2022年11月房地產(chǎn)行業(yè)觀察與債市運行動態(tài)：房地產(chǎn)企業(yè)股票融資放開行業(yè)財務風險有望降低

讀正文后的免責聲明房地產(chǎn)企業(yè)股票融資放開，行業(yè)財務風險有望降房地產(chǎn)企業(yè)股票融資放開，行業(yè)財務風險有望降低觀察與債市運行動態(tài)：商品房銷售再顯頹勢，行業(yè)債券信用售弱勢回暖，房企債券融資繼察與債市運行動態(tài)：商品房銷售依舊疲軟，地產(chǎn)債信用利差摘要商品房量價：11月份30大中城市商品房成交面積同比減土地成交價款：11月份全國土地成交價款為1530.23億目投資明顯減少。貸支持(“第一支箭”)、債券融資支持(“第二支箭”)后，股權融資(“第三支箭”)也對房地產(chǎn)企業(yè)放開，房企可以通過股票市場募資降低負債比率。這項政策落地將有效降低房企財務風險。地方層面不斷出臺新的購房支持政策，包括放松限購、提供購房補貼、放寬房貸申請條件等等。預計未來各地商品房限購政策會逐步取消。重點房企：11月份百強房企銷售操盤金額同比下降25.5%；濱江集團、榮盛發(fā)展、宋都股份、香江控股等房企新與利差：11月份有1只債券違約、16只債券展期。無主體和債券的信用級別被下調(diào)。11月末興業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)債券信用利差(中位數(shù))較上月末上升23.84BP?？偨Y(jié)與展望：證監(jiān)會宣布恢復房地產(chǎn)企業(yè)股票市場融資，意味著諸多民營房企可以通過增發(fā)快速補充資金、降低財務風險，出險房企也有望走出困境，這將實質(zhì)性改善整個行業(yè)信用狀況。從需求端看，疫情管控放開后商品房需求有望邊際改善，這有利于房企庫存去化、回籠資金。但在新增城鎮(zhèn)人口減仍文后的免責聲明MonthlyIndustryObservationofChinaDecember19th,2022TheThestockfinancingofrealestatecompaniesisliberalized,andtheinancialriskoftheindustryisexpectedtobereduced—November2022realestateindustryobservationandbondetoperationreportAuthor:ShenXuefengE-mail：research@SummaryIntermsofsalesvolumesandpricesofcommercializedbuildings,thefloorspaceofcommercializedbuildingssoldin30shasdeclinedbyyearonyearinNovemberwhichwasstillsignificantlylowerthaninthesameperiodofpreviousyears.Theaveragepriceofnewlybuiltresidentialbuildingsin“100cities”hasincreasedby0.04%year-on-year,andtheincreasewasdown0.02percentagepointsfromthepreviousmonth.from310.901billionyuaninthesameperiodofthepreviousyear,andtheinvestmentinnewlandprojectsintherealestateindustrydecreasedsignificantly.Intermsofpolicies,thefinancialpolicyoftherealestateindustryunderwentamajorchangeinNovember.Followingthecreditsupport(“thefirstarrow”)andbondfinancingsupport(“thesecondarrow”),equityfinancing(“thethirdarrow”)isalsoopentotherealestatecompanies,whichcanraisefundsthroughthestockmarkettoreducedebtratio.TheesLocalgovernmentscontinuetointroducenewsupportpoliciesforhomepurchases,includingrelaxingpurchaserestrictions,providinghomepurchasesubsidies,relaxingmortgageapplicationconditions,andsoon.Itisexpectedthattherestrictionsonthepurchaseofcommercialhousinginvariousplaceswillbegraduallyabolishedinthefuture.tatecompaniesinNovemberhasdecreasedbyyear-on-year.BinjiangGroup,RiseSun,SundyCorporation,HeungKongHoldingandotherrealestatecompaniesnewlyprovidedguarantees.KWGGroupsoldtheequityofChengduprojectcompanyfor371millionyuan.LongforGroupissued2billionmedium-termnotesfullyguaranteedbyChinaBondCreditDevelopment,withacouponrateofonly3%.Intermsofbondissuanceandmaturity,therealestateindustryhasissued37.499billionyuanbondsinNovember,andhasreceived-34.690billionyuanofnetfinancingthroughbondmarket.sandspreadsbondhasdefaultedandbondshavebeenextendedinNovemberNocreditratingsforentitiesandbondsweredowngraded.AttheendofNovember,thebondcreditspread(median)ofrealestateindustryincreasedby23.84BPfromtheendofthepreviousmonth.toryCommissionhasannouncedtheresumptionoffinancinginthestockmarketofrealestatecompanies,whichmeansthatmanyprivaterealestatecompaniescanquicklyreplenishfundsandreduceMonthlyIndustryObservationofChinaDecember19th,2022ectiveofdemandthedemandforcommercialhousingisexpectedtoimprovemarginallyaftertheepidemiccontrolisrelaxed,whichisconducivetothedestockingofrealestatecompaniesandthereturnoffunds.However,againstthebackdropofadecreaseinthenewurbanpopulationandadecreaseintheekeytomaintainingcreditstabilityRealestatecompaniesthatareaggressivelyexpandinghaverelativelyhighcreditrisks.1/1/19 (一)商品房量價 2(二)土地成交價款 5(三)房地產(chǎn)貸款 6 (一)中央政策動態(tài) 6(二)地方政策動態(tài) 8 (一)債券發(fā)行與到期 14(二)違約/展期債券 15(三)信用級別調(diào)整 16(四)行業(yè)信用利差 17 2/2/19(一)商品房量價30大中城市商品房成交面積低于往年同期重，而限。需求下滑對房企的庫存去化構(gòu)成一定的壓力，存量項目積壓嚴重的房企資金周轉(zhuǎn)仍可能受到拖累，增加債務違約風險。面對需求下滑，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)普遍放緩了新土地投資步伐，預計未來新建商品房供給也會減少，需品房供需能否再平衡。0050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月d130大中城市包括一線城市(北京、上海、廣州、深圳)、二線城市(天津、成都、杭州、南京、青島、蘇州、廈門、大連、武漢、南昌、福州、長春、長沙、哈爾濱)和三線城市(無錫、東莞、佛山、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關、南寧、江陰、昆明、3/3/192014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-090000040000002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4000005000dd2.十大城市商品房庫存去化周期延長下國內(nèi)商品房成交量出現(xiàn)下滑以來，十大城市的商品房庫存去化周期明顯延長。十大城市:商品房可售面積:當月值去化周期(右)0004000000d86420島、蘇州、南昌、廈門。4/4/192014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-09點房價漲幅回落導致房地產(chǎn)開發(fā)項目收益下降，綜合考慮融資成本后甚至會出現(xiàn)虧損，因此一些存量項目積壓可能會大幅萎縮。比50-10d分城市類型來看，11月份一線、二線、三線城市新建住宅價格分別環(huán)比變動0.00%、-0.02%和-0.17%，分別近期各地持續(xù)不斷的購房刺激政策對穩(wěn)定住宅市場發(fā)揮了作用。5/5/192014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092015-022016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-0250-10d(二)土地成交價款反映出房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)放緩了新項目的投資步伐，未來新增入市的商品房預計也會隨之減少。結(jié)合當前商品房銷0500400-20-40-60-80d6/6/19(三)房地產(chǎn)貸款PR2.首套房貸利率繼續(xù)下降二、行業(yè)政策動態(tài)11月份，房地產(chǎn)行業(yè)金融政策出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變，繼推出信貸支持(“第一支箭”)、債券融資支持(“第二支箭”)后，股權融資(“第三支箭”)也對房地產(chǎn)企業(yè)放開，房企可以通過股票市場募資降低負債比率。這項政策落地將有效降低房企財務風險。地方層面不斷出臺新的購房支持政策，包括放松限購、提供購房補貼、放寬房貸申請條件等等。預計未來各地商品房限購政策會逐步取消。(一)中央政策動態(tài)1.央行行長易綱強調(diào)房地產(chǎn)穩(wěn)定對實體經(jīng)濟的重要性業(yè)。人民銀行積極支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，降低了個人住房貸款利率和首付比例，鼓勵銀行通過“保交樓”專2.交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大“第二支箭”提供資金支持，委托專業(yè)機構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證、直接購買債券3.央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“金融16條”7/7/19積極做好“保交樓”金融服務，支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持。 (7)做好房地產(chǎn)項目并購金融支持。鼓勵銀行、優(yōu)質(zhì)房企、資管公司提供支持。(8)已進入司法重整的項目，款集中度管理政策過渡期安排。階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項目并購融資政策。(11)優(yōu)化住房租賃信貸服務。拓寬住房4.銀行間債券市場發(fā)債房企的范圍由全國性房企擴大至地方優(yōu)質(zhì)民營房企國性房企擴大至地方優(yōu)質(zhì)民營房企，并組織中債信用增進公司向擬發(fā)債民營房企給予增信支持。地方優(yōu)質(zhì)民營房企即發(fā)債主體須滿足資產(chǎn)充足、信用良好、具有較強市場影響力等以上條件。具體增信模式由中債信用增進公司債民營房企給予增信支持,包括以下三種模式：機構(gòu)或地方國企提供反擔保后，中債信用增進公司為擬發(fā)債民營房企提供擔保增信。、土地、股權等充足抵質(zhì)押物后，中債信用增進公司為其提供擔保增信。關金融機構(gòu)，為擬發(fā)債民營房企創(chuàng)設信用風險緩釋憑證。5.允許商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金 模小的銀行不得開展業(yè)務，不得給有關聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函，商業(yè)銀行要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔保以及其他務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預企業(yè)債券融資的可得性和便利性。7.全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會提出多項房地產(chǎn)融資支持政策8/8/19策措施落實工作。針對房地產(chǎn)提到：(1)要全面落實房地產(chǎn)長效機制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支保障、監(jiān)管政策支持等，推動“保交樓”工作加快落實，維護住房消費者合法權益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為其提供零息資金，以鼓勵其支持作。”。(1)恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市，允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)，發(fā)行股份購買資產(chǎn)時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。(3)調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市(4)推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”，鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企(5)開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機(二)地方政策動態(tài)購房資格限制賢、東湖、運河、塘棲等鎮(zhèn)街購買住房，符合條件的本市戶籍家庭在上述鎮(zhèn)街購買第二套住房不受落戶滿五年的限制，各類家庭在限購區(qū)內(nèi)9/9/19成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)統(tǒng)一為一個住房限購區(qū)域，具備該區(qū)域內(nèi)任一區(qū)購房資格的居民家庭以及具備成都高新區(qū)南部園區(qū)購房資格的居民家庭，均可在該限購區(qū)域內(nèi)購買住房。該區(qū)域購房套數(shù)、市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣區(qū)域內(nèi)生活工作且無自有產(chǎn)權住房的非成都市戶籍居民家庭，可在該買一套住房用于自住。東2)m0-m) (3)購房業(yè)主戶籍在省外的，由區(qū)教育局統(tǒng)籌安排。購買新建商品住房，取得《不動產(chǎn)權證書》的，無需遷入戶券。3.放寬住房貸款條件合公%。房。 (5)取消個人住房公積金貸款結(jié)清后第二套房準貸時限的限制。(6)異地住房公積金數(shù)存人購首套房并已結(jié)清套積金貸款。其房屋套數(shù)認定標準、房屋抵押擔保方式等執(zhí)行繳存地住房公積金中心貸款管理政策，房屋抵押登記額度不超過房屋所在地限額標準。住住房，貸款額度不大于房屋總價款住住房或二手住房，貸款額度不大于房屋總價款的70%。存住房公積金的職工，在赤峰市購房申請公積金貸款的，可以享受本地同等待遇。(2)多孩家庭購買第二套商品4.放寬住房公積金提取條件等住房消費情形，可分別申請?zhí)崛∽》抗e金。理購房提取住房公積金。(2)提取住房公積。所在地證明。三、重點公司動態(tài)1.百強房企單月操盤銷售金額下降2.濱江集團為子公司融資提供擔保的銀團申請13億元的貸款，濱江集團為北沙盛和本次融資提供連帶責任保證期余額的34%(最高本金限額為4.42億元)。(最高本金3.榮盛發(fā)展為子公司提供擔保為發(fā)展5%。5.香江控股子公司為母公司2.5億元貸款提供擔保馬、鄭東置業(yè)、香江商業(yè)為其提供連帶責任保證擔保。截止公告日，香江控股及子公司累計對外擔保余額為人民幣334,867.69萬元，其中為對控股子公司或全資子6.合景泰富3.71億元出售成都項目公司股權。有限公司和成都市宏譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是成都項目的運營主體。該部分股權售價為3.71億元。估計合景泰富通過7.龍湖集團由中債信增全額擔保的20億中票成功發(fā)行，利率3%創(chuàng)新低2015-012015-052015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-09中國銀行將與這些房企在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函等重點業(yè)務領四、房地產(chǎn)行業(yè)債券市場運行動態(tài)(一)債券發(fā)行與到期d券721.89億元，房地產(chǎn)行業(yè)通過債券市場凈融資額為-346.90億元(見圖8)。盡管近期房地產(chǎn)債券融資支持政策力度很大，但是債券凈融資額仍為負。主要原因或是房地產(chǎn)行業(yè)出險企業(yè)數(shù)量較多，且新建商品房需求下滑背景0500500000圖8：房地產(chǎn)行業(yè)債券(含境內(nèi)債券和中資離岸債)發(fā)行與到期規(guī)模(2015.01-2022.11，單位：億元)d主體評級看，剔除資產(chǎn)支持證券后，11月份境內(nèi)債券市場房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行人中，AAA級(發(fā)行人委托2015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-0990%0%%50%40%%ABS占比(2015.01-2022.11)d(二)違約/展期債券Wind11月份境內(nèi)債券市場運行期間，房地產(chǎn)行業(yè)新增1只債券違約、16只債券展期(見表。號債券簡稱違約/展期違約/展期類型逾期本金(億元)逾期利息(萬元)債券類型1紅星美凱龍控股集團有限公司07展期.1202紅星美凱龍控股集團有限公司28展期307展期.00050407展期48.28000528展期.0023,6006建設有限公司展期.008707建設有限公司展期4,8008國)置業(yè)有限公司14展期.00,515920金科地產(chǎn)MTN001金科地產(chǎn)集團股份有限公司15展期00據(jù)號債券簡稱違約/展期違約/展期類型逾期本金(億元)逾期利息(萬元)債券類型深圳市前海平裕商業(yè)保理司18展期00管BS深圳市前海平裕商業(yè)保理司18展期.010管BS18展期0,808正榮地產(chǎn)控股股份有限公司20展期.00管BS集團(中國)有限公司25展期北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)司22利息182,57822展期.30管BS22展期.860管BSd(三)信用級別調(diào)整Wind券市場上發(fā)行人委托國內(nèi)評級機構(gòu)的評級情況，11月份無主體和債券的信用