房地產(chǎn)易居：咨詢(xún)標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目定位思路

項(xiàng)目定位研究思路咨詢(xún)標(biāo)準(zhǔn)化探討之一項(xiàng)目定位架構(gòu)關(guān)注問(wèn)題解決問(wèn)題的原則定位/策略思路項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)解讀地塊市場(chǎng)屬性地塊產(chǎn)品屬性項(xiàng)目解析項(xiàng)目定位客戶(hù)定位產(chǎn)品定位市場(chǎng)研究支撐關(guān)注問(wèn)題周邊環(huán)境–項(xiàng)目適合性目標(biāo)客戶(hù)–產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析政策影響–項(xiàng)目可塑性發(fā)現(xiàn)矛盾點(diǎn)市場(chǎng)走勢(shì)–項(xiàng)目發(fā)展性區(qū)域供求–項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性解決問(wèn)題的原則項(xiàng)目市場(chǎng)客戶(hù)產(chǎn)品資金客戶(hù)策略產(chǎn)品策略開(kāi)發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點(diǎn)開(kāi)發(fā)商定位/策略思路客戶(hù)項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)解析思路解讀發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)點(diǎn)地塊市場(chǎng)屬性地塊產(chǎn)品屬性地塊市場(chǎng)屬性現(xiàn)實(shí)未來(lái)未來(lái)市政配套未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃未來(lái)居民變化未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)地塊的地理特征地塊的房地產(chǎn)環(huán)境地塊的居民環(huán)境地塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目政策限制性解析框架客戶(hù)產(chǎn)品地塊市場(chǎng)屬性地塊的地理特征地塊四至地塊人文自然景觀地塊所處區(qū)域/板塊地塊的房地產(chǎn)環(huán)境地塊公建配套地塊商業(yè)環(huán)境地塊住宅環(huán)境地塊其他環(huán)境基礎(chǔ)點(diǎn)B-1：現(xiàn)實(shí)客戶(hù)導(dǎo)入基礎(chǔ)現(xiàn)實(shí)解析地塊市場(chǎng)屬性地塊的房地產(chǎn)環(huán)境地塊公建配套地塊商業(yè)環(huán)境地塊住宅環(huán)境地塊其他環(huán)境地塊的居民環(huán)境區(qū)域客戶(hù)分類(lèi)特征區(qū)域客戶(hù)分類(lèi)分布狀況典型項(xiàng)目的客戶(hù)構(gòu)成基礎(chǔ)點(diǎn)B-2：現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目客源基礎(chǔ)現(xiàn)實(shí)解析地塊市場(chǎng)屬屬性現(xiàn)實(shí)客戶(hù)導(dǎo)導(dǎo)入基礎(chǔ)地塊競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案分析機(jī)會(huì)點(diǎn)P-1：現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目客客源機(jī)會(huì)現(xiàn)實(shí)解析地塊市場(chǎng)屬屬性地塊的房地地產(chǎn)環(huán)境地塊公建配配套地塊商業(yè)環(huán)環(huán)境地塊住宅環(huán)環(huán)境地塊其他環(huán)環(huán)境地塊的居民民環(huán)境區(qū)域客戶(hù)分分類(lèi)特征區(qū)域客戶(hù)分分類(lèi)分布狀狀況典型項(xiàng)目的的客戶(hù)構(gòu)成成地塊競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案分析基礎(chǔ)點(diǎn)B-3：現(xiàn)實(shí)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品基礎(chǔ)現(xiàn)實(shí)解析地塊市場(chǎng)屬屬性現(xiàn)實(shí)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品基礎(chǔ)地塊競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案分析政策限制性性70/90土地增值稅稅地方性政策策……機(jī)會(huì)點(diǎn)P-2：現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品機(jī)會(huì)現(xiàn)實(shí)解析地塊市場(chǎng)屬屬性現(xiàn)實(shí)解析結(jié)結(jié)論基礎(chǔ)點(diǎn)：B-1現(xiàn)實(shí)實(shí)客戶(hù)導(dǎo)入入基礎(chǔ)B-2現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)目客源源基礎(chǔ)B-3現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品品基礎(chǔ)機(jī)會(huì)點(diǎn)：P-1現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)目客源源機(jī)會(huì)P-2現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品品機(jī)會(huì)地塊市場(chǎng)屬屬性現(xiàn)實(shí)客戶(hù)導(dǎo)導(dǎo)入基礎(chǔ)未來(lái)市政配配套區(qū)域/板塊塊規(guī)劃交通公建配套未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)環(huán)境住宅環(huán)境其他環(huán)境現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目客客源基礎(chǔ)基礎(chǔ)點(diǎn)B-1-1：：未來(lái)客戶(hù)導(dǎo)導(dǎo)入基礎(chǔ)基礎(chǔ)點(diǎn)B-2-1：：未來(lái)項(xiàng)目客客源基礎(chǔ)未來(lái)解析地塊市場(chǎng)屬屬性未來(lái)客戶(hù)導(dǎo)導(dǎo)入基礎(chǔ)未來(lái)項(xiàng)目客客源基礎(chǔ)未來(lái)居民變變化客戶(hù)分類(lèi)變變化客戶(hù)特征變變化機(jī)會(huì)點(diǎn)P-1-1：：未來(lái)項(xiàng)目客客源機(jī)會(huì)未來(lái)解析地塊市場(chǎng)屬屬性未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃未來(lái)客戶(hù)導(dǎo)導(dǎo)入基礎(chǔ)未來(lái)市場(chǎng)供供應(yīng)產(chǎn)品特征基礎(chǔ)點(diǎn)B-3-1：：未來(lái)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品基礎(chǔ)未來(lái)解析未來(lái)項(xiàng)目客客源機(jī)會(huì)未來(lái)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品基礎(chǔ)基礎(chǔ)點(diǎn)P-2-1：：未來(lái)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品機(jī)會(huì)地塊市場(chǎng)屬屬性未來(lái)解析結(jié)結(jié)論基礎(chǔ)點(diǎn)：B-1-1未來(lái)客戶(hù)戶(hù)導(dǎo)入基礎(chǔ)礎(chǔ)B-2-1未來(lái)項(xiàng)目目客源基礎(chǔ)礎(chǔ)B-3-1未來(lái)項(xiàng)目目產(chǎn)品基礎(chǔ)礎(chǔ)機(jī)會(huì)點(diǎn)：P-1-1未來(lái)項(xiàng)目目客源機(jī)會(huì)會(huì)P-2-1未來(lái)項(xiàng)目目產(chǎn)品機(jī)會(huì)會(huì)地塊市場(chǎng)屬屬性地塊市場(chǎng)屬屬性解析思考點(diǎn)：T1政策影影響–項(xiàng)項(xiàng)目可塑塑性T2市場(chǎng)走走勢(shì)–項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展性地塊產(chǎn)品屬屬性解析架構(gòu)屬性房地產(chǎn)屬性適合產(chǎn)品適合度分析潛力產(chǎn)品發(fā)展?jié)摿Ψ治?地塊產(chǎn)品屬屬性房地產(chǎn)屬性性土地狀況技術(shù)指標(biāo)土地價(jià)格判斷點(diǎn)J-1：項(xiàng)目目可開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品地塊產(chǎn)品屬屬性產(chǎn)品適合度度分析判斷點(diǎn)J-2：項(xiàng)目目適合開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品分類(lèi)指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境場(chǎng)地情況人口環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境分類(lèi)權(quán)重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分類(lèi)得分評(píng)價(jià)詳見(jiàn)《土地地可開(kāi)發(fā)評(píng)評(píng)估模型》》地塊產(chǎn)品屬屬性產(chǎn)品發(fā)展?jié)摑摿Ψ治鍪袌?chǎng)未來(lái)屬屬性的產(chǎn)品品適合度分分析土地儲(chǔ)備與與立即開(kāi)發(fā)發(fā)的判斷地塊資源整整合的可能能性判斷點(diǎn)J-3：項(xiàng)目目未來(lái)適合合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品地塊產(chǎn)品屬屬性解析結(jié)論判斷點(diǎn)：J-1項(xiàng)目目可開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品J-2項(xiàng)目目適合開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品J-3項(xiàng)目目未來(lái)適合合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品思考考點(diǎn)點(diǎn)：：T3周周邊邊環(huán)環(huán)境境––項(xiàng)項(xiàng)目目適適合合性性項(xiàng)目目解解析析思考點(diǎn)T1-T3判斷點(diǎn)J1-J3機(jī)會(huì)點(diǎn)P1-P2基礎(chǔ)點(diǎn)B1-B3SWOT解解析析項(xiàng)目目解解析析安索索夫夫模模型型+SWOT現(xiàn)有有產(chǎn)產(chǎn)品品新產(chǎn)產(chǎn)品品新市市場(chǎng)場(chǎng)(客客戶(hù)戶(hù)））現(xiàn)有有市市場(chǎng)場(chǎng)(客客戶(hù)戶(hù)））開(kāi)發(fā)發(fā)策策略略滲透透策策略略延展展策策略略差異異策策略略項(xiàng)目目解解析析目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)吸吸引引力力矩矩陣陣潛在競(jìng)爭(zhēng)者供應(yīng)能力目標(biāo)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)能力替代產(chǎn)品供求產(chǎn)品線(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)1目標(biāo)市場(chǎng)2目標(biāo)市場(chǎng)3目標(biāo)市場(chǎng)4供應(yīng)能力購(gòu)買(mǎi)能力潛在競(jìng)爭(zhēng)替代產(chǎn)品產(chǎn)品拓展供求關(guān)系吸引力項(xiàng)目目解解析析開(kāi)發(fā)發(fā)商商解解讀讀開(kāi)發(fā)發(fā)商商產(chǎn)產(chǎn)品品線(xiàn)線(xiàn)解解讀讀開(kāi)發(fā)發(fā)商商客客戶(hù)戶(hù)細(xì)細(xì)分分解解讀讀開(kāi)發(fā)發(fā)商商項(xiàng)項(xiàng)目目關(guān)關(guān)注注點(diǎn)點(diǎn)解解讀讀項(xiàng)目目解解析析尋找找平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)SWOT安索索夫夫模模型型開(kāi)發(fā)發(fā)商商策策略略吸引引力力矩矩陣陣項(xiàng)目目解解析析解析析平平衡衡漏漏斗斗：：B-1-1未未來(lái)來(lái)客客戶(hù)戶(hù)導(dǎo)導(dǎo)入入基基礎(chǔ)礎(chǔ)P-2-1未未來(lái)來(lái)項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)B-3-1未未來(lái)來(lái)項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品基基礎(chǔ)礎(chǔ)B-2-1未未來(lái)來(lái)項(xiàng)項(xiàng)目目客客源源基基礎(chǔ)礎(chǔ)B-1現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)客客戶(hù)戶(hù)導(dǎo)導(dǎo)入入基基礎(chǔ)礎(chǔ)B-2現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)項(xiàng)目目客客源源基基礎(chǔ)礎(chǔ)P-1現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)項(xiàng)目目客客源源機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)P-1-1未未來(lái)來(lái)項(xiàng)項(xiàng)目目客客源源機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)B-3現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品基基礎(chǔ)礎(chǔ)P-2現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)S-C項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶(hù)戶(hù)方方案案S-P項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品方方案案項(xiàng)目目解解析析S-C項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶(hù)戶(hù)方方案案：：類(lèi)別家庭年收入水平職業(yè)背景購(gòu)房支付特點(diǎn)置業(yè)偏好生活調(diào)性生活偏好客戶(hù)分類(lèi)1客戶(hù)分類(lèi)2客戶(hù)分類(lèi)3富貴之家青年富貴之家中年富貴之家經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)之家中年之家社會(huì)底層價(jià)值值觀觀社會(huì)會(huì)新新銳望子子成成龍健康康養(yǎng)養(yǎng)老老青年年之之家家新新武武漢漢人人青年年持持家家小太太陽(yáng)陽(yáng)后小小太太陽(yáng)陽(yáng)孩子子三三代代老年年一一二二三三代代青年年之之家家兩兩代代情情深深青年年之之家家老武武漢漢人人項(xiàng)目目解解析析客戶(hù)戶(hù)分分類(lèi)類(lèi)模模型型生活活型型工作作型型教育育型型運(yùn)動(dòng)動(dòng)型型休閑閑型型贍養(yǎng)養(yǎng)型型健康康型型經(jīng)濟(jì)濟(jì)務(wù)務(wù)實(shí)實(shí)社會(huì)會(huì)新新銳銳望子子成成龍龍健康康養(yǎng)養(yǎng)老老富貴貴之之家家客戶(hù)戶(hù)產(chǎn)產(chǎn)品品偏偏好好模模型型功能能偏偏好好情感感偏偏好好精神神型擁有有型型商務(wù)務(wù)型型奢華華型型投資資型型文化化型型項(xiàng)目目解解析析項(xiàng)目目解解析析S-P項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品方方案案：：方案名稱(chēng)方案1方案2方案3關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素產(chǎn)品組合組合特點(diǎn)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)用產(chǎn)品線(xiàn)梯度產(chǎn)品組合與客戶(hù)組合的差異性產(chǎn)品組合需要解決的問(wèn)題額外關(guān)注的特殊情況可參考的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品物業(yè)類(lèi)型建筑面積(萬(wàn)m2)建面比例占地面積(萬(wàn)m2)占地面積比例容積率建筑密度產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3產(chǎn)品4合計(jì)100.00%100%項(xiàng)目目解解析析S-P項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品方方案案：：方案案X思考考點(diǎn)點(diǎn)：：T4目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)––產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新性性項(xiàng)目目解解析析項(xiàng)目目定定位位項(xiàng)目目定定位位思思路路客戶(hù)戶(hù)主主導(dǎo)導(dǎo)確定定目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)為目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)定定制制產(chǎn)產(chǎn)品品項(xiàng)目目定定位位產(chǎn)品品主主導(dǎo)導(dǎo)確定定產(chǎn)產(chǎn)品品方方案案產(chǎn)品品和和目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)結(jié)結(jié)合合物業(yè)業(yè)總總價(jià)價(jià)，，產(chǎn)產(chǎn)品品偏偏好好可承承受受家家庭庭年年收收入入S-C項(xiàng)目目客客戶(hù)戶(hù)方案案產(chǎn)品品功功能能偏偏好好過(guò)過(guò)濾濾產(chǎn)品品情情感感偏偏好好過(guò)過(guò)濾濾C項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)戶(hù)目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)描描述述年齡齡及及家家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)收入入水水平平/職職業(yè)業(yè)背背景景置業(yè)業(yè)動(dòng)動(dòng)機(jī)機(jī)/物物業(yè)業(yè)特特征征生活活調(diào)調(diào)性性消費(fèi)費(fèi)偏偏好好媒體體偏偏好好分布布：：居居住住/工工作作/在在路路/休休閑閑客戶(hù)戶(hù)定定位位項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)定定位位過(guò)過(guò)程程：：其他客戶(hù)客戶(hù)細(xì)分7客戶(hù)細(xì)分6客戶(hù)細(xì)分5客戶(hù)細(xì)分4客戶(hù)細(xì)分3客戶(hù)細(xì)分2客戶(hù)細(xì)分1區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3區(qū)域4區(qū)域5靶心客戶(hù)9環(huán)客戶(hù)8環(huán)客戶(hù)7環(huán)客戶(hù)客戶(hù)定位C項(xiàng)目目標(biāo)客客戶(hù)描述：產(chǎn)品定位投資回報(bào)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)銷(xiāo)售難度品牌效果和社社區(qū)形象效益好效益差S-P項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品方案比較較S-P項(xiàng)目產(chǎn)品方案C項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)P項(xiàng)目產(chǎn)品定位可承受物業(yè)價(jià)格評(píng)估產(chǎn)品偏好過(guò)濾產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品選型型過(guò)程：產(chǎn)品定位產(chǎn)品概念定位位為：定位闡釋?zhuān)寒a(chǎn)品檔次：產(chǎn)品組合：產(chǎn)品支撐：產(chǎn)品定位產(chǎn)品支撐：規(guī)劃景觀居所配套管理市場(chǎng)研究支撐撐市場(chǎng)研究支撐撐近期政策分析宏觀指標(biāo)分析宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析板塊市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析調(diào)控步驟05年來(lái)政策一覽7090的市場(chǎng)影響7090應(yīng)對(duì)辦法國(guó)民生產(chǎn)總值人口及收入狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)分析供求分析價(jià)格特征客戶(hù)特征板塊分析總體特征板塊供求分析價(jià)格特征客戶(hù)特征1234房地產(chǎn)市場(chǎng)研研究未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)估估間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)供供應(yīng)預(yù)估直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)供供應(yīng)預(yù)估競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)市場(chǎng)研究支撐撐競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究究市場(chǎng)研究支撐撐競(jìng)爭(zhēng)樣