某大廈招商營(yíng)銷方案課件

益興大廈招商宣傳

實(shí)施策略益興大廈招商宣傳

實(shí)施策略1

8-18層每層約1088.53㎡左右總共約11978.83㎡寫字樓根據(jù)預(yù)算年底前大廈可用推廣費(fèi)用為50萬(wàn)年底前力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)入駐率達(dá)到50%戰(zhàn)略思考目標(biāo)確定：8-18層每層約1088.53㎡左右戰(zhàn)略思考目標(biāo)確定：2

江蘇益興集團(tuán)產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建與項(xiàng)目介紹1江蘇益興集團(tuán)產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建與項(xiàng)目介紹13項(xiàng)目主要特性——地段價(jià)值位于南通市開(kāi)發(fā)區(qū)星湖大道攜程總部隔湖相望未來(lái)3年開(kāi)發(fā)區(qū)將為企業(yè)的黃金地段蘇州、無(wú)錫、上海等經(jīng)濟(jì)城市圈國(guó)家最早批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一納入上海“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)一個(gè)事實(shí)：城市的文化和環(huán)境影響力產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建目標(biāo)確定：項(xiàng)目主要特性——地段價(jià)值位于南通市開(kāi)發(fā)區(qū)星湖大道攜程總部4一個(gè)機(jī)遇：CBD的稀缺價(jià)值項(xiàng)目主要特性——區(qū)位價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建公路、航空、水運(yùn)交通四通八達(dá)，長(zhǎng)江水運(yùn)和港口為主的運(yùn)輸業(yè)。與攜程總部隔湖相望毗鄰地鐵、開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)稅局周邊多為高端寫字樓一個(gè)機(jī)遇：CBD的稀缺價(jià)值項(xiàng)目主要特性——區(qū)位價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)5項(xiàng)目主要特性——地標(biāo)價(jià)值一個(gè)突破：區(qū)域鮮明的識(shí)別標(biāo)志區(qū)域內(nèi)地標(biāo)建筑:來(lái)源于建筑的節(jié)能、綠色、環(huán)保前瞻性創(chuàng)新設(shè)計(jì):打破區(qū)域固有產(chǎn)品形態(tài),帶動(dòng)智能寫字樓未來(lái)發(fā)展高端性目標(biāo)定位：高端產(chǎn)品對(duì)應(yīng)高端客群，市場(chǎng)形象高舉高打，專為高端客戶量身打造，突出企業(yè)品牌形。產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建項(xiàng)目主要特性——地標(biāo)價(jià)值一個(gè)突破：區(qū)域鮮明的識(shí)別標(biāo)志區(qū)域內(nèi)6項(xiàng)目介紹益興大廈業(yè)態(tài)類型開(kāi)發(fā)規(guī)模商業(yè)輔樓商務(wù)樓地下部分及停車場(chǎng)1層金融銀行業(yè)招商對(duì)象2層銀行業(yè)態(tài)辦公區(qū)域3層大型餐飲場(chǎng)所同時(shí)容納60桌客人就餐1—7層為漢庭全季中高檔酒店；8—18層為CBD辦公樓；19—24層為益興集團(tuán)總部辦公區(qū)地下建筑面積：80000㎡地下停車面積6000㎡（500個(gè)）物業(yè)用房：1000㎡地上停車面積：400㎡（30個(gè)）項(xiàng)目介紹益興大廈業(yè)態(tài)類型開(kāi)發(fā)規(guī)模商業(yè)輔樓商務(wù)樓地下部分及停車7功能分區(qū)金融金鉤大型餐飲機(jī)構(gòu)高檔住宿酒店CBD高檔辦公項(xiàng)目介紹功能分區(qū)項(xiàng)目介紹8江蘇益興集團(tuán)區(qū)域市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位2江蘇益興集團(tuán)區(qū)域市場(chǎng)研究29市場(chǎng)分析南通市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)市場(chǎng)分析南通市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)10益興大廈寫字樓形象定位主題化：專門針對(duì)高新科技、金融、文化的主題式辦公樓個(gè)性化：室內(nèi)空間設(shè)置、服務(wù)配套方面強(qiáng)調(diào)個(gè)性特色自由辦公空間可依客戶要求，可自由擴(kuò)展空間大小

生態(tài)化：望湖觀景外遮陽(yáng)設(shè)計(jì)設(shè)置雨水貯集利用系統(tǒng)共享綠化平臺(tái)人性化：共享性極強(qiáng)的新型辦公形態(tài)寫字樓凈高2.5米，，四面采光、周邊景致盡收眼底差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力益興大廈寫字樓形象定位主題化：個(gè)性化：生態(tài)化：人性化：差異化11江蘇益興集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析與探討3江蘇益興集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析與探討312寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層示意圖8---18層平面圖寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層示意圖13輔樓平面圖輔樓平面圖14目標(biāo)客戶類型分析省內(nèi)大型企業(yè)上市公司本地知名企業(yè)事業(yè)單位益興大廈寫字樓租賃主力客戶群二類客戶一類客戶三類客戶

伴隨長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)速度的加快，南通市的城市擴(kuò)容和城市升級(jí)將吸引眾多外來(lái)企業(yè)入駐本地。目標(biāo)客戶類型分析省內(nèi)大型企業(yè)本地知名事15江蘇益興集團(tuán)項(xiàng)目招商策略4江蘇益興集團(tuán)項(xiàng)目招商策略416招商宣傳益興大廈招商大會(huì)

香港匯豐、漢庭全季項(xiàng)目簽約儀式

新聞發(fā)布會(huì)（總部遷入）

媒體、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布

項(xiàng)目施工圍擋噴繪

高炮、公交站臺(tái)等大型廣告牌

針對(duì)性拜訪推廣招商宣傳益興大廈招商大會(huì)

香港匯豐、漢庭全季項(xiàng)目簽約儀式

新17傳播品牌理念彰顯產(chǎn)品品質(zhì)應(yīng)和階層品味加大渠道招商推廣四大戰(zhàn)役第一階段蓄客主題：影響CBD之前，先影響城市目的：拉高期待，業(yè)界口碑迅速擴(kuò)散，攔截和蓄客必須此時(shí)進(jìn)行（宣傳造勢(shì)）第二階段強(qiáng)銷主題：影響產(chǎn)生生產(chǎn)力目的：給市場(chǎng)驚喜CBD品牌寫字樓拭目以待（針對(duì)性客戶積累）

第三階段強(qiáng)銷主題:總領(lǐng)城市商務(wù)巢目的：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)圈子營(yíng)銷政企公關(guān)活動(dòng)熱銷拉升項(xiàng)目影響力（順應(yīng)大環(huán)境）第四階段持續(xù)銷售階段主題：人，比OFFICE更進(jìn)一步目的：繼續(xù)創(chuàng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)，同時(shí)外地市場(chǎng)借勢(shì)傳播品牌理念18招商方案公關(guān)主線產(chǎn)品傳播品牌形象：系列高端活動(dòng)客戶維護(hù)：促成招商租賃傳播戰(zhàn)術(shù)升級(jí)：全方位立體化傳播定位升級(jí)：office核心價(jià)值最大化招商方案公關(guān)主線產(chǎn)品傳播品牌形象：系列高端活動(dòng)客戶維護(hù)：促成19周邊同類辦公性質(zhì)物業(yè)都在當(dāng)做公寓銷售，最近的有出租參照的項(xiàng)目是保華集團(tuán)開(kāi)發(fā)的南通國(guó)際貿(mào)易中心、世界之窗、能達(dá)金融廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心等等

2010年交付使用的5A甲級(jí)寫字樓目前租金按照樓層及東南西北方向不同，區(qū)間在1.5-2元/㎡/天之間考慮國(guó)貿(mào)中心目前3項(xiàng)優(yōu)勢(shì)于我項(xiàng)目

①、地段在我項(xiàng)目北面10公里成熟商業(yè)區(qū)，且緊鄰行政中心，周邊五條公交線路，配套齊全。②、交付后運(yùn)營(yíng)已近3年，辦公氛圍已經(jīng)成熟。③、硬件配套優(yōu)于我項(xiàng)目。

價(jià)格確定方法：市場(chǎng)同類參照法益興大廈價(jià)格

實(shí)施策略周邊同類辦公性質(zhì)物業(yè)都在當(dāng)做公寓銷售，最近的有出租參照的項(xiàng)目20價(jià)格確定方法：市場(chǎng)同類參照法中南世紀(jì)城20元/平方/月，每年遞增2.5元/平方米·月90%桃園路8號(hào)南通中南世紀(jì)產(chǎn)權(quán)式寫字樓，前三年屬于中南，三年后屬于業(yè)戶自行出租。附近商業(yè)氛圍較好，小區(qū)居住率高，人群集中，屬于成熟型市場(chǎng)。支付方式為年付世界之窗1.2元/平方/天5元/平方米·月40%開(kāi)發(fā)區(qū)通盛大道

得房率達(dá)到58%左右，得房率低；入駐企業(yè)部分類別。租金每年遞增5個(gè)百分點(diǎn)。支付方式為年付或者半年付財(cái)富大廈

開(kāi)發(fā)區(qū)通盛大道

能達(dá)金融廣場(chǎng)，目前入駐金融公司（惠民小貸公司），產(chǎn)權(quán)式寫字樓，目前沒(méi)有對(duì)外招商。創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心1.2元/平方/天5.7元/平方米·月58%開(kāi)發(fā)區(qū)通盛大道

對(duì)入駐企業(yè)沒(méi)有規(guī)定類別，每年遞增5個(gè)百分點(diǎn)。支付方式為年付或者半年付攜程大樓

自身消化不對(duì)外出租樓盤名稱租賃單價(jià)物業(yè)費(fèi)用租賃情況樓盤地段開(kāi)發(fā)商名稱入駐企業(yè)情況價(jià)格確定方法：市場(chǎng)同類參照法中南世紀(jì)城20元/平方/月，每年21項(xiàng)目對(duì)面的財(cái)富大廈是距項(xiàng)目最近的同類型物業(yè)，銷售均價(jià)為8600元/平方米

目前此區(qū)域入住居民及企業(yè)較少，保守按年5%收益計(jì)算租金約為8600元×5%÷365天=1.18元/㎡/天財(cái)富大廈目前銷售情況不理想

按照此種算法：我項(xiàng)目租金2年內(nèi)均價(jià)1.2元/㎡/天租金

定位售價(jià)反算法項(xiàng)目對(duì)面的財(cái)富大廈是距項(xiàng)目最近的同類型物業(yè)，銷售均價(jià)為86022項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與不利因素項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、自身品牌進(jìn)駐2、香港匯豐銀行與漢庭全季四星酒店進(jìn)駐3、地理位置與攜程隔湖相望，項(xiàng)目不利因素1、新的開(kāi)發(fā)區(qū)所有硬性設(shè)施不到位，沒(méi)有形成一定規(guī)模商業(yè)圈2、與星湖大道之間有國(guó)稅局大樓阻擋3、附近寫字樓租賃情況不利，對(duì)項(xiàng)目招商工作有一定影響4、新地段新樓盤，需要2---3年的培育期5、附近寫字樓價(jià)位普遍在1.2元/平方/天項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與不利因素項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：23

價(jià)格定位綜合兩種租金定價(jià)法：為加快招商速度，盡快形成辦公氛圍，建議一個(gè)出租周期為12--24個(gè)月，其中免租期3---6個(gè)月，物業(yè)管理費(fèi)3元/平方/月同時(shí)根據(jù)出租率，調(diào)整平均租金價(jià)格出租率0-30%30-50%50-80%80-100%租金元/㎡11.21.51.8根據(jù)測(cè)算及市場(chǎng)環(huán)境成熟，我項(xiàng)目租金2年內(nèi)均價(jià)預(yù)估可上調(diào)至1.2-1.5元/㎡/天！價(jià)格定位綜合兩種租金定價(jià)法：出租率0-30%3024大廈目前8-18標(biāo)準(zhǔn)層公共走道已經(jīng)裝修好，辦公室內(nèi)部也基本裝修好，但未做隔斷。通過(guò)實(shí)地考察及與工程部溝通技術(shù)上可以實(shí)現(xiàn)最小一個(gè)門隔一間房。如圖根據(jù)市場(chǎng)研究，制定如下樓層面積段區(qū)間：樓層面積間數(shù)8-10140㎡8間10-12140-275㎡6間13-14275-550㎡4間15550㎡2間16-181100㎡整層大廈目前8-18標(biāo)準(zhǔn)層公共走道已經(jīng)裝修好，辦公室內(nèi)部也基本裝25價(jià)格制定價(jià)格體系劃分樓層劃分（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）具體實(shí)施可根據(jù)市場(chǎng)反饋！8—12層1.1—1.2元13—15層1.3—1.5元16—18層1.6—1.8元朝向劃分朝北為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)朝南加0.2元超東加0.1元超西減0.1元

價(jià)格制定價(jià)格體系劃分26江蘇益興集團(tuán)5招商程序與執(zhí)行江蘇益興集團(tuán)5招商程序與執(zhí)行271、市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前的商業(yè)策劃，具體的程序如下：

商圈分析→市場(chǎng)定位→業(yè)態(tài)定位→寫字樓租賃2、將擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步客戶需求，通過(guò)各種渠道接觸、了解符合條件的主要客戶，并掌握其拓展市場(chǎng)的計(jì)劃，最后再確定中小客戶名單。3、召開(kāi)目標(biāo)客戶恰談會(huì)，邀請(qǐng)前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，恰談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對(duì)項(xiàng)目的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。4、視招商恰談會(huì)的情況，在會(huì)后逐個(gè)向目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件，必須采用每隔2-3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進(jìn)，要重點(diǎn)對(duì)各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，制定合理的招商宣傳手冊(cè)。5、對(duì)于特別重要的客戶最好能區(qū)別對(duì)待，有針對(duì)性的分析，為客戶量身訂做他所感興趣的市調(diào)資料。招商程序1、市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前的商業(yè)策劃，具體的程序如下：

28招商執(zhí)行招商執(zhí)行29A招商會(huì)香港匯豐、漢庭全季項(xiàng)目簽約儀式新聞發(fā)布會(huì)（總部遷入）招商執(zhí)行A招商會(huì)招商執(zhí)行30B、媒體（電視、報(bào)紙、雜志、路牌）

招商執(zhí)行時(shí)間8月9月10月11月12月形式短信、報(bào)紙短信、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、活動(dòng)等短信、網(wǎng)絡(luò)、事件營(yíng)銷短信、電臺(tái)短信、報(bào)紙費(fèi)用合計(jì)50萬(wàn)10萬(wàn)15萬(wàn)10萬(wàn)5萬(wàn)10萬(wàn)

招商廣告大總部，大事業(yè)Boss會(huì)客廳

招商廣告匯豐、漢庭都來(lái)了，你還在等什么招商廣告大視野才有大成就，5A寫字樓即租即用，XXX即將開(kāi)業(yè)信息散播及客戶積累全面招商事件營(yíng)銷主題營(yíng)銷商家裝修經(jīng)營(yíng)開(kāi)業(yè)招商蓄勢(shì)期（全面招商期）招商沖刺期2013.9.7漢庭及匯豐簽約儀式B、媒體（電視、報(bào)紙、雜志、路牌）招商執(zhí)行時(shí)間8月9月1031C、行業(yè)協(xié)會(huì)

利用行業(yè)協(xié)會(huì)的好處在于，它不僅能提供一些潛在加盟者的資料，同時(shí)由于它獨(dú)特的角色而具有良好的可信度。D、業(yè)內(nèi)人士介紹

業(yè)內(nèi)人士良好的關(guān)系網(wǎng)和其所在的立場(chǎng)，對(duì)招商幫助很大。招商執(zhí)行C、行業(yè)協(xié)會(huì)招商執(zhí)行32招商的跟進(jìn)工作1、資料篩選對(duì)資料進(jìn)行篩選。2、聯(lián)絡(luò)約見(jiàn)招商人員進(jìn)行約見(jiàn)，在招商工作結(jié)束前，最好不要更換招商人員。3、雙方考察互相考察對(duì)方的情況。4、合同談判關(guān)鍵階段，高層管理人員出面。需要的話，可以請(qǐng)律師出面。5、合同簽訂招商是企業(yè)的持續(xù)不斷的行為招商執(zhí)行招商的跟進(jìn)工作招商執(zhí)行33某大廈招商營(yíng)銷方案34益興大廈招商宣傳

實(shí)施策略益興大廈招商宣傳

實(shí)施策略35

8-18層每層約1088.53㎡左右總共約11978.83㎡寫字樓根據(jù)預(yù)算年底前大廈可用推廣費(fèi)用為50萬(wàn)年底前力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)入駐率達(dá)到50%戰(zhàn)略思考目標(biāo)確定：8-18層每層約1088.53㎡左右戰(zhàn)略思考目標(biāo)確定：36

江蘇益興集團(tuán)產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建與項(xiàng)目介紹1江蘇益興集團(tuán)產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建與項(xiàng)目介紹137項(xiàng)目主要特性——地段價(jià)值位于南通市開(kāi)發(fā)區(qū)星湖大道攜程總部隔湖相望未來(lái)3年開(kāi)發(fā)區(qū)將為企業(yè)的黃金地段蘇州、無(wú)錫、上海等經(jīng)濟(jì)城市圈國(guó)家最早批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一納入上?！耙恍r(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)一個(gè)事實(shí)：城市的文化和環(huán)境影響力產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建目標(biāo)確定：項(xiàng)目主要特性——地段價(jià)值位于南通市開(kāi)發(fā)區(qū)星湖大道攜程總部38一個(gè)機(jī)遇：CBD的稀缺價(jià)值項(xiàng)目主要特性——區(qū)位價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建公路、航空、水運(yùn)交通四通八達(dá)，長(zhǎng)江水運(yùn)和港口為主的運(yùn)輸業(yè)。與攜程總部隔湖相望毗鄰地鐵、開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)稅局周邊多為高端寫字樓一個(gè)機(jī)遇：CBD的稀缺價(jià)值項(xiàng)目主要特性——區(qū)位價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)39項(xiàng)目主要特性——地標(biāo)價(jià)值一個(gè)突破：區(qū)域鮮明的識(shí)別標(biāo)志區(qū)域內(nèi)地標(biāo)建筑:來(lái)源于建筑的節(jié)能、綠色、環(huán)保前瞻性創(chuàng)新設(shè)計(jì):打破區(qū)域固有產(chǎn)品形態(tài),帶動(dòng)智能寫字樓未來(lái)發(fā)展高端性目標(biāo)定位：高端產(chǎn)品對(duì)應(yīng)高端客群，市場(chǎng)形象高舉高打，專為高端客戶量身打造，突出企業(yè)品牌形。產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建項(xiàng)目主要特性——地標(biāo)價(jià)值一個(gè)突破：區(qū)域鮮明的識(shí)別標(biāo)志區(qū)域內(nèi)40項(xiàng)目介紹益興大廈業(yè)態(tài)類型開(kāi)發(fā)規(guī)模商業(yè)輔樓商務(wù)樓地下部分及停車場(chǎng)1層金融銀行業(yè)招商對(duì)象2層銀行業(yè)態(tài)辦公區(qū)域3層大型餐飲場(chǎng)所同時(shí)容納60桌客人就餐1—7層為漢庭全季中高檔酒店；8—18層為CBD辦公樓；19—24層為益興集團(tuán)總部辦公區(qū)地下建筑面積：80000㎡地下停車面積6000㎡（500個(gè)）物業(yè)用房：1000㎡地上停車面積：400㎡（30個(gè)）項(xiàng)目介紹益興大廈業(yè)態(tài)類型開(kāi)發(fā)規(guī)模商業(yè)輔樓商務(wù)樓地下部分及停車41功能分區(qū)金融金鉤大型餐飲機(jī)構(gòu)高檔住宿酒店CBD高檔辦公項(xiàng)目介紹功能分區(qū)項(xiàng)目介紹42江蘇益興集團(tuán)區(qū)域市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位2江蘇益興集團(tuán)區(qū)域市場(chǎng)研究243市場(chǎng)分析南通市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)市場(chǎng)分析南通市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)44益興大廈寫字樓形象定位主題化：專門針對(duì)高新科技、金融、文化的主題式辦公樓個(gè)性化：室內(nèi)空間設(shè)置、服務(wù)配套方面強(qiáng)調(diào)個(gè)性特色自由辦公空間可依客戶要求，可自由擴(kuò)展空間大小

生態(tài)化：望湖觀景外遮陽(yáng)設(shè)計(jì)設(shè)置雨水貯集利用系統(tǒng)共享綠化平臺(tái)人性化：共享性極強(qiáng)的新型辦公形態(tài)寫字樓凈高2.5米，，四面采光、周邊景致盡收眼底差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力益興大廈寫字樓形象定位主題化：個(gè)性化：生態(tài)化：人性化：差異化45江蘇益興集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析與探討3江蘇益興集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析與探討346寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層示意圖8---18層平面圖寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層示意圖47輔樓平面圖輔樓平面圖48目標(biāo)客戶類型分析省內(nèi)大型企業(yè)上市公司本地知名企業(yè)事業(yè)單位益興大廈寫字樓租賃主力客戶群二類客戶一類客戶三類客戶

伴隨長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)速度的加快，南通市的城市擴(kuò)容和城市升級(jí)將吸引眾多外來(lái)企業(yè)入駐本地。目標(biāo)客戶類型分析省內(nèi)大型企業(yè)本地知名事49江蘇益興集團(tuán)項(xiàng)目招商策略4江蘇益興集團(tuán)項(xiàng)目招商策略450招商宣傳益興大廈招商大會(huì)

香港匯豐、漢庭全季項(xiàng)目簽約儀式

新聞發(fā)布會(huì)（總部遷入）

媒體、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布

項(xiàng)目施工圍擋噴繪

高炮、公交站臺(tái)等大型廣告牌

針對(duì)性拜訪推廣招商宣傳益興大廈招商大會(huì)

香港匯豐、漢庭全季項(xiàng)目簽約儀式

新51傳播品牌理念彰顯產(chǎn)品品質(zhì)應(yīng)和階層品味加大渠道招商推廣四大戰(zhàn)役第一階段蓄客主題：影響CBD之前，先影響城市目的：拉高期待，業(yè)界口碑迅速擴(kuò)散，攔截和蓄客必須此時(shí)進(jìn)行（宣傳造勢(shì)）第二階段強(qiáng)銷主題：影響產(chǎn)生生產(chǎn)力目的：給市場(chǎng)驚喜CBD品牌寫字樓拭目以待（針對(duì)性客戶積累）

第三階段強(qiáng)銷主題:總領(lǐng)城市商務(wù)巢目的：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)圈子營(yíng)銷政企公關(guān)活動(dòng)熱銷拉升項(xiàng)目影響力（順應(yīng)大環(huán)境）第四階段持續(xù)銷售階段主題：人，比OFFICE更進(jìn)一步目的：繼續(xù)創(chuàng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)，同時(shí)外地市場(chǎng)借勢(shì)傳播品牌理念52招商方案公關(guān)主線產(chǎn)品傳播品牌形象：系列高端活動(dòng)客戶維護(hù)：促成招商租賃傳播戰(zhàn)術(shù)升級(jí)：全方位立體化傳播定位升級(jí)：office核心價(jià)值最大化招商方案公關(guān)主線產(chǎn)品傳播品牌形象：系列高端活動(dòng)客戶維護(hù)：促成53周邊同類辦公性質(zhì)物業(yè)都在當(dāng)做公寓銷售，最近的有出租參照的項(xiàng)目是保華集團(tuán)開(kāi)發(fā)的南通國(guó)際貿(mào)易中心、世界之窗、能達(dá)金融廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心等等

2010年交付使用的5A甲級(jí)寫字樓目前租金按照樓層及東南西北方向不同，區(qū)間在1.5-2元/㎡/天之間考慮國(guó)貿(mào)中心目前3項(xiàng)優(yōu)勢(shì)于我項(xiàng)目

①、地段在我項(xiàng)目北面10公里成熟商業(yè)區(qū)，且緊鄰行政中心，周邊五條公交線路，配套齊全。②、交付后運(yùn)營(yíng)已近3年，辦公氛圍已經(jīng)成熟。③、硬件配套優(yōu)于我項(xiàng)目。

價(jià)格確定方法：市場(chǎng)同類參照法益興大廈價(jià)格

實(shí)施策略周邊同類辦公性質(zhì)物業(yè)都在當(dāng)做公寓銷售，最近的有出租參照的項(xiàng)目54價(jià)格確定方法：市場(chǎng)同類參照法中南世紀(jì)城20元/平方/月，每年遞增2.5元/平方米·月90%桃園路8號(hào)南通中南世紀(jì)產(chǎn)權(quán)式寫字樓，前三年屬于中南，三年后屬于業(yè)戶自行出租。附近商業(yè)氛圍較好，小區(qū)居住率高，人群集中，屬于成熟型市場(chǎng)。支付方式為年付世界之窗1.2元/平方/天5元/平方米·月40%開(kāi)發(fā)區(qū)通盛大道

得房率達(dá)到58%左右，得房率低；入駐企業(yè)部分類別。租金每年遞增5個(gè)百分點(diǎn)。支付方式為年付或者半年付財(cái)富大廈

開(kāi)發(fā)區(qū)通盛大道

能達(dá)金融廣場(chǎng)，目前入駐金融公司（惠民小貸公司），產(chǎn)權(quán)式寫字樓，目前沒(méi)有對(duì)外招商。創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心1.2元/平方/天5.7元/平方米·月58%開(kāi)發(fā)區(qū)通盛大道

對(duì)入駐企業(yè)沒(méi)有規(guī)定類別，每年遞增5個(gè)百分點(diǎn)。支付方式為年付或者半年付攜程大樓

自身消化不對(duì)外出租樓盤名稱租賃單價(jià)物業(yè)費(fèi)用租賃情況樓盤地段開(kāi)發(fā)商名稱入駐企業(yè)情況價(jià)格確定方法：市場(chǎng)同類參照法中南世紀(jì)城20元/平方/月，每年55項(xiàng)目對(duì)面的財(cái)富大廈是距項(xiàng)目最近的同類型物業(yè)，銷售均價(jià)為8600元/平方米

目前此區(qū)域入住居民及企業(yè)較少，保守按年5%收益計(jì)算租金約為8600元×5%÷365天=1.18元/㎡/天財(cái)富大廈目前銷售情況不理想

按照此種算法：我項(xiàng)目租金2年內(nèi)均價(jià)1.2元/㎡/天租金

定位售價(jià)反算法項(xiàng)目對(duì)面的財(cái)富大廈是距項(xiàng)目最近的同類型物業(yè)，銷售均價(jià)為86056項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與不利因素項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、自身品牌進(jìn)駐2、香港匯豐銀行與漢庭全季四星酒店進(jìn)駐3、地理位置與攜程隔湖相望，項(xiàng)目不利因素1、新的開(kāi)發(fā)區(qū)所有硬性設(shè)施不到位，沒(méi)有形成一定規(guī)模商業(yè)圈2、與星湖大道之間有國(guó)稅局大樓阻擋3、附近寫字樓租賃情況不利，對(duì)項(xiàng)目招商工作有一定影響4、新地段新樓盤，需要2---3年的培育期5、附近寫字樓價(jià)位普遍在1.2元/平方/天項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與不利因素項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：57

價(jià)格定位綜合兩種租金定價(jià)法：為加快招商速度，盡快形成辦公氛圍，建議一個(gè)出租周期為12--24個(gè)月，其中免租期3---6個(gè)月，物業(yè)管理費(fèi)3元/平方/月同時(shí)根據(jù)出租率，調(diào)整平均租金價(jià)格出租率0-30%30-50%50-80%80-100%租金元/㎡11.21.51.8根據(jù)測(cè)算及市場(chǎng)環(huán)境成熟，我項(xiàng)目租金2年內(nèi)均價(jià)預(yù)估可上調(diào)至1.2-1.5元/㎡/天！價(jià)格定位綜合兩種租金定價(jià)法：出租率0-30%3058大廈目前8-18標(biāo)準(zhǔn)層公共走道已經(jīng)裝修好，辦公室內(nèi)部也基本裝修好，但未做隔斷。通過(guò)實(shí)地考察及與工程部溝通技術(shù)上可以實(shí)現(xiàn)最小一個(gè)門隔一間房。如圖根據(jù)市場(chǎng)研究，制定如下樓層面積段區(qū)間：樓層面積間數(shù)8-10140㎡8間10-12140-275㎡6間13-14275-550㎡4間15550㎡2間16-181100㎡整層大廈目前8-18標(biāo)準(zhǔn)層公共走道已經(jīng)裝修好，辦公室內(nèi)部也基本裝59價(jià)格制定價(jià)格體系劃分樓層劃分（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）具體實(shí)施可根據(jù)市場(chǎng)反饋！8—12層1.1—1.2元13—15層1.3—1.5元16—18層1.6—1.8元朝向劃分朝北為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)朝南加0.2元超東加0.1元超西減0.1元

價(jià)格制定價(jià)格體系劃分60江蘇益興集團(tuán)5招商程序與執(zhí)行江蘇益興集團(tuán)5招商程序與執(zhí)行611、市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前的商業(yè)策劃，具體的程序如下：

商圈分析→市場(chǎng)定位→業(yè)態(tài)定位→寫字樓租賃2、將