最新-北京望京區(qū)域商業(yè)市場研究-課件

望京區(qū)域整體分析

望京區(qū)域整體分析概要望京區(qū)域的地理位置和交通住宅物業(yè)辦公物業(yè)望京區(qū)域房地產(chǎn)市場分析望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)物業(yè)12/18/20222第2頁2頁概要望京區(qū)域的地理位置和交通住宅物業(yè)辦公物業(yè)望京區(qū)域綱要第一部分望京區(qū)域的地理位置和交通第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r第三部分望京區(qū)域房地產(chǎn)市場分析12/18/20223第3頁綱要第一部分望京區(qū)域的地理位置和交通12一、區(qū)域的地理位置和交通（一）區(qū)域的地理位置“望京城”是《北京城市總體規(guī)劃》中的十八邊緣集團之一，位于北京市朝陽區(qū)東北部，自四環(huán)路與機場高速公路的交匯處呈扇形向東北方向延伸，是望京一一酒仙橋邊緣集團的一部分，東南緊臨機場高速公路和京順路，西北與四環(huán)路及和平里鐵路支線為鄰，東北部將跨越五環(huán)路至來廣營，該區(qū)總用地范圍17.8平方公里，規(guī)劃居住人口約33萬人，總建筑面積1400萬平方米。12/18/20224第4頁一、區(qū)域的地理位置和交通（一）區(qū)域的地理位置12/17/20望京位置圖12/18/20225第5頁望京位置圖12/17/20225第5頁（二）交通1、交通道路規(guī)劃經(jīng)過十幾年的建設(shè)，目前望京地區(qū)的道路網(wǎng)已完成規(guī)劃的50％左右。它外有京承高速、五環(huán){高速公路)、機場高速公路、京順路(主干路)、四環(huán)路(快速路)五條高等級道路環(huán)繞四周，內(nèi)有廣順南、北大街、花家地街，阜通東、西大街，望京路，利澤東，中、西街等10余條主、次干道。這些道路已按規(guī)劃實現(xiàn)，路面寬敞而平坦，交通設(shè)施完備，行車標(biāo)志齊全。此外，60條公交線路分布在區(qū)內(nèi)及四周，為望京地區(qū)內(nèi)的居民服務(wù)。新建的城鐵13號線在望京地區(qū)的西側(cè)也設(shè)置了一個車站一望京西站，為望京居民的出行提供了快速、大容量、集約化的運輸方式。12/18/20226第6頁（二）交通12/17/20226第6頁圖.望京道路現(xiàn)狀圖圖.望京道路規(guī)劃圖12/18/20227第7頁圖.望京道路現(xiàn)狀圖圖.望京道路規(guī)劃圖12/17/20222、望京地區(qū)交通現(xiàn)狀望京地區(qū)每天存在兩個出行高峰，早高峰為7：30-8：30，晚高峰是17：30-18：30，高峰期間的主要流向是望京與市區(qū)中心之間的聯(lián)系，目前，承擔(dān)這部分交通需求的主要通道僅有兩條，即擁擠不堪的京順路和京承高速公路東側(cè)輔路。此外，還有一部分交通量通過已經(jīng)飽和的四環(huán)路分流。望京地區(qū)高峰期間的運輸方式主要是公共交通（包括城鐵）、小汽車、自行車和出租車，這些運輸方式在望京地區(qū)承擔(dān)的客運比例分別為31.36％，28.14％．20.39％和11.23％。盡管望京地區(qū)公共交通客運方式的承擔(dān)比例已高于全市平均水平．但離合理的客運交通結(jié)構(gòu)(公共交通承擔(dān)比例達到60％)還有一段距離。12/18/20228第8頁2、望京地區(qū)交通現(xiàn)狀12/17/20228第8頁3、主要交通問題（1）交通擁堵，高峰時段車輛進出望京地區(qū)較為困難

高峰期間進出望京與市區(qū)中心之間車流量大約占總流量的75％，而且絕大部分流量由京順路承擔(dān)，由于京順路的作用主要是承擔(dān)順義和平谷方向的過境交通，其本身的交通壓力就很大，故望京地區(qū)的交通只能給本已不堪重負(fù)的京順路增加更大的交通壓力。還有一部分車輛通過湖光中街進入京承高速公路的輔路。由于該道路僅是一條寬7米左右且雙向行駛的道路，因此承擔(dān)進出望京地區(qū)交通量的能力極為有限。其余的車輛都是經(jīng)過阜通東大街．進入四環(huán)路。但四環(huán)路高峰小時的交通已接近飽和，因此其分流的能力也是極為有限的。12/18/20229第9頁3、主要交通問題12/17/20229第9頁（2）支路系統(tǒng)性差目前的小區(qū)開發(fā)占地較大，多以城市干路圍合區(qū)域作為一開發(fā)小區(qū)。小區(qū)建成后，進行封閉管理時，則將原規(guī)劃的支路全部“封閉”其中，從實際使用上已變成了小區(qū)的內(nèi)部道路。而且，由于小區(qū)封閉管理．導(dǎo)致這些支路跨街區(qū)的連續(xù)通行幾乎失去可能。被切斷的支路被切斷的支路12/18/202210第10頁（2）支路系統(tǒng)性差被切斷的支路被切斷的支路12/17/202（3）停車設(shè)施不足望京地區(qū)目前有18.15萬人，機動車擁有量達到6萬輛，按照每戶3人計算，平均達到每戶1輛車，因此，其停車泊位的需求遠遠高于北京市現(xiàn)有居住區(qū)停車泊位的配建標(biāo)準(zhǔn)。由于建設(shè)較晚的一些住宅其停車泊位配備較為充足，因此其停車矛盾主要表現(xiàn)在一些原有小區(qū)的停車設(shè)施上，如花家地一帶的“舊”小區(qū)，大量機動車停放在周邊城市道路上，環(huán)境較差。12/18/202211第11頁（3）停車設(shè)施不足12/17/202211第11頁（4）出入口建設(shè)滯后望京地區(qū)共規(guī)劃了11個出入口，但目前按照規(guī)劃實施的出入口只有4個，其余出入口或者沒有建設(shè)，不具備通車條件；或者具備通車條件，但其通行能力極為有限。（5）公共交通發(fā)展滯后軌道交通發(fā)展滯后公交服務(wù)水平較低公交場站建設(shè)滯后已建成出口已建成出口已建成出口已建成出口12/18/202212第12頁（4）出入口建設(shè)滯后已建成出口已建成出口已建成出口已建成出口望京交通小結(jié)望京目前內(nèi)部交通現(xiàn)狀還是十分良好的，交通網(wǎng)絡(luò)較密，道路密度達到了2.9，道路較寬，通達性比較好，主要的問題是內(nèi)部交通與外部交通的聯(lián)系通達性不好；望京地區(qū)規(guī)劃中的道路，目前只建成了50％，仍有許多道路沒通車，造成望京地區(qū)高車流量集中在幾個道路；如果望京規(guī)劃中道路均修通，將會極大的緩解目前望京的交通狀況，并且有多個路口通達各個方向，因此，望京未來的交通發(fā)展前景是十分好的；城鐵的修通和公交樞紐的建成也將會使望京的交通更加便利。12/18/202213第13頁望京交通小結(jié)望京目前內(nèi)部交通現(xiàn)狀還是十分良好的，交通網(wǎng)絡(luò)較密綱要第一部分望京區(qū)域的地理位置和交通第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r第三部分望京區(qū)域房地產(chǎn)市場分析12/18/202214第14頁綱要第一部分望京區(qū)域的地理位置和交通12第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r一、北京市總體規(guī)劃方案中對本區(qū)域的規(guī)劃二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡介三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀四、望京居住人口和居住用地五、區(qū)域人口消費研究六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀12/18/202215第15頁第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r一、北京市總體規(guī)劃方案中對北京市總體規(guī)劃方案中對望京區(qū)域的規(guī)劃從南向北劃分舊規(guī)劃望京新區(qū)望京新技術(shù)開發(fā)區(qū)來廣營貨流倉儲中心望京整體規(guī)劃總用地范圍規(guī)劃居住人口總規(guī)劃建筑面積備注17.8平方公里33萬人1400萬平方米此數(shù)據(jù)包括望京規(guī)劃中的住宅、商業(yè)、商務(wù)、工業(yè)、特殊用地等所有用地的建筑面積。居住、商貿(mào)中心占地規(guī)劃居住人口規(guī)劃建筑面積備注8.6平方公里居住人口33萬總戶數(shù)7萬余戶1000萬平方米此數(shù)據(jù)僅包括居住、商業(yè)、商務(wù)用地的建筑面積。12/18/202216第16頁北京市總體規(guī)劃方案中對望京區(qū)域的規(guī)劃從舊望京新區(qū)望2019年-2020年望京新規(guī)劃2019年-2020年望京新規(guī)劃從功能劃分來廣營舊城改造區(qū)北小河北居住區(qū)“望京園”綜合區(qū)“南湖園”居住區(qū)花家地建成區(qū)居住公建外事工業(yè)倉儲五大功能12/18/202217第17頁2019年-2020年望京新規(guī)劃2019年-2020年望京新2019年-2020年望京新規(guī)劃（圖示）北小河北居住區(qū)望京園綜合區(qū)花家家地建成區(qū)南湖園居住區(qū)來廣營舊城改造區(qū)2019年-2020年望京新規(guī)劃分布圖12/18/202218第18頁2019年-2020年望京新規(guī)劃（圖示）北小河北居住區(qū)望京園第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r一、北京市總體規(guī)劃方案中對本區(qū)域的規(guī)劃二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡介三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀四、望京居住人口和居住用地五、區(qū)域人口消費研究六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀12/18/202219第19頁第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r一、北京市總體規(guī)劃方案中對望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡介望京屬于朝陽區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)組團中的一部分；朝陽區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)組團主要涉及望京、酒仙橋、將臺路等街道和地區(qū)辦事處朝陽區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)組團望京酒仙橋?qū)⑴_路12/18/202220第20頁望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡介望京屬于朝陽區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)朝陽區(qū)高望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡介電子城電子信息產(chǎn)業(yè)板塊－－是北京電子產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村“一區(qū)七園”之一望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊和望京新城板塊電子信息產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域東區(qū)西區(qū)依托電子城西區(qū)和望京新城，拓展電子城西區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地、科技成果轉(zhuǎn)化基地和人才教育培訓(xùn)基地。現(xiàn)有中央美院、法制日報社、中國社科院研究生院、八十中等豐富的文化教育資源。為提升該地區(qū)生活品質(zhì)和人居環(huán)境，今后將重點建設(shè)博物館、展覽館、電影院、藝術(shù)大道和主題公園等設(shè)施，發(fā)展商業(yè)、衛(wèi)生、體育等配套產(chǎn)業(yè)。酒仙橋地區(qū)，面積7.5平方公里，已有電子骨干企業(yè)365家，三資企業(yè)79家，國家級電子科研院所4家，大中型涉外旅游飯店5家，中高級電子院校5所。望京地區(qū)，面積3平方公里，已建成北京市面積最大的孵化器——望京科技創(chuàng)業(yè)園和中國北京（望京）留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園，主要發(fā)展電子信息、計算機及網(wǎng)絡(luò)、生物和醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。12/18/202221第21頁望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡介電子城電子信息產(chǎn)業(yè)板塊望京新興產(chǎn)昌平園電子城科技園亦莊德勝園海淀園健翔園豐臺園人才培養(yǎng)、科技創(chuàng)新、成果孵化和商務(wù)商貿(mào)功能以生物工程和新醫(yī)藥為重點，同時發(fā)展電子信息制造業(yè)、光機電一體化產(chǎn)業(yè)建設(shè)總部基地，產(chǎn)業(yè)依托已有軍工、航天技術(shù)為特色（包括空港工業(yè)區(qū)）定位要發(fā)展成為信息產(chǎn)業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)和出口基地商務(wù)、產(chǎn)品展示、營銷集散地、中介服務(wù)、創(chuàng)業(yè)孵化科技商務(wù)，為原創(chuàng)技術(shù)孵化、轉(zhuǎn)化和為國際科技交流與高科技商務(wù)活動提供服務(wù)形成以外向型經(jīng)濟為主導(dǎo)的綜合性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地中關(guān)村“一區(qū)七園”一覽表12/18/202222第22頁昌平園電子城亦莊德勝園海淀園健翔園豐臺園人才培養(yǎng)、科技創(chuàng)新、第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r一、北京市總體規(guī)劃方案中對本區(qū)域的規(guī)劃二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡介三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀四、望京居住人口和居住用地五、區(qū)域人口消費研究六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀12/18/202223第23頁第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r一、北京市總體規(guī)劃方案中對（一）望京產(chǎn)業(yè)概述望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為二、三產(chǎn)為主，其中二產(chǎn)以北京電子城科技園為龍頭形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；電子城科技園是中關(guān)村科技園區(qū)重要組成部份，是經(jīng)國家科技部和北京市人民政府于1994年正式批準(zhǔn)建立的。現(xiàn)已成為推動朝陽區(qū)工業(yè)加速發(fā)展的中堅力量，是望京地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基地。12/18/202224第24頁（一）望京產(chǎn)業(yè)概述望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為二（二）望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)總值2019-2019年望京電子城與朝陽區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值指標(biāo)對比

朝陽區(qū)域總量朝陽區(qū)工業(yè)產(chǎn)值朝陽工業(yè)占北京市比重望京電子城園區(qū)產(chǎn)值電子城園區(qū)占朝陽區(qū)工業(yè)比重2019年4886.664422.10%151.423.50%2019年4315.27481.115.20%-----------2019年5070589.315.50%220.637.40%原始數(shù)據(jù)來源朝陽區(qū)統(tǒng)計局近年來朝陽區(qū)工業(yè)總量在全市獨占鰲頭，工業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，區(qū)域工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值、利稅占全市的六分之一，位居全市工業(yè)的首位；隸屬朝陽區(qū)的望京電子城工業(yè)產(chǎn)值業(yè)績顯著。單位:億元12/18/202225第25頁（二）望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)總值2019-2019年望京電子城與朝統(tǒng)計數(shù)據(jù)為電子信息產(chǎn)業(yè)中的龍頭行業(yè)的通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)園內(nèi)電子信息產(chǎn)業(yè)與朝陽區(qū)信息產(chǎn)業(yè)及工業(yè)產(chǎn)值的比較電子園區(qū)企業(yè)數(shù)占朝陽區(qū)企業(yè)總數(shù)52家33%電子園區(qū)總產(chǎn)值占朝陽區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)占朝陽區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值144.0億元88.50%24.40%電子園區(qū)增加值占朝陽區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)增加值的比重占朝陽區(qū)工業(yè)增加值的比重15.2億元75.60%11.50%2019年望京電子產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值狀況12/18/202226第26頁統(tǒng)計數(shù)據(jù)為電子信息產(chǎn)業(yè)中的龍頭行業(yè)的通信設(shè)備、計算機及其他電望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點（一）區(qū)內(nèi)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，其中電子城園區(qū)呈現(xiàn)出科技含量高、產(chǎn)業(yè)集聚度高、外資比例高和發(fā)展后勁足的鮮明特點。

摩托羅拉研發(fā)中心項目的入駐、愛立信研發(fā)總部落戶電子城科技園，將大大推進園區(qū)的科技創(chuàng)新水平，進一步提升園區(qū)層次。12/18/202227第27頁望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點（一）區(qū)內(nèi)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)電子城的生產(chǎn)總量迅速擴張、經(jīng)濟效益顯著。2019年電子城園區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)165家，比2019年增長近1倍；完成現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值220.6億元，比2019年增長45.7%；實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入219.6億元，比2019年增長48.7%；盈虧相抵后實現(xiàn)利潤總額19.5億元，比2019年增長46.9%；產(chǎn)值、收入指標(biāo)在區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟總量中所占比重三年來均在30%以上，利潤總額三年均達55%以上；從反映贏利水平的收入利潤率來看，2019年園區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)的收入利潤率為8.9%，高于全區(qū)平均水平3.3個百分點；產(chǎn)銷率為96.6%，生產(chǎn)、銷售、效益呈現(xiàn)良性循環(huán)。望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點（二）12/18/202228第28頁區(qū)內(nèi)電子城的生產(chǎn)總量迅速擴張、經(jīng)濟效益顯著。望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點（三）望京區(qū)域逐步發(fā)展成電子信息產(chǎn)業(yè)的聚集地。電子城科技園通過高新技術(shù)的引進，區(qū)域內(nèi)培育了一批大型電子骨干企業(yè)，如：京東方科技集團股份有限公司、北京松下彩色顯像管有限公司、北京東方冠捷電子有限公司、北京西門子通信網(wǎng)絡(luò)有限公司（原北京國際交換系統(tǒng)有限公司）、北京首信股份有限公司等。園內(nèi)正在向數(shù)字化、信息化和網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展形成了以電子信息產(chǎn)業(yè)為主體的、綜合性的電子高科技園區(qū)，現(xiàn)已形成了以通信、計算機（軟件）、顯示器、彩色顯象管、顯示管、數(shù)字視聽、新型元器件等為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。12/18/202229第29頁望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點（三）望京區(qū)域逐步發(fā)展成電子信息產(chǎn)業(yè)的望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點（四）近期，電子城北京首信集團、北京兆維集團、京東方科技集團公司通過升級改造，成為業(yè)界知名的強勢公司并進入國內(nèi)電子百強企業(yè)序列。日前公布的2019年北京名牌產(chǎn)品及生產(chǎn)企業(yè)名單中電子城科技園14家企業(yè)19個產(chǎn)品榜上有名，如：京東方筆記本電腦、北廣牌廣播電視發(fā)射設(shè)備、大豪牌電腦刺繡機控制系統(tǒng)等。品牌效應(yīng)及產(chǎn)業(yè)連鎖優(yōu)勢吸引更多的電子生產(chǎn)企業(yè)和配套零部件生產(chǎn)企業(yè)進駐開發(fā)區(qū)，使生產(chǎn)經(jīng)營形成更大的規(guī)模，產(chǎn)生群聚效應(yīng)，電子配套和電子整機成并駕齊驅(qū)之勢，實現(xiàn)相互促進、共同發(fā)展的整體優(yōu)勢。區(qū)域內(nèi)品牌效應(yīng)凸顯，產(chǎn)業(yè)鏈日趨完善。

12/18/202230第30頁望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點（四）近期，電子城北京望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點（五）園內(nèi)高資本，高出口，外向型經(jīng)濟明顯，高于朝陽區(qū)港澳臺及外商投資比例。港澳臺及外商投資工業(yè)相關(guān)指標(biāo)與朝陽區(qū)的比較占電子園區(qū)企業(yè)數(shù)比重與朝陽區(qū)所占比重相比30.90%高出14.6％占電子園區(qū)資本比例與朝陽區(qū)所占比重相比18.90%高出6.6％電子城園區(qū)出口產(chǎn)值與朝陽區(qū)的比較2019同比2019電子城園區(qū)出口交貨值電子城園區(qū)增長比例為朝陽區(qū)增長比例為44.0億元26.90%4.40%同比2019100%59.70%12/18/202231第31頁望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點（五）園內(nèi)高資本，高出口，外向型經(jīng)濟明第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r一、北京市總體規(guī)劃方案中對本區(qū)域的規(guī)劃二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡介三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀四、望京居住人口和居住用地五、區(qū)域人口消費研究六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀12/18/202232第32頁第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r一、北京市總體規(guī)劃方案中對1、本區(qū)域居住區(qū)建設(shè)的歷史回顧1994年規(guī)劃的望京居住人口為33萬，預(yù)計區(qū)內(nèi)提供就業(yè)崗位8.25萬個，就地吸納的能力強。近年來，城市空間拓展，機動化程度提高，望京距市中心顯得越來越近（望京東南角距東直門不足５公里），周邊大量的就業(yè)機會及生活設(shè)施吸引著望京地區(qū)的人們，為區(qū)內(nèi)居民選擇在區(qū)外工作和購物、娛樂提供了空間可能。受一些因素的影響，居住開發(fā)的收益速度高于商用開發(fā)，開發(fā)商開始改變土地使用性質(zhì)或增加居住用地進行房地產(chǎn)開發(fā)，從而造成目前望京地區(qū)的開發(fā)性質(zhì)主要是以住宅開發(fā)為主而其他配套設(shè)施建設(shè)則相對滯后。目前，望京人口達到18.15萬人，為望京地區(qū)內(nèi)部提供就業(yè)崗位不足2萬個，居住人口與就業(yè)崗位之間懸殊的差距是望京地區(qū)對市區(qū)中心的依賴越來越強。因此，目前的望京地區(qū)幾乎與市區(qū)中心形成一個整體，失去了邊緣集團原有功能。12/18/202233第33頁1、本區(qū)域居住區(qū)建設(shè)的歷史回顧1994年規(guī)劃的望京居住人口為2、區(qū)域人口居住現(xiàn)狀及特征

望京區(qū)域目前人口18.15萬；望京區(qū)域年齡在20-40歲之間的中青年占73%；大學(xué)本科以上學(xué)歷者占56%；人口構(gòu)成主要為年輕的知識分子；人均居住面積44平方米。12/18/202234第34頁2、區(qū)域人口居住現(xiàn)狀及特征

望京區(qū)域目前人口18.15萬；13、現(xiàn)狀居住用地

舊的規(guī)劃中把望京分成了A、B、C、D、K五個區(qū)。K區(qū)D區(qū)C區(qū)B區(qū)A區(qū)科技園區(qū)12/18/202235第35頁3、現(xiàn)狀居住用地

舊的規(guī)劃中把望京分成了A、B、C、D、K五新規(guī)劃中，望京的北小河南側(cè)統(tǒng)稱為“望京新城”，其功能以望京中心區(qū)公共設(shè)施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合區(qū)；“望京新城”又分為A、B兩區(qū):

－A區(qū)為區(qū)級居住用地，規(guī)劃建筑面積250萬平方米，分為五個區(qū)；

－B區(qū)為以大型公共建筑組成的市級公建中心，包括寫字樓、公寓、酒店、醫(yī)院等，規(guī)劃建筑面積270萬平方米.北小河北側(cè)確定為“望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，其功能以高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū);望京西南部的K區(qū)也為居住用地，分為６個區(qū)。望京新規(guī)劃中的居住用地12/18/202236第36頁新規(guī)劃中，望京的北小河南側(cè)統(tǒng)稱為“望京新城”，其功能以望京中第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r一、北京市總體規(guī)劃方案中對本區(qū)域的規(guī)劃二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡介三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀四、望京居住人口和居住用地五、區(qū)域人口消費研究六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀12/18/202237第37頁第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r一、北京市總體規(guī)劃方案中對本五、區(qū)域人口消費研究對現(xiàn)階段區(qū)域區(qū)居民消費狀況的總體評價未來幾年區(qū)域居民消費需求的定量分析及前景預(yù)測12/18/202238第38頁五、區(qū)域人口消費研究對現(xiàn)階段區(qū)域區(qū)居民消費狀況的總體評價1望京消費問題研究因望京區(qū)域隸屬朝陽區(qū)，加之區(qū)域內(nèi)多為共享消費資源，所有在望京消費問題研究中，我們以朝陽區(qū)居民消費為對象。從消費與GDP、收入的關(guān)系和消費傾向等角度對現(xiàn)階段朝陽區(qū)城鄉(xiāng)居民總體消費情況進行簡要評價；利用購買力測算和收入彈性分析對未來幾年朝陽區(qū)居民消費需求進行定量分析及前景預(yù)測。望京消費問題研究指導(dǎo)思想及研究方法

12/18/202239第39頁望京消費問題研究因望京區(qū)域隸屬朝陽區(qū)，加之區(qū)域內(nèi)多為共享消區(qū)域居民消費狀況的總體評價消費占GDP的比例偏低但增長勢頭明顯平均消費率一覽表世界平均消費率為78％－79％中等收入國家為74%高收入國家為77%2019朝陽區(qū)為63%相比之下，朝陽區(qū)居民消費率則明顯偏低，近年來一直在60％左右波動。2019年為57.3％，2019年為58.0％，2000年為59.6％，到2019年略為增長到62.3％。從貢獻率來看，2019年消費拉動經(jīng)濟增長的貢獻率為51.6％，2019年為51.8％，2000年為60.8％，到2019年增長到68.0％。盡管消費率水平略微偏低，但消費率和消費貢獻率的持續(xù)增長勢頭表明朝陽區(qū)的經(jīng)濟增長正在向更加良性發(fā)展的方向前行。

12/18/202240第40頁區(qū)域居民消費狀況的總體評價消費占GDP的比例偏低但增長區(qū)域居民消費狀況的總體評價居民消費傾向波動下降近十幾年來，朝陽區(qū)居民消費傾向呈波動下降的趨勢，如下圖所示。2019年降為80.8％。由以上數(shù)據(jù)可以看出，到2019年，朝陽區(qū)居民消費傾向都降到了歷史最低值。數(shù)據(jù)來源：朝陽區(qū)統(tǒng)計局12/18/202241第41頁區(qū)域居民消費狀況的總體評價居民消費傾向波動下降近十幾年來，區(qū)域居民消費狀況的總體評價收入對朝陽區(qū)居民消費的影響作用十分突出，但消費增長略低于收入增長。2019年2019年2019年2019年2000年2019年2019年2019年2019年城市居民人均可支配收入70488107824790761050311682126261389815757城市居民人均消費性支出595869166676731379979431110361158912730影響居民消費的最主要的因素是收入，收入增長是帶動居民消費增長的原動力。其他影響主要因素有家庭人口、負(fù)擔(dān)系數(shù)、儲蓄、職業(yè)、偏好和習(xí)慣等等。其中按照經(jīng)濟發(fā)展的一般規(guī)律，消費支出隨著收入水平的上升而增加。朝陽區(qū)人均可支配收入近十年間年均遞增10.6％，其人均消費性支出年均遞增10.0％，收支對比看，盡管收入的增長帶動了居民消費的換代升級，但居民的人均消費增速均略低于收入增速單位：元12/18/202242第42頁區(qū)域居民消費狀況的總體評價收入對朝陽區(qū)居民消費的影響作用十分區(qū)域居民消費狀況的總體評價區(qū)域居民消費結(jié)構(gòu)變化特征明顯朝陽區(qū)居民消費趨勢分析，已經(jīng)由以生活必需品消費為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐越逃秊辇堫^的服務(wù)消費為主；由千萬元級家用電器消費為主轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔X、汽車、住房為主的高價位產(chǎn)品消費；居民由過去單一的偏重儲蓄轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y和旅游消費等多種方式并存。12/18/202243第43頁區(qū)域居民消費狀況的總體評價區(qū)域居民消費結(jié)構(gòu)變化特征明顯朝陽五、區(qū)域人口消費研究對現(xiàn)階段區(qū)域區(qū)居民消費狀況的總體評價未來幾年區(qū)域居民消費需求的定量分析及前景預(yù)測12/18/202244第44頁五、區(qū)域人口消費研究對現(xiàn)階段區(qū)域區(qū)居民消費狀況的總體評價1從節(jié)余購買力看朝陽區(qū)居民消費潛力可觀為了準(zhǔn)確地衡量居民消費大小和潛能，必須測算居民的購買力，因為它反映了市場所能提供的能量。居民購買力是上期結(jié)余購買力與本期形成的購買力之和。未來幾年區(qū)域居民消費需求前景預(yù)測根據(jù)2019年城鄉(xiāng)居民收入與手存現(xiàn)金以及2019年城鄉(xiāng)居民997億元儲蓄存款余額初步測算，2019年朝陽區(qū)城鄉(xiāng)居民購買力水平應(yīng)不低于1632.5億元，人均至少6萬元。如果再考慮到消費信貸因素，那么這一市場的能量和容量將更加廣闊。這表明，居民消費的潛力十分巨大。12/18/202245第45頁從節(jié)余購買力看朝陽區(qū)居民消費潛力可觀為了準(zhǔn)確地衡量居民消費大未來幾年區(qū)域居民消費需求的定量分析收入需求彈性是指百分之一的收入變化引起的需求量變化率。用于分析居民收入變動與其所引起的需求量變動之間的關(guān)系。根據(jù)2019年—2019年朝陽區(qū)城鄉(xiāng)居民收入和消費情況，計算出的各類消費的收入彈性，如下表所示：消費分類收入彈性系數(shù)Em屬性(城市居民)消費性支出0.98221、衣著0.3318必須品數(shù)據(jù)表明需求彈性小于12、雜項商品及服務(wù)0.44483、食品0.46884、家庭設(shè)備用品及服務(wù)0.48645、娛樂文教服務(wù)1.6037奢侈品數(shù)據(jù)表明需求彈性大于16、醫(yī)療保健1.72557、居住1.9078、交通通信2.434212/18/202246第46頁未來幾年區(qū)域居民消費需求的定量分析收入需求彈性是指百分之一的利用收入彈性進行需求預(yù)測

按收入年遞增8％推算單位：元2019年2019年2019年2019年食品朝陽區(qū)4284444946244809增幅％3.83.83.94衣著朝陽區(qū)1123116012021248增幅％2.63.33.63.8家庭設(shè)備朝陽區(qū)9069409751011增幅％3.83.73.73.7醫(yī)療保健朝陽區(qū)1237141016061828增幅％14.21413.913.9交通通信朝陽區(qū)1980238428673446增幅％20.620.420.320.2娛樂文教朝陽區(qū)2649298433513758增幅％13.112.712.312.1居住朝陽區(qū)1201137815731791增幅％15.814.814.213.8雜項朝陽區(qū)544564585607增幅％3.53.63.73.812/18/202247第47頁利用收入彈性進行需求預(yù)測按收入年遞增8％推算2019年末，朝陽區(qū)擁有常住人口258.5萬人，其中外來人口（居住一天以上）92.8萬人，外來人口占全市的22.7％，是北京市的人口大區(qū)特別是外來人口集中的區(qū)域。同時，朝陽區(qū)也是北京市重要的對外交往區(qū)和中央商務(wù)區(qū)所在地，居住性和工作性外籍人口、商務(wù)人士也具有較大規(guī)模，因此，由于人口流動性特征明顯，朝陽區(qū)目前已形成了一個人員不固定、但總量相對固定的消費群體。區(qū)域內(nèi)大規(guī)模消費群體已經(jīng)形成12/18/202248第48頁2019年末，朝陽區(qū)擁有常住人口258.5萬人，其中外來人口第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r一、北京市總體規(guī)劃方案中對本區(qū)域的規(guī)劃二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡介三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀四、望京居住人口和居住用地五、區(qū)域人口消費研究六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀12/18/202249第49頁第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r一、北京市總體規(guī)劃方案中對六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀

（一）商業(yè)服務(wù)配套網(wǎng)點（二）教育設(shè)施（三）醫(yī)療衛(wèi)生（四）餐飲娛樂（五）體育設(shè)施12/18/202250第50頁六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀

（一）商業(yè)服務(wù)配套網(wǎng)點12/17/（一）商業(yè)服務(wù)配套商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點現(xiàn)狀望京目前超市、百貨、商場具有一定規(guī)模的僅有十六家，其中較大型超市和百貨商場主要有華潤超市望京店、燕莎望京購物中心總部、天客隆花家地店、中福百貨、美國特百惠、大中電器等。但望京的大型商場超市都基本上分布在望京新城附近，分布在廣順北大街、廣順南大街和宏泰西街兩側(cè)。而在北部的高教園、技術(shù)區(qū)和南部的花家地地區(qū)商業(yè)服務(wù)配套較少。12/18/202251第51頁（一）商業(yè)服務(wù)配套商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點現(xiàn)狀12/17/202251第（一）商業(yè)服務(wù)配套商業(yè)未來發(fā)展趨勢今年，隨著望京國際商業(yè)中心、嘉美風(fēng)尚中心，以及一些新建住宅底商逐步推向市場，未來兩三年內(nèi)望京地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)放量將達到50萬平方米。

望京未來2年－3年望京商業(yè)規(guī)劃圖12/18/202252第52頁（一）商業(yè)服務(wù)配套商業(yè)未來發(fā)展趨勢望京未來2年－3年望京商業(yè)望京區(qū)域在售住宅項目也多有底商。從各項目體量來看，金隅國際、季景沁園、澳洲康都項目商業(yè)體量在10000平方米以上，麗景新貴、寶星國際、國風(fēng)北京的商業(yè)面積均超過50000平方米。

望京國際商業(yè)中心的商業(yè)體量為12萬平方米，已經(jīng)開始招商。華堂、國美電器等已簽約，該項目同時還在韓國招商，并且準(zhǔn)備拿出一棟樓的體量建設(shè)韓國商品城；嘉美風(fēng)尚中心的商業(yè)體量為6萬平方米，目前已經(jīng)建設(shè)到第7層；望京B區(qū)綜合樓項目有10萬平方米的商業(yè)即將放量；博雅國際中心也有8000平方米的商業(yè)面積。12/18/202253第53頁望京區(qū)域在售住宅項目也多有底商。從各項目體量未來望京商業(yè)發(fā)展趨勢小結(jié)如果這些住宅底商在未來兩三年內(nèi)能全部入市，望京區(qū)域新增商業(yè)面積將近50萬平方米。12/18/202254第54頁未來望京商業(yè)發(fā)展趨勢小結(jié)如果這些住宅底商在未來兩三年六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀

（一）商業(yè)服務(wù)配套網(wǎng)點（二）教育設(shè)施（三）醫(yī)療衛(wèi)生（四）餐飲娛樂（五）體育設(shè)施12/18/202255第55頁六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀

（一）商業(yè)服務(wù)配套網(wǎng)點12/17/（二）教育設(shè)施幼兒園：望京目前幼兒園有八所，民辦的有六所、公立的有兩所，基本上均分布在花家地和南湖地區(qū)附近；小學(xué)：六所，大多分布在花家地地區(qū)；中學(xué)：五所，重點中學(xué)較多，由八十中、陳經(jīng)倫中學(xué)、首師大望京分校；高教：十一所高教學(xué)校，集中在京順路西側(cè)和望京新城附近；培訓(xùn)類學(xué)校：十一所，集中在望京北小河望京西園附近。備注：圖中藍點為幼兒園、藍色帶旗符號代表小學(xué)、桔紅色帶旗符號表示中學(xué)、藍色圖書符號代表高校、紅色圓點代表培訓(xùn)學(xué)校。12/18/202256第56頁（二）教育設(shè)施幼兒園：望京目前幼兒園有八所，民辦的有六所、公六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀

（一）商業(yè)服務(wù)配套網(wǎng)點（二）教育設(shè)施（三）醫(yī)療衛(wèi)生（四）餐飲娛樂（五）體育設(shè)施12/18/202257第57頁六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀

（一）商業(yè)服務(wù)配套網(wǎng)點12/17/（三）醫(yī)療衛(wèi)生望京醫(yī)療設(shè)施相對薄弱一些，醫(yī)療診所有26家，但多為小診所，規(guī)模不大，級別較低。基本上分布在北小河以北，南湖地區(qū)和京順路西側(cè)一帶。較大型的保健按摩店主要有八家。12/18/202258第58頁（三）醫(yī)療衛(wèi)生望京醫(yī)療設(shè)施相對薄弱一些，醫(yī)療診所有26家，但六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀

（一）商業(yè)服務(wù)配套網(wǎng)點（二）教育設(shè)施（三）醫(yī)療衛(wèi)生（四）餐飲娛樂（五）體育設(shè)施12/18/202259第59頁六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀

（一）商業(yè)服務(wù)配套網(wǎng)點12/17/（四）餐飲娛樂飯店：望京目前飯店有31家，集中分布在廣順北大街、廣順南大街北小河南岸沿線。菜系風(fēng)味涵蓋的種類眾多，有粵菜、西北菜、湘菜、杭州菜、烤鴨、江南菜、小吃、火鍋、烤肉、農(nóng)家菜、韓國料理和日式料理等；快餐店：數(shù)量較少，較有名氣的僅有一家肯德基；酒吧、咖啡廳、茶館：11家，其中有10家分布在望京西園和廣順南、北大街上，僅有一家在花家地。12/18/202260第60頁（四）餐飲娛樂飯店：望京目前飯店有31家，集中分布在廣順北大六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀

（一）商業(yè)服務(wù)配套網(wǎng)點（二）教育設(shè)施（三）醫(yī)療衛(wèi)生（四）餐飲娛樂（五）體育設(shè)施12/18/202261第61頁六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀

（一）商業(yè)服務(wù)配套網(wǎng)點12/17/（五）體育設(shè)施望京目前僅有一個望京體育公園，總占地面積25000平方米、綠化面積為70％。園內(nèi)建有籃球場、排球場、旱冰場、兒童游樂場等。另外，望京有12個體育健身俱樂部。運動種類很多、齊全，網(wǎng)球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美發(fā)、足療、保健、跑步機、自行車、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形體訓(xùn)練等。12/18/202262第62頁（五）體育設(shè)施望京目前僅有一個望京望京配套設(shè)施小結(jié)望京地區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展變化，到現(xiàn)在已經(jīng)初步形成居住、生活、工作為一體的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育等各個配套設(shè)施初具規(guī)模，在數(shù)量上有了大量的增長，但在質(zhì)上還未有明顯的飛躍發(fā)展；設(shè)施的未來發(fā)展趨勢將會朝著大規(guī)模、高質(zhì)量、高品質(zhì)，更加齊全的方向發(fā)展；未來2年－3年望京的配套設(shè)施還將會十分迅速的增長。12/18/202263第63頁望京配套設(shè)施小結(jié)望京地區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展變化，到現(xiàn)在已經(jīng)初步望京發(fā)展?fàn)顩r小結(jié)望京整體用地十分大，建筑面積達到1400萬平方米，相當(dāng)于一個小型中等城市，區(qū)域功能包括了居住，居住、公建、外事、工業(yè)、倉儲五個功能；望京目前居住人口已經(jīng)達到18.15萬，居住人口以20-40歲的中青年為主，人口消費增長迅速，增長潛力明顯；望京的產(chǎn)業(yè)以二、三產(chǎn)業(yè)為主，其中以高科技、電子類為主的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展勢頭良好，產(chǎn)值是朝陽區(qū)總產(chǎn)值的重要組成部分，對GDP的增長有巨大推動作用；經(jīng)過十幾年的發(fā)展，人口增長，配套設(shè)施已經(jīng)逐漸齊全，并且隨著產(chǎn)業(yè)園的建成，國際企業(yè)的入住，使得望京呈現(xiàn)前所未有的發(fā)展勢頭。望京受到國內(nèi)外各界的關(guān)注，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?2/18/202264第64頁望京發(fā)展?fàn)顩r小結(jié)望京整體用地十分大，建筑面積達到1400萬平綱要第一部分望京區(qū)域的地理位置和交通第二部分望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r第三部分望京區(qū)域房地產(chǎn)市場分析12/18/202265第65頁綱要第一部分望京區(qū)域的地理位置和交通12第三部分望京房地產(chǎn)市場分析一、住宅物業(yè)市場分析二、辦公物業(yè)市場分析三、商業(yè)物業(yè)市場分析

12/18/202266第66頁第三部分望京房地產(chǎn)市場分析一、住宅物業(yè)市場分析12/一、住宅類物業(yè)（一）望京住宅整體情況（二）望京總體住宅市場形勢的分析（三）望京住宅的供給狀況分析（四）望京住宅平均價格走勢分析（五）望京住宅的建筑形態(tài)分析（六）望京地區(qū)不同戶型銷售狀況分析12/18/202267第67頁一、住宅類物業(yè)（一）望京住宅整體情況12/17/202267概況望京居住社區(qū)總占地面積860公頃，其中建設(shè)用地510公頃，規(guī)劃總建筑面積約1000萬平米，相當(dāng)于一個中等城市的規(guī)模。目前已售及在售項目如表3－1所示，由表3－1可以看出，望京住宅大部分為2019年以后建成，已建成及開工建筑面積近900萬平米左右，屬于新城區(qū)。12/18/202268第68頁概況望京居住社區(qū)總占地面積860公頃，其中建編號項目名稱地理位置開發(fā)商總建筑面積（萬平米）均價（元/平米）入住時間1東湖灣朝陽來廣營利澤西園城建集團北京市東湖房地產(chǎn)408000（毛坯）2019年底2融科橄欖城朝陽望京北京融科智地房地產(chǎn)406800－7000（毛坯）2019年底3嘉美國際風(fēng)尚中心朝陽望京新城北京金冠達房地產(chǎn)17.570002019年底4麗景新貴朝陽望京產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)北京華瀛置業(yè)24不詳2019.105麗港美度朝陽望京花家地西里北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)27000（毛坯）2019.56博雅國際中心朝陽望京利澤中園北京世紀(jì)恒成建設(shè)開發(fā)有限公司9.78350（精裝）2019.127國風(fēng)北京朝陽望京新城A1區(qū)北京城市開發(fā)集團57.27100（毛坯）2019.58寶星國際朝陽望京新城東北北京寶星置業(yè)有限公司11.57500（毛坯）2019.99炫彩嘉軒朝陽望京宏泰西路與阜安西路交匯北京天地嘉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57500（精裝）2019.810華鼎世家朝陽望京商務(wù)中心區(qū)內(nèi)北京城市開發(fā)集團337500（毛坯）一、二期已入住，三期2019.10入住11鹿港朝陽北四環(huán)東路望京橋東北角北京天地嘉利房地產(chǎn)226600（毛坯）2019.12表3－1望京住宅項目總體投資開發(fā)情況未售在售已售12/18/202269第69頁編號項目名稱地理位置開發(fā)商總建筑面積（萬平米）均價（元/平米編號項目名稱地理位置開發(fā)商總建筑面積（萬平米）均價（元/平米）入住時間12季景沁園朝陽城鐵13號線望京西站向東北京京勵房地產(chǎn)24.18200（精裝）2019年底13澳洲康都朝陽望京廣順北大街葉青大廈往西北京世紀(jì)潤通房地產(chǎn)287200（精裝）2019.814Cityone(金隅國際)朝陽望京南湖公園正門北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)199000（毛坯）2019.415湖畔雅居朝陽廣順北大街33號北京法亞房地產(chǎn)508000（毛坯）2019.816城市月光朝陽北四環(huán)東路甲9號北京方恒房地產(chǎn)127500（精裝）2019.1017金隅麗港城朝陽望京花家地西里北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)187200（毛坯）2019.118LOFTEL朝陽湖光中街1號北京巨鵬投資公司

1.78900（精裝）已入住19都市心海岸朝陽望京阜通西大街18號北京熒佳房地產(chǎn)7.25600（毛坯）2019.720動感之都寶星園朝陽望京新城的東北北京寶星置業(yè)有限公司406200（毛坯）2019.421點擊未來沁居朝陽望京花家地北里北京誠通恒業(yè)房地產(chǎn)2.46200（精裝）已入住22慧谷根園朝陽望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)北京三合慧谷房地產(chǎn)5.59700－150002019.723利景名門朝陽望京中環(huán)南路北京福源麗景房地產(chǎn)26000（毛坯）2000.1112/18/202270第70頁編號項目名稱地理位置開發(fā)商總建筑面積（萬平米）均價（元/平米編號項目名稱地理位置開發(fā)商總建筑面積（萬平米）均價（元/平米）入住時間24星海明珠朝陽望京西門子公司路口北京市新興房地產(chǎn)4.26300（毛坯）2019.825嘉悅精英家園朝陽望京西門子?xùn)|北方北京嘉悅房地產(chǎn)1.46100（毛坯）2019.126華陽公寓朝陽望京新城正北北京華陽房地產(chǎn)1.24700（毛坯）2019.627望京新居朝陽望京西園一區(qū)北京金朝城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)股份有限公司20.84680（毛坯）2000.628圣馨大地家園朝陽望京新城西部中段k7區(qū)北京圣馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司115400（毛坯）2000.1229花家地西里朝陽南湖渠北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)53.85200（毛坯）2019.330望京雅特住區(qū)朝陽望京，廣順北大街葉青大廈對面北京東湖房地產(chǎn)公司

205500（毛坯）2019.531風(fēng)格雅園朝陽望京新城南湖東園北京中建方圓房地產(chǎn)56200(毛坯）已入住32銀領(lǐng)國際朝陽望京K5區(qū)北京城市開發(fā)集團225700（毛坯）2019.333夏都盈座朝陽廣順北大街北京夏都房地產(chǎn)公司9.75800（毛坯）2019.134望京悅城朝陽來廣營利澤西園北京東湖房地產(chǎn)公司194480（毛坯）2019.535世安望京家園朝陽望京新城以北北京世安住房股份有限公司255000（毛坯）201936慧谷時空朝陽望京新興產(chǎn)業(yè)36號地北京望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)綜合開發(fā)公司不詳5800（精裝）已入住37綠蔭芳鄰朝陽四元橋東北花家地不詳565100（毛坯）2000.512/18/202271第71頁編號項目名稱地理位置開發(fā)商總建筑面積（萬平米）均價（元/平米編號項目名稱地理位置開發(fā)商總建筑面積（萬平米）均價（元/平米）入住時間38慧谷金色家園朝陽四元橋以北北京望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)綜合開發(fā)公司85400（毛坯）2019.539嘉潤花園朝陽廣順路南大街北京金致達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司145600（毛坯）2019.640望京新城A5區(qū)410號樓朝陽東北部四元橋東北北京城市開發(fā)集團有限責(zé)任公司25100（毛坯）已入住41望興園朝陽望京35#地北區(qū)不詳324700（毛坯）2019.642信荷城朝陽望京小區(qū)北京信荷城建房地產(chǎn)有限公司54400（毛坯）2019.1243望馨園朝陽望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)13#14#地北京市新興房地產(chǎn)開發(fā)總公司264850（毛坯）2019.644望京明苑朝陽望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)北京京電房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司7.45500（毛坯）已入住45大西洋新城朝陽望京廣順北大街33號北京信宜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司508000（毛坯）2019.146望京利澤家園朝陽望京新城往北葉青大廈對面北京東湖房地產(chǎn)公司204200（毛坯）2000.847慧谷陽光望京西園北京陽光嘉業(yè)房地產(chǎn)178100（毛坯）2019.1248星源公寓廣順北大街以東北京市利達匯通房地產(chǎn)107800（毛坯）2019.1049寶興園朝陽望京新城的東北200米北京寶星置業(yè)有限公司

156200（毛坯）2019-4-1合計：927.3萬平米12/18/202272第72頁編號項目名稱地理位置開發(fā)商總建筑面積（萬平米）均價（元/平米價格整體走勢2019－2019年間住宅的價格走勢詳見圖3－1所示望京住宅價格在2019－2019年間有較大增幅，2019年開盤的項目均價均達到了7000元/平米以上。

12/18/202273第73頁價格整體走勢2019－2019年間住宅的價格走勢詳見圖3－1一、住宅類物業(yè)（一）望京住宅整體情況（二）望京總體住宅市場形勢的分析（三）望京住宅的供給狀況分析（四）望京住宅平均價格走勢分析（五）望京住宅的建筑形態(tài)分析（六）望京地區(qū)不同戶型銷售狀況分析12/18/202274第74頁一、住宅類物業(yè)（一）望京住宅整體情況12/17/202274（二）望京總體住宅市場形勢的分析1、市場需求的多元化2、產(chǎn)品全面更新?lián)Q代3、價格上漲明顯12/18/202275第75頁（二）望京總體住宅市場形勢的分析1、市場需求的多元化12/11、市場需求的多元化望京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整

入住望京科技園區(qū)的大型企業(yè)增多望京人口的日益增多

望京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

市場需求多元化外籍人士購房的需求特定客群購房的需求高端客群購房的需求12/18/202276第76頁1、市場需求的多元化望京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整入住望京科技園區(qū)的大2、產(chǎn)品全面更新?lián)Q代建筑形式配套建設(shè)住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代

如表3-2，在望京地區(qū)目前在售的樓盤中，有十個項目為板樓設(shè)計，僅有一個項目為塔樓設(shè)計；而處于市場較高價位水平的項目，如季景沁園、寶星國際、國風(fēng)北京、湖畔雅居等均為板樓設(shè)計。從2019年末開始，望京商品房建設(shè)已經(jīng)從“塔樓時代”全面走向了更高居住品質(zhì)的“板樓時代”。通過建設(shè)小區(qū)會所提升產(chǎn)品品質(zhì)，進而全面提高產(chǎn)品競爭能力也成為望京大部分項目參與市場競爭的重要手段。如寶星國際推出SPA水療中心，湖畔雅居項目除在小區(qū)中心設(shè)有6000平米中央會所外，還在每個組團建設(shè)獨立會所。實際在銷售過程中，會所也成為這些項目獲得競爭優(yōu)勢和價格支撐的主要方面。

12/18/202277第77頁2、產(chǎn)品全面更新?lián)Q代建筑形式配套建設(shè)住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代如表表3-2在售各住宅項目建筑形式統(tǒng)計表

序號項目名稱建筑形式1寶星國際（寶星園二期）板樓2湖畔雅居（三期）板樓3季景沁園板樓4CITYONE金隅國際板樓5華鼎世家（二期）板樓6鹿港板樓7澳洲康都板樓8城市月光塔樓9麗港美度板樓10國風(fēng)北京板樓11炫彩嘉軒板樓望京區(qū)域的住宅產(chǎn)品的品質(zhì)相比以往已經(jīng)得到了全面提升，低品質(zhì)產(chǎn)品在今后的市場上必然面臨競爭的劣勢，要另辟蹊徑，以價格取勝。

12/18/202278第78頁表3-2在售各住宅項目建筑形式統(tǒng)計表序號項目名稱建3、價格上漲明顯望京住宅價格在2019－2019年間有較大增幅，2019年開盤的項目均價均達到了7000元/平米以上。

12/18/202279第79頁3、價格上漲明顯望京住宅價格在2019－2019年間有較大增價格上漲主要原因2019年市場供應(yīng)不足區(qū)域二次置業(yè)需求的增加外籍需求的推動產(chǎn)品全面更新?lián)Q代其他因素原材料上漲，全國房地產(chǎn)價格呈總體上升的態(tài)勢望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、商務(wù)建設(shè)的啟動和區(qū)域交通狀況的改善推動望京住宅價格上揚12/18/202280第80頁價格上漲主要原因2019年市場供應(yīng)不足區(qū)域二次置業(yè)需求的增加2019年“8.31”政策土地出讓招拍掛其它政策及影響因素市場階段性土地供應(yīng)量的減少新開盤項目數(shù)量減少2019年市場供應(yīng)不足原因12/18/202281第81頁2019年“8.31”政策土地出讓招拍掛其它政策及影響因素市一、住宅類物業(yè)（一）望京住宅整體情況（二）望京總體住宅市場形勢的分析（三）望京住宅的供給狀況分析（四）望京住宅平均價格走勢分析（五）望京住宅的建筑形態(tài)分析（六）望京地區(qū)不同戶型銷售狀況分析12/18/202282第82頁一、住宅類物業(yè)（一）望京住宅整體情況12/17/202282望京目前在售樓盤望京在售樓盤情況樓盤名稱位置規(guī)模（萬㎡）價格（元/㎡)開盤時間入住時間建筑形式裝修標(biāo)準(zhǔn)國風(fēng)北京（一期）望京新城A1區(qū)2070002019.42019.510－22層板樓毛坯季景沁園望京新城K6區(qū)北段2483002019.72019.9板塔結(jié)合精裝修城市月光北四環(huán)東望京燕莎購物中心旁1275002019.3.192019.10.31塔樓

澳洲康都葉青大廈西500米2470802019.2.7一期(1、2、3號樓)2019.8；二期(4、8號樓）2019.2.28板塔結(jié)合精裝修博雅國際中心（公寓部分）朝陽區(qū)望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中一路一號483502019.3.202019年12月31號板樓精裝修寶星國際望京新城A3區(qū)1575002019.1.8二期2019.9.1板樓毛坯湖畔雅居（三期）廣順北大街33號4.783002019.32019.8板樓廚衛(wèi)精裝12/18/202283第83頁望京目前在售樓盤望京在售樓盤情況樓盤名稱位置規(guī)模（萬㎡）價格望京目前在售樓盤望京在售樓盤情況樓盤名稱位置規(guī)模（萬㎡）價格（元/㎡)開盤時間入住時間建筑形式裝修標(biāo)準(zhǔn)炫彩嘉軒朝陽望京宏泰西路北側(cè)575002019.6.82019.8.1板塔結(jié)合精裝修CITYONE金隅國際花家地西里1978002019.8公寓2019.5.20板塔結(jié)合毛坯星源國際望京新城D4區(qū)1060002019.62019.10板樓塔樓初裝修華鼎世家望京新城B25區(qū)3377002019.9.12019.10板樓毛坯銀領(lǐng)國際望京新城K5區(qū)2260002019.7.30

2019.3.1板樓、塔樓毛坯鹿港望京西路與四環(huán)交叉點東側(cè)227300

2019.3.20一期2019-10-15

二期4、5、7號樓2019年11月18日

板樓初裝修慧谷陽光（二期）望京新城D2區(qū)128100

2019.82019.12.31板樓毛坯目前望京市場2019年和2019年開盤的項目基本上已經(jīng)接近尾盤期，個別盤屬于后續(xù)期的開發(fā)，2019年上半年開盤項目較多，供應(yīng)量較大。12/18/202284第84頁望京目前在售樓盤望京在售樓盤情況樓盤名稱位置規(guī)模（萬㎡）價格望京2019年以后潛在樓盤供應(yīng)樓盤名稱住宅規(guī)模（萬㎡）價格（元/㎡)預(yù)計開盤時間入住時間建筑形式裝修標(biāo)準(zhǔn)融科橄欖城526800-70002019.92019.12板樓毛坯國風(fēng)北京（二期）31.547000未定未定塔樓、高板毛坯寶星國際（三期）13.5未定未定未定未定未定嘉美風(fēng)尚中心1370002019.10之前開盤2019.10多層板樓未定望京國際商業(yè)中心1677002019年9、10月2019年底板塔結(jié)合精裝湖畔雅居（四期）10未定2019.12未定板樓廚衛(wèi)精裝東湖灣15未定2019.3未定高板毛坯鹿港（三期）870002019.82019.12板樓毛坯世安花園未知未定2019未定多層板樓未定望京k713未定2019未定塔樓、高板毛坯麗景新貴24未定未定未定未定未定上京新航線31.4570002019.9未定板樓毛坯北京香頌307000-75002019.92019.9板樓毛坯合計257.49

2019年下半年以后的望京新盤放量較多，且規(guī)模較大，新盤上市時間也比較集中，將會改變目前的望京區(qū)域房地產(chǎn)市場供給格局。12/18/202285第85頁望京2019年以后潛在樓盤供應(yīng)樓盤名稱住宅規(guī)模價格（元/㎡)一、住宅類物業(yè)（一）望京住宅整體情況（二）望京總體住宅市場形勢的分析（三）望京住宅的供給狀況分析（四）望京住宅平均價格走勢分析（五）望京住宅的建筑形態(tài)分析（六）望京地區(qū)不同戶型銷售狀況分析12/18/202286第86頁一、住宅類物業(yè)（一）望京住宅整體情況12/17/202286望京區(qū)域2019年各項目價格上升幅度比較目前望京區(qū)域的住宅項目的價位較其自身開盤價位均有較大幅度的增長，目前的板樓項目均價多為7000元/平米以上。12/18/202287第87頁望京區(qū)域2019年各項目價格上升幅度比較目前望京區(qū)域12望京區(qū)域2019年以后開盤的各項目均價狀況目前望京區(qū)域的即將開盤的住宅項目的均價多為7000元/平米以上12/18/202288第88頁望京區(qū)域2019年以后開盤的各項目均價狀況目前望京區(qū)域1一、住宅類物業(yè)（一）望京住宅整體情況（二）望京總體住宅市場形勢的分析（三）望京住宅的供給狀況分析（四）望京住宅平均價格走勢分析（五）望京住宅的建筑形態(tài)分析（六）望京地區(qū)不同戶型銷售狀況分析12/18/202289第89頁一、住宅類物業(yè)（一）望京住宅整體情況12/17/202289望京項目建筑形態(tài)高密度高層塔樓：－整個望京區(qū)域早期項目主要以高密度高層塔樓的樓體類型為主，例如，望京新城、方舟苑、圣馨大地等。板樓或者板塔結(jié)合：－近期入市項目主要以板樓或者板塔結(jié)合的樓體類型為主，板樓成為目前望京供應(yīng)的主流，例如慧谷陽光、精裝修的澳洲康都以及區(qū)域即將新供應(yīng)項目融科橄欖城等。12/18/202290第90頁望京項目建筑形態(tài)高密度高層塔樓：12/17/202290第一、住宅類物業(yè)（一）望京住宅整體情況（二）望京總體住宅市場形勢的分析（三）望京住宅的供給狀況分析（四）望京住宅平均價格走勢分析（五）望京住宅的建筑形態(tài)分析（六）望京地區(qū)不同戶型銷售狀況分析12/18/202291第91頁一、住宅類物業(yè)（一）望京住宅整體情況12/17/202291望京調(diào)研部分項目戶型12/18/202292第92頁望京調(diào)研部分項目戶型12/17/202292第92頁望京地區(qū)不同戶型銷售狀況分類調(diào)查望京地區(qū)在售項目中，二、三居的銷售比例有較大差距；總體而言，二居還是市場主打戶型。望京地區(qū)在售項目中，不同戶型的滯銷比例有比較明顯的差距；其中三居未銷售比例與二居基本持平，四居、一居未銷售比例較少。說明市場上對一、四居有足夠的消化能力。（以上數(shù)據(jù)來源于北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）12/18/202293第93頁望京地區(qū)不同戶型銷售狀況分類調(diào)查12/17/202293第望京地區(qū)不同戶型銷售狀況統(tǒng)計研究（以上數(shù)據(jù)來源于北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)，因澳洲康都與寶星國際數(shù)據(jù)欠詳排除于樣本之外加上澳洲康都2367套與寶星國際1700套，本案調(diào)研項目共13979套）。數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間——2019年1月到2019年1月。調(diào)研的在售項目中共有9912套住宅12/18/202294第94頁望京地區(qū)不同戶型銷售狀況統(tǒng)計研究（以上數(shù)據(jù)來源于北京房地產(chǎn)信望京地區(qū)不同戶型銷售率統(tǒng)計研究

結(jié)論：

一居銷售率旺盛，四居銷售狀況較好于二居，三居銷售狀況不佳（其它戶型不以居住為用途，本分析不做討論）。望京地區(qū)調(diào)研項目不同戶型銷售率對比12/18/202295第95頁望京地區(qū)不同戶型銷售率統(tǒng)計研究結(jié)論：望京地區(qū)調(diào)研望京地區(qū)調(diào)研項目不同戶型銷售總面積調(diào)查結(jié)論：望京地區(qū)二、三、四居的銷售總面積差距不大，但一居銷售總面積較小。望京地區(qū)一居剩余面積占市場上總剩余比重僅為2%；三居剩余總面積較大，二居次之，四居剩余的總面積相對較小。由此可知市場上對一居消化能力極強。12/18/202296第96頁望京地區(qū)調(diào)研項目不同戶型銷售總面積調(diào)查結(jié)論：12/17/20望京區(qū)域不同戶型總面積銷售比率對比

從望京地區(qū)在售住宅項目不同戶型總銷售面積可看出：一居的總面積銷售率明顯高于其他戶型，四居的總面積銷售比率其次，三居總面積銷售率最低，僅有47.90%。結(jié)論：望京地區(qū)對一居小戶型有較強的消化能力。12/18/202297第97頁望京區(qū)域不同戶型總面積銷售比率對比從望京地區(qū)在售住宅物業(yè)市場分析總結(jié)及展望市場售價狀況市場供給分布市場供給規(guī)模市場供給量市場開發(fā)進度2019年和2019年開盤的項目基本上接近尾盤期，個別盤屬于后續(xù)期的開發(fā)，新盤上市時間比較集中.目前市場上供給項目的規(guī)模均較大，普遍都在10萬平方米以上；2019年上半年開盤項目較多，供應(yīng)量較大。2019年下半年以后的望京新盤放量較多，新盤上市時間比較集中，將會改變目前的望京區(qū)域房地產(chǎn)市場供給格局。目前市場供給的項目分布在京順路、望京新城和南湖一帶；目前望京區(qū)域的住宅項目的價位較其自身開盤價位均有較大幅度的增長，目前的板樓項目均價多為7000元/平米以上。望京住宅市場呈現(xiàn)良好勢頭，近一兩年將會有許多新盤供應(yīng)，并且規(guī)模均很大，加劇了望京住宅市場的競爭，同時，望京的住宅價格也將會進一步上升，大戶型的需求將會進一步加大，建筑形式多以板樓為主。12/18/202298第98頁住宅物業(yè)市場分析總結(jié)及展望市場售價狀況市場供給分布市場供給規(guī)第三部分望京房地產(chǎn)市場分析一、住宅物業(yè)市場分析二、辦公物業(yè)市場分析三、商業(yè)物業(yè)市場分析

12/18/202299第99頁第三部分望京房地產(chǎn)市場分析一、住宅物業(yè)市場分析12/二、辦公物業(yè)市場分析（一）辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況（二）辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況（三）辦公物業(yè)入住企業(yè)類型分析（四）辦公物業(yè)市場發(fā)展前景12/18/2022100第100頁二、辦公物業(yè)市場分析（一）辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況12/17辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況

區(qū)域劃分原則：以地域兼顧功能為劃分原則區(qū)域四大板塊：

望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京西部區(qū)域望京南部建成區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)望京南部建成區(qū)望京西部區(qū)域12/18/2022101第101頁辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京中東部辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況中辰寫字樓

LOFTEL

望京科技創(chuàng)業(yè)園

建協(xié)大廈

和平大廈

佳境天城博泰大廈望京西部區(qū)域望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京南部建成區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)鑫佳泓大廈

愛慕大廈

葉青大廈尚古城寫字樓

洛娃科技大廈眾運大廈

望京大廈四強寫字樓星源國際辦公物業(yè)部分項目分布圖利景名門博亞國際中心

12/18/2022102第102頁辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況LOFTEL望京科技創(chuàng)業(yè)園建協(xié)大辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況項目地理位置開發(fā)商規(guī)模㎡入住時間物業(yè)級別望京科技創(chuàng)業(yè)園望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)望京科技創(chuàng)業(yè)園700002019年丙級眾運大廈望京利澤中街二區(qū)208號北汽眾運公司200002000年丙級洛娃科技大廈望京利澤中園二區(qū)洛娃集團開發(fā)公司15464.02年乙級愛慕大廈望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)利澤中園218-220號北京愛慕內(nèi)衣有限公司212052000年——正匯科技大廈利澤中園——18000——乙級葉青大廈望京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)葉氏企業(yè)集團有限公司5000001年甲級中辰寫字樓新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)泰富德實業(yè)有限公司1738602年7月甲級鑫佳泓大廈新業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)19號地鑫佳泓科技有限公司17000——甲級

和平大廈來廣營東路5號——1200005年1月丙級尚古城寫字樓來廣營東路5號貴特物業(yè)1200002年乙級佳境天城中環(huán)南路甲2號英大置業(yè)有限公司3700003年商住望京大廈望京中環(huán)南路北京國際技術(shù)合作中心3400098年乙級四強寫字樓花家地街13號四強實業(yè)發(fā)展公司20002000年乙級建協(xié)大廈大山子北海房地產(chǎn)公司450005年5月乙級鵬景閣LOFTEL湖光中街一號巨朋投資公司1700005年6月商住星源國際廣順北大街（體育廣場北側(cè)）利達匯通房地產(chǎn)公司10219604年10月商住博泰大廈望京西園博泰隆房地產(chǎn)有限公司2400003年10月甲級總供給量:473751平方米辦公物業(yè)目前供給狀況表12/18/2022103第103頁辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況項目地理位置開發(fā)商規(guī)模㎡入住時辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況項目名稱地理位置投資開發(fā)商規(guī)模（平米）使用時間博雅國際中心新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中一路世紀(jì)恒成建設(shè)開發(fā)公司2700006年底望京國際商業(yè)中心望京中東部商業(yè)中心區(qū)正鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司17000006年愛立信中國研發(fā)總院以及愛立信中國地區(qū)總部望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)愛立信一期：42000

06年博泰金卡中心高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)博泰隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2030005年摩托羅拉園區(qū)以及摩托羅拉研發(fā)中心望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)摩托羅拉一期：5500005.10總供給量:314300平方米辦公物業(yè)未來兩年供給狀況表12/18/2022104第104頁辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況項目名稱地理位置投資開發(fā)商規(guī)模使用博辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況■辦公物業(yè)開發(fā)緩慢，項目稀缺，規(guī)模較小■目前可調(diào)研到的已入住辦公物業(yè)項目17個，在建項目5個■目前市場供給量為473751平米,未來兩年供給量超過314300平米■區(qū)域辦公物業(yè)分布區(qū)位特征明顯，55%的物業(yè)集中在北部產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，近兩年新開發(fā)物業(yè)多集中在中東部商業(yè)中心12/18/2022105第105頁辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況■辦公物業(yè)開發(fā)緩慢，項目稀缺，規(guī)辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況

已入住辦公物業(yè)項目開發(fā)規(guī)模表（平方米）

辦公物業(yè)項目規(guī)模較小，44%物業(yè)規(guī)模普遍集中在12000—20000平方米之間，屬于小體量辦公樓；其中一座大體量物業(yè)屬于商住樓，對于開發(fā)商而言，商務(wù)氛圍還尚未形成狀況下，小體量辦公摟在投資開發(fā)方面降低了很大風(fēng)險；大體量寫字樓項目是目前市場中的空檔。

12/18/2022106第106頁辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況已入住辦公辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況辦公物業(yè)級別統(tǒng)計表（平方米）純寫字樓與商住樓目前在開發(fā)總量中各占55%、45%。甲級及乙級寫字樓開發(fā)量較少，滿足不了區(qū)域市場大中型企業(yè)的辦公需求。目前市場中1個大體量商住樓在一定程度上緩解了區(qū)域辦公物業(yè)的不足，滿足了部分小型企業(yè)辦公需求12/18/2022107第107頁辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況辦公物業(yè)級別統(tǒng)計表（平方米）12/1二、辦公物業(yè)市場分析（一）辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況（二）辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況（三）辦公物業(yè)入住企業(yè)類型分析（四）辦公物業(yè)市場發(fā)展前景12/18/2022108第108頁二、辦公物業(yè)市場分析（一）辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況12/17辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況

項目銷售價格元/㎡租金水平元/㎡/日物業(yè)級別望京科技創(chuàng)業(yè)園只租不售2丙級眾運大廈——2.6丙級洛娃科技大廈——3.5乙級愛慕大廈只租不售3——正匯科技大廈不詳2.5乙級葉青大廈74803.5甲級中辰寫字樓80003乙級鑫佳泓大廈——3.5甲級博泰金卡中心整售2.2甲級和平大廈——1.9乙級尚古城寫字樓——1.6乙級佳境天城88003.50商住望京大廈不詳3.8乙級四強寫字樓不詳2.8乙級建協(xié)大廈不詳2.3——LOFTEL87002.6商住星源國際78002.7商住博泰大廈88002.8甲級區(qū)域項目平均售價8263元/平米平均租價2.75元/日/平米12/18/2022109第109頁辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況項目銷售價格元/㎡租金水辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況

早期開發(fā)辦公物業(yè)以租賃為主現(xiàn)有銷售項目多為近兩年開發(fā)樓