鼎盛皇家濱城項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)管理方案

泉州摯誠(chéng)物業(yè)簡(jiǎn)介泉州摯誠(chéng)物業(yè)成立于2006年8月17日，注冊(cè)資金50萬(wàn)元，公司地址位于泉州市豐澤區(qū)田安路豐富假日城堡D幢〔5號(hào)樓〕二層。公司現(xiàn)為國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)?，F(xiàn)在管小區(qū)為泉州市豐富假日城堡〔建筑面積〕、泉州市迎津新村〔建筑面積〕。公司成立伊始，遵照?物業(yè)管理?xiàng)l例?、?普通住宅管理等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?、?福建省物業(yè)管理?xiàng)l例?等法律法規(guī)，導(dǎo)入先進(jìn)管理理念和體系，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，不斷提高效勞質(zhì)量，真正意義上成為業(yè)主的“好管家、好保姆、好鄰居、好朋友〞，為把在管工程營(yíng)造成為一個(gè)“寧?kù)o、方便、舒適、融洽〞的居住和生活環(huán)境奉獻(xiàn)出我們?nèi)康男难c熱情。得到了全體業(yè)戶和開發(fā)商的認(rèn)可，現(xiàn)已與福建省泉州豐富集團(tuán)簽訂了“豐富商住小區(qū)〔先鋒商住小區(qū)〕、東盛樓、豐富尊邸、農(nóng)行駿園〔大公館-福建省農(nóng)業(yè)銀行與豐富集團(tuán)合作工程〕〞四個(gè)工程物業(yè)管理委托意向書，正在洽談的工程為福華商廈。公司中層以上管理人員均從事過(guò)多年物業(yè)管理工作，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，曾應(yīng)邀為多家物業(yè)公司做過(guò)新樓盤的交樓入住輔導(dǎo)工作，在公司內(nèi)部建立“學(xué)習(xí)型〞團(tuán)隊(duì)，定期不定期進(jìn)行在職員工培訓(xùn)，整個(gè)團(tuán)隊(duì)形成積極向上的工作熱情。一、公司的效勞宗旨我們的效勞宗旨是：以客戶為中心，為客戶提供滿意的效勞，讓客戶以良好的建議取代投訴。以客戶為中心：企業(yè)依存于客戶，理解客戶當(dāng)前和未來(lái)的需求。為客戶提供滿意的效勞：滿足客戶的需求。讓客戶以良好的建議取代投訴：“滿意只是起點(diǎn)〞，超越客戶的期望，贏得客戶的參與與支持，為共同不斷提升管理水準(zhǔn)出謀劃策！二、公司的效勞理念泉州摯誠(chéng)物業(yè)讓您更滿意。讓 —— 嚴(yán)格管理、標(biāo)準(zhǔn)效勞、心心交流您 —— 客戶、開展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門更 —— 優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%客戶第一、不斷超越客戶日益增長(zhǎng)的需求滿意——為客戶的好保姆、好管家、好朋友成為開展商的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友三、公司的效勞追求成為客戶的好保姆、好管家、好朋友。四、公司的企業(yè)精神團(tuán)結(jié)、守規(guī)、開拓、創(chuàng)新。五、公司的質(zhì)量方針以人為本、溫馨效勞、科學(xué)管理、追求卓越。六、公司的效勞方針我們的效勞方針是：質(zhì)量第一，科學(xué)管理，精益求精。質(zhì)量第一：“在質(zhì)量和效益面前，我們首選質(zhì)量〞，視質(zhì)量為我們企業(yè)的生命?？茖W(xué)管理：管理標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，改變工作中的隨意性，以“法治〞代替“人治〞。精益求精：信守“沒(méi)有最好，只有更好〞的信念，持續(xù)改進(jìn)，不斷創(chuàng)新，以全新的經(jīng)營(yíng)理念、標(biāo)準(zhǔn)化的管理、優(yōu)質(zhì)的效勞為客戶營(yíng)造美好的工作、生活環(huán)境。七、企業(yè)管理架構(gòu)總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理工程技術(shù)部客戶效勞部財(cái)務(wù)部管理部行政人事部企業(yè)拓展部工程技術(shù)部客戶效勞部財(cái)務(wù)部管理部行政人事部企業(yè)拓展部東盛樓效勞中心皇家濱城效勞中心先鋒大廈效勞中心迎津新村效勞中心豐富尊邸效勞中心假日城堡效勞中心東盛樓效勞中心皇家濱城效勞中心先鋒大廈效勞中心迎津新村效勞中心豐富尊邸效勞中心假日城堡效勞中心******************〔公司架構(gòu)中基層操作層略〕本公司采用了將總經(jīng)理負(fù)全權(quán)責(zé)任的垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)職能結(jié)合起來(lái)，即能保證公司一把手驪各部門的直接領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分掌握全局情況，把握主方向，正確決策，又能夠放手授權(quán)給公司管理執(zhí)行層去操作具體工作的進(jìn)行。而作為基層作業(yè)層的各個(gè)效勞管理中心，那么能夠在各自的職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)控和考核下依照明確目標(biāo)和要求具體工作。八、管理優(yōu)勢(shì)〔一〕經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)泉州摯誠(chéng)物業(yè)成立伊始，組閣了具有豐富的各類物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)管理人員〔曾經(jīng)共同參與與國(guó)家一級(jí)、二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)共同培訓(xùn)過(guò)其他物業(yè)樓盤物業(yè)管理〕，共同為公司出謀劃策，形成了一整套標(biāo)準(zhǔn)的管理運(yùn)作模式、規(guī)章制度，利用在職再培訓(xùn)，造就了物業(yè)管理優(yōu)秀人才。公司人員管理成果得到了合作單位和全體業(yè)戶的認(rèn)可。〔二〕理念優(yōu)勢(shì)——以不斷提升效勞水平為指導(dǎo)思想理念是企業(yè)的靈魂所在，是員工動(dòng)力的源泉。泉州摯誠(chéng)物業(yè)以不斷提升效勞水平為工作指導(dǎo)思想，以“開拓創(chuàng)新、永創(chuàng)一流〞的精神為理念，不懈追求更高的效勞境界，鼓勵(lì)員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力。在這種理念的支持下，泉州摯誠(chéng)物業(yè)公司所管轄的泉州市兩個(gè)較大規(guī)模的工程，很少出現(xiàn)過(guò)有效投訴。以“沒(méi)有最好，只有更好〞為根底，我們引伸出了以下獨(dú)具特色的理念：“最優(yōu)〞理念；“探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先〞理念；“換位思考〞理念以及“零干擾〞、“零缺陷〞等理念。●最優(yōu)理念即每個(gè)員工都有明確的職責(zé)范圍，在效勞過(guò)程中遇到的任何問(wèn)題，都要設(shè)計(jì)出幾套解決問(wèn)題的方案，從客戶的角度、經(jīng)濟(jì)的角度選擇一個(gè)最正確的解決方案，到達(dá)最正確的效果。同時(shí)以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)效勞的措施：“快捷效勞〞、“機(jī)務(wù)作風(fēng)〞、“便民效勞〞等?！翱旖菪讪暭丛诮拥阶粜枨笮畔⒒蛉蝿?wù)時(shí)，要求我們的員工立即行動(dòng)并迅速解決問(wèn)題，表達(dá)“效率就是生命〞的精神；“機(jī)務(wù)作風(fēng)〞即是采用嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的航空系統(tǒng)效勞管理方法，對(duì)每一項(xiàng)工作都嚴(yán)格按程序認(rèn)真細(xì)致地去完成；“便民效勞〞即向客戶提供家政效勞、室內(nèi)維修等日常物業(yè)管理范圍以外的效勞，表達(dá)摯誠(chéng)物業(yè)的“周到效勞〞。●探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先即在管理寫字樓、高尚住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、市政設(shè)施等領(lǐng)域進(jìn)行不懈的探索，尋求適合這些領(lǐng)域的管理方法。通過(guò)學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理理論與方法，與自身的實(shí)踐相結(jié)合，創(chuàng)造性地提煉出獨(dú)具特色的新的管理方法。將這種新的方法再運(yùn)用到實(shí)踐中，進(jìn)一步提煉升華，到達(dá)管理水平不斷提高并領(lǐng)先于行業(yè)。●換位思考凡事都要先設(shè)身處地站在客戶需求的角度進(jìn)行考慮，再反過(guò)來(lái)考慮如何滿足客戶的需求，把客戶的滿意作為工作的出發(fā)點(diǎn)和工作的最終目標(biāo)?！翱蛻粝氲降奈覀円呀?jīng)做到，客戶未想到的我們超前思維〞，從而提供更適合客戶需要的效勞，滿足客戶的需求?！窳愀蓴_——在物業(yè)使用頂峰期以外完成所有公共部位的清潔工作，確保不會(huì)因清潔使地面濕滑造成行走不便。物業(yè)使用頂峰期時(shí)，清潔員在所轄清潔范圍內(nèi)不斷巡視保潔，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不能因保潔而影響和干擾客戶。——在保證物業(yè)正常使用的前提下，對(duì)會(huì)阻礙住戶的維修保養(yǎng)工作，一律安排在物業(yè)使用頂峰期以外〔突發(fā)事件需緊急處理的情況除外〕。同時(shí)，在維修保養(yǎng)工作中，維修人員必須先做好維修區(qū)域防護(hù)及警示等措施后，方可進(jìn)行工作，維修完畢，立即清理現(xiàn)場(chǎng)，以防止造成污染和給住戶帶來(lái)不便?！窳闳毕菥褪且竺恳粋€(gè)員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷〔缺點(diǎn)〕降低到“零〞的一種管理方法。零缺陷并不是說(shuō)絕對(duì)沒(méi)有缺陷，或缺陷絕對(duì)等于零，而是指以缺陷等于零為目標(biāo)的管理理念，每一個(gè)員工用心工作，在自己的工作職責(zé)范圍內(nèi)力爭(zhēng)做到無(wú)缺陷，從而培養(yǎng)員工高度的責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，提高效勞質(zhì)量?！踩撑涮變?yōu)勢(shì)——提供綜合性物業(yè)管理效勞公司管理層在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，積累了為客戶提供全方位、綜合性管理效勞的豐富經(jīng)驗(yàn)，如餐飲、健身、家居裝飾、汽車美容、房屋中介、家電維修、家政以及商務(wù)效勞等。在不同類型的物業(yè)管理中，我們將結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況，潛心研究廣闊物業(yè)使用人的需求，提供優(yōu)質(zhì)的綜合效勞。九、主要措施〔一〕學(xué)習(xí)、導(dǎo)入嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)作體系——ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康平安管理體系三大體系ISO9001質(zhì)量管理體系是國(guó)際上通用的管理體系。在物業(yè)管理中實(shí)際工用中，我們逐步導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系，對(duì)整個(gè)效勞運(yùn)作過(guò)程實(shí)施全程質(zhì)量控制，持續(xù)滿足客戶的明示需求及潛在的期望，確?？蛻魸M意。該體系的核心要素是管理體系、管理職責(zé)、資源提供、產(chǎn)品效勞的實(shí)現(xiàn)、監(jiān)視和測(cè)量，通過(guò)該體系，將對(duì)物業(yè)管理的籌劃、驗(yàn)收接管、房屋管理、設(shè)備設(shè)施管理、平安管理、清潔綠化管理、檔案資料管理等整個(gè)過(guò)程進(jìn)行全面有效控制，確保標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量運(yùn)作。質(zhì)量管理體系在具體執(zhí)行過(guò)程中，將以全面質(zhì)量管理方法為根底，即將所有管理活動(dòng)都?xì)w結(jié)為一個(gè)產(chǎn)生、形成、實(shí)施和驗(yàn)證的過(guò)程，并按“方案—執(zhí)行—檢查—處理〞四個(gè)階段運(yùn)行，即PDCA循環(huán)，這是我們管理體系的運(yùn)作方式，也是做任何事情必須遵循的規(guī)律。我們開展每項(xiàng)工作，應(yīng)先有設(shè)想或打算〔方案〕，然后按方案去實(shí)施，即執(zhí)行；方案執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的偏差，應(yīng)及時(shí)糾偏與調(diào)整，即核對(duì)檢查；根據(jù)檢查結(jié)果，把成功的經(jīng)驗(yàn)加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中，沒(méi)有解決的問(wèn)題反映給下一個(gè)循環(huán)，繼續(xù)改進(jìn)，即處理階段。并學(xué)習(xí)和逐步引入ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康平安管理體系概念?！捕硣?yán)密的平安管理體系●以“外馳內(nèi)張〞為原那么，以治安管理、消防管理、車輛管理為主線，以訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的保安隊(duì)伍為載體，利用現(xiàn)代化的手段，依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具，精心組織日常管理，迅速協(xié)助處理突發(fā)事件?！裰伟矤顟B(tài)管理：根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)平安狀態(tài)，并相應(yīng)規(guī)定一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)反響力量，建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場(chǎng)指揮的指揮體系，針對(duì)不同的狀態(tài)，調(diào)動(dòng)不同的反響力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級(jí)應(yīng)對(duì)，限時(shí)到位。通過(guò)完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、協(xié)調(diào)，確保及時(shí)、迅速、有效地處理各類異常情況?！踩晨茖W(xué)的人力資源管理體系物業(yè)管理行業(yè)提供的產(chǎn)品是“效勞〞，物業(yè)管理的過(guò)程是物業(yè)管理人員向業(yè)主〔住戶〕提供效勞的過(guò)程，物業(yè)管理人員素質(zhì)的上下直接影響到效勞的質(zhì)量和效果，其形象間接代表著物業(yè)的形象。物業(yè)在物業(yè)管理中，對(duì)人力資源管理進(jìn)行全程的有效控制?！穸▎T、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)精干的人員到達(dá)高效運(yùn)作的目的?！癖０踩藛T實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理。練就其過(guò)硬的思想和身體素質(zhì)?！駥?shí)行擔(dān)保人制度。所有新招操作層員工及一般管理人員須由有泉州市人才交流中心提供擔(dān)保，并由其戶口所在地公安機(jī)關(guān)出具無(wú)違法犯罪記錄證明，切實(shí)保證員工的品德無(wú)暇。●實(shí)行人性化民主型內(nèi)部管理和“幫帶〞制度。促進(jìn)能力較差的員工共同進(jìn)步，著力培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)精神，提高團(tuán)隊(duì)的整體管理水平，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，使員工始終保持積極進(jìn)取的心態(tài)?！窨茖W(xué)培訓(xùn)。通過(guò)崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、參觀考察和專題討論，標(biāo)準(zhǔn)員工的形象，讓員工隨時(shí)掌握行業(yè)的開展動(dòng)態(tài)，積極學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外最新的管理技術(shù)與方法，總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，進(jìn)一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)?！窳炕己撕湍┪蔡蕴啤＾D(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等。專業(yè)技術(shù)工人和保安人員每半年進(jìn)行一次考核，名列最后者淘汰；各部門負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)人員、管理人員每年進(jìn)行一次考核，名列最后者降級(jí)或淘汰?！駦徫弧皠?dòng)態(tài)〞管理，競(jìng)爭(zhēng)上崗。鼓勵(lì)員工求知上進(jìn)?！駜?nèi)部職稱評(píng)定?？隙ú⒊浞职l(fā)揮員工的能力?！駦徫恍匠陮?shí)行管理、技術(shù)崗位兩條線，以崗定薪。保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡?！菜摹硣?yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng)各項(xiàng)工作要真正做到標(biāo)準(zhǔn)管理、有效運(yùn)作，必須要有嚴(yán)格的監(jiān)督控制，特別是平安工作、消防管理等，稍有疏忽，就可能給業(yè)主、給公司帶來(lái)?yè)p失。采用“閉環(huán)+鼓勵(lì)〞管理控制體系，通過(guò)個(gè)人、班組、管理層三級(jí)小閉環(huán)控制和分公司〔公司〕大閉環(huán)控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)改進(jìn)糾偏，控制每一項(xiàng)工作按方案和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。在具體執(zhí)行中實(shí)施逐級(jí)負(fù)責(zé)制，將工作目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到班組和個(gè)人，所有工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級(jí)對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)檢查、監(jiān)督下級(jí)的工作，管理一環(huán)扣一環(huán)，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的閉環(huán)。做到有部署、有檢查、有評(píng)價(jià)，從而保證管理有效性和可操作性?！参濉掣咝У目蛻絷P(guān)系管理和信息處理系統(tǒng)我們的客戶：物業(yè)的所有業(yè)主和使用人——外部客戶，員工——內(nèi)部客戶。正確處理好這兩種客戶，及時(shí)處理各種信息，實(shí)現(xiàn)員工滿意，業(yè)主、住戶滿意?！駥?shí)施CS〔客戶滿意〕戰(zhàn)略。以客戶為中心，把客戶的需求〔包括潛在的需求〕作為我們物業(yè)管理效勞工作的輸入，在效勞中最大限度地使客戶感到滿意?！窕I建集知識(shí)、效勞、管理于一體的信息化網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)——數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站，并以此網(wǎng)站為平臺(tái)，構(gòu)建客戶頻道、內(nèi)部管理頻道等功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)客戶、公司、物業(yè)效勞管理中心三方網(wǎng)絡(luò)在線式效勞與管理。通過(guò)客戶頻道，客戶可把自己的意見或需求〔如報(bào)修、投訴等〕，直接反映到網(wǎng)站上，公司、物業(yè)效勞管理中心協(xié)調(diào)、調(diào)度有關(guān)部門落實(shí)，并將落實(shí)結(jié)果反響給客戶；通過(guò)內(nèi)部管理頻道，公司本部可隨時(shí)了解、監(jiān)督、控制各部門、物業(yè)效勞管理中心的管理情況。在效勞管理中心中，通過(guò)內(nèi)部局域網(wǎng)連接，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化和物業(yè)管理自動(dòng)化。同時(shí)，公司可通過(guò)網(wǎng)站，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)運(yùn)行和管理問(wèn)題，可及時(shí)得到公司本部強(qiáng)有力的技術(shù)幫助，真正做到“運(yùn)籌帷幄，決勝千里〞。在數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站上，我們還將設(shè)立公司企業(yè)形象宣傳區(qū)、公司物業(yè)管理展示區(qū)、效勞展示區(qū)、社區(qū)文化、生活常識(shí)、物業(yè)管理法規(guī)園地、信息查詢、天氣預(yù)報(bào)等功能區(qū)，方便客戶了解物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)，并可通過(guò)網(wǎng)站獲取各種效勞，實(shí)現(xiàn)溝通互動(dòng)，表達(dá)現(xiàn)代化的物業(yè)管理效勞?！窠⒖蛻粜诳焖俜错懴到y(tǒng)——效勞管理中心設(shè)立客戶效勞前臺(tái)，負(fù)責(zé)收集客戶的各種需求信息，并根據(jù)需求信息，協(xié)調(diào)、調(diào)度物業(yè)效勞管理中心各個(gè)職能部門和作業(yè)層面的日常效勞工作，高速反響、處理客戶的意見及需求?！⒖蛻粜畔?kù)，注重客戶導(dǎo)向，倡導(dǎo)效勞創(chuàng)新。統(tǒng)計(jì)分析客戶的各類需求信息，根據(jù)分析結(jié)果不斷創(chuàng)新，調(diào)整工作思路和工作方法，最大限度地滿足客戶的需求，不斷提升我們的效勞水平。隨著社會(huì)的開展，科技的進(jìn)步，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出高速開展之勢(shì)，客戶導(dǎo)向正逐漸取代市場(chǎng)導(dǎo)向，影響行業(yè)開展的因素不僅在于當(dāng)前市場(chǎng)，更在于客戶對(duì)物業(yè)管理效勞潛在的需求。客戶不僅僅滿足于傳統(tǒng)的“隨叫隨到〞，更要求效勞上品位、講科學(xué)、有文化內(nèi)涵和具新穎感。所以，物業(yè)管理效勞需要有一種超乎標(biāo)準(zhǔn)和程序之上的創(chuàng)新。我們需借助各種知識(shí)，創(chuàng)造性地完成效勞工作，使物業(yè)管理工作更具活力、更具新意。十、管理特色物業(yè)管理中，我們將就平安管理、機(jī)電設(shè)備管理、環(huán)境管理、檔案管理、節(jié)能降耗、社區(qū)文化、有效溝通、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制等方面提供特色效勞方案，綜述如下：1、加強(qiáng)平安管理工作〔1〕“人防、技防、物防〞三防結(jié)合，以“外馳內(nèi)張〞為原那么，科學(xué)組織日常管理，嚴(yán)禁出現(xiàn)各種刑事治安案件或破壞活動(dòng)?！?〕定義四種平安狀態(tài)：一級(jí)狀態(tài)、二級(jí)狀態(tài)、三級(jí)狀態(tài)、四級(jí)狀態(tài)，針對(duì)不同狀態(tài)采取不同的處理措施。制訂暴力事件、聚眾鬧事、車輛事故、發(fā)現(xiàn)可疑分子和可疑物品的等各種情況的應(yīng)急處理方案并演練，防患于未然?！?〕人員錄用實(shí)行入職政審和擔(dān)保人制度，確保員工的政治素質(zhì)過(guò)硬?！?〕嚴(yán)密的來(lái)訪控制程序。對(duì)進(jìn)入小區(qū)的來(lái)訪人員，值勤保安員先問(wèn)好，再詢問(wèn)其來(lái)訪事由及被訪者姓名，有禮貌地嚴(yán)格查驗(yàn)有效證件，辦理有關(guān)手續(xù)〔填寫來(lái)訪人員登記表，包裹定點(diǎn)存放等〕前方可進(jìn)入。〔5〕消防管理。效勞管理中心內(nèi)部落實(shí)消防責(zé)任制，建立區(qū)域防火責(zé)任人制度，對(duì)物業(yè)的重點(diǎn)防火部位進(jìn)行登記，對(duì)管轄區(qū)內(nèi)的消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常巡視和定期維護(hù)，保證設(shè)備有效運(yùn)行；成立義務(wù)消防隊(duì)，訂立火災(zāi)應(yīng)急處理方案，并每年至少組織兩次消防演習(xí)。2、高效的運(yùn)作機(jī)制〔1〕導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系將ISO9000這一國(guó)際質(zhì)量管理體系導(dǎo)入到小區(qū)的物業(yè)管理中，確保高質(zhì)量的效勞，滿足并超越客戶的期望?！?〕樹立最優(yōu)理念，不斷提升效勞水平以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)效勞的措施：“快捷效勞〞和“首問(wèn)責(zé)任制〞，高速處理并全程跟蹤落實(shí)客戶的需求?！?〕“閉環(huán)+鼓勵(lì)〞管理控制系統(tǒng)“閉環(huán)+鼓勵(lì)〞管理控制圖采用雙閉環(huán)控制模式。小閉環(huán)是對(duì)工作過(guò)程的微觀控制，主要通過(guò)個(gè)人、班組、效勞管理中心三級(jí)執(zhí)行，大閉環(huán)是公司有關(guān)部門如質(zhì)量管理部、技術(shù)委員會(huì)對(duì)效勞管理中心階段性工作的宏觀控制。公司按開展戰(zhàn)略制定工作方案與標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)充分考慮業(yè)主〔住戶〕要求、行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)新工藝和新的管理模式，對(duì)效勞管理中心每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行檢查、分析和評(píng)價(jià)，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作方案與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中。同時(shí)，通過(guò)目標(biāo)鼓勵(lì)、崗位鼓勵(lì)、獎(jiǎng)懲機(jī)制作為系統(tǒng)的動(dòng)力和“潤(rùn)滑劑〞。從而形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)，確保管轄區(qū)內(nèi)整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程得到有效控制。效勞管理中心在具體實(shí)施時(shí)，實(shí)行維修、保潔人員分區(qū)負(fù)責(zé)制，管理人員分專業(yè)負(fù)責(zé)制，將工作目標(biāo)和工作標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到班組和個(gè)人，所有的工作都有相應(yīng)的責(zé)任人，下級(jí)對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)檢查，監(jiān)督下級(jí)的工作。管理人員每天至少對(duì)小區(qū)巡視檢查兩次，效勞管理中心經(jīng)理每周組織有關(guān)人員對(duì)小區(qū)全面檢查一次，分別作為對(duì)各崗位人員的考核依據(jù)。公司質(zhì)量管理部或委派的質(zhì)量?jī)?nèi)審員定期或不定期對(duì)小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的硬件和軟件進(jìn)行全面質(zhì)量檢查，作為對(duì)效勞管理中心的綜合考評(píng)，以確定效勞管理中心的工作績(jī)效。通過(guò)嚴(yán)格的監(jiān)督考核，既增強(qiáng)了員工的工作責(zé)任感，充分調(diào)動(dòng)了員工的工作主動(dòng)性和積極性，又保證了問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)得到糾正。〔4〕強(qiáng)化素質(zhì)，樹立形象物業(yè)管理效勞人員經(jīng)常與外界人員接觸，其形象的好壞不但會(huì)影響到公司，更會(huì)直接影響到物業(yè)的形象。所以，我們制定了管理、水電、清潔、保安等崗位的言行標(biāo)準(zhǔn)，保安實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，通過(guò)持續(xù)培訓(xùn)強(qiáng)化員工的素質(zhì)，強(qiáng)化效勞意識(shí)。3、機(jī)電設(shè)備的有力保障管轄內(nèi)有多層和高層住宅，須保證電力等機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行，一旦出現(xiàn)停電等故障，必然會(huì)引起電梯停止運(yùn)行等后果，嚴(yán)重影響到住戶的日常生活、活動(dòng)的正常進(jìn)行，而且有可能會(huì)引發(fā)混亂，所以，機(jī)電設(shè)備的正常平安運(yùn)行是保證管轄內(nèi)各項(xiàng)工作正常開展的重要保障。我們采取以下保障措施：〔1〕預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與方案性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)?！?〕實(shí)行機(jī)電設(shè)備專管制度。每臺(tái)設(shè)備責(zé)任落實(shí)到人，悉心養(yǎng)護(hù)，嚴(yán)禁超負(fù)荷、帶“病〞運(yùn)行，禁止違規(guī)操作，設(shè)備運(yùn)行有記錄，設(shè)備設(shè)施定期巡查保養(yǎng)及維護(hù)，水電等做到每日巡查和維護(hù)，應(yīng)急發(fā)電機(jī)定期試運(yùn)行，設(shè)備出現(xiàn)故障征兆及故障時(shí)能及時(shí)有效地處理。對(duì)一些專業(yè)性強(qiáng)，維修技術(shù)復(fù)雜的大型設(shè)備〔如電梯等〕委托專業(yè)化公司進(jìn)行維修保養(yǎng)，并對(duì)保養(yǎng)周期、質(zhì)量要求、故障處理期限有明確的規(guī)定。同時(shí)注意完善設(shè)備的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)和做好設(shè)備機(jī)房環(huán)境建設(shè)，通過(guò)嚴(yán)格、科學(xué)的定期維修保養(yǎng)，保證設(shè)備始終處于平安高效的運(yùn)行狀態(tài)。同時(shí)，公司專設(shè)技術(shù)委員會(huì)作為效勞管理中心的技術(shù)后援力量?！?〕制訂供配電、給排水、電梯等系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案并定期組織有關(guān)人員演練，以防出現(xiàn)緊急情況時(shí)及時(shí)有序處理。5、注重環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理〔1〕科技清潔。依據(jù)材料養(yǎng)護(hù)理論，對(duì)各種建筑新材料進(jìn)行物理分析與化學(xué)分析，制定最正確的清潔方案；科學(xué)合理地進(jìn)行化工材料應(yīng)用、試劑調(diào)配，平安、經(jīng)濟(jì)、高效地做好清潔管理工作?！?〕環(huán)保清潔。垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕一次污染；使用綠色環(huán)保型藥劑；采用物理防治法與生物防治法，定期對(duì)“四害〞進(jìn)行消殺?！?〕掌握各種植物習(xí)性，搞好綠化管理。杜絕出現(xiàn)植物枯死現(xiàn)象，加強(qiáng)綠化修剪和澆水、施肥等管理，為小區(qū)營(yíng)造優(yōu)美居住環(huán)境。6、注重檔案管理鑒于管轄內(nèi)業(yè)主資料的保密性，物業(yè)管理檔案資料按保密等級(jí)分類存放和使用，建立嚴(yán)格的保管和借閱制度。對(duì)業(yè)主住戶個(gè)人資料及車輛情況及圖紙、設(shè)備設(shè)施清單等屬于機(jī)密資料，嚴(yán)禁外借和向外透露；日常運(yùn)作資料只準(zhǔn)內(nèi)部借閱和使用。7、增進(jìn)溝通，提高效勞水平〔1〕以問(wèn)卷等形式征詢廣闊業(yè)主對(duì)物業(yè)管理效勞的需求，日常至少每半年向業(yè)主〔住戶〕征詢一次意見，不斷提高、改進(jìn)我們的管理方法、標(biāo)準(zhǔn)。〔2〕與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)一道，開展有益身心的社區(qū)文化活動(dòng)。如球類比賽、聯(lián)歡晚會(huì)等，既豐富業(yè)主〔住戶〕的業(yè)余文化生活，又到達(dá)增進(jìn)了解、融洽關(guān)系的目的?！?〕根據(jù)業(yè)主的需要，有針對(duì)性地開展一些特約效勞，如：幫助業(yè)主家庭安裝空調(diào)，修理抽油煙機(jī)，水電維修等?！?〕給業(yè)主〔住戶〕免費(fèi)代繳水費(fèi)、電費(fèi)，并代收發(fā)信件、包裹、報(bào)刊并負(fù)責(zé)通知?！?〕公司籌備開設(shè)“數(shù)字化社區(qū)〞計(jì)算機(jī)網(wǎng)站，業(yè)主〔住戶〕通過(guò)網(wǎng)站足不出戶即可提出自己的維修、效勞等需求，并可就我們的工作提出意見或建議，我們將及時(shí)對(duì)這些信息進(jìn)行處理并反響結(jié)果。同時(shí)，通過(guò)網(wǎng)站，業(yè)主〔住戶〕還可以及時(shí)了解我們公司的情況。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)這一現(xiàn)代化紐帶，架起了我們與業(yè)主〔住戶〕溝通的又一道橋梁，增進(jìn)彼此之間的了解?！霸⒐芾碛谛谥楔暎@是我們的追求。通過(guò)真誠(chéng)的效勞，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、整潔、舒適、方便、平安的居住和生活環(huán)境，將管理意識(shí)滲透在整個(gè)效勞的過(guò)程中，使業(yè)主〔住戶〕在感受到和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛的同時(shí)，同樣感受到我們善意的提醒和溫馨的提示，使得管理與效勞相輔相成，相得益彰。一、工程概況南安市以其宜人的氣候，優(yōu)美的山水環(huán)境；自在悠閑的生活氣氛，獨(dú)特的組團(tuán)城市結(jié)構(gòu)，成為極具吸引力的宜居城市?；始覟I城位于南安市西溪北路北側(cè)、防澇站西側(cè)。建筑多層退讓江北大道10米,高層層退讓江北大道12米,東西側(cè)各退讓7米,東北側(cè)退讓7米,西北側(cè)退讓10米。用地周圍環(huán)境優(yōu)美，景觀資源豐富，臨江美景得天獨(dú)厚，具有頂級(jí)商住小區(qū)的條件。工程總用地面積30558M2。地上總建筑面積為168069.43M2，其中住宅建筑面積M2，商業(yè)建筑面積7798M2，公建面積935本工程分二期建設(shè)：沿江的1＃，2＃點(diǎn)式高層作為一期建設(shè)，加上地下室一起開發(fā)，能夠塑造良好的小區(qū)形象，提升小區(qū)檔次，吸納人氣，為二，三期順利建設(shè)創(chuàng)造條件。二期為3＃，4＃樓；三期為5＃，6＃樓。周邊環(huán)境及市政配套南安皇家濱城位于南安市西溪北路北側(cè)、新國(guó)稅大樓近在咫尺，西鄰市民廣場(chǎng)和五星級(jí)大酒店，隔柳美南路有市政府所在地和市廣電中心、市一中分校?；始覟I城集得天獨(dú)厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通和優(yōu)美的田園風(fēng)光于一體，是十分理想的“人居〞環(huán)境。工程優(yōu)勢(shì)A、南安市中心北遷是必然規(guī)律，西溪北岸將是中央之城，皇家濱城更是中央城中之城；B、皇家濱城西臨市民廣場(chǎng)，每天都能在城市公園悠然自得，享受少數(shù)人的鑒賞之旅；C、21萬(wàn)平方米的超大規(guī)模，南安地產(chǎn)史上第一次，也是劃時(shí)代的一次；D、皇家濱城是南安地產(chǎn)中低水平開發(fā)的終結(jié)，也是奢華豪宅的開端；E、皇家濱城以百年經(jīng)典建筑為標(biāo)準(zhǔn)，造就百年房地產(chǎn)精品；F、皇家濱城不是別墅，勝于別墅，是豪宅中之豪宅，其建筑風(fēng)格獨(dú)特，配套完美。工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)〔由設(shè)計(jì)部提供〕A、根本情況工程名稱皇都濱城住宅小區(qū)類型商住小區(qū)行政區(qū)域南安市區(qū)工程單位數(shù)量備注總用地面積平方米30558.00建筑占地面積平方米9159.07總建筑面積平方米212981.33其中地上建筑面積平方米168069.331)住宅建筑面積平方米159336.432)商業(yè)建筑面積平方米7797.903)公建建筑面積平方米935.00其中地下建筑面積平方米01)地下商場(chǎng)建筑面積平方米5963.002)汽車庫(kù)建筑面積平方米38949.00建筑密度%29.97%容積率5.50綠化率%40.30%總戶數(shù)戶1796停車位位676.00B、戶型指標(biāo)樓號(hào)占地面積〔M2〕標(biāo)準(zhǔn)層面積〔M2〕層數(shù)戶數(shù)〔戶〕90M2建筑面積(M2)建筑高度〔M2〕住宅總面積〔M2〕1#32180992#311683#312034#31366965#30533936#8472934690總計(jì)1796111備注：本案建筑面積在90M2C、配套指標(biāo)A)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)篇1)工程概況：本工程設(shè)有29層,30層，31層和32層的高層建筑共六棟，配套二層商業(yè)店面，地下建筑及六級(jí)人防地下室。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限：50年。建筑結(jié)構(gòu)平安等級(jí)：二級(jí)。本工程抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)根本地震加速度值，場(chǎng)地設(shè)計(jì)地震分組為第二組。設(shè)計(jì)根本風(fēng)壓值ωo2，地面粗糙度為B類。對(duì)于高層建筑按100年重現(xiàn)期的風(fēng)壓值考慮為ωo2。2)結(jié)構(gòu)體系：高層：剪力墻結(jié)構(gòu)，其中2＃樓由于建筑功能需要，將采用框支剪力墻結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換層設(shè)在第3層，擬采用梁式轉(zhuǎn)換；多層：框架結(jié)構(gòu)。3)根底：根底型式待施工圖階段巖土工程勘察工作完成后，根據(jù)場(chǎng)地工程地質(zhì)狀況研究后確定。4)材料：混凝土：C25～C45鋼筋：HPB235、Ⅰ〔φ〕、fy=210MPaHRB335、Ⅱ〔〕、fy=300MPaHRB400、Ⅱ〔〕、fy=360MPa鋼板：Q235B)給排水設(shè)計(jì)篇1)生活冷水：1.1 水源：從市政給水管引二路進(jìn)水管,在用地紅線內(nèi)形成環(huán)狀給水管。引入管管徑為DN200。1.2用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量：1.序號(hào)用水內(nèi)容用水標(biāo)準(zhǔn)用水量備注最大時(shí)(M3/d)最大時(shí)(M3/h)1住宅300L/p1356戶，k=,24h2商業(yè)5L/m215533m2,k=,12h3車庫(kù)2L/m241450M2,T=1.5,H=8hr4空調(diào)冷卻補(bǔ)水按循環(huán)水的1%循環(huán)量645T/hr,12h52l/M24221399m2,H=6hr6末預(yù)見水量按用水量的10%計(jì)1707總用水量18741921.3給水系統(tǒng)：1用水計(jì)量：分戶各設(shè)水表單獨(dú)計(jì)量，水表出戶設(shè)置。1系統(tǒng)供水：采用分區(qū)供水方式1區(qū)：地下室-四層，由市政管網(wǎng)直接供水.2區(qū)：五層~十七層,2區(qū)變頻調(diào)速泵供水;五層~十層再設(shè)減壓穩(wěn)壓閥減壓供水.3區(qū)：十八層~三十二層,3區(qū)變頻調(diào)速泵供水;十八層~二十四層再設(shè)減壓穩(wěn)壓閥減壓供水.1生活用水加壓及儲(chǔ)存設(shè)施：水池：地下室設(shè)一座360t水池，池內(nèi)分成兩格。2.消防：本工程屬一類高層綜合樓及一類高層住宅樓,。按<高規(guī)>有關(guān)規(guī)定,本大樓除設(shè)置消火栓系統(tǒng)外,在地下車庫(kù).商場(chǎng)、裙房商場(chǎng)、塔樓過(guò)道等處增設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng).柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)置水噴霧系統(tǒng)予以保護(hù).于每各消火栓箱內(nèi)設(shè)二具M(jìn)F/ABC5手提式滅火器，變配電室設(shè)兩臺(tái)MTT30推車式滅火器。2.1用水量:消防用水量一覽表序號(hào)系統(tǒng)用水量標(biāo)準(zhǔn)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間一次火災(zāi)用水量備注1室內(nèi)消火栓系統(tǒng)不小于40L/S不小于2小時(shí)288T2室外消火栓不小于30L/S不小于2小時(shí)216T3自動(dòng)噴淋按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)，噴水強(qiáng)度8L2,作用面積160m不小于1小時(shí)144T4水噴霧系統(tǒng)噴霧強(qiáng)度20L2,5室內(nèi)總用水量項(xiàng)之和432T6總用水量1～3項(xiàng)之和648T2.2供水方式:室外用水之水壓及水量以及地下室消火栓系統(tǒng)由市政予以滿足;室內(nèi)用水量存于地下室440T消防水池內(nèi),并于區(qū)內(nèi)最高一棟建筑屋頂設(shè)水箱,存消防初期用水18t。屋頂設(shè)有小型增壓裝置以保證系統(tǒng)臨時(shí)常高壓。2.3消防水泵選用：消防泵：XBD1/40-150,Q=40L/S,H=1.56MPa,N=90KW一用一備。自動(dòng)噴淋泵：XBD15.6/40-150,Q=40L/S6MPa,N=90水噴霧與噴淋泵共用。3.排水設(shè)計(jì):.3.1污水：污水量按生活用水量的90%計(jì)，計(jì)算得污水量為：1410T4。污水經(jīng)化糞池初級(jí)處理后納入市政污水干管?；S池容積計(jì)算公式：v=N.q.t/24*1000+α.N.T(1.00-b).K.1.2/(1.00-C)*1000式中：α=0.7,清掏周期停留時(shí)間t=12小時(shí),N為化糞池實(shí)際使用人數(shù),q為每人每天污水排水量。3.2雨水：3．2．1暴雨強(qiáng)度公式：(1+0.546lgP)q=————————————〔L/S.ha〕(t+373．2．1．2設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和主要參數(shù)：P=2年,t1=6min3．2．1．3設(shè)計(jì)流量：Q=K1*F*q〔L/S〕其中F—匯水流域面積〔公頃〕雨水經(jīng)管道收集后納入室外市政排洪渠或雨水干管。4．節(jié)能及環(huán)保：本工程所選用的衛(wèi)生潔具及水嘴均為節(jié)水型潔具及水嘴。水泵設(shè)隔振根底，進(jìn)出口處設(shè)橡膠軟接頭以降噪。5．衛(wèi)生防疫：生活儲(chǔ)水采用成品不銹鋼水箱，并進(jìn)行二次消毒處理，以免二次污染產(chǎn)生。6．管道材料：室內(nèi)局部：給水干管采用鋼塑復(fù)合管，支管采用PPR管。消火栓及噴淋系統(tǒng)水管采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管〔加厚管〕，絲接或溝槽式連接。重力雨污水管采用機(jī)制柔性排水鑄鐵管，卡箍連接。壓力排水管采用鍍鋅鋼管。室外局部：室外給水管采用鋼絲網(wǎng)骨架鋼塑復(fù)合管，電熱熔連接。排水管采用PVC雙壁波紋管。C〕電氣設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)范圍：包括紅線范圍內(nèi)的10／0.4kV變電所,電力,照明,電氣控制及保護(hù)接地等內(nèi)容,超市、商場(chǎng)、門廳、餐廳、廚房及社區(qū)效勞等有二次裝修的部位僅預(yù)留電源，其電氣局部裝修時(shí)另行設(shè)計(jì)。2.供電電源及用電負(fù)荷：本工程消防用電、應(yīng)急照明為一級(jí)負(fù)荷、客梯、生活水泵電力為二類負(fù)荷，普通設(shè)備用電為三類負(fù)荷，由本小區(qū)開閉所引來(lái)兩路10KV高壓電源,另設(shè)一臺(tái)柴油發(fā)電機(jī),以備二路高壓失電時(shí)重要負(fù)荷的用電。本工程總用電負(fù)荷為7650kW,其中住宅用電約6150kW,商業(yè)用電約1500kW。小區(qū)內(nèi)設(shè)置一個(gè)開閉所、三個(gè)變配電室〔STS1、STS2、STS3〕：變配電室STS1、STS2分別設(shè)置兩臺(tái)1600kVA供住宅用電，STS3設(shè)置兩臺(tái)800kVA供商業(yè)用電；開閉所、三個(gè)變配電室STS1~STS3均置于地上一層。本工程另備柴油發(fā)電機(jī)〔1000kW〕一臺(tái),供二路高壓電源失電時(shí)，消防設(shè)備及其它重要負(fù)荷的用電。3.高壓配電：3．1本工程變電所均設(shè)在地上一層，2路10KV電源由本小區(qū)開閉所引至變電所高壓開關(guān)柜，高壓系統(tǒng)為單母線分段運(yùn)行方式，高壓開關(guān)柜采用中置柜，配真空斷路器，分?jǐn)嗄芰?5KA，采用直流操作方式；變壓器選用干式變壓器，配IP20級(jí)外殼；低壓柜選用GCK或GCL型抽出式開關(guān)柜；低壓靜電電容自動(dòng)補(bǔ)償裝置采用干式自愈式電容器。3.2柴油發(fā)電機(jī)應(yīng)急啟動(dòng)時(shí)間不大于15秒,該備用電源在發(fā)生火災(zāi)時(shí)可承當(dāng)全部消防負(fù)荷。平時(shí)該電源可作為調(diào)峰電源，當(dāng)10KV電源停電時(shí)，該電源為公共照明、值班照明、電梯、生活泵及局部商業(yè)負(fù)荷提供臨時(shí)電源。3.3本工程用電計(jì)量方式為高供高量。另在低壓側(cè)按商業(yè)、非工業(yè)、住宅三種電價(jià)設(shè)分表計(jì)量。4．低壓配電：4,1低壓配電系統(tǒng)采用放射式及樹干式混合方式。高層住宅采用密集式插接母線供電。其它均采用電纜供電，電纜均選用WD-YJV-1kV型交聯(lián)聚乙烯電力電纜。與消防有關(guān)的電纜采用WDZBN-YJV-1kV型耐火型電纜。4.2本工程低壓系統(tǒng)采用TN-S接地方式，自變電所配出的回路均設(shè)專用PE線。5.電力：5,1本工程主要電力設(shè)備包括:消防風(fēng)機(jī)、消防水泵、消防電梯、應(yīng)急照明等消防用電設(shè)備;中央空調(diào)機(jī)組、空調(diào)柜機(jī)、新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管等中央空調(diào)設(shè)備，送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)等通風(fēng)設(shè)備，電梯、扶梯、殘疾人電梯等電梯設(shè)備，生活變頻泵,污水泵等給排水設(shè)備。5．2各消防設(shè)備均由雙電源自動(dòng)切換配電箱供電,消防設(shè)備之控制能在現(xiàn)場(chǎng)就地進(jìn)行,亦能在消防控制室集中控制。5,3大樓設(shè)置BA控制系統(tǒng)，給水設(shè)備及普通風(fēng)機(jī)控制能實(shí)現(xiàn)自動(dòng)控制,也可手動(dòng)控制;電梯運(yùn)行信號(hào)納入BA監(jiān)視系統(tǒng)。6.照明：6,1熒光燈采用高品質(zhì)電子鎮(zhèn)流器，功率因數(shù)應(yīng)大于，電流諧波總失真量小于33%，損耗<4W，燈管啟動(dòng)時(shí)間小于秒。光源：T8三基色熒光燈36W，Ra>80，色溫4000K，光通3250lm.6,2商場(chǎng)、走道、樓梯間,及地下車庫(kù)均設(shè)值班照明(事故照明)及疏散指示照明,疏散照明與事故照明均選用鉻鎳電池?zé)艟?，并設(shè)玻璃或其它非燃燒材料制作的保護(hù)罩,要求供電時(shí)間不小于30分鐘。走道處安裝高度為底距地米,車庫(kù)及門頂處安裝高度米.6,3電梯豎井內(nèi)從起步每層設(shè)一固定防水燈頭,由電梯機(jī)房照明回路供電,燈泡容量每個(gè)25W,并分別在機(jī)房和底坑設(shè)置雙控開關(guān)控制.機(jī)房,轎頂和底坑分別設(shè)置電源插座.6,4本工程住宅僅預(yù)留簡(jiǎn)易燈，燈具由業(yè)主配合二次裝修自行選型。經(jīng)二次裝修后其照度應(yīng)到達(dá)?建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?(GB50034-2004)的規(guī)定值。公共場(chǎng)所優(yōu)選高效節(jié)能燈具。本工程采用的熒光燈等氣體放電光源照明器均應(yīng)有電子鎮(zhèn)流器，長(zhǎng)期工作或停留的房間或場(chǎng)所，照明光源的顯色指數(shù)〔Ra〕不宜小于80,要求其單燈功率因數(shù)補(bǔ)償至不低于。6,5本工程預(yù)留景觀、外立面及廣告照明，具體方案待二次裝修或?qū)I(yè)公司配套設(shè)計(jì)。7.導(dǎo)線選擇：7.1住宅：普通配電線路均采用BV-750型銅芯塑料線導(dǎo)線或YJV型交聯(lián)電纜，消防用電設(shè)備配電線路均采用WDZBN-BYJ-750耐火型銅芯塑料線導(dǎo)線或WDZBN-YJV耐火型交聯(lián)電纜；柴油發(fā)電機(jī)至變電所的消防應(yīng)急出線采用重型銅鋅銅護(hù)套氧化鎂絕緣電力電纜；其它場(chǎng)所：普通配電線路均采用WD-BYJ-750型聚烯烴絕緣電線或WD-YJV型交聯(lián)電纜、消防用電設(shè)備配電線路均采用WDZBN-BYJ-750耐火型聚烯烴絕緣電線或WDZBN-YJV耐火型交聯(lián)電纜。7.2由變電所配出的電纜沿電纜橋架或直接埋地暗敷設(shè)；豎井內(nèi)電纜、導(dǎo)線均沿橋架敷設(shè)；各層配電箱出線較集中的沿金屬線槽敷設(shè)，其余均采用扣壓式〔或緊定式〕電線管敷設(shè)。8.防雷：8.1本工程一類高層建筑按二類防雷考慮，采取防直擊雷、防側(cè)擊和等電位保護(hù)、防雷電波侵入和防雷擊電磁脈沖的措施。8.2利用建筑物周邊柱子外側(cè)兩根主筋做引下線。8.3六層以上局部設(shè)置均壓環(huán)防側(cè)擊雷，并與每層外露的金屬門窗、欄桿及其它金屬構(gòu)件牢固焊接。9.接地：9.1防雷接地與電氣接地共用一套接地裝置，利用建筑物根底鋼筋做接地體，要求接地電阻小于1歐姆。9.2本工程電氣接地采用TN-S系統(tǒng)，所有正常情況下非載流的金屬設(shè)備外殼、構(gòu)件、管路、橋架及各設(shè)備專業(yè)進(jìn)入本建筑物的金屬管道均須做總等電位連接，形成一體化接地系統(tǒng)。9.3各住宅衛(wèi)生間的金屬構(gòu)件均設(shè)置局部等電位連接D〕弱電設(shè)計(jì)1.通信及結(jié)構(gòu)化綜合布線寬帶網(wǎng)系統(tǒng)〔PDS〕1.1本工程市話程式有市話直通及內(nèi)部交換網(wǎng)絡(luò)，由市話引3200對(duì)的電纜進(jìn)入機(jī)房，通信及數(shù)據(jù)信號(hào)均由綜合布線傳輸。1.2綜合布線系統(tǒng)傳輸?shù)男盘?hào)種類為：數(shù)據(jù)、語(yǔ)音、圖像等信號(hào)。語(yǔ)音和數(shù)據(jù)干線采用五類線，干線電纜在電訊豎井內(nèi)敷設(shè)，配線架及接插件等均采用五類產(chǎn)品。2.監(jiān)控電視系統(tǒng)〔CCTV〕：2.1攝像機(jī)置于電梯轎箱，地下車庫(kù)、商場(chǎng)、大廳、各出入口等。。2.2系統(tǒng)選用1/3″彩色CCD攝像機(jī)；對(duì)帶云臺(tái)的攝像機(jī)實(shí)行遙控，控制內(nèi)容為：自動(dòng)式、手動(dòng)尋掃〔水平0度～340度，仰俯±65度〕鏡頭變焦，焦距調(diào)整，光圈調(diào)整等；系統(tǒng)監(jiān)視以10″彩色監(jiān)視器為主，視像切換采用矩陣切換，控制方式為總線控制，系統(tǒng)記錄方式采用時(shí)滯超慢速磁帶錄像機(jī)。2.3本系統(tǒng)監(jiān)控設(shè)備設(shè)于一層消防控制室內(nèi)，系統(tǒng)供電采用集中供電方式。3.有線電視系統(tǒng)〔CATV〕：3.1有線電視系統(tǒng)節(jié)目源接自城市有線電視網(wǎng)。45～550MHZ頻段設(shè)計(jì)，主要設(shè)計(jì)指標(biāo)：載噪比大于44dB，交擾調(diào)制比不小于47dB，載波互調(diào)比不小于58dB，各頻道電平差不大于6dB，用戶電平為68±4dB。3.3為保證本系統(tǒng)到達(dá)設(shè)計(jì)指標(biāo)，由城市網(wǎng)引入干線后設(shè)二級(jí)放大，第一級(jí)放大器輸出電平不大于99dB，第二級(jí)放大輸出不大于102dB，系統(tǒng)采用分配一分支器形式配線。3.4本系統(tǒng)前端設(shè)備位于有線電視機(jī)房?jī)?nèi)，系統(tǒng)器件〔放大器、分支器、分配器等〕在豎井或吊頂內(nèi)安裝，傳輸干線在豎井內(nèi)明敷，傳輸支線在吊頂內(nèi)敷設(shè)或沿墻、樓板暗敷。4.火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)〔FAS〕：4.1本工程按一類防火建筑設(shè)計(jì)，消防控制室設(shè)于首層。消控室設(shè)有火災(zāi)報(bào)警控制柜、聯(lián)動(dòng)控制柜、消防及緊急播送設(shè)備4.2地下車庫(kù)、柴油機(jī)房等場(chǎng)所設(shè)置感溫探測(cè)器，門廳、走廊、電梯前室、消防樓梯間前室、商場(chǎng)、店面、設(shè)備間、電梯機(jī)房等場(chǎng)所均采用感煙探測(cè)器。4.3系統(tǒng)采用二總線制產(chǎn)品，接入火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的信號(hào)還有噴淋系統(tǒng)之水流指標(biāo)器、信號(hào)閥、消火栓按鈕、手動(dòng)報(bào)警按鈕信號(hào)、壓力開關(guān)信號(hào)，通過(guò)控制模塊控制排煙閥、加壓送風(fēng)閥、緊急播送等。4.4消防控制室聯(lián)動(dòng)控制柜可聯(lián)動(dòng)控制：消防泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、防火卷簾，可切換非消防電源，并監(jiān)視它們的工作和故障狀態(tài)。4.5商場(chǎng)、車庫(kù)、機(jī)房、前室、主要出入口、通道等公共場(chǎng)所設(shè)置手動(dòng)報(bào)按鈕〔附插孔〕、緊急播送、警鈴、設(shè)備用房設(shè)消防分機(jī)。4.6系統(tǒng)導(dǎo)線采用耐火型導(dǎo)線WDZBN-RVS-2x1.5，豎井內(nèi)沿橋架敷設(shè)，其他均穿鍍鋅鋼管暗敷。播送配線采用WDZBN-RVS-2x1.5軟導(dǎo)線穿鍍鋅鋼管暗敷。4.7播送系統(tǒng)可提供播放背景音樂(lè)播送和緊急播送，緊急播送通過(guò)消防聯(lián)動(dòng)控制柜分層分區(qū)控制。地下車庫(kù)選用5W揚(yáng)聲器，其余部位選用３Ｗ揚(yáng)聲器，揚(yáng)聲器在有吊頂部位吊頂安裝，無(wú)吊頂部位采用掛壁式安裝。5.客訪對(duì)講系統(tǒng):住宅大堂入口設(shè)置可視對(duì)講主機(jī)，每個(gè)住宅內(nèi)均設(shè)可視對(duì)講分機(jī)。弱電各系統(tǒng)的接地均采用大樓綜合接地裝置，接地電阻不大于１歐姆。1其他配套非本方案重點(diǎn)，暫時(shí)省略二、顧客群特點(diǎn)及需求分析〔據(jù)售房介紹〕受過(guò)高等教育；身處在受人羨慕的行業(yè)中〔普遍為公務(wù)員〕；有較高的收入；〔普遍為公務(wù)員〕；得到較高的社會(huì)肯定評(píng)價(jià)；〔普遍為公務(wù)員〕；追求生活品質(zhì)。一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過(guò)我們的效勞，秉承“物業(yè)管理效勞對(duì)皇家濱城而言，管理只是根本，水一樣的效勞才是本質(zhì)。〞結(jié)合我司的企業(yè)文化和先進(jìn)管理理念和管理運(yùn)作體系，為南安皇家濱城創(chuàng)造價(jià)值，為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)“平安、舒適、溫馨、親情〞的生活、辦公及購(gòu)物環(huán)境，讓業(yè)戶安心、放心?？傮w效勞管理目標(biāo)前期目標(biāo)成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；降低開發(fā)商的建設(shè)本錢，促進(jìn)樓盤的銷售；為南安鼎盛房地產(chǎn)的開發(fā)的皇家濱城一期〔1、2號(hào)樓保值增值〕，及皇家濱城二期〔3、4號(hào)樓〕、皇家濱城三期〔5、6號(hào)樓〕的保值增值做奉獻(xiàn)。管理目標(biāo)全身心為業(yè)主效勞，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。三年內(nèi)到達(dá)ISO9001質(zhì)量管理體系第三方認(rèn)證；三年內(nèi)到達(dá)ISO14001環(huán)境管理體系第三方認(rèn)證；三年內(nèi)到達(dá)OHSAS18001職業(yè)健康平安管理體系第三方認(rèn)證；三年內(nèi)通過(guò)“泉州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)〞的考評(píng)；五年內(nèi)通過(guò)“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)〞的考評(píng)；二、物業(yè)效勞管理理念：為更全方位、更高品味地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)效勞，泉州摯誠(chéng)物業(yè)將始終堅(jiān)持“以客戶為中心，為客戶提供滿意的效勞，讓客戶以良好的建議取代投訴。〞的效勞宗旨；堅(jiān)持“真誠(chéng)、樸實(shí)、親切、熱情〞的效勞風(fēng)格。公司將通過(guò)科學(xué)、高效的管理，為住戶提供“優(yōu)質(zhì)、高效、細(xì)致、周到〞的一流效勞，創(chuàng)造“平安、優(yōu)美、整潔、舒適〞的環(huán)境，并努力使公司向科學(xué)化、專業(yè)化、社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)效勞型的品牌物業(yè)管理公司邁進(jìn)。公司將在實(shí)際工作中嚴(yán)格遵照?物業(yè)管理?xiàng)l例?、?業(yè)主大會(huì)規(guī)程?、?普通住宅小區(qū)物業(yè)管理工作效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕?、?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?，參考國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)成功管理經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18001職業(yè)健康平安管理體系三項(xiàng)貫標(biāo)體系。公司的效勞理念：泉州摯誠(chéng)物業(yè)讓您更滿意。讓 —— 嚴(yán)格管理、標(biāo)準(zhǔn)效勞、心心交流您 —— 客戶、開展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門更 —— 優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%客戶第一、不斷超越客戶日益增長(zhǎng)的需求滿意 —— 成為客戶的好保姆、好管家、好朋友成為開展商的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友公司的效勞追求：成為客戶的好保姆、好管家、好朋友。公司的企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)、守規(guī)、開拓、創(chuàng)新。公司的質(zhì)量方針：以人為本、溫馨效勞、科學(xué)管理、追求卓越。三、保證體系公司將逐步導(dǎo)入了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康平安管理體系的三項(xiàng)認(rèn)證。將先進(jìn)管理理念貫徹到日常工作中，適合南安皇家濱城的三級(jí)操作文件貫穿于南安皇家濱城的物業(yè)管理之中。四、效勞承諾1、總體指標(biāo)1、滿意度指數(shù)85以上；2、管理效勞范圍內(nèi)不發(fā)生重大平安責(zé)任事故，管理效勞范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，管理效勞范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；3、第一年度導(dǎo)入三項(xiàng)貫標(biāo)體系管理，第二年度通過(guò)三項(xiàng)貫標(biāo)體系認(rèn)證；2、分類指標(biāo)1、效勞管理中心設(shè)專線24小時(shí)受理報(bào)修，2、客戶接待時(shí)間：365天日日夜夜；各類效勞人員上崗培訓(xùn)率到達(dá)100%；4、檔案歸檔率到達(dá)100%，檔案完整率到達(dá)100；5、維修及時(shí)率到達(dá)100%；6、維修質(zhì)量合格率到達(dá)95%以上；7、實(shí)行維修效勞回訪制度，回訪率到達(dá)100%；8、有效投訴處理率100％，投訴人簽字滿意率95％以上；9、公共設(shè)備、設(shè)施完好率到達(dá)98％以上；10、房屋建筑完好率到達(dá)98%以上；11、綠化存活率到達(dá)98%以上；12、清潔管理無(wú)盲點(diǎn)，管理效勞范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；13、道路、停車場(chǎng)完好率到達(dá)98%以上；14、管理效勞范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗效勞五、管理體系組織系統(tǒng)、運(yùn)作系統(tǒng)、信息反響系統(tǒng)和鼓勵(lì)體系構(gòu)成泉州摯誠(chéng)物業(yè)南安皇家濱城效勞管理中心嚴(yán)密、高效的管理效勞體系。一〕、組織系統(tǒng)1、外部組織體系圖〔以下圖〕

當(dāng)?shù)卣輷凑\(chéng)物業(yè)開展商

街道、公安、工商、稅務(wù)皇家濱城物業(yè)效勞管理中心業(yè)主委員會(huì)1.1開展商與泉州摯誠(chéng)物業(yè)系委托關(guān)系。1.2皇家濱城物業(yè)效勞管理中心與泉州摯誠(chéng)物業(yè)系隸屬關(guān)系；1.3皇家濱城物業(yè)效勞管理中心與政府、工商、稅務(wù)、公安、業(yè)主委員會(huì)等是指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)關(guān)系。2、皇家濱城物業(yè)效勞管理中心內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)圖〔以下圖〕組織機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明：2.1組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原那么是精干高效、一專多能。物業(yè)效勞管理中心實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)效勞管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)制。2.2物業(yè)效勞管理中心內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。崗位設(shè)置及人員編制向操作層傾斜。2.3客戶效勞部物業(yè)效勞管理中心是指揮、控制的樞紐，24小時(shí)值班熱線效勞。負(fù)責(zé)信息收集、歸納、整理、反響和日常指揮以及質(zhì)量監(jiān)控、收費(fèi)、檔案管理、人事管理、績(jī)效管理、工資福利、后勤效勞等。

開發(fā)商/業(yè)主委員會(huì)泉州摯誠(chéng)物業(yè)客戶效勞部皇家濱城效勞管理中心

管理部工程技術(shù)部客戶效勞部2.4管理部負(fù)責(zé)小區(qū)治安、交通、停車與消防管理、環(huán)保管理及社區(qū)衛(wèi)生和綠化、美化效勞；工程技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)及技術(shù)效勞；物業(yè)客戶部負(fù)責(zé)客戶日常效勞管理工作，并接受業(yè)主委托，代為租賃、管理業(yè)主的閑置房產(chǎn)。2.5人員素質(zhì)上要求一專多能，高起點(diǎn)，提倡“高門檻進(jìn)、高門檻出〞，所有員工即是自己所在崗位的專家里手，又是其他崗位的多面手。二〕、運(yùn)作系統(tǒng)1、整體運(yùn)作流程圖〔下頁(yè)〕整體運(yùn)作流程圖說(shuō)明：1.1整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原那么是全面、合理、高效，環(huán)環(huán)相扣，相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊接，既無(wú)盲點(diǎn)，又無(wú)積淀。1.2整體運(yùn)作各個(gè)環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程將嚴(yán)格按照我公司逐步導(dǎo)入的ISO9001質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。1.

3所有運(yùn)作過(guò)程均有嚴(yán)格的監(jiān)控保證，充分表達(dá)管理效率。

前期介入機(jī)構(gòu)組建驗(yàn)收接管裝修管理

擬定方案崗位培訓(xùn)辦理入住日常管理

2、內(nèi)部運(yùn)作流程圖〔以下圖〕內(nèi)部運(yùn)作流程圖說(shuō)明：2.1在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過(guò)程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。管理層即是指揮者，又是監(jiān)督者，方案、控制、反響集于一身，防止管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。2.2操作層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)我們倡導(dǎo)主動(dòng)管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)積極性和創(chuàng)造性。

反響操作層管理層監(jiān)督

指揮三〕、信息反響系統(tǒng)1、信息反響圖

員工

員工

1

上級(jí)2監(jiān)控 3反響客戶效勞部其它命令、效勞提供部門

傳媒

2、信息反響圖說(shuō)明：2.1信息是我們重要的經(jīng)營(yíng)資源。信息源要全面，會(huì)聚與泉州摯誠(chéng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的所有信息，使反響具有一定的范圍和頻度。信息采集真實(shí)、科學(xué)。2.2保證信息反響通道暢通，信息處理集中，所有信息會(huì)聚到客戶效勞部，經(jīng)過(guò)分析整理，并由客戶效勞部發(fā)出指令，跟蹤檢查。2.3保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的相對(duì)統(tǒng)一。2.4充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理和利用信息。2.5在檢查控制的方式中，我們采用行政檢查、專項(xiàng)檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式。控制的措施有預(yù)先控制、現(xiàn)場(chǎng)控制、反響控制等方式。2.6對(duì)不合格的效勞制訂了糾正偏差的處理措施。四〕、鼓勵(lì)系統(tǒng)1、鼓勵(lì)系統(tǒng)示意圖

鼓勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制鼓勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制思想工作機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制

2、鼓勵(lì)系統(tǒng)示意說(shuō)明：2.1鼓勵(lì)是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞?。尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)精神。效勞住戶和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。2.2思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人情感。并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。工作方式有談心、座談、家訪等等。2.3完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲清楚。通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)“引〞著員工往前走，通過(guò)懲罰“打〞著員工朝前走。做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)的方式實(shí)行物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合。2.4培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人開展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。2.5工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)奉獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。既考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，鼓勵(lì)員工取得更好的工作績(jī)效。2.6文化活動(dòng)系統(tǒng)是珠江物業(yè)的開展之源。通過(guò)文化活動(dòng)的開展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。通過(guò)文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái)。方式有集體活動(dòng)、家庭日酬謝家屬等。2.7在以人為本的鼓勵(lì)系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合美國(guó)的JIT管理模式，進(jìn)行適時(shí)管理，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。這種方式在我們的實(shí)際工作中已經(jīng)取得了較好的效果。四〕、ISO質(zhì)量體系科學(xué)完善、合理量化、健全實(shí)用的管理規(guī)章制度是珠江物業(yè)取得成功的重要法寶。為進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的管理，泉州摯誠(chéng)物業(yè)在物業(yè)效勞管理中不斷導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系。在南安皇家濱城住宅小區(qū)也將全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理；我們還將在ISO9001的根底上，按照ISO14000環(huán)境質(zhì)量體系的要求，擬定相應(yīng)的規(guī)章制度，進(jìn)一步加強(qiáng)管理，提高效勞質(zhì)量，改善環(huán)境和預(yù)防環(huán)境污染，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一。五〕、操作之質(zhì)量體系文件架構(gòu)1、泉州摯誠(chéng)物業(yè)將導(dǎo)入并施行ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證。2、皇家濱城物業(yè)管理中心也將導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量保證體系在小區(qū)物業(yè)的正常運(yùn)行。前期介入效勞要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，我們應(yīng)根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)南安市皇家濱城工程制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作方案，并按方案和階段開展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的根底。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期參謀人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使皇家濱城的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；公共照明開關(guān)設(shè)置位置；公共照明開關(guān)開閉形式；物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；小區(qū)垃圾房的設(shè)置；公共洗手間的設(shè)置；信報(bào)箱的設(shè)立；公共告示欄的配置；家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；……。2、建設(shè)施工階段建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理前期參謀人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的根底。提出設(shè)備的設(shè)置和效勞方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程工程的建議；分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關(guān)工程〔包括綠化工程〕的優(yōu)劣，提供改善意見；提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以防止施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；檢查工程施工進(jìn)度〔根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等〕；檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的局部提出建議；配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；提出遺漏工程工程的建議；對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的開展需要和貫標(biāo)〔ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等〕需要，減少投入本錢和今后的物業(yè)管理本錢。3、竣工驗(yàn)收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；指出工程缺陷，就改進(jìn)方案的可能性及費(fèi)用提出建議。4、物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購(gòu)房者，同時(shí)也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，標(biāo)準(zhǔn)效勞，建立良好的物業(yè)形象；委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問(wèn)；對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理根底培訓(xùn)工作；提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。工程的接管驗(yàn)收1〕物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。2〕依據(jù)國(guó)家建設(shè)部公布的?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)平安和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。3〕物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；c．接管驗(yàn)收中假設(shè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要明確記錄在案，約定期限催促開發(fā)主體對(duì)存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；d．落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用；6〕接管驗(yàn)收的作用a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量到達(dá)要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，有利于方案安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。三、入伙〔住〕管理方案提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。即時(shí)完成入伙注記。受理代辦效勞手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。1、業(yè)主入伙流程1〕業(yè)主向售房單位/開展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。2〕憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。3〕物業(yè)管理公司在審核資料無(wú)誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理效勞情況、收費(fèi)情況；代開展商與業(yè)主簽訂?使用公約?。6〕假設(shè)業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交開展商，效勞管理中心應(yīng)協(xié)助開展商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。7〕如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。8〕業(yè)戶入伙流程圖如下圖。2、租賃住戶入住流程1〕簽訂?租賃意向書?，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。2〕簽訂?租賃合同書?。合同應(yīng)附有?管理公約?等有關(guān)附件。3〕由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問(wèn)題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。4〕整改后或驗(yàn)收房屋沒(méi)問(wèn)題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。5〕交付押金和首期租金。6〕如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。3、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問(wèn)不厭。入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄標(biāo)準(zhǔn)完整，按戶建立業(yè)戶檔案。入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。特約效勞手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。4、入伙作業(yè)規(guī)程由房產(chǎn)開展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。業(yè)戶攜帶購(gòu)房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。業(yè)戶到效勞管理中心簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。由指定的業(yè)戶效勞人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。業(yè)戶驗(yàn)房后假設(shè)提出質(zhì)量問(wèn)題，填質(zhì)量返修表，效勞管理中心加簽意見后，由效勞管理中心協(xié)助開展商進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作。如開展商或施工單位將工程質(zhì)量問(wèn)題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。業(yè)戶驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。5、入伙作業(yè)檢查標(biāo)準(zhǔn)為了保證南安市皇家濱城入伙工作正常有序，效勞管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作標(biāo)準(zhǔn)和效勞質(zhì)量。1〕集中入伙時(shí)效勞管理中心經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。2〕正常情況入伙階段，效勞管理中心經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。

『入伙通知書』女士／先生：您好!您所認(rèn)購(gòu)的弄號(hào)室的商品房，日前已經(jīng)政府有關(guān)部門檢查驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。現(xiàn)將有關(guān)入伙事項(xiàng)通知如下：一、我公司擬定于年月日至月日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來(lái)辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時(shí)前來(lái)，在年月日后，請(qǐng)到銷售中心辦理入伙手續(xù)〔法定節(jié)假日休息，恕不受理〕。二、集中入伙辦理地址：三、辦理時(shí)間：上午至，下午至。四、集中入伙期間，我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場(chǎng)接待辦公效勞。五、回執(zhí)郵寄地址：：：特此通知。南安鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)公司年月日『入伙通知書回執(zhí)』入伙通知書回執(zhí)南安鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)公司：茲接貴公司入伙通知書，本人購(gòu)置的號(hào)室商品房，擬定于年____月日前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)辦理入伙手續(xù)。此復(fù)。業(yè)主〔簽章〕：年月日

『入伙須知』入伙須知女士/先生：歡送您成為的業(yè)主！我公司為提供良好的管理效勞，茲先介紹有關(guān)入伙事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，以免您在接受新樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。請(qǐng)您認(rèn)真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。請(qǐng)您在接到?入伙通知書?后，按約定的日期來(lái)辦理入伙手續(xù)，以便我們及時(shí)為您提供效勞。您來(lái)辦理入伙手續(xù)時(shí)請(qǐng)帶齊以下物件：購(gòu)房預(yù)售合同；業(yè)主身份證〔或護(hù)照〕及印章；公司購(gòu)置的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；?入伙通知書?；已繳款項(xiàng)的收據(jù)〔調(diào)換正式發(fā)票〕；未繳的購(gòu)房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。如您委托他人來(lái)辦理，還應(yīng)帶上：您〔業(yè)主〕的委托書，應(yīng)由律師見證；您〔業(yè)主〕身份證〔或護(hù)照〕的復(fù)印件；代理人的身份證或護(hù)照。4、您辦理手續(xù)時(shí)請(qǐng)按入伙手續(xù)書的排列順序依次進(jìn)行。5、您收樓時(shí)，請(qǐng)認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問(wèn)題。如有問(wèn)題，請(qǐng)?zhí)钊?房屋驗(yàn)收表?中，效勞管理中心將代表業(yè)主利益向開展商協(xié)商解決。祝您順利入伙！泉州摯誠(chéng)物業(yè)南安皇家濱城效勞管理中心年月日『入伙手續(xù)書』入伙手續(xù)書業(yè)主：2、合同組您認(rèn)購(gòu)的號(hào)室，現(xiàn)已具備入住條件，請(qǐng)您按如下順序辦理入伙手續(xù)。謝謝您的合作。2、合同組1、房產(chǎn)收款組業(yè)主已付請(qǐng)房款、有線電視初裝費(fèi)、地籍圖費(fèi)。并開具收費(fèi)憑證。經(jīng)辦人：部門簽章：年月日業(yè)主已簽合同。并領(lǐng)取質(zhì)保書、電視線、地籍圖〔兩份〕、水表封卡、紀(jì)念品。業(yè)主簽章：經(jīng)辦人：部門簽章：年月日3、物業(yè)組業(yè)主已領(lǐng)取?業(yè)主手冊(cè)?等入伙資料。業(yè)主已付清物業(yè)管理效勞費(fèi)〔三個(gè)月〕、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，并開具收費(fèi)憑證。經(jīng)辦人：部門簽章：年月日一、擬采取的工作方案為了使物業(yè)保值、增值，皇家濱城效勞管理中心在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的根底上，擬定進(jìn)一步的工作方案，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時(shí)為開發(fā)商-南安鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)公司提供一個(gè)后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后效勞工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，到達(dá)“雙贏〞的目的。1、業(yè)主入伙前我公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，力爭(zhēng)在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。在和開展商進(jìn)行物業(yè)的交接驗(yàn)收中，由我公司提出接管驗(yàn)收所需要的所有書面資料〔驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部公布的?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?〕。對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。同時(shí)協(xié)助開展商制定?使用公約?、?業(yè)主手冊(cè)?等文件，同時(shí)準(zhǔn)備好業(yè)主入戶所需要的?入伙手續(xù)書?、?業(yè)戶信息表?、?入伙資料簽收表?、?房屋質(zhì)量整改通知書?、?裝修管理方法?、?裝修管理協(xié)議?、?代辦效勞委托書?、?房屋驗(yàn)收表?、?鑰匙簽收表?等書面資料。另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。2、業(yè)主入伙中業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進(jìn)行房屋內(nèi)部驗(yàn)收、抄表，對(duì)于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有：?業(yè)戶手冊(cè)?、?裝修管理方法?、?入伙資料簽收表?、?業(yè)主信息表?、?房屋驗(yàn)收表?、?鑰匙簽收單?等，并及時(shí)向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作，并準(zhǔn)備好?裝修申報(bào)表?、?施工人員登記表?、?施工人員出入證?、?施工許可證?、?動(dòng)用明火許可證?、?平安責(zé)任書?等書面資料，業(yè)戶效勞人員會(huì)將?施工人員登記表?復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗(yàn)施工人員的?施工人員出入證?，并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過(guò)程，催促施工隊(duì)文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時(shí)清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。效勞管理中心除保安外，業(yè)戶接待、效勞管理中心經(jīng)理都應(yīng)當(dāng)定時(shí)對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時(shí)糾正，裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，裝修期間的裝修材料運(yùn)出小區(qū)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)戶簽字并經(jīng)效勞管理中心經(jīng)理確認(rèn)。3、業(yè)主入伙后進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)效勞管理中心將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開展以下工作〔但不限于〕：房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；設(shè)備設(shè)施管理；對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修；清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)；消防管理：建立消防隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；平安管理；加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)平安、舒適；車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；產(chǎn)籍管理：指對(duì)產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符；財(cái)務(wù)管理：對(duì)物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理；協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與開展商之間的糾紛。物資裝備情況1、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合南安皇家濱城的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：管理效勞用房：效勞管理中心接待、辦公用房；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；2、物業(yè)管理用房的配置要求[效勞管理中心辦公用房]劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場(chǎng)所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。[工程維修作業(yè)工作室]需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)等。[保安、保潔人員休息、更衣室]放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原那么是，給業(yè)主及租戶帶來(lái)方便，提高我方人員工作效率。3、管理設(shè)施的配置要求效勞管理中心開辦物品表[可與公司共享工具資源]名稱數(shù)量/型號(hào)一、辦公用品開辦物品復(fù)印機(jī)1臺(tái)電腦3臺(tái)〔7寸純平顯示器〕打印機(jī)1臺(tái)對(duì)講機(jī)20只對(duì)講機(jī)電池板20塊充電器20只現(xiàn)金保險(xiǎn)箱1臺(tái)辦公桌10張/防火板臺(tái)面1600*800*750辦公椅16把/麻面鋼制滑輪轉(zhuǎn)椅接待桌2張接待椅6把洽談桌1張洽談椅8把/會(huì)議桌1張會(huì)議椅16把水瓶2只網(wǎng)絡(luò)杯12只煙灰缸5只考勤鐘1只標(biāo)識(shí)假設(shè)干塑封機(jī)1臺(tái)飲水機(jī)2臺(tái)機(jī)1臺(tái)分欄文件柜5組/900*400*2300檔案夾250只/HY2052閱覽架1只/標(biāo)準(zhǔn)機(jī)2只大貨架2只更衣箱15只傘架3只大雨傘3把小雨傘30把

二、維修工器具開辦物品臺(tái)式鉆床1臺(tái)電錘〔進(jìn)口〕1臺(tái)電動(dòng)疏通機(jī)2臺(tái)鋁合金合頁(yè)梯〔－5m〕10只管子鉗1把龍門架1套臺(tái)虎鉗1套