房地產(chǎn)法第講

房地產(chǎn)法

主講：羅正相（人文院）電話房地產(chǎn)法》第七講第三篇房地產(chǎn)交易第十一章商品房買賣基礎

學習目的：了解商品房買賣的概念、流程和法律管制框架；熟悉現(xiàn)行法和實踐中行政主管部門對商品房買賣的監(jiān)管；掌握商品房預售的風險及其現(xiàn)行法確立的主要應對措施，如商品房預售許可制度、預售款監(jiān)管、預售合同的備案制度及對預購人的權利保護。

第一節(jié)商品房買賣概述一、商品房買賣（一）商品房與非商品房買賣

商品房——

單位自建出售給職工的房屋不屬于商品房。

商品房買賣——

二手房買賣不屬于商品房買賣。建設部《商品房銷售管理辦法》、《商品房預售管理辦法》等主要調(diào)整商品房買賣的行政法規(guī)，并不適用于二手房買賣。個人購買商品房適用消費者權益保護法。

（二）商品房買賣：預售和現(xiàn)售

為了推進我國商品房的建設，我國政府推行了商品房預售制度。

商品房現(xiàn)售（現(xiàn)房買賣）：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房屋價款的行為。由此簽訂的合同為商品房買賣合同。

商品房預售（期房買賣）：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。由此簽訂的合同為商品房預售合同（也是房屋買賣合同）。

二、商品房買賣的條件及其行政籃管（一）簽訂房屋買賣合同的條件在出賣人未登記取得法律意義上的所有權的情形下，并不能否定買賣合同的效力——對一手房買賣和二手房買賣皆然。

【案情】2003年5月26日，吳某夫妻與李某簽仃了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將從開發(fā)公司購置的某套房屋出售給李某，價格為80000元，李某預付訂金20000元。協(xié)議同時約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吳某交付了訂金20000元。因后來吳某夫妻反悔，不愿展行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。吳某夫妻則辯稱，他們的房屋未辦產(chǎn)權證即轉讓，雙方簽仃的房屋買賣協(xié)議違反有關規(guī)定，屬于無效合同，應該予以解除。

【分析】顯然，法院不能支持吳某夫妻的主張。因為，辦理產(chǎn)權證不是雙方簽訂買賣合同的前提條件。即使法律明確規(guī)定簽署房屋買賣合同時出賣人必須是登記的產(chǎn)權人，本案當事人簽署的合同亦可以理解為附條件買賣，等出賣人獲得產(chǎn)權時再履行過戶登記手續(xù)。這樣的規(guī)則，同樣適用于商品房買賣合同。開發(fā)商不得以未取得房屋產(chǎn)權（大產(chǎn)證）而主張房屋買賣合同無效。否則就不可能存在商品房預售。（二）我國對商品房銷售的規(guī)制

1、商品房現(xiàn)售應當符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實；（6）供水·供電、供熱·燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。（詳見《銷售辦法》第7條）2.銷銷售方方式監(jiān)監(jiān)管。?！朵N售售辦法法》第第11條規(guī)規(guī)定：：“房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)不得采采取返返本銷銷售或或者變變相返返本銷銷售的的方式式銷售商商品房房；房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)不得采采取售售后包包租或或者變變相售售后包包租的的方式式銷售未未竣工工商品品房。。”返本銷銷售———售后包包租———這些些銷銷售售形形式式存存在在最最大大風風險險隱隱患患就就是是可可能能存存在在欺欺詐詐：：開發(fā)發(fā)商商在在以以所所開開發(fā)發(fā)的的商商品品房房屋屋為為擔擔保保取取得得銀銀行行貸貸款款的的同同時時，，向向購購房房者者銷銷售售該該項項目目，，有有的的甚甚至至攜攜款款逃逃匿匿；；三、、商商品品房房買買賣賣的的一一般般流流程程商品品房房買買賣賣一一般般經(jīng)經(jīng)過過以以下下流流程程：：選定定房房屋屋————簽簽署署買買賣賣合合同同————簽簽署署抵抵押押或或按按揭揭貸貸款款合合同同————交交付付房房屋屋————辦辦理理登登記記。。（一一））選選定定房房屋屋現(xiàn)場場查查驗驗所所購購房屋屋的的位位置置、、價價款款、、朝朝向向、、結結構構、、面面積積、、周周邊邊環(huán)環(huán)境境等等，，了了解解房房屋屋建建造造材材料料、、結構構等，，最最后后選選定定所所要要購購買買的的房房屋屋。。在在購購房房合合同同中中明確確房房屋屋編編號號很很重重要要。。第二二節(jié)節(jié)期期房房買買賣賣：：商商品品房房預預售售（一一））商商品品房房預預售售商品品房房預預售售的的標標的的：：是正正在在建建造造的的未未建建成成的的房房屋屋，，習習慣慣上上稱稱之之為為期房房或或樓樓花花。包包括括已已經(jīng)經(jīng)開開始始建建造造但但未未竣竣工工或或已已經(jīng)經(jīng)竣竣工工但但尚尚不不具具備備交交付付條條件件的的房房屋屋。。商品品房房預預售售交交易易中中買買受受人人的的權權利利和和義義務務：：1、、買受受人人通通常常已已經(jīng)經(jīng)支支付付完完首首付付款款或或全全部部款款項項；；2、、只獲獲得得將將來來取取得得房房屋屋所所有有權權的的權權利利，，這這種種權權利利被被稱稱為為期待待權權。。期期待待權權本本質(zhì)質(zhì)上上屬屬于于債債權權，只只是是這這種種債債權權經(jīng)經(jīng)預告告登登記記可以以對對抗抗在在后后的的買買受受人人。。（二二））商商品品房房預預售售的的特特點點其一一，，交易易標標的的不不確確定定。。其二二，，開發(fā)發(fā)商商與與買買受受人人地地位位相相對對不不平平等等。。這兩兩點點決決定定了了對對商商品品房房預預售售必必須須實實施施必必要要的的行政政監(jiān)監(jiān)督督?，F(xiàn)現(xiàn)行行法法規(guī)規(guī)定定了了商品品房房預預售售許許可可制制度度、、預預售售款款監(jiān)監(jiān)管管、、預預售售合合同同的的備備案案制制度等等行行政政措措施施。。二、、商商品品房房預預售售許許可可制制（一一））預預售售許許可可商品品房房預預售售的的條條件件：：（（1））已交交付付全全部部土土地地使使用用權權出出讓讓金金，，取取得得土土地地使使用用權權證證書書；；（2））持有有建建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證和和施施工工許許可可證證；；（3））按提提供供預預售售的的商商品品房房計計算算，，投投人人開開發(fā)發(fā)建建設設的的資資金金達達到到工工程程建建設設總總投投資資的的25%以以上上，，并并已已經(jīng)經(jīng)確定定施施工工進進度度和和竣竣工工交交付付日日期期。（（見見《《預預售售辦辦法法》》第第5條條））《商商品品房房預預售售許許可可證證》》：：開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)進進行行商商品品房房預預售售，，應應當當向向房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門申請請預預售售許許可可，，取取得得《《商商品品房房預預售售許許可可證證》》，，未未取取得得《《商商品品房房預預售售許許可可證證》》的的，，不不得得進進行行商商品品房房預預售售。。房房屋屋是是否否具具備備預預售售的的條條件件買買受受人人通通常常只只要要看看開開發(fā)發(fā)商商是是否否取取得得預售售許許可可證證。預售售許許可可證證是是預預售售合合同同生生效效要要件件。。（二二））預預售售許許可可證證與與預預售售合合同同的的關關系系開發(fā)發(fā)商商在在未未取取得得預預售售許許可可證證的的情情況況下下，，對對外外進進行行預預售售、、簽簽署署合合同同的的行行為為屬屬于于違違法法行行為為，，其其法法律律后后果果有有兩兩種種：：其一一，，行行政政責責任任。。開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)未未取取得得《《商商品品房房預預售售許許可可證證》》而而預預售售商商品品房房的的，，縣縣級級以以上上人人民民政政府府房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主管部門門可責令開發(fā)發(fā)商停止違法行行為，沒收收違法所得得，可以并并處已收取取的預付款款1%以下下的罰款。其二，民事事責任。出賣人未取取得商品房房預售許可可證明，與與買受人訂訂立的商品房預售售合同應當當認定無效效?！渡唐贩糠拷忉尅返诘?條對此此作了寬限限處理：““在起訴前取得商品房房預售許可可證明的，，可以認定定有效。””如果合同同無效，按按照《合同同法》第58條規(guī)定定處理，如如果因無效效給買受人造造成損失，，開發(fā)商應應當承擔相相應的過錯錯責任。三、預售合合同的備案案《城市房地地產(chǎn)管理法法》第44條規(guī)定：“商品房預售售人應當按照國國家有關規(guī)規(guī)定（自商商品房預售售合同簽訂訂之日起30日內(nèi)）將預售合合同報縣級級以上人民民政府房產(chǎn)管理部部門和土地地管理部門門登記備案。。”———旨在對房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商預售商商品房行為為的合法性性進行審查查，以保護護預購人的的合法權益益。預售合同備備案的效力力：最高院的《《商品房解解釋》第6條規(guī)定：：“當事人以商商品房預售售合同未按按照法律、、行政法規(guī)規(guī)規(guī)定辦理理登記備案案手續(xù)為由由，請求確確認合同無無效的，不不予支持。?！薄f說明此備案案不是預售售合同生效效要件。但但該條第二二款認為如果當當事人約定定以辦理登登記備案手手續(xù)為商品品房預售合合同生效條條件的，則則從其約定定；只是在在當事人一一方已經(jīng)履履行主要義義務，而且且對方接受受的情形下下，不能以以有約定而而輕易地否否定合同效效力。四、買受人人對預售合合同權利的的處分《城市房地地產(chǎn)管理法法》第45條規(guī)定：：“商品房預售售的，商品品房買受人人將未竣工工的預售商商品房再行行轉讓的問問題，由國國務院規(guī)定定?！钡林两駷橹?，，國務院關關于該問題題的規(guī)定一一直未出臺臺?！袌龌罨顒又蓄A售售商品房再再轉讓現(xiàn)象象較為普遍遍。第十二章商商品房買買賣合同學習目的：：商品房買賣賣關系的締締結要經(jīng)歷歷認購和簽署署合同兩個環(huán)節(jié)。。了解認購書的性性質(zhì)和效力力；熟悉商品房買賣賣合同內(nèi)容容：通常條條款和補充充條款、條條款糾紛的的解決和售售樓廣告的的法律效力力。第一節(jié)購購房過程中中的預約合合同一、預約合合同概述“商品房認認購書”（（或稱“認認購意向書書”）———其通常只規(guī)規(guī)定了有關關商品房房房屋位置、樓層層、面積、、價格、定定金條款、、協(xié)商簽訂訂房屋買賣賣合同的期期限等條款，并并不是面面面俱到。開發(fā)商設計計這種認購購書的主要要目的：就是約束認認購人在約約定時間內(nèi)內(nèi)前來簽訂訂預售合同同或出售合合同。認購書為一一種預約合合同，它是和本本約合同相相對應的一一種合同。。認購書也也應當符合合合同的成成立要件和和生效要件件。唯如此此，才能對對各方當事事人產(chǎn)生合合同的約束束力。對違違反認購書書約定的一一方當事人人應當承擔擔相應的違違約責任二、認購書書的性質(zhì)與與效力（一）如何何認定認購購書的違約約情形（最高院《商商品房解釋釋》第4條條）1.購房房者未按認認購書約定定時間前來來與開發(fā)商商協(xié)商簽訂訂合同的顯顯屬違約約行為，應應當承擔相相應的違約約責任。2.如果預預購人在約約定時間內(nèi)內(nèi)已經(jīng)前來來與開發(fā)商商協(xié)商但未未能達成合合意的，對對認購人而而言并不一一定構成違違約。（二）認購購書中的定定金的性質(zhì)質(zhì)——對認購書而而言屬于解解約定金，，即當事人人可以適用用定金罰則則為代價而而拒絕簽訂訂主合同。。（l）因主主合同的主主要條件未未能達成一一致而未能能簽訂商品品房預售或或出售合同同的，開發(fā)發(fā)商應當將將定金返還給購房房人。(2)如果果認購協(xié)議議己經(jīng)把將將來要簽訂訂的本合同同的條件已已經(jīng)作了明明確的約定定，而購房房人不同意意依預約合合同的條件件去簽訂本本合同，則則購房人應應承擔預約約合同的違違約責任，，開發(fā)商有有權拒絕向購房房人返還定定金。如果雙方方當事人就就認購協(xié)議議約定的條條件之外的的事項未能能達成一致致，從而未未能簽訂商商品房預售售或出售合合同的，購購房人和開開發(fā)商都不不存在違約約行為，亦亦不應承擔擔違約責任任；此時，，開發(fā)商應將定金返返還給購房房人。(3)如果果開發(fā)商在在簽訂預售售或出售合合同時，提提出了與認認購協(xié)議約約定不同的的條件而導導致商品房房預售或出出售合同無無法簽訂的的，開發(fā)商商應承擔認認購協(xié)議的的違約責任任。依據(jù)我我國《擔保保法》的規(guī)規(guī)定，開發(fā)商應向向購房人雙雙倍返還定定金。認購協(xié)議中中的定金，，在簽訂預預售或出售售合同以后后如不退回回則轉化為為購房款（三）認購購書違約責責任的承擔擔認購書的違違約責任不不同于商品品房買賣合合同的違約約責任。以下簡要要分析認購購書違約責責任的承擔擔方式：1.違反認認購書承擔擔違約責任任的主要形形式為適用用定金罰則則。2.如果認認購書約定定了違約金金條款的，，守約方可以以向違約方方主張違約約金。3.損失賠賠償。如果認購書書所約定的的定金或違違約金的數(shù)數(shù)額低于守守約方造成成的損失，，則守約方方可以按照照實際損失失額來主張張賠償責任任。4.不能強強求確認本本約合同已已經(jīng)成立生生效。一方當事人人拒絕簽訂訂本約時，，守約方只只能主張認認購書的違違約責任，，而不能直直接認定為為本約合同同已經(jīng)成立立生效。第二節(jié)商商品房買賣賣合同條款款一、合同條條款概述（一）商品品房買賣合合同主要條條款商品房預售售合同、商商品房買賣賣合同的范范本。預售合同范范本主要條條款：（1）預售行行為合法的的依據(jù)，如如土地使用用權情況、、建設工程程情況以及及預售許可可證等；(2)預售售商品房的的坐落位置置；(3)預售商品品房的面積積（含套內(nèi)內(nèi)面積和公公攤面積））；(4)預售單價價和總價；；(5)付付款方式及及期限；（（6）竣工工、交付及及產(chǎn)權移轉轉的時間；；（7）風風險的移轉轉；(8)稅費的負負擔；(9)前期物物業(yè)管理事事項；（10）合同同的登記備備案事項；；（11））合同的解解除條款；；（12））違約責任任及爭議的的解決方式式。（二）補充充條款商品房預售售合同除以以上主要條條款外，購房人尚可可與預售人人約定下列列補充條款款：1.房屋朝朝向、日照照時間、采采光程度等等自然條件件。2.貸款未未獲通過與與預售合同同效力之間間的關系。。3.小區(qū)平平面布局情情況。4.質(zhì)量及及維修條款款。5.市場差差價損失的的賠償。6.廣告的的約束力。。購房人盡量量將開發(fā)商商廣告的內(nèi)內(nèi)容納人預預售合同，，以作為預預售合同的的一個條款款來對待。。這樣，就就賦予廣告告內(nèi)容以合合同的約束束力。7.建筑結結構、材料料及裝修標標準、設備備。二、合同條條款爭議的的解決1.商品房房價款的計計價單位。。建設部《銷銷售辦法》》第18條條規(guī)定：商商品房銷售售可以按套（單元元）計價，也可以按按套內(nèi)建筑面面積或者建建筑面積計計價。實踐中，，按套內(nèi)建建筑面積或或者建筑面面積計價的的較多。按套內(nèi)建筑筑面積或者者建筑面積積計價的：：當事人應當當在合同中中載明合同約定面面積與產(chǎn)權權登記面積積發(fā)生誤差的的處理方式式。合同未未作約定的的，按以下下原則處理理：（一一）面積誤誤差比絕對對值在3%以內(nèi)（含含3%）的的，據(jù)實結結算房價款款；（二）面積誤差比比絕對值超出3%時時，買受人有權權退房。買受人退退房的，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應當當在買受人人提出退房房之日起30日內(nèi)將將買受人已已付房價款款退還給買買受人，同同時支付已已付房價款款利息。買受人不退退房的（買買受人會獲獲得一些好好處），產(chǎn)權登記記面積大于于合同約定定面積時，，面積誤差差比在3%以內(nèi)（含含3%）部部分的房價價款由買受受人補足；；超出3%部分的房房價款由房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)承擔擔，產(chǎn)權歸買受受人。產(chǎn)權登記記面積小于于合同約定定面積時，，面積誤差差比絕對值值在3%以以內(nèi)（含3%）部分分的房價款款由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)返還買受受人；絕對對值超出3%部分的的房價款由由房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)雙倍返還買買受人（105、、100））－（100、105）產(chǎn)權登記面面積－合同同約定面積積面積誤差比比=─────────────────××100%合同約定面面積第三節(jié)售售樓廣告與與宣傳資料料的效力一、廣告法法律效力的的一般規(guī)則則房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商為了推推銷自己的的商品房，，會利用各各種宣傳媒媒介做商品品房預售廣告告。廣告中可可能作出有有關商品房質(zhì)量量、購房優(yōu)優(yōu)惠條件、、商品房所所在小區(qū)設設施環(huán)境等等方面的承承諾。然而，，交付房房屋時購購房人卻卻發(fā)現(xiàn)原原先廣告告中的許許諾都成成了泡影影。如如何維權權？（一）合合同法《合同法法》第15條規(guī)規(guī)定：““要約邀請請是希望望他人向向自己發(fā)發(fā)出要約約的意思思表示。。。。。。。。商商業(yè)廣告告等為要要約邀請請。商業(yè)業(yè)廣告的的內(nèi)容符符合要約約規(guī)定的的，視為為要約。?！比绻唐菲贩夸N售售廣告中中所承諾諾的關于于商品房房及其物物業(yè)小區(qū)區(qū)的內(nèi)容容已經(jīng)明明確具體體，而不不是采用用難以量量化的模模糊語言言的，如如采用綠綠化率不不低于50%、、小區(qū)有有游泳池池、小學學等表達達方式的的，應當當將其視視為要約約。除非預售售合同明明確將其其排除作作為合同同條款，否則開開發(fā)商均均應兌現(xiàn)現(xiàn)廣告中中的許諾諾；未兌兌現(xiàn)廣告告中的具具體內(nèi)容容的，應應承擔違約約責任。（二）最最高人民民法院的的司法解解釋最高人民民法院《《商品房房解釋》》第3條條規(guī)定：：“商品房的的銷售廣告告和宣傳傳資料為要約邀邀請，但但是出賣賣人就商商品房開發(fā)規(guī)劃劃范圍內(nèi)內(nèi)的房屋屋及相關關設施所所作的說說明和允允諾具體體確定，并對商品房買買賣合同同的訂立立以及房房屋價格格的確定定有重大大影響的的，應當視為為要約。。該說明和和允諾即即使未載載入商品品房買賣賣合同，，亦應當當視為合合同內(nèi)容容，當事人違違反的，，應當承承擔違約約責任。。”二、售樓樓廣告和和宣傳資資料中的的民事欺欺詐房地產(chǎn)開開發(fā)商為為吸引購購房人，，常故意意在商品品房預售售宣傳、、廣告中中，作出出一些難難以實現(xiàn)現(xiàn)的承諾諾，如，，許諾解解決當?shù)氐貞艨?、、提供銀銀行按揭揭和不可可能有的的配套設設施等，，誤導和和誘騙購購房人，，則構成欺詐詐。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商除了承承擔民事事責任之之外，還還應承擔擔相應的的行政責責任。（一）民民事責任任1．合同同法。依據(jù)《合合同法》》第54條之規(guī)規(guī)定，一一方以欺欺詐的手手段，使使對方在在違背真真實意思思的情況況下訂立立的合同同，受損損害方有有權請求求人民法法院或者者仲裁機機構變更更或者撤撤銷。2.消費費者權益益保護法法。依據(jù)《消消費者權權益保護護法》第第49條條之規(guī)定定，經(jīng)營營者提供供商品或或者服務務有欺詐詐行為的的，應當當按照消消費者的的要求增加賠償償其受到到的損失失，增加賠賠償?shù)慕鸾痤~為消消費者購購買商品品的價款款或者接接受服務務的費用用的1倍。案例分析析陳麗麗訴訴北京海海潤房地地產(chǎn)有限限公司、、北京順城城拆遷服服務有限限公司、、陳杰房房產(chǎn)所有有權利紛紛案【一審案案件事實實及證據(jù)據(jù)】經(jīng)審理查查明：2003年3月月16日日，陳杰以被被拆遷人人委托代代理人的的名義，與海潤潤房地產(chǎn)產(chǎn)公司簽簽訂“北京市住住宅房屋屋拆遷貨貨幣補償償協(xié)議””，該協(xié)協(xié)議所列列明的被被拆遷人人為陳明明、陳杰杰、陳雅雅麗、陳陳麗麗。陳麗麗麗與陳杰杰系兄妹妹關系，，陳麗麗麗聲稱陳陳杰是在在未獲得得自己授授權委托托的情況況下與海海潤房地地產(chǎn)簽訂訂拆遷補補償協(xié)議議的，為為此訴至至法院。。庭審中中，海潤潤房地產(chǎn)產(chǎn)公司明明確表示示，簽訂訂協(xié)議時時陳杰未未向其提提供陳明明、陳雅雅麗、陳陳麗麗的的委托手手續(xù)。當當日，陳陳杰將房房屋拆遷遷款1250000元元全部領領取，上上述款項項中含電電器移機機費925元、、搬家費費1859元、、停產(chǎn)停停業(yè)綜合合補助費費139425元。庭庭審中，，陳明、、陳雅麗麗、陳麗麗麗均認認可陳杰杰個人在在被拆遷遷房屋中中經(jīng)營飯飯館，海海潤房地地產(chǎn)公司司認可順順城拆遷遷公司在在對法華華寺地區(qū)區(qū)拆遷行行為，均均是接受受海潤房房地產(chǎn)公公司委托托所實施施。上述事實實，有雙雙方當事事人陳述述，北京京市住宅宅房屋拆拆遷補償償協(xié)議，，拆遷補補償款領領款憑證證在案佐佐證?！驹嬖V稱稱】陳麗麗訴稱：海海潤房地地產(chǎn)公司司委托順順城拆遷遷公司對對法華寺寺一帶進進行拆遷遷，我父父母所遺遺留的房房屋在拆拆遷范圍圍之內(nèi)。。該房屋屋雖由陳陳杰個人人經(jīng)營飯飯館，但但產(chǎn)權屬于于我與陳陳杰、陳陳明、陳陳雅麗共共有。但二被被告公司司在沒有有其他共共有人授授權的情情況下，，與陳杰杰達成拆拆遷協(xié)議議，并將將全部拆拆遷款交交給陳杰杰?，F(xiàn)起起訴要求求確認陳陳杰與海海潤房地地產(chǎn)公司司所簽合合同無效效，三被被告支付付我拆遷遷款312500元，，并負擔擔本案的的全部訴訴訟費。?！颈桓孓q辯稱】海海潤房地地產(chǎn)公司司辯稱：陳麗麗麗的戶口口確系落落在被拆拆遷房屋屋但其實實際并不不在此居居住，經(jīng)經(jīng)我們多多方尋找找均未能能與其取取得聯(lián)系系，而只只有陳杰杰在被拆拆遷房屋屋內(nèi)居住住并經(jīng)營營飯館。。陳杰以以被拆遷遷人代理理人的名名義與我我公司簽簽訂了拆拆遷協(xié)議議，但其其確系未向我公公司提供供其他被被拆遷人人的委托托手續(xù)。另外，，順城拆拆遷公司司系接受受我公司司的委托托對法華華寺地區(qū)區(qū)進行拆拆遷，其其在此次次拆遷中中的行為為均是代代表我公公司實施施，故其其不應成成為本案案的被告告?，F(xiàn)我我公司可可以同意意與被拆拆遷人重重新簽訂訂協(xié)議，，但前提提是陳杰杰必須將將拆遷款款先返還還我公司司。陳杰辯稱稱：被拆遷的的房屋系系我父母母購買并并由我擴擴建而成成，故擴擴建部分分的產(chǎn)權權應歸我我所有，，且我一一直在被被拆遷房房屋內(nèi)居居住并經(jīng)經(jīng)營飯館館，陳麗麗麗已明明確表示示放棄對對被拆遷遷房屋的的繼承權權，現(xiàn)我我不同意意陳麗麗麗的訴訟訟請求。。問題：：一、本案房屋屋征收補補償款1250000元包含含了對哪哪些方面面的補償償？如何何在被征征收人中中分配？？二、本案房屋屋征收補補償?shù)臋鄼嗬擞杏心男?？？為什么么？三、本案被告告陳杰的的代理行行為屬哪哪種代理理？其與與海潤房房地產(chǎn)公公司簽訂訂房屋拆拆遷貨幣幣補償協(xié)協(xié)議的效效力如何何？四、狹義的無無權代理理主要有有哪幾種種情況？？本案屬屬其中的的那種？？何謂表表見代理理?本案案屬于表表見代理理嗎？五、本案當事事人海潤潤房地產(chǎn)產(chǎn)公司與與陳杰的的行為是是否構成成共同侵侵權？兩兩者應承承擔怎樣樣的責任任？六、本案中順順城拆遷遷公司應應否承擔擔連帶責責任？七、常見的效效力待定定合同有有哪些？？八、本案該如如何判決決？參考答案案：一、房屋拆遷遷補償款款1250000元包包括了：：（一））被征收收房屋價值值的補償償；（二））因征收收房屋造造成的搬搬遷補償償1859元；；（三））因征收收房屋造造成的停停產(chǎn)停業(yè)業(yè)損失補補償139425元；；（四））電器移移機費925元元。其中中1859元、、139425元和925元元共計142209元元歸陳杰杰個人所所有。余余款為1250000元﹣142209元元=1107791元元應在征征收補償償權利人人之間均均分。（（5分））二、根據(jù)陳麗麗麗的陳陳述，該該處房屋屋是父母母遺留給給陳麗麗麗、陳杰杰、陳明明、陳雅雅麗共同同共有的的遺產(chǎn)，，因而他他們四人人是被征征收房屋屋的共同同共有人人。又根根據(jù)陳杰杰與海潤潤房地產(chǎn)產(chǎn)所簽訂訂的《北北京市住住宅房屋屋拆遷貨貨幣補償償協(xié)議》》中明確確被拆遷遷人為陳陳明、陳陳杰、陳陳雅麗、、陳麗麗麗，可以以判斷以以上四人人是房屋屋征收的的被征收收人。根根據(jù)《國國有土地地上房屋屋征收與與補償條條例》第第2、17、25條規(guī)規(guī)定，該該四人應應為本案案房屋征征收補償償?shù)臋嗬?。余余?107791元應在在陳杰、、陳明、、陳雅麗麗、陳麗麗麗之間間均分，，每人得得拆遷款款276947元。三、屬無權代代理，因因為陳杰杰并未獲獲得陳麗麗麗等人人的委托托授權。。在沒有有陳麗麗麗授權委委托情況況下，以以陳麗麗麗的名義義與海潤潤房地產(chǎn)產(chǎn)公司簽簽訂房屋屋拆遷貨貨幣補償償協(xié)議，，因此該該協(xié)議屬屬于表見見代理以以外的欠欠缺代理理權而代代理訂立立的合同同，從效效力上來來看屬于于效力待待定的合合同。如如果陳麗麗麗等人人追認授授權，則則合同有有效；如如果陳麗麗麗等人人拒絕追追認，則則合同無無效。但但本案并并不能確確認補償償協(xié)議全全部無效效，因為為陳杰雖雖無權代代理陳麗麗麗等人人，但陳陳杰自己己個人的的名義簽簽訂的協(xié)協(xié)議部分分，亦即即有關陳陳杰本人人與海潤潤房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的權利義義務關系系約定則則合法有有效。只只是由于于該合同同事后未未獲得陳陳麗麗授授權，因因此合同同中有關關陳麗麗麗等人權權利義務務的約定定部分無無效?！丁逗贤ǚā返谖逦迨鶙l條規(guī)定：：“合同同部分無無效，不不影響其其他部分分效力的的，其他他部分仍仍然有效效?！保ǎ?分））四、、狹義義的的無無權權代代理理主主要要有有以以下下幾幾種種情情況況：：第第一一，，根根本本無無代代理理權權的的無無權權代代理理，，即即代代理理人人在在未未得得到到任任何何授授權權的的情情況況下下，，以以本本人人的的名名義義從從事事代代理理活活動動；；第第二二，，超超越越代代理理權權的的無無權權代代理理，，即即代代理理人人雖雖享享有有一一定定的的代代理理權權，，但但其其實實施施的的代代理理行行為為超超越越了了代代理理權權的的范范圍圍或或?qū)Υ砝頇鄼嗟牡南尴拗浦?；；第第三三，，代代理理權權消消滅滅以以后后的的無無權權代代理理。。根據(jù)據(jù)我我國國《《合合同同法法》》第第四四十十八八條條的的規(guī)規(guī)定定，，無無權權代代理理合合同同是是效效力力待待定定的的合合同同，，只只有有經(jīng)經(jīng)過過被被代代理理人人的的追追認認，，才才能能對對被被代代理理人人發(fā)發(fā)生生效效力力；；未未經(jīng)經(jīng)被被代代理理人人追追認認，，對對被被代代理理人人不不發(fā)發(fā)生生效效力力，，由由行行為為人人負負責責。。本案案屬屬根根本本無無代代理理權權的的無無權權代代理理。。表見見代代理理：：是指指代代理理人人雖雖無無代代理理權權，，在在其其實實施施代代理理行行為為時時，，如如果果善善意意的的相相對對人人有有正正當當?shù)牡睦砝碛捎上嘞嘈判牌淦溆杏写砝頇鄼喽c與其其為為法法律律行行為為，，該該法法律律行行為為的的效效果果應應由由被被代代理理人人承承擔擔。。本案案不不屬屬于于表表見見代代理理。。因因為為在在庭庭審審中中，，海海潤潤房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司明明確確表表示示，，簽簽訂訂協(xié)協(xié)議議時時陳陳杰杰未未向向其其提提供供陳陳明明、、陳陳雅雅麗麗、、陳陳麗麗麗麗的的委委托托手手續(xù)續(xù)。。這這就就使使海海潤潤房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司沒沒有有理理由由相相信信陳陳杰杰有有代代理理權權。。五、、海潤潤房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司明明知知陳陳杰杰并并未未取取得得陳陳麗麗麗麗等等人人的的委委托托授授權權而而仍仍然然與與陳陳杰杰簽簽訂訂拆拆遷遷補補償償協(xié)協(xié)議議與與陳陳杰杰構構成成共共同同的的侵侵權權。。共同同侵侵權權：：是指指兩兩個個或或者者兩兩個個以以上上的的行行為為人人，，由由于于共共同同的的過過錯錯致致他他人人合合法法權權益益損損害害，，應應當當承承擔擔連連帶帶責責任任的的侵侵權權行行為為。?！丁睹衩穹ǚㄍㄍ▌t則》》第第130條條規(guī)規(guī)定定：：““二二人人以以上上共共同同侵侵權權造造成成他他人人損損害害的的，，應應當當承承擔擔連連帶帶責責任任。?！薄惫餐智謾鄼嘈行袨闉榫呔哂杏腥缛缦孪绿靥卣髡鳎海ǎ?））主主體體的的復復數(shù)數(shù)性性，，即即共共同同侵侵權權的的加加害害人人為為兩兩個個或或者者兩兩個個以以上上。。（（2））復復數(shù)數(shù)的的加加害害人人主主觀觀上上上上存存在在共共同同過過錯錯，，即即加加害害人人對對損損害害后后果