房地產(chǎn)知識課件

房地產(chǎn)知識講座第一講二手房的基礎(chǔ)知識二手房交易與房地產(chǎn)三級市場

一級市場(土地市場)二級市場(樓盤市場)三級市場(散盤交易)一、二、三級市場的互動我國二手房市場的狀況

政策保證

住房需求

提前消費二手房較一手房之優(yōu)勝面價格便宜位置好、交通便利、配套設(shè)施成熟所見及所得，不用承擔看不見的風險即買即住，方便省心較少承擔產(chǎn)權(quán)風險二手房的種類商品房經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房出售時的對象限制已購經(jīng)濟適用房再上市時費用的限制房改房按成本價購買的房改房按標準價購買的房改房按標準優(yōu)惠價購買的房改房

二手房限制交易的情況

經(jīng)濟適用房1、如何計算住滿5年的時間？2、按市場價格出售已夠經(jīng)濟適用房，如何辦理綜合地價繳納手續(xù)？3、按原價格出售已夠經(jīng)濟適用房，如何辦理手續(xù)？4、經(jīng)濟適用房出售后，出售人可以再次購買經(jīng)濟適用房嗎？

房改房成本價房改房標準價房改房二手房禁止交易的情況期房司法機關(guān)、行政機關(guān)裁定或以其他方式查封、扣押的房屋依法收回土地使用權(quán)的共有房地產(chǎn)、未經(jīng)其他共有人書面同意的權(quán)屬有爭議的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證的法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況幾種交易新招限時銷售以租代售先公證后過戶假“贈予”明“買賣”作低合同價二手房交易程序訂立買賣合同交納稅費辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)物業(yè)交接和房款交付特殊情況:房屋置換第二講二二手房交易易中的相關(guān)機機構(gòu)中介機構(gòu)評估機構(gòu)登記機關(guān)住房公積金管管理中心銀行稅務(wù)部門公正機關(guān)中介機構(gòu)中介機構(gòu)的分分類（咨詢、評估估、經(jīng)紀）合格的中介機機構(gòu)必須具備備的條件中介機構(gòu)的服服務(wù)范圍房屋登記房屋咨詢代為房屋買賣賣房屋租賃中介服務(wù)的收收費咨詢收費評估收費經(jīng)紀收費房產(chǎn)中介的作作用評估機構(gòu)二手房交易中中的評估購買房屋時可可能需要房地地產(chǎn)估價。進行房地產(chǎn)保保險時需要房房地產(chǎn)估價。。申請抵押貸款款時需要房地地產(chǎn)估價。遇到征地和房房屋拆遷時，，要補償估價價。發(fā)生房地產(chǎn)糾糾紛時，要房房地產(chǎn)糾紛估估價。房地產(chǎn)價格評評估的程序接受估價委托托；明確估價價基本事項;擬定估價作作業(yè)方案；搜搜集估價所需需材料;實地地勘察估價對對象；選定估估價方法進行行計算，確定定估價結(jié)果；；撰寫估價報報告；估價資資料歸檔。房地產(chǎn)評估的的收費標準登記機關(guān)房地產(chǎn)登記主主要的記載事事項土地使用權(quán)及及地上建筑物物所有權(quán)與他他項權(quán)利的登登記。主要記載：房房地產(chǎn)權(quán)利人人、房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利性質(zhì)、房房地產(chǎn)權(quán)利來來源、取得時時間、變化情情況和房地產(chǎn)產(chǎn)的面積、結(jié)結(jié)構(gòu)、用途、、價值、登記記、坐標、形形狀等房地產(chǎn)登記種種類及登記時時限初始登記；轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記；變變更登記；他他項權(quán)利（抵抵押權(quán)）登記記；注銷登記記；補證、換換證登記。時限：符合登登記條件的，，初始登記、、抵押登記應(yīng)應(yīng)當自受理之之日起30個個工作日內(nèi)完完成；其他為為20個工作作日。登記部部門需要公告告的，公告時時間除外。房地產(chǎn)不予受受理登記的情情形屬于違章建筑筑的屬于臨時建筑筑的不能按規(guī)定提提供有效的權(quán)權(quán)屬來源證明明材料或其他他應(yīng)提供的申申請資料的權(quán)屬不清或存存在房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬糾紛尚未未結(jié)案的房產(chǎn)登記需由由有關(guān)當事人人共同申請的的情形買賣房屋轉(zhuǎn)移移登記交換房屋轉(zhuǎn)移移登記贈予房屋轉(zhuǎn)移移登記析產(chǎn)房屋轉(zhuǎn)移移登記其他形式轉(zhuǎn)讓讓房屋轉(zhuǎn)移登登記抵押（典當））他項權(quán)利登登記法律法規(guī)規(guī)定定應(yīng)當共同申申請的其他情情形房地產(chǎn)登記由由當事人單方方申請的情形形新建房屋初始始登記行政劃撥轉(zhuǎn)移移登記商品房過戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記房改房過戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記繼承、贈予房房屋轉(zhuǎn)移登記記拍賣房屋轉(zhuǎn)移移登記行政機關(guān)已經(jīng)經(jīng)發(fā)生法律效效力的處理決決定中所涉及及房屋轉(zhuǎn)移登登記人民法院已發(fā)發(fā)生法律效力力的判決、裁裁定、調(diào)解中中所涉及轉(zhuǎn)移移登記變更登記補證、換證、、更正注銷登記單方申請不造造成可能侵害害第三人權(quán)益益行為的其他他情形住房公積金管管理中心銀銀行(轉(zhuǎn)按揭、住住房貸款擔保保中心)稅務(wù)部門(相關(guān)稅費)公證機關(guān)房地產(chǎn)交易中中必須辦理公公證的情形。。繼承房產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)當辦理“繼繼承權(quán)公證書書”。遺囑人為處分分房產(chǎn)而設(shè)立立的遺囑，應(yīng)應(yīng)當辦理公證證。贈與房產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)當辦理贈與與人的“贈與與合同公證書書”。有關(guān)房產(chǎn)所有有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉涉外和港澳臺臺的法律事務(wù)務(wù)，必須辦理理公證證明。。二手房交易中中可能辦理的的公證繼承和析財產(chǎn)產(chǎn)公證聲明公證委托書公證買賣合同公證證和貸款擔保保合同公證提存公證第三講二手房交易與與中介顧客如何選擇擇中介法定的國家機機關(guān)頒發(fā)的資資質(zhì)、資格證證書中介規(guī)模中介公司的品品牌和信譽服務(wù)水準服務(wù)規(guī)程公司收費中介服務(wù)行為為委托代理行為為(獨家代理理,一般代理理)居間行為行紀行為擔保行為代理加居間居間加擔保居間加代理加加擔保房屋考察房屋質(zhì)量１、房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)問題２、其他房屋屋質(zhì)量問題房屋有無傾斜斜；房屋有無無滲、漏、堵堵、泛；墻面有無石灰灰“爆點”；；電器安裝問問題房屋周圍環(huán)境境１、自然條件件；２、配套套設(shè)施、３、、交通條件物業(yè)管理房屋考察舊房歷史關(guān)于土地使用用年限的說明明產(chǎn)權(quán)考察１、賣主的資資格審查２、對房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況的審審查３、對房屋是是否具備上市市交易資格的的審查帶看房屋“帶看”的概概念和作用１、帶看就是是帶客戶看房房子２、帶看是與與客戶相互認認識，增進了了解加深感情情的重要途徑徑３、一次成功功的帶看為日日后的工作打打下良好的基基礎(chǔ)，目的是是通過第一次次帶看來給客客戶展示自己己的最佳形象象:專業(yè)、熱熱情、積極等等。4、沒有帶看看沒有業(yè)績、、多帶看多業(yè)業(yè)績帶看實用技巧巧帶看前的準備備工作1、了解房源源周邊的詳細細情況2、帶好上、、下家或本房房源的聯(lián)系系方式及通信信工具3、帶上筆、、委托書4、了解并記記錄客戶的基基本事因與嗜嗜好帶看過程看房路線選擇擇：走大路，，感覺好的路路線看房時，詳細細介紹房子的的各種狀況，，適當介紹缺缺點，但應(yīng)分分清主次隔離工作：1、給房東交交代…；給客戶交交代…；2、、帶看時，緊緊盯人少的一一方。3、每每次帶看時間間不要太長，，4、跳單狀狀況的處理帶看的跟進滿意的…考慮的…不滿意的…透過交流，把把握其形態(tài)多多次試探其購購房時機是否否成熟怎樣提高帶看看效率少帶看新客戶戶，因為新客客戶心理不成成熟，因此不不要急功近利利平常多分析引引導客戶了解所經(jīng)紀房房子的周遍配配套、人文素素質(zhì)、治安等等如果在新客人人和房東都不不成熟時，可可以直接報底底價，以接近近彼此的距離離帶看注意事項項帶看的三大要要點：時間、、地點、辨認認方式（初次次見面）站在中立的角角度講話不要為了帶看看而帶看越過中介直接接交易的后果果有違誠信、信信用，違約補交中介費和和承擔其他費費用無視房產(chǎn)潛在在風險，得不不償失第四講二手房交易流流程與合同二手房的代理業(yè)務(wù)流程程及合同居間業(yè)務(wù)流程及合同買賣業(yè)務(wù)流程及合同租賃業(yè)務(wù)流程及合同二手房代理業(yè)業(yè)務(wù)流程房地產(chǎn)代理業(yè)業(yè)務(wù)開拓房地產(chǎn)代理業(yè)業(yè)務(wù)洽談房地產(chǎn)查驗簽定房地產(chǎn)代代理合同信息收集與傳傳播買方或承租方方看房房地產(chǎn)交易談?wù)勁屑昂贤灪炗喎康禺a(chǎn)交易價價款收取與管管理房地產(chǎn)權(quán)屬登登記(備案)房地產(chǎn)交驗傭金核算售后服務(wù)二手房地產(chǎn)代代理合同當事人的名稱稱(或者姓名名)和住所代理房地產(chǎn)標標的物的基本本狀況服務(wù)事項與服服務(wù)標準勞務(wù)報酬或酬酬金合同的履行期期限、地點和和方式違約責任解決爭議的方方式二手房業(yè)務(wù)居居間流程業(yè)務(wù)開拓房地產(chǎn)居間業(yè)業(yè)務(wù)洽談房地產(chǎn)查驗物質(zhì)狀況房地產(chǎn)的權(quán)屬屬情況其他權(quán)利設(shè)定定情況?房地產(chǎn)環(huán)境狀狀況簽定房地產(chǎn)居居間合同信息的收集與與傳播買方或承租看看房方交易配對與撮撮合成交協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記（備備案）房地產(chǎn)交驗傭金結(jié)算售后服務(wù)二手房居間合合同條款委托人甲(出出售、出租））、居間方、、委托人乙（（買入、承組組方）三者的的姓名或名稱稱、住所居間房地產(chǎn)的的坐落與情況況委托事項傭金標準、數(shù)數(shù)額、收取方方式、退賠等等條款合同在履行中中的變更及處處理違約責任爭議解決的處處理辦法其他補充條款款訂立二手房和和房地產(chǎn)租賃賃居間合同應(yīng)應(yīng)注意什么？？二手房買賣的的流程購房人或賣房房人通過中介介、媒體、等等渠道尋找交交易對象交易雙方簽定定房屋買賣合合同交易過戶登記記二手房買賣合合同條款買賣房地產(chǎn)當當事人的姓名名或者名稱、、依據(jù)買賣房地產(chǎn)的的坐落、地點點、面積房屋的平面圖圖、結(jié)構(gòu)、建建筑質(zhì)量、裝裝飾標準以及及附屬設(shè)施，，配套設(shè)施等等情況房地產(chǎn)買賣的的價格、支付付方式和期限限房地產(chǎn)交付日日期違約責任爭議解決處理理辦法買賣雙方當事事人約定的其其他事項二手房買賣合合同的注意事事項共有人的權(quán)利利權(quán)益轉(zhuǎn)移房屋質(zhì)量承租人優(yōu)先購購買權(quán)集體所有土地地上房屋的買買賣對象住房戶口遷移移維修基金交割割物業(yè)管理費、、公用事業(yè)費費具結(jié)房屋租賃流程程出租方或承租租方通過中介介等渠道尋找找合適的承租租人或出租房房源簽訂房屋租賃賃合同將房屋租賃合合同及相關(guān)材材無料到租賃賃所在地的房房地產(chǎn)登記機機關(guān)申請辦理理房屋租賃合合同登記備案案領(lǐng)取房屋租賃賃證,交納相相關(guān)稅費房屋租賃合同同內(nèi)容當事人姓名或或者名稱及住住所房屋的坐落、、面積、結(jié)構(gòu)構(gòu)、附屬設(shè)施施及設(shè)備狀況況租賃用途房屋交付日期期租賃期限租金及支付方方式和期限房屋的使用要要求和修繕責責任房屋返還時的的狀態(tài)違約責任當事人約定的的其他條款房地產(chǎn)交換基基本流程換房人通過房房地產(chǎn)經(jīng)濟機機構(gòu)等渠道尋尋找房源交換雙方簽頂頂訂公（私））有住房差價價換房合同到房產(chǎn)登記機機構(gòu)進行換房房合同登記備備案和審核交換雙方支付付差價和相關(guān)關(guān)稅費產(chǎn)權(quán)交易過戶戶或辦理公房房租賃變更手手續(xù)，領(lǐng)取房房地產(chǎn)權(quán)或公公房租賃證。。第五講二手房經(jīng)紀實實戰(zhàn)與技巧房地產(chǎn)經(jīng)紀人人的核心任務(wù)務(wù)盡管擁有大大量的房源,但如果不能能消費者結(jié)合合,就會造成成資源浪費經(jīng)紀人的核心心任務(wù)是推銷銷,最終任務(wù)務(wù)是讓讓房源源和客源有機機結(jié)合掌握不同購房房者的不同心心態(tài),運用恰恰當?shù)匿N售技技巧,就會達達到事半功倍倍的效果男女性格差異異造成各自對對房子有不同同的感覺,主主要有……不同性格類型型的客戶采采取不同的應(yīng)應(yīng)付技巧趾高氣揚型沖動易變型推三阻四型金屋藏嬌型成熟穩(wěn)重型欠缺經(jīng)驗型大小統(tǒng)吃型“風水”卜算算型經(jīng)紀人必須具具備人際性和和科學性人際性科學性計劃性房地產(chǎn)知識說服技巧經(jīng)紀人應(yīng)該如如何推銷自己己務(wù)必記住這個個原則:在你你做房地產(chǎn)的的時候,你談?wù)劦氖欠康禺a(chǎn)產(chǎn);但你推銷銷自己的時候候,卻一點也也不要提到自自己別人喜歡和你你打交道,有有兩個理由最最為重要:1、你有良好好的人格。2、你有運用用良好的人際際關(guān)系?說服力并不是是語言，而是是說服者的品品性第一次見面的的經(jīng)紀技巧好的印象來自自以下幾個方方面形象包裝提前10分鐘鐘到達約會地地點叫出客戶的名名字握手簡短與客戶談?wù)勊信d趣的的話題，以建建立和諧的氣氣氛名片是不可或或缺的經(jīng)紀利利器贊美對方獲取客戶好感感的要訣“推銷自己””是預(yù)防“跳跳單”的利器器房地產(chǎn)經(jīng)紀中中應(yīng)避免的錯錯誤方式遇到客戶不夠夠穩(wěn)重，承不不住氣，急于于推銷客戶問價就以以為要買房子子以低姿態(tài)，打打電話給客戶戶沒有詳細了解解客戶需求，，就主觀認為為客戶要買，，而自我陶醉醉客戶問什么，，答什么客戶一來就拿拿筆記本，急急于記聯(lián)系方方式攻擊其他房地地產(chǎn)經(jīng)紀公司司，讓客戶對對你的信任大大打折扣否定客戶的意意見沒有完全明白白客戶的心態(tài)態(tài)，就讓其離離去情緒化的語氣氣，不可出現(xiàn)現(xiàn)五個方法提高高你的服務(wù)品品質(zhì)觀念要更新不能滿足現(xiàn)狀狀關(guān)心客戶，理理解他們的想想法，以他為為友超越客戶的期期望永不和客戶爭爭辯記?。悍?wù)是一種感感覺，給客戶戶最棒的感覺覺就是不要和和客戶逞口舌舌之快第六講社交禮儀與經(jīng)經(jīng)紀人(1)第一節(jié)社社交禮儀的內(nèi)內(nèi)涵與特點點社交禮儀的內(nèi)內(nèi)涵禮----禮禮貌、禮節(jié)，，是一種要求求儀----儀儀表、儀態(tài)，，是一種被人人們規(guī)定的共共同認可的秩秩序概念：是產(chǎn)產(chǎn)生于一定定文化道德德基礎(chǔ)上的的，用以調(diào)調(diào)節(jié)人與人人、組織與與公眾關(guān)系系，促成相相互均衡、、和諧發(fā)展展的行為規(guī)規(guī)范與準則則。社交禮儀的的特點傳承性民族性變異性針對性第二節(jié)社社交禮儀儀的

功能能和作用社交禮儀的的功能溝通功能協(xié)調(diào)功能教育功能社交禮儀的的作用有助于良好好的形象有助于促進進交往行為為的規(guī)范化化有助于建設(shè)設(shè)社會主義義精神文明明有助于增強強民族自尊尊心第三節(jié)交交往禮儀稱呼的禮儀儀中式稱呼1、正式稱稱呼2、非正式式西式稱呼稱呼常見的的錯誤與禁禁忌……交往禮儀介紹的禮儀儀自我介紹（儀態(tài)大方方、表情親親切、選準準機會、把把握分寸、、掌握基本本程序、內(nèi)內(nèi)容準確恰恰當）介紹他人介紹者的禮禮節(jié)介紹者的姿姿勢介紹者的順順序被介紹者的的禮節(jié)交往禮儀握手的禮儀儀握手的時機機伸手的次序序握手的方式式握手的禁忌忌行為舉止禮禮儀站姿、坐姿姿、走姿行為舉止禁禁忌交往禮儀儀表著裝禮禮儀服飾的諧調(diào)調(diào)男士西服穿穿著的三個個“三”原原則女士著西裝裝套裙的要要求儀表要求第七講社交禮儀與與經(jīng)紀人(2)經(jīng)紀人談話話的禮儀態(tài)度語言準確清晰、有條條理使用禮貌用用語內(nèi)容應(yīng)該選擇的的話題不應(yīng)該選擇擇的話題經(jīng)紀人電話話中禮儀電話禮儀的的重要性面帶微笑接電話的時時機接電話的用用語及方式式接打電話應(yīng)應(yīng)注意………打電話的禁禁忌經(jīng)紀人接待待客戶的儀儀態(tài)客戶上門時時的接待與客戶交談?wù)勔I(lǐng)客戶看看房接待中應(yīng)注注意……第八講恒福品牌建建設(shè)與管理理品牌的基礎(chǔ)礎(chǔ)知識品牌的基本本概念品牌的含義義:品牌是用用以識別某某個銷售者者或某群銷銷售者的產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)務(wù),并使之之與競爭對對手的產(chǎn)品品或服務(wù)區(qū)區(qū)別開來的的商業(yè)名稱稱及其標志志,通常由由文字、標標記、符號號、圖案和和顏色等要要素的組合合構(gòu)成。包包括品牌名名稱和品牌牌標志兩部部分。品牌的作用用1、品牌對對營銷者的的重要作用用2、品牌給給消費者帶帶來的益處處品牌和商標標的關(guān)系1、商標是是品牌的一一部分2、商標是是一種法律律概念，而而品牌是市市場概念品牌的市場場作用主要要表現(xiàn)在品牌是企業(yè)業(yè)與消費者者之間的一一份無形契契約，是對對消費者的的一種保證證，有品牌牌與無品牌牌的產(chǎn)品相相比，消費費者更多地地信賴有品品牌的產(chǎn)品品品牌是消費費者選擇商商品的依據(jù)據(jù)，消費者者曾經(jīng)在一一棵品牌樹樹上摘到一一棵甜果子子，他就有有信心相信信另一棵果果子也是甜甜的。這種種消費經(jīng)驗驗的積累與與運用，無無論對消費費者還是企企業(yè)都是一一件有意義義的事情品牌是規(guī)避避單純價格格競爭的一一種手段，，因為品牌牌特有附加加價值，消消費者可以以多一點額額外付出品牌是企業(yè)業(yè)實現(xiàn)利潤潤最大化的的保證，每每一個新產(chǎn)產(chǎn)品的推出出，都可以以借助原品品牌增加價價值品牌是省份份和地位的的象征，有有利于促進進產(chǎn)品銷售售，樹立企企業(yè)形象3、商標掌掌握在企業(yè)業(yè)家手中，，而品牌掌掌握在消費費者手中品牌的建立立品牌設(shè)計品牌策略品牌個性品牌認同品牌定位品牌傳播品牌管理企業(yè)競爭就就是品牌競競爭品牌是企業(yè)業(yè)管理的綜綜合實力體體現(xiàn)品牌的競爭爭力集中表表現(xiàn)為企業(yè)業(yè)的核心競競爭力（三三點）評價品牌競競爭力大小小的主要因因素品牌市場占占有率超值創(chuàng)利能能力企業(yè)成長性性品牌競爭力力包括八方方面的結(jié)構(gòu)構(gòu)層次品牌核心力力、品牌市市場力、品品牌忠誠力力、品牌輻輻射力、品品牌創(chuàng)新力力、品牌生生命力、品品牌文化力力、品牌領(lǐng)領(lǐng)導力品牌營銷及及其發(fā)展力力國內(nèi)品牌營營銷的現(xiàn)狀狀有品牌意識識，無定位位有品牌外衣衣，無內(nèi)涵涵品牌營銷有有功，但過過分夸大品牌作用大大，長遠規(guī)規(guī)劃缺品牌營銷實實施過程中中遵循的原原則和思路路要擺正心態(tài)態(tài)、要穩(wěn)步步推進、要要深入市場場、要注重重文化融合合、要把握握主動權(quán)?品牌營銷的的發(fā)展路徑徑品牌的核心心訴求、品品牌的廣告告語、品牌牌的創(chuàng)造力力、品牌的的傳播力、、品牌的品品質(zhì)、品牌牌的渠道力力、品牌的的管理內(nèi)功功、品牌的的文化力第九講中介企業(yè)人人力資源管管理第一節(jié)人人力資源源管理中的的基礎(chǔ)知識識人力資源人力資源是是指一定范范圍的人口口總體所具具有的勞動動力的總和和，或指能能夠推動經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展的的具有智力力和體力勞勞動能力的的人的總和和人力包括體質(zhì)、智力力、知識和和技能人力資源的的最主要的的特征：能能動性1、自我強強化2、選擇擇職業(yè)3、、積極勞動動人力資源管管理人力資源的的開發(fā)，就就是對于一一定物力相相結(jié)合的人人力資源進進行合理的的培訓、組組織與調(diào)控控，使其保保持最佳比比例關(guān)系，，實現(xiàn)人盡盡其才、事事得其人，，人事相宜宜的組織氛氛圍人力資源管管理人力資源開開發(fā)與管理理的目標和和任務(wù)取得最大的的使用價值值發(fā)揮最大的的主觀能動動性基本因素---價值值標準和基基本信念實際因素---現(xiàn)實實的決定因因素偶發(fā)因素---積極極的或消極極的培養(yǎng)全面發(fā)發(fā)展的人人力資本概念：勞動動者賴以獲獲得勞動報報酬的專業(yè)業(yè)知識與技技能人力資本形形成的主要要途徑：1、教育和和訓練費用用2、醫(yī)醫(yī)療和衛(wèi)生生保健費用用3、、國內(nèi)流動動4、國國外移民、、智力引引進5、企業(yè)業(yè)文化建設(shè)設(shè)和綜合性性人才開發(fā)發(fā)第二節(jié)人人力力資源管理理原理同素異構(gòu)原原理能級層次原原理要素有用原原理互補增值原原理公平競爭原原理動態(tài)適應(yīng)原原理激勵強化原原理信息催化原原理主觀能動原原理文化凝聚原原理第三節(jié)人人力資資源管理的的十大準則則人本管理你在為誰工工作要事第一點燃你工作作的激情鉆石就在你你家后院態(tài)度就是競競爭力心中常存責責任感不可缺少的的團隊精神神必不可少的的說服藝術(shù)術(shù)雙贏思維第四節(jié)人人力資資源十大效效應(yīng)皮格馬利翁翁效應(yīng)鯰魚效應(yīng)酒與污水定定律可希納定律律木桶定律羊群效應(yīng)韋特萊法則則詹姆斯定律律疲鈍定律沃森原則第十講房地產(chǎn)中介介業(yè)務(wù)的風風險管理風險管理概概述風險的定義義風險的識別別風險識別的的內(nèi)容風險識別的的原則全面周詳?shù)牡脑瓌t綜合考察的的原則量力而行的的原則系統(tǒng)化、制制度化、經(jīng)經(jīng)?；瓌t則風險管理的的概念：中介公司司對風險進進行識別、、衡量、分分析，并在在此基礎(chǔ)上上有效地處處置風險，，以最低成成本實現(xiàn)最最大安全保保障的科學學管理方法法。風險管理的的目標和意意義風險管理的的目標1、損失發(fā)發(fā)生前的目目標節(jié)約成本減少憂慮心心理2、損失發(fā)發(fā)生后的目目標維持生存盡快恢復(fù)正正常的經(jīng)營營秩序保證公司的的持續(xù)發(fā)展展風險管理的的意義風險管理為為中介公司司提供穩(wěn)定定的經(jīng)營環(huán)環(huán)境風險管理能能夠保障中中介公司順順利實現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營目標風險管理能能夠促進決決策的科學學化、合理理化經(jīng)紀業(yè)務(wù)中中的主要風風險信息欠缺操作不規(guī)范范虛報成交價價亂收費偽造簽名承諾不當房源保管風風險服務(wù)協(xié)議風風險其他的隨意意承諾資金監(jiān)管不不當客戶資金保保管風險交易過程中中資金流向向監(jiān)控風險險客戶資金代代收代付風風險產(chǎn)權(quán)糾紛產(chǎn)權(quán)瑕疵風風險產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風風險經(jīng)紀業(yè)務(wù)對對外合作的的風險銀行按揭風風險同行合作風風險經(jīng)紀人道德德風險客戶道德風風險“飛單”利用偽造證證件詐騙對經(jīng)紀人人人身安全的的威脅經(jīng)紀業(yè)務(wù)的的風險防范范主動進行風風險識別建立風險識識別系統(tǒng)投訴處理應(yīng)收款管理理提高風險識識別能力正確對待風風險合理承擔風風險”風險與收收益對等““風險的防范范措施對外承諾標標準話化制定標準的的對外承諾諾文本展示標準化化文本規(guī)范檔案與與印章管理理權(quán)限的控制制與分配責任人的培培訓建立檢查稽稽核體系風險的轉(zhuǎn)移移第十一講二手房居間間業(yè)務(wù)的客客源管理客源的的概述述客源:是對買進或或租賃房屋屋有現(xiàn)時需需求和潛在在需求的客客戶,是人人及其需求求意向或信信息.客源的構(gòu)成成要素客源的特征征:指向性、、時效性、、潛在性客源和房源源的關(guān)系1、互為條條件，缺一一不可。2、在房源源和客源的的市場營銷銷活動中，，兩者相得得益彰。3、互為目目標，不斷斷循環(huán)客源的開拓拓和獲取客源的開拓拓方法1、門店攬攬客法2、廣告攬攬客法3、人際網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)攬客法法4、客戶介介紹攬客法法5、講座攬攬客法6、會員攬攬客法7、團體攬攬客法8、其他方方法：如陌陌生拜訪法法、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)攬客法客源開拓的的策略將精力集中中與市場營營銷致力發(fā)展和和顧客之間間的關(guān)系隨時發(fā)現(xiàn)客客戶信息養(yǎng)客：運用用經(jīng)紀人的的知識使?jié)摑撛陬櫩妥冏優(yōu)檎嬲牡念櫩鸵灾苯踊貞?yīng)應(yīng)的拓展方方法吸引最最有價值的的客戶建立客戶長長期聯(lián)系的的策略使客戶滿意意從而爭取取更多口頭頭介紹來的的客戶把眼光放在在長期的潛潛在的顧客客身上建立廣泛的的社會聯(lián)系系和建立情情報系統(tǒng)尋求服務(wù)供供應(yīng)商客源的利用用策略客源的記錄錄、更新客源利用的的三大秘訣訣1、四十五五規(guī)劃2、出色的的經(jīng)紀人對對每一個客客源信息窮窮追不舍，，知道潛在在的客戶購購買或者離離去3、客源信信息越陳舊舊，競爭就就越不激烈烈第十二講職場溝通技技巧溝通的技巧巧溝通的定義義:為了設(shè)定定的目標,把信息、、思想、情情感在個人人和群體之之間傳遞，，并達成協(xié)協(xié)議的過程程。溝通的類型型：語言、非非語言、口口頭、書面面、距離方方向、肢體體語言、身身體接觸溝通的方式式：溝通行為為比例40%傾聽、35%交談、16%閱閱讀、9%書寫有效溝通的的四個原則則：……溝通的四大大特點：隨時性、、雙向性、、情緒性、、互賴性無效溝通可可能會導致致的結(jié)果研究表明造造成溝通困困難的因素素有……我們常見的的溝通方式式有溝通技巧：：說話的六六種技巧貴族式蘇格拉底式式內(nèi)省式長官式候選人式議員式第一節(jié)商商務(wù)談判判為什么會有有談判?談判的本意意是什么?應(yīng)達到什么么目的?第十三講特許經(jīng)營第一節(jié)特許許經(jīng)營理論論什么是特許許經(jīng)營？特許許經(jīng)經(jīng)營營的的內(nèi)內(nèi)涵涵特許許經(jīng)經(jīng)營營的的性性質(zhì)質(zhì)被特特許許者者的的利利益益特許許者者的的問問題題被特特許許者者的的自自主主權(quán)權(quán)特許許經(jīng)經(jīng)營營特特征征特許許經(jīng)經(jīng)營營權(quán)權(quán)以以及及特特許許經(jīng)經(jīng)營營權(quán)權(quán)的的授授予予特許許經(jīng)經(jīng)營營當當事事人人的的權(quán)權(quán)利利和和義義務(wù)務(wù)特許許經(jīng)經(jīng)營營與與合合伙伙、、代代理理、、承承包包、、租租賃賃經(jīng)經(jīng)營營、、委委托托、、連連鎖鎖等等經(jīng)經(jīng)營營形形式式的的區(qū)區(qū)別別特許許經(jīng)經(jīng)營營本本身身的的特特征征特許許經(jīng)經(jīng)營營不不同同于于合合伙伙特許許經(jīng)經(jīng)營營不不同同于于代代理理特許許經(jīng)經(jīng)營營不不同同于于承承包包特許許經(jīng)經(jīng)營營不不同同于于租租賃賃經(jīng)經(jīng)營營特許許經(jīng)經(jīng)營營不不同同于于聯(lián)聯(lián)