房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本講解

第二部分

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本講解2開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本概念

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi)。3開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)耗費(fèi)按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為:

期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計(jì)稅成本開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本分類4

成本對(duì)象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。計(jì)稅成本對(duì)象的確定有6個(gè)原則:(一)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫渌杀緦?duì)象。成本對(duì)象的確定原則5

（二）定價(jià)差異原則。開產(chǎn)品因其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。（三）產(chǎn)品差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象的確定原則6

（四）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時(shí)間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。（五）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能相時(shí)，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象的確定原則7

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象的確定原則8

根據(jù)以上計(jì)稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為4類成本對(duì)象分別核算。計(jì)稅成本的種類9

（一）土地開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

1．為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。

2．為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。計(jì)稅成本的種類10

（二）房屋開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。

1．為銷售而開發(fā)的商品房，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品。

2．為出租經(jīng)營(yíng)而開發(fā)的房屋，其完工后視同銷售的，則按固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理；未視同銷售的，按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。計(jì)稅成本的種類11（二）房房屋開發(fā)發(fā)成本3．為安置置拆遷居居民而開開發(fā)建造造的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房，其其完工后后應(yīng)按房房屋類固固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊年年限攤提提的費(fèi)用用，直接接在稅前前扣除(目前在會(huì)會(huì)計(jì)核算算上是計(jì)計(jì)入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本)。計(jì)稅成本本的種類類12（三）配配套設(shè)施施開發(fā)成成本。指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開發(fā)發(fā)的為主主體建筑筑物配套套服務(wù)的的各項(xiàng)輔輔助設(shè)施施而發(fā)生生的各項(xiàng)項(xiàng)支出。。1．能夠有有償轉(zhuǎn)讓讓的商業(yè)業(yè)性配套套設(shè)施，，其完工工后按開開發(fā)產(chǎn)品品進(jìn)行稅稅務(wù)處理理。2．不能有有償轉(zhuǎn)讓讓的公共共配套設(shè)設(shè)施所發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)支出出，應(yīng)按按規(guī)定攤攤?cè)肟墒凼坶_發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本。計(jì)稅成本本的種類類13（四）代代建工程程開發(fā)成成本。代代建工程程是指開開發(fā)企業(yè)業(yè)接受委委托單位位的委托托，代為為開發(fā)、、建造的的各種工工程。上述四類類成本對(duì)對(duì)象的進(jìn)進(jìn)一步劃劃分，由由開發(fā)企企業(yè)在開開工之前前按照稅稅收規(guī)定定自行確確定。成成本對(duì)象象一經(jīng)確確定，不不能隨意意更改或或相互混混淆。計(jì)稅成本本的種類類14開發(fā)產(chǎn)品品計(jì)稅成成本支出出項(xiàng)目有有6個(gè):（一）土土地征用用費(fèi)及拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)。指指為取得得土地開開發(fā)使用用權(quán)（或或開發(fā)權(quán)權(quán)）而發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用，主要要包括土土地買價(jià)價(jià)或出讓讓金、大大市政配配套費(fèi)、、契稅、、耕地占占用稅、、土地使使用費(fèi)、、土地閑閑置費(fèi)、、土地變變更用途途和超面面積補(bǔ)交交的地價(jià)價(jià)及相關(guān)關(guān)稅費(fèi)、、拆遷補(bǔ)補(bǔ)償支出出、安置置及動(dòng)遷遷支、農(nóng)農(nóng)作物補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、、危房補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)等等。計(jì)稅稅成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目15（二二））前前期期工工程程費(fèi)費(fèi)。。指指在在取取得得土土地地開開發(fā)發(fā)權(quán)權(quán)（（或或開開發(fā)發(fā)權(quán)權(quán)））之之后后、、項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)之之前前發(fā)發(fā)生生的的水水文文地地質(zhì)質(zhì)勘勘察察、、測(cè)測(cè)繪繪、、規(guī)規(guī)劃劃、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、可可行行性性研研究究、、籌籌建建、、場(chǎng)場(chǎng)地地通通平平等等前前期期費(fèi)費(fèi)用用。。計(jì)稅稅成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目16（三三））建建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)。。指指開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程中中發(fā)發(fā)生生的的各各項(xiàng)項(xiàng)建建筑筑安安裝裝費(fèi)費(fèi)用用，，包包括括開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)以以出出包包方方式式支支付付給給承承包包單單位位的的建建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)和和以以自自營(yíng)營(yíng)方方式式發(fā)發(fā)生生的的列列入入開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目施施工工預(yù)預(yù)算算范范疇疇內(nèi)內(nèi)的的各各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用。。主主要要包包括括開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目建建筑筑工工程程費(fèi)費(fèi)和和開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)等等。。計(jì)稅稅成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目17（四四））基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)。。指指開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目在在開開發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程中中所所發(fā)發(fā)生生的的各各項(xiàng)項(xiàng)基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施支支出出，，主主要要包包括括開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?nèi)內(nèi)道道路路、、供供水水、、供供電電、、供供氣氣、、排排污污、、排排洪洪、、通通訊訊、、照照明明等等社社區(qū)區(qū)管管網(wǎng)網(wǎng)工工程程費(fèi)費(fèi)和和環(huán)環(huán)境境衛(wèi)衛(wèi)生生、、園園林林綠綠化化等等園園林林環(huán)環(huán)境境工工程程費(fèi)費(fèi)。。計(jì)稅稅成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目18（五五））公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)：：指指開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?nèi)內(nèi)發(fā)發(fā)生生的的、、獨(dú)獨(dú)立立的的、、非非營(yíng)營(yíng)利利性性且且產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬于于全全體體業(yè)業(yè)主主的的，，或或無(wú)無(wú)償償贈(zèng)贈(zèng)與與地地方方政政府府、、政政府府公公用用事事業(yè)業(yè)單單位位的的公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施支支出出。。主主要要包包括括居居委委會(huì)會(huì)、、派派出出所所、、崗崗?fù)ねぁ?、電電站站、、熱熱力力站站、、水水廠廠、、文文體體場(chǎng)場(chǎng)館館、、兒兒童童樂(lè)樂(lè)園園、、自自行行車車棚棚等等。。計(jì)稅成本項(xiàng)目目19（六）開發(fā)間間接費(fèi)。指開開發(fā)企業(yè)為直直接組織和管管理開發(fā)項(xiàng)目目所發(fā)生的，，且不能將其其歸屬于某一一特定成本對(duì)對(duì)象的成本費(fèi)費(fèi)用性支出。。主要包括管管理人員工資資、職工福利利費(fèi)、折舊費(fèi)費(fèi)、修理費(fèi)、、辦公費(fèi)、水水電費(fèi)、勞動(dòng)動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工工程管理費(fèi)、、周轉(zhuǎn)房攤銷銷以及項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷設(shè)施建造造費(fèi)等。計(jì)稅成本項(xiàng)目目20計(jì)稅成本核算算的一般程序序分為5步:（一）對(duì)當(dāng)期期實(shí)際發(fā)生的的各項(xiàng)支出，，按其性質(zhì)、、經(jīng)濟(jì)用途及及發(fā)生的地點(diǎn)點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)進(jìn)行整理、歸歸類，并將其其區(qū)分為應(yīng)計(jì)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品品計(jì)稅成本對(duì)對(duì)象的成本和和應(yīng)在當(dāng)期稅稅前扣除的期期間費(fèi)用。同同時(shí)還應(yīng)對(duì)當(dāng)當(dāng)期尚未發(fā)生生但應(yīng)由當(dāng)期期負(fù)擔(dān)的預(yù)提提費(fèi)用和當(dāng)期期已經(jīng)發(fā)生但但應(yīng)按受益期期分?jǐn)偟拇龜倲傎M(fèi)用，按稅稅收規(guī)定進(jìn)行行確認(rèn)。計(jì)稅成本核算算的一般程序序21（二）對(duì)當(dāng)期期應(yīng)計(jì)入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本中中的各項(xiàng)實(shí)際際支出、預(yù)提提費(fèi)用、待攤攤費(fèi)用等合理理的劃分為直直接成本、間間接成本和共共同成本。計(jì)稅成本核算算的一般程序序22（三）對(duì)當(dāng)期期已完工成本本對(duì)象的計(jì)稅稅成本進(jìn)行結(jié)結(jié)算，并按房房地產(chǎn)主管部部門核定的可可售面積計(jì)算算其單位工程程成本?？墒勖娣e單位位工程成本=成本對(duì)象總成成本÷總可售面積。。計(jì)稅成本核算算的一般程序序23（四）對(duì)當(dāng)期期已實(shí)現(xiàn)銷售售的可售面積積，按其單位位工程成本計(jì)計(jì)算出已銷產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品品的計(jì)稅成本本，并在當(dāng)期期納稅申報(bào)時(shí)時(shí)進(jìn)行扣除。。已銷開發(fā)產(chǎn)品品的計(jì)稅成本本=已實(shí)現(xiàn)銷售的的可售面積×可售面積單位位工程成本。。計(jì)稅成本核算算的一般程序序24（五）對(duì)前期期已完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本本費(fèi)用按已銷銷開發(fā)產(chǎn)品和和未銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行分配配，其中應(yīng)由由已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部部分，在當(dāng)期期納稅申報(bào)時(shí)時(shí)進(jìn)行扣除。。計(jì)稅成本核算算的一般程序序25開發(fā)企業(yè)發(fā)生生的應(yīng)計(jì)入開開發(fā)產(chǎn)品成本本中的費(fèi)用其其直接成本和和能夠分清成成本負(fù)擔(dān)對(duì)象象的間接成本本，直接計(jì)入入成本對(duì)象。。共同成本和和不能分清負(fù)負(fù)擔(dān)對(duì)象的間間接成本，應(yīng)應(yīng)按受益的原原則和配比的的原則分配至至各成本對(duì)象象，具體分配配方法有5種。計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法26（一）占地面面積法指按已動(dòng)工開開發(fā)成本對(duì)象象占地面積占占開發(fā)用地總總積面的比例例進(jìn)行分配。。計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法27（一）占地面面積法1、一次性開發(fā)發(fā)的計(jì)算公式式按某一成本對(duì)對(duì)象占地面積積占全部成本本對(duì)象占地總總積面的比例例進(jìn)行分配。。某一成本對(duì)象象應(yīng)分配的成成本=該成本對(duì)象占占地面積÷全部成本對(duì)象象占地總面積積×應(yīng)分配的開發(fā)發(fā)成本計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法28（一）占地面面積法2、分期開發(fā)首先按期內(nèi)全全部成本對(duì)象象占地面積占占開發(fā)用地總總積面的比例例進(jìn)行分配，，然后再按某某一成本對(duì)象象占地面積占占期內(nèi)全部成成本對(duì)象占地地總積面的比比例進(jìn)行分配配。計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法29（一）占地面面積法2、分期開發(fā)的的計(jì)算公式期內(nèi)全部成本本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的成本=期內(nèi)成本對(duì)象象占地面積÷開發(fā)用地總面面積×應(yīng)分配的開發(fā)發(fā)成本期內(nèi)某一成本本對(duì)象應(yīng)分配配的成本=該成本對(duì)象占占地面積÷期內(nèi)全部成本本對(duì)象占地面面積×期內(nèi)全部成本本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的成本計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法30（一）占地面面積法2、分期開發(fā)期內(nèi)全部成本本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的占地面積積為期內(nèi)開發(fā)發(fā)用地占地面面積減除應(yīng)由由各期成本對(duì)對(duì)象共同負(fù)擔(dān)擔(dān)的占地面積積。計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法31（二）建筑面面積法指按已動(dòng)工開開發(fā)成本對(duì)象象建筑面積占占開發(fā)用地總總建筑積面的的比例進(jìn)行分分配。計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法32（二）建筑面面積法1、一次性開發(fā)發(fā)的計(jì)算公式式按某一成本對(duì)對(duì)象建筑面積積占全部成本本對(duì)象建筑積積面的比例進(jìn)進(jìn)行分配。某一成本對(duì)象象應(yīng)分配的成成本=該成本對(duì)象建建筑面積÷全部成本對(duì)象象建筑面積×應(yīng)分配的開發(fā)發(fā)成本計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法33（二）建筑面面積法2、分期開發(fā)首先按期內(nèi)全全部成本對(duì)象象建筑面積占占開發(fā)用地計(jì)計(jì)劃建筑積面面的比例進(jìn)行行分配，然后后再按某一成成本對(duì)象建筑筑面積占期內(nèi)內(nèi)全部成本對(duì)對(duì)象建筑積面面的比例進(jìn)行行分配。計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法34（三）直接成成本法指按期內(nèi)某一一成本對(duì)象的的直接開發(fā)成成本占期內(nèi)全全部成本對(duì)象象直接開發(fā)成成本的比例進(jìn)進(jìn)行分配。該該僅適用于于一次性開發(fā)發(fā)或同一期內(nèi)內(nèi)的成本分配配。計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法35（三）直接成成本法計(jì)算公式：某一成本對(duì)象象應(yīng)分配的成成本=該成本對(duì)象直直接開發(fā)成本本÷期內(nèi)全部成本本對(duì)直接開發(fā)發(fā)成本×應(yīng)分配的開發(fā)發(fā)成本計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法36（四）預(yù)算造造價(jià)法指按期內(nèi)某一一成本對(duì)象預(yù)預(yù)算造價(jià)占期期內(nèi)全部成本本對(duì)象預(yù)算造造價(jià)的比例進(jìn)進(jìn)行分配。該該僅適用于于一次性開發(fā)發(fā)或同一期內(nèi)內(nèi)的成本分配配。計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法37（四）預(yù)算造造價(jià)法計(jì)算公式：某一成本對(duì)象象應(yīng)分配的成成本=該成本對(duì)象預(yù)預(yù)算造價(jià)÷期內(nèi)全部成本本對(duì)預(yù)算造價(jià)價(jià)×應(yīng)分配的開發(fā)發(fā)成本計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法38（五）預(yù)定售售價(jià)法指按期內(nèi)某一一成本對(duì)象預(yù)預(yù)定售價(jià)占期期內(nèi)全部成本本對(duì)象預(yù)定售售價(jià)總額的比比例進(jìn)行分配配。該該僅適用于于一次性開發(fā)發(fā)或同一期內(nèi)內(nèi)的成本分配配。計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法39（五）預(yù)定售售價(jià)法計(jì)算公式：某一成本對(duì)象象應(yīng)分配的成成本=該成本對(duì)象預(yù)預(yù)定造價(jià)÷期內(nèi)全部成本本對(duì)預(yù)定售價(jià)價(jià)×應(yīng)分配的開發(fā)發(fā)成本計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法40下列共同性成成本項(xiàng)目或不不能分清成本本對(duì)象的間接接成本項(xiàng)目必必須按以下方方法進(jìn)行分配配：（一）土地征征用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)（或自自用土地開發(fā)發(fā)成本），應(yīng)應(yīng)按占地面積積法進(jìn)行分配配。如果確需需采用預(yù)定售售價(jià)法的，應(yīng)應(yīng)事先和主管管稅機(jī)關(guān)按預(yù)預(yù)約定價(jià)的方方式進(jìn)行協(xié)商商。計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法41下列共同性成成本項(xiàng)目或不不能分清成本本對(duì)象的間接接成本項(xiàng)目必必須按以下方方法進(jìn)行分配配：（二）公共配配套設(shè)施開發(fā)發(fā)成本（或公公共配套設(shè)施施開發(fā)成本費(fèi)費(fèi)）按建筑面面積法在可售售計(jì)稅成本對(duì)對(duì)象間進(jìn)行分分配。計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法42下列共同性成成本項(xiàng)目或不不能分清成本本對(duì)象的間接接成本項(xiàng)目必必須按以下方方法進(jìn)行分配配：（三）其他成成本項(xiàng)目的分分配法由開發(fā)發(fā)企業(yè)自行確確定。計(jì)稅成本項(xiàng)目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法43自用的土地和和公共配套設(shè)設(shè)施：作為獨(dú)立成本本對(duì)象進(jìn)行核核算的，在結(jié)結(jié)算已完工可可售成本對(duì)象象時(shí)，按以下下規(guī)定進(jìn)行分分配：（一）自用土土地和公共配配套設(shè)施已完完工的，可將將其實(shí)際發(fā)生生的計(jì)稅成本本按前條規(guī)定定分配至可售售成本對(duì)象。。特定事項(xiàng)的稅稅務(wù)處理44自用的土地和和公共配套設(shè)設(shè)施：（二）自用土土地和公共配配套設(shè)施未完完工的，可將將其預(yù)算造價(jià)價(jià)按前條規(guī)定定分配至可售售成本對(duì)象。。特定事項(xiàng)的稅稅務(wù)處理45土地使用權(quán)成成本：開發(fā)發(fā)企業(yè)以非貨貨幣交易方式式取得土地使使用權(quán)的，分分兩種情形進(jìn)進(jìn)行處理。特定事項(xiàng)的稅稅務(wù)處理46（一）其投入入方以換取開開發(fā)產(chǎn)品為目目的，將土地地使用權(quán)投資資開發(fā)企業(yè)的的，按下列規(guī)規(guī)定進(jìn)行處理理：1．換取的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品如為該該項(xiàng)土地開發(fā)發(fā)、建造的，，接受投資的的開發(fā)企業(yè)在在接受土地使使用權(quán)時(shí)暫不不確認(rèn)其成本本，待首次分分出開發(fā)產(chǎn)品品時(shí)，再按應(yīng)應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（包括首首次分出的和和以后應(yīng)分出出的）的市場(chǎng)場(chǎng)公允價(jià)值和和土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中中應(yīng)支付的相相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算算計(jì)算確認(rèn)該該項(xiàng)土地使用用權(quán)的成本。。如涉及補(bǔ)價(jià)價(jià),土地使用權(quán)的的取得成本還還應(yīng)加上應(yīng)支支付的補(bǔ)價(jià)款款或減除應(yīng)收收到的補(bǔ)價(jià)款款。特定事項(xiàng)的稅稅務(wù)處理47（一）其投入入方以換取開開發(fā)產(chǎn)品為目目的，將土地地使用權(quán)投資資開發(fā)企業(yè)的的，按下列規(guī)規(guī)定進(jìn)行處理理：2．換取的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品如為其其他土地開發(fā)發(fā)、建造的，，接受投資的的開發(fā)企業(yè)在在投資交易發(fā)發(fā)生時(shí)，按應(yīng)應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)公允允價(jià)值和土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)移移過(guò)程中應(yīng)支支付的相關(guān)稅稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)認(rèn)該項(xiàng)土地使使用權(quán)的成本本。如涉及補(bǔ)補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的的取得成本還還應(yīng)加上應(yīng)支支付的補(bǔ)價(jià)款款或減除應(yīng)收收到的補(bǔ)價(jià)款款。特定事項(xiàng)的稅稅務(wù)處理48（二）企業(yè)、、單位以股權(quán)權(quán)的形式，將將土地使用權(quán)權(quán)投資開發(fā)企企業(yè)的，接受受資的開發(fā)企企業(yè)應(yīng)在投資資交易發(fā)生時(shí)時(shí)，按該項(xiàng)土土地使用權(quán)的的市場(chǎng)公允價(jià)價(jià)值和土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)過(guò)程中應(yīng)支付付的相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該該項(xiàng)土地使用用權(quán)的取得成成本。如涉及及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的的取得成本還還應(yīng)加上應(yīng)支支付的補(bǔ)價(jià)款款或減除應(yīng)收收到的補(bǔ)價(jià)款款。特定事項(xiàng)的稅稅務(wù)處理49代建工程成本本和提供勞務(wù)務(wù)成本：代建工程和提提供勞務(wù)不超超過(guò)12個(gè)月的，可在在合同完工之之日按實(shí)際發(fā)發(fā)生的支出計(jì)計(jì)算確認(rèn)相關(guān)關(guān)的成本并準(zhǔn)準(zhǔn)予在當(dāng)期稅稅前扣除；代代建工程和提提供勞務(wù)持續(xù)續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，可采采用完工百分分比法按季確確認(rèn)相關(guān)的成成本并準(zhǔn)予在在當(dāng)期稅前扣扣除。特定事項(xiàng)的稅稅務(wù)處理50利息支出：包括各類借款款利息支出、、發(fā)行債券的的利息支出及及其相關(guān)的折折價(jià)或溢價(jià)攤攤銷、安排專專門借款所發(fā)發(fā)生的輔助費(fèi)費(fèi)用、與借入入資金相關(guān)且且作為利息費(fèi)費(fèi)用調(diào)整額的的外幣借款產(chǎn)產(chǎn)生的差額等等項(xiàng)。特定事項(xiàng)的稅稅務(wù)處理51利息支出：開發(fā)企業(yè)為建建造開發(fā)產(chǎn)品品借入資金而而發(fā)生的符合合稅收規(guī)定的的借款費(fèi)用，，屬于成本對(duì)對(duì)象完工前發(fā)發(fā)生的，應(yīng)計(jì)計(jì)入成本對(duì)象象；屬于成本本對(duì)象完工后后發(fā)生的，可可作為財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用直接扣除除。應(yīng)計(jì)入成本對(duì)對(duì)象的借款費(fèi)費(fèi)用按下列規(guī)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)務(wù)處理:特定事項(xiàng)的稅稅務(wù)處理52利息支出：(一)能直接歸屬于于某一成本對(duì)對(duì)象的，直接接計(jì)入該成本本對(duì)象。(二)屬于不同成本本對(duì)象共同負(fù)負(fù)擔(dān)而不能直直接歸屬于某某一成本對(duì)象象的，按期內(nèi)內(nèi)各成本對(duì)象象直接開發(fā)成成本占期內(nèi)全全部成本對(duì)象象直接開發(fā)成成本的比例進(jìn)進(jìn)行分配;也可按期內(nèi)各各成本對(duì)象預(yù)預(yù)算造價(jià)占期期內(nèi)全部成本本對(duì)象預(yù)算造造價(jià)的比例進(jìn)進(jìn)行分配。特定事項(xiàng)的稅稅務(wù)處理53利息支出：(三)上述以外的借借款費(fèi)用,首先應(yīng)在未銷銷開發(fā)產(chǎn)品和和各類在建成成本對(duì)象之間間進(jìn)行分配,然后再將應(yīng)由由各類在建成成本對(duì)象負(fù)擔(dān)擔(dān)的借款費(fèi)用用分配至具體體成本對(duì)象。。各類在建成本本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的借款費(fèi)用用按其預(yù)算造造價(jià)占未銷開開發(fā)產(chǎn)品與各各類在建成本本對(duì)象預(yù)算造造價(jià)之和的比比例進(jìn)行分配配。特定事項(xiàng)的稅稅務(wù)處理54利息支出：（四）一般借借款發(fā)生的輔輔助費(fèi)用不入入開發(fā)產(chǎn)品成成本，可在實(shí)實(shí)際發(fā)生時(shí)作作為財(cái)務(wù)費(fèi)用用直接在當(dāng)期期稅前扣除。。（五））在建建成本本對(duì)象象發(fā)生生非正正常中中斷、、且中中斷時(shí)時(shí)間連連續(xù)超超過(guò)3個(gè)月的的，其其當(dāng)應(yīng)應(yīng)分?jǐn)倲傋拥牡慕杩羁钯M(fèi)用用不入入該成成本對(duì)對(duì)象，，可作作為財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用直直接在在當(dāng)期期稅前前扣除除。特定事事項(xiàng)的的稅務(wù)務(wù)處理理55政府收收費(fèi)預(yù)預(yù)提：：政府規(guī)規(guī)定須須繳納納的報(bào)報(bào)批報(bào)報(bào)建費(fèi)費(fèi)用、、物業(yè)業(yè)完善善費(fèi)用用等所所有按按規(guī)定定應(yīng)當(dāng)當(dāng)收取取但還還未