房地產(chǎn)雙學(xué)位課件

房地產(chǎn)投資收益、風(fēng)險(xiǎn)與決策內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)投資的一般原理二、房地產(chǎn)投資收益分析三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析四、房地產(chǎn)投資決策第一節(jié)房地產(chǎn)投資的一般原理一、房地產(chǎn)投資概念二、房地產(chǎn)投資的過程與類型三、房地產(chǎn)區(qū)位理論四、資本資產(chǎn)定價(jià)模型五、貝葉斯決策理論（自學(xué)）

房地產(chǎn)投資的概念定義：房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期將來獲取預(yù)期收益的一種投資活動(dòng)。（人們?yōu)榱藢?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。）基本要素：收益、成本及預(yù)期。房地產(chǎn)投資的過程與類型（一）房地產(chǎn)投資的過程1、投資可行性分析——關(guān)鍵步驟2、土地開發(fā)權(quán)獲得

取得土地的使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)（明確獲得土地的程序與土地所有者的議價(jià)程序，確定土地產(chǎn)權(quán)的取得成本）3、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

取得政府立項(xiàng)和規(guī)劃許可開發(fā)建設(shè)4、房地產(chǎn)銷售經(jīng)營

制定營銷計(jì)劃、營銷策劃、開展銷售活動(dòng)等（二）房地產(chǎn)投資類型1、根據(jù)房地產(chǎn)投資形式分類（1）直接投資

投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括開發(fā)投資和置業(yè)投資。

a、開發(fā)投資——投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程，建成房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后再房地產(chǎn)市場銷售或出租，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動(dòng)。b、房地產(chǎn)置業(yè)投資——投資者購置物業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)建成后持有物業(yè)，滿足自身生活居住或出租經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動(dòng)。（2）間接投資指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為2、根據(jù)房地產(chǎn)投資用途分類（1）地產(chǎn)投資利用土地的買賣差價(jià)和進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。（2）住宅投資（3）商業(yè)房地產(chǎn)投資（4）工業(yè)房地產(chǎn)投資3、根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營方式分類（1）出售型房地產(chǎn)投資以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入，回收開發(fā)資金，獲取開發(fā)收益，達(dá)到盈利的目的。（2）出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入，回收開發(fā)資金，獲取開發(fā)收益，達(dá)到盈利的目的。（3）混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)區(qū)位論（一）同心圓理論1925伯吉斯提出，城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自中心向外緣作出擴(kuò)展，供形成五個(gè)同心圓城市土地利用空間結(jié)構(gòu)。居中的圓形區(qū)域是中心商務(wù)區(qū)，這是整個(gè)城市的中心，是城市商業(yè)、社會活動(dòng)、市民生活和公共交通的集中心。在其核心部分集中了辦公大樓、財(cái)政機(jī)構(gòu)、百貨公司、專業(yè)商店、旅館、俱樂部和各類經(jīng)濟(jì)、社會、市政和政治生活團(tuán)體的總部等。

第二環(huán)是過渡區(qū)，是中心商務(wù)區(qū)的外圍地區(qū)，是衰敗了的居住區(qū)。過去，這里主要居住的是城市中比較富?；蛴幸欢?quán)威的家庭，由于商業(yè)、工業(yè)等設(shè)施的侵入，降低了這類家庭在此居住的愿望而向外搬遷，這里就逐漸成為貧民窟或一些較低檔的商業(yè)服務(wù)設(shè)施基地，如倉庫、典當(dāng)行、二手店商店、簡便的旅館或飯店等。這個(gè)地區(qū)也就成為城市中貧困、墮落、犯罪等狀況最嚴(yán)重的地區(qū)。

第三環(huán)是工人居住區(qū)，主要是由產(chǎn)業(yè)工人（藍(lán)領(lǐng)工人）和低收入的白領(lǐng)工人居住的集合式樓房、單戶住宅或較便宜的公寓組成，這些住戶主要是從過渡區(qū)中遷移而來，以使他們能夠較容易地接近不斷外遷的就業(yè)地點(diǎn)。第四環(huán)環(huán)是良良好住住宅區(qū)區(qū)，這里里主要要居住住的是是中產(chǎn)產(chǎn)階級級，他他們通通常是是小商商業(yè)主主、專專業(yè)人人員、、管理理人員員和政政府工工作人人員等等，有有獨(dú)門門獨(dú)院院的住住宅和和高級級公寓寓和旅旅館等等，以以公寓寓住宅宅為主主。第五環(huán)環(huán)是通通勤區(qū)區(qū)，主要要是一一些富富裕的的、高高質(zhì)量量的居居住區(qū)區(qū)，上上層社社會和和中上上層社社會的的郊外外住宅宅坐落落在這這里，，還有有一些些小型型的衛(wèi)衛(wèi)星城城，居居住在在這里里的人人大多多在中中心商商務(wù)區(qū)區(qū)中心心，上上下班班往返返于兩兩地之之間。。20世紀(jì)60年代以以后，，在這這一區(qū)區(qū)內(nèi)居居住的的中產(chǎn)產(chǎn)階級級大量量上升升。這一理理論特特別關(guān)關(guān)鍵的的一點(diǎn)點(diǎn)是，，這些些環(huán)并并不是是固定定的和和靜止止的，，在正正常的的城市市增長長的條條件下下，每每一個(gè)個(gè)環(huán)通通過向向外面面一個(gè)個(gè)環(huán)的的侵入入而擴(kuò)擴(kuò)展自自己的的范圍圍，從從而揭揭示了了城市市擴(kuò)張張的內(nèi)內(nèi)在機(jī)機(jī)制和和過程程。（二））多核核心理理論由麥肯肯齊（（R.D.Mckerzie）于1933年提出出，1945年經(jīng)過過哈里里斯（（C.D.Harris）和烏烏爾曼曼（E.L.Ullman）進(jìn)一一步發(fā)發(fā)展而而成。。為大大城市市不是是圍繞繞單一一核心心發(fā)展展起來來的，，而是是圍繞繞幾個(gè)個(gè)核心心形成成中心心商業(yè)業(yè)區(qū)、、批發(fā)發(fā)商業(yè)業(yè)和輕輕工業(yè)業(yè)區(qū)、、重工工業(yè)區(qū)區(qū)、住住宅區(qū)區(qū)和近近郊區(qū)區(qū)，以以及相相對獨(dú)獨(dú)立的的衛(wèi)星星城鎮(zhèn)鎮(zhèn)等各各種功功能中中心，，并由由它們們共同同組成成城市市地域域。（三））扇形形理論論是H·霍伊特特于1939年提出出的理理論。。他根根據(jù)美美國64個(gè)中小小城市市住房房租金金分布布狀況況的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資資料，，又對對紐約約、芝芝加哥哥、底底特律律、華華盛頓頓等幾幾個(gè)大大城市市的居居住狀狀況進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)查，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)城市市住宅宅的分分布有有9種傾向向。在在這9種傾向向的綜綜合作作用下下，城城市就就整體體而言言是圓圓形的的，城城市的的核心心只有有一個(gè)個(gè)，交交通線線路由由市中中心向向外作作放射射狀分分布，，隨著著城市市人口口的增增加，，城市市將沿沿交通通線路路向外外擴(kuò)大大，同同一使使用方方式的的土地地從市市中心心附近近開始始逐漸漸向周周圍移移動(dòng)，，由軸軸狀延延伸而而形成成整體體的扇扇形。。也就就是說說，對對于任任何的的土地地使用用均是是從市市中心心區(qū)既既有的的同類類土地地使用用的基基礎(chǔ)上上，由由內(nèi)向向外擴(kuò)擴(kuò)展，，并繼繼續(xù)留留在同同一扇扇形范范圍內(nèi)內(nèi)。（四））中心心商務(wù)務(wù)區(qū)的的土地地理論論在CBD內(nèi)部土土地結(jié)結(jié)構(gòu)研研究方方面，，墨菲菲、萬萬斯和和愛潑潑斯坦坦（Epstein）認(rèn)為為，由由于不不同土土地區(qū)區(qū)位的的便捷捷性不不同，，獲得得的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)利利潤相相異，，因此此地價(jià)價(jià)不同同，是是造成成CBD中商務(wù)務(wù)活動(dòng)動(dòng)空間間分布布不同同的主主要原原因。。并把把CBD的土地地利用用空間間結(jié)構(gòu)構(gòu)分為為四個(gè)個(gè)圈層層：（1）以大大型百百貨商商場和和高檔檔購物物商店店為主主的零零售業(yè)業(yè)集中中區(qū)；；（2）以底底層為為金融融、上上層為為辦公公的零零售服服務(wù)業(yè)業(yè)多層層建建筑集集中區(qū)區(qū)；（3）以辦辦公為為主的的區(qū)域域；（4）需要要占用用較大大面積積低價(jià)價(jià)土地地的商商服活活動(dòng)區(qū)區(qū)，，如家家具店店和超超級市市場。。資本資資產(chǎn)定定價(jià)模模型（一））理論論淵源源及主主要思思想（1）理論論淵源源資產(chǎn)定定價(jià)理理論源源于馬馬柯維維茨（（HarryMarkowtitz）的資資產(chǎn)組組合理理論的的研究究。1952年，馬馬柯維維茨在在《金融雜雜志》上發(fā)表表題為為《投資組組合的的選擇擇》的博士士論文文是現(xiàn)現(xiàn)代金金融學(xué)學(xué)的第第一個(gè)個(gè)突破破，他他在該該文中中確定定了最最小方方差資資產(chǎn)組組合集集合的的思想想和方方法，，開創(chuàng)創(chuàng)了對對投資資進(jìn)行行整體體管理理的先先河，，奠定定了投投資理理論發(fā)發(fā)展的的基石石，這這一理理論提提出標(biāo)標(biāo)志著著現(xiàn)代代投資資分析析理論論的誕誕生。。60年代初初期，，金融融經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)家家們開開始研研究馬馬柯維維茨的的模型型是如如何影影響證證券估估值，，這一一研究究導(dǎo)致致了資資本資資產(chǎn)定定價(jià)模模型（（CapitalAssetPriceModel，簡稱稱為CAPM）的產(chǎn)產(chǎn)生?！，F(xiàn)代資資本資資產(chǎn)定定價(jià)模模型是是由夏夏普（（WilliamSharpe，1964年）、、林特特納（（JoneLintner，1965年）和和莫辛辛（Mossin，1966年）根根據(jù)馬馬柯維維茨最最優(yōu)資資產(chǎn)組組合選選擇的的思想想分別別提出出來的的，因因此資資本資資產(chǎn)定定價(jià)模模型也也稱為為SLM模型。。（2）主要要思想想假設(shè)條條件：：CAPM（capitalassetpricingmodel）是建建立在在馬科科威茨茨模型型基礎(chǔ)礎(chǔ)上的的，馬馬科威威茨模模型的的假設(shè)設(shè)自然然包含含在其其中：：1、投資資者希希望財(cái)財(cái)富越越多愈愈好。。2、投資資者能能事先先知道道投資資收益益率的的概率率分布布為正正態(tài)分分布。。3、投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)用投投資收收益率率的方方差或或標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差標(biāo)標(biāo)識。。4、影響響投資資決策策的主主要因因素為為期望望收益益率和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)兩項(xiàng)項(xiàng)。5、投資資者都都遵守守主宰宰原則則（Dominancerule），即即同一一風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)水平平下，，選擇擇收益益率較較高的的證券券；同同一收收益率率水平平下，，選擇擇風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較低低的證證券。。CAPM的附加加假設(shè)設(shè)條件件：1、可以以在無無風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)折現(xiàn)現(xiàn)率R的水平平下無無限制制地借借入或或貸出出資金金。2、所有有投資資者對對證券券收益益率概概率分分布的的看法法一致致，因因此市市場上上的效效率邊邊界只只有一一條。。3、所有有投資資者具具有相相同的的投資資期限限，而而且只只有一一期。。4、所有有的證證券投投資可可以無無限制制的細(xì)細(xì)分，，在任任何一一個(gè)投投資組組合里里可以以含有有非整整數(shù)股股份。。5、稅收收和交交易費(fèi)費(fèi)用可可以忽忽略不不計(jì)。。6、所有有投資資者可可以及及時(shí)免免費(fèi)獲獲得充充分的的市場場信息息。7、不存存在通通貨膨膨脹，，且折折現(xiàn)率率不變變。8、投資資者具具有相相同預(yù)預(yù)期，，即他他們對對預(yù)期期收益益率、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差和和證券券之間間的協(xié)協(xié)方差差具有有相同同的預(yù)預(yù)期值值。（上述假假設(shè)表表明：：第一一，投投資者者是理理性的的，而而且嚴(yán)嚴(yán)格按按照馬馬科威威茨模模型的的規(guī)則則進(jìn)行行多樣樣化的的投資資，并并將從從有效效邊界界的某某處選選擇投投資組組合；；第二二，資資本市市場是是完全全有效效的市市場，，沒有有任何何磨擦擦阻礙礙投資資。）資本資資產(chǎn)定定價(jià)模模型的的表達(dá)達(dá)式：E（R）=Rf+[E（Rm）－Rf]××βE（R）為投資資組合合的期期望收收益率率Rf為無風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)收收益率率，投投資者者能以以這個(gè)個(gè)利率率進(jìn)行行無風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的借貸貸E（Rm）為市場場組合合的收收益率率β是股票票或投投資組組合的的系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)測度度。意義：：資本資資產(chǎn)定定價(jià)模模型是是第一一個(gè)關(guān)關(guān)于金金融資資產(chǎn)定定價(jià)的的均衡衡模型型，同同時(shí)也也是第第一個(gè)個(gè)可以以進(jìn)行行計(jì)量量檢驗(yàn)驗(yàn)的金金融資資產(chǎn)定定價(jià)模模型。。模型型的首首要意意義是是建立立了資資本風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與收益益的關(guān)關(guān)系，，明確確指明明證券券的期期望收收益率率就是是無風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)收收益率率與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)補(bǔ)償兩兩者之之和，，揭示示了證證券報(bào)報(bào)酬的的內(nèi)部部結(jié)構(gòu)構(gòu)。其次，，它將將風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分為為非系系統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和和系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。非非系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是一一種特特定公公司或或行業(yè)業(yè)所特特有的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，它它是可可以通通過資資產(chǎn)多多樣化化分散散的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指指由那那些影影響整整個(gè)市市場的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素素引起起的，，是股股票市市場本本身所所固有有的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，是不不可以以通過過分散散化消消除的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。資資本資資產(chǎn)定定價(jià)模模型的的作用用就是是通過過投資資組合合將非非系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分散散掉，，只剩剩下系系統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。并且且在模模型中中引進(jìn)進(jìn)了β系數(shù)來表征系系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。（二）資本資資產(chǎn)定價(jià)模型型的適用性1、計(jì)算資產(chǎn)的的預(yù)期收益率率2、有助于資產(chǎn)產(chǎn)分類，進(jìn)行行資源配置3、為房地產(chǎn)定定價(jià)，，從而指導(dǎo)投投資者投資行行為4、投資組合績績效測定5、用于對人力力資本進(jìn)行定定價(jià)（三）資本資資產(chǎn)定價(jià)模型型在房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的應(yīng)用（1）計(jì)算房地產(chǎn)產(chǎn)的預(yù)期收益益率（2）對房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行分類（3）為房產(chǎn)定價(jià)價(jià)，從而指導(dǎo)導(dǎo)投資者行為為。投資者可可根據(jù)市場資資產(chǎn)組合收益益率的估計(jì)值值和資產(chǎn)的β估計(jì)值，計(jì)算算出資產(chǎn)在市市場均衡狀態(tài)態(tài)下的期望收收益率，然后后根據(jù)這個(gè)均均衡狀態(tài)下的的期望收益率率計(jì)算出均衡衡的期初價(jià)格格。將現(xiàn)行的的實(shí)際市場價(jià)價(jià)格與均衡的的期初價(jià)格進(jìn)進(jìn)行比較，若若兩者不等，，則說明市場場價(jià)格被誤定定，誤定的價(jià)價(jià)格應(yīng)該有回回歸的要求。。當(dāng)現(xiàn)實(shí)的市市場價(jià)格低于于均衡價(jià)格時(shí)時(shí)，說明該房房地產(chǎn)的價(jià)值值被低估，應(yīng)應(yīng)當(dāng)購買之，，相反，若現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的市場價(jià)價(jià)格若高于均均衡價(jià)格，則則應(yīng)當(dāng)賣出，，而將資金轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向其他被低低估的房地產(chǎn)產(chǎn)。（4）投資組合績績效測定第二節(jié)房房地產(chǎn)投資資收益分析一、房地產(chǎn)收收益的概念二、房地產(chǎn)投投資效益的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)價(jià)指標(biāo)房地產(chǎn)投資收收益的概念房地產(chǎn)投資收收益是指房地產(chǎn)投投資者因投資資而獲取的種種種經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)投資收收益的形式：：（1）現(xiàn)金流收益益（2）銷售收益（3）避稅收入房地產(chǎn)投資效效益的經(jīng)濟(jì)效效果評價(jià)指標(biāo)標(biāo)一、投資回收收與投資回報(bào)報(bào)投資回收——是指投資實(shí)現(xiàn)現(xiàn)后，通過投投資項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作，投資資資金以貨幣資資金的形態(tài)重重新全額回歸歸到投資者手手中的過程。。投資回報(bào)——是指投資者所所投入的資本本在使用過程程中所獲得的的報(bào)酬二、收益率（（通常為某年年收入或收益益與投資之比比）內(nèi)部收益率——就是使得項(xiàng)目流入資金的現(xiàn)現(xiàn)值總額與流流出資金的現(xiàn)現(xiàn)值總額相等等的利率、換言之就是是使得凈現(xiàn)值(NPV)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率全全部投資收收益率（全部自有資金金投資）權(quán)益投資收益益率第三節(jié)房地地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析一、風(fēng)險(xiǎn)——收益及風(fēng)險(xiǎn)——效用原理二、房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)的種種類和產(chǎn)生的的原因三、房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)的識識別和度量四、房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)的防防范與處理五、房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)控制制風(fēng)險(xiǎn)——收益及風(fēng)險(xiǎn)——效用原理投資風(fēng)險(xiǎn)是指對未來投投資收益的不不確定性，在在投資中可能能會遭受收益益損失甚至本本金損失的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。例如，，股票可能會會被套牢，債債券可能不能能按期還本付付息，房地產(chǎn)產(chǎn)可能會下跌跌等都是投資資風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的的風(fēng)險(xiǎn)遭受經(jīng)濟(jì)損失失實(shí)際收益＜預(yù)預(yù)期收益（一）投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)——收益分析風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目目預(yù)期收益高高，風(fēng)險(xiǎn)小的的項(xiàng)目預(yù)期收收益低。（二）投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)——效用分析人們對風(fēng)險(xiǎn)的的態(tài)度風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)愛好者者風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者風(fēng)險(xiǎn)中立者房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的種類和和產(chǎn)生的原因因（一）房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的的種類房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)就是將資金投投入到房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開發(fā)、、經(jīng)營、管理理和服務(wù)等房房地產(chǎn)業(yè)的基基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)中，以期將將來獲得不確確定的收益時(shí)時(shí)而帶來的投投資風(fēng)險(xiǎn)。種類：(1)市場競爭風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。是指由于房房地產(chǎn)市場上上同類樓盤供供給過多，市市場營銷競爭爭激烈，最終終給房地產(chǎn)投投資者帶來的的推廣成本的的提高或樓盤盤滯銷的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是是由于開發(fā)者者對市場調(diào)查查分析不足所所引起的，是是對市場把握握能力的不足足。(2)購買力風(fēng)險(xiǎn)。是指由于物物價(jià)總水平的的上升使得人人們的購買力力下降。在收收入水平一定定及購買力水水平普遍下降降的情況下，，人們會降低低對房地產(chǎn)商商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房房地產(chǎn)投資者者的出售或出出租收入減少少，從而使其其遭受一定的的損失。(3)流動(dòng)性和變現(xiàn)現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，由于房房地產(chǎn)是固定定在土地上的的，其交易的的完成只能是是所有權(quán)或是是使用權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，而其實(shí)實(shí)體是不能移移動(dòng)的。其次次，由于房地地產(chǎn)價(jià)值量大大、占用資金金多，決定了了房地產(chǎn)交易易的完成需要要一個(gè)相當(dāng)長長的過程。這這些都影響了了房地產(chǎn)的流流動(dòng)性和變現(xiàn)現(xiàn)性，即房地地產(chǎn)投資者在在急需現(xiàn)金的的時(shí)候卻無法法將手中的房房地產(chǎn)盡快脫脫手，即使脫脫手也難達(dá)到到合理的價(jià)格格，從而大大大影響其投資收益，所以給房地地產(chǎn)投資者帶帶來了變現(xiàn)收收益上的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。(4)利率風(fēng)險(xiǎn)。是指利率的變化給房地地產(chǎn)投資者帶帶來損失的可可能性。利率率的變化對房房地產(chǎn)投資者者主要有兩方方面的影響：：一是如果采采用高利率折折現(xiàn)會影響房房地產(chǎn)的凈現(xiàn)現(xiàn)值收益。二二是對房地產(chǎn)產(chǎn)債務(wù)資金成成本的影響，，如果貸款利利率上升，會會直接增加投投資者的開發(fā)發(fā)成本，加重重其債務(wù)負(fù)擔(dān)擔(dān)。(5)經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)。是指由于經(jīng)營營上的不善或或失誤所造成成的實(shí)際經(jīng)營營結(jié)果與期望望值背離的可可能性。(6)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房房地產(chǎn)投資主主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地地產(chǎn)投資者面面臨著不能按按期或無法收收回其投資報(bào)報(bào)酬的可能性性。(7)社會風(fēng)險(xiǎn)。是指由于國國家的政治、、經(jīng)濟(jì)因素的的變動(dòng)，引起起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌跌而造成的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國家家政治形勢穩(wěn)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展展處于高潮時(shí)時(shí)期時(shí)，房地地產(chǎn)價(jià)格上漲漲；當(dāng)各種政政治風(fēng)波出現(xiàn)現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于于衰退期時(shí)，，房地產(chǎn)需求求下降和房地地產(chǎn)價(jià)格下跌跌。(8)自然風(fēng)險(xiǎn)。是指由于人們們對自然力失失去控制或自自然本身發(fā)生生異常變化，，如地震、火火災(zāi)、滑坡等等，給投資者者帶來損失的的可能性。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)產(chǎn)生的原因（1）所掌握信息息不全、不準(zhǔn)準(zhǔn)，投資決策草率。所依據(jù)據(jù)的信息不夠夠準(zhǔn)確，或前前期調(diào)研不細(xì)細(xì)，對購買力力及項(xiàng)目的銷銷售前景預(yù)期期過于樂觀，，都會導(dǎo)致在在運(yùn)用中出現(xiàn)現(xiàn)與當(dāng)初的估估計(jì)有較大偏偏差。（2）發(fā)展商主主觀上對房地地產(chǎn)市場供求求形勢，房地地產(chǎn)政策，金金融政策的理理解、判斷或或把握上出現(xiàn)現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的識別和和度量（一）房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的的識別1、會議分析法法2、專家預(yù)測法法3、資料分析法法4、實(shí)地考察法法5、審計(jì)、計(jì)劃劃等技術(shù)方法法（二）房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的的度量1、風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)強(qiáng)度的度量風(fēng)險(xiǎn)存在使投投資者可能遭遭受的最大損損失在預(yù)期投投資收入中所所占的比例。。（1）實(shí)際收入=0，投資風(fēng)險(xiǎn)損損失強(qiáng)度=100%，由于存在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)使項(xiàng)目損損失了全部收收益。（2）實(shí)際收入<0，投資風(fēng)險(xiǎn)損損失強(qiáng)度>100%,當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)大大到一定程度度，使項(xiàng)目出出現(xiàn)虧損。（3）實(shí)際收入>=預(yù)期收入，項(xiàng)項(xiàng)目無風(fēng)險(xiǎn)。。2、風(fēng)險(xiǎn)概率分分布的度量3、風(fēng)險(xiǎn)度量方方法(1)投資房地產(chǎn)的的營業(yè)率。營業(yè)率被用來來判定投資報(bào)報(bào)告的凈營業(yè)業(yè)收入是否具具有現(xiàn)實(shí)性。。計(jì)算公式為：：營業(yè)率=年?duì)I業(yè)總費(fèi)用用/年計(jì)劃總收入入(2)償債收益比。。營業(yè)凈收入是是扣除所有成成本費(fèi)后的收收入，是償還還債務(wù)資金的的基本來源。。它和償債責(zé)責(zé)任的比率反反映了借款人人償還貸款的能力。償債收益比=營業(yè)凈收入/年償債額償債收益比數(shù)數(shù)值越小，該該項(xiàng)借款投資資的風(fēng)險(xiǎn)越大大；反之，則則風(fēng)險(xiǎn)越小。。住宅資產(chǎn)的的償債收益比比一般要求超超過1：2才被認(rèn)為是安安全的。(3)保本占用率。。保本占用率是是計(jì)算房地產(chǎn)產(chǎn)安全性的另另一重要指標(biāo)標(biāo)。其計(jì)算公式為為：保本占用用率=(年?duì)I業(yè)總費(fèi)用用+要求的年償債債額)/年計(jì)劃總收入入保本占用率越越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大?？梢越咏邮艿淖≌Y資產(chǎn)的保本占占用率一般為為85%—90%。房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的防范與與處理（一）投資分分散策略房地產(chǎn)投資分分散是通過開開發(fā)結(jié)構(gòu)的分分散，達(dá)到減減少風(fēng)險(xiǎn)的目目的，一般包包括投資區(qū)域域分散、投資資時(shí)間分散和和共同投資等等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投投資分散到不不同區(qū)域，從從而避免某一一特定地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)不景氣投投資的影響，，達(dá)到降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。。房地產(chǎn)投資時(shí)時(shí)間分散則是要確定一一個(gè)合理的投投資時(shí)間間隔隔，從而避免免免因市場變變化而帶來的的損失。共同投資要求投資者共共同對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上上進(jìn)行投資，，利益共享，，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，，充分調(diào)動(dòng)投投資各方的積積極性，最大大的限度發(fā)揮揮各自優(yōu)勢避避免風(fēng)險(xiǎn)。（二）投資組組合策略房地產(chǎn)投資組組合策略是投投資者依據(jù)房房地產(chǎn)投資的的風(fēng)險(xiǎn)程度和和年獲利能力力，按照一定定的原則搭配配，投資各種種不同類型的的房地產(chǎn)以降降低投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投投資策略。房房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何何科學(xué)確定投投入不同類型型房地產(chǎn)合理理的資金比例例。（三）保險(xiǎn)策策略對于房地產(chǎn)投投資者來說購購買保險(xiǎn)是十十分必要的，，它是轉(zhuǎn)移或或減少房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的的主要途徑之之一。房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制（一）風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整貼現(xiàn)率（二）肯定當(dāng)當(dāng)量法（三）決策樹樹法（四）盈虧平平衡分析法（五）敏感性性分析法（六）概率分分析法第四節(jié)房房地產(chǎn)投資決決策一、房地產(chǎn)投投資決策的內(nèi)內(nèi)涵二、房地產(chǎn)投投資決策過程程三、房地產(chǎn)投投資決策類型型四、房地產(chǎn)投投資決策的指指標(biāo)和方法（（自學(xué)）房地產(chǎn)投資決決策的內(nèi)涵所謂房地產(chǎn)投投資決策，是是指對擬建房房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目的必要性性和可行性進(jìn)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析析，對可以達(dá)到到目標(biāo)的不同同方案進(jìn)行比比較和評價(jià)，，并作出判斷斷，選擇某一一方案的過程程。房地產(chǎn)投資決決策過程（1）調(diào)查研究提提出房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目。它是房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資決策策的前提和基基礎(chǔ)。（2）確定房地產(chǎn)產(chǎn)投資決策目目標(biāo)。（3）找出所有可可行方案。（4）確立衡量房房地產(chǎn)投資效效益的標(biāo)準(zhǔn)，，測算每個(gè)方方案的預(yù)期結(jié)結(jié)果。（5）房地產(chǎn)投資資方案評估及及