營(yíng)少見少女用品二層7萬(wàn)元/M2新潮服飾和精品三層未發(fā)售娛樂(lè)城四層未發(fā)售娛樂(lè)城該商場(chǎng)分為兩個(gè)主要投資商并分兩處銷售，西面較大的一部分稱為新2000廣場(chǎng)，東面較小的一部分稱為匯商名苑。南塘商業(yè)廣場(chǎng)該商場(chǎng)位于永新街、風(fēng)貌街、深南輔路圍合的區(qū)域，共分兩大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南輔路，在售的部分為靠深南輔路的兩層裙樓商鋪，一樓價(jià)格平均為7.5萬(wàn)/M2

，二樓采用一口價(jià)的方式，每平方米3萬(wàn)元。深圳百貨廣場(chǎng)該商場(chǎng)位于深南東路，與人民南路交匯處，該樓已為現(xiàn)樓，但遲遲未做內(nèi)部裝修，較長(zhǎng)一段時(shí)間未對(duì)外發(fā)售，因此引起業(yè)界的各種猜測(cè)，今年初開始對(duì)外發(fā)售，效果不甚理想，但其畢竟位于步行街南入口處，二樓又與人行天橋相連，其未來(lái)的商業(yè)前景應(yīng)當(dāng)十分看好。目前該商場(chǎng)的銷售價(jià)格為一樓均價(jià)10萬(wàn)元/M2，二樓均價(jià)8萬(wàn)元/M2

。

金世界商業(yè)中心（臨近地鐵老街站）位于東門步行街西入口處。其地下2000M2的商業(yè)廣場(chǎng)直接與地鐵站接駁，并有深圳友誼城進(jìn)駐。層數(shù)均價(jià)經(jīng)營(yíng)范圍一層9--14萬(wàn)元/M2名表、化妝品、名牌服裝二層50000元/M2普通牌子男女裝三層28000元/M2體育用品四層不售酒樓五層不售酒樓六層不售寫字樓方海商苑（女人天地）方海商苑南靠解放路，北靠人民二橫街，這兩條縱向街道均為東門步行街人流量最大的街道。該項(xiàng)目占地6119.1M2總建筑面積25100M2。其中1至3層為商場(chǎng)共12400M2，4-8層為住宅及寫字樓共12700M2，整個(gè)項(xiàng)目分為兩個(gè)部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的為靠二橫街的部分商鋪，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。樓層價(jià)格經(jīng)營(yíng)范圍一層8萬(wàn)元/M2自主經(jīng)營(yíng)二層4.5萬(wàn)元/M2自主經(jīng)營(yíng)三層出租280元/M2月女式服裝、化妝品等用品德奧商城南靠解放路，西靠鴻展廣場(chǎng)一期，地理位置較優(yōu)。商鋪共二層，首層鋪位36個(gè)，二層101個(gè)均以小面積分割，面積從6.97M2到33.31M2不等，總體來(lái)說(shuō)，供應(yīng)量較小，未做媒體廣告宣傳，銷售情況依然較好。一樓均價(jià)為9萬(wàn)元/M2

，二樓均價(jià)4萬(wàn)元/M2。明華廣場(chǎng)位于東門步行西北處，商場(chǎng)共6層，1層為獨(dú)立商鋪2-5層為深圳最大型的服裝、布匹配套批發(fā)市場(chǎng)，6層為兒童用品世界，商場(chǎng)以上為住宅。一層最低價(jià)為9.8萬(wàn)元/M2

，最高價(jià)為20.8萬(wàn)元M2

。層數(shù)價(jià)格經(jīng)營(yíng)一層均價(jià)12萬(wàn)/M2獨(dú)立鋪位，多種經(jīng)營(yíng)2-5層出租價(jià)格未定服裝、布匹配套市場(chǎng)六層未定兒童用品世界東門銅羅灣?八達(dá)商城（東門地鐵口）位于東門位于東門步行街的西南部。地面1層，地下負(fù)2層。售價(jià)：地面1層：10萬(wàn)M2地下負(fù)1層：4萬(wàn)、5萬(wàn)、9萬(wàn)、10萬(wàn)/M2不等。地下負(fù)2層：同上（臨地鐵通道口一個(gè)鋪售11萬(wàn)10萬(wàn)M2

）租價(jià)：3500M2名稱位置概況樓層商場(chǎng)面積（M2）商鋪間隔（M2）平均售價(jià)（元）平均租價(jià)（元）推出時(shí)間入伙時(shí)間鑫輝中心深南東路北側(cè)靠近地鐵站47000靈活整體轉(zhuǎn)讓給銀行不詳96年97年底中威商業(yè)廣場(chǎng)人民北路較南段東兩面臨街4（包括地下層）1000010-100一層60000元二層35000元一層800元二層200元96年初97年底老東門商城（西宮）解放路北側(cè)租戶多為港人630003-30——一層1000元二層800元不詳93年大世界商城解放路南側(cè)規(guī)模大，臨三條路5350010-49一層73000元二層43000元一層800元二層300元97年中99年中旺角購(gòu)物廣場(chǎng)東門中路西側(cè)臨兩條繁華街道452008-28一層70000元二層30000元一層700元二層300元97年97年目前前已已形形成成繁繁華華商商業(yè)業(yè)街街的的道道路路有有人人民民二二橫橫街街、、風(fēng)風(fēng)貌貌街街、、解解放放路路、、東東門門中中路路，，這這些些街街鋪鋪的的價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間及及經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)范范圍圍見見下下表表：：位置租金價(jià)格（使用面積）經(jīng)營(yíng)范圍風(fēng)貌街、中威商業(yè)廣場(chǎng)800-1100元服裝、鞋類、小商品二橫街、解放路500-800元服裝、鞋類、小商品、電器等新園路、人民北路北段、立新路260-400元服裝、小商品、餐飲羅湖湖商商業(yè)業(yè)城城一樓樓鋪鋪位位租租金金：：5M2鋪1.8萬(wàn)/月。。出出租租率率100%.售價(jià)價(jià)不不祥祥。。人人氣氣很很旺旺。。主主要要消消費(fèi)費(fèi)群群為為過(guò)過(guò)境境港港人人。。新銀銀座座（羅羅湖湖火火車車站站側(cè)側(cè)，，地地鐵鐵口口附附近近））一樓樓商商鋪鋪售售價(jià)價(jià)7.8----14萬(wàn)M2（目目前前認(rèn)認(rèn)籌籌中中））小結(jié)結(jié)業(yè)主主回回報(bào)報(bào)方方式式東門門商商鋪鋪發(fā)發(fā)展展商商的的主主要要回回報(bào)報(bào)方方式式為為：：以以出出售售為為主主，，部部分分不不好好出出售售的的鋪鋪位位由由發(fā)發(fā)展展商商出出租租，，但但個(gè)個(gè)別別發(fā)發(fā)展展商商的的表表現(xiàn)現(xiàn)不不俗俗。。部部分分商商鋪鋪承承諾諾返返租租吸吸引引投投資資者者。。租金金狀狀況況東門門商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)商商服服物物業(yè)業(yè)各各樓樓層層平平均均租租金金約約為為：：1樓800元/M2左右，2樓350元/M2左右，3樓200元/M2左右，4樓100元/M2左右?？罩脿顩r東門商業(yè)區(qū)商商服物業(yè)各樓樓層平均空置置率約為：1樓5%，2樓20%，3樓45%，4樓70%。華強(qiáng)北商圈解解讀片區(qū)概況華強(qiáng)北現(xiàn)有各各類商家560多家，一萬(wàn)平平方米以上的的大型商場(chǎng)有有14家。如今的市場(chǎng)狀狀態(tài)已由過(guò)去去的單一工業(yè)業(yè)廠房變成以以商業(yè)、居住住辦公為主的的新的市場(chǎng)局局面。商業(yè)需需求市場(chǎng)規(guī)模模的擴(kuò)大，吸吸引了各大商商家紛紛入駐駐，形成以華華強(qiáng)北路為核核心，振華、、振興路兩條條商業(yè)街為輔輔的“兩橫一一縱”的商業(yè)業(yè)區(qū)。片區(qū)的新特點(diǎn)點(diǎn)：模式新檔次高規(guī)模大業(yè)態(tài)全片區(qū)熱點(diǎn)新亞洲電子商商城面積達(dá)4萬(wàn)平方米的專專業(yè)電子市場(chǎng)場(chǎng)一期已經(jīng)落落成招商，將將成為我國(guó)目目前規(guī)模最大大的品牌化電電子元器件專專業(yè)貿(mào)易與展展覽中心。位于振中路與與華強(qiáng)北路、、中航路交匯匯路口的新亞亞洲電子商城城,總投資8.5億元，總建筑筑面積8萬(wàn)多平方米，，其中一期4萬(wàn)平方米已經(jīng)經(jīng)落成，二期期即將推出。。商城定位于于品牌化電子子元器件專業(yè)業(yè)展覽與貿(mào)易易市場(chǎng)，力爭(zhēng)爭(zhēng)建成國(guó)內(nèi)一一流的電子元元器件交易平平臺(tái)。此項(xiàng)項(xiàng)目今明年將將有大量商業(yè)業(yè)面積推出租租售,對(duì)我形成很大大壓力.茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨華強(qiáng)強(qiáng)北店，是一一家綜合性百百貨公司。華華強(qiáng)北店總營(yíng)營(yíng)業(yè)面積8萬(wàn)平方米。集集購(gòu)物、休閑閑、餐飲、娛娛樂(lè)等功能于于一體，擁有有各種國(guó)際化化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，，引進(jìn)國(guó)際最最先進(jìn)管理模模式，是典型型的“一站式式”純美購(gòu)物物天堂。深圳女人香香國(guó)際城深圳女人香香國(guó)際城位位于華強(qiáng)北北商業(yè)中心心區(qū)——華發(fā)路與振振華路交界界處的黃金金地段。一一期營(yíng)業(yè)面面積3000平方米。商商場(chǎng)定位為為“正規(guī)化化、形象化化、規(guī)?；I(yè)化化、時(shí)尚化化”。華強(qiáng)北業(yè)態(tài)態(tài)分析：華強(qiáng)北齊全全的業(yè)態(tài)彼彼此依賴，，形成了一一個(gè)完整、、成熟的商商圈概念。。華強(qiáng)北是從從專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)起家的，，但在其發(fā)發(fā)展、壯大大中，傍生生于專業(yè)市市場(chǎng)的百貨貨業(yè)漸露生生機(jī)，甚至至有喧賓奪奪主之嫌。。正當(dāng)百貨貨業(yè)有一統(tǒng)統(tǒng)華強(qiáng)北的的野心時(shí)，，以萬(wàn)佳為為首的百貨貨店的相繼繼退出，令令專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)再次獨(dú)領(lǐng)領(lǐng)華強(qiáng)北。。在專營(yíng)與與百貨兩種種不同業(yè)態(tài)態(tài)的反復(fù)沖沖突、磨合合中，一種種共生共榮榮的商圈模模式和你中中有我、我我中有你的的新業(yè)態(tài)呈呈現(xiàn)。商業(yè)現(xiàn)狀該區(qū)域已成成為深圳市市最旺的商商業(yè)中心之之一，被譽(yù)譽(yù)為深圳的的“南京路路”。商圈圈以華強(qiáng)北北路為中心心軸，向振振華路、振振興路、振振中路、華華發(fā)北路輻輻射成井字字結(jié)構(gòu)。有有各類店鋪鋪位近4000間，200多家酒樓食食肆、30余家大中型型購(gòu)物商城城、20余家銀行機(jī)機(jī)構(gòu)、40家證券公司司、39條公交路線線。周邊配配套形成了了以街區(qū)道道路劃分的的特色街區(qū)區(qū)：金融街街（振華路路）、電子子街（華強(qiáng)強(qiáng)北路）、、美食街（（華發(fā)北路路與振華路路）、服飾飾街（振興興路與華強(qiáng)強(qiáng)北路）。。在經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)方面主主要形成服服裝、電子子、家具電電器、鐘表表配套、燈燈飾、通迅迅、禮品、、綜合商場(chǎng)場(chǎng)、酒樓等等20多個(gè)專業(yè)市市場(chǎng)商業(yè)街街總戶達(dá)7000多戶，從業(yè)業(yè)人員約12萬(wàn)人。日均均客流量在在50萬(wàn)人次以上上，年銷售售額在150億以上。區(qū)域內(nèi)的商商鋪物業(yè)大大都是由廠廠房改建而而成，90%以上以分割割出租形式式招商，除除新開發(fā)物物業(yè)裙樓外外極少有銷銷售的，租租賃市場(chǎng)極極其發(fā)達(dá)，，是深圳投投資回報(bào)率率較高的區(qū)區(qū)域。商業(yè)個(gè)案調(diào)調(diào)查商業(yè)物業(yè)的的銷售價(jià)格格分析：華強(qiáng)北路：華強(qiáng)北路是是華強(qiáng)北商商圈的核心心路段，從從近兩年商商圈內(nèi)華強(qiáng)強(qiáng)北路兩邊邊繁華地帶帶的商業(yè)物物業(yè)的銷售售價(jià)格來(lái)看看，商業(yè)裙裙樓一層的的銷售價(jià)格格一般在4.5-8萬(wàn)元/M2（二層價(jià)格格區(qū)間為2-4萬(wàn)元/M2,如現(xiàn)代之窗、、賽格廣場(chǎng)場(chǎng)等。（兩兩年前價(jià)格格）輻射地帶（以華發(fā)北北路東側(cè)為為例）：以華強(qiáng)北路路為中心，，振華路與與振興路向向東西兩邊邊商業(yè)鋪位位的價(jià)格逐逐漸下降，，屬于華強(qiáng)強(qiáng)北商圈輻輻射地帶，，商業(yè)人氣氣已與華強(qiáng)強(qiáng)北路周邊邊有較大差差距，以位位于振興東東路的格林林網(wǎng)苑為例例，一層商商鋪售價(jià)在在3萬(wàn)元//M2左右。都市市.千千匯一層層商鋪售價(jià)價(jià)4—6萬(wàn)元/M2，租價(jià)550元/M2而對(duì)于不臨臨主街（振振華路、振振興路、振振中路、華華發(fā)路、燕燕南路）的的商鋪與臨臨街商鋪在在人流量、、商業(yè)氛圍圍上也有一一定的差距距。華強(qiáng)北群星星廣場(chǎng)百佳佳輔營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況內(nèi)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)特特色購(gòu)物中中心一層輔輔營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種珠寶寶鐘表、手手機(jī)、煙酒酒、服裝、、女性手袋袋、皮鞋、、化妝品、、被套枕頭頭、眼鏡等等租金狀況600元/平方米*月月嘉匯百貨（屈臣氏超市市）福明路路/上海賓館斜斜對(duì)面，都都市e站正對(duì)面經(jīng)營(yíng)面積30000m21F—5F，綜合商場(chǎng)場(chǎng)招商租金金350-500鼎盛時(shí)代福虹路經(jīng)營(yíng)面積5000m2，租金1F400-700元，2F250-300元。租賃價(jià)格分分析街鋪?zhàn)赓U價(jià)價(jià)格：華強(qiáng)北路：華強(qiáng)北商業(yè)業(yè)街南段：：租金400-750元/M2/月、華強(qiáng)北北商業(yè)街北北段：租金金350-650元M2/月、振華路路東段繁華華地帶：租租金350-600元/M2/月、振華路路西段繁華華地帶：租租金350-550元/M2/月、振興路路東段繁華華地帶：租租金350-500元/M2/月、振興路路西段繁華華地帶：租租金350-520元/M2/月、華發(fā)北北路：租金金250-350元/M2/月。輻射地帶：從各路段街鋪鋪的租金價(jià)格格來(lái)看，街鋪鋪由于受到路路段繁華程度度的影響，各各路段租金價(jià)價(jià)格之間存在在較大差異，，華強(qiáng)北路周周邊與輻射地地帶最高租金金差價(jià)達(dá)到了了350-450元/M2。商場(chǎng)租賃價(jià)格格：華強(qiáng)北路：繁華地段商場(chǎng)場(chǎng)一層租金一一般在500~1000元/M2月之間，二層層的租金一般般在300-400元/M2/月之間.輻射地帶：商場(chǎng)租金由于于位置的影響響一般租金與與華強(qiáng)北路周周邊的租金也也有較大差距距，振興路東東段靠近福田田書城的租金金為100元/M2（商商場(chǎng)場(chǎng)面面積積為為560M2），，萬(wàn)萬(wàn)佳佳百百貨貨經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)面面積積約約1萬(wàn)多多M2，共共四四層層，，其其租租金金比比福福田田書書城城要要低低40%以上上。。小結(jié)結(jié)華強(qiáng)強(qiáng)北北商商圈圈范范圍圍內(nèi)內(nèi)繁繁華華地地帶帶的的商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)銷銷售售價(jià)價(jià)格格或或租租金金會(huì)會(huì)高高些些，，如如現(xiàn)現(xiàn)代代之之窗窗、、銅銅鑼鑼灣灣等等大大型型商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)。。而而輻輻射射地地帶