時(shí)尚CBD項(xiàng)目商業(yè)配套概念定位思考-前期策劃課件

謹(jǐn)呈：祥泰置業(yè)祥泰廣場商業(yè)配套概念定位思考2012.10.06南城，因祥泰廣場輝煌CompanyLogo謹(jǐn)呈：祥泰廣場商業(yè)配套概念定位思考2012.10.06南城，1CompanyLogoCompanyLogo2南中心區(qū)域作為省市機(jī)關(guān)等核心政務(wù)配套，聚集了星級(jí)酒店、多元化文娛、高端辦公進(jìn)駐，項(xiàng)目定位起點(diǎn)高；英雄山路匯聚大量高端人群，區(qū)域業(yè)已成熟，大量中高端辦公、住宅樓盤涌現(xiàn)，高起點(diǎn)商務(wù)辦公集群+商業(yè)中心+高端住宅匯集，南中心區(qū)域必將成為濟(jì)南南部的城市中心。因此商業(yè)定位必須要有高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、具有前瞻性，能滿足東部未來十年的商業(yè)發(fā)展，采取“商業(yè)項(xiàng)目與辦公公寓通盤考慮，服務(wù)辦公公寓，提升項(xiàng)目價(jià)值”的原則進(jìn)行定位及后期操作。項(xiàng)目的定位支撐來源于市場研究、產(chǎn)品深化及商家調(diào)研，市場研究為項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確的市場依據(jù)；產(chǎn)品深化能夠保證產(chǎn)品定位最優(yōu)化呈現(xiàn)；商家調(diào)研為項(xiàng)目定位提供成功的保障，同時(shí)商家調(diào)研可有效保障項(xiàng)目建筑與各類商業(yè)業(yè)態(tài)的有效匹配。規(guī)劃思路CompanyLogo南中心區(qū)域作為省市機(jī)關(guān)等核心政務(wù)配套，聚集了星級(jí)酒店3重點(diǎn)解決項(xiàng)目商業(yè)配套兩大核心問題商家和消費(fèi)者需要祥泰廣場怎么“做”？——打造商業(yè)配套吸引力！商家為什么“來”？——建立商業(yè)部分價(jià)值點(diǎn)！CompanyLogo重點(diǎn)解決項(xiàng)目商業(yè)配套兩大核心問題商家和消費(fèi)者需要祥泰廣場怎么4我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？高度——超高層寫字樓，英雄山路新地標(biāo)

166米城市新坐標(biāo)，祥泰廣場引領(lǐng)南CBD演繹城市未來

南中心價(jià)值高地將創(chuàng)領(lǐng)城市未來勢，開啟濟(jì)南商務(wù)新時(shí)代CompanyLogo我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？高度——超高層寫字樓，英雄山路新地標(biāo)5覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們不只是一個(gè)項(xiàng)目，我們正在進(jìn)行一個(gè)CBD區(qū)域的開發(fā)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？南中心價(jià)值高地將創(chuàng)領(lǐng)城市未來勢，開啟濟(jì)南商務(wù)新時(shí)代作為一個(gè)具有前瞻性規(guī)劃、創(chuàng)新性產(chǎn)品的地標(biāo)級(jí)城市綜合體，強(qiáng)力拉動(dòng)了南中心的崛起，南部CBD也隨之磅礴而出，改變了濟(jì)南的商務(wù)格局我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)CompanyLogo覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們不只是一個(gè)項(xiàng)目，我們正在進(jìn)行一個(gè)C6產(chǎn)品豐富度——寫字樓公寓商業(yè)總有一個(gè)適合您我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？南中心最具吸引力的CBD產(chǎn)品包含5A級(jí)寫字樓、LOFT公寓、酒店式公寓及商業(yè)街，極大豐富了客戶的選擇度，提升了項(xiàng)目整體吸引力CompanyLogo產(chǎn)品豐富度——寫字樓公寓商業(yè)總有一個(gè)適合您我們是怎樣的一個(gè)7項(xiàng)目本質(zhì)

——附帶休閑購物、餐飲、娛樂功能于一體的時(shí)尚CBD項(xiàng)目核心優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢具有一定的商務(wù)辦公的集聚效應(yīng)交通優(yōu)勢交通便利、公交發(fā)達(dá)市場優(yōu)勢區(qū)域商務(wù)樓群供應(yīng)量小，各類配套差處于城市繁華主干道、富人區(qū)我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找項(xiàng)目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找項(xiàng)目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找項(xiàng)目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找項(xiàng)目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找項(xiàng)目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找項(xiàng)目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？CompanyLogo項(xiàng)目本質(zhì)區(qū)位優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢具有一定的商務(wù)辦公的集聚效應(yīng)交通優(yōu)勢8在城市的分布不均勻，南部分布少缺乏影響力，整體形象不高商業(yè)配套及其缺乏濟(jì)南CBD發(fā)展整體處于較低水平，商業(yè)配套普遍較差我們擁有怎樣的機(jī)會(huì)？濟(jì)南目前商業(yè)體量盲目擴(kuò)張，消費(fèi)力支撐不夠單體建筑設(shè)計(jì)平庸，規(guī)劃無特色各建筑體聯(lián)動(dòng)性不強(qiáng)，步行動(dòng)線過長商務(wù)區(qū)特點(diǎn)普遍問題CompanyLogo在城市的分布不均勻，南部分布少9濟(jì)南CBD標(biāo)桿，高端商務(wù)集群我們擁有怎樣的機(jī)會(huì)？我們理應(yīng)超越自己，打造經(jīng)典

商務(wù)區(qū)的發(fā)展與城市規(guī)劃導(dǎo)向密切相關(guān)；成熟商務(wù)區(qū)，城市土地價(jià)值高點(diǎn)商務(wù)人群是城市高端消費(fèi)者的主要來源，支付能力強(qiáng)、消費(fèi)需求大所帶來的直接效應(yīng)便是繁華度和城市功能的增強(qiáng)。CompanyLogo濟(jì)南CBD標(biāo)桿，高端商務(wù)集群我們擁有10通過商業(yè)配套提升項(xiàng)目整體形象服務(wù)項(xiàng)目商務(wù)辦公群體成就濟(jì)南城市名片對內(nèi)互補(bǔ)、對外輻射，一個(gè)新中心、城上城！市場定位——尋找商業(yè)服務(wù)對象我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找商業(yè)服務(wù)對象我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找商業(yè)服務(wù)對象我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找商業(yè)服務(wù)對象我們需要怎樣的商業(yè)配套？CompanyLogo通過商業(yè)配套對內(nèi)互補(bǔ)、對外輻射，一個(gè)新中心、城上城！市場11由于區(qū)域特殊的辦公特性：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位宿舍、云集，項(xiàng)目辦公人群眾多，白領(lǐng)階層及周邊高端居民成為區(qū)域內(nèi)最核心的消費(fèi)群體。次核心消費(fèi)群體：老城區(qū)居民核心消費(fèi)群體：辦公、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、周邊高端居民區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析CompanyLogo由于區(qū)域特殊的辦公特性：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位宿舍、云12定位考量因素之辦公人群消費(fèi)習(xí)慣匯集商務(wù)型、休閑型、特色型餐飲、休閑、娛樂的業(yè)態(tài)占比的擴(kuò)大消費(fèi)是生活方式研究的重要部分，商務(wù)人群作為一個(gè)特殊的社會(huì)群體，其消費(fèi)的行為、特點(diǎn)和方式，將左右和引領(lǐng)整個(gè)社會(huì)青年的趨向。我們初步總結(jié)了白領(lǐng)階層消費(fèi)趨勢，來看對項(xiàng)目定位的啟示。基本生活消費(fèi)向營養(yǎng)型、質(zhì)量型方向發(fā)展工作壓力大，生活需減壓休閑及娛樂消費(fèi)呈現(xiàn)多樣人際交往消費(fèi)成本昂貴外出就餐次數(shù)大幅增加CompanyLogo定位考量因素之辦公人群消費(fèi)習(xí)慣匯集商務(wù)型、休閑型、特色型餐飲13商業(yè)定位目標(biāo)主題商業(yè)商務(wù)型消費(fèi)特點(diǎn)地塊客觀條件不可復(fù)制的消費(fèi)群體

本商業(yè)將使本項(xiàng)目成為南中心新的商業(yè)名片集餐飲、娛樂、生活配套于一體的休閑餐飲中心周邊市場環(huán)境大量市場機(jī)會(huì)點(diǎn)CompanyLogo商業(yè)定位目標(biāo)主題商業(yè)商務(wù)型消費(fèi)特點(diǎn)地塊客觀條件不可復(fù)制的消費(fèi)14定位思路美食廣場休閑餐飲時(shí)尚生活冷飲水吧生活配套特色餐飲生活超市健身娛樂洋快餐中高端中式餐飲CompanyLogo定位思路美食廣場休閑餐飲時(shí)尚生活冷飲水吧生活配套特色餐飲生活15產(chǎn)品定位：時(shí)尚生活新天地市場商業(yè)充足但業(yè)態(tài)存在空白消費(fèi)者中存在此種未滿足需求本案產(chǎn)品適合提供該商業(yè)業(yè)態(tài)整體定位CompanyLogo產(chǎn)品定位：市場商業(yè)充足消費(fèi)者中存在本案產(chǎn)品適合整體定位Com162號(hào)樓分層業(yè)態(tài)示意8000平商業(yè)裙樓一層為餐飲、零售、商務(wù)服務(wù)、銀行二層大型餐飲或零售（一帶二）三層美體、健身四五層KTV/影院業(yè)態(tài)定位CompanyLogo2號(hào)樓分層業(yè)態(tài)示意8000平商業(yè)裙樓一層為餐飲、零售、商務(wù)服17項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之大型零售旗艦店CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之大型零售旗艦店CompanyLogo18項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店為了增加本項(xiàng)目餐飲廣場的吸引力，俏江南、凈雅、巴山夜雨等高端餐飲旗艦店聯(lián)動(dòng)，合為一體，形成以高端餐飲等為主力店的美食娛樂廣場。以吸引中高端商務(wù)人群的消費(fèi)。CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店為了增加本項(xiàng)目餐飲廣場的吸引19項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店中式餐飲旗艦店CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店中式餐飲旗艦店CompanyL20項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑餐飲區(qū)由于周邊缺少休閑餐飲，引入具有特色的休閑餐飲，例如星巴克、一茶一坐、麥當(dāng)勞等可以吸引周邊的商務(wù)群體消費(fèi)，并能拉動(dòng)本項(xiàng)目晚上的消費(fèi)。CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑餐飲區(qū)由于周邊缺少休閑餐飲，引入具有特色的21休閑餐飲CompanyLogo休閑餐飲CompanyLogo22項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑娛樂區(qū)娛樂可以豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，吸引人氣，并大大增加消費(fèi)者在醒目內(nèi)的逗留時(shí)間。項(xiàng)目中通過設(shè)置多樣化的休閑娛樂設(shè)施，包括健身、KTV、美容美體等，營造五光十色的體驗(yàn)式休閑娛樂空間。休閑娛樂區(qū)建議設(shè)置在項(xiàng)目中動(dòng)線交通的節(jié)點(diǎn)區(qū)域，以達(dá)到人流的會(huì)聚和動(dòng)線銜接作用。CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑娛樂區(qū)娛樂可以豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，吸引人氣23主題會(huì)所CompanyLogo主題會(huì)所CompanyLogo24我們的工作流程CompanyLogo我們的工作流程CompanyLogo25一站式服務(wù)流程成功運(yùn)營主力店預(yù)招商商業(yè)定位商家訪談市場研判開業(yè)策劃全面招商營銷推廣通過主力店招商，提升項(xiàng)目價(jià)值CompanyLogo一站式服務(wù)流程成功運(yùn)營主力店預(yù)招商商業(yè)定位商26建筑建議---商業(yè)建筑適應(yīng)商家需求餐飲類業(yè)態(tài)由于有特設(shè)的建筑要求，要滿足排油煙、排污、煤氣接入、大容量電力供應(yīng)等特殊要求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前要充分考慮餐飲類業(yè)態(tài)的分布。具體品牌需求，根據(jù)商家情況確定。商業(yè)建筑配套，是項(xiàng)目后期運(yùn)營成功的重要因素。我們的工作將把商家需求與建筑進(jìn)行無縫對接。CompanyLogo建筑建議---商業(yè)建筑適應(yīng)商家需求餐飲類業(yè)態(tài)由于有27立足濟(jì)南、面向全國、主力店先行，激活整體商業(yè)，提升項(xiàng)目價(jià)值招商總策略

招商建議CompanyLogo立足濟(jì)南、面向全國、主力店先行，激活整體商業(yè)，提升項(xiàng)目價(jià)值招28策略一：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；策略二：核心主力店招商布局原則。

核心主力店的招商對整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營成敗，輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。策略三：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量、品牌效應(yīng)的經(jīng)營商家，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍、聚集人氣。招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)商場贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。商業(yè)街的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購買商鋪，還要對入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。CompanyLogo策略一：招商順序原則。招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)29把“經(jīng)營為先”的原則作為運(yùn)作的核心經(jīng)營效益是商業(yè)項(xiàng)目的生存之本，從前期的市場調(diào)研、招商，到后期的營銷推廣、經(jīng)營，都應(yīng)該把“經(jīng)營為先”的原則作為運(yùn)作的核心。關(guān)注“主力店”和“品牌店”效應(yīng)的策略對于大商業(yè)，“主力店”和“品牌店”效應(yīng)明顯?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”。知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，能對市場形成號(hào)召力，增強(qiáng)商戶信心具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，能在不穩(wěn)定的市場狀況下持續(xù)穩(wěn)定地經(jīng)營，決不會(huì)草率地發(fā)生撤場行為，加快社區(qū)商業(yè)的招商進(jìn)程?？刂普猩坦?jié)奏招商分為四個(gè)部分：主力店、次主力店、獨(dú)立精品店和特色店。一般來說，商業(yè)區(qū)的招商應(yīng)從核心主力店開始啟動(dòng)，按照“核心主力店-主力店-品牌專賣店-小型商家”這樣一個(gè)順序來進(jìn)行。用核心主力店來帶動(dòng)次主力店和中小商家。核心主力店對商業(yè)的成敗起著決定性作用，它決定了商業(yè)的品牌形象。對于本案來說，主力店的招商成為整個(gè)商業(yè)成敗的關(guān)鍵。招商策略CompanyLogo把“經(jīng)營為先”的原則作為運(yùn)作的核心招商策略Compa301、根據(jù)商業(yè)物業(yè)目標(biāo)商家的特征，確定招商方向。2、大量搜集商家信息，主動(dòng)聯(lián)系。3、綜合分析各種信息，制定相應(yīng)的招商策略及實(shí)施方案。招商調(diào)查開業(yè)準(zhǔn)備1、廣告宣傳造勢活動(dòng)。2、樹立商業(yè)物業(yè)形象、提高商業(yè)物業(yè)知名度。內(nèi)部認(rèn)租1、采用定向招商的方式，主動(dòng)聯(lián)系目標(biāo)商家。2、確定主力商家、各經(jīng)營主題的重點(diǎn)商家。3、對一般商家進(jìn)行商家登記。公開招商1、全面招商。2、引入重點(diǎn)商家、吸引一般商家。招商計(jì)劃4個(gè)步驟CompanyLogo1、根據(jù)商業(yè)物業(yè)目標(biāo)商家的特征，確定招商方向。招商調(diào)查開業(yè)準(zhǔn)31項(xiàng)目周邊目前商業(yè)概狀CompanyLogo項(xiàng)目周邊目前商業(yè)概狀CompanyLogo32項(xiàng)目半徑3公里內(nèi)居民小區(qū)與單位宿舍50多個(gè)，常住人口20多萬CompanyLogo項(xiàng)目半徑3公里內(nèi)居民小區(qū)與單位宿舍50多個(gè)，常住人口20多萬33祥泰廣場北面，距離300米CompanyLogo祥泰廣場北面，距離300米CompanyLogo34祥泰廣場北面，距離500米CompanyLogo祥泰廣場北面，距離500米CompanyLogo35祥泰廣場北面，距離400米CompanyLogo祥泰廣場北面，距離400米CompanyLogo36祥泰廣場北面，距離260米CompanyLogo祥泰廣場北面，距離260米CompanyLogo37祥泰廣場東面，距離50米CompanyLogo祥泰廣場東面，距離50米CompanyLogo38祥泰廣場南面，距離30米CompanyLogo祥泰廣場南面，距離30米CompanyLogo39祥泰廣場南面，距離300米CompanyLogo祥泰廣場南面，距離300米CompanyLogo40祥泰廣場南面有2個(gè)幸福時(shí)光KTV，距離260米內(nèi)CompanyLogo祥泰廣場南面有2個(gè)幸福時(shí)光KTV，距離260米內(nèi)Compan41祥泰廣場南面，距離360米CompanyLogo祥泰廣場南面，距離360米CompanyLogo42祥泰廣場南面，距離360米CompanyLogo祥泰廣場南面，距離360米CompanyLogo43祥泰廣場北面，距離130米CompanyLogo祥泰廣場北面，距離130米CompanyLogo44祥泰廣場南面，距離200米CompanyLogo祥泰廣場南面，距離200米CompanyLogo45祥泰廣場南面，距離460米CompanyLogo祥泰廣場南面，距離460米CompanyLogo46祥泰廣場南面，山東新華書店集團(tuán)公司大廈距離500米CompanyLogo祥泰廣場南面，山東新華書店集團(tuán)公司大廈距離500米Compa47這只是開始．．．．．．

Thanks!2012.10.

CompanyLogo這只是開始．．．．．．

Thanks!2012.10.

48謹(jǐn)呈：祥泰置業(yè)祥泰廣場商業(yè)配套概念定位思考2012.10.06南城，因祥泰廣場輝煌CompanyLogo謹(jǐn)呈：祥泰廣場商業(yè)配套概念定位思考2012.10.06南城，49CompanyLogoCompanyLogo50南中心區(qū)域作為省市機(jī)關(guān)等核心政務(wù)配套，聚集了星級(jí)酒店、多元化文娛、高端辦公進(jìn)駐，項(xiàng)目定位起點(diǎn)高；英雄山路匯聚大量高端人群，區(qū)域業(yè)已成熟，大量中高端辦公、住宅樓盤涌現(xiàn)，高起點(diǎn)商務(wù)辦公集群+商業(yè)中心+高端住宅匯集，南中心區(qū)域必將成為濟(jì)南南部的城市中心。因此商業(yè)定位必須要有高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、具有前瞻性，能滿足東部未來十年的商業(yè)發(fā)展，采取“商業(yè)項(xiàng)目與辦公公寓通盤考慮，服務(wù)辦公公寓，提升項(xiàng)目價(jià)值”的原則進(jìn)行定位及后期操作。項(xiàng)目的定位支撐來源于市場研究、產(chǎn)品深化及商家調(diào)研，市場研究為項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確的市場依據(jù)；產(chǎn)品深化能夠保證產(chǎn)品定位最優(yōu)化呈現(xiàn)；商家調(diào)研為項(xiàng)目定位提供成功的保障，同時(shí)商家調(diào)研可有效保障項(xiàng)目建筑與各類商業(yè)業(yè)態(tài)的有效匹配。規(guī)劃思路CompanyLogo南中心區(qū)域作為省市機(jī)關(guān)等核心政務(wù)配套，聚集了星級(jí)酒店51重點(diǎn)解決項(xiàng)目商業(yè)配套兩大核心問題商家和消費(fèi)者需要祥泰廣場怎么“做”？——打造商業(yè)配套吸引力！商家為什么“來”？——建立商業(yè)部分價(jià)值點(diǎn)！CompanyLogo重點(diǎn)解決項(xiàng)目商業(yè)配套兩大核心問題商家和消費(fèi)者需要祥泰廣場怎么52我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？高度——超高層寫字樓，英雄山路新地標(biāo)

166米城市新坐標(biāo)，祥泰廣場引領(lǐng)南CBD演繹城市未來

南中心價(jià)值高地將創(chuàng)領(lǐng)城市未來勢，開啟濟(jì)南商務(wù)新時(shí)代CompanyLogo我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？高度——超高層寫字樓，英雄山路新地標(biāo)53覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們不只是一個(gè)項(xiàng)目，我們正在進(jìn)行一個(gè)CBD區(qū)域的開發(fā)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？南中心價(jià)值高地將創(chuàng)領(lǐng)城市未來勢，開啟濟(jì)南商務(wù)新時(shí)代作為一個(gè)具有前瞻性規(guī)劃、創(chuàng)新性產(chǎn)品的地標(biāo)級(jí)城市綜合體，強(qiáng)力拉動(dòng)了南中心的崛起，南部CBD也隨之磅礴而出，改變了濟(jì)南的商務(wù)格局我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)CompanyLogo覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們不只是一個(gè)項(xiàng)目，我們正在進(jìn)行一個(gè)C54產(chǎn)品豐富度——寫字樓公寓商業(yè)總有一個(gè)適合您我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？南中心最具吸引力的CBD產(chǎn)品包含5A級(jí)寫字樓、LOFT公寓、酒店式公寓及商業(yè)街，極大豐富了客戶的選擇度，提升了項(xiàng)目整體吸引力CompanyLogo產(chǎn)品豐富度——寫字樓公寓商業(yè)總有一個(gè)適合您我們是怎樣的一個(gè)55項(xiàng)目本質(zhì)

——附帶休閑購物、餐飲、娛樂功能于一體的時(shí)尚CBD項(xiàng)目核心優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢具有一定的商務(wù)辦公的集聚效應(yīng)交通優(yōu)勢交通便利、公交發(fā)達(dá)市場優(yōu)勢區(qū)域商務(wù)樓群供應(yīng)量小，各類配套差處于城市繁華主干道、富人區(qū)我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找項(xiàng)目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找項(xiàng)目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找項(xiàng)目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找項(xiàng)目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找項(xiàng)目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找項(xiàng)目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？CompanyLogo項(xiàng)目本質(zhì)區(qū)位優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢具有一定的商務(wù)辦公的集聚效應(yīng)交通優(yōu)勢56在城市的分布不均勻，南部分布少缺乏影響力，整體形象不高商業(yè)配套及其缺乏濟(jì)南CBD發(fā)展整體處于較低水平，商業(yè)配套普遍較差我們擁有怎樣的機(jī)會(huì)？濟(jì)南目前商業(yè)體量盲目擴(kuò)張，消費(fèi)力支撐不夠單體建筑設(shè)計(jì)平庸，規(guī)劃無特色各建筑體聯(lián)動(dòng)性不強(qiáng)，步行動(dòng)線過長商務(wù)區(qū)特點(diǎn)普遍問題CompanyLogo在城市的分布不均勻，南部分布少57濟(jì)南CBD標(biāo)桿，高端商務(wù)集群我們擁有怎樣的機(jī)會(huì)？我們理應(yīng)超越自己，打造經(jīng)典

商務(wù)區(qū)的發(fā)展與城市規(guī)劃導(dǎo)向密切相關(guān)；成熟商務(wù)區(qū)，城市土地價(jià)值高點(diǎn)商務(wù)人群是城市高端消費(fèi)者的主要來源，支付能力強(qiáng)、消費(fèi)需求大所帶來的直接效應(yīng)便是繁華度和城市功能的增強(qiáng)。CompanyLogo濟(jì)南CBD標(biāo)桿，高端商務(wù)集群我們擁有58通過商業(yè)配套提升項(xiàng)目整體形象服務(wù)項(xiàng)目商務(wù)辦公群體成就濟(jì)南城市名片對內(nèi)互補(bǔ)、對外輻射，一個(gè)新中心、城上城！市場定位——尋找商業(yè)服務(wù)對象我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找商業(yè)服務(wù)對象我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找商業(yè)服務(wù)對象我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位——尋找商業(yè)服務(wù)對象我們需要怎樣的商業(yè)配套？CompanyLogo通過商業(yè)配套對內(nèi)互補(bǔ)、對外輻射，一個(gè)新中心、城上城！市場59由于區(qū)域特殊的辦公特性：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位宿舍、云集，項(xiàng)目辦公人群眾多，白領(lǐng)階層及周邊高端居民成為區(qū)域內(nèi)最核心的消費(fèi)群體。次核心消費(fèi)群體：老城區(qū)居民核心消費(fèi)群體：辦公、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、周邊高端居民區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析CompanyLogo由于區(qū)域特殊的辦公特性：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位宿舍、云60定位考量因素之辦公人群消費(fèi)習(xí)慣匯集商務(wù)型、休閑型、特色型餐飲、休閑、娛樂的業(yè)態(tài)占比的擴(kuò)大消費(fèi)是生活方式研究的重要部分，商務(wù)人群作為一個(gè)特殊的社會(huì)群體，其消費(fèi)的行為、特點(diǎn)和方式，將左右和引領(lǐng)整個(gè)社會(huì)青年的趨向。我們初步總結(jié)了白領(lǐng)階層消費(fèi)趨勢，來看對項(xiàng)目定位的啟示。基本生活消費(fèi)向營養(yǎng)型、質(zhì)量型方向發(fā)展工作壓力大，生活需減壓休閑及娛樂消費(fèi)呈現(xiàn)多樣人際交往消費(fèi)成本昂貴外出就餐次數(shù)大幅增加CompanyLogo定位考量因素之辦公人群消費(fèi)習(xí)慣匯集商務(wù)型、休閑型、特色型餐飲61商業(yè)定位目標(biāo)主題商業(yè)商務(wù)型消費(fèi)特點(diǎn)地塊客觀條件不可復(fù)制的消費(fèi)群體

本商業(yè)將使本項(xiàng)目成為南中心新的商業(yè)名片集餐飲、娛樂、生活配套于一體的休閑餐飲中心周邊市場環(huán)境大量市場機(jī)會(huì)點(diǎn)CompanyLogo商業(yè)定位目標(biāo)主題商業(yè)商務(wù)型消費(fèi)特點(diǎn)地塊客觀條件不可復(fù)制的消費(fèi)62定位思路美食廣場休閑餐飲時(shí)尚生活冷飲水吧生活配套特色餐飲生活超市健身娛樂洋快餐中高端中式餐飲CompanyLogo定位思路美食廣場休閑餐飲時(shí)尚生活冷飲水吧生活配套特色餐飲生活63產(chǎn)品定位：時(shí)尚生活新天地市場商業(yè)充足但業(yè)態(tài)存在空白消費(fèi)者中存在此種未滿足需求本案產(chǎn)品適合提供該商業(yè)業(yè)態(tài)整體定位CompanyLogo產(chǎn)品定位：市場商業(yè)充足消費(fèi)者中存在本案產(chǎn)品適合整體定位Com642號(hào)樓分層業(yè)態(tài)示意8000平商業(yè)裙樓一層為餐飲、零售、商務(wù)服務(wù)、銀行二層大型餐飲或零售（一帶二）三層美體、健身四五層KTV/影院業(yè)態(tài)定位CompanyLogo2號(hào)樓分層業(yè)態(tài)示意8000平商業(yè)裙樓一層為餐飲、零售、商務(wù)服65項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之大型零售旗艦店CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之大型零售旗艦店CompanyLogo66項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店為了增加本項(xiàng)目餐飲廣場的吸引力，俏江南、凈雅、巴山夜雨等高端餐飲旗艦店聯(lián)動(dòng)，合為一體，形成以高端餐飲等為主力店的美食娛樂廣場。以吸引中高端商務(wù)人群的消費(fèi)。CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店為了增加本項(xiàng)目餐飲廣場的吸引67項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店中式餐飲旗艦店CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店中式餐飲旗艦店CompanyL68項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑餐飲區(qū)由于周邊缺少休閑餐飲，引入具有特色的休閑餐飲，例如星巴克、一茶一坐、麥當(dāng)勞等可以吸引周邊的商務(wù)群體消費(fèi)，并能拉動(dòng)本項(xiàng)目晚上的消費(fèi)。CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑餐飲區(qū)由于周邊缺少休閑餐飲，引入具有特色的69休閑餐飲CompanyLogo休閑餐飲CompanyLogo70項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑娛樂區(qū)娛樂可以豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，吸引人氣，并大大增加消費(fèi)者在醒目內(nèi)的逗留時(shí)間。項(xiàng)目中通過設(shè)置多樣化的休閑娛樂設(shè)施，包括健身、KTV、美容美體等，營造五光十色的體驗(yàn)式休閑娛樂空間。休閑娛樂區(qū)建議設(shè)置在項(xiàng)目中動(dòng)線交通的節(jié)點(diǎn)區(qū)域，以達(dá)到人流的會(huì)聚和動(dòng)線銜接作用。CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑娛樂區(qū)娛樂可以豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，吸引人氣71主題會(huì)所CompanyLogo主題會(huì)所CompanyLogo72我們的工作流程CompanyLogo我們的工作流程CompanyLogo73一站式服務(wù)流程成功運(yùn)營主力店預(yù)招商商業(yè)定位商家訪談市場研判開業(yè)策劃全面招商營銷推廣通過主力店招商，提升項(xiàng)目價(jià)值CompanyLogo一站式服務(wù)流程成功運(yùn)營主力店預(yù)招商商業(yè)定位商74建筑建議---商業(yè)建筑適應(yīng)商家需求餐飲類業(yè)態(tài)由于有特設(shè)的建筑要求，要滿足排油煙、排污、煤氣接入、大容量電力供應(yīng)等特殊要求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前要充分考慮餐飲類業(yè)態(tài)的分布。具體品牌需求，根據(jù)商家情況確定。商業(yè)建筑配套，是項(xiàng)目后期運(yùn)營成功的重要因素。我們的工作將把商家需求與建筑進(jìn)行無縫對接。CompanyLogo建筑建議---商業(yè)建筑適應(yīng)商家需求餐飲類業(yè)態(tài)由于有75立足濟(jì)南、面向全國、主力店先行，激活整體商業(yè)，提升項(xiàng)目價(jià)值招商總策略

招商建議CompanyLogo立足濟(jì)南、面向全國、主力店先行，激活整體商業(yè)，提升項(xiàng)目價(jià)值招76策略一：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；策略二：核心主力店招商布局原則。

核心主力店的招商對整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營成敗，輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。策略三：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量、品牌效應(yīng)的經(jīng)營商家，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍、聚集人氣。招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)商場贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。商業(yè)街的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購買商鋪，還要對入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。CompanyLogo策略一：招商順序原則。招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)77把“經(jīng)營為先”的原則作為運(yùn)作的核心經(jīng)營效益是商業(yè)項(xiàng)目的生存之本，從前期的市場調(diào)研、招商，到后期的營銷推廣、經(jīng)營，都應(yīng)該把“經(jīng)營為先”的原則作為運(yùn)作的核心。關(guān)注“主力店”和“品牌店”效應(yīng)的策略對于大商業(yè)，“主力店”和“品牌店”效應(yīng)明顯?！坝兄髁Φ甑牡胤剑陀袩o窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”。知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，能對市場形成號(hào)召力，增強(qiáng)商戶信心具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，能在不穩(wěn)定的市場狀況下持續(xù)穩(wěn)定地經(jīng)營，決不會(huì)草率地發(fā)生撤場行為，加快社區(qū)商業(yè)的招商進(jìn)程?？刂普猩坦?jié)奏招商分為四個(gè)部分：主力店、次主力店、獨(dú)立精品店和特色店。一般來說，商業(yè)區(qū)的招商應(yīng)從核心主力店開始啟動(dòng)，按照“核心主力店-主力店-品牌專賣店-小型商家”這樣一個(gè)順序來進(jìn)行。用核心主力店來帶動(dòng)次主力店和中小商家。核心主力店對商業(yè)的成敗起著決定性作用，它決定了商業(yè)的品牌形象。對于本案來說，主力店的招商成為整個(gè)商業(yè)成敗的關(guān)鍵。招商策略CompanyLogo把“經(jīng)營為先”的原則作為運(yùn)作的核心招商策略Compa781、根