淺析房地產(chǎn)全過程投資的控制

淺析房地產(chǎn)全過程投資的控制摘要：房地產(chǎn)項目周期是指房地產(chǎn)項目從投資意向開始到投資終結(jié)的全經(jīng)過，一般房地產(chǎn)項目的投資周期劃分為房地產(chǎn)項目開發(fā)土地的競拍階段、階段、規(guī)劃設(shè)計階段、施行階段、完工驗收階段五個階段。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點。而一個開發(fā)項目，往往需要數(shù)千萬元以至上億元的資金，因而項目投資控制應(yīng)貫穿于項目開發(fā)的全經(jīng)過。本文從競拍決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、施行階段、完工驗收階段分五個部分一一論述現(xiàn)代房地產(chǎn)全經(jīng)過方面的投資控制。本文關(guān)鍵詞語：房地產(chǎn)企業(yè)投資控制成本管理全經(jīng)過投資控制是要在單位、時間、辦法構(gòu)成的這樣一個系統(tǒng)中，根據(jù)各階段工作的性質(zhì)和特點進行動態(tài)控制，尋求合理、有效的任務(wù)組合和解決方案，改變工程中造價估算、概算、預(yù)算和承包合同價、估算價、完工決算價缺乏連續(xù)性的狀態(tài)，進而盡可能地為建設(shè)項目創(chuàng)造效益。全經(jīng)過投資控制就是在整個項目的施行經(jīng)過中，以控制循環(huán)的理論為指點，定期的經(jīng)常性的采集工程項目的實際投資數(shù)據(jù)，進行投資的計劃值(目的值)和實際值的動態(tài)比較分析(包含總投資目的和分投資目的等多條理的比較分析)，進行投資預(yù)測，如發(fā)現(xiàn)偏差，則及時采用辦法糾偏，以使建設(shè)工程的投資目的盡可能的實現(xiàn)。而一般房地產(chǎn)項目的投資周期劃分為房地產(chǎn)項目開發(fā)土地的競拍階段、決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、施行階段、完工驗收階段五個階段。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點。而一個開發(fā)項目，往往需要數(shù)千萬元以至上億元的資金，因而項目投資控制應(yīng)貫穿于項目開發(fā)的全經(jīng)過。本文從下面幾個方面淺析地產(chǎn)全經(jīng)過投資的控制。一競拍、決策階段的投資控制1項目定位分析1.1正確定位項目市場目的根據(jù)市場調(diào)查情況，決定項目的市場定位包含項目的產(chǎn)品定位，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位，建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位。有了項目正確的定位目的，能夠周期性地對投資實際發(fā)生值和計劃值進行比較，還能夠根據(jù)已完成工程的實際情況預(yù)測將來值，提早采用預(yù)防辦法，使項目造價始終處于受控狀況。做好基礎(chǔ)資料的采集，保證詳實,如工程所在地的水電路狀態(tài)、地質(zhì)情況、重要材料設(shè)備的價格資料、大宗材料的采購情況以及現(xiàn)有已建類似工程的相關(guān)資料等。投資管理人員要對資料的精確性、可靠性認真分析，保證投資預(yù)測、經(jīng)濟分析的精確。1.2認真做好市場研究做好城市發(fā)展?fàn)顟B(tài)和城市房地產(chǎn)狀態(tài)的調(diào)查，以確定目的客戶，這將直接關(guān)系到產(chǎn)品銷售情況。根據(jù)項目開發(fā)的土地周邊的市場情況和基礎(chǔ)環(huán)境進行細致的調(diào)查研究，研究附近一樣類型的已開發(fā)項目的投資額、競拍土地的價格和項目銷售價格情況以及規(guī)劃設(shè)計條件分析;項目開發(fā)土地的SWOT分析。對項目進行投資估算，判定這個項目能否值得投資，確定項目開發(fā)土地的最高競拍價格。二投資成本估算一要做到成本最低合理化。一個房地產(chǎn)項目的投資構(gòu)成大致可分為六大部分：第一是土地費用，重要包含動拆遷費、土地管理費、征地補償費、土地稅等；第二是前期費用，重要包含勘察費、規(guī)劃費、設(shè)計費、審圖費、招標(biāo)費、監(jiān)理費等；第三是政策性費用，重要包含質(zhì)檢費、基礎(chǔ)設(shè)備配套費、人防工程費、墻改基金、消防費、規(guī)劃管理費、開發(fā)管理費、交易手續(xù)費、保險費等；第四是配套設(shè)備費用，重要包含供水管線及增容費、供電設(shè)備及增容費、綠化預(yù)備費及其他公共效勞設(shè)備費用等；第五是建安造價，重要包含土建、安裝、裝潢、設(shè)備等費用；第六是其他費用，重要包含貸款利息、稅收、管理費等。做好投資成本估算，要科學(xué)確定目的，構(gòu)成投資控制目的系統(tǒng)，緊緊捉住項目定位分析，在充足調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，尊敬科學(xué)，尊敬事實，將成本最低合理化。三規(guī)劃設(shè)計階段的投資控制1：制訂方案階段設(shè)計是項目成本控制的最主要階段。設(shè)計階段承上將項目論證的結(jié)果以施工圖來表現(xiàn)，實現(xiàn)項目意圖向下指點合同訂立和現(xiàn)場施工，圖紙的效率和質(zhì)量直接關(guān)系到合同和工程進度。項目投資的80%決定于該設(shè)計階段，而設(shè)計費用一般為工程造價的1.2%左右。項目確定后，決定投資大小完全取決于工程設(shè)計。投資控制者應(yīng)對設(shè)計進行自動控制，重要辦法有：1〕審查設(shè)計概算，看它能否在批準的投資估算內(nèi)。2〕進行設(shè)計招標(biāo)，引入競爭機制。3〕實行限額設(shè)計，限額設(shè)計是設(shè)計經(jīng)過中行之有效的控制方法。4〕積極運用原理，爭取較高的工程價值系數(shù)，提升投資效益。5〕嚴格控制設(shè)計變化，施行動態(tài)管理。6〕引進設(shè)計監(jiān)理，通過設(shè)計監(jiān)理到達既保證工程項目安全可靠又最大限度提升其實用性和經(jīng)濟性。7〕改良設(shè)計取費方法。同時，加強各專業(yè)間溝通，避免后期方案變化。設(shè)計是對整體開發(fā)速度影響最大的階段，經(jīng)過中方案變化導(dǎo)致對設(shè)計進度的影響非常大，然后又反過來直接影響到工程進度和銷售節(jié)點。2：設(shè)計規(guī)劃施行的投資控制做好方案優(yōu)化，結(jié)合項目的實際情況，在知足生產(chǎn)的前提下，遵守“效益至上〞的原則，進行多方案比選，同時要求設(shè)計人員必需結(jié)實樹立經(jīng)濟意識。四施行階段的投資控制1.施工計劃的編制施工階段的工程造價是建設(shè)項目投資的最重要費用，而建設(shè)工程施工招標(biāo)制度是建設(shè)單位控制工程造價的有效手段，招標(biāo)文件的編制必需留意規(guī)范性和嚴謹性。招標(biāo)文件假如出現(xiàn)前后矛盾的漏洞，則會在建設(shè)合同履行經(jīng)過中發(fā)生糾紛，給承建商索賠的時機，給建設(shè)單位造成不需要的經(jīng)濟損失。招標(biāo)文件中的工程量清單編制和合同中專用條款的編寫非常主要，工程量清單項目劃分及特征描繪敘述要科學(xué)，工程量的計算要精確。要做好工程造價資料的采集整理工作，合理確定工程造價，加強設(shè)計變化管理，減少變化造價。實現(xiàn)該工作的標(biāo)準化、規(guī)范化和信息管理系統(tǒng)化。2.動態(tài)成本的管理項目施工經(jīng)過連續(xù)時間最長，工程成本占項目總成本比例約35-40%，和土地成本并列項目成本前兩位。但是工程階段并不是影響項目總成本的最主要階段，研究表示清楚，除非發(fā)生十分重大變化，工程對項目總成本的影響基本在5%以內(nèi)。雖然工程對項目總成本影響較小，但是我們?nèi)匀槐匦枳銐蚩粗厥┕そ?jīng)過的動態(tài)成本控制。階段應(yīng)留意：1.制訂先進、合理的工程造價控制目的，定期進行工程造價實際值與目的值的比較，找出偏差，分析原因，及時采用有效辦法加以控制，以保證工程造價控制目的的實現(xiàn)。2.合理確定材料品牌、嚴格控制材料價格是降低造價的有效手段。3.各種施工方案進行技術(shù)上、經(jīng)濟上的比照分析，從中選出最合理的施工方案，以到達資源最佳配置和合理利用。4.建設(shè)單位要規(guī)范設(shè)計變化、工程變化和現(xiàn)場簽證的程序。加強項目總體管理，避免發(fā)生索賠。五完工驗收階段的投資控制項目管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的毛病和漏洞及客觀上的忽略，應(yīng)建立結(jié)算原則會議確認制、二次復(fù)核制、審計和賞罰機制。1：工程完工決算是反映建設(shè)項目和投資效果的主要文件。投資控制者審核工程結(jié)算、決算時，側(cè)重做好下面工作：〔1〕根據(jù)工程量計算規(guī)則和方法，認真計算審核工程量，提升結(jié)算精確度?！?〕合理計取費用標(biāo)準，正確反映工程造價。由于工程材料價格變動和人工工資的提升，間接取費標(biāo)準和種類也會有變動，造價工程師必需熟悉有關(guān)政策變動情況。把握好現(xiàn)行政策。2：加強項目后評估，實行投資節(jié)約獎勵項目后評估是建設(shè)周期的最后一個階段的一種延伸，通過系統(tǒng)地對項目進行評估，對項目施行結(jié)果進行全面評價，從中總結(jié)成功的經(jīng)歷體驗，汲取失誤的教訓(xùn)，為今后同類項目的決策提供參照和分析根據(jù)。因而，為投資控制節(jié)約的項目班子和個人給予一定比例的獎勵是需要的，這樣能夠充足調(diào)動他們的積極性，自發(fā)而認真地搞好此項工作，使有限的資金發(fā)揮最大的投資效益和社會效益?？傮w而言，在房地產(chǎn)全經(jīng)過投資控制方面，要將