紅樹(shù)灣策劃報(bào)告課件

目標(biāo)下的戰(zhàn)略——中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目定位報(bào)告2003年4月目標(biāo)下的戰(zhàn)略——中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目定位報(bào)告2003年4月報(bào)告的線索1：純住宅的可行性量化的指標(biāo)：15萬(wàn)m2/年；8500元/m251萬(wàn)m2，容積率3.18在深圳,純住宅有沒(méi)有先例？報(bào)告的線索1：純住宅的可行性量化的指標(biāo)：15萬(wàn)m2/年；82報(bào)告的線索1：純住宅的可行性波托菲諾：每月銷(xiāo)售40套——一年最理想銷(xiāo)售12萬(wàn)m2黃埔雅苑：47萬(wàn)m2去年銷(xiāo)售12萬(wàn)m2，三年累計(jì)銷(xiāo)售30萬(wàn)m2在深圳,純住宅15萬(wàn)m2/年沒(méi)有先例報(bào)告的線索1：純住宅的可行性波托菲諾：每月銷(xiāo)售40套——一3報(bào)告的線索1：純住宅的可行性本項(xiàng)目中學(xué)農(nóng)民房小學(xué)/醫(yī)院3.5/80003.3/90003.18/8500報(bào)告的線索1：純住宅的可行性本項(xiàng)目中學(xué)農(nóng)民房小學(xué)/醫(yī)院3.4報(bào)告的線索1：純住宅的可行性中學(xué)農(nóng)民房小學(xué)/醫(yī)院3.5/80003.3/90003.18/82003.18/8500沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告的線索1：純住宅的可行性中學(xué)農(nóng)民房小學(xué)/醫(yī)院3.5/85報(bào)告的線索1：純住宅的可行性中學(xué)農(nóng)民房小學(xué)/醫(yī)院3.5/80003.3/9000低/不到8200高/不到8500不可行報(bào)告的線索1：純住宅的可行性中學(xué)農(nóng)民房小學(xué)/醫(yī)院3.5/86報(bào)告的線索1：純住宅的可行性中學(xué)農(nóng)民房小學(xué)/醫(yī)院3.5/80003.3/9000高/8000以下低/8500以上兩種產(chǎn)品:豪宅和非豪宅，問(wèn)題：—開(kāi)發(fā)次序—形象定位報(bào)告的線索1：純住宅的可行性中學(xué)農(nóng)民房小學(xué)/醫(yī)院3.5/87報(bào)告的線索1：純住宅的可行性中學(xué)農(nóng)民房小學(xué)/醫(yī)院3.5/80003.3/9000高/8000以下低/8500以上。明星業(yè)務(wù)

高市場(chǎng)增長(zhǎng)率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問(wèn)題QUESTION瘦狗DOG相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣現(xiàn)金?！墒焓袌?chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，它是企業(yè)現(xiàn)金的來(lái)源瘦狗—通常屬于微利甚至是虧損的業(yè)務(wù)沒(méi)有必勝的把握?qǐng)?bào)告的線索1：純住宅的可行性中學(xué)農(nóng)民房小學(xué)/醫(yī)院3.5/88報(bào)告的線索2：如何與對(duì)手展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)？中學(xué)農(nóng)民房小學(xué)/醫(yī)院3.5/80003.3/9000紅樹(shù)西岸2003.12開(kāi)賣(mài)，本項(xiàng)目2004.9——這9個(gè)月的時(shí)間，我們干什么？究竟是我們借紅樹(shù)西岸的勢(shì)，還是他們借我們的勢(shì)？靠怎樣的產(chǎn)品留住客戶(hù)？如何保證我們的產(chǎn)品絕對(duì)好？怎樣的展示才能留住客戶(hù)？需要在什么時(shí)候展示和銷(xiāo)售？報(bào)告的線索2：如何與對(duì)手展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)？中學(xué)農(nóng)民房小學(xué)/醫(yī)院3.59報(bào)告的線索3：關(guān)于高爾夫資源本項(xiàng)目王府：西向8200陽(yáng)光帶海濱城：東向7800二次置業(yè)者的忌諱：噪音/西曬是紅樹(shù)灣高爾夫還是華僑城？報(bào)告的線索3：關(guān)于高爾夫資源本項(xiàng)目王府：西向8200二次置業(yè)10核心——讓突破性營(yíng)銷(xiāo)成為可能大機(jī)會(huì)——華僑城將成為深圳的新城市中心、生態(tài)中心、商業(yè)中心地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)，融入新華僑城是項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)基本理論第三代營(yíng)銷(xiāo)模式——新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“4V”營(yíng)銷(xiāo)組合論VARIATION：差異化VERSATILIY：功能彈性化VALUE：附加值化VIBRATION：共鳴核心——讓突破性營(yíng)銷(xiāo)成為可能大機(jī)會(huì)——華僑城將成為深圳的新城11核心——讓突破性營(yíng)銷(xiāo)成為可能本報(bào)告中的有關(guān)地塊規(guī)劃布局的圖示為便于理解和溝通直觀示意，僅供參考本報(bào)告的核心內(nèi)容是提出項(xiàng)目產(chǎn)品的相關(guān)建議，并為突破性營(yíng)銷(xiāo)提供可能，因此報(bào)告中只涉及到營(yíng)銷(xiāo)的戰(zhàn)略層面，而營(yíng)銷(xiāo)的戰(zhàn)術(shù)考慮以及相關(guān)資源的利用將在定位確定后進(jìn)行深入的探討核心——讓突破性營(yíng)銷(xiāo)成為可能本報(bào)告中的有關(guān)地塊規(guī)劃布局的圖示12目標(biāo)下的戰(zhàn)略——中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目定位報(bào)告2003年4月目標(biāo)下的戰(zhàn)略——中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目定位報(bào)告2003年4月13面臨的困局基礎(chǔ)思路目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略產(chǎn)品定位/開(kāi)發(fā)節(jié)奏實(shí)現(xiàn)回答面臨的困局基礎(chǔ)思路目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略產(chǎn)品定位/開(kāi)發(fā)節(jié)奏實(shí)現(xiàn)回答14面臨的困局什么樓盤(pán)好賣(mài)？什么戶(hù)型暢銷(xiāo)？一年最多能賣(mài)多少套房子？多少萬(wàn)平方米？產(chǎn)品客戶(hù)價(jià)格推廣銷(xiāo)售怎樣的形象推廣能打遍天下，一劍封喉？究竟會(huì)有哪些人買(mǎi)我們的房子？香港人會(huì)購(gòu)買(mǎi)怎樣的房子？客戶(hù)怎樣看這塊地？怎樣的香港人可能是我們的客戶(hù)？?jī)r(jià)格和銷(xiāo)售率之間存在怎樣的關(guān)系？面臨的困局什么樓盤(pán)好賣(mài)？什么戶(hù)型暢銷(xiāo)？一年最多能賣(mài)多少套房子15面臨的困局戶(hù)型可以怎樣創(chuàng)新？推廣概念如何遠(yuǎn)離我們的對(duì)手并貼近客戶(hù)？產(chǎn)品怎樣讓深圳人眼前一亮？如何增加客戶(hù)的輻射范圍？我們能創(chuàng)造些什么？如何充分利用GOLF和GOLF會(huì)員？在這里業(yè)主需要什么樣的生活？定位的適應(yīng)性資源與配套創(chuàng)新與突破競(jìng)爭(zhēng)我們?nèi)绾谓⒑图t樹(shù)西岸的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？我們和華僑城將形成怎樣的關(guān)系？如果紅樹(shù)西岸賣(mài)得好，我們能不能更好？如果它賣(mài)得不好，我們能不能也賣(mài)得很好？面臨的困局戶(hù)型可以怎樣創(chuàng)新？推廣概念如何遠(yuǎn)離我們的對(duì)手并貼近16是迅速回收資金是利潤(rùn)最大化是銷(xiāo)售的持續(xù)增長(zhǎng)是品牌和知名度各位同仁，你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？目標(biāo)溝通是迅速回收資金是利潤(rùn)最大化是銷(xiāo)售的持續(xù)增長(zhǎng)是品牌和知名度各位17迅速回籠資金持續(xù)旺銷(xiāo)利潤(rùn)最大化提升品牌和知名度FOCUS短期目標(biāo)長(zhǎng)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)達(dá)成后的結(jié)果迅速回籠資金持續(xù)旺銷(xiāo)利潤(rùn)最大化提升品牌和知名度FOCUS短18第一部分：實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)短期目標(biāo)：迅速回籠資金建立充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目啟動(dòng)模式實(shí)現(xiàn)第一部分：實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)短期目標(biāo)：迅速回籠資金建立充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)1950萬(wàn)m2，8500元/m2，容積率3，意味著什么？大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究1：大盤(pán)啟動(dòng)模式

華僑城·波托菲諾：108萬(wàn)m2，容積率，17年成熟社區(qū)中心區(qū)·黃埔雅苑：47萬(wàn)m2，強(qiáng)勢(shì)地段，強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)商南山后海·蔚藍(lán)海岸：55萬(wàn)m2，濱海大道開(kāi)通的最大獲益者二線關(guān)外·四季花城：53萬(wàn)m2，工薪白領(lǐng)的精神家園參照系：《深圳銷(xiāo)售龍虎榜》50萬(wàn)m2，8500元/m2，容積率3，意味著什么？大盤(pán)20時(shí)間軸1999.11—2000.4第一期第二期第三期價(jià)格走勢(shì)20.325.9分期規(guī)模8.4萬(wàn)M22000.5—2002.122002.5—2003.4主力戶(hù)型70-120的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房640065005300首期缺乏配置居住氛圍不濃項(xiàng)目總建55萬(wàn)，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開(kāi)發(fā)8.4萬(wàn)，僅為總體1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開(kāi)始啟動(dòng)，迅速放量。蔚藍(lán)海岸的開(kāi)發(fā)策略時(shí)間軸1999.11—2000.4第一期第二期第三期價(jià)格走勢(shì)21蔚藍(lán)海岸每期套數(shù)均價(jià)值：1667套“畫(huà)餅”模式：描繪宏偉藍(lán)圖啟動(dòng)模式啟動(dòng)配置：缺乏每期開(kāi)發(fā)均值：18.3萬(wàn)m2啟動(dòng)規(guī)模：8.4萬(wàn)m2大盤(pán)啟動(dòng)模型適用范圍：1、價(jià)格低開(kāi)高走，有充分的上揚(yáng)空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好）2、存在前提：早期地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)不充分同類(lèi)項(xiàng)目：桃源居蔚藍(lán)海岸每期套數(shù)均價(jià)值：1667套“畫(huà)餅”模式：描繪宏偉藍(lán)圖2213.3分期規(guī)模主力戶(hù)型時(shí)間軸2000.72002.12002.5第一期第二期第三期第四期2003.310.710.513.4價(jià)格走勢(shì)9200900090008500首期配置：會(huì)所總規(guī)模47.9萬(wàn)，首期啟動(dòng)10.7萬(wàn)，以后各期開(kāi)發(fā)規(guī)?；窘?，首期配置只有會(huì)所。配套和社區(qū)氛圍不能充分展示，銷(xiāo)售期較長(zhǎng)。以后各期規(guī)模逐漸遞增，銷(xiāo)售速度加快。萬(wàn)M2107-126的3房128-223的3-4房120-130的3-4房128-137的3-4房黃埔雅苑的開(kāi)發(fā)策略13.3分期規(guī)模主力戶(hù)型時(shí)間軸2000.72002.1200233-419分期規(guī)模物業(yè)類(lèi)型時(shí)間軸2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花遠(yuǎn)洋房、townhouse、house首期開(kāi)發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)規(guī)模均較小。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營(yíng)造，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線同時(shí)放量增長(zhǎng)一倍。萬(wàn)M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會(huì)所波托菲諾的開(kāi)發(fā)策略3-419分期規(guī)模物業(yè)類(lèi)型時(shí)間軸2002.12002.92024黃埔雅苑每期套數(shù)均價(jià)值：753套“以點(diǎn)帶面”啟動(dòng)模式啟動(dòng)配置：會(huì)所（售樓處）每期開(kāi)發(fā)均值：11.98萬(wàn)m2啟動(dòng)規(guī)模：10.7萬(wàn)m2波托菲諾“以點(diǎn)帶面”啟動(dòng)模式啟動(dòng)配置：同左啟動(dòng)規(guī)模：7.1萬(wàn)m2每期開(kāi)發(fā)均值：11.98萬(wàn)m2大盤(pán)啟動(dòng)模型理論基礎(chǔ)：——心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的黃埔雅苑每期套數(shù)均價(jià)值：753套“以點(diǎn)帶面”啟動(dòng)模式啟動(dòng)配置258.844.25分期規(guī)模物業(yè)類(lèi)型時(shí)間軸1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58價(jià)格走勢(shì)4100390038003950390033003600多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務(wù)首期開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開(kāi)發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場(chǎng)可以接受的容量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般規(guī)律進(jìn)行開(kāi)發(fā)，有效保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。萬(wàn)M2四季花城的開(kāi)發(fā)策略8.844.25分期規(guī)模物業(yè)類(lèi)型時(shí)間軸1999年2000初226四季花城每期套數(shù)均價(jià)值：641套“以小搏大”啟動(dòng)模式啟動(dòng)配置：300米花城商業(yè)街每期開(kāi)發(fā)均值：7.57萬(wàn)m2啟動(dòng)規(guī)模：7.64萬(wàn)m2大盤(pán)啟動(dòng)模型理論基礎(chǔ)：——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求同類(lèi)項(xiàng)目：陽(yáng)光棕櫚園四季花城每期套數(shù)均價(jià)值：641套“以小搏大”啟動(dòng)模式啟動(dòng)配置27現(xiàn)有大盤(pán)啟動(dòng)模型的適用性“以點(diǎn)帶面”“以小博大”“以本傷人”“畫(huà)餅”模式反營(yíng)銷(xiāo)的做法，屬于產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)范疇低成本營(yíng)銷(xiāo)手法，成為目前主流模式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌芽狀態(tài)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)初始階段的產(chǎn)物啟動(dòng)規(guī)模通常不大于10萬(wàn)m2，1000套50萬(wàn)m2，8500元/m2，容積率3，意味著必須尋求突破現(xiàn)有大盤(pán)啟動(dòng)模型的適用性“以點(diǎn)帶面”“以小博大”“以本傷人”28地塊解析本項(xiàng)目地塊解析本項(xiàng)目29地塊現(xiàn)狀紅樹(shù)西岸現(xiàn)狀：樁基全面開(kāi)挖，幼兒園率先啟動(dòng)地塊現(xiàn)狀紅樹(shù)西岸現(xiàn)狀：樁基全面開(kāi)挖，幼兒園率先啟動(dòng)30世紀(jì)村三期現(xiàn)狀世紀(jì)村三期現(xiàn)狀31地塊解析項(xiàng)目四至北至—世紀(jì)村東北角—白石洲村東面—空地西向—沙河高爾夫/陽(yáng)光帶海濱城南臨—待建小學(xué)、醫(yī)院地塊解析項(xiàng)目四至北至—世紀(jì)村東北角—白石洲村東面32臨路狀況北側(cè)—白石路白石二路西側(cè)—沙河?xùn)|路南側(cè)—白石三路東側(cè)路1本項(xiàng)目1111臨路狀況北側(cè)—白石路白石二路西側(cè)—沙河?xùn)|路南側(cè)—白石33紅樹(shù)西岸紅樹(shù)西岸34紅樹(shù)西岸戶(hù)型平面圖紅樹(shù)西岸戶(hù)型平面圖35面積區(qū)間（m2）套數(shù)比702.1%110-12011.9%140-15037.6%170-19023.3%200-22013.0%230-2607.6%270以上4.4%紅樹(shù)西岸面積區(qū)間（m2）套數(shù)比702.1%110-12011.9%36世紀(jì)村規(guī)模均價(jià)戶(hù)型面積一期6.2萬(wàn)68001-4房51-156二期10萬(wàn)78002-6房85-229王府7.4萬(wàn)82004房復(fù)式221-422總?cè)莘e率3.5開(kāi)發(fā)時(shí)間2.5年一期二期王府三期(在建)世紀(jì)村規(guī)模均價(jià)戶(hù)型面積一期6.2萬(wàn)680051-156二期137產(chǎn)品形象客戶(hù)渠道價(jià)格附加值

新穎的板式設(shè)計(jì)，外形現(xiàn)代條式住宅采光充分環(huán)境優(yōu)美，景觀面長(zhǎng)園林的參與性強(qiáng)濱海大道噪音嚴(yán)重戶(hù)型不通透景觀主導(dǎo)沒(méi)有兼顧朝向

百仕達(dá)品牌海景學(xué)校地鐵站搶占紅樹(shù)灣地王先機(jī)

預(yù)期價(jià)格10000元/平米廣告多：電視,平面,戶(hù)外

百仕達(dá)羅湖老客戶(hù)百仕達(dá)花園香港客戶(hù)香港展銷(xiāo)會(huì)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)

區(qū)域領(lǐng)跑者大盤(pán)產(chǎn)品形象高檔景觀豪宅

企業(yè)有實(shí)力環(huán)境優(yōu)美的景觀社區(qū)服務(wù)優(yōu)良、完善豪華尊貴名門(mén)府第紅樹(shù)西岸

中產(chǎn)知富公務(wù)員企業(yè)精英港人產(chǎn)品形象客戶(hù)渠道價(jià)格附加值新穎的板式設(shè)計(jì)，外形現(xiàn)代百仕達(dá)38產(chǎn)品形象客戶(hù)渠道價(jià)格附加值設(shè)計(jì)新穎

圓形客廳與270度景觀陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)光花房東西向大單位建筑密度高

成熟社區(qū)管理完善部分贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積高爾夫景觀

一期6800元/平米二期7800元/平米王府8200元/平米廣告多-電視,平面,戶(hù)外

大型戶(hù)外廣告牌廣告曝光率

活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)

注重包裝景觀豪宅3A住宅舒適、尊貴口碑差業(yè)主產(chǎn)生敵對(duì)情緒世紀(jì)村

企業(yè)高層公務(wù)員潮汕客戶(hù)周邊原居民產(chǎn)品形象客戶(hù)渠道價(jià)格附加值設(shè)計(jì)新穎成熟社區(qū)一期680039

世紀(jì)村紅樹(shù)西岸

本項(xiàng)目本項(xiàng)目決策模型產(chǎn)品形象客戶(hù)渠道價(jià)格附加值世紀(jì)村本項(xiàng)目決策模型產(chǎn)品形象客戶(hù)渠道價(jià)格附加值40領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略中信紅樹(shù)灣1期VS百仕達(dá)紅樹(shù)西岸：挑戰(zhàn)者追隨者+領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客41確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品特色以小博大的殺傷戰(zhàn)術(shù)提升產(chǎn)品附價(jià)值搭便車(chē)戰(zhàn)略搭便車(chē)戰(zhàn)略紅樹(shù)西岸的主力戶(hù)型就是我們1期的戶(hù)型紅樹(shù)西岸的主力客戶(hù)就是我們1期的客戶(hù)紅樹(shù)西岸的營(yíng)銷(xiāo)中心就是我們的展示平臺(tái)紅樹(shù)西岸：150-220m21000套以上，占80%以上形象墻昭示策略確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品42建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品特色以小博大的殺傷戰(zhàn)術(shù)提升產(chǎn)品附價(jià)值搭便車(chē)戰(zhàn)略確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型啟動(dòng)低容積率的南區(qū)，建立新標(biāo)準(zhǔn)下的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)11容積率4.38容積率2.0指標(biāo)調(diào)整：北高南低的競(jìng)爭(zhēng)策略本項(xiàng)目建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品特色以小博大的殺傷戰(zhàn)術(shù)提升產(chǎn)品附價(jià)值43確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品特色以小博大的殺傷戰(zhàn)術(shù)提升產(chǎn)品附價(jià)值搭便車(chē)戰(zhàn)略暢銷(xiāo)戶(hù)型研究確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品44暢銷(xiāo)戶(hù)型分析星河國(guó)際—價(jià)位:(7800)暢銷(xiāo)戶(hù)型：2房86m2暢銷(xiāo)原因：送結(jié)構(gòu)面積暢銷(xiāo)指數(shù)：2.0碧海紅樹(shù)—價(jià)位：7000滯銷(xiāo)戶(hù)型：3房122m2滯銷(xiāo)原因：戶(hù)型景觀差滯銷(xiāo)指數(shù)：(嚴(yán)重滯銷(xiāo))海岸明珠—價(jià)位：5400暢銷(xiāo)戶(hù)型：3房88m2暢銷(xiāo)原因：經(jīng)濟(jì)實(shí)用暢銷(xiāo)指數(shù)：4.5翠?；▓@—價(jià)位：6800滯銷(xiāo)戶(hù)型：4房187m2滯銷(xiāo)原因：無(wú)目標(biāo)客戶(hù)滯銷(xiāo)指數(shù)：1.4暢銷(xiāo)戶(hù)型分析星河國(guó)際—價(jià)位:(7800)暢銷(xiāo)戶(hù)型：2房86m45金域藍(lán)灣—價(jià)位：8100暢銷(xiāo)戶(hù)型:3+1房156m2暢銷(xiāo)原因:大露臺(tái)/花園暢銷(xiāo)指數(shù)：2.7錦繡3—價(jià)位：8600暢銷(xiāo)戶(hù)型：4房190m2暢銷(xiāo)原因:通透/西南景暢銷(xiāo)指數(shù)：1.5暢銷(xiāo)戶(hù)型分析星河國(guó)際—價(jià)位：8600暢銷(xiāo)戶(hù)型：4房183m2暢銷(xiāo)原因：方正/景觀暢銷(xiāo)指數(shù)：2.0天鵝堡—價(jià)位：8800暢銷(xiāo)戶(hù)型：4房220m2暢銷(xiāo)原因:朝向/園林景暢銷(xiāo)指數(shù)：2.2紅樹(shù)東方—價(jià)位：8400暢銷(xiāo)戶(hù)型：4房210m2暢銷(xiāo)原因:送36m2/海景暢銷(xiāo)指數(shù)：10深業(yè)花園—價(jià)位：8500滯銷(xiāo)戶(hù)型：3房115m2滯銷(xiāo)原因：遮擋/朝北滯銷(xiāo)指數(shù)：5.3金域藍(lán)灣—價(jià)位：8100暢銷(xiāo)戶(hù)型:3+1房156m2暢銷(xiāo)原46暢銷(xiāo)戶(hù)型模型價(jià)位：7000以下間隔：2房、3房1、房均面積〈35m2價(jià)值排序2、實(shí)用率高3、朝向典型片區(qū)：南山價(jià)位：7000-8000間隔：2房-4房1、景觀價(jià)值排序2、朝向3、方正實(shí)用典型片區(qū)：紅樹(shù)林價(jià)位：8000以上間隔：4房以上1、150m2以上，房均面積〉45m2價(jià)值排序2、朝向和景觀3、實(shí)惠（創(chuàng)新戶(hù)型的基礎(chǔ)）典型片區(qū)：華僑城、中心區(qū)、香蜜湖暢銷(xiāo)戶(hù)型模型價(jià)位：7000以下間隔：2房、3房1、房均面積〈47建筑硬指標(biāo)規(guī)律160紅樹(shù)東方230天鵝堡180錦繡3185錦繡2185碧海云天250王府戶(hù)均面積170紅樹(shù)西岸455850614762房均面積5241.52.83.42.53.5容積率3.4(平米)建筑硬指標(biāo)規(guī)律圖紅樹(shù)西岸建筑硬指標(biāo)規(guī)律160紅樹(shù)東方230天鵝堡180錦繡3185錦48確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品特色以小博大的殺傷戰(zhàn)術(shù)提升產(chǎn)品附價(jià)值搭便車(chē)戰(zhàn)略容積率2.0的前提下——戶(hù)均面積180m2；房均面積55m2大單位大尺度大戶(hù)外空間朝向與景觀的平衡送面積確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品49確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品特色以小博大的殺傷戰(zhàn)術(shù)提升產(chǎn)品附價(jià)值搭便車(chē)戰(zhàn)略攻擊紅樹(shù)西岸的軟肋：東西向單位約200套3房150約180套4房約30套5房約8.5萬(wàn)m2建筑面積2房約80套田忌賽馬策略?xún)r(jià)格策略確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品50確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品特色以小博大的殺傷戰(zhàn)術(shù)提升產(chǎn)品附價(jià)值搭便車(chē)戰(zhàn)略充分利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)借助中信資源、GOLF資源、教育資源確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品51搭便車(chē)戰(zhàn)略紅樹(shù)西岸的主力戶(hù)型就是我們1期的戶(hù)型紅樹(shù)西岸的主力客戶(hù)就是我們1期的客戶(hù)紅樹(shù)西岸的營(yíng)銷(xiāo)中心就是我們的展示平臺(tái)田忌賽馬策略?xún)r(jià)格策略指標(biāo)調(diào)整：北高南低的競(jìng)爭(zhēng)策略建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)突出產(chǎn)品特色以小博大的殺傷戰(zhàn)術(shù)確保絕對(duì)成功的啟動(dòng)策略提升產(chǎn)品附價(jià)值充分利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)大單位/大尺度/大戶(hù)外空間/朝向與景觀的平衡/送面積搭便車(chē)戰(zhàn)略紅樹(shù)西岸的主力戶(hù)型就是我們1期的戶(hù)型紅樹(shù)西岸的主力52啟動(dòng)區(qū)定位11容積率4.5容積率2小學(xué)醫(yī)院中學(xué)公園r=4.38建筑面積35.3萬(wàn)m2r=2.0建筑面積16.4萬(wàn)m2啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)規(guī)模啟動(dòng)戶(hù)型首期客戶(hù)啟動(dòng)配置短期目標(biāo)：迅速回籠資金檢驗(yàn)8萬(wàn)m2形象墻昭示30%3房150-16030%3/4房170-19030%4房200-240主流豪宅客戶(hù)10%240以上啟動(dòng)區(qū)定位11容積率4.5容積率2小學(xué)醫(yī)院中學(xué)公園r=4.53第二部分：實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)長(zhǎng)期目標(biāo)：持續(xù)旺銷(xiāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略產(chǎn)品定位/開(kāi)發(fā)節(jié)奏實(shí)現(xiàn)大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究第二部分：實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)長(zhǎng)期目標(biāo)：持續(xù)旺銷(xiāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略產(chǎn)品定位54大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究2：大盤(pán)旺銷(xiāo)模式參照系：《深圳銷(xiāo)售龍虎榜》四季花城（第1位）4年總銷(xiāo)售量:約45萬(wàn)m2將“小資”情調(diào)做到極至旺銷(xiāo)最充分理由客戶(hù)跟著感覺(jué)走年銷(xiāo)售量：16.1萬(wàn)m2桃源居（第2位）完全教育概念旺銷(xiāo)最充分理由客戶(hù)跟著下一代走年銷(xiāo)售量：16.1萬(wàn)m2實(shí)現(xiàn)均價(jià)：3850元/m2實(shí)現(xiàn)均價(jià)：3200元/m2工薪大盤(pán)的制勝之道：提升產(chǎn)品的附加值大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究2：大盤(pán)旺銷(xiāo)模式參照系：《深圳銷(xiāo)售龍虎榜》四55大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究2：大盤(pán)旺銷(xiāo)模式參照系：《深圳銷(xiāo)售龍虎榜》黃埔雅苑（第3位）3年總銷(xiāo)售量:約29萬(wàn)m2和財(cái)富相關(guān)的房子旺銷(xiāo)最充分理由客戶(hù)跟著錢(qián)走年銷(xiāo)售量：約12萬(wàn)m2營(yíng)造討好的生活方式旺銷(xiāo)最充分理由客戶(hù)跟著規(guī)劃走實(shí)現(xiàn)均價(jià)：8800元/m2實(shí)現(xiàn)均價(jià)：6200元/m2中高檔大盤(pán)的制勝之道：形象至上蔚藍(lán)海岸（第6位）4年總銷(xiāo)售量:約37萬(wàn)m2年銷(xiāo)售量：約11萬(wàn)m2大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究2：大盤(pán)旺銷(xiāo)模式參照系：《深圳銷(xiāo)售龍虎榜》黃56大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究2：大盤(pán)旺銷(xiāo)模式參照系：《深圳銷(xiāo)售龍虎榜》水榭花都稀缺資源/產(chǎn)品+創(chuàng)新戶(hù)型旺銷(xiāo)最充分理由客戶(hù)揀著便宜走年銷(xiāo)售量：約3.5萬(wàn)m2稀缺產(chǎn)品+創(chuàng)新戶(hù)型旺銷(xiāo)最充分理由同左實(shí)現(xiàn)均價(jià)：14000元/m2實(shí)現(xiàn)均價(jià)：8500元/m2高檔大盤(pán)的制勝之道：鮮明的產(chǎn)品亮點(diǎn)碧海云天（第10位）年銷(xiāo)售量：約7萬(wàn)m2大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究2：大盤(pán)旺銷(xiāo)模式參照系：《深圳銷(xiāo)售龍虎榜》水57大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究2：大盤(pán)旺銷(xiāo)模式參照系：《深圳銷(xiāo)售龍虎榜》波托菲諾（第5位）多產(chǎn)品系列—同客戶(hù)群體旺銷(xiāo)最充分理由客戶(hù)跟著客戶(hù)走年銷(xiāo)售量:約11.4萬(wàn)m2實(shí)現(xiàn)均價(jià)：10000元/m2市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的制勝之道：簡(jiǎn)單而純粹，建立通暢的客戶(hù)渠道大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究2：大盤(pán)旺銷(xiāo)模式參照系：《深圳銷(xiāo)售龍虎榜》波584P營(yíng)銷(xiāo)理論推廣價(jià)格渠道高檔大盤(pán)——鮮明的產(chǎn)品亮點(diǎn)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者——簡(jiǎn)單而純粹，建立通暢的客戶(hù)渠道中高檔大盤(pán)——形象至上工薪大盤(pán)——提升產(chǎn)品的附加值旺銷(xiāo)的內(nèi)部前提：建立核心競(jìng)爭(zhēng)力+過(guò)硬的產(chǎn)品高檔大盤(pán)——鮮明的產(chǎn)品亮點(diǎn)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者——簡(jiǎn)單而純粹，建立通暢的客戶(hù)渠道產(chǎn)品4P營(yíng)銷(xiāo)理論推廣價(jià)格渠道高檔大盤(pán)——鮮明的產(chǎn)品亮點(diǎn)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者59旺銷(xiāo)的市場(chǎng)前提：打好三大戰(zhàn)役本項(xiàng)目中心區(qū)板塊深圳灣板塊香蜜湖板塊一線豪宅之戰(zhàn)波托菲諾錦繡花園假日世界南北之戰(zhàn)世紀(jì)村紅樹(shù)西岸地王之戰(zhàn)華僑城旺銷(xiāo)的市場(chǎng)前提：打好三大戰(zhàn)役本項(xiàng)目中心區(qū)板塊深圳灣板塊香蜜湖60一線豪宅之戰(zhàn)華僑城板塊深圳灣板塊香蜜湖板塊中心區(qū)板塊豪宅板塊單位：萬(wàn)平米2002年一線豪宅板塊數(shù)字統(tǒng)計(jì)一線豪宅之戰(zhàn)華僑城板塊深圳灣板塊香蜜湖板塊中心區(qū)板塊豪宅板塊61一線豪宅之戰(zhàn)單位：萬(wàn)平米2004年一線豪宅板塊新推量預(yù)估2004年開(kāi)始，華僑城將成為深圳豪宅的主戰(zhàn)場(chǎng)2003年一線豪宅板塊存量及新推量統(tǒng)計(jì)單位：萬(wàn)平米一線豪宅之戰(zhàn)單位：萬(wàn)平米2004年一線豪宅板塊新推量預(yù)估20622002年華僑城數(shù)字統(tǒng)計(jì)單位：萬(wàn)平米華僑城南北之戰(zhàn)2004年華僑城新推量預(yù)估單位：萬(wàn)平米2003年華僑城存量及新推量統(tǒng)計(jì)單位：萬(wàn)平米2002年華僑城數(shù)字統(tǒng)計(jì)單位：萬(wàn)平米華僑城南北之戰(zhàn)2004年63紅樹(shù)灣地王之戰(zhàn)在2002年上半年之前，華僑城=華僑城地產(chǎn)而在華僑城的版圖日趨擴(kuò)張，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目日漸成熟的情況下，純粹的華僑城居住概念似乎正在受到侵蝕。我們應(yīng)當(dāng)可以專(zhuān)心地與紅樹(shù)西岸展開(kāi)“地王之戰(zhàn)”。我們發(fā)現(xiàn)諸多大盤(pán)項(xiàng)目發(fā)出了種種不和諧的聲音—鼎太風(fēng)華、金色家園、世紀(jì)村、星海名城等（誠(chéng)信）；蔚藍(lán)海岸（價(jià)格實(shí)現(xiàn)）；桃源居（“一招鮮”的持續(xù)性）；新亞洲花園（市場(chǎng)容量）；華南板塊（城市化）?！┆?dú)華僑城的“波托菲諾們”自得其樂(lè)，很好的心態(tài)50萬(wàn)m2，8500元/m2，容積率3，意味著我們必須從“戰(zhàn)役走向戰(zhàn)爭(zhēng)”紅樹(shù)灣地王之戰(zhàn)在2002年上半年之前，華僑城=華僑城地產(chǎn)我們64天鵝堡二期大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究3：大盤(pán)的困境

戶(hù)型2-3房4房5房以上面積147-193157-240238-277套數(shù)比37.2%40.5%22.3%天鵝堡二期大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究3：大盤(pán)的困境65大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究3：大盤(pán)的困境高投入，低產(chǎn)出集中大量資金投入——啟動(dòng)配置：先建環(huán)境，后蓋房營(yíng)銷(xiāo)推廣：高額廣告費(fèi)用2002年第四季廣告投放版面比2001年同期增長(zhǎng)143%；廣告投放頻次增長(zhǎng)134%大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究3：大盤(pán)的困境高投入，低產(chǎn)出集中大量資金投入66產(chǎn)出——價(jià)格策略：低價(jià)入市，搶占市場(chǎng)份額大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究3：大盤(pán)的困境高投入，低產(chǎn)出低開(kāi)高走的價(jià)格策略蔚藍(lán)海岸的營(yíng)銷(xiāo)記錄銷(xiāo)售期6個(gè)月30個(gè)月12個(gè)月第一期第二期第三期28套月均銷(xiāo)量總銷(xiāo)量788套2200套350套實(shí)現(xiàn)均價(jià)530065006400130套70套產(chǎn)出——大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究3：大盤(pán)的困境高投入，低產(chǎn)出低開(kāi)高走67物業(yè)不增值，易形成空城封閉式社區(qū)，與城市不融合大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究3：大盤(pán)的困境社區(qū)困境企業(yè)行使社會(huì)和政府的職能功能單一，社會(huì)資源不整合“即使把一個(gè)城市（社區(qū)）做成威尼斯或者巴黎，如果80%的人六點(diǎn)半以后回家打麻將，它還是不能叫做城市（社區(qū)）”（馬清運(yùn)《非物質(zhì)化的城市》）物業(yè)不增值，易形成空城封閉式社區(qū)，與城市不融合大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研68奧美的觀點(diǎn)（1999）環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光明媚高檔的富人區(qū)名人薈萃標(biāo)志性地區(qū)像花瓶文化與娛樂(lè)相融合發(fā)展多樣化局限于地區(qū)性發(fā)展華僑城的風(fēng)光世聯(lián)豪宅地段價(jià)值指數(shù)評(píng)價(jià)（2003）步行指數(shù)☆☆☆☆☆便利指數(shù)出行指數(shù)☆☆☆商務(wù)指數(shù)☆☆☆

人文指數(shù)☆☆☆☆☆

自然指數(shù)☆☆☆☆

地鐵2004玫瑰廣場(chǎng)2003紅樹(shù)灣2005奧美的觀點(diǎn)（1999）華僑城的風(fēng)光世聯(lián)豪宅地段價(jià)值指數(shù)評(píng)價(jià)（69城市公共建筑群岸第三軸（生態(tài)軸）：燕晗山步行帶—OCT廣場(chǎng)—玫瑰廣場(chǎng)—民俗村與錦繡中華之間的公共通道—“歡樂(lè)海岸”—水岸商業(yè)街—中央公園休閑帶，形成自然生態(tài)與城市社會(huì)生態(tài)的極至融合，成為深圳最具魅力的城市開(kāi)放空間和人文活動(dòng)區(qū)域，“城市旅游”將創(chuàng)造性地提升深圳的城市競(jìng)爭(zhēng)力城市公共建筑群岸第三軸（生態(tài)軸）：燕晗山步行帶—OCT廣場(chǎng)—70華僑城世聯(lián)觀點(diǎn)準(zhǔn)政府非贏利性的開(kāi)放性場(chǎng)所發(fā)展的多樣性壟斷性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從旅游地產(chǎn)到地產(chǎn)旅游世聯(lián)展望從主題旅游到城市旅游從旅游中心到生態(tài)中心從文化中心到商業(yè)中心新城市中心納什均衡理論在給定其他人戰(zhàn)略的前提下，每個(gè)人選擇自己的最優(yōu)戰(zhàn)略，并由所有參與人的最優(yōu)戰(zhàn)略組成一組戰(zhàn)略組合。華僑城世聯(lián)觀點(diǎn)納什均衡理論在給定其他人戰(zhàn)略的前提下，71社區(qū)封閉社區(qū)開(kāi)放④

①②③社區(qū)封閉社區(qū)開(kāi)放紅樹(shù)西岸VS待拍賣(mài)住宅用地：選擇①

納什均衡理論本項(xiàng)目VS華僑城：選擇④

開(kāi)放型社區(qū)為項(xiàng)目提供多種可能性社區(qū)封閉社區(qū)開(kāi)放④①②③社區(qū)封閉社區(qū)開(kāi)放紅樹(shù)西岸VS待72開(kāi)放型社區(qū)的可能性1：商業(yè)的可能性做怎樣的商業(yè)有市場(chǎng)需求？最佳的商業(yè)建筑形式是什么？建多少面積的商業(yè)合適？商業(yè)規(guī)模的適度性分析商業(yè)形態(tài)分析商業(yè)建筑形式分析建多少面積的商業(yè)合適？商業(yè)規(guī)模的適度性分析開(kāi)放型社區(qū)的可能性1：商業(yè)的可能性做怎樣的商業(yè)有市場(chǎng)需求？最73商業(yè)規(guī)模適度性一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積居住區(qū)

0.7-0.91m2/人類(lèi)別合理服務(wù)半徑800-1000m城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，應(yīng)依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》國(guó)際類(lèi)比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比0.027：1——A.C.PERRY：鄰里住區(qū)理論——《集合住宅》：日本光丘花園城社區(qū)商業(yè)面積：住宅面積商業(yè)規(guī)模適度性一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)建筑面74商業(yè)覆蓋范圍規(guī)劃住宅建筑面積商業(yè)規(guī)模比0.027:1規(guī)劃居住人口0.7-0.91m2/人類(lèi)比商業(yè)規(guī)模指標(biāo)覆蓋區(qū)域：華僑城南區(qū)230萬(wàn)m26.21萬(wàn)m25.93萬(wàn)m26.9萬(wàn)人商業(yè)規(guī)模適度性商業(yè)覆蓋范圍規(guī)劃住宅建筑面積商業(yè)規(guī)模比0.027:1規(guī)劃居住75深圳類(lèi)比社區(qū)長(zhǎng)安百貨營(yíng)業(yè)面積：3000平米業(yè)態(tài)：日常百貨超市營(yíng)業(yè)樓層：第2層沃爾瑪：營(yíng)業(yè)面積：20000平米業(yè)態(tài)：日常百貨超市營(yíng)業(yè)樓層：1-2層白沙嶺社區(qū)社區(qū)總建筑面積66.4萬(wàn)平米。96年長(zhǎng)安百貨進(jìn)駐，2002年引進(jìn)沃爾瑪。沿街商業(yè)159家，總面積11145平米。單純以滿(mǎn)足社區(qū)內(nèi)需求的成熟社區(qū)，社區(qū)商業(yè)以日常購(gòu)買(mǎi)與日常服務(wù)為主，其次為飲食。百花園二期商業(yè)步行街。預(yù)計(jì)今年6月投入使用。深圳類(lèi)比社區(qū)長(zhǎng)安百貨沃爾瑪：白沙嶺社區(qū)社區(qū)總建筑面積66.476深圳類(lèi)比社區(qū)沃爾瑪營(yíng)業(yè)面積：3萬(wàn)平米業(yè)態(tài)：日常百貨超市營(yíng)業(yè)樓層：1-2層銅鑼灣百貨易家儂家居營(yíng)業(yè)面積：3萬(wàn)平米業(yè)態(tài)：日常百貨超市與家居家私華僑城社區(qū)以旅游勝地聞名，社區(qū)目前總建筑面積218.96萬(wàn)平米。沿街商業(yè)133家，總面積15705平米。社區(qū)商業(yè)各種業(yè)態(tài)發(fā)展較為均衡且商業(yè)總量高于其他類(lèi)比社區(qū)。現(xiàn)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好。沒(méi)有空置商鋪。深圳類(lèi)比社區(qū)沃爾瑪銅鑼灣百貨華僑城社區(qū)以旅游勝地聞名，社區(qū)目77深圳類(lèi)比社區(qū)社區(qū)總建筑面積53萬(wàn)平米?，F(xiàn)正發(fā)售最后一期。處于城市郊區(qū)，社區(qū)周遍無(wú)完善的生活設(shè)施配套，基本生活需依賴(lài)社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套。近兩年引進(jìn)華潤(rùn)、民潤(rùn)超市。目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。沿街商業(yè)共67家（未售16家），總面積2635平米。社區(qū)商業(yè)純粹滿(mǎn)足社區(qū)內(nèi)需求，主要業(yè)態(tài)為日常服務(wù)、家居類(lèi)以及日常購(gòu)買(mǎi)類(lèi)。四季花城華潤(rùn)超市營(yíng)業(yè)面積：600平米民潤(rùn)超市營(yíng)業(yè)面積：1200平米深圳類(lèi)比社區(qū)社區(qū)總建筑面積53萬(wàn)平米。現(xiàn)正發(fā)售最后一期。四季78類(lèi)比社區(qū)商業(yè)總量分析封閉型社區(qū)內(nèi)斂型社區(qū)開(kāi)放型社區(qū)類(lèi)比社區(qū)商業(yè)總量分析封閉型社區(qū)內(nèi)斂型社區(qū)開(kāi)放型社區(qū)79主題公園人流：12萬(wàn)人/日（雙休日）（1994-2002）休閑人流=主題公園人流+濱海休閑人流+地鐵人流在2005年將達(dá)到40-50萬(wàn)人/日市級(jí)商圈城市旅游休閑帶★★玫瑰廣場(chǎng)：打破華僑城的南北界限，并將華僑城演變成以城市旅游、休閑娛樂(lè)為主題的市級(jí)商圈華僑城商業(yè)展望主題公園人流：12萬(wàn)人/日（雙休日）（1994-2002）80規(guī)劃住宅建筑面積商業(yè)規(guī)模比0.027:1規(guī)劃居住人口0.7-0.91m2/人類(lèi)比商業(yè)規(guī)模指標(biāo)覆蓋區(qū)域：華僑城南區(qū)230萬(wàn)m26.21萬(wàn)m25.93萬(wàn)m26.9萬(wàn)人市級(jí)商圈日均人流量（萬(wàn)人）商業(yè)規(guī)模（萬(wàn)）商業(yè)密度（人/m2）人民南20350.57華強(qiáng)北50501東門(mén)60401.5本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模的適度性分析華僑城：日均人流量40-50萬(wàn)人，商業(yè)密度按1.5計(jì)算，保守商業(yè)規(guī)模為26-33萬(wàn)m2（華僑城）市級(jí)商圈的規(guī)模需求：（華僑城南區(qū)）居住級(jí)商業(yè)的規(guī)模需求：規(guī)劃住宅建筑面積商業(yè)規(guī)模比0.027:1規(guī)劃居住人口0.7-81商業(yè)規(guī)模建議市級(jí)商圈城市旅游休閑帶★★現(xiàn)狀條件：1、距離深南大道步行5分鐘2、近快速交通干道3、所在地處于未來(lái)市級(jí)商圈的邊緣交通位置4、目前未形成區(qū)域商業(yè)中心本項(xiàng)目作為現(xiàn)階段的區(qū)域性商業(yè)中心，并逐漸契合未來(lái)的市級(jí)商圈，適度商業(yè)規(guī)模為：2-3萬(wàn)m2商業(yè)規(guī)模建議市級(jí)商圈城市旅游休閑帶★★現(xiàn)狀條件：本項(xiàng)目作為現(xiàn)82開(kāi)放型社區(qū)的可能性1：商業(yè)的可能性做怎樣的商業(yè)有市場(chǎng)需求？最佳的商業(yè)建筑形式是什么？建多少面積的商業(yè)合適？商業(yè)規(guī)模的適度性分析商業(yè)形態(tài)分析商業(yè)建筑形式分析開(kāi)放型社區(qū)的可能性1：商業(yè)的可能性做怎樣的商業(yè)有市場(chǎng)需求？最83區(qū)域商業(yè)中心特征核心客戶(hù)群：區(qū)域8分鐘車(chē)程內(nèi)居民競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)建立：必須有自己的主力品牌商家，從而以距離優(yōu)勢(shì)留住區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者位于本區(qū)域交通樞紐與相對(duì)地理中心位置區(qū)域商業(yè)中心特征核心客戶(hù)群：區(qū)域8分鐘車(chē)程內(nèi)居民競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)建立84香港青衣城

（MaritimeSquare）

商業(yè)建筑面積:4.6萬(wàn)㎡

客流量/日平均人次:50298

核心客戶(hù)群：周邊住宅區(qū)居民國(guó)際類(lèi)比社區(qū)——差異化主題路線的方式：1.首次選擇以海洋概念為大型主題2.引進(jìn)在全港乃至世界具有絕對(duì)知名度的主力店作為商場(chǎng)的有利支撐3.依靠主力店的帶動(dòng)，保持了其商業(yè)的整體性和連續(xù)性4.業(yè)態(tài)豐富，應(yīng)有盡有，方便快捷，保證了消費(fèi)者的一站式消費(fèi)香港青衣城

（MaritimeSquare）

商業(yè)建筑面積85主力店周邊劃分成小鋪/小鋪市場(chǎng)調(diào)節(jié)自然成形保持商業(yè)的整體性和連續(xù)性國(guó)際類(lèi)比社區(qū)主力店業(yè)態(tài)分布飲食大家樂(lè)肯德基麥當(dāng)勞必勝客敦煌海鮮酒家扒王之王心齊橋料理稻香魚(yú)港東京餐廳粵翠軒家品/超市日本城美家居百佳超市實(shí)惠超市豐澤電器世界娛樂(lè)玩具反斗城嘉禾影視城運(yùn)動(dòng)用品運(yùn)動(dòng)家可租售一樓78個(gè)鋪位二樓20個(gè)鋪位三樓24個(gè)鋪位主力店（2/3）小型店鋪（1/3）主力店周邊劃分成小鋪/小鋪市場(chǎng)調(diào)節(jié)自然成形保持商業(yè)的整體性和86社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：1、集中商業(yè)集中在社區(qū)中心偏南，略靠近深南大道與旅游景點(diǎn)。2、華僑城的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)明顯的旅游地普遍具備的業(yè)態(tài)形式：飲食、購(gòu)物、娛樂(lè)，娛樂(lè)業(yè)較其他單純滿(mǎn)足社區(qū)內(nèi)需求的社區(qū)商業(yè)要發(fā)達(dá)。3、飲食業(yè)成片集中形成美食一條街。華僑城現(xiàn)狀社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：華僑城現(xiàn)狀87商業(yè)形態(tài)方向建議主力店業(yè)態(tài)方向汽車(chē)展示廳運(yùn)動(dòng)用品小型超市小型餐飲高爾夫品牌家飾小型影劇院小型圖書(shū)館旅游用品私家俱樂(lè)部商業(yè)形態(tài)分布廣泛，包括：跳蚤市場(chǎng)、品牌櫥窗、VIP會(huì)員店、工作櫥窗、主題特色店、咖啡沙龍、居家服務(wù)、經(jīng)營(yíng)性會(huì)所等，是作為主力店的延續(xù)和補(bǔ)充。主力店（1/3）小型店鋪（2/3）商業(yè)形態(tài)方向建議主力店業(yè)態(tài)方向汽車(chē)展示廳運(yùn)動(dòng)用品小型超市小型88開(kāi)放型社區(qū)的可能性1：商業(yè)的可能性做怎樣的商業(yè)有市場(chǎng)需求？最佳的商業(yè)建筑形式是什么？建多少面積的商業(yè)合適？商業(yè)規(guī)模的適度性分析商業(yè)形態(tài)分析商業(yè)建筑形式分析開(kāi)放型社區(qū)的可能性1：商業(yè)的可能性做怎樣的商業(yè)有市場(chǎng)需求？最89國(guó)內(nèi)類(lèi)比社區(qū)北京建外SOHO總建筑面積：70萬(wàn)㎡

14幢SOHO公寓，2幢寫(xiě)字樓，4幢SOHO別墅，4幢SOHO辦公。整個(gè)街區(qū)1-2層的商鋪全部臨街，形成16條步行小街國(guó)內(nèi)類(lèi)比社區(qū)北京建外SOHO90國(guó)內(nèi)類(lèi)比社區(qū)營(yíng)造開(kāi)放式街區(qū)，注重建筑與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合強(qiáng)調(diào)建筑空間影響人們行為方式的原則國(guó)內(nèi)類(lèi)比社區(qū)營(yíng)造開(kāi)放式街區(qū)，注重建筑與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合強(qiáng)調(diào)建筑91多層次的園林統(tǒng)一設(shè)計(jì)的廣告櫥窗，店鋪前有可充分利用的空間國(guó)內(nèi)類(lèi)比社區(qū)無(wú)梁無(wú)柱的敞亮空間多層次的園林統(tǒng)一設(shè)計(jì)的廣告櫥窗，店鋪前有可充分利用的空間國(guó)內(nèi)92商業(yè)空間形式建議與環(huán)境親和、融合的街區(qū)代表，對(duì)環(huán)境作出貢獻(xiàn)的同時(shí)也得到環(huán)境的回報(bào)打破根據(jù)功能預(yù)先規(guī)定公共部分的區(qū)域劃分（商業(yè)、園林、廣場(chǎng)等）直通街概念——建筑化的、人行道延伸進(jìn)去的建筑，建筑里面有廣場(chǎng)、展館、小店、綠地有玻璃屋頂?shù)脑郝洌闹苁俏寤ò碎T(mén)的小店商業(yè)空間形式建議與環(huán)境親和、融合的街區(qū)代表，打破根據(jù)功能預(yù)先93商業(yè)空間形式建議BLOCK構(gòu)想----是場(chǎng)所，也是活動(dòng)地----是特色街區(qū)----可能是藝術(shù)廊，也可能是產(chǎn)品展示區(qū)----一定是低成本，多用途的租售型建筑----其它建筑圍繞BLOCK形成1StreetStreetBlock1Block2Block3GreenGreenStreet白石洲商業(yè)街/未來(lái)時(shí)代GOLF商業(yè)空間形式建議BLOCK構(gòu)想1StreetStreetBl94開(kāi)放型社區(qū)的可能性2：商業(yè)之外的可能性與本項(xiàng)目相關(guān)的傳統(tǒng)物業(yè)類(lèi)型投資性住宅服務(wù)式公寓（酒店式公寓、商務(wù)公寓）自住型住宅公寓式寫(xiě)字樓高檔酒店高檔寫(xiě)字樓相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查

開(kāi)放型社區(qū)的可能性2：商業(yè)之外的可能性與本項(xiàng)目相關(guān)的傳統(tǒng)物業(yè)958.3%-14.6%45-706000-7500之間皇崗口岸平均9.6%-11.2%60-7033-787500皇崗彩天名苑港人單身白領(lǐng)自由職業(yè)者酒店型企業(yè)老板企業(yè)外籍員工商務(wù)人士高收入白領(lǐng)自由職業(yè)者單身白領(lǐng)外資辦事處企業(yè)外籍管理或技術(shù)人員高收入白領(lǐng)商務(wù)、商貿(mào)人士港人自由職業(yè)者酒店型企業(yè)老板使用客戶(hù)10.3%-14.6%60-8543-897000皇崗皇庭居8.3%-11.6%45-6340-1056500皇崗愛(ài)地大廈8.7%-13.1%40-6037-885500皇崗皇城廣場(chǎng)5.6%-12.3%50-758000-9000華強(qiáng)北平均7.1%-7.8%50-5554-818500華強(qiáng)北都市e站7.7%-12.3%50-8058-1027800華強(qiáng)北嘉匯新城6%-9.3%45-7080-2059000華強(qiáng)北世貿(mào)廣場(chǎng)5.6%-7.8%40-5540-818500華強(qiáng)北格蘭情天7.3%-10%55-7538-709000華強(qiáng)北現(xiàn)代之窗6.7%-11.7%46-8038-858200華強(qiáng)北都會(huì)1004.3%-10.7%50-707500-13000之間羅湖口岸平均6.7%-8.4%50-6352-979000羅湖佳寧娜廣場(chǎng)6.4%-10.7%40-6732-947500羅湖長(zhǎng)豐苑5.2%-7.2%65-9043-9315000羅湖匯展閣6%-7.9%65-8636-11313000羅湖名仕閣——120-15068-148不售羅湖華樂(lè)星苑資產(chǎn)收益率月租（元/m2）公寓面積均價(jià)（元/m2）位置樓盤(pán)名稱(chēng)相關(guān)調(diào)查：深圳普通公寓的使用、銷(xiāo)售及投資狀況皇崗口岸均價(jià)6000-7500；月租金：45-70元/m2，投資回報(bào)率：8.3%-14.6%華強(qiáng)北均價(jià)8000-9000；月租金：50-75元/m2，投資回報(bào)率：5.6%-12.3%羅湖口岸均價(jià)7500-15000；月租金：50-70元/m2，投資回報(bào)率：4.3%-10.7%8.3%-14.6%45-706000-7500之間皇崗口岸96樓盤(pán)名稱(chēng)推出時(shí)間均價(jià)（元/m2）公寓面積月租（元/m2）資產(chǎn)收益率華樂(lè)星苑1997不售68-148m2120-150——名仕閣19971300068-200m280-1067.4%-9.8%匯展閣19981500043.36-90.38m275-1106%-8.8%地王信興廣場(chǎng)19981300039.88-115.3m2140-17012.9%-15.7%爵士大廈19991000039.62-169.8m265-907.8%-10.8%江蘇大廈20001400047-55m280-1126.9%-9.6%相關(guān)調(diào)查：深圳高檔公寓的使用、銷(xiāo)售及投資狀況調(diào)查結(jié)論：深圳的服務(wù)式公寓租售兩旺，年投資回報(bào)率達(dá)到8-10%； 使用人集中在自由職業(yè)者、高級(jí)白領(lǐng)和外籍人士樓盤(pán)名稱(chēng)推出均價(jià)公寓面積月租（元/m2）資產(chǎn)收益率華樂(lè)星苑197相關(guān)調(diào)查：深圳公寓式寫(xiě)字樓使用、銷(xiāo)售及投資狀況樓盤(pán)名稱(chēng)位置均價(jià)（元/m2）公寓面積月租（元/m2）資產(chǎn)收益率使用客戶(hù)財(cái)富廣場(chǎng)車(chē)公廟790037-7860-659.1%-9.9%電子、服務(wù)行業(yè)中電信息大廈中心區(qū)760050-7055-608.7%-9.5%貿(mào)易、電子、服務(wù)行業(yè)等辦公用戶(hù)爵士大廈和平路1000070-16975-909%-10.8%貿(mào)易、服務(wù)類(lèi)行業(yè)佳寧娜友誼廣場(chǎng)人民南800076-15355-708.3%-10.5%貿(mào)易、辦事處匯展閣羅湖口岸1500073-9375-1006%-8%辦事處調(diào)查結(jié)論：深圳的公寓式寫(xiě)字樓的租金回報(bào)略高于服務(wù)式公寓相關(guān)調(diào)查：深圳公寓式寫(xiě)字樓使用、銷(xiāo)售及投資狀況樓盤(pán)名稱(chēng)位置98酒店位置星級(jí)特色租金/租期客戶(hù)特征描述彭年酒店羅湖五星商務(wù)12000元/月（半年以上)香港人、在深圳有長(zhǎng)期業(yè)務(wù)聯(lián)系。內(nèi)地公司駐深管理人員。有檔次，客戶(hù)易于找到香格里拉羅湖五星商務(wù)13000-18000元/月外企駐深采購(gòu)部，臨近羅湖口岸，交通、驗(yàn)貨方便五洲賓館福田五星接待11000-15000元/月領(lǐng)導(dǎo)接待海景酒店華僑城三星度假商務(wù)8500元/月（加收10％服務(wù)費(fèi)）主要為日本、韓國(guó)、意大利籍，集中在高科技行業(yè)，公司在科技園威尼斯酒店華僑城五星度假15000元/月(2周到1年）澳洲、歐美客戶(hù)居多，為總經(jīng)理及高層管理人員沙河高爾夫會(huì)所酒店華僑城三星高爾夫配套8000-9000元/月（2月以上）高爾夫會(huì)員，發(fā)燒友及商務(wù)人士深圳灣大酒店華僑城四星度假10000元/月(1-2月）芬蘭籍4個(gè)，國(guó)內(nèi)4個(gè)。認(rèn)為長(zhǎng)包酒店舒適安全。相關(guān)調(diào)查：深圳部分高檔酒店長(zhǎng)包房狀況酒店位置星級(jí)特色租金/租期客戶(hù)特征描述彭99物業(yè)名稱(chēng)戶(hù)型面積樓層裝修情況/景觀租金/租期客戶(hù)特征描述中旅廣場(chǎng)3房1177簡(jiǎn)裝修3800元/月韓國(guó)人，四口之家，子女就學(xué)于深圳大學(xué)中旅廣場(chǎng)3房11721簡(jiǎn)裝3400元/月韓國(guó)人，與家人同住錦繡花園4房18017精裝家電齊9500元/月日本人，50歲左右，公司租房，喜歡錦繡環(huán)境錦繡花園3房11731簡(jiǎn)單裝修3200元/月日籍華人，35歲左右，喜歡錦繡環(huán)境錦繡花園4房1934簡(jiǎn)單裝修6000元/月留學(xué)歸國(guó)人員，四口之家，東方花園獨(dú)立別墅198差8500元/月韓國(guó)人自辦幼兒園美加廣場(chǎng)5房268——一般裝修8000元/月韓國(guó)人，與家人同住美加廣場(chǎng)3房129——一般裝修6000元/月荔海樓3房11723一般裝修4000元/月臺(tái)灣人，四口之家部分住宅物業(yè)出租調(diào)查華僑城相關(guān)調(diào)查物業(yè)名稱(chēng)戶(hù)型面積樓層裝修情況/景觀租金/租期客戶(hù)100華僑城相關(guān)調(diào)查辦公物業(yè)：漢唐大廈——租金：100元/平米； 管理費(fèi)：25元/平米調(diào)查結(jié)論：華僑城作為開(kāi)放式社區(qū)，擁有相對(duì)雄厚的外向型客戶(hù)基礎(chǔ)，對(duì)各類(lèi)高檔物業(yè)均有旺盛的需求深圳成功人群的生活方式寫(xiě)真

華僑城相關(guān)調(diào)查辦公物業(yè)：漢唐大廈——租金：100元/平米； 101深圳成功人群的生活方式寫(xiě)真生活方式描繪關(guān)鍵詞出處世界(生活)觀容器兢兢業(yè)業(yè)的上班族，公務(wù)員，相敬如賓的夫妻，接送兒子上下學(xué)的家長(zhǎng)效率、規(guī)律缺乏激情鐘擺分工SJ團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定型，企業(yè)生產(chǎn)線中的參與人，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碚吆捅还芾碚呒w主義任勞任怨安分螞蟻嘉年華會(huì)高檔消費(fèi)場(chǎng)所中一擲千金，不甘于平凡，渴望出人頭地的一撮人，對(duì)自己很好虛榮、浮華蝴蝶深圳成功人群的生活方式寫(xiě)真生活方式描繪關(guān)鍵詞出處世界容器兢兢102深圳成功人群的生活方式寫(xiě)真生活方式描繪關(guān)鍵詞出處世界(生活)觀話題和明星飄一代，身體（或心靈）穿梭于不同的城市或不同的職業(yè)角色轉(zhuǎn)換，生活中的不穩(wěn)定因素自由不安分鳥(niǎo)扁平的世界比正常人更天真，比樂(lè)觀的人更有趣，比初戀情人還要純情天真，簡(jiǎn)單藝術(shù)天分卡通溫床及時(shí)行樂(lè)，安排好自己，睡到自然醒，工作到厭煩就扔開(kāi)，逃避社會(huì)壓力（自由職業(yè)者），享受總是觸手可及慵懶，敏感貓深圳成功人群的生活方式寫(xiě)真生活方式描繪關(guān)鍵詞出處世界話題和明103生活方式描繪打GOLF豪宅服務(wù)式公寓工作室商鋪鐘擺螞蟻蝴蝶鳥(niǎo)卡通貓不同成功人群的物業(yè)需求生活中的大多數(shù)，置業(yè)豪宅的主流人群廣義的BOBO族生活方式描繪打GOLF豪宅服務(wù)式公寓工作室商鋪鐘擺螞蟻104超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的可能性（客戶(hù)描述）鐘擺蝴蝶鳥(niǎo)貓川端先生，男，32，日本人，某制造業(yè)公司總經(jīng)理，工作地點(diǎn)在福田保稅區(qū)。來(lái)深2年，夫妻二人居住，自己有車(chē)。愛(ài)打高爾夫球?，F(xiàn)住華僑城美加廣場(chǎng)，120平米左右，租金￥6，000元/月。

尼古拉斯，男，34，法國(guó)人，單身，某貿(mào)易公司總經(jīng)理，由于業(yè)務(wù)關(guān)系經(jīng)常往來(lái)深港兩地。來(lái)深3年，在深圳沒(méi)有車(chē)。愛(ài)打高爾夫球?，F(xiàn)住華僑城錦繡花園，170平米左右，租金￥8，000元/月。

李培根，男，49，韓國(guó)人，韓國(guó)某公司總經(jīng)理。一家四口，來(lái)深5年，在國(guó)際文化大廈上班。自己有車(chē)。現(xiàn)住東?；▓@，200平米左右，租金￥11，000元/月。

高飛，男，29，籍貫：上海，自由證券經(jīng)紀(jì)人居住情況：來(lái)深多年，單身。目前居住在丹楓白露，單房月租4500元/月。超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的可能性（客戶(hù)描述）鐘擺蝴蝶鳥(niǎo)貓川端105超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的可能性（客戶(hù)需求）全套家具家電、室內(nèi)精裝修，廚房衛(wèi)浴設(shè)施要齊全；提供家政服務(wù)、鐘點(diǎn)工服務(wù)HBO電視，寬帶上網(wǎng)；停車(chē)方便有會(huì)所、酒吧等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，服務(wù)高檔完善裝修最好簡(jiǎn)單而有品質(zhì)居住區(qū)域安全有保證優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理能和一群同是外籍的朋友一起，不會(huì)孤單超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的可能性（客戶(hù)需求）全套家具家電、室內(nèi)精裝修106服務(wù)式公寓客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)決策模型與我們的機(jī)會(huì)區(qū)域人文的體驗(yàn)完善的服務(wù)休閑場(chǎng)所沙河高爾夫的強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)和華僑城的魅力；安全性豐富的開(kāi)放式街區(qū)和濃厚文化氣息提供具有參與性的閑適空間，滿(mǎn)足休憩與交流的需要高品質(zhì)軟硬件配置顯著的差異性和檔次感舒適度高服務(wù)式公寓客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)決策模型與我們的機(jī)會(huì)服務(wù)式公寓客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)決策模型與我們的機(jī)會(huì)區(qū)域人文的體驗(yàn)完善107服務(wù)式公寓相關(guān)建議超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng)相對(duì)寬大的露天生活空間完善的廚房配套設(shè)施無(wú)框架玻璃沐浴屏風(fēng)高品質(zhì)裝飾材料貫穿始終提供可供將來(lái)之需的家具組件常規(guī)設(shè)施高速電梯私密性安全性極佳的地下停車(chē)場(chǎng)獨(dú)立的客人停車(chē)場(chǎng)地下儲(chǔ)藏室緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng)使用選擇長(zhǎng)期定居臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間需彈性出租和日常打理）臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間用于假期出租）出租輪流的假期客房預(yù)約服務(wù)式公寓相關(guān)建議超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)化自控管道108工作式社區(qū)的可能性（物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)真）產(chǎn)品形象顧客貢獻(xiàn)附加值價(jià)格

街區(qū)價(jià)值管理完善資源豐富投資價(jià)值個(gè)性化FEELING知名度標(biāo)簽感身份感鳥(niǎo)卡通貓

體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值比寫(xiě)字樓具競(jìng)爭(zhēng)性月供與租金相比有吸引力足夠的差異性功能完整適度超前意識(shí)居住與工作融合現(xiàn)代感共享空間提升知名度吸引高素質(zhì)人群增加街區(qū)活力提供更多可能性創(chuàng)新高檔形象鮮明工作式社區(qū)的可能性（物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)真）產(chǎn)品形象顧客貢獻(xiàn)附加值價(jià)格109工作室社區(qū)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)決策模型與我們的機(jī)會(huì)區(qū)域人文氛圍自我的空間交流場(chǎng)所華僑城的標(biāo)識(shí)性和號(hào)召力提供交流平臺(tái)，將自發(fā)地形成展示廊或藝術(shù)街區(qū)產(chǎn)品可以量身訂做濃郁的商務(wù)氣息和豐富的街區(qū)形態(tài)工作室社區(qū)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)決策模型與我們的機(jī)會(huì)區(qū)域人文氛圍自我的110深圳類(lèi)比項(xiàng)目雕塑家園：—以70㎡的復(fù)式為基本單元，每個(gè)單元均有上下兩層空間—前衛(wèi)，與眾不同—強(qiáng)烈的現(xiàn)代意識(shí)和藝術(shù)氣質(zhì)—標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作：如整體廚房、整體浴室失敗的癥結(jié)與片區(qū)整體形象不符價(jià)格策略失誤風(fēng)格與銷(xiāo)售之間并無(wú)太過(guò)緊密的關(guān)系深圳類(lèi)比項(xiàng)目雕塑家園：失敗的癥結(jié)111深圳類(lèi)比項(xiàng)目假日賽維納（GOLF公寓）位于觀瀾湖GOLF內(nèi)總建筑面積：34216m2基本單元58m2可拼合最大面積為230m2深圳類(lèi)比項(xiàng)目假日賽維納（GOLF公寓）112都市單元空間蒙太奇一個(gè)單元橫向拼合單元縱向拼合單元橫縱向拼合單元產(chǎn)品多種拼合（以60-70m2為模數(shù)）都市單元空間蒙太奇一個(gè)單元橫向拼合單元縱向拼合單元橫縱向拼合113150萬(wàn)m2的產(chǎn)品示意純住宅南區(qū)北區(qū)1街區(qū)商業(yè)111住宅1超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓，工作室社區(qū)1（可彈性組合）150萬(wàn)m2的產(chǎn)品示意純住宅南區(qū)北區(qū)1街區(qū)商業(yè)111住宅1超114讓突破性營(yíng)銷(xiāo)成為可能全球化思考，本地化行動(dòng)服務(wù)式公寓、工作室社區(qū)分別實(shí)行軟硬件標(biāo)準(zhǔn)化配置，全球性網(wǎng)絡(luò)訂購(gòu)星河國(guó)際：“掛羊頭，賣(mài)狗肉”世茂濱江花園：提升知名度地產(chǎn)實(shí)踐采用國(guó)際通行模式，在超遠(yuǎn)期樓花階段給予分時(shí)段的不同折扣點(diǎn)，將具有極強(qiáng)的操作性本項(xiàng)目讓突破性營(yíng)銷(xiāo)成為可能全球化思考，本地化行動(dòng)服務(wù)式公寓、工作室115白石路StreetNStreetStreet沙河?xùn)|路白石二路StreetStreetBlock1Block2Block3GreenGreenStreet首層、局部二層街區(qū)商業(yè)形式北區(qū)地塊建議白石路StreetNStreetStr116空中連廊示意北區(qū)地塊建議白石二路路沙河?xùn)|路StreetStreet與沙河高爾夫會(huì)所連通的可能性高爾夫球車(chē)道電動(dòng)扶梯步行道空中連廊示意北區(qū)地塊建議白石117北地塊南地塊一層沿街商鋪白石二路社區(qū)中心地下停車(chē)庫(kù)連通兩地塊二層空間北地塊南地塊一層沿街商鋪白石二路底層架空地下停車(chē)庫(kù)北地塊二層空間與南地塊一層空間連通空中連廊示意北地塊南地塊一層沿街商鋪白石二路社區(qū)中心地下停車(chē)庫(kù)連通兩地塊118白石路超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓+工作室社區(qū)總建筑面積：17萬(wàn)㎡容積率：4.5自住型住宅總建筑面積：15萬(wàn)㎡容積率：3.5戶(hù)均面積：145㎡二房70－90㎡三房110－120㎡三房140－170㎡四房160－200㎡220㎡以上戶(hù)型15％25％35％20％5％Street戶(hù)型比：NStreetStreet沙河?xùn)|路白石二路北區(qū)地塊建議標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品建議白石路超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓+工作室社區(qū)自住119啟動(dòng)區(qū)住宅總建筑面積：7.8萬(wàn)㎡其中住宅：7.5萬(wàn)㎡會(huì)所：3000㎡戶(hù)均面積：180㎡：三房150－160㎡三/四房170－190㎡四房200－240㎡240㎡以上戶(hù)型30％30％30％10％白石二路沙河?xùn)|路白石三路后續(xù)開(kāi)發(fā)住宅總建筑面積：8.6萬(wàn)㎡其中住宅：8萬(wàn)㎡幼兒園：6000㎡戶(hù)均面積：170㎡三房140－180㎡四房160－240㎡60％40％N南區(qū)地塊建議相關(guān)指標(biāo)建議啟動(dòng)區(qū)住宅三房150－160㎡三/四房170－190㎡四房2120沙河?xùn)|路白石二路白石三路白石路N超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓總建筑面積：11萬(wàn)㎡容積率：4.2工作室社區(qū)總建筑面積：6萬(wàn)㎡容積率：5自住型住宅總建筑面積：15萬(wàn)㎡容積率：3.5戶(hù)均面積：150㎡啟動(dòng)區(qū)住宅總建筑面積：7.8萬(wàn)㎡其中住宅：7.5萬(wàn)㎡會(huì)所：3000㎡戶(hù)均面積：180㎡后續(xù)開(kāi)發(fā)住宅總建筑面積：8.6萬(wàn)㎡其中住宅：8萬(wàn)㎡幼兒園：6000㎡戶(hù)均面積：170㎡StreetStreetStreet三房140－180㎡四房160－240㎡60％40％二房70－90㎡三房110－120㎡三房140－170㎡四房150－200㎡220㎡以上戶(hù)型15％20％30％30％5％1三房150－160㎡三／四房170－190㎡四房200－240㎡240㎡以上戶(hù)型30％30％30％10％11111整體地塊建議沙河?xùn)|路121沙河?xùn)|路白石二路白石三路白石路StreetStreetStreet豪宅準(zhǔn)豪宅街區(qū)商業(yè)超標(biāo)準(zhǔn)公寓工作室社區(qū)產(chǎn)品定位長(zhǎng)期目標(biāo)：持續(xù)旺銷(xiāo)檢驗(yàn)沙河?xùn)|路122投入兩可不投

高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格吸引力

高

中

低

中

低GE模型的應(yīng)用豪宅

高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格吸引力

高

中

低

中

低準(zhǔn)豪宅

高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格吸引力

高

中

低

中

低街區(qū)商業(yè)投入兩可不投

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格吸引力

GE模型的應(yīng)用豪123投入兩可不投

高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格吸引力

高

中

低

中

低GE模型的應(yīng)用工作室社區(qū)

高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格吸引力

高

中

低

中

低超標(biāo)準(zhǔn)公寓投入兩可不投

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格吸引力

GE模型的應(yīng)用工124物業(yè)定位集成街區(qū)產(chǎn)品解構(gòu)圖街區(qū)商業(yè)（StreetMall）非商業(yè)都市單元純租賃式公寓假日寓所會(huì)員制寓所VIP會(huì)員店展示廊/櫥窗品牌專(zhuān)賣(mài)店商業(yè)性休閑會(huì)所集市傳統(tǒng)住宅超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓工作式社區(qū)國(guó)際公寓名商俱樂(lè)部創(chuàng)業(yè)型公司個(gè)人工作室物業(yè)定位集成街區(qū)產(chǎn)品解構(gòu)圖街區(qū)商業(yè)非商業(yè)都市單元純租賃式公125長(zhǎng)期目標(biāo)：持續(xù)旺銷(xiāo)檢驗(yàn)物業(yè)定位集成街區(qū)第一代營(yíng)銷(xiāo)模式短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“4P”或“6P”營(yíng)銷(xiāo)組合論第二代營(yíng)銷(xiāo)模式飽和經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“4C”營(yíng)銷(xiāo)組合論第三代營(yíng)銷(xiāo)模式新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“4V”營(yíng)銷(xiāo)組合論VARIATION：差異化VERSATILIY：功能彈性化VALUE：附加值化VIBRATION：共鳴長(zhǎng)期目標(biāo)：持續(xù)旺銷(xiāo)檢驗(yàn)物業(yè)定位集成街區(qū)第一代營(yíng)銷(xiāo)模式第二代營(yíng)126“4V”營(yíng)銷(xiāo)組合論VARIATION：差異化VERSATILIY：功能彈性化VALUE：附加值化VIBRATION：共鳴特色宣傳、靈活的營(yíng)銷(xiāo)手段，建立形象根據(jù)消費(fèi)者的不同，功能的不同集成街區(qū)難被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所模仿具有獨(dú)特的滲透力與擴(kuò)展性技術(shù)附加、營(yíng)銷(xiāo)或服務(wù)附加、企業(yè)文化與品牌附加---當(dāng)代營(yíng)銷(xiāo)重在附加值使消費(fèi)者更多地體驗(yàn)到產(chǎn)品和服務(wù)的實(shí)際價(jià)值效用啟動(dòng)配置核心競(jìng)爭(zhēng)力“4V”營(yíng)銷(xiāo)組合論VARIATION：差異化特色宣傳、靈活127讓突破性營(yíng)銷(xiāo)成為可能全球化思考，本地化行動(dòng)空中綻放：都市單元分別實(shí)行軟硬件標(biāo)準(zhǔn)化配置，網(wǎng)絡(luò)訂購(gòu)改變游戲規(guī)則，打破局限突破預(yù)售條件限制規(guī)則：以信托基金的方式令客戶(hù)提前發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為地面接應(yīng)：集中展示區(qū)，使消費(fèi)者更多地體驗(yàn)到產(chǎn)品和服務(wù)的實(shí)際價(jià)值效用，產(chǎn)生共鳴讓突破性營(yíng)銷(xiāo)成為可能全球化思考，本地化行動(dòng)空中綻放：都市單元128國(guó)際類(lèi)比展示區(qū)澳洲“購(gòu)房公園”（Homeworld)的開(kāi)發(fā)模式[悉尼/Noosa-Twinwaters]獨(dú)立式住宅居住區(qū)由十幾家開(kāi)發(fā)商共同建設(shè)完成的樣板區(qū)：130多套不同設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的獨(dú)立式住宅國(guó)際類(lèi)比展示區(qū)澳洲“購(gòu)房公園”（Homeworld)的開(kāi)發(fā)129國(guó)際類(lèi)比展示區(qū)建房者可以任選一套樣板房在自己購(gòu)買(mǎi)的土地上請(qǐng)開(kāi)發(fā)商建造或翻建；國(guó)際類(lèi)比展示區(qū)建房者可以任選一套樣板房在自己購(gòu)買(mǎi)的土地上請(qǐng)開(kāi)130成功的經(jīng)驗(yàn)：真正的實(shí)現(xiàn)客戶(hù)定制；參觀樣板村就像逛公園一樣，令人賞心悅目；和街區(qū)融為一體，典型的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)；建筑材料作為真實(shí)的展示；樣板房的設(shè)計(jì)、建造與裝修質(zhì)量要求非常高，是保證項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵；客戶(hù)選擇住宅的同時(shí)是在選擇一種生活國(guó)際類(lèi)比展示區(qū)成功的經(jīng)驗(yàn)：國(guó)際類(lèi)比展示區(qū)131國(guó)內(nèi)類(lèi)比展示區(qū)成都置信麗都花園“夢(mèng)工場(chǎng)”；“新理想主義”售樓處高密度住宅園林展示樣板房區(qū)國(guó)內(nèi)類(lèi)比展示區(qū)成都置信麗都花園售樓處高密度住宅園林展示樣板132國(guó)內(nèi)類(lèi)比展示區(qū)國(guó)內(nèi)類(lèi)比展示區(qū)133項(xiàng)目啟動(dòng)展示StreetStreetBlock1Block2Block3GreenGreenStreet啟動(dòng)區(qū)白石二路街區(qū)共建計(jì)劃：展示櫥窗（樣板區(qū)）（DISPIAY/MARKETINGCENTER）小型餐飲/咖啡沙龍圖書(shū)館/跳蚤市場(chǎng)高爾夫休閑店/工作櫥窗+多層次園林啟動(dòng)展示區(qū)——白石二路+Green+空中連廊項(xiàng)目啟動(dòng)展示StreetStreetBlock1Block2134最后，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏如何？明星業(yè)務(wù)

高市場(chǎng)增長(zhǎng)率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問(wèn)題QUESTION瘦狗DOG相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣最后，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏如何？明星業(yè)務(wù)

市場(chǎng)

明星STAR現(xiàn)金牛135產(chǎn)品線檢驗(yàn)。明星業(yè)務(wù)

高市場(chǎng)增長(zhǎng)率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問(wèn)題QUESTION瘦狗DOG相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣市場(chǎng)增長(zhǎng)率相對(duì)市場(chǎng)份額屬性銷(xiāo)售趨勢(shì)豪宅低高現(xiàn)金牛成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，它是企業(yè)現(xiàn)金的來(lái)源準(zhǔn)豪宅低高現(xiàn)金牛街區(qū)商業(yè)高高明星高速成長(zhǎng)市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，它將成為公司未來(lái)的現(xiàn)金牛業(yè)務(wù)超標(biāo)準(zhǔn)公寓高高明星工作室社區(qū)高低問(wèn)題是新的業(yè)務(wù)，將面臨一個(gè)迅速發(fā)展的市場(chǎng)現(xiàn)金牛明星問(wèn)題開(kāi)發(fā)順序產(chǎn)品線檢驗(yàn)。明星業(yè)務(wù)

市場(chǎng)

明星STAR現(xiàn)金牛CASHCO136沙河?xùn)|路白石二路白石三路白石路StreetStreetStreet項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏（2003）第一啟動(dòng)區(qū)：豪宅（2003）第二開(kāi)發(fā)區(qū)（街區(qū)）準(zhǔn)豪宅現(xiàn)金牛明星問(wèn)題（2004）第三開(kāi)發(fā)區(qū)：超標(biāo)準(zhǔn)公寓+工作室社區(qū)（2004）第四開(kāi)發(fā)區(qū)：豪宅（2005）第五開(kāi)發(fā)區(qū)：超標(biāo)準(zhǔn)公寓+工作室社區(qū)傳統(tǒng)住宅2003豪宅2004準(zhǔn)豪宅2004豪宅2005準(zhǔn)豪宅非傳統(tǒng)住宅2003街區(qū)2004公寓2005工作室+公寓（2005）第六開(kāi)發(fā)區(qū)：準(zhǔn)豪宅沙河?xùn)|路137

豪宅準(zhǔn)豪宅街區(qū)商業(yè)超標(biāo)準(zhǔn)公寓⑤工作室社區(qū)銷(xiāo)售速度預(yù)估①②③④⑥2004.92005.22005.62006.22006.62005.95個(gè)月4個(gè)月3個(gè)月4個(gè)月15個(gè)月5個(gè)月5萬(wàn)3萬(wàn)3萬(wàn)3萬(wàn)2萬(wàn)4萬(wàn)2萬(wàn)4萬(wàn)2萬(wàn)2萬(wàn)7萬(wàn)9萬(wàn)5萬(wàn)6萬(wàn)5萬(wàn)8萬(wàn)18萬(wàn)2007.9①②③④⑤6萬(wàn)2萬(wàn)⑥豪宅準(zhǔn)豪宅街區(qū)商業(yè)超標(biāo)準(zhǔn)公寓⑤工作室社區(qū)銷(xiāo)售速度預(yù)估①②③138沙河?xùn)|路白石二路白石三路白石路StreetStreetStreet豪宅：8500以上準(zhǔn)豪宅：街區(qū)商業(yè)：超標(biāo)準(zhǔn)公寓：工作室社區(qū)：價(jià)值實(shí)現(xiàn)預(yù)估9500（含1200元配置）85008400左右極大獲利空間沙河?xùn)|路139展示櫥窗的風(fēng)格街區(qū)—生活場(chǎng)景的真實(shí)展現(xiàn)，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的充分嘗試住宅—樣板間展示。注重建造和裝修質(zhì)量，體現(xiàn)檔次公寓—樣板材料展示。標(biāo)準(zhǔn)化硬件配置，顯示品質(zhì)工作室—概念展示。以推廣為重，識(shí)別和滿(mǎn)足顧客展示櫥窗的風(fēng)格街區(qū)—生活場(chǎng)景的真實(shí)展現(xiàn)，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的充分嘗試住140面臨的困局基礎(chǔ)思路目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略產(chǎn)品定位/開(kāi)發(fā)節(jié)奏實(shí)現(xiàn)回答外銷(xiāo)的探討面臨的困局基礎(chǔ)思路目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略產(chǎn)品定位/開(kāi)發(fā)節(jié)奏實(shí)現(xiàn)回答141主要案例索引暢銷(xiāo)外銷(xiāo)戶(hù)型模型關(guān)于都市單元關(guān)于商業(yè)空間形式關(guān)于商業(yè)形態(tài)關(guān)于商業(yè)規(guī)模關(guān)于集中展示區(qū)外銷(xiāo)典型案例解析建筑指標(biāo)規(guī)律營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略暢銷(xiāo)戶(hù)型模型大盤(pán)旺銷(xiāo)模式大盤(pán)啟動(dòng)模式雕塑家園/觀瀾假日賽維納北京建外SOHO澳洲悉尼/NOOSA-TWINWATERS/成都置信麗都花園錦繡花園2、3/天鵝堡/王府/碧海云天/紅樹(shù)東方/紅樹(shù)西岸紅樹(shù)西岸/世紀(jì)村/天鵝堡2東?；▓@/深圳灣畔/金域藍(lán)灣/銀座金鉆/皇御苑/天健世紀(jì)花園深圳灣畔/金域藍(lán)灣/觀瀾假日賽維納香港青衣城白沙嶺社區(qū)/華僑城社區(qū)/四季花城海岸明珠/翠海花園/星河國(guó)際/碧海紅樹(shù)/天鵝堡/深業(yè)花園/金域藍(lán)灣/錦繡花園3四季花城/桃源居/波托菲諾/黃埔雅苑/蔚藍(lán)海岸/水榭花都/碧海云天波托菲諾/黃埔雅苑/蔚藍(lán)海岸/四季花城主要案例索引暢銷(xiāo)外銷(xiāo)戶(hù)型模型關(guān)于都市單元關(guān)于商業(yè)空間形式關(guān)于142城市的空間承諾，只能寄托于少數(shù)人，少數(shù)物的杰出存在。城市的空間承諾，只能寄托于少數(shù)人，少數(shù)物的杰143目標(biāo)下的戰(zhàn)略——中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目定位報(bào)告2003年4月目標(biāo)下的戰(zhàn)略——中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目定位報(bào)告2003