房地產(chǎn)估價(jià)原則課件

第四章：房地產(chǎn)估價(jià)原則

第一節(jié)：獨(dú)立客觀公正原則

第二節(jié)：合法原則

第三節(jié)：最高最佳使用原則

第四節(jié)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

第五節(jié)：替代原則第四章：房地產(chǎn)估價(jià)原則第一節(jié)：獨(dú)立客1

第一節(jié)：獨(dú)立客觀公正原則

獨(dú)立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。第一節(jié)：獨(dú)立客觀公正原則2

第二節(jié)：合法原則1、概念：合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。第二節(jié)：合法原則3

2、內(nèi)涵：合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等三個(gè)方面。2、內(nèi)涵：42.1合法產(chǎn)權(quán)：應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)。

①房屋：所有權(quán)證、共有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證；

②土地：國(guó)家所有（國(guó)有土地使用權(quán)證）、集體所有、集體使用、他項(xiàng)權(quán)證。2.1合法產(chǎn)權(quán)：5重慶重慶6焦作焦作7

2.2合法使用：應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。

2.2合法使用：8

2.3合法處分：應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。

2.3合法處分：9

第三節(jié)：最高最佳使用原則1、概念：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。第三節(jié)：最高最佳使用原則10

2、如何確定是否處于最高最佳使用狀態(tài)：最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。2、如何確定是否處于最高最佳使用狀態(tài)：11

3、最高最佳使用具體包括2個(gè)方面：（1）最佳用途；（2）最佳規(guī)模；3、最高最佳使用具體包括2個(gè)方面：12

4、估價(jià)過(guò)程中的具體運(yùn)用：（1）保持現(xiàn)狀前提

（2）裝修改造前提

（3）轉(zhuǎn)換用途前提

（4）重新利用前提4、估價(jià)過(guò)程中的具體運(yùn)用：13案例

某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900m2，地上建筑200m2，為一舊住宅，現(xiàn)委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為4萬(wàn)元/m2，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格為1萬(wàn)元/m2，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。問(wèn)：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值大約是多少？案例某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地9141、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬(wàn)元人民幣。900×4＝3600（萬(wàn)元）2、依據(jù)和理由：其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評(píng)估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。故評(píng)估值大約為3600萬(wàn)元人民幣。確切的價(jià)值=3600萬(wàn)元-拆除費(fèi)用+舊建筑的殘余價(jià)值-補(bǔ)交的土地出讓金。1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬(wàn)元人民幣。15

第四節(jié)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則1、概念：

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。第四節(jié)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則16

2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定：

過(guò)去現(xiàn)在將來(lái)2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定：17案例

某估價(jià)事務(wù)所在2007年6月20日至6月25日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2007年6月20日的價(jià)格。現(xiàn)有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（

）。

A、2007年6月20日B、現(xiàn)在

C、重新估價(jià)的作業(yè)日期D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期案例某估價(jià)事務(wù)所在2007年6月20日至18

第五節(jié)：替代原則1、替代原則的概念：替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。第五節(jié)：替代原則192、相關(guān)概念：

2.1類(lèi)似房地產(chǎn)：是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。2、相關(guān)概念：20

2.2同一供求范圍：是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。

2.2同一供求范圍：21第四章：房地產(chǎn)估價(jià)原則

第一節(jié)：獨(dú)立客觀公正原則

第二節(jié)：合法原則

第三節(jié)：最高最佳使用原則

第四節(jié)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

第五節(jié)：替代原則第四章：房地產(chǎn)估價(jià)原則第一節(jié)：獨(dú)立客22

第一節(jié)：獨(dú)立客觀公正原則

獨(dú)立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。第一節(jié)：獨(dú)立客觀公正原則23

第二節(jié)：合法原則1、概念：合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。第二節(jié)：合法原則24

2、內(nèi)涵：合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等三個(gè)方面。2、內(nèi)涵：252.1合法產(chǎn)權(quán)：應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)。

①房屋：所有權(quán)證、共有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證；

②土地：國(guó)家所有（國(guó)有土地使用權(quán)證）、集體所有、集體使用、他項(xiàng)權(quán)證。2.1合法產(chǎn)權(quán)：26重慶重慶27焦作焦作28

2.2合法使用：應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。

2.2合法使用：29

2.3合法處分：應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。

2.3合法處分：30

第三節(jié)：最高最佳使用原則1、概念：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。第三節(jié)：最高最佳使用原則31

2、如何確定是否處于最高最佳使用狀態(tài)：最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。2、如何確定是否處于最高最佳使用狀態(tài)：32

3、最高最佳使用具體包括2個(gè)方面：（1）最佳用途；（2）最佳規(guī)模；3、最高最佳使用具體包括2個(gè)方面：33

4、估價(jià)過(guò)程中的具體運(yùn)用：（1）保持現(xiàn)狀前提

（2）裝修改造前提

（3）轉(zhuǎn)換用途前提

（4）重新利用前提4、估價(jià)過(guò)程中的具體運(yùn)用：34案例

某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900m2，地上建筑200m2，為一舊住宅，現(xiàn)委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為4萬(wàn)元/m2，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格為1萬(wàn)元/m2，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。問(wèn)：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值大約是多少？案例某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地9351、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬(wàn)元人民幣。900×4＝3600（萬(wàn)元）2、依據(jù)和理由：其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評(píng)估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。故評(píng)估值大約為3600萬(wàn)元人民幣。確切的價(jià)值=3600萬(wàn)元-拆除費(fèi)用+舊建筑的殘余價(jià)值-補(bǔ)交的土地出讓金。1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬(wàn)元人民幣。36

第四節(jié)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則1、概念：

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。第四節(jié)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則37

2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定：

過(guò)去現(xiàn)在將來(lái)2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定：38案例

某估價(jià)事務(wù)所在2007年6月20日至6月25日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2007年6月20日的價(jià)格?，F(xiàn)有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（

）。

A、2007年6月20日B、現(xiàn)在

C、重新估價(jià)的作業(yè)日期D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期案例某估價(jià)事務(wù)所在2007年6月20日至39

第五節(jié)：替代原則1、替代原則的概念：替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯