二郎項目定位報告課件

晉愉·二郎項目定位報告策劃營銷部2012.12.21晉愉·二郎項目定位報告策劃營銷部區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)思路區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)項目定位經(jīng)營定位目標——品牌快銷型，現(xiàn)金流項目銷售優(yōu)先，性價比優(yōu)先，資金安全優(yōu)先；通過快銷降低資金使用成本來換取利潤，實現(xiàn)利潤與現(xiàn)金流平衡；客戶定位目標——首次置業(yè)、首次改善型剛需客戶利用項目名校教育資源、自身大型商業(yè)配套、景觀環(huán)境打造以及獨立的時尚生活方式對二郎片區(qū)以及大西區(qū)首置和首改客源形成強大沖擊力。產(chǎn)品定位目標——樹立重慶西區(qū)首席時尚聚集地中高端物業(yè)確立項目獨特氣質(zhì)，包括：以現(xiàn)代、簡潔、時尚為特性，形成獨特建筑風格，強調(diào)時尚、鄰里居住氛圍的大社區(qū)。升級普通高層居住空間，實現(xiàn)生活N+1的多級享受。名校資源、有效經(jīng)營的品牌超市、品牌賣場和鄰里時尚購物商業(yè)中心——形成便利的居家生活、休閑娛樂、健康運動及教育配套目標審視歸根結(jié)底：實現(xiàn)利潤最大化項目定位經(jīng)營定位目標——品牌快銷型，現(xiàn)金流項目目標審視歸根結(jié)區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)思路區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)項目定位區(qū)域分析重慶高新區(qū)——重慶市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的重要基地；發(fā)展目標：力爭五年西部領(lǐng)先，十年成為國家一流的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。項目定位區(qū)域分析重慶高新區(qū)——重慶市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和改造提項目定位區(qū)域分析本項目地處高新二郎板塊中心位置，二郎板塊、巴國城板塊、彩云湖板塊三大板塊緊密相連，目前是重慶主城區(qū)房地產(chǎn)重點開發(fā)區(qū)域之一項目定位區(qū)域分析本項目地處高新二郎板塊中心位置，二郎板塊、巴項目定位區(qū)域分析二郎板塊區(qū)域早期是以工業(yè)、物流定位為主，近些年隨著主城西進，二郎交通便利，商用價值逐漸顯現(xiàn)，但商用配套以及教育資源等公共配套仍不完善，開發(fā)速度稍顯緩慢項目定位區(qū)域分析二郎板塊區(qū)域早期是以工業(yè)、物流定位為主，近些項目定位SWOT分析市場環(huán)境內(nèi)在特質(zhì)不利有利STRENGTH優(yōu)勢劣勢WEAKNESSOPPORTUNITY機會威脅THREAT1、晉愉地產(chǎn)近年來深耕西城，在大渡口及二郎片區(qū)已有較好口碑及客戶積累；2、本案三面毗鄰城市交通干道，交通優(yōu)勢明顯，公交線路設(shè)置完善，輕軌5號線距離項目300米規(guī)劃有站點；3、周邊朵力尚美國際、渝高智博中心、千葉中央街區(qū)等成熟社區(qū)環(huán)繞，1500m內(nèi)可享受巴國城等優(yōu)勢配套，對地塊成熟度較高；4、項目毗鄰居然之家，鏈接周末成熟的商業(yè)資源，對項目未來生活氛圍的營造有較大益處；5、項目本身地塊方正，地勢平坦，落差相對較小，較容易規(guī)劃布局；1、二郎片區(qū)對于重慶來講仍是新區(qū)，且二郎區(qū)域發(fā)展中心化明顯，本案所處小區(qū)位為當前區(qū)域開發(fā)的邊緣；2、毗鄰工業(yè)園區(qū)，對此片區(qū)整體形象有一定影響，配套檔次較低；3、地塊西側(cè)有部分高壓線路，西側(cè)、南側(cè)、北側(cè)被工業(yè)廠房所環(huán)繞，可能會對居住品質(zhì)有所影響；4、項目周邊住宅相對品質(zhì)一般，區(qū)域形象不好；5、項目周邊缺少自然資源和核心資源，對項目價值打造影響較大1、周邊項目項目品質(zhì)不高，使項目有可能成為區(qū)域品質(zhì)住宅的領(lǐng)軍產(chǎn)品；2、項目可以通過產(chǎn)品本身的賣點打造產(chǎn)生優(yōu)勢；3、目前重慶房地產(chǎn)市場環(huán)境整體比較樂觀；4、項目東北側(cè)緊鄰居然之家，與千葉中央街區(qū)一路之隔，外圍配套相對優(yōu)質(zhì)，對項目配套品質(zhì)打造有較為積極的作用；5、緊鄰輕軌5號線規(guī)劃站點，輕軌物業(yè)前景可期。貨幣收緊，市場流動性受到嚴格監(jiān)控政策對樓市的打壓效果尚未顯現(xiàn)，調(diào)控效果將在繼續(xù)延續(xù)宏觀調(diào)控對樓市的打壓將影響購房者信心，造成市場持幣觀望項目定位SWOT分析市場環(huán)境內(nèi)在特質(zhì)不利有利STRENGTH區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)思路區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)項目定位市場分析2012年，重慶樓市相對2010和2011年波動幅度較小，表現(xiàn)出穩(wěn)健走勢，顯示重慶樓市健康發(fā)展項目定位市場分析2012年，重慶樓市相對2010和2011年項目定位市場分析二郎、巴國城、彩云湖三大板塊緊密相連，開發(fā)項目較多，競爭較為激烈；目前銷售套內(nèi)均價7000~7500左右項目定位市場分析二郎、巴國城、彩云湖三大板塊緊密相連，開發(fā)項區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)思路區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)市場定位形象定位晉愉·***（待定）——城市時尚聚集地以青年群體為載體，時尚、新潮為元素，構(gòu)建鄰里親情居住氛圍的格調(diào)文化地產(chǎn)；通過時尚與現(xiàn)代主義完美結(jié)合，代言西城潮流時代的品質(zhì)生活形象標簽：新潮、時尚、青年、文化、教育市場定位形象定位晉愉·***（待定）以青年群體為載體，時尚、市場定位產(chǎn)品定位高新區(qū)，輕軌旁，首席時尚社區(qū)輕軌5號線高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園品牌商業(yè)關(guān)鍵詞：楊二小市場定位產(chǎn)品定位高新區(qū)，輕軌旁，首席時尚社區(qū)輕軌5號線高新區(qū)市場定位客戶定位

主力客群：專注于西城區(qū)域追求生活與事業(yè)的區(qū)緣性客戶；

次要客群：主城其它區(qū)域或區(qū)縣向往主城居住社區(qū)多元化生活的溢出性客戶；

補充客群：擇鄰而居的客戶和投資型客戶；

行業(yè)特點：西城廠礦企業(yè)職工、IT行業(yè)從業(yè)人員、西城地區(qū)政企基層公務(wù)員、私營、個體經(jīng)營者、部隊、科研、院校等行業(yè)人群。

置業(yè)特征：首次置業(yè)或有過1次置業(yè)經(jīng)歷，以換房居住為目的，具有享樂性居家和擇鄰而居的需求。

新銳時尚階層—未來城市中間力量。追求個性，有自己主見和原則；追求便捷，注重效率；喜城市多元化生活方式市場定位客戶定位

主力客群：專注于西城區(qū)域追求生活與事業(yè)的區(qū)市場定位客戶定位目標客戶的價值觀描述：城市、個性、積極、向往權(quán)威、專業(yè)、高效、自然、運動、壓力、圈子、學習、求新他們是社會的主流人群，進取不想被邊緣化，沒厭倦都市生活，有太多的追求要在都市中實現(xiàn)，在務(wù)實的基礎(chǔ)上又講點品位和個性。是都市未來核心力量。他們是充滿矛盾的一群人,喜歡有超值感的東西,卻又會為獨特個性的商品表現(xiàn)出與他們的年齡和經(jīng)歷所不匹配的驚人的消費能力他們喜歡并關(guān)注最新資訊，關(guān)注新一代的成功人士，李想、高燃80后億萬富翁們的成功激勵和鼓舞著他們向更高的目標進取網(wǎng)絡(luò)是日常生活的不可或缺的部分：上網(wǎng)看新聞、交友、購物、學習、尋找資料、下載音樂和電影、娛樂、現(xiàn)實的一切都可以在網(wǎng)上實現(xiàn)市場定位客戶定位目標客戶的價值觀描述：城市、個性、積極、向往市場定位建筑風格建筑宜采用現(xiàn)代簡潔風格，外立面挺拔、俊朗，色彩明快，突出時尚特征，給人較高的品質(zhì)感和舒適感市場定位建筑風格建筑宜采用現(xiàn)代簡潔風格，外立面挺拔、俊朗，色區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)思路區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)總體規(guī)劃經(jīng)濟指標主要技術(shù)指標總占地約145畝規(guī)劃建設(shè)用地面積96,504㎡高層住宅建筑面積161,000㎡總建筑面積350,000㎡高層公寓建筑面積60,000㎡地上建筑面積280,000㎡

商業(yè)建筑面積50,000㎡地下建筑面積70,000㎡配套用房建筑面積9,000㎡停車位2,000個配套設(shè)施建筑面積70,000㎡容積率2.9總戶數(shù)約3,500戶高新區(qū)二郎A分區(qū)A6-1-1/03、A61-2/03號地塊，二類居住、中小學用地，出讓面積145畝，規(guī)模279890㎡總體規(guī)劃經(jīng)濟指標主要技術(shù)指標規(guī)劃建設(shè)用地面積96,504㎡高總體規(guī)劃調(diào)整建議本項目所在地塊根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃條件，在創(chuàng)新大道和科技大道交匯處規(guī)劃有學校用地，在科技大道與火炬大道之間規(guī)劃有市政道路，對項目影響較大，建議申請調(diào)規(guī)處理總體規(guī)劃調(diào)整建議本項目所在地塊根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃條件，在創(chuàng)新大總體規(guī)劃總體布局★A區(qū)以高層住宅+鄰里時尚商業(yè)中心+社區(qū)商業(yè)為主，輔助以少量公寓；B區(qū)以高層公寓+品牌商業(yè)+教育配套為主；★AB區(qū)兩端交通要道口分別設(shè)置大型主題商業(yè)，社區(qū)商業(yè)環(huán)繞項目東西北三面；★銷售中心與永久性商業(yè)結(jié)合考慮根據(jù)地塊特性，本項目布局可分為A區(qū)和B區(qū)；銷售中心宜設(shè)置在創(chuàng)新大道與科技大道交匯處

總體規(guī)劃總體布局★A區(qū)以高層住宅+鄰里時尚商業(yè)中心+社區(qū)商業(yè)總體規(guī)劃空間布局總體規(guī)劃空間布局總體規(guī)劃住宅規(guī)劃序號類別戶型套內(nèi)面積（㎡）套數(shù)比例備注起止1高層住宅1.5房505510%1+12房(單衛(wèi))606540%2.5房(雙衛(wèi))687540%2+13房(雙衛(wèi))-8510%2高層公寓單間配套-4030%精裝1房455060%廚衛(wèi)陽臺精裝2房556010%廚衛(wèi)陽臺精裝堅持利潤最大化、去化最優(yōu)化、定位差異化原則，產(chǎn)品設(shè)計中以中小戶型等剛需型住宅產(chǎn)品為主流

總體規(guī)劃住宅規(guī)劃序號類別戶型套內(nèi)面積套數(shù)比例備注起止1高層住品牌生活超市主題商業(yè)品牌專業(yè)賣場鄰里時尚商業(yè)中心社區(qū)配套商業(yè)商業(yè)便利店、小超市、理發(fā)店、快餐店、按摩店等生鮮食品日用品等家居飾品建材類等休閑餐飲娛樂影院總體規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃項目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)極不成熟，必須以豐富的業(yè)態(tài)和配套設(shè)施才可以滿足項目自身和區(qū)域發(fā)展的需要

品牌生活超市主題商業(yè)品牌專業(yè)賣場鄰里時尚商業(yè)中心社區(qū)配套商業(yè)總體規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃類別定位建筑面積（㎡）比例備注主題商業(yè)品牌超市5,00010%

新世紀等知名品牌超市品牌專業(yè)賣場17,50035%

家飾佳等大型知名家居旗艦店影院、娛樂餐飲、休閑15,00030%

鄰里時尚商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)12,50025%

生活服務(wù)商業(yè)配比：以主題商業(yè)為主，社區(qū)商業(yè)為輔，以大商業(yè)帶動小商業(yè)形成強烈商業(yè)氛圍，進而帶動住宅公寓銷售總體規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃類別定位比例備注主題商業(yè)品牌超市5,0001總體規(guī)劃景觀規(guī)劃項目容積率為2.9，住宅均為高層建筑，屬于較高密度社區(qū)，景觀規(guī)劃設(shè)計應重點強調(diào)通透性原則由大至小，由外至內(nèi)，由高至低的層次化景觀富有層次的景觀設(shè)計景觀體系：中央景觀軸-景觀節(jié)點-組團景觀（主題園）-宅前景觀-建筑景觀。植物種植：大喬-小喬-灌木-花卉-草坡，特別是人平視視線范圍內(nèi)的灌木、花卉和草坡的層次種植。曲線構(gòu)圖+節(jié)點規(guī)整在景觀風格統(tǒng)一的前提下，開放和大空間和私密的小空間可采用互補的構(gòu)圖手法開放的大空間：有一定的規(guī)整元素和軸線感，打造大氣的高層住宅區(qū)景觀感受，通過彎曲的花卉帶、水系等作為配合，避免空間過于呆板。私密的小空間：以植物造景為主，植物排布、景觀小徑、水系走向均以曲線構(gòu)圖為主，營造曲徑通幽的私密感?？傮w規(guī)劃景觀規(guī)劃項目容積率為2.9，住宅均為高層建筑，屬于較總體規(guī)劃景觀規(guī)劃項目容積率為2.9，住宅均為高層建筑，屬于較高密度社區(qū)，景觀規(guī)劃設(shè)計應重點強調(diào)通透性原則植物色彩+植被氣味有季節(jié)、有主題、有特色的植物選擇植物配植時，不僅要考慮到樹種和樹形，還要注重四季皆有景，不僅有景，而且要有香氣。提前預設(shè)每個季節(jié)景觀的主色調(diào)和主題。建筑內(nèi)部景觀建筑內(nèi)部的景觀設(shè)置也是景觀體系的重要部分大堂、電梯廳等建筑內(nèi)部公共部位同樣需要系統(tǒng)的景觀設(shè)計精致有趣的細節(jié)設(shè)置重要的公共活動空間的細節(jié)設(shè)置尤為重要如，重要景觀軸線上的休憩、活動、親水設(shè)施周邊，組團綠化內(nèi)的重要節(jié)點周邊富有趣味提高人性化使用，精致周到體現(xiàn)景觀品質(zhì)總體規(guī)劃景觀規(guī)劃項目容積率為2.9，住宅均為高層建筑，屬于較五重植物景觀設(shè)計，塑造社區(qū)主題公園地產(chǎn)景觀五重植物景觀設(shè)計，塑造社區(qū)主題公園地產(chǎn)景區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)思路區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)項目定位差異定位我們?nèi)绾卧陧椖勘旧砣狈ν怀鰞?yōu)勢和賣點的情況去贏得市場項目定位差異定位我們?nèi)绾卧陧椖勘旧砣狈ν怀鲰椖慷ㄎ徊町惗ㄎ晃覀儽仨毥鑴荩№椖慷ㄎ豁椖楷F(xiàn)狀地段環(huán)境配套創(chuàng)新路與科技路之間，位置相對尷尬周邊廠房、物流貨場云集，環(huán)境較差周邊未形成居住社區(qū)生活配套極度缺乏項目定位差異定位我們必須借勢！項目定位項目現(xiàn)狀地段環(huán)境配套創(chuàng)項目定位差異定位概念打造可提升項目的價值，應在產(chǎn)品概念設(shè)計上迎合年輕人對新、奇、個性化的喜好，從主題設(shè)置上來增強項目賣點產(chǎn)品方面：★充分利用區(qū)域交通優(yōu)勢，營造未來繁華中心的項目形象，例如，充分挖掘項目本身商業(yè)與周邊商業(yè)的互動關(guān)系，以完善的配套來吸引年輕群體對與城市的歸屬感；★以公寓、小戶型社區(qū)等產(chǎn)品打造，標榜“人以類聚”的產(chǎn)品形象，打造某一群體（如青年群體）的獨立社區(qū)，培養(yǎng)圈層的榮譽感?！镆缘涂們r、高品質(zhì)的住區(qū)形象來培養(yǎng)年輕群體的購買偏好；★合理利用架空層“泛會所”概念，營造年輕人交流的空間；★戶型強調(diào)面積區(qū)間的有效控制，在滿足內(nèi)部功能的前提下，確?？們r區(qū)間符合市場接受度。項目定位差異定位概念打造可提升項目的價值，應在產(chǎn)品概念設(shè)計上泛會所通過泛會所，將社區(qū)公共空間打造為“城市客廳”創(chuàng)意架空層“泛自然會所”，設(shè)置PARTY主題區(qū)域、運動場所及兒童游樂場。架空層泛會所泛通過泛會所，將社區(qū)公共空間打造為“城市客廳”創(chuàng)意架空層“泛項目定位差異定位概念打造可提升項目的價值，應在產(chǎn)品概念設(shè)計上迎合年輕人對新、奇、個性化的喜好，從主題設(shè)置上來增強項目賣點景觀方面：★與項目定位、產(chǎn)品相呼應的園林體系，提升項目整體形象；★在名稱上，對各景觀節(jié)點進行詩化的命名，體現(xiàn)項目獨特的文化特色；★按照不同的功能需要和景觀特色，或移景或借景或造景，達到步移景異的效果；★根據(jù)年輕人的流行喜好設(shè)置景觀節(jié)點，如設(shè)置WIFI廣場、浪漫花廊等符合年輕人生活的元素；★景觀色彩呼應項目主題，增強四季顏色變化，營造生活氛圍，因此，建議苗木色彩搭配上以季節(jié)變化為主線，打造不同季節(jié)的可變化的景觀主題。項目定位差異定位概念打造可提升項目的價值，應在產(chǎn)品概念設(shè)計上項目定位差異定位概念打造可提升項目的價值，應在產(chǎn)品概念設(shè)計上迎合年輕人對新、奇、個性化的喜好，從主題設(shè)置上來增強項目賣點配套方面★以項目的主題商業(yè)為主打，設(shè)置鄰里時尚商業(yè)中心等，充分展現(xiàn)項目的居住品質(zhì)，為業(yè)主入住后營造較高的歸屬感和身份感；★結(jié)合項目的銷售中心設(shè)置WIFI體驗區(qū)、微博互動區(qū)、DIY互動區(qū)等高科技的展示，讓銷售中心不單單是一個介紹產(chǎn)品的場所,而成為客戶感知生活方式的體驗區(qū)；★在項目開售前確定我項目提供的相關(guān)配套：大型專業(yè)品牌賣場、品牌超市、知名小學，可提前引入楊二小等名校資源（小區(qū)業(yè)主在5年內(nèi)可免贊助費入讀），提升項目的價值；★引起“科技以人為本”的安寧、健康、生態(tài)居住理念，運用“低能耗、高舒適度”建筑技術(shù)系統(tǒng)如中空鍍膜玻璃、光纖寬帶、指紋門禁等，強化產(chǎn)品的價值；★符合青年群體好動特點，設(shè)置健康運動中心，配以室內(nèi)恒溫泳池、羽毛球場、乒乓球等青年群體喜愛的傳統(tǒng)運動設(shè)施。項目定位差異定位概念打造可提升項目的價值，應在產(chǎn)品概念設(shè)計上鄰里商業(yè)鄰里親情文化，享樂生活主義鄰里時尚商業(yè)中心，休閑、娛樂、餐飲、影院配套，足不出戶吃喝玩樂一網(wǎng)打盡。鄰鄰里親情文化，享樂生活主義鄰里時尚商業(yè)中心，品牌商業(yè)時尚潮流，唾手可得大型品牌專業(yè)賣場、品牌超市，引領(lǐng)重慶時尚潮流，生活服務(wù)類消費品采購舉手之勞。家飾佳大型專業(yè)賣場新世紀百貨連鎖超市品時尚潮流，唾手可得大型品牌專業(yè)賣場、品牌超市，家飾佳大型專營造時尚休閑放松的場所DIY互動區(qū)客戶自帶咖啡豆，自己磨，自己煮星巴克式的設(shè)計理念，提供三大服務(wù)上網(wǎng)+咖啡+圖書Wifi無線上網(wǎng)服務(wù)閱讀服務(wù)提供pageone暢銷書銷售中心營造時尚休閑放松的場所DIY互動區(qū)星巴克式的設(shè)計理念，提供三指紋門禁系統(tǒng)光纖寬帶入戶中空鍍膜玻璃高科技無處不在，提升生活品質(zhì)感新科技高科技無處不在，提升生活品質(zhì)感新康體中心生命在于運動，健康生活品質(zhì)保證康體中心，設(shè)置室內(nèi)恒溫游泳池、室內(nèi)羽毛球館、乒乓球館。康生命在于運動，健康生活品質(zhì)保證康體中心，大堂：休息區(qū)自動販賣機WIFI無線網(wǎng)絡(luò)為生活提供便捷，同時體現(xiàn)個性潮流公共空間大堂：為生活提供便捷，同時體現(xiàn)個性潮流公區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)思路區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)項目定位開發(fā)思路項目根據(jù)A、B地塊屬性分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期2~3年，銷售周期24~30個月；一期（A區(qū)）開發(fā)規(guī)模約17.7萬㎡，二期（B區(qū)）開發(fā)規(guī)模約10.25萬㎡★2013年啟動一期（A區(qū)）地塊開發(fā)，建議當年可銷售產(chǎn)品有：高層住宅、高層公寓、部分商業(yè)等；★建議（B區(qū)）主題商業(yè)（品牌賣場）根據(jù)實際招商情況實施訂單式開發(fā)并決定開發(fā)時間；★建議最后開發(fā)公建配套（學校、幼兒園、社區(qū)服務(wù)站等）項目定位開發(fā)思路項目根據(jù)A、B地塊屬性分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期END

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THANKS晉愉·二郎項目定位報告策劃營銷部2012.12.21晉愉·二郎項目定位報告策劃營銷部區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)思路區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)項目定位經(jīng)營定位目標——品牌快銷型，現(xiàn)金流項目銷售優(yōu)先，性價比優(yōu)先，資金安全優(yōu)先；通過快銷降低資金使用成本來換取利潤，實現(xiàn)利潤與現(xiàn)金流平衡；客戶定位目標——首次置業(yè)、首次改善型剛需客戶利用項目名校教育資源、自身大型商業(yè)配套、景觀環(huán)境打造以及獨立的時尚生活方式對二郎片區(qū)以及大西區(qū)首置和首改客源形成強大沖擊力。產(chǎn)品定位目標——樹立重慶西區(qū)首席時尚聚集地中高端物業(yè)確立項目獨特氣質(zhì)，包括：以現(xiàn)代、簡潔、時尚為特性，形成獨特建筑風格，強調(diào)時尚、鄰里居住氛圍的大社區(qū)。升級普通高層居住空間，實現(xiàn)生活N+1的多級享受。名校資源、有效經(jīng)營的品牌超市、品牌賣場和鄰里時尚購物商業(yè)中心——形成便利的居家生活、休閑娛樂、健康運動及教育配套目標審視歸根結(jié)底：實現(xiàn)利潤最大化項目定位經(jīng)營定位目標——品牌快銷型，現(xiàn)金流項目目標審視歸根結(jié)區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)思路區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)項目定位區(qū)域分析重慶高新區(qū)——重慶市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的重要基地；發(fā)展目標：力爭五年西部領(lǐng)先，十年成為國家一流的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。項目定位區(qū)域分析重慶高新區(qū)——重慶市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和改造提項目定位區(qū)域分析本項目地處高新二郎板塊中心位置，二郎板塊、巴國城板塊、彩云湖板塊三大板塊緊密相連，目前是重慶主城區(qū)房地產(chǎn)重點開發(fā)區(qū)域之一項目定位區(qū)域分析本項目地處高新二郎板塊中心位置，二郎板塊、巴項目定位區(qū)域分析二郎板塊區(qū)域早期是以工業(yè)、物流定位為主，近些年隨著主城西進，二郎交通便利，商用價值逐漸顯現(xiàn)，但商用配套以及教育資源等公共配套仍不完善，開發(fā)速度稍顯緩慢項目定位區(qū)域分析二郎板塊區(qū)域早期是以工業(yè)、物流定位為主，近些項目定位SWOT分析市場環(huán)境內(nèi)在特質(zhì)不利有利STRENGTH優(yōu)勢劣勢WEAKNESSOPPORTUNITY機會威脅THREAT1、晉愉地產(chǎn)近年來深耕西城，在大渡口及二郎片區(qū)已有較好口碑及客戶積累；2、本案三面毗鄰城市交通干道，交通優(yōu)勢明顯，公交線路設(shè)置完善，輕軌5號線距離項目300米規(guī)劃有站點；3、周邊朵力尚美國際、渝高智博中心、千葉中央街區(qū)等成熟社區(qū)環(huán)繞，1500m內(nèi)可享受巴國城等優(yōu)勢配套，對地塊成熟度較高；4、項目毗鄰居然之家，鏈接周末成熟的商業(yè)資源，對項目未來生活氛圍的營造有較大益處；5、項目本身地塊方正，地勢平坦，落差相對較小，較容易規(guī)劃布局；1、二郎片區(qū)對于重慶來講仍是新區(qū)，且二郎區(qū)域發(fā)展中心化明顯，本案所處小區(qū)位為當前區(qū)域開發(fā)的邊緣；2、毗鄰工業(yè)園區(qū)，對此片區(qū)整體形象有一定影響，配套檔次較低；3、地塊西側(cè)有部分高壓線路，西側(cè)、南側(cè)、北側(cè)被工業(yè)廠房所環(huán)繞，可能會對居住品質(zhì)有所影響；4、項目周邊住宅相對品質(zhì)一般，區(qū)域形象不好；5、項目周邊缺少自然資源和核心資源，對項目價值打造影響較大1、周邊項目項目品質(zhì)不高，使項目有可能成為區(qū)域品質(zhì)住宅的領(lǐng)軍產(chǎn)品；2、項目可以通過產(chǎn)品本身的賣點打造產(chǎn)生優(yōu)勢；3、目前重慶房地產(chǎn)市場環(huán)境整體比較樂觀；4、項目東北側(cè)緊鄰居然之家，與千葉中央街區(qū)一路之隔，外圍配套相對優(yōu)質(zhì)，對項目配套品質(zhì)打造有較為積極的作用；5、緊鄰輕軌5號線規(guī)劃站點，輕軌物業(yè)前景可期。貨幣收緊，市場流動性受到嚴格監(jiān)控政策對樓市的打壓效果尚未顯現(xiàn)，調(diào)控效果將在繼續(xù)延續(xù)宏觀調(diào)控對樓市的打壓將影響購房者信心，造成市場持幣觀望項目定位SWOT分析市場環(huán)境內(nèi)在特質(zhì)不利有利STRENGTH區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)思路區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)項目定位市場分析2012年，重慶樓市相對2010和2011年波動幅度較小，表現(xiàn)出穩(wěn)健走勢，顯示重慶樓市健康發(fā)展項目定位市場分析2012年，重慶樓市相對2010和2011年項目定位市場分析二郎、巴國城、彩云湖三大板塊緊密相連，開發(fā)項目較多，競爭較為激烈；目前銷售套內(nèi)均價7000~7500左右項目定位市場分析二郎、巴國城、彩云湖三大板塊緊密相連，開發(fā)項區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)思路區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)市場定位形象定位晉愉·***（待定）——城市時尚聚集地以青年群體為載體，時尚、新潮為元素，構(gòu)建鄰里親情居住氛圍的格調(diào)文化地產(chǎn)；通過時尚與現(xiàn)代主義完美結(jié)合，代言西城潮流時代的品質(zhì)生活形象標簽：新潮、時尚、青年、文化、教育市場定位形象定位晉愉·***（待定）以青年群體為載體，時尚、市場定位產(chǎn)品定位高新區(qū)，輕軌旁，首席時尚社區(qū)輕軌5號線高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園品牌商業(yè)關(guān)鍵詞：楊二小市場定位產(chǎn)品定位高新區(qū)，輕軌旁，首席時尚社區(qū)輕軌5號線高新區(qū)市場定位客戶定位

主力客群：專注于西城區(qū)域追求生活與事業(yè)的區(qū)緣性客戶；

次要客群：主城其它區(qū)域或區(qū)縣向往主城居住社區(qū)多元化生活的溢出性客戶；

補充客群：擇鄰而居的客戶和投資型客戶；

行業(yè)特點：西城廠礦企業(yè)職工、IT行業(yè)從業(yè)人員、西城地區(qū)政企基層公務(wù)員、私營、個體經(jīng)營者、部隊、科研、院校等行業(yè)人群。

置業(yè)特征：首次置業(yè)或有過1次置業(yè)經(jīng)歷，以換房居住為目的，具有享樂性居家和擇鄰而居的需求。

新銳時尚階層—未來城市中間力量。追求個性，有自己主見和原則；追求便捷，注重效率；喜城市多元化生活方式市場定位客戶定位

主力客群：專注于西城區(qū)域追求生活與事業(yè)的區(qū)市場定位客戶定位目標客戶的價值觀描述：城市、個性、積極、向往權(quán)威、專業(yè)、高效、自然、運動、壓力、圈子、學習、求新他們是社會的主流人群，進取不想被邊緣化，沒厭倦都市生活，有太多的追求要在都市中實現(xiàn)，在務(wù)實的基礎(chǔ)上又講點品位和個性。是都市未來核心力量。他們是充滿矛盾的一群人,喜歡有超值感的東西,卻又會為獨特個性的商品表現(xiàn)出與他們的年齡和經(jīng)歷所不匹配的驚人的消費能力他們喜歡并關(guān)注最新資訊，關(guān)注新一代的成功人士，李想、高燃80后億萬富翁們的成功激勵和鼓舞著他們向更高的目標進取網(wǎng)絡(luò)是日常生活的不可或缺的部分：上網(wǎng)看新聞、交友、購物、學習、尋找資料、下載音樂和電影、娛樂、現(xiàn)實的一切都可以在網(wǎng)上實現(xiàn)市場定位客戶定位目標客戶的價值觀描述：城市、個性、積極、向往市場定位建筑風格建筑宜采用現(xiàn)代簡潔風格，外立面挺拔、俊朗，色彩明快，突出時尚特征，給人較高的品質(zhì)感和舒適感市場定位建筑風格建筑宜采用現(xiàn)代簡潔風格，外立面挺拔、俊朗，色區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)思路區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)總體規(guī)劃經(jīng)濟指標主要技術(shù)指標總占地約145畝規(guī)劃建設(shè)用地面積96,504㎡高層住宅建筑面積161,000㎡總建筑面積350,000㎡高層公寓建筑面積60,000㎡地上建筑面積280,000㎡

商業(yè)建筑面積50,000㎡地下建筑面積70,000㎡配套用房建筑面積9,000㎡停車位2,000個配套設(shè)施建筑面積70,000㎡容積率2.9總戶數(shù)約3,500戶高新區(qū)二郎A分區(qū)A6-1-1/03、A61-2/03號地塊，二類居住、中小學用地，出讓面積145畝，規(guī)模279890㎡總體規(guī)劃經(jīng)濟指標主要技術(shù)指標規(guī)劃建設(shè)用地面積96,504㎡高總體規(guī)劃調(diào)整建議本項目所在地塊根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃條件，在創(chuàng)新大道和科技大道交匯處規(guī)劃有學校用地，在科技大道與火炬大道之間規(guī)劃有市政道路，對項目影響較大，建議申請調(diào)規(guī)處理總體規(guī)劃調(diào)整建議本項目所在地塊根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃條件，在創(chuàng)新大總體規(guī)劃總體布局★A區(qū)以高層住宅+鄰里時尚商業(yè)中心+社區(qū)商業(yè)為主，輔助以少量公寓；B區(qū)以高層公寓+品牌商業(yè)+教育配套為主；★AB區(qū)兩端交通要道口分別設(shè)置大型主題商業(yè)，社區(qū)商業(yè)環(huán)繞項目東西北三面；★銷售中心與永久性商業(yè)結(jié)合考慮根據(jù)地塊特性，本項目布局可分為A區(qū)和B區(qū)；銷售中心宜設(shè)置在創(chuàng)新大道與科技大道交匯處

總體規(guī)劃總體布局★A區(qū)以高層住宅+鄰里時尚商業(yè)中心+社區(qū)商業(yè)總體規(guī)劃空間布局總體規(guī)劃空間布局總體規(guī)劃住宅規(guī)劃序號類別戶型套內(nèi)面積（㎡）套數(shù)比例備注起止1高層住宅1.5房505510%1+12房(單衛(wèi))606540%2.5房(雙衛(wèi))687540%2+13房(雙衛(wèi))-8510%2高層公寓單間配套-4030%精裝1房455060%廚衛(wèi)陽臺精裝2房556010%廚衛(wèi)陽臺精裝堅持利潤最大化、去化最優(yōu)化、定位差異化原則，產(chǎn)品設(shè)計中以中小戶型等剛需型住宅產(chǎn)品為主流

總體規(guī)劃住宅規(guī)劃序號類別戶型套內(nèi)面積套數(shù)比例備注起止1高層住品牌生活超市主題商業(yè)品牌專業(yè)賣場鄰里時尚商業(yè)中心社區(qū)配套商業(yè)商業(yè)便利店、小超市、理發(fā)店、快餐店、按摩店等生鮮食品日用品等家居飾品建材類等休閑餐飲娛樂影院總體規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃項目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)極不成熟，必須以豐富的業(yè)態(tài)和配套設(shè)施才可以滿足項目自身和區(qū)域發(fā)展的需要

品牌生活超市主題商業(yè)品牌專業(yè)賣場鄰里時尚商業(yè)中心社區(qū)配套商業(yè)總體規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃類別定位建筑面積（㎡）比例備注主題商業(yè)品牌超市5,00010%

新世紀等知名品牌超市品牌專業(yè)賣場17,50035%

家飾佳等大型知名家居旗艦店影院、娛樂餐飲、休閑15,00030%

鄰里時尚商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)12,50025%

生活服務(wù)商業(yè)配比：以主題商業(yè)為主，社區(qū)商業(yè)為輔，以大商業(yè)帶動小商業(yè)形成強烈商業(yè)氛圍，進而帶動住宅公寓銷售總體規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃類別定位比例備注主題商業(yè)品牌超市5,0001總體規(guī)劃景觀規(guī)劃項目容積率為2.9，住宅均為高層建筑，屬于較高密度社區(qū)，景觀規(guī)劃設(shè)計應重點強調(diào)通透性原則由大至小，由外至內(nèi)，由高至低的層次化景觀富有層次的景觀設(shè)計景觀體系：中央景觀軸-景觀節(jié)點-組團景觀（主題園）-宅前景觀-建筑景觀。植物種植：大喬-小喬-灌木-花卉-草坡，特別是人平視視線范圍內(nèi)的灌木、花卉和草坡的層次種植。曲線構(gòu)圖+節(jié)點規(guī)整在景觀風格統(tǒng)一的前提下，開放和大空間和私密的小空間可采用互補的構(gòu)圖手法開放的大空間：有一定的規(guī)整元素和軸線感，打造大氣的高層住宅區(qū)景觀感受，通過彎曲的花卉帶、水系等作為配合，避免空間過于呆板。私密的小空間：以植物造景為主，植物排布、景觀小徑、水系走向均以曲線構(gòu)圖為主，營造曲徑通幽的私密感?？傮w規(guī)劃景觀規(guī)劃項目容積率為2.9，住宅均為高層建筑，屬于較總體規(guī)劃景觀規(guī)劃項目容積率為2.9，住宅均為高層建筑，屬于較高密度社區(qū)，景觀規(guī)劃設(shè)計應重點強調(diào)通透性原則植物色彩+植被氣味有季節(jié)、有主題、有特色的植物選擇植物配植時，不僅要考慮到樹種和樹形，還要注重四季皆有景，不僅有景，而且要有香氣。提前預設(shè)每個季節(jié)景觀的主色調(diào)和主題。建筑內(nèi)部景觀建筑內(nèi)部的景觀設(shè)置也是景觀體系的重要部分大堂、電梯廳等建筑內(nèi)部公共部位同樣需要系統(tǒng)的景觀設(shè)計精致有趣的細節(jié)設(shè)置重要的公共活動空間的細節(jié)設(shè)置尤為重要如，重要景觀軸線上的休憩、活動、親水設(shè)施周邊，組團綠化內(nèi)的重要節(jié)點周邊富有趣味提高人性化使用，精致周到體現(xiàn)景觀品質(zhì)總體規(guī)劃景觀規(guī)劃項目容積率為2.9，住宅均為高層建筑，屬于較五重植物景觀設(shè)計，塑造社區(qū)主題公園地產(chǎn)景觀五重植物景觀設(shè)計，塑造社區(qū)主題公園地產(chǎn)景區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)思路區(qū)域分析市場定位市場分析總體規(guī)劃報告思路差異定位目標審視開發(fā)項目定位差異定位我們?nèi)绾卧陧椖勘旧砣狈ν怀鰞?yōu)勢和賣點的情況去贏得市場項目定位差異定位我們?nèi)绾卧陧椖勘旧砣狈ν怀鲰椖慷ㄎ徊町惗ㄎ晃覀儽仨毥鑴荩№椖慷ㄎ豁椖楷F(xiàn)狀地段環(huán)境配套創(chuàng)新路與科技路之間，位置相對尷尬周邊廠房、物流貨場云集，環(huán)境較差周邊未形成居住社區(qū)生活配套極度缺乏項目定位差異定位我們必須借勢！項目定位項目現(xiàn)狀地段環(huán)境配套創(chuàng)項目定位差異定位概念打造可提升項目的價值，應在產(chǎn)品概念設(shè)計上迎合年輕人對新、奇、個性化的喜好，從主題設(shè)置上來增強項目賣點產(chǎn)品方面：★充分利用區(qū)域交通優(yōu)勢，營造未來繁華中心的項目形象，例如，充分挖掘項目本身商業(yè)與周邊商業(yè)的互動關(guān)系，以完善的配套來吸引年輕群體對與城市的歸屬感；★以公寓、小戶型社區(qū)等產(chǎn)品打造，標榜“人以類聚”的產(chǎn)品形象，打造某一群體（如青年群體）的獨立社區(qū)，培養(yǎng)圈層的榮譽感?！镆缘涂們r、高品質(zhì)的住區(qū)形象來培養(yǎng)年輕群體的購買偏好；★合理利用架空層“泛會所”概念，營造年輕人交流的空間；★戶型強調(diào)面積區(qū)間的有效控制，在滿足內(nèi)部功能的前提下，確?？們r區(qū)間符合市場接受度。項目定位差異定位概念打造可提升項目的價值，應在產(chǎn)品概念設(shè)計上泛會所通過泛會所，將社區(qū)公共空間打造為“城市客廳”創(chuàng)意架空層“泛自然會所”，設(shè)置PARTY主題區(qū)域、運動場所及兒童游樂場。架空層泛會所泛通過泛會所，將社區(qū)公共空間打造為“城市客廳”創(chuàng)意架空層“泛項目定位差異定位概念打造可提升項目的價值，應在產(chǎn)品概念設(shè)計上迎合年輕人對新、奇、個性化的喜好，從主題設(shè)置上來增強項目賣點景觀方面：★與項目定位、產(chǎn)品相呼應的園林體系，提升項目整體形象；★在名稱上，對各景觀節(jié)點進行詩化的命名，體現(xiàn)項目獨特的文化特色；★