融創(chuàng)城市整體研究項(xiàng)目-天津各區(qū)域進(jìn)入性研究報告課件

把握城市發(fā)展脈搏持續(xù)領(lǐng)跑天津市場謹(jǐn)呈：融創(chuàng)集團(tuán)2013年06月——天津各區(qū)域進(jìn)入性研究報告把握城市發(fā)展脈搏持續(xù)領(lǐng)跑天津市場謹(jǐn)呈：融創(chuàng)集團(tuán)2013我們的服務(wù)初衷在取地端，為融創(chuàng)持續(xù)領(lǐng)跑天津提供決策支持我們的服務(wù)初衷在取地端，為融創(chuàng)持續(xù)領(lǐng)跑天津提供決策支持特色服務(wù)觀點(diǎn)源自對這座城市的十年深耕1未來發(fā)展趨勢研判——眾多開發(fā)商的前期溝通觸角、陌生區(qū)域前期研究積淀2數(shù)據(jù)支持——強(qiáng)大數(shù)據(jù)平臺、數(shù)十個案場作為終端觸角3世聯(lián)觀點(diǎn)——大量數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上的第三方獨(dú)立觀點(diǎn)特色服務(wù)觀點(diǎn)源自對這座城市的十年深耕1未來發(fā)展趨勢研判——眾聚焦城市未來——尋求價值洼地聚焦城市未來——尋求價值洼地市場宏觀數(shù)據(jù)解讀板塊分述城市綜述市場宏觀數(shù)據(jù)解讀板塊分述城市綜述城市綜述contents目錄

城市綜述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)市場容量投資熱度政策環(huán)境行業(yè)水平城市綜述contents目錄天津GDP與一線城市差距為1-5年，與二線城市基本相當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長水平基本在13.8%以上，08年起進(jìn)入快速發(fā)展道經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)GDP(億元)20052006200720082009201020112012一線北京6969.58117.89846.811115.012153.014113.616251.917801.0上海9247.710572.212494.014069.915046.517166.019195.720101.3廣州5154.26073.87140.38287.49138.210748.312423.413551.2深圳4950.95813.66801.67786.88201.39581.511505.512950.1天津3905.64462.75252.86719.07521.99224.511307.312885.2二線杭州2942.73441.54100.24781.25087.65949.27019.17804.0蘇州4026.54820.35700.96701.37740.29228.910717.012011.7重慶3070.53452.14122.55096.76530.07925.610011.411459.0天津城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平落后于北、上、廣1-5年時間,與深圳基本持平除杭州外，天津與二線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平基本相當(dāng)增長率(%)20052006200720082009201020112012一線北京12.11314.59.110.210.38.17.7上海11.412.715.29.78.210.38.27.5廣州12.91814.912.311.5131110.5深圳15.116.614.812.111.7121010天津14.514.715.516.516.517.416.413.8二線杭州1314.314.611101210.19蘇州15.315.51612.511.513.31210.1重慶11.512.215.614.314.917.116.413.6城市GDP對比城市GDP增速對比2012年天津經(jīng)濟(jì)增速為13.8%，居全國首位5年來天津經(jīng)濟(jì)增長在同年中遙遙領(lǐng)先其他城市，城市發(fā)展進(jìn)入快車道天津GDP與一線城市差距為1-5年，與二線城市基本相當(dāng)經(jīng)濟(jì)G經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)天津市經(jīng)濟(jì)主要依賴于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，落后一線城市至少七年，但近五年增速快，居全國首位各產(chǎn)業(yè)占比（%）

城市20052006200720082009201020112012第一產(chǎn)業(yè)一線北京1.31.11.01.01.00.90.80.8上海1.01.00.80.80.80.70.70.6廣州2.52.42.12.01.91.81.61.6深圳2.00.10.10.10.10.10.10.0天津2.92.32.11.81.71.61.41.3二線杭州5.04.04.04.03.73.53.43.3蘇州2.02.02.02.01.81.71.7——重慶2.01.01.01.09.38.68.48.2第二產(chǎn)業(yè)一線北京29.127.023.623.623.523.123.122.8上海47.447.044.643.339.942.141.339.4廣州39.740.039.638.937.337.236.834.8深圳53.452.650.249.646.747.246.444.3天津54.755.155.155.253.052.552.451.7二線杭州50.950.450.250.046.947.847.446.5蘇州66.665.463.762.058.756.955.6——重慶41.043.545.947.752.855.055.453.9第三產(chǎn)業(yè)一線北京69.771.975.475.475.576.176.176.4上海51.652.154.656.059.457.358.060.0廣州57.857.658.359.060.961.061.563.6深圳46.447.249.750.353.352.753.555.7天津42.542.642.843.045.345.946.247.0二線杭州44.145.145.846.349.348.749.350.2蘇州31.232.734.636.439.441.442.8——重慶43.945.342.441.037.936.436.237.9第三產(chǎn)業(yè)增長率(%)城市20052006200720082009201020112012一線北京11.211.912.311.710.39.18.67.8上海10.511.515.211.312.659.510.6廣州12.614.414.113.613.613.21111.1深圳11.613.1————12.59.98.512.3天津11.4111414.715.114.214.612.4二線杭州16.416.716.113.813.912.31110.1蘇州————————————————重慶——————————12.410.812從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看天津第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，比重高于一線城市，與部分二線城市相當(dāng)天津第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，落后一線城市2-5年從增長率看天津市第三產(chǎn)業(yè)的增長率基本維持在11%-15%，近5年來一直居全國首位經(jīng)濟(jì)天津市經(jīng)濟(jì)主要依賴于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，落后經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)濱海新區(qū)對天津市生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)最大，占天津總值一半以上市內(nèi)六區(qū)以三產(chǎn)為主，但對全市三產(chǎn)的貢獻(xiàn)僅為15%濱海新區(qū)對天津市的發(fā)展起龍頭帶動作用，其生產(chǎn)總值在天津市中占絕大部分，并以工業(yè)的發(fā)展為導(dǎo)向市內(nèi)六區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，在天津市第三產(chǎn)業(yè)中占絕大比重，但對天津市生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)占比不足20%經(jīng)濟(jì)濱海新區(qū)對天津市生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)最大，占天津總值一半以上濱經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)2012年天津市人均GDP基本處領(lǐng)先水平人均可支配性收入落后于一線城市2-3年時間人均可支配性收入（元）城市20052006200720082009201020112012一線北京1765319978219892472526738290733290336469上海1864520668236232667528838318383623040188廣州1828719851224692531727610306583443838054深圳2149422567243012672929245323813650540742

天津1263914283163571942321430242932692129626二線杭州1660119027216892410426864300353406537511蘇州1627618532212602386726320292193307037531重慶1024411570137151570917191175322025022968人均可支配性收入對比天津市人均可支配性收入逐年增長，2012年突破29000元與一線城市相比：落后一線城市2-3年時間與二線城市比：除重慶外，落后與其它城市2年時間人均GDP（元）城市20052006200720082009201020112012一線北京4599351722600966449166940738568165887091上海4964854858620406693269165760748256085000廣州53809631006967381941890828745897588——深圳608016844176273834318414794296110421123247

天津3779642141479705865662574729948521391181二線杭州4485351878612587083261533698288047888985蘇州6676678802919111068638369693043102129114029重慶1098212457146601802522920275963450039083人均GDP對比天津市人均GDP穩(wěn)步增長，2012年突破90000元與一線城市相比：超越北京、上海、廣州，落后于深圳2年時間與二線城市比：除蘇州外，屈居首位經(jīng)濟(jì)2012年天津市人均GDP基本處領(lǐng)先水平人均可支配性收入經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)人均消費(fèi)性支出（元）城市20052006200720082009201020112012一線北京13244148251533016460178931993421984——上海1377314762172551939820992232002510226253深圳1591216628184751977921526228072408026728廣州1446815445189512083622821250122821030490

天津965310548120291342214801165621842420024二線重慶86239399108761226913507147551674716573杭州1343814472148961671918595202192264222800蘇州11163124721395915183164021787921046——人均消費(fèi)性支出逐年增加，拉動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，2012年突破20000元，與一線城市差距2-4年；除重慶外，落后于其它二線城市1-2年，居民生活水平并不高人均可支配性收入占人均GDP的比重遠(yuǎn)低于一、二線城市人均消費(fèi)性支出落后一線城市2-4年，落后二線城市1-2年天津市人均可支配性收入在人均GDP中所占的比重普遍低于一、二線城市，2012年的占比不足北京、上海05年的水平人均可支配性收入占比人均消費(fèi)性支出人均可支配性收入占人均GDP比例城市20052006200720082009201020112012一線北京38.4%38.6%36.6%38.3%39.9%39.4%40.3%41.9%上海37.6%37.7%38.1%39.9%41.7%41.9%43.9%47.3%廣州34.0%31.5%32.2%30.9%31.0%35.1%35.3%——深圳35.4%33.0%31.9%32.0%34.8%34.3%33.1%33.1%

天津33.4%33.9%34.1%33.1%34.2%33.3%31.6%32.5%二線杭州37.0%36.7%35.4%34.0%43.7%43.0%42.3%42.2%蘇州24.4%23.5%23.1%22.3%31.4%31.4%32.4%32.9%重慶93.3%92.9%93.6%87.1%75.0%63.5%58.7%58.8%經(jīng)濟(jì)人均消費(fèi)性支出（元）城市2005200620072經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)天津僅千萬量級人口積淀，外來人口年進(jìn)駐量遠(yuǎn)低于一線城市，但比例逐年增加，主要去往濱海及環(huán)城四區(qū)看常住人口總量：天津市2012年常住人口總量達(dá)1413.15萬人，不足北京、上海05年的水平，高于其它一、二線城市；看外來人口比例：天津市外來人口比例逐年增加，吸納人口能力強(qiáng)，仍與一線城市差距至少5年時間；看外來人口去向：天津市的外來人口大部分去往濱海新區(qū)，市內(nèi)六區(qū)只占15%城市人口20052006200720082009201020112012一線北京常住人口153816011676177118601961.92018.62069.3外來人口比例23.2%25.2%27.6%30.6%33.0%35.9%36.7%37.3%上海常住人口1890.261964.112063.582140.652210.282302.662347.462380.43外來人口比例28.0%30.3%33.2%35.0%36.6%38.7%39.5%40.1%廣州常住人口949.68996.661053.011115.341186.971270.961275.14——外來人口比例21.0%23.7%26.5%29.7%33.0%30.9%36.5%——深圳常住人口827.75871.1912.37954.28995.011037.21046.741054.74外來人口比例78.0%77.4%76.7%76.1%75.7%75.8%74.4%72.7%

天津常住人口10431075111511761228.161299.291354.581413.15外來人口比例9.9%11.7%14.0%17.6%20.2%24.2%26.4%27.8%二線蘇州常住人口743.39783.78845.99897.389321045.991051.87——外來人口比例18.3%21.4%26.2%29.8%32.1%39.0%38.9%——杭州常住人口750.7773.1786.2796.6810870.04873.8880.2外來人口比例12.0%13.8%14.5%14.9%15.6%20.8%20.4%20.4%經(jīng)濟(jì)天津僅千萬量級人口積淀，外來人口年進(jìn)駐量遠(yuǎn)低于一線城市，經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)

從2012年胡潤財富報告中可以看出，地區(qū)GDP和地區(qū)的富豪基本成正比，隨著天津經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，富豪人數(shù)會有大幅度上升。天津的千萬富翁占常住人口的12‰，億萬富翁占9?，實(shí)現(xiàn)了萬人中至少有一個億萬富翁的事實(shí)。2011年上榜的前1000名企業(yè)中天津共有17家企業(yè)，其中7家房地產(chǎn)業(yè)、6家制造業(yè)、3家醫(yī)藥保健品行業(yè)。2011年財富人群數(shù)分布排名地區(qū)千萬富豪（人）億萬富豪（人）GDP（億元）人均GDP（元）1北京179,00010,50016251.9816582

深圳52,0003,40011505.51104213上海140,0008,20019195.78256011天津17,100125011307.385213占天津人口比例12‰9?

全國總計1，020,00063,500財富人數(shù)逐年增加，2011年億萬富翁突破1250人，主要集中在房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)以及醫(yī)療保健業(yè)等行業(yè)榮程眾興長榮寶成金橋鑫茂貽成現(xiàn)代融創(chuàng)永泰仁愛濱海浙商大通天獅天士力紅日房地產(chǎn)制造業(yè)醫(yī)藥保健上榜企業(yè)排名經(jīng)濟(jì)從2012年胡潤財富報告中可以看出，地區(qū)GDP和地區(qū)的天津位列中國城市成長競爭力排行榜首位，綜合競爭力同樣名列前茅，是當(dāng)今中國的明星發(fā)展城市2012中國城市綜合競爭力排行榜排名城市分?jǐn)?shù)排名城市分?jǐn)?shù)1香港14879.1811南京4896.8852上海14606.9112武漢4667.6263北京14491.813澳門4631.2544廣州8406.35214大連4614.5545深圳8362.43415青島4321.7286天津6759.60516成都4250.8897蘇州6758.71717寧波4041.7348杭州6481.38418沈陽3985.7739臺北5921.36719濟(jì)南3686.05710重慶5853.0920無錫3638.8642012中國城市成長競爭力排行榜排名城市分?jǐn)?shù)排名城市分?jǐn)?shù)1天津21.3237711大連9.3783792重慶20.4931912濟(jì)南8.9507913深圳16.8264213南京8.2627424上海15.4907414澳門8.2413895北京13.7383715沈陽7.955116廣州13.1801916武漢7.7036957蘇州12.2526417合肥7.4548948青島10.6129718鄂爾多斯6.7900079杭州10.474619寧波6.68137610香港9.87594420成都6.643903中國城市成長競爭力評價指標(biāo)體系由實(shí)力指數(shù)、潛力指數(shù)、活力指數(shù)、能力指數(shù)四大指標(biāo)綜合而成。天津在動態(tài)發(fā)展的過程中，充分挖掘潛能，不斷完善城市的社會組織體制，展示其創(chuàng)新活力，并依據(jù)城市可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，逐步提升了自身綜合競爭力。在中國城市成長競爭力排行榜中，天津位居第一；天津因其在整合自身經(jīng)濟(jì)資源、社會資源、環(huán)境資源與文化資源，參與區(qū)域資源配置競爭及國際資源配置競爭的能力上取得的成績，在中國城市綜合競爭力榜單中也名列前茅。經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)天津位列中國城市成長競爭力排行榜首位，綜合競爭力同樣名列前茅2011年起天津城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%以上，高于全國水平

第二產(chǎn)業(yè)依然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動力

預(yù)計2015年進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速發(fā)展期高速增長期穩(wěn)定發(fā)展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放工業(yè)基礎(chǔ)比較雄后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長期城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)化率時間20%40%60%80%初期階段加速階段后期階段世界城市化進(jìn)程階段性規(guī)律圖中國城鎮(zhèn)化率52.6%天津城鎮(zhèn)化率>80%經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)2011年起天津城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%以上，高于全國水平

第二產(chǎn)二線城市GDP水平二產(chǎn)當(dāng)?shù)廊a(chǎn)落后高城市競爭力、高城鎮(zhèn)化率+指標(biāo)綜述：前景看好的準(zhǔn)二線城市低可支配收入與支出高速發(fā)展經(jīng)濟(jì)千萬量級人口高人均GDP少量財富人口城市影響力第一二線城市經(jīng)濟(jì)水平+居民生活水平外來人進(jìn)駐濱海及環(huán)城四區(qū)二線城市GDP水平二產(chǎn)當(dāng)?shù)栏叱鞘懈偁幜?、高城?zhèn)化率+指標(biāo)綜述城市綜述contents目錄

城市綜述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)市場容量投資熱度政策環(huán)境行業(yè)水平城市綜述contents目錄“千億市場”——住宅市場年均成交量維持在千萬平米左右，實(shí)現(xiàn)銷售金額將近千億，成交價格穩(wěn)中有升看成交量：2007-2011年，天津市年成交維持在1000萬平米左右，年成交量趨于平穩(wěn)狀態(tài)：看成交價格：近3年，天津市成交均價趨于平穩(wěn)，年增長率最高不超過7.3%，其中2010-2011年價格基本持平；看成交金額：2009年-2011年，年實(shí)現(xiàn)銷售金額在800-1000億元，其中2009年實(shí)現(xiàn)986億元，將近千億；看成交項(xiàng)目：全市貢獻(xiàn)銷售額項(xiàng)目約600多個，其中主銷期項(xiàng)目約300個，單盤銷售額貢獻(xiàn)度不高，且品牌開發(fā)商云集。

2007年2008年2009年2010年2011年2012年面積（萬㎡）96850013301008881886金額（億元）592346986938823891均價（元/㎡）6119691774149305934410057容量市場“千億市場”——住宅市場年均成交量維持在千萬平米左右，實(shí)現(xiàn)銷“僧多粥少”——千億市場中銷售項(xiàng)目高達(dá)604個，1/3項(xiàng)目銷售額低于1億2012年天津在售的商業(yè)住宅項(xiàng)目共計604個，總銷售額達(dá)997.38億元。排名門檻（億元）銷售總額（億元）市場份額Top2001.16880.888%Top1002.89690.6769%Top505.25500.2750%Top209.15292.2129%Top1014.09184.0818%億元俱樂部項(xiàng)目個數(shù)20億10億5億總計2012年4個13個34個51個容量市場“僧多粥少”——千億市場中銷售項(xiàng)目高達(dá)604個，1/3項(xiàng)目銷城市綜述contents目錄

城市綜述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)市場容量投資熱度政策環(huán)境行業(yè)水平城市綜述contents目錄熱度投資“熱度回升”——2012年天津供應(yīng)土地面積5974萬㎡，同比去年下降2%；成交土地面積5030萬㎡，整體同比去年下降9%，年尾現(xiàn)地王熱潮從整體上看，2012年全年天津推出土地1029宗，推出土地占地面積5974萬㎡，與11年同比下降2.23%；成交土地903宗，成交土地占地面積5030萬㎡，與11年同比下降9.07%。2012年天津土地市場供需整體表現(xiàn)為“三個波峰，兩個波谷”的局面。供應(yīng)層面：1月后，2月為全年最高點(diǎn)779萬㎡，二季度逐漸走低，6月迎來全年第一個低點(diǎn)，三季度持續(xù)走低，供應(yīng)量總體趨減，至10月達(dá)到全年最低點(diǎn)270萬㎡，后11月有大幅提升；成交層面：總體波動較大，3月迎來全年最高峰779萬㎡，4月降至谷底，5月走高成為全年第二個高點(diǎn)700萬㎡，隨后逐漸走低，8月迎來三季度高點(diǎn)，之后再現(xiàn)下降趨勢至11月跌至全年最低256萬㎡，12月大幅提升。熱度投資“熱度回升”——2012年天津供應(yīng)土地面積5974萬熱度投資“居住稀缺，商業(yè)熱潮”——工業(yè)用地為成交絕對主力，約占73%；居住類土地成交面積為811萬㎡，成交量同比下降約41%，稀缺度再度升級從成交土地的用地性質(zhì)來看，與土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)相吻合，工業(yè)用地成交為絕對主力。居住用地總計成交134宗，811萬㎡，同比大幅下降41.15%，成交金額368億元，樓面價4543元/㎡商業(yè)用地總計成交147宗，522萬㎡，同比下降6.12%，成交金額129億元，樓面價2423元/㎡；工業(yè)用地總計成交615宗，3662萬㎡，同比上漲1.78%，成交金額122億元，樓面價988元/㎡。熱度投資“居住稀缺，商業(yè)熱潮”——工業(yè)用地為成交絕對主力，約熱度投資“面包價平，面粉高企”——城市核心地價房價比高達(dá)0.55，開發(fā)商開發(fā)利潤日益萎縮2012年，全市居住類用地成交稀缺，地價高企，項(xiàng)目開發(fā)利潤空間微薄共成交134宗，同比下降11.84%；成交總占地面積811.26萬平米，同比下降41.15%，成交總建筑面積809.09萬平米，同比下降65.36%；樓面價4616元/平米，同比上漲124.40%樓面地價住宅均價地價房價比市內(nèi)六區(qū)9305元/平米16860元/平米0.55環(huán)城四區(qū)2025元/平米9203元/平米0.22濱海新區(qū)2875元/平米8664元/平米0.33遠(yuǎn)郊區(qū)縣1162元/平米6564元/平米0.182012年各大片區(qū)居住類土地成交情況：熱度投資“面包價平，面粉高企”——城市核心地價房價比高達(dá)0.城市綜述contents目錄

城市綜述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)市場容量投資熱度政策環(huán)境行業(yè)水平城市綜述contents目錄環(huán)境政策全市限購+限貸，天津執(zhí)行相對嚴(yán)苛的房地產(chǎn)政策城市限購限貸限價房產(chǎn)稅20%個稅備注北京√√√

——√認(rèn)房又認(rèn)貸，北京戶籍單身個人限購一套住房，二手房交易個稅嚴(yán)格執(zhí)行20%個稅上?！獭獭獭獭獑紊砣耸拷彾追浚淄ＹJ深圳√√√——

——限漲令：2013年所有新盤，其預(yù)售報價必須實(shí)現(xiàn)月度環(huán)比零增長

重慶√√√√——三套停貸廣州√√√——

——不能提供一年納稅證明非廣州市戶籍不能買房成都√√————————南京√√——————差別化信貸杭州√√——————非杭州戶籍限購1套房天津√√————

——本地戶口限購2套，外地戶口限購1套，限購全市覆蓋環(huán)境政策全市限購+限貸，天津執(zhí)行相對嚴(yán)苛的房地產(chǎn)政策城市限購城市綜述contents目錄

城市綜述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)市場容量投資熱度政策環(huán)境行業(yè)水平城市綜述contents目錄水平行業(yè)央國企在TOP10中占主導(dǎo)，天津正式進(jìn)入房地產(chǎn)品牌消費(fèi)時代數(shù)據(jù)來源：富思博得排名企業(yè)銷售金額（億元）1融創(chuàng)60.892富力47.093保利43.924仁恒32.565首創(chuàng)32.086萬科32.007金融街30.148遠(yuǎn)洋30.039天房28.4610招商25.33排名企業(yè)銷售面積(萬㎡）1富力39.302首創(chuàng)36.973保利33.934遠(yuǎn)洋32.985融創(chuàng)30.916萬科28.507奧克斯20.098中海18.569招商16.9310天房16.181、品牌開發(fā)企業(yè)市場份額持續(xù)上升，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高2012年天津銷售業(yè)績前十企業(yè)的銷售總額同比上漲8%。十家品牌房企市場份額達(dá)到40%，比上年增加10%。融創(chuàng)（天津）的市場份額達(dá)到6.8%，富力（天津）、保利（天津）的市場份額也均超過了4.5%。２、全國性開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)搶眼，業(yè)績持續(xù)引領(lǐng)市場富力、保利、萬科、招商、金地等全國性開發(fā)企業(yè)已全面占據(jù)市場份額前列，憑借成熟的房地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)和高品質(zhì)產(chǎn)品迅速本土化，未來市場主要競爭在此類全國性開發(fā)企業(yè)間展開。３、天津?yàn)槿珖蚤_發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局的重要戰(zhàn)場萬科深耕天津20年，產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)完整；融創(chuàng)十盤聯(lián)動天津，根植天津布局全國；萬通濱海戰(zhàn)略穩(wěn)步前進(jìn)，低碳地產(chǎn)打造核心競爭力。水平行業(yè)央國企在TOP10中占主導(dǎo)，天津正式進(jìn)入房地產(chǎn)品牌消“僧多粥少”的千億市場++微利市場，陷阱重重“面粉高企”的微薄空間“亦步亦趨”的嚴(yán)苛政策+“大牌云集”的充分競爭開發(fā)環(huán)境：“看上去很美”的微利市場“僧多粥少”++微利市場，陷阱重重“面粉高企”“亦步亦趨”+市場宏觀數(shù)據(jù)解讀板塊分述城市綜述市場宏觀數(shù)據(jù)解讀板塊分述城市綜述contents目錄

數(shù)據(jù)解讀商品房數(shù)據(jù)二手房數(shù)據(jù)土地數(shù)據(jù)2012年土地供銷走勢2011-2012年整體土地供應(yīng)2011-2012年整體土地成交2012年居住類土地供銷走勢2011-2012年居住類土地溢價率走勢2012年各區(qū)域居住類土地供應(yīng)2012年各區(qū)域居住類土地成交2012年各區(qū)居住類土地成交2012年各區(qū)居住類土地成交排行榜contents目錄2012年居住用地供應(yīng)1014萬㎡，同比下降33%；成交811萬㎡，同比下降41%土地居住從居住類上看，2012年全年天津供應(yīng)152宗，供應(yīng)面積1014萬㎡，同比下降32.85%；成交土地134宗，成交占地面積811萬㎡，同比下降41.15%

。整體上“先抑后揚(yáng)”，供應(yīng)和成交主要集中在下半年；供應(yīng)層面：第一季度不斷下降，2月為全年最低點(diǎn)，而后3月起逐漸走高，在5月迎來第一個高點(diǎn)157萬㎡，而后供應(yīng)量總體趨減，后11月有大幅提升，成為全年最高260萬㎡，12月走低；成交層面：全年整體波動不大，2月出現(xiàn)小高點(diǎn)，4月-11月成交走勢平穩(wěn)，12月達(dá)到全年最高點(diǎn)為234萬㎡。2012年居住用地供應(yīng)1014萬㎡，同比下降33%；成交81在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，多數(shù)地區(qū)土地以底價成交，市中心土地依然炙手可熱，保持高溢價率居住類在2011年政策嚴(yán)厲調(diào)控的余溫下，2012年初開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，土地市場呈現(xiàn)下滑趨勢，且地塊多底價成交。

下半年商品房市場成交持續(xù)攀升，政府大量推出位于天塔、新開路、解放南路等市中心優(yōu)質(zhì)地塊，萬科、中海等多個龍頭地產(chǎn)企業(yè)在2012年后期相繼拿地，經(jīng)營性土地的溢價率有所拉升。土地居住在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，多數(shù)地區(qū)土地以底價成交，居住類在2011濱海新區(qū)居住類土地供應(yīng)同比增幅71%，環(huán)城四區(qū)居住土地供應(yīng)跌幅最大，同比下降51%從區(qū)域供應(yīng)上來看，2012年四大片區(qū)居住用地供應(yīng)以遠(yuǎn)郊區(qū)縣供應(yīng)量最大，市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)最少。遠(yuǎn)郊五區(qū)共計供應(yīng)76宗，達(dá)到496萬㎡。濱海新區(qū)，供應(yīng)48宗，270萬㎡，環(huán)城四區(qū)供應(yīng)19宗，203萬㎡，供應(yīng)量最少為市內(nèi)六區(qū)，僅供應(yīng)9宗，45萬㎡；四大片區(qū)供應(yīng)量，濱海新區(qū)較2011年相比增長幅度最大，達(dá)71.13%，跌幅最大是環(huán)城四區(qū)，跌幅50.61%，市內(nèi)六區(qū)跌幅44.12%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣跌幅42.38%。供應(yīng)區(qū)域?yàn)I海新區(qū)居住類土地供應(yīng)同比增幅71%，環(huán)城四區(qū)居住土地供應(yīng)跌成交量：三降一升，僅濱海新區(qū)大幅上漲，同比增幅67%，成交價：兩升兩降，濱海新區(qū)、市內(nèi)六區(qū)漲幅均約32%從成交量角度看2012年成交量最大的是遠(yuǎn)郊區(qū)縣，成交442萬㎡，占總成交量的54%，成交量最小的依然是市內(nèi)六區(qū)，成交58萬㎡，占總成交量的7%。居住類土地三大片區(qū)均呈下滑態(tài)勢，下浮最多為環(huán)城四區(qū)，下浮76%；濱海新區(qū)有所上漲，增幅67%。從成交價格角度看2012年居住類土地價格最高為市內(nèi)六區(qū)，樓面地價9305元/㎡，遠(yuǎn)郊區(qū)縣樓面地價最低，為1162元/㎡居住類土地地價兩漲兩跌，濱海新區(qū)漲幅31.88%，市內(nèi)六區(qū)漲幅31.56%成交區(qū)域成交量：三降一升，僅濱海新區(qū)大幅上漲，同比增幅67%，成交價武清區(qū)、塘沽區(qū)、靜海縣為居住成交用地成交量前三甲，市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)稀缺武清區(qū)成交量最大，共成交23宗，占地面積194萬㎡，占總成交量的24%，建筑面積106萬㎡，主要集中在下朱莊鎮(zhèn)、武清新城等地，未來競爭激烈成交量第二位是塘沽區(qū)，成交27宗，144萬㎡，占總成交量的18%，主要集中在老城區(qū)及上北區(qū)域，未來城市中心及主流外溢板塊競爭愈加激烈成交量第三位是靜?？h，共成交19宗，123萬㎡，占總成交量的15%成交各區(qū)武清區(qū)、塘沽區(qū)、靜?？h為居住成交用地成交量前三甲，市內(nèi)六區(qū)供2012年塘沽區(qū)土地成交金額最高，為73.12億元，南開區(qū)以樓面地價13530元/㎡位居榜首區(qū)域

2011年成交金額

（億元）

2012年成交金額

（億元）

2011年樓面地價

（元/平米）

2012年樓面地價

（元/平米）

和平區(qū)3.9417.5206698333河?xùn)|區(qū)26.169.8564236793河西區(qū)60.0460.4370929047南開區(qū)24.7656北區(qū)7.5511.153905135紅橋區(qū)1.56.3488617925東麗區(qū)17.917.599332160西青區(qū)50.714.2523091846津南區(qū)52.0712.629062182北辰區(qū)52.04023660塘沽區(qū)42.2273.1221652952漢沽區(qū)3.057.5219581508大港區(qū)00.76——1538開發(fā)區(qū)3.6617.2326424245武清區(qū)81.5531.412531073寶坻區(qū)10.974.0512551491薊縣19.655.629801171寧河縣5.1913.1414421129靜海縣18.324.8411591264合計481.26373.4920542732成交各區(qū)2012年塘沽區(qū)土地成交金額最高，為73.12億元，南開區(qū)以【居住稀缺，工業(yè)唱戲】居住類及商業(yè)類用地成交量分別下滑41%、6%，工業(yè)用地仍為成交主旋律【地王頻現(xiàn)】市內(nèi)六區(qū)土地稀缺，保值效應(yīng)凸顯，高溢價率成交【武清、濱海，東西熱潮】濱海新區(qū)及武清區(qū)為居住類用地成交焦點(diǎn)區(qū)域【市內(nèi)六區(qū)地價持續(xù)高企】市內(nèi)六區(qū)樓面均價6500元/㎡以上，以河西、南開為主熱點(diǎn)區(qū)域，土地成交金額最高數(shù)據(jù)解讀【居住稀缺，工業(yè)唱戲】居住類及商業(yè)類用地成交量分別下滑41%contents目錄

數(shù)據(jù)解讀商品房數(shù)據(jù)年度商品房供應(yīng)量走勢年度商品房成交量價走勢月度商品房成交量價走勢各區(qū)域商品房成交量價走勢年度商品房存量走勢各區(qū)商品房存量二手房數(shù)據(jù)土地數(shù)據(jù)contents目錄2012年全市商品房共批售1166萬㎡，同比大幅下降42%分區(qū)域供應(yīng)商品房2012年全市商品房共批售1166萬㎡，同比大幅下降41.64%。2012年商品房新增批售集中在下半年，第二季度為全年單月新增批售最多的三個月。2012年全市商品房共批售1166萬㎡，分區(qū)域供應(yīng)商品房202012年全市商品房進(jìn)入理性調(diào)整期，成交886萬㎡，同比上漲0.57%，成交均價10057元/㎡，正式進(jìn)入萬元市場分區(qū)域成交商品房

2007年

增長期2008年

低迷期2009年

反彈期2010年

整固期2011年

調(diào)整期2012年

理性期面積（萬㎡）96850013301008881886金額（億元）592346986938823891均價（元/㎡）61196917741493059344100572012年全市商品房進(jìn)入理性調(diào)整期，成交886萬㎡，同比上漲一手房成交面積一季度后逐步上漲并趨于穩(wěn)定，成交價格同比上漲約8%，價格基本維持于9900-10060元/㎡2012年全市共成交商品住宅886萬㎡，同比上漲0.57%。天津市場表現(xiàn)理性冷靜，各月成交量波動不大，1、2月份后成交量走高，4月出臺首套利率下浮政策后，5月起開始小幅上漲，月成交量持續(xù)穩(wěn)定在83-95萬㎡2012年全市住宅成交均價10057元/㎡，較2011年均價9344元/㎡上漲7.63%，各月價格波動不大。成交商品房一手房成交面積一季度后逐步上漲并趨于穩(wěn)定，成交價格同比上漲約市內(nèi)六區(qū)成交量堅挺，拉升天津總體成交均價，濱海新區(qū)以價換量，環(huán)城四區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交量有所下降分區(qū)域成交量：調(diào)控持續(xù)強(qiáng)化，中心城區(qū)土地日益稀缺，市內(nèi)六區(qū)抗政策風(fēng)險能力高，成交面積不斷攀升，2012年成交190萬㎡，同比上漲81.64%。濱海新區(qū)成交168萬㎡，同比上漲28.24%。環(huán)城四區(qū)作為傳統(tǒng)成交主力區(qū)域，依然成為成交最高區(qū)域，但成交量較去年下降15.10%。遠(yuǎn)郊區(qū)縣由于藍(lán)印萎縮，占比下降，同比下降21.94%。在成交均價方面，僅遠(yuǎn)郊區(qū)縣略有上漲3.45%，成交均價為6564元/㎡。市內(nèi)六區(qū)成交均價16860元/㎡，同比下降3.76%，但依然獨(dú)占鰲頭，遠(yuǎn)超其它區(qū)域。位居第二位的環(huán)城四區(qū)成交均價9203元/㎡，下降3.33%，濱海新區(qū)均價為8664元/㎡，下降4.68%。成交各區(qū)市內(nèi)六區(qū)成交量堅挺，拉升天津總體成交均價，濱海新區(qū)以價換量，2012年商品房存量上行走勢總體企穩(wěn)，至年末存量去化周期約20個月分區(qū)域2011年，商品住宅存量呈現(xiàn)持續(xù)攀升態(tài)勢，至2011年末商品住宅存量面積已由年初的1140萬㎡攀升至1770萬㎡，漲幅達(dá)55%；2012年，因?yàn)橐詢r換量的緣故，供大于求的格局得到顯著改善，因此年內(nèi)各月存量的上行走勢未能延續(xù)，總體企穩(wěn)。至2012年末，全市商品住宅可售存量1971.6萬㎡，較2011年末僅高出11%；2011年末去化周期為28個月，2012年末存量去化周期約20個月，去化周期已有大幅度縮短；存量市場2012年商品房存量上行走勢總體企穩(wěn)，分區(qū)域2011年，商品市場庫存以塘沽、武清區(qū)域?yàn)樽罡?，其次為大港、中新生態(tài)城等封閉性區(qū)域，市區(qū)存量最小分區(qū)域截止至2012年末，環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣庫存面積占比分別為25%、32%和27%，市內(nèi)六區(qū)存量占比較小，僅為15%；目前商品房存量較大的分別為塘沽區(qū)和武清區(qū)，分別占到全市的18%和13%；其次為津南、西青，分別占到全市的10%和7%；大港區(qū)和中新生態(tài)城等區(qū)域庫存壓力仍然較大，去化周期分別為48個月和35個月；存量市場市場庫存以塘沽、武清區(qū)域?yàn)樽罡撸浯螢榇蟾?、中新生態(tài)城等封閉【萬元時代】商品住宅成交886萬㎡，均價為10057元/㎡，同比去年量價齊升，天津正式邁入萬元時代【以價換量】強(qiáng)調(diào)控背景下，市內(nèi)六區(qū)率先以價換量，規(guī)模去化拉升整體成交價格，濱海新區(qū)價格走低，銷量企穩(wěn)【庫存企穩(wěn)】隨著2012年的以價換量，庫存量保持企穩(wěn)態(tài)勢，以環(huán)城四區(qū)、濱海及遠(yuǎn)郊區(qū)縣庫存為主，市內(nèi)六區(qū)存量最小數(shù)據(jù)解讀【萬元時代】商品住宅成交886萬㎡，均價為10057元/㎡，contents目錄

數(shù)據(jù)解讀商品房數(shù)據(jù)土地數(shù)據(jù)二手房市場成交走勢各區(qū)域二手房成交量價走勢二手房數(shù)據(jù)contents目錄二手房市場成交量大幅上漲，成交442萬㎡，同比上漲22%分區(qū)域2012年全年，一二手房總體成交1328萬㎡，同比上漲6.84%，一手房與二手房的比例整體較2011年下降，由2011年的2.44：1下降至2012年的2:1。一二手比例波動不大，但整體上呈上升態(tài)勢，除4、6、10、11、12月份外，一二手房的比例普均在2以下。一二手房比例較去年下降，且整體趨勢穩(wěn)定，是由于政府堅持調(diào)控政策不動搖，加大了非剛需住房的購買難度，市場回歸理性。成交二手房二手房市場成交量大幅上漲，成交442萬㎡，同比上漲22%分區(qū)四大片區(qū)二手房成交量均有上漲市區(qū)成交184萬㎡，增長13%；均價11101元/㎡，上漲14%分區(qū)域2012年二手房成交面積總體呈上升趨勢，四大片區(qū)成交量價均大幅上漲。其中市內(nèi)六區(qū)成交184萬㎡，同比增長12.55%2012年二手房成交均價總體同樣均有所上漲，市內(nèi)六區(qū)成交均價最高，為11101元/㎡，同比上漲14.18%成交二手房四大片區(qū)二手房成交量均有上漲市區(qū)成交184萬㎡，增長13%；數(shù)據(jù)解讀【逐步堅實(shí)】2012年伴隨二級市場的成熟和回暖，二手房市場成交量價均穩(wěn)步回升【穩(wěn)步上行】成熟的市區(qū)環(huán)境，保證二手房持續(xù)平穩(wěn)，環(huán)城四區(qū)逐步進(jìn)入二手房交易時代、封閉性的相對成熟的遠(yuǎn)郊區(qū)縣實(shí)現(xiàn)自我循環(huán)消化數(shù)據(jù)解讀【逐步堅實(shí)】2012年伴隨二級市場的成熟和回暖，二手解讀數(shù)據(jù)一級市場：主城區(qū)居住類土地稀缺+面粉高企二級市場：步入理性消費(fèi)時代，主城區(qū)抗風(fēng)險能力高，濱海庫存壓力大，容量有限三級市場：穩(wěn)步上升，環(huán)城四區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)縣成為機(jī)會區(qū)域在微利市場之下謀生存之道：持續(xù)占領(lǐng)城市核心區(qū)高地保證現(xiàn)金流，環(huán)城鋪面補(bǔ)充市場占有量解讀數(shù)據(jù)一級市場：主城區(qū)居住類土地稀缺+面粉高企在微利市場之市場宏觀數(shù)據(jù)解讀板塊分述城市綜述市場宏觀數(shù)據(jù)解讀板塊分述城市綜述策略之下重點(diǎn)區(qū)域鎖定——市內(nèi)六區(qū)新興規(guī)劃交通建設(shè)配套落實(shí)土地供應(yīng)鎖定原則策略之下重點(diǎn)區(qū)域鎖定——市內(nèi)六區(qū)新興規(guī)劃交通建設(shè)配套落實(shí)土地2009-2012年，“一主兩副”規(guī)劃逐漸兌現(xiàn)城市名片效應(yīng)突出規(guī)劃新興470萬290萬260萬320萬新天津西站天津最大的現(xiàn)代化交通樞紐，2009年開始改造，2011年兌現(xiàn)新天津站天鋼柳林副中心規(guī)劃總用地14.5平方公里，可建設(shè)用地9.56平方公里，包括創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)園區(qū)、海河北部、南部生活片區(qū)、都市商務(wù)區(qū)，地區(qū)綜合服務(wù)區(qū)，地區(qū)行政及國際社區(qū)，柳林風(fēng)景區(qū)七大功能組團(tuán)。天津站、津?yàn)硰V場、天津西站改造完成，海河節(jié)點(diǎn)大放異彩。新津?yàn)硰V場西站副中心的總占地是10平方公里，規(guī)劃總建面是1500萬平米，其中核心區(qū)920萬平米，一期啟動區(qū)270萬平米，其中紅橋區(qū)規(guī)劃建筑面積約1000萬平方米，新建規(guī)劃面積達(dá)650萬平方米。南城市主中心緊挨現(xiàn)在的天津商務(wù)區(qū)小白樓板塊,規(guī)劃用地約138萬平方米，總建筑面積約450萬平方米；未來將建成諸多集商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅為一體的大型城市綜合體，成為天津商務(wù)CBD。新天津站總建筑面積2.67萬平方米，2010年改造完成，地鐵2、3、9號線將引入客站。金融街地區(qū)的津?yàn)硰V場，一期項(xiàng)目建筑面積17.1萬平方米，由5座歐式風(fēng)格的地上商業(yè)建筑構(gòu)成，2008年開業(yè)。2009-2012年，“一主兩副”規(guī)劃逐漸兌現(xiàn)規(guī)劃新興4753中心城區(qū)明確重點(diǎn)建設(shè)六大區(qū)域城市主副中心、文化中心、北部新城舊城改造、地鐵沿線規(guī)劃新興天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃重點(diǎn)將確定3類地區(qū):中心城區(qū)及環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)、近郊區(qū)新城。其中中心城區(qū)及環(huán)城四區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展8大區(qū)域。中心城區(qū)將重點(diǎn)進(jìn)行城中村改造、地鐵站點(diǎn)開發(fā)、城市主副中心提升、北部新城等重大項(xiàng)目的建設(shè)。西站副中心地區(qū)交通樞紐、高品質(zhì)住區(qū)、高端服務(wù)業(yè)天鋼柳林地區(qū)城市副中心、大型公建、服務(wù)業(yè)、大面積公共綠地、舊居改造文化中心地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)、舊居改造、高品質(zhì)居住區(qū)海河中游地區(qū)行政文化中心、海河教育園區(qū)、國家級會展中心、城市核心北部新城地區(qū)銀河風(fēng)景區(qū)、京津物流中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、宜居生態(tài)城危陋平房及城中村改造中心城區(qū)舊城改造地鐵沿線及站點(diǎn)開發(fā)中小套型住宅、地鐵5,6號線上蓋物業(yè)環(huán)外新家園保障性住房為主（注：數(shù)據(jù)來源：天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃）規(guī)劃新興天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃重點(diǎn)將確定3類地區(qū):中心城54熱點(diǎn)區(qū)域：三大帶狀沿線功能互補(bǔ)海河沿線商務(wù)商業(yè)，解放南路、地鐵沿線宜居宜商規(guī)劃新興進(jìn)一步確定解放南路起步區(qū)、郁江道地區(qū)、陳塘莊園區(qū)、軋鋼一廠北院、電機(jī)總廠和軋鋼一廠南院等五大板塊功能特點(diǎn)，未來將建成宜居宜商的生態(tài)區(qū)。解放南路起步區(qū)道路、公園等基礎(chǔ)設(shè)施工程2013年上半年全面開工。解放南路沿線海河沿線地鐵沿線天津市將以海河為軸線，做好沿河兩岸重點(diǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計，使海河成為天津更加亮麗的名片。特別是規(guī)劃建設(shè)中，海河兩側(cè)首排建筑不再審批住宅樓項(xiàng)目，而是以商業(yè)設(shè)施如寫字樓、大型商場等為主，提升海河沿線的商業(yè)功能。天津市確定了8個地鐵上蓋項(xiàng)目規(guī)劃，重點(diǎn)圍繞1、3、4號線，具體為：河北區(qū)4個：小王莊地鐵站、中山北路地鐵站、新開河與律緯路交口地鐵站、新開河與泰興路交口地鐵站；南開區(qū)1個：天拖地鐵站；河?xùn)|區(qū)1個：成林路與紅星路交口地鐵站；河西區(qū)1個：解放南路地鐵站；紅橋區(qū)1個：天津西站前廣場。這8個地鐵上蓋項(xiàng)目規(guī)劃有400萬平方米的配套設(shè)施，其中一半是商用，其他為住宅類項(xiàng)目。熱點(diǎn)區(qū)域：三大帶狀沿線功能互補(bǔ)規(guī)劃新興進(jìn)一步確定解放南路起步55未來六條軌道交通拉動城市環(huán)線板塊升值建設(shè)交通1號線2006年兌現(xiàn)9號線2011年已經(jīng)兌現(xiàn)2號線2012.07月兌現(xiàn)3號線2012年10月兌現(xiàn)雙港板塊張貴莊板塊衛(wèi)國道李明莊張家窩大學(xué)城宜興埠小淀未來張貴莊板塊、衛(wèi)國道、楊柳青、張家窩、大學(xué)城、宜興埠板塊為受環(huán)狀軌道佳通帶動最強(qiáng)的板塊西青李七莊5號線計劃2016年兌現(xiàn)6號線計劃2016年兌現(xiàn)東起東麗區(qū)新外環(huán)東路，南至津南區(qū)咸水沽3號線2號線6號線5號線1號線9號線未來六條軌道交通建設(shè)交通1號線2006年兌現(xiàn)9號線256天津文政中心成為兌現(xiàn)最快的大規(guī)模城市配套突出進(jìn)展配套文政中心作為天津河西區(qū)市級行政文化中心上半年陸續(xù)建成和運(yùn)營，其兌現(xiàn)能力之快成為全市熱點(diǎn)，同時直接導(dǎo)致河西區(qū)城市地位提升和板塊格局的變化。天津文政中心占地面積約90萬平米，包括天津圖書館、天津博物館、天津美術(shù)館、天津大劇院、天津青少年活動中心、天津銀河購物中心、生態(tài)島、天津科技館等。2012年，天津市政府搬遷，大劇院、天津美術(shù)館、天津博物館、圖書館等陸續(xù)開放，銀河購物中心也于6月份試運(yùn)營。天津文政中心成為兌現(xiàn)最快的大規(guī)模城市配套突出進(jìn)展配套文政中心2013年天津預(yù)計出讓地塊集中在解放南路新梅江區(qū)、地鐵沿線及舊城改造區(qū)域供應(yīng)土地行政區(qū)劃南站主中心西站副中心解放南路新梅江地鐵上蓋及地鐵沿線舊城改造合計備注和平區(qū)——————————0

河西區(qū)————15（179）————15（179）全都在地鐵沿線南開區(qū)————————3（55）3（55）

河?xùn)|區(qū)1（36）——————1（15）2（51）

河北區(qū)——————5（139）——5（139）

紅橋區(qū)——2（65）————1（10）3（75）其中西站副中心新紅路地塊亦為地鐵上蓋項(xiàng)目合計1（36）2（65）15（179）5（139）5（80）28（500）

2013年預(yù)計出讓地塊總個數(shù)及總建筑面積：解放南路新梅江規(guī)劃區(qū)>地鐵上蓋及沿線>舊城改造>西站副中心>南站主中心河西區(qū)>河北區(qū)>紅橋區(qū)>南開區(qū)>河?xùn)|區(qū)注：（1）括號外數(shù)據(jù)為供應(yīng)地塊個數(shù)，括號內(nèi)數(shù)據(jù)為供應(yīng)地塊總建筑面積（萬平米）；（2）數(shù)據(jù)來源于政府，2013年天津預(yù)出讓地塊。2013年天津預(yù)計出讓地塊供應(yīng)土地行政區(qū)劃南站主中心西站副中58市內(nèi)六區(qū)鎖定重點(diǎn)板塊：“雙心”“雙翼”雙心之：南站主中心雙心之：天津文政中心北翼：西站副中心—北部新城南翼：天鋼柳林副中心—新梅江新興規(guī)劃交通建設(shè)配套落實(shí)土地供應(yīng)市內(nèi)六區(qū)鎖定重點(diǎn)板塊：雙心之：南站主中心雙心之：天津文政contents目錄

南站主中心小結(jié)未來供應(yīng)板塊規(guī)劃市場格局contents目錄現(xiàn)狀成熟商務(wù)區(qū)，未來津門第一城市名片，3大CBD龍頭、第一灣資產(chǎn)價值匯聚，總開發(fā)量約530萬㎡，以商業(yè)、辦公為主規(guī)劃板塊城市功能定位商業(yè)、辦公、金融、娛樂、商貿(mào)等功能集一體的成熟商務(wù)區(qū)居住價值定位高端公寓居住區(qū)板塊特征分析深厚的歷史文化底蘊(yùn)和金融、商務(wù)辦公、中高端商業(yè)等多種功能，是天津最具特色和國際化的商務(wù)中心區(qū)域人口界定城市中產(chǎn)階級重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、商務(wù)辦公等功能。規(guī)模量級：開發(fā)量230萬平米，其中寫字樓占70%以上，輔以少量酒店、商業(yè)及公寓產(chǎn)品；功能定位：以金融及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為核心的，寫字樓作為絕對核心驅(qū)動力的商務(wù)區(qū)；兌現(xiàn)時間：恒隆、新華等地塊已出讓，津門津塔已兌現(xiàn)；規(guī)模量級：后期開發(fā)不足100萬平米，寫字樓、酒店、商業(yè)比例相對均衡；功能定位：現(xiàn)階段的城市核心CBD，以寫字樓為核心驅(qū)動的多業(yè)態(tài)、多行業(yè)復(fù)合的商務(wù)區(qū)；兌現(xiàn)時間：朗香街、酒吧風(fēng)情街、海信等已運(yùn)營，富力中心、凱德國貿(mào)等已竣工。規(guī)模量級：總體開發(fā)量超過200萬平米，寫字樓、酒店、商業(yè)比例均衡且檔次較高；功能定位：未來城市核心CBD，典型全業(yè)態(tài)驅(qū)動型商務(wù)區(qū)；兌現(xiàn)時間：嘉里中心在建，中信、中糧項(xiàng)目全面啟動。交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，形成立體交通路網(wǎng)，無縫接駁城市邊緣?，F(xiàn)狀成熟商務(wù)區(qū)，未來津門第一城市名片，規(guī)劃板塊城市功能定位商格局板塊核心區(qū)商業(yè)商務(wù)帶主要分布在海河沿線、南京路沿線二個區(qū)域；現(xiàn)有綜合體普遍標(biāo)準(zhǔn)偏低、部分已老化，集中在南京路沿線區(qū)域；未來海河沿線，將陸續(xù)供應(yīng)、兌現(xiàn)多個大體量的高端綜合體項(xiàng)目，包括金融街的環(huán)球金融中心、國際中心和大都會。未來，海河沿線高端商業(yè)商務(wù)帶有望逐步超越現(xiàn)有南京路沿線；合生津塔金融街融御津?yàn)硰V場海河之子遠(yuǎn)洋2期天匯廣場恒隆廣場天河城南京路沿線逐漸落末海河沿線高端商業(yè)商務(wù)帶逐步兌現(xiàn)公館1882格局板塊核心區(qū)商業(yè)商務(wù)帶主要分布在海河沿線、南京路沿線二個區(qū)項(xiàng)目名稱住宅（萬㎡）寫字樓（萬㎡）商業(yè)（萬㎡）酒店（萬㎡）合計（萬㎡）中信城市廣場432712385中糧大道4311.713.3375.5天津嘉里中心1813121053合計10451.737.316213.5熱電廠地塊9.526.7436.24南站CBD主導(dǎo)項(xiàng)目物業(yè)配比南站CBD未來供應(yīng)仍以商業(yè)綜合體為主現(xiàn)有供應(yīng)量超200萬㎡板塊僅熱電廠地塊尚未出讓，預(yù)判樓面地價超8000萬達(dá)公館地塊在2011年獲取，占地7.35萬㎡，建面26.97萬㎡，樓面地價6957元/㎡，綜合地塊素質(zhì)及近2年土地價格的上漲，預(yù)判未來熱電廠地塊的樓面地價要高于萬達(dá)公館。南站CBD格局供應(yīng)未來嘉里中心中糧大道中信城市廣場熱電廠地塊萬達(dá)公館項(xiàng)目住宅（萬㎡）寫字樓（萬㎡）商業(yè)（萬㎡）酒店合計中信城市廣

南站主中心市中心聚集力逐漸加強(qiáng)，中大規(guī)模綜合體項(xiàng)目逐漸由南京路遷移至海河沿線南站CBD板塊呈主導(dǎo)項(xiàng)目聚焦效應(yīng)，聚焦海河下游成為未來發(fā)展方向熱電廠地塊成唯一存量土地，預(yù)判樓面地價超8000南站主中心取地策略：未來板塊向海河下游延展，重點(diǎn)聚焦熱電廠地塊大型綜合體+>8000的取地成本，考驗(yàn)資產(chǎn)沉淀和商業(yè)運(yùn)營能力summary小結(jié)

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天津文政中心小結(jié)市場格局板塊規(guī)劃板塊兌現(xiàn)contents目錄天津文政中心東南半環(huán)中環(huán)線樂園道賓水道紫金山路氣象臺路友誼路尖山路大沽北路解放南路總規(guī)劃：

天津文化中心規(guī)劃區(qū)占地面積90萬平米，建筑總量1100萬平米。其中開放面積33hm2,水面積10hm2,綠地12.9hm2。規(guī)劃定位：集娛樂中心、演藝中心、博物館圖書館、商務(wù)中心為一體的政治活動、國際國內(nèi)交往、文化交流的重要場所。政府南遷，緊鄰友誼路金融街，文化中心落成重新定義天津文政高地規(guī)劃板塊天津文政中心東南半環(huán)中環(huán)線樂園道賓水道紫金山路氣象臺路友誼路區(qū)域附近八大里2013年已進(jìn)入正式拆遷拆遷占地面積約18公頃地鐵5、6號線目前建設(shè)過程中目前天津銀河購物中心、天津博物館、科技館、青少年活動中心、美術(shù)館已經(jīng)建設(shè)完成。未來連濱海新區(qū)與中心城區(qū)的市域軌道Z1線，服務(wù)于中心城區(qū)并形成環(huán)線的地鐵M5、M6線及中心城區(qū)的M10線建成后，將會更加便利。兌現(xiàn)板塊地鐵上蓋地鐵上蓋八大里地鐵上蓋規(guī)劃城市綠帶四中新址文化中心2012年建成并投入使用地鐵五、六號線及上蓋物業(yè)拆遷工作于2012年開工八大里一期拆遷于2012年開工，二期于2013年1月開工，全期預(yù)計2016年10月竣工解放南路東南半環(huán)紫金山路氣象臺路中環(huán)線大沽南路區(qū)域附近八大里2013年已進(jìn)入正式拆遷目前天津銀河購物中心、區(qū)域僅頤賢里在售改善產(chǎn)品價格平臺>21000，月均去化≤10套未來幾年供應(yīng)以八大里拆遷地塊為主，預(yù)計樓面地價超10000項(xiàng)目頤賢里立達(dá)河西地塊八大里拆遷綠蔭里占地面積（萬㎡）2.672.413.3建筑面積（萬㎡）5.094.875030.8產(chǎn)品形式高層(107㎡、125㎡、145㎡)洋房(167㎡、318㎡)——住宅和公寓390萬㎡,商業(yè)辦公307.5萬㎡,其他配套52.5萬㎡寫字樓7萬㎡住宅9.9萬㎡商業(yè)9.9萬㎡酒店4萬㎡銷售均價（元/㎡）洋房：23000-24000高層：21000左右————預(yù)計：住宅3.75萬/㎡，其他產(chǎn)品自持去化速度7-10套/月——————樓面地價（元/㎡）——

9505——15000存量1.58萬㎡4.8萬㎡，預(yù)計2014年入市30.8萬㎡，預(yù)計：住宅2015年底交房，其他產(chǎn)品2016年開業(yè)格局市場核心客戶：主要來自河西區(qū)及部分體北區(qū)域回流人群的自住改善客戶，看重配套、居住舒適度等因素。頤賢里立達(dá)河西地塊八大里拆遷立達(dá)河西地塊頤賢里八大里拆遷在售項(xiàng)目未來供應(yīng)綠蔭里區(qū)域僅頤賢里在售改善產(chǎn)品項(xiàng)目頤賢里立達(dá)河西地塊八大里拆遷綠蔭

天津文政中心規(guī)劃兌現(xiàn)，拆遷提速區(qū)域內(nèi)常年居住供應(yīng)匱乏改善產(chǎn)品為主，較高價格平臺導(dǎo)致去化緩慢八大里拆遷為區(qū)域供應(yīng)土地主要區(qū)域，預(yù)計樓面地價超10000天津文政中心取地策略：聚焦八大里拆遷地塊，未來將著力打造高端豪宅區(qū)預(yù)計取地成本超10000summary小結(jié)

市場潛力板塊規(guī)劃小結(jié)contents目錄

西站副中心取地成本市場潛力板塊規(guī)劃小結(jié)contents目錄紅橋區(qū)占副中心規(guī)劃2/3未來以北運(yùn)河、三岔河口為主發(fā)展核心商務(wù)區(qū)板塊拆遷及配套項(xiàng)目初步啟動規(guī)劃板塊西站城市副中心的整體規(guī)劃橫跨紅橋、河北二區(qū)，按照規(guī)劃建筑面積計算，其中紅橋占2/3，剛好位于三岔河口、西站區(qū)域內(nèi)?？傮w規(guī)劃：西站地區(qū)城市副中心位于天津中心城區(qū)西北部，規(guī)劃范圍東至南口路，西至紅旗北路，南至南運(yùn)河，北至普濟(jì)河道，總占地面積10平方公里。規(guī)劃定位：打造集交通樞紐、商業(yè)商務(wù)、休閑娛樂、科教和創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)多功能一體的大型綜合性城市副中心。西站副中心西站副中心效果圖南口路紅旗北路南運(yùn)河普濟(jì)河道核心商務(wù)區(qū)西站樞紐樞紐商業(yè)板塊休閑商務(wù)板塊北運(yùn)河?xùn)|生活板塊北運(yùn)河西生活板塊規(guī)劃結(jié)構(gòu)——“四河六岸，一軸雙核，五大板塊”四河六岸：子牙河、北運(yùn)河兩岸，南運(yùn)河及新開河北岸“四河六岸”生態(tài)環(huán)境的提升，將改善副中心的各種活動環(huán)境，提高地區(qū)價值；一軸雙核：綜合發(fā)展軸線——南起南運(yùn)河，北至北運(yùn)河，集生態(tài)休閑軸線、便捷交通軸線、人文景觀軸線和功能發(fā)展軸線于一體。同時，以西站樞紐（綜合交通核）、西沽公園（生態(tài)景觀核）“雙核”為引擎推動地區(qū)發(fā)展。五大板塊：：核心商務(wù)區(qū)、西站樞紐、樞紐商業(yè)板塊、休閑商務(wù)板塊、北運(yùn)河?xùn)|生活板塊、北運(yùn)河西生活板塊目前高鐵投入運(yùn)營，地鐵6號線開通在即，板塊內(nèi)拆遷及規(guī)劃交通配套等項(xiàng)目相繼啟動。紅橋區(qū)占副中心規(guī)劃2/3規(guī)劃板塊西站城市副中心的整體規(guī)劃橫跨容量市場紅橋區(qū)商品住宅長期供應(yīng)不足年均成交不足20萬平米新增供應(yīng)面積：2008-2012年，年均新增供應(yīng)22.8萬平米；成交面積：

2008-2012年，年均成交面積僅18.56萬平米；成交均價：2008年成交均價僅6600元/平，09年一躍至10000，近2年成交均價穩(wěn)定在15000-17000元/平米。2008-2012紅橋區(qū)商品住宅市場量價走勢容量市場紅橋區(qū)商品住宅長期供應(yīng)不足新增供應(yīng)面積：2008-2西站副中心板塊內(nèi)暫無商品房供應(yīng)板塊周邊供應(yīng)亦相對稀缺，以品質(zhì)改善項(xiàng)目為主匯聚城中心北部高端品質(zhì)改善客群格局市場項(xiàng)目建筑面積（萬㎡）戶型面積（㎡）價格（萬元/㎡）去化速度（套/月）存量（萬㎡）億城堂庭11.2高層+洋房50-2501.4-1.6239.6童年河10高層90-1601.8開盤197套（儲客50天）9.28仁恒河濱花園32.7高層50-2401.9-2.0284.2萬通上游國際15.8高層50-180別墅150-5002.1-2.2290.06童年河萬通上游國際仁恒河濱花園億城堂庭西站副中心板塊客戶來源：匯聚城中心北部高端客群，引導(dǎo)南開、紅橋、河北高端客群向心運(yùn)動，品質(zhì)改善客戶占絕對比例，客戶看重區(qū)域價值、項(xiàng)目品質(zhì)。西站副中心板塊內(nèi)暫無商品房供應(yīng)格局市場項(xiàng)目建筑面積（萬㎡）戶供應(yīng)未來未來西站副中心板塊內(nèi)及周邊住宅供應(yīng)約123萬㎡天泰路地塊1天泰路南側(cè)北運(yùn)河地子牙河與咸陽路地塊紅旗北路地塊河北6443廠地塊天泰路地塊2西青道地塊新紅路地塊地塊用地性質(zhì)建面（萬㎡）容積率備注河北區(qū)天泰路地塊1城鎮(zhèn)住宅、商服47.293.3居住建面17.84萬㎡，現(xiàn)狀部分土地已整理，沿河規(guī)劃路網(wǎng)尚在修建河北區(qū)天泰路地塊2城鎮(zhèn)住宅、商服14.63.7

河北區(qū)天泰路南側(cè)北運(yùn)河地塊城鎮(zhèn)住宅6.652.4地