房地產(chǎn)教育 第十章

第十章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)一、所得稅、流轉(zhuǎn)稅、行為目的稅、資源財(cái)產(chǎn)稅二、土地使用費(fèi)及其他稅費(fèi)三、行政性收費(fèi)四、稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)第一節(jié)所得稅企業(yè)所得稅——對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。關(guān)鍵：應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額收入總額：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、利息收入、租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、股息收入、其他收入扣除金額：成本、費(fèi)用、稅金、損失一、收入的確認(rèn)1、銷售收入的確認(rèn)2、預(yù)售收入的確認(rèn)3、視同銷售收入的確認(rèn)4、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)二、成本和費(fèi)用1、銷售成本2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)3、借款費(fèi)用4、開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)5、土地閑置費(fèi)6、成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失7、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)8、折舊第二節(jié)流轉(zhuǎn)稅

流轉(zhuǎn)稅又稱流轉(zhuǎn)課稅、流通稅，指以納稅人商品生產(chǎn)、流通環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)額或者數(shù)量以及非商品交易的營(yíng)業(yè)額為征稅對(duì)象的一類稅收。（兩稅一費(fèi)）一、營(yíng)業(yè)稅二、城市維護(hù)建設(shè)稅三、教育費(fèi)附加一、營(yíng)業(yè)稅是國(guó)家稅務(wù)部門對(duì)商品流通環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)額和服務(wù)性業(yè)務(wù)收入征收的一種稅。1、房地產(chǎn)銷售收入額的5%2、營(yíng)業(yè)收入額的5%3、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)的5%二、城市維護(hù)建設(shè)稅是按增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的實(shí)繳稅額為計(jì)稅依據(jù)，專用于城市維護(hù)建設(shè)而征收的一種稅。1、市區(qū)，7%2、縣城、鎮(zhèn)，5%3、其他，1%三、教育費(fèi)附加是國(guó)家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)。納稅人所在地處于城市的，稅率3%。第三節(jié)行為、目的稅一、契稅二、印花稅三、耕地占用稅四、土地增值稅五、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅一、契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。浮動(dòng)稅率3%~5%。二、印花稅稅是領(lǐng)受有有關(guān)合同、、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移書據(jù)、權(quán)權(quán)力證照等等憑證的單單位和個(gè)人人應(yīng)繳納的的一種稅。。1、商品房房購(gòu)銷0.03%2、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移0.05%3、設(shè)計(jì)合合同0.05%4、承包合合同0.03%5、貸款合合同0.005%6、租賃合合同0.1%7、產(chǎn)證5元三、耕地占占用稅是對(duì)對(duì)占用耕地地進(jìn)行住宅宅建設(shè)和其其他非農(nóng)業(yè)業(yè)用途建設(shè)設(shè)的單位和和個(gè)人征收收的一種稅稅。（2008年1月1日）人均耕地不不超過1畝畝的地區(qū)(以縣級(jí)行行政區(qū)域?yàn)闉閱挝?，下下?，每每平方米為為10~50元；人均耕地超超過1畝但但不超過2畝的地區(qū)區(qū)，每平方方米為8~40元；；人均耕地超超過2畝但但不超過3畝的地區(qū)區(qū)，每平方方米為6~30元；；人均耕地超超過3畝的的地區(qū)，每每平方米為為5~25元。四、土地增增值稅是按按照納稅人人轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)所取得得的增值額額計(jì)征的一一種特定目目的稅。1、計(jì)計(jì)算增增值額額=房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓收入入-扣除項(xiàng)項(xiàng)目2、土土地增增值稅稅稅率率：4級(jí)超超率累累進(jìn)稅稅率。。四、固固定資資產(chǎn)投投資方方向調(diào)調(diào)節(jié)稅稅是對(duì)對(duì)在我我國(guó)境境內(nèi)進(jìn)進(jìn)行固固定資資產(chǎn)投投資的的一切切內(nèi)資資單位位和個(gè)個(gè)人征征收的的一種種稅。。目的的是控控制投投資規(guī)規(guī)模，，引導(dǎo)導(dǎo)投資資方向向，調(diào)調(diào)整投投資結(jié)結(jié)構(gòu)，，加強(qiáng)強(qiáng)重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)設(shè)，促促進(jìn)國(guó)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)持持續(xù)、、穩(wěn)定定、協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展。。第四節(jié)節(jié)資資源、、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)稅一、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅二、房房產(chǎn)稅稅三、房房地產(chǎn)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)稅一、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅是以以納稅稅人實(shí)實(shí)際占占用的的土地地面積積為計(jì)計(jì)稅依依據(jù)，，按規(guī)規(guī)定的的稅額額計(jì)算算征收收的一一種稅稅。（2006年12月月31日））大城城市市1.5元元至至30元元；；中等等城城市市1.2元元至至24元元；；小城城市市0.9元元至至18元元；；縣城城、、建建制制鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、工工礦礦區(qū)區(qū)0.6元元至至12元元二、、房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅是是以以房房屋屋為為征征稅稅對(duì)對(duì)象象，，按按房房屋屋的的計(jì)計(jì)稅稅余余值值或或租租金金收收入入為為計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)，，向向產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)所所有有人人征征收收的的一一種種財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)稅稅。。依照照房房產(chǎn)產(chǎn)余余值值計(jì)計(jì)算算繳繳納納的的，，稅稅率率為為1.2%；；依照照房房產(chǎn)產(chǎn)租租金金收收入入計(jì)計(jì)算算繳繳納納的的，，稅稅率率為為12%。。三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)稅稅：：城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅、、房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅、、城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅1、、存存在在的的問問題題2、、改改革革方方向向：：物物業(yè)業(yè)稅稅第五五節(jié)節(jié)土土地地使使用用費(fèi)費(fèi)及及其其他他稅稅費(fèi)費(fèi)一、、土土地地使使用用費(fèi)費(fèi)是是指指使使用用土土地地資資源源性性質(zhì)質(zhì)的的費(fèi)費(fèi)用用。。三類類：：1、、通通過過協(xié)協(xié)議議、、招招標(biāo)標(biāo)、、拍拍賣賣方方式式有有償償取取得得的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的；；2、、通通過過行行政政劃劃撥撥，，無無償償取取得得的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的；；3、、外外商商投投資資企企業(yè)業(yè)，，適適用用通通過過行行政政劃劃撥撥方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的中中外外合合資資企企業(yè)業(yè)。。二、、其其他他稅稅費(fèi)費(fèi)第六六節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)中中的的行行政政性性收收費(fèi)費(fèi)一、、管管理理費(fèi)費(fèi)和和手手續(xù)續(xù)費(fèi)費(fèi)二、、項(xiàng)項(xiàng)目目性性收收費(fèi)費(fèi)三、、證證書書工工本本費(fèi)費(fèi)四、、武武漢漢市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)中中的的行行政政性性收收費(fèi)費(fèi)第七七節(jié)節(jié)稅稅收收政政策策對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的干干預(yù)預(yù)一、、以以推推動(dòng)動(dòng)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展為為目目標(biāo)標(biāo)的的稅稅收收政政策策調(diào)調(diào)整整二、、以