房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理CostcontrolinrealestateprojectPART.13PART.1

前言

在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來(lái)越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢(shì)企業(yè)將失去市場(chǎng)份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢(shì)已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 在外來(lái)資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來(lái)越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來(lái)越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競(jìng)爭(zhēng)格局已現(xiàn)端倪。

成本控制力的競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)頭語(yǔ)當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢(shì)企業(yè)將失去市場(chǎng)份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢(shì)已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在外來(lái)資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來(lái)越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來(lái)越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競(jìng)爭(zhēng)格局已現(xiàn)端倪。房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)成本控制力的競(jìng)爭(zhēng)4利潤(rùn)時(shí)間(年)拿地就賺錢(qián)階段1：資源時(shí)代階段2：產(chǎn)品時(shí)代階段3：品牌時(shí)代客戶(hù)關(guān)注質(zhì)量公司關(guān)注成本關(guān)注品牌與形象理念與價(jià)值觀成本領(lǐng)先戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競(jìng)爭(zhēng)手段內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問(wèn)題一房地產(chǎn)成本控制體系的建立——制度保障體系？房地產(chǎn)成本控制的主要措施——怎么去控制？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容——控制什么？二三四內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問(wèn)題一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理中的幾個(gè)問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理三大誤區(qū)三四到底誰(shuí)是成本控制的核心部門(mén)？4

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理現(xiàn)狀目前我們絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的通常做法是：

大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個(gè)預(yù)算審核部門(mén)或合約部門(mén)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都?xì)w屬于財(cái)務(wù)部門(mén)，但財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是很懂行，也就更難把握成本的降低點(diǎn)在哪里。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期很長(zhǎng)，如果被問(wèn)及一個(gè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)甚至施工過(guò)半時(shí)的成本是多少，完工后的總成本又是多少，許多開(kāi)發(fā)商都難以回答清楚。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)、銷(xiāo)售、物業(yè)、融資（資本運(yùn)營(yíng)）等多個(gè)環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤(rùn)，單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時(shí)間，導(dǎo)致成本核算難度增強(qiáng)；另外，投資地域的擴(kuò)大和開(kāi)發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加多樣化。更使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制難度越來(lái)越大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理中的幾個(gè)問(wèn)題5

1、缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系：

成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的支出控制，沒(méi)有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系；2、成本控制忽視重點(diǎn)：

只重視“顯性成本”的控制，而忽略對(duì)“隱性成本”的控制；3、成本控制的忽視前期階段：

通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過(guò)程的“事中”成本控制，而缺乏對(duì)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營(yíng)階段“事前”成本控制的足夠重視；4、成本控制手段不當(dāng)：

把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開(kāi)支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開(kāi)發(fā)成本大大增加，利潤(rùn)降低，增加了項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理中的幾個(gè)問(wèn)題目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的幾個(gè)誤區(qū)6管什么

三大誤區(qū)怎么管行為偏差三、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面容易存在三大誤區(qū)誰(shuí)來(lái)管認(rèn)識(shí)偏差7誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部成本控制管理主體確立失誤（誰(shuí)來(lái)管）?長(zhǎng)期以來(lái)，企業(yè)一直把成本管理作為少數(shù)管理人員的專(zhuān)利，認(rèn)為成本、效益都應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)，而把各部門(mén)的員工只看作生產(chǎn)者。??廣大員工對(duì)于哪些成本應(yīng)該控制，怎樣控制等問(wèn)題無(wú)意也無(wú)力過(guò)問(wèn)，成本意識(shí)淡漠。企業(yè)的成本管理失去偌大的管理群體當(dāng)然難以真正取得成效。全員成本控制8誤區(qū)二：成本管理對(duì)象和內(nèi)容認(rèn)識(shí)不清（管什么）?一方面，沒(méi)有從價(jià)值鏈的角度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行分析，局限于對(duì)發(fā)生成本的控制，忽視了對(duì)影響成本的控制。?另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一張紙”的簡(jiǎn)單、狹窄的模式之內(nèi)，忽視潛在的損失，尚未對(duì)成本實(shí)行全方位的控制。。

全方位成本控制9土地設(shè)計(jì)采購(gòu)施工銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值值鏈的發(fā)生成本與影影響成本本曲線影響成本曲線比例該環(huán)節(jié)作作業(yè)過(guò)程程對(duì)產(chǎn)品總成成本的影影響。發(fā)生成本曲線價(jià)值鏈發(fā)生成本本：該環(huán)節(jié)作作業(yè)過(guò)程程所發(fā)生的成成本。影響成本本：成本控制制的關(guān)鍵鍵在于控制影影響成本本！10誤區(qū)三：：成本控控制模式式?jīng)]有確確立（怎怎么管））?成本管理理工作不不夠全面面和系統(tǒng)統(tǒng)。成本本控制偏偏重于事事后的反反饋，而而事前、事事中控制制不力。??成本管理理基礎(chǔ)工作作薄弱，缺少一一套完善善的成本本管理制制度。甚甚至只求求形式，，不講實(shí)實(shí)效?？己酥贫榷炔煌晟粕?，力度度不大。。表現(xiàn)在在：考核核只是企企業(yè)內(nèi)部部考核，，沒(méi)有很很好地跟跟市場(chǎng)聯(lián)聯(lián)系起來(lái)來(lái)；獎(jiǎng)懲懲措施力力度不大大，達(dá)不不到調(diào)動(dòng)動(dòng)員工積積極性的的目的。。全過(guò)程成本控制制11觀點(diǎn)一一：：合約預(yù)算算部門(mén)是是控制工工程成本本的核心心部門(mén)，，他們對(duì)對(duì)施工圖圖的工程程量進(jìn)行行詳細(xì)的的核算，，與承建建單位進(jìn)進(jìn)行商務(wù)務(wù)談判、、造價(jià)談?wù)勁?，?zhēng)爭(zhēng)取得到到最優(yōu)惠惠的工程程承包價(jià)價(jià)格。觀點(diǎn)二二：：規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)部門(mén)是是控制成成本的核核心部門(mén)門(mén)，他們們?cè)谇捌谄趯?duì)建筑筑技術(shù)（（包括容容積率、、使用率率等）、、工程技技術(shù)進(jìn)行行系統(tǒng)的的控制，，以此進(jìn)進(jìn)行施工工圖的設(shè)設(shè)計(jì)管理理，在控控制工程程成本方方面起到到了“四四兩撥千千斤”的的作用。。觀點(diǎn)三三：：現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目目部是工工程成本本控制的的核心部部門(mén)，嚴(yán)嚴(yán)把合同同關(guān)，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行設(shè)計(jì)意意圖，有有效控制制設(shè)計(jì)變變更和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證證，是控控制工程程成本的的實(shí)施部部門(mén)，作作用重大大。四、到底底誰(shuí)是成成本控制制的核心心部門(mén)？正確觀點(diǎn)點(diǎn)12以上觀點(diǎn)點(diǎn)站在各各部門(mén)的的角度來(lái)來(lái)看，都都是有道道理的，，各部門(mén)門(mén)在項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的不同階階段對(duì)工工程成本本的控制制都發(fā)揮揮了重要要的作用用，從建建筑設(shè)計(jì)計(jì)到各種種土建設(shè)設(shè)備技術(shù)術(shù)參數(shù)的的選用、、從選材材用料到到合同評(píng)評(píng)判、從從商業(yè)談?wù)勁械浆F(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)實(shí)施和控控制，整整體過(guò)程程嚴(yán)格的的控制才才能有效效把好工工程成本本關(guān)。那么，我我們要問(wèn)問(wèn)：營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部門(mén)是是不是控控制成本本的核心心部門(mén)呢呢?答案：是是。那這這個(gè)成本本如何來(lái)來(lái)控制？？營(yíng)銷(xiāo)部部門(mén)首先先需要提提出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的樓盤(pán)和和樓盤(pán)所所在地的的同一檔檔次的樓樓盤(pán)，剖剖析客戶(hù)戶(hù)的敏感感點(diǎn)，分分析對(duì)手手樓盤(pán)的的定位與與檔次，，把樓盤(pán)盤(pán)設(shè)計(jì)與與選材用用料的需需求描述述清楚了了。樓盤(pán)盤(pán)檔次描描述清楚楚了，項(xiàng)項(xiàng)目的成成本基本本上也就就確定了了，所以以營(yíng)銷(xiāo)部部門(mén)也是是控制成成本的核核心部門(mén)門(mén)。項(xiàng)目目定位的的檔次實(shí)實(shí)際上已已經(jīng)決定定了項(xiàng)目目成本的的高低。。從上述分分析，說(shuō)說(shuō)明工程程成本控控制是全全程性的的、是系系統(tǒng)性的的，工程程成本的的控制需需要各部部門(mén)通力力協(xié)作，，而不是是單獨(dú)一一個(gè)部門(mén)門(mén)可以完完成的。。四、到底底誰(shuí)是成成本控制制的核心心部門(mén)？?jī)?nèi)部資料料，機(jī)密密房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的成本本管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目成本管管理中存存在的主主要問(wèn)題題一房地產(chǎn)成成本控制制體系的的建立——制度保障障體系？？房地產(chǎn)成成本控制制的主要要措施——怎么去控控制？房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目成本管管理內(nèi)容容——控制什么么？二三四13土地成本本及相關(guān)關(guān)費(fèi)用前期性費(fèi)費(fèi)用城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)配套套費(fèi)用（（紅線外外大市政政配套））工程建安安成本室外工程程配套及及環(huán)境（（紅線內(nèi)內(nèi)小市政政）公共配套套成本期間費(fèi)用用其他具體明細(xì)細(xì)如下(一)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成本管管理的內(nèi)內(nèi)容到底我們們?cè)摽刂浦剖裁闯杀颈举M(fèi)用14(一)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成本管管理的內(nèi)內(nèi)容14(一)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成本管管理的內(nèi)內(nèi)容15(一)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成本管管理的內(nèi)內(nèi)容15(一)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成本管管理的內(nèi)內(nèi)容16(一)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成本管管理的內(nèi)內(nèi)容(一)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成本管管理的內(nèi)內(nèi)容(一)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成本管管理的內(nèi)內(nèi)容19土地成本本（約占占項(xiàng)目總總成本的的30-35%左右），，主要指土土地獲得得階段形形成的各各類(lèi)費(fèi)用用支出，，包括地地價(jià)、土土地拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、各類(lèi)類(lèi)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、土地地契稅等等。在房房地產(chǎn)整整個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中中，土地地一旦到到手，其其成本即即基本確確定，直直至項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)完完成，該該成本一一般也不不會(huì)有較較大變化化。因此此控制土土地成本本的關(guān)鍵鍵在于拿拿地時(shí)的的成本準(zhǔn)準(zhǔn)確分析析。前期費(fèi)用用（約占占項(xiàng)目總總成本的的５%左右），，主要指設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、、各類(lèi)報(bào)報(bào)建報(bào)批批報(bào)審費(fèi)費(fèi)、勘察察測(cè)繪費(fèi)費(fèi)以及可可研費(fèi)用用。報(bào)建建費(fèi)、勘勘察費(fèi)等等比重較較小，且且一般有有相關(guān)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)在房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)中十分分重要，，選擇好好設(shè)計(jì)單單位成為為關(guān)鍵，，而成本本控制成成為其次次。工程成本本（約占占項(xiàng)目總總成本的的50-55%左右），，主要由分分項(xiàng)工程程及甲供供物資成成本、小小市政管管網(wǎng)和環(huán)環(huán)境成本本、公共共配套設(shè)設(shè)施等構(gòu)構(gòu)成。分分項(xiàng)工程程及甲供供物資成成本主要要包括土土建、機(jī)機(jī)電安裝裝、裝飾飾、室內(nèi)內(nèi)全裝修修、消防防、弱電電、電梯梯、甲供供材料等等通過(guò)招招投標(biāo)確確定的分分項(xiàng)工程程/供貨合同同成本。。城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套費(fèi)：：這部分分一般占占5-10%左右。主要是指指項(xiàng)目用用地紅線線外的水水暖電氣氣等大市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套費(fèi)用用，目前前絕大多多數(shù)城市市基本上上已經(jīng)統(tǒng)統(tǒng)一收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，所以，，這部分分成本也也相對(duì)固固定。三項(xiàng)費(fèi)用用：管理理費(fèi)用、、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用、銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用用。其中管理理成本比比較固定定，在財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用和銷(xiāo)售售費(fèi)用有有一定控控制空間間。(二)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本（費(fèi)用用）所占占總額的的比例土地及規(guī)規(guī)劃（面面積）占占50%；營(yíng)銷(xiāo)占20%；產(chǎn)品占30%房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)各環(huán)環(huán)節(jié)的利利潤(rùn)構(gòu)成成20(三)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)各環(huán)環(huán)節(jié)的利利潤(rùn)分析析按城市類(lèi)類(lèi)型分:一線城市市:普通住宅宅25%左右;公寓50%左右;別墅100%.二線城市市:普通住宅宅20%左右;公寓30%左右;別墅80%.三、四線線城市:普通住宅宅15%左右按開(kāi)發(fā)企企業(yè)類(lèi)型型分類(lèi):大型房地地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)公司：：25%以上中型房地地產(chǎn)公司司：30%以上小型項(xiàng)目目公司：：35%以上21(四)房地產(chǎn)行行業(yè)的平平均利潤(rùn)潤(rùn)水平(銷(xiāo)售利潤(rùn)潤(rùn)率)隱性成本本顯性成本本內(nèi)部材料料。22（五）房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成本應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)控控制內(nèi)容容項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)度控控制項(xiàng)目資金金收支計(jì)計(jì)劃管理理(現(xiàn)金流管管理)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)過(guò)程中中固化的的成本預(yù)預(yù)控合同管理理建安及工工程成本本采購(gòu)成本本顯性成本本（費(fèi)用用）的控控制，包包括土建建、安裝裝、室外外工程、、材料設(shè)設(shè)備采購(gòu)購(gòu)、招投投標(biāo)等方方面。內(nèi)部資料料，機(jī)密密房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的成本本管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目成本管管理中存存在的主主要問(wèn)題題一房地產(chǎn)成成本控制制體系的的建立——制度保障障體系？？房地產(chǎn)成成本控制制的主要要措施——怎么去控控制？房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目成本管管理內(nèi)容容——控制什么么？二三四23由于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)較較多，涉涉及專(zhuān)業(yè)業(yè)較廣，，很難由由一個(gè)部部門(mén)能夠夠控制得得住。因因此，需需要各個(gè)個(gè)部門(mén)相相互配合合、信息息溝通共共同來(lái)完完成。如如何將房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)各個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)的的成本控控制形成成一個(gè)整整體聯(lián)動(dòng)動(dòng)系統(tǒng)，，需要建建立一個(gè)個(gè)目標(biāo)成成本控制制體系。。首先在在項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)前期期，科學(xué)學(xué)測(cè)算目標(biāo)成本本指標(biāo)，再按照照不同項(xiàng)項(xiàng)目分解解到各個(gè)個(gè)責(zé)任部部門(mén)，形形成責(zé)任成本本目標(biāo)，輔以動(dòng)動(dòng)態(tài)成本本信息跟跟蹤、監(jiān)監(jiān)控、調(diào)調(diào)整等措措施，最最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)成本的的控制目標(biāo)標(biāo)。第一部分分到底底如何控控制成本費(fèi)用用？到底我們們?cè)撛趺慈タ乜刂疲磕敲丛趺疵磳?shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)成本本控制呢呢？24(一)建立房地地產(chǎn)項(xiàng)目目目標(biāo)成成本和責(zé)責(zé)任成本本管理體體系事前事中事后責(zé)任激勵(lì)機(jī)制目標(biāo)成本本管理體體系動(dòng)態(tài)成本本管理體體系成本后評(píng)評(píng)估管理理體系責(zé)任成本本管理體體系事前事中事后責(zé)任與激激勵(lì)機(jī)制制26樹(shù)立全成成本價(jià)值值觀念確定成本本管理體體系健康康運(yùn)作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)抓住成本本管理的的要至少少問(wèn)題項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)階段與與成本控控制要關(guān)關(guān)聯(lián)互動(dòng)動(dòng)用發(fā)展的的眼光對(duì)對(duì)待成本本管理知曉“省省錢(qián)”““花錢(qián)””的誤區(qū)區(qū)(二）成本本控制六六個(gè)意識(shí)識(shí)觀念12335626房地產(chǎn)企企業(yè)要想想獲得更更多的經(jīng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)潤(rùn)，除了了必須提提供適銷(xiāo)銷(xiāo)對(duì)路的的房源外外，還應(yīng)應(yīng)該降低低開(kāi)發(fā)成成本，嚴(yán)嚴(yán)格控制制各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用支出出。1、確確立立““全全生生命命周周期期成成本本””管管理理戰(zhàn)戰(zhàn)略略2、建建立立成成本本控控制制保保障障措措施施(三)制定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本管管理理戰(zhàn)戰(zhàn)略略體體系系3、明明確確房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本構(gòu)構(gòu)成成內(nèi)內(nèi)容容4、抓抓住住房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)全全程程成成本本控控制制要要點(diǎn)點(diǎn)275、在在項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)全全程程采采用用恰恰當(dāng)當(dāng)?shù)牡某沙杀颈究乜刂浦品椒椒ǚǎ?）在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目初初始始階階段段進(jìn)進(jìn)行行成成本本測(cè)測(cè)算算（2）在在項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃階階段段，，在在成成本本測(cè)測(cè)算算的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上進(jìn)進(jìn)行行細(xì)細(xì)化化，，并并制制訂訂目目標(biāo)標(biāo)成成本本（3）根根據(jù)據(jù)合合同同執(zhí)執(zhí)行行情情況況產(chǎn)產(chǎn)生生成成本本計(jì)計(jì)劃劃和和實(shí)實(shí)際際成成本本情情況況(四)制定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)工工程程造造價(jià)價(jià)控控制制體體系系策略略一一：：重重視視源源頭頭、、加加強(qiáng)強(qiáng)工工程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)控控制制策略略二二：：工工程程招招投投標(biāo)標(biāo)是是控控制制工工程程造造價(jià)價(jià)的的核核心心策略略三三：：實(shí)實(shí)行行項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理方方式式加加強(qiáng)強(qiáng)成成本本管管理理（五五））建建立立合合同同網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)框框架架1、分分包包存存在在是是建建立立合合同同網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)架架構(gòu)構(gòu)的的必必然然要要求求對(duì)于一個(gè)復(fù)雜雜的大型項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)，極少少由一家施工工單位完全承承擔(dān)所有的施施工業(yè)務(wù)，一一般說(shuō)來(lái)，總總是存在著著著各種各樣的的分包和指定定分包商。分分包存在的原原因如下：原因一：總包包單位不具備備完成所有項(xiàng)項(xiàng)目的資質(zhì)原因二：完全全施工總承包包價(jià)格總是高高于平行分包包工程原因三：特別別是重要的材材料和設(shè)備實(shí)實(shí)行自主供貨貨2、重視合同網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在項(xiàng)項(xiàng)目管理中的的作用(1)將整個(gè)項(xiàng)目劃劃分為相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的、易于于管理的較小小單位(2)將這些單位與與參加項(xiàng)目的的組織相聯(lián)系系，將這些組組織要完成的的工作用合同同形式確定下下來(lái)(3)對(duì)每一單位做做出詳細(xì)的時(shí)時(shí)間與費(fèi)用估估計(jì)，形成進(jìn)進(jìn)度目標(biāo)和費(fèi)費(fèi)用目標(biāo)，（4）確定項(xiàng)目需需要完成的工工作內(nèi)容、質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和各各項(xiàng)工作的進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃，建建立項(xiàng)目質(zhì)量量控制計(jì)劃(5)估計(jì)項(xiàng)目全過(guò)過(guò)程的費(fèi)用，，建立項(xiàng)目成成本控制計(jì)劃劃(6)預(yù)計(jì)項(xiàng)目的完完成時(shí)間，建建立項(xiàng)目進(jìn)度度控制計(jì)劃3、建立合同網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的關(guān)關(guān)鍵問(wèn)題問(wèn)題一：理清清管理思路，，確定用總包包或平行發(fā)包包的方式問(wèn)題二：在準(zhǔn)準(zhǔn)備階段即確確定管理方式式問(wèn)題三：對(duì)材材料、設(shè)備供供貨要實(shí)行分分類(lèi)管理問(wèn)題四：設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)實(shí)行總包包負(fù)責(zé)制4、建立合同網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后的的主要管理工工作建立合同網(wǎng)絡(luò)絡(luò)架構(gòu)后，開(kāi)開(kāi)發(fā)商還必須須建立項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量工作總控控制計(jì)劃、項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度總控控制計(jì)劃、項(xiàng)項(xiàng)目投資總控控制計(jì)劃、項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境與安安全控制計(jì)劃劃。第二部分房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主主要環(huán)節(jié)的成成本管理措施施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八33房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目前期發(fā)展展環(huán)節(jié)的成本本控制根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式式的不同而有有所區(qū)別。該該環(huán)節(jié)由于有有國(guó)家多項(xiàng)法法規(guī)政策的限限制，運(yùn)作時(shí)時(shí)靈活度較小小，基本原則則是在國(guó)家規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)最最大限度地控控制企業(yè)的費(fèi)費(fèi)用。項(xiàng)目公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前前期起主要作作用，因此，，這一環(huán)節(jié)成成本控制的主主要任務(wù)由項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及前期部來(lái)來(lái)承擔(dān)。立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成成本核算控制制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)方式的不不同而有所區(qū)區(qū)別。該環(huán)節(jié)特點(diǎn)：：由于有國(guó)家多多項(xiàng)法規(guī)政策策的限制，運(yùn)運(yùn)作時(shí)靈活度度較小。該環(huán)節(jié)原則：：在國(guó)家規(guī)定范范圍內(nèi)最大限限度地控制企企業(yè)的費(fèi)用。。該環(huán)節(jié)影響：：購(gòu)地階段的成成本控制是整整個(gè)項(xiàng)目成本本控制的第一一步，購(gòu)地費(fèi)費(fèi)用的合理與與否，對(duì)項(xiàng)目目整個(gè)成本控控制有直接影影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一34第二部分房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主主要環(huán)節(jié)的成成本管理措施施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八內(nèi)部材料。35規(guī)劃環(huán)節(jié)的成成本控制所占占權(quán)重最大，，具有項(xiàng)目建建設(shè)成本決定定地位和作用用。在規(guī)劃環(huán)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本本控制是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)事前控制的的關(guān)鍵，可以最大限限度的減少事事后變動(dòng)帶來(lái)來(lái)的成本。所所以該環(huán)節(jié)控控制要點(diǎn)和控控制內(nèi)容復(fù)雜雜?；驹瓌t是：：周密規(guī)劃，科科學(xué)討論，嚴(yán)嚴(yán)格審批。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在在建設(shè)工程全全過(guò)程費(fèi)用中中的一般只占占建安成本的的1.5—2%左右，但對(duì)工工程造價(jià)的影影響可達(dá)75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量的好壞直直接影響建設(shè)設(shè)成本的多少少和工期的長(zhǎng)長(zhǎng)短，直接決決定人力、物物力、財(cái)力投投入的多少。。因此工程造造價(jià)控制要以以設(shè)計(jì)階段為為重點(diǎn)，這是是最直接、最最有效的的建建設(shè)項(xiàng)目投資資的根本所在在?？茖W(xué)合理的設(shè)設(shè)計(jì)可降低工工程造價(jià)的10%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二36（一）規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段投資資控制要點(diǎn)和和策略策略一：實(shí)行設(shè)計(jì)方案案招投標(biāo)，優(yōu)優(yōu)化設(shè)計(jì)策略二：實(shí)行限額設(shè)計(jì)計(jì)，有效控制制造價(jià)策略三：加強(qiáng)對(duì)圖紙紙的會(huì)審與審審查策略四：深入運(yùn)用價(jià)值值工程。運(yùn)用價(jià)值工程程的優(yōu)勢(shì)：1.既可提高工程程的功能又可可降低工程的的造價(jià)2.在保證工程功功能不變的情情況下降低工工程造價(jià)3.在保證工程造造價(jià)不變的情情況下提高工工程功能4.可在工程功能能略有降低的的情況，使工工程造價(jià)大幅幅度降低5.可在工程造價(jià)價(jià)略有提升的的情況，使工工程功能大幅幅度提高策略五：采用合同措施施，有效控制制造價(jià)設(shè)計(jì)人員要熟熟悉工程概預(yù)預(yù)算定額和材材料預(yù)算價(jià)設(shè)計(jì)人員按項(xiàng)項(xiàng)目估算及概概算控制設(shè)計(jì)計(jì)圖各相關(guān)專(zhuān)業(yè)環(huán)環(huán)節(jié)制定雙贏贏策略管理者嚴(yán)格控控制設(shè)計(jì)變更更開(kāi)發(fā)商的造價(jià)價(jià)管理人員及及時(shí)提供可靠靠基礎(chǔ)資料限額設(shè)計(jì)的管理38（1）委托設(shè)計(jì)階階段需要有詳詳盡的資料和和技術(shù)指標(biāo)，，明確總體目目標(biāo)（2）擴(kuò)初設(shè)計(jì)階階段用技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量量設(shè)計(jì)方案，，評(píng)價(jià)方案的的優(yōu)劣如戶(hù)型適用性性如建筑的功能能分區(qū)和配套設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案是否否經(jīng)濟(jì)合理的考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)性是否合合理布局是否合理理（二）規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段成本本控制節(jié)點(diǎn)37（二）規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段成本本控制節(jié)點(diǎn)（3）初步設(shè)計(jì)階階段明確項(xiàng)目目工程造價(jià)的的最高限額，，確定造價(jià)目目標(biāo)（4）施工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段防止可可能出現(xiàn)的設(shè)設(shè)計(jì)問(wèn)題，導(dǎo)導(dǎo)致變更造價(jià)價(jià)造價(jià)（5）設(shè)計(jì)交底和和配合施工階階段的要設(shè)計(jì)計(jì)單位深度參參與46(三)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段段成本管理的的內(nèi)容進(jìn)度品質(zhì)成本樣板區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)失誤率圖紙完善程度度部品封樣率項(xiàng)目運(yùn)作講求求的是成本、、質(zhì)量與進(jìn)度度的平衡,并非某一個(gè)極極端，因?yàn)槠淦渲腥魏我豁?xiàng)項(xiàng)都意味著項(xiàng)項(xiàng)目代價(jià)，只有三者平衡衡才能獲得最最小的代價(jià)付付出。規(guī)劃周期方案周期擴(kuò)初周期施工圖周期景觀設(shè)計(jì)周期期室內(nèi)設(shè)計(jì)周期期施工周期含鋼量等土建建成本設(shè)備造價(jià)景觀造價(jià)產(chǎn)品的品質(zhì)設(shè)計(jì)變更簽證證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)47提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)縮短開(kāi)發(fā)周期期降低開(kāi)發(fā)成本本（四）規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段成本本管理的目的的48——對(duì)設(shè)計(jì)人員而而言是任務(wù)，，對(duì)成本人員員而言應(yīng)前置置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象象：不計(jì)成本地追追求設(shè)計(jì)效果果成本不合理導(dǎo)導(dǎo)致品質(zhì)喪失失成本控制含鋼量等土建建造價(jià)設(shè)備造價(jià)目標(biāo)成本景觀造價(jià)樣板示范區(qū)造造價(jià)設(shè)計(jì)變更簽證證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)49（1）結(jié)構(gòu)含鋼量量（保證安全和品品質(zhì)的前提下下，減低含鋼鋼量）50(2)景觀造價(jià)控制總價(jià)偏差差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡衡51（3）樣板區(qū)造價(jià)價(jià)分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡衡為追求效果設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)失控52避免兩種現(xiàn)象象：為節(jié)省成本而而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)（4）合理設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)是保證質(zhì)量量與進(jìn)度的基基本條件之一一——合理的設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用有利于選選擇優(yōu)秀的設(shè)設(shè)計(jì)單位——合理的設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用有利于設(shè)設(shè)計(jì)單位資源源配備的優(yōu)先先性和建筑師師積極性的發(fā)發(fā)揮；直接對(duì)對(duì)具體設(shè)計(jì)人人給予的適當(dāng)當(dāng)費(fèi)用，對(duì)積積極性的發(fā)揮揮會(huì)有更積極極的作用。391、規(guī)劃方案（五）規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段成本本控制實(shí)施402、規(guī)劃報(bào)批及及擴(kuò)初設(shè)計(jì)413、樁基設(shè)計(jì)424、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)435、銷(xiāo)售包裝設(shè)設(shè)計(jì)、裝修方方案設(shè)計(jì)446、功能設(shè)計(jì)457、設(shè)計(jì)變更、、材料設(shè)備選選型等54建筑方案景觀方案施工圖規(guī)劃方案設(shè)備策劃方案案示范區(qū)設(shè)計(jì)(1)流程與計(jì)劃（六）規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段成本本控制中的幾幾個(gè)優(yōu)化設(shè)計(jì)流程1.在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程中進(jìn)度優(yōu)優(yōu)化55論證階段設(shè)計(jì)管理階段段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案施工圖周期(2)設(shè)計(jì)周期劃定定概念規(guī)劃周期期實(shí)施方案周期期56（３）項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)周期統(tǒng)計(jì)計(jì)表中海項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)周期多層項(xiàng)目9個(gè)月高層項(xiàng)目12個(gè)月拿地到開(kāi)盤(pán)：：合生項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)周期571）采取傳統(tǒng)工工序前置:——提前做好70%的準(zhǔn)備工作,以“成本換時(shí)時(shí)間”；——雖然會(huì)由于最最終沒(méi)有獲得得土地而損失失前期投入，，但從總體上看認(rèn)認(rèn)為值得。2）采用工序并并聯(lián)作業(yè)：——在保證時(shí)間周周期的前提下下，盡可能將將各項(xiàng)作業(yè)交交叉進(jìn)行。3）采取規(guī)模復(fù)復(fù)制模式：——采取“拿來(lái)主主義”，再適適當(dāng)調(diào)改。4）重視長(zhǎng)期性性工作：——對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查查了解把握準(zhǔn)準(zhǔn)確。(4)合生、中海的的規(guī)劃設(shè)計(jì)共共性58概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖施工圖施工開(kāi)始概念設(shè)計(jì)設(shè)備設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)流程優(yōu)化可降降低時(shí)間成本本和因失誤引引發(fā)的成本增增加(5)計(jì)劃管理是時(shí)時(shí)間成本的保保障59拿地節(jié)點(diǎn)方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖部品材料定板板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)部品材料清單單示范區(qū)景觀、、裝修施工圖圖擴(kuò)初報(bào)建施工圖報(bào)建概念規(guī)劃方案部品材料調(diào)研研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案銷(xiāo)售示范區(qū)策策劃景觀概念內(nèi)部材料。60?珠江馬駒橋項(xiàng)項(xiàng)目一期規(guī)劃劃用地面積20.28萬(wàn)平方米,容積率1.19.核定建筑面積積24.07萬(wàn)平方米,其中花園洋房房14.22萬(wàn)平方米,小高層6.25萬(wàn)平方米,商業(yè)3.48萬(wàn)平方米,會(huì)所1200平方米,2004年12月31日簽定土地出出讓協(xié)議,2004年11月至12月項(xiàng)目前期準(zhǔn)準(zhǔn)備,2005年1月至2月概念規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)投標(biāo),2005年1月至3月住宅戶(hù)型研研究,2005年3月至5月規(guī)劃,建筑方案及深深化,2005年5至6月30日完成典型花花園洋房和小小高層擴(kuò)初,施工圖2005年6月完成修建性性詳細(xì)規(guī)劃和和方案報(bào)批文文本的編制.從正式拿到土土地到單體施施工圖完成共共計(jì)7個(gè)月.設(shè)計(jì)案例632.項(xiàng)目規(guī)劃階段段的成本優(yōu)化化64規(guī)劃設(shè)計(jì)階段段成本效益最最大化的目標(biāo)標(biāo)：建筑專(zhuān)業(yè)是建建筑形態(tài)對(duì)客客戶(hù)需求的徹徹底體現(xiàn)以及及具有市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品品創(chuàng)新。結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)是最最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)構(gòu)形式。設(shè)備專(zhuān)業(yè)是最最優(yōu)化的部品品選擇。2.項(xiàng)目規(guī)劃階段段的成本優(yōu)化化71（1）結(jié)構(gòu)方案的的選擇可以對(duì)對(duì)項(xiàng)目總成本本進(jìn)行較大優(yōu)優(yōu)化1）建筑方案的的選擇：設(shè)計(jì)計(jì)前期方案一一旦確定，成成本大勢(shì)也基基本確定。結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方方案入手可以以對(duì)項(xiàng)目總成成本進(jìn)行較大大優(yōu)化。2）樁基型式的的確定（2）結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)數(shù)據(jù)的審核結(jié)構(gòu)成本控制制的重要環(huán)節(jié)節(jié)是對(duì)技術(shù)指指標(biāo)的審核1）輸入信息的的審核核對(duì)電算的基基本信息如抗抗震分類(lèi)、抗抗震的重要性性類(lèi)別、場(chǎng)地地類(lèi)別、設(shè)防防烈度、基本本地震加速度度、特征周期期、基本風(fēng)壓壓、地面粗糙糙程度、各類(lèi)類(lèi)荷載數(shù)值、、荷載折減、、梁端彎矩調(diào)調(diào)幅系數(shù)、放放大系數(shù)等等等是否有誤，，有無(wú)刻意放放大。2）輸出信息的的審核檢查輸出信息息中各項(xiàng)技術(shù)術(shù)指標(biāo)是否均均衡，盡可能能接近規(guī)范限限值。（3）細(xì)部做法的的控制與審查查對(duì)細(xì)部做法的的要求及做法法控制對(duì)造價(jià)價(jià)的影響也非非常大。1）Ⅲ級(jí)鋼的應(yīng)用：：由于Ⅲ級(jí)鋼強(qiáng)度高、、延性好可以以明顯地降低低含鋼量，因因此大量的在在一些成本控控制較好的項(xiàng)項(xiàng)目中廣泛采采用2）合理歸并結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)件：結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)構(gòu)件分類(lèi)太少少含鋼量會(huì)上上升，但分類(lèi)類(lèi)太多不利于于施工控制。。3)對(duì)設(shè)計(jì)高層項(xiàng)項(xiàng)目細(xì)部大樣樣的做法明確確，有利于施施工圖的規(guī)范范，減少施工工過(guò)程中的設(shè)設(shè)計(jì)變更。3.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段段的成本優(yōu)化化7274（4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化的主要關(guān)關(guān)注內(nèi)容：1）基坑、邊坡坡控制2）樁基選用的的優(yōu)化3）結(jié)構(gòu)含鋼量量的控制．4）上部結(jié)構(gòu)選選型的優(yōu)化5）特殊部位的的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處處理（屋頂綠綠化采用輕質(zhì)質(zhì)土壤）6）選用新Ⅲ鋼、冷扎帶肋肋鋼筋等技術(shù)術(shù)，降低含鋼鋼量。（5）成本優(yōu)化與與設(shè)計(jì)合理周周期的確定結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控控過(guò)程的分階階段控制，要要求設(shè)計(jì)周期期尤其是擴(kuò)初初、施工圖設(shè)設(shè)計(jì)周期科學(xué)學(xué)合理。只有有這樣，才能能有充分的時(shí)時(shí)間進(jìn)行多方方案的比較，，才能保證設(shè)設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確確、安全、經(jīng)經(jīng)濟(jì)。（6）結(jié)構(gòu)含鋼量量限額由于建筑產(chǎn)品品的非標(biāo)準(zhǔn)型型、物業(yè)類(lèi)型型的多樣性，，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)性指標(biāo)很難難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣樣采用絕對(duì)指指標(biāo)。含鋼量指標(biāo)不不是唯一的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，，如果過(guò)分單單一強(qiáng)調(diào)含鋼鋼量，存在降降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量量的風(fēng)險(xiǎn)，并并對(duì)體型規(guī)則則要求過(guò)高，，易影響其內(nèi)內(nèi)部功能布局局及外立面的的美觀，難以以保證產(chǎn)品的的較高品質(zhì)。。建議在市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的基礎(chǔ)上上做出合理可可行的含鋼量量目標(biāo)。83規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)設(shè)備設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)4.材料設(shè)備選用用的成本優(yōu)化化（1）設(shè)立內(nèi)外裝裝修和安裝的的成本目標(biāo)——倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管管理階段，設(shè)設(shè)備工作并行行并前置；——倡導(dǎo)在施工圖圖結(jié)束前，完完成主要設(shè)備備定樣定板；；85（2）開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)化化設(shè)計(jì)、進(jìn)行行集中采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將將減少部品的的種類(lèi)數(shù)量，，降低設(shè)計(jì)工工作量．為單單一部品提供供數(shù)量較多的的采購(gòu)額，從從而降低招投投標(biāo)工作量，，為集中采購(gòu)購(gòu)降低成本提提供條件。大型房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)可與與設(shè)備、材料料供應(yīng)商形成成戰(zhàn)略伙伴合合作關(guān)系，達(dá)達(dá)到雙贏。（3）設(shè)備方面優(yōu)優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)：：１）覆土埋深深與設(shè)備管線線的埋設(shè)２）地下室層層高與設(shè)計(jì)管管線的關(guān)系３）設(shè)備參數(shù)數(shù)以及設(shè)備型型號(hào)的選用．．４）選用新技技術(shù)、新設(shè)備備的應(yīng)用。如如選用無(wú)機(jī)房房或小機(jī)房電電梯（節(jié)約共共攤面積及節(jié)節(jié)能）1）土方造型的的合理性2）水景的合理理布置3）大喬木的慎慎選4）雕塑品的限限制5）硬質(zhì)鋪裝和和木制平臺(tái)的的優(yōu)化5.景觀設(shè)計(jì)成本本優(yōu)化內(nèi)容杜英蒲葵銀杏骨干樹(shù)種胸徑8厘米，價(jià)格80元輔助樹(shù)種高度3米，價(jià)格1100元骨干樹(shù)種胸徑14厘米，價(jià)格1800元96植物97座椅A垃圾筒A宅間背靠座椅座椅B垃圾筒B桌椅組室外家具98玩具104（1）進(jìn)行限額設(shè)設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)的定定義:根據(jù)已制定的的目標(biāo)成本控控制計(jì)劃或根根據(jù)以往項(xiàng)目目的數(shù)據(jù)積累累，對(duì)即將進(jìn)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)，給設(shè)計(jì)單單位一個(gè)控制制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)，要求求設(shè)計(jì)的工程程概算不能超超過(guò)委托的限限額。限額設(shè)計(jì)的管管理:１）首先根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)定位分析確確定設(shè)計(jì)的定定位。２）根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)定位，根據(jù)據(jù)以往工程的的經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)設(shè)計(jì)的目標(biāo)值值。３）設(shè)計(jì)單位位拿出擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)和概算后后，甲方對(duì)圖圖紙進(jìn)行內(nèi)審審，并對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)行修正。。４）之后，甲甲方對(duì)圖紙進(jìn)進(jìn)行內(nèi)審，并并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行行修正。5）根據(jù)雙方互互動(dòng)認(rèn)可，最最終出施工圖圖紙。（2）控制設(shè)計(jì)變變更很多項(xiàng)目由設(shè)設(shè)計(jì)失誤所帶帶來(lái)設(shè)計(jì)變更更,占總建造成本本的3-10％，其中重復(fù)復(fù)性錯(cuò)誤占相相當(dāng)比例。6.施工圖階段的的成本優(yōu)化1061)設(shè)計(jì)變更原因因1.設(shè)計(jì)類(lèi)：A.超成本目標(biāo)B.設(shè)計(jì)優(yōu)化C.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤D.設(shè)計(jì)缺漏E.補(bǔ)充設(shè)計(jì)F.二次設(shè)計(jì)G.現(xiàn)場(chǎng)條件2.現(xiàn)場(chǎng)施工類(lèi):A.施工錯(cuò)誤B.施工困難C.施工進(jìn)度要求求3.營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)：A.客戶(hù)需求B.競(jìng)爭(zhēng)需求4.其它2）為降低設(shè)計(jì)計(jì)變更簽證率率，可采取的的策略如下：：——建立施工圖階階段的長(zhǎng)期合合作伙伴；——給予合理的設(shè)設(shè)計(jì)周期；——甲方完善標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)計(jì)。108戶(hù)型種類(lèi)定義戶(hù)型種類(lèi)建議凡是房間數(shù)量量及平面布置置形式發(fā)生變變化的均認(rèn)為為是不同的類(lèi)類(lèi)型，僅局部部的微差仍認(rèn)認(rèn)為是同一類(lèi)類(lèi)型。每期開(kāi)發(fā)規(guī)模模在10萬(wàn)平米以下，，相對(duì)應(yīng)戶(hù)型型不宜超過(guò)10種（1）減少人為增增加的工作復(fù)復(fù)雜度：——戶(hù)型種類(lèi)適量量為準(zhǔn)——當(dāng)戶(hù)型差異不不大，但品種種數(shù)量較多時(shí)時(shí)，會(huì)給客戶(hù)戶(hù)帶來(lái) 選擇擇的困惑，而而且給設(shè)計(jì)和和銷(xiāo)售帶來(lái)成成倍的工作量量和復(fù)雜度。。7.實(shí)現(xiàn)成本效益益最大化的一一些途徑109規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)方案設(shè)備方案立面模型部品設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)（2）優(yōu)化工作流流程，將先后后串行工作變變?yōu)椴⑿星爸弥茫簩a(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)設(shè)計(jì)、部品工工作前置，規(guī)規(guī)劃、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、、設(shè)備、與功功能平面同步步開(kāi)展，使方方案可高效實(shí)實(shí)施；110（3）選擇優(yōu)秀的的設(shè)計(jì)服務(wù)商商選擇合適的人人做合適的事事可以事半功功倍；（4）加強(qiáng)合作伙伙伴管理建立長(zhǎng)期合作作伙伴：設(shè)計(jì)單位、供供應(yīng)商、模型型制作等各個(gè)個(gè)涉及設(shè)計(jì)的的單位；在設(shè)計(jì)過(guò)程中中,持續(xù)定期的進(jìn)進(jìn)行技術(shù)溝通通和審核；力求合同約定定清晰：含鋼鋼量、目標(biāo)成成本（5）輸入條件多多一些約束和和意識(shí),少一些隨意;––––市場(chǎng)定位;成本目標(biāo);政府要求;上階段成果;第二部分房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主主要環(huán)節(jié)的成成本管理措施施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八111招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的的成本控制涉涉及到工程、、設(shè)計(jì)、預(yù)算算合約、銷(xiāo)售售等多個(gè)部門(mén)門(mén)的實(shí)際運(yùn)作作，在程序上上沒(méi)有太多變變數(shù)，但具體體內(nèi)容特別是是招投標(biāo)評(píng)審審人員的選擇擇則須有很強(qiáng)強(qiáng)的針對(duì)性。。這個(gè)環(huán)節(jié)成成本控制的難難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)書(shū)制訂，重點(diǎn)點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。。（1）招標(biāo)方式的的選擇------公開(kāi)招標(biāo)、邀邀請(qǐng)招標(biāo)和議議標(biāo)為什么招標(biāo)，，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的工程師算算不過(guò)施工單單位的工程師師呢？——這是信息對(duì)稱(chēng)稱(chēng)與不對(duì)稱(chēng)的的問(wèn)題房地產(chǎn)公司控控制工程成本本最有效的方方式就是采取取外行控制內(nèi)內(nèi)行的方法？？——貨比三家。（2）計(jì)價(jià)方法的的確定------定額計(jì)價(jià)招標(biāo)標(biāo)、工程量清清單計(jì)價(jià)招標(biāo)標(biāo)1）定額計(jì)價(jià)法法招標(biāo)在實(shí)施施過(guò)程中存在在的缺點(diǎn)：——總價(jià)不確定，，對(duì)于項(xiàng)目最最終成本沒(méi)有有清晰的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；——結(jié)算核對(duì)工程程量時(shí)易發(fā)生生糾紛，核對(duì)對(duì)時(shí)間冗長(zhǎng)；；——變更簽證的單單價(jià)未確定，，施工方以難難度高、時(shí)間間緊為由要求求提高單價(jià)；；——對(duì)于不合理的的技術(shù)指標(biāo)（（如鋼筯含量量、砼含量））不能及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)；能及時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)后已沒(méi)有整整改的可能——對(duì)成本人員的的個(gè)人水平依依賴(lài)性較大。。2）工程量清單單法計(jì)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三1、招投標(biāo)環(huán)節(jié)節(jié)成本控制的的內(nèi)容111為什么采用工工程量清單可可以有效控制制成本呢？①工程量清單單招標(biāo)，計(jì)價(jià)價(jià)方式簡(jiǎn)潔，，一目了然，，在總價(jià)和單單價(jià)上都充分分競(jìng)爭(zhēng)，可以以體現(xiàn)各單位位的真實(shí)成本本，便于分析析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)標(biāo)，容易比較較投標(biāo)單位的的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，，有利于選到到報(bào)價(jià)合理的的承建單位，，有利于工程程順利實(shí)施；；②工程量清單單報(bào)價(jià)，能夠夠比較準(zhǔn)確地地反映市場(chǎng)的的價(jià)格水平，，有利于房地地產(chǎn)企業(yè)依照照市場(chǎng)規(guī)律控控制工程成本本；有了充分分競(jìng)爭(zhēng)得到的的單價(jià)，有利利于房地產(chǎn)企企業(yè)建立工程程成本數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)；③工程量清單單范圍涉及的的施工措施，，可以在合同同中有效約定定，有利于規(guī)規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證證；④設(shè)計(jì)變更套套用工程量清清單單價(jià)，有有利于提供設(shè)設(shè)計(jì)變更簽證證效率，便于于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)實(shí)際工程成本本情況，使動(dòng)動(dòng)態(tài)控制工程程成本成為可可能；⑤工程量清單單不作調(diào)整，，結(jié)算時(shí)只算算設(shè)計(jì)變更引引起的工程量量增減，有利利于提高結(jié)算算效率；⑥付款過(guò)程簡(jiǎn)簡(jiǎn)化，減少施施工過(guò)程中付付款的分歧。。（3）工程合同價(jià)價(jià)的確定：------固定合同價(jià)格格、可調(diào)合同同價(jià)格、成本本加酬金合同同價(jià)確定合理的合合同價(jià)格和簽簽訂嚴(yán)密的工工程合同，使使合同價(jià)得以以穩(wěn)妥實(shí)現(xiàn)，，是招投標(biāo)階階段重要的工工作內(nèi)容，也也是雙方關(guān)心心的核心條款款。內(nèi)部材料。131（1）投標(biāo)單位的的選擇2、招投標(biāo)環(huán)節(jié)節(jié)成本控制的的措施內(nèi)部材料。132(2)招標(biāo)文件的編編制內(nèi)部材料。133(3)評(píng)標(biāo)和定標(biāo)第二部分房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主主要環(huán)節(jié)的成成本管理措施施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八內(nèi)部材料。134施工環(huán)節(jié)的成成本控制主要要應(yīng)注意三大大方面，一個(gè)個(gè)是因各種變變更、現(xiàn)場(chǎng)簽簽證增加的費(fèi)費(fèi)用，第二個(gè)個(gè)是材料價(jià)格格上漲、價(jià)款款調(diào)整以及工工程款引起的的費(fèi)用；第三三個(gè)方面是工工程索賠增加加的費(fèi)用。由由于市場(chǎng)變化化與市場(chǎng)把握握的原因，施施工階段不可可避免由于各各種情況而要要對(duì)施工計(jì)劃劃和內(nèi)容進(jìn)行行改動(dòng)，而在在變更時(shí)明確確目的和遵循循程序都是必必須的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四1.工程索賠價(jià)款款控制2.工程變更費(fèi)用用控制3.現(xiàn)場(chǎng)簽證價(jià)款款控制4.工程價(jià)款支付付控制5.挖掘節(jié)約工程程造價(jià)潛力（一）施工環(huán)環(huán)節(jié)成本控制制的主要內(nèi)容容內(nèi)部材料。1341.合同管理合同管理常用用方法有：（1）合同會(huì)簽制制度：一項(xiàng)合同的簽簽定，需要公公司各責(zé)任部部門(mén)評(píng)審，各各自對(duì)合同中中的條款進(jìn)行行把關(guān)，避免免出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)管管理的空白。。（2）合同分分析：包括專(zhuān)業(yè)業(yè)技術(shù)（（專(zhuān)業(yè)成成本及漏漏項(xiàng)及可可實(shí)施性性）分析析及法律律風(fēng)險(xiǎn)分分析（合合法及保保障性））。（3）合同交交底：合同分析析后，應(yīng)應(yīng)由合同同管理人人員向各各管理層層作合同同交底，，把合同同責(zé)任具具體落實(shí)實(shí)到各責(zé)責(zé)任人和和合同實(shí)實(shí)施的具具體工作作上。并并把合同同間的銜銜接交待待清楚。。（4）合同實(shí)實(shí)施的控控制：通過(guò)合同同實(shí)施情情況分析析，找出出偏差，，調(diào)整合合同實(shí)施施過(guò)程，，達(dá)到合合同總目目標(biāo)。在在實(shí)施中中，采取取“技術(shù)術(shù)措施””、“組組織和管管理措施施”“經(jīng)經(jīng)濟(jì)措施施經(jīng)濟(jì)措措施”””和“合合同措施施”予以以糾正。。(二)施工環(huán)節(jié)節(jié)成本控控制的主主要環(huán)節(jié)節(jié)1372.索賠管理理工程建設(shè)設(shè)中索賠賠管理的的任務(wù)主主要有索索賠和反反索賠（1）索賠：是指在合合同實(shí)施施中，合合同一方方因?qū)Ψ椒讲宦男行谢蛭茨苣苷_履履行合同同所規(guī)定定的義務(wù)務(wù)或未能能保證承承諾的合合同條件件實(shí)現(xiàn)而而遭受損損失，向向?qū)Ψ教崽岢鲅a(bǔ)償償要求。。索賠一一般是承承包人向向發(fā)包人人提出的的。常見(jiàn)見(jiàn)索索賠賠的的主主要要起起因因：：1）合合同同文文件件引引起起的的（（如如圖圖紙紙和和工工程程量量表表中中錯(cuò)錯(cuò)誤誤的的描描述述））2）工工程程施施工工方方面面（（如如設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更和和工工程程質(zhì)質(zhì)量量要要求求變變更更引引起起的的））3）關(guān)關(guān)于于價(jià)價(jià)款款方方面面（（如如拖拖延延支支付付進(jìn)進(jìn)度度款款））4）工工期期引引起起的的（（延延誤誤工工期期損損失失等等））5）特特殊殊風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和和人人力力不不可可抗抗拒拒（（指指戰(zhàn)戰(zhàn)爭(zhēng)爭(zhēng)、、革革命命、、內(nèi)內(nèi)戰(zhàn)戰(zhàn)等等））6）工工程程暫暫挺挺、、中中止止合合同同。。（2）反索索賠賠：：是相相對(duì)對(duì)索索賠賠而而言言，，是是對(duì)對(duì)提提出出索索賠賠的的一一方方的的反反駁駁。。通通常常反反索索賠賠主主要要是是指指發(fā)發(fā)包包人人向向反反索索賠賠是是相相對(duì)對(duì)索索賠賠而而言言，，是是對(duì)對(duì)提提出出索索賠賠的的一一方方的的反反駁駁。。通通常常反反索索賠賠主主要要是是指指發(fā)發(fā)包包人人向向承承包包人人的的反反索索賠賠。。常見(jiàn)見(jiàn)反反索索賠賠的的主主要要理理由由：：1）工工程程質(zhì)質(zhì)量量缺缺陷陷2）拖拖延延工工期期3）保保留留金金的的4）發(fā)發(fā)包包方方其其他他損損失失。。1373.變更更管管理理（1）設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和工工程程變變更更的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容：：1）由由于于設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位圖圖紙紙錯(cuò)錯(cuò)、、漏漏、、碰碰、、缺缺，，導(dǎo)導(dǎo)致致發(fā)發(fā)生生做做法法變變動(dòng)動(dòng)、、材材料料代代換換、、糾糾正正施施工工圖圖中中的的失失誤誤或或其其它它變變更更事事項(xiàng)項(xiàng)。。2）由由于于設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)部部門(mén)門(mén)改改變變建建設(shè)設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)功功能能、、使使用用功功能能、、增增減減工工程程內(nèi)內(nèi)容容，，導(dǎo)導(dǎo)致致發(fā)發(fā)生生做做法法變變動(dòng)動(dòng)、、材材料料代代換換或或其其它它變變更更事事項(xiàng)項(xiàng)。。3）由由于于工工程程部部門(mén)門(mén)、、監(jiān)監(jiān)理理、、施施工工單單位位采采用用新新工工藝藝、、新新材材料料或或其其它它技技術(shù)術(shù)措措施施等等，，導(dǎo)導(dǎo)致致發(fā)發(fā)生生做做法法變變動(dòng)動(dòng)、、材材料料代代換換或或其其它它變變更更事事項(xiàng)項(xiàng)。。4）由由于于銷(xiāo)銷(xiāo)售售部部門(mén)門(mén)、、業(yè)業(yè)主主要要求求提提出出變變更更，，導(dǎo)導(dǎo)致致發(fā)發(fā)生生做做法法變變更更、、材材料料代代換換或或其其它它變變更更事事項(xiàng)項(xiàng)。。（2）變變更更管管理理的的主主要要措措施施：：我們們只只擔(dān)擔(dān)心心二二種種設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更，，重重點(diǎn)點(diǎn)控控制制。?！舻诘谝灰环N種：：是到到退退的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更，，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)已已經(jīng)經(jīng)施施工工了了，，因因變變更更滯滯后后出出現(xiàn)現(xiàn)重重復(fù)復(fù)施施工工的的浪浪費(fèi)費(fèi)。?！舻诘诙N種：：設(shè)計(jì)計(jì)變變更更涉涉及及的的內(nèi)內(nèi)容容，，其其計(jì)計(jì)價(jià)價(jià)方方式式在在合合同同中中沒(méi)沒(méi)有有約約定定（（比比如如：：主主材材變變了了、、施施工工工工藝藝變變了了）），，只只能能以以獨(dú)獨(dú)家家協(xié)協(xié)商商議議價(jià)價(jià)方方式式確確定定價(jià)價(jià)格格，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的工工程程成成本本管管理理“貨貨比比三三家家””的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)失失效效，，必必然然會(huì)會(huì)帶帶來(lái)來(lái)成成本本的的增增加加。?！魧?duì)對(duì)于于常常規(guī)規(guī)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更涉涉及及的的內(nèi)內(nèi)容容：：其計(jì)計(jì)價(jià)價(jià)方方式式在在合合同同中中有有約約定定，，不不用用吵吵架架，，按按合合同同計(jì)計(jì)算算。。對(duì)對(duì)于于這這種種設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更帶帶來(lái)來(lái)的的工工程程成成本本的的增增減減，，不不論論其其是是設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)缺缺陷陷或或設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)錯(cuò)錯(cuò)誤誤引引起起的的，，還還是是營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)引引起起的的，，都都是是該該花花的的錢(qián)錢(qián)或或是是不不該該花花的的錢(qián)錢(qián)。1374、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽簽證證管管理理（1）現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽簽證證的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容：：在施施工工過(guò)過(guò)程程中中出出現(xiàn)現(xiàn)的的各各種種技技術(shù)術(shù)措措施施處處理理，，以以及及由由于于施施工工條條件件變變化化、、地地下下?tīng)顮顩r況（（土土質(zhì)質(zhì)、、地地下下水水、、構(gòu)構(gòu)筑筑物物及及管管線線））變變化化，，導(dǎo)導(dǎo)致致發(fā)發(fā)生生增增減減工工程程量量，，材材料料代代換換或或其其它它變變更更事事項(xiàng)項(xiàng)。。事后后設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更導(dǎo)導(dǎo)致致的的返返工工和和技技術(shù)術(shù)處處理理措措施施等等。。其其他他，，如如：：土土方方駁駁運(yùn)運(yùn)、、機(jī)機(jī)械械進(jìn)進(jìn)出出場(chǎng)場(chǎng)、、趕趕工工措措施施、、配配合合銷(xiāo)銷(xiāo)售售等等。。（2）系系統(tǒng)統(tǒng)分分析析產(chǎn)產(chǎn)生生現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽簽證證的的誘誘因因1）設(shè)計(jì)計(jì)變變更更引引起起的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更引引起起的的合合同同出出現(xiàn)現(xiàn)漏漏項(xiàng)項(xiàng)或或清清單單說(shuō)說(shuō)明明不不清清引引起起的的合合同同出出現(xiàn)現(xiàn)漏漏項(xiàng)項(xiàng)或或清清單單說(shuō)說(shuō)明明不不清清引引起起的的措措施施費(fèi)費(fèi)簽簽證證2）技技術(shù)術(shù)措措施施和和施施工工質(zhì)質(zhì)量量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不不清清晰晰造造成成場(chǎng)場(chǎng)地地移移交交責(zé)責(zé)任任不不清清引引起起的的(場(chǎng)地地硬硬化化)規(guī)費(fèi)簽簽證(夜間施施工噪噪音污污染)3）主材材、主主要工工藝變變了施施工樣樣板先先行，，避免免返工工損失失（安安裝管管道））低價(jià)價(jià)入場(chǎng)場(chǎng)，申申請(qǐng)變變相的的索賠賠4）甲供供材料料管理理采保保費(fèi)和和甲供供材料料損耗耗等（3）控制制現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證證的原原則——避免簽簽證，，減少少簽證證，規(guī)規(guī)范簽簽證。。（4）影響響現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證證的罪罪魁禍禍?zhǔn)祝海骸贤龀霈F(xiàn)漏漏洞。?！O(shè)計(jì)變變更。?！┕ご氪胧┵M(fèi)費(fèi)。142（5）目前前房地地產(chǎn)工工程合合同存存在的的主要要問(wèn)題題：——工程范范圍劃劃分不不清楚楚、不不具體體，為為承建建單位位索賠賠提供供了機(jī)機(jī)會(huì)，，導(dǎo)致致工程程簽證證難以以控制制?！こ塘苛壳鍐螁握f(shuō)明明不夠夠詳細(xì)細(xì)，容容易引引起簽簽證。。——付款條條件與與形象象進(jìn)度度或完完成工工程量量的關(guān)關(guān)系不不清不不楚，，增加加了工工程管管理協(xié)協(xié)調(diào)難難度。?！こ碳技夹g(shù)要要求或或工程程質(zhì)量量要求求不具具體明明確，，無(wú)法法保證證差異異化產(chǎn)產(chǎn)品的的品質(zhì)質(zhì)。（6）措施施費(fèi)1）施工工措施施費(fèi)含含義：：投標(biāo)標(biāo)人完完成本本招標(biāo)標(biāo)工程程所需需要的的技術(shù)術(shù)、生生活、、安全全等方方面的的非工工程實(shí)實(shí)體項(xiàng)項(xiàng)目全全部費(fèi)費(fèi)用，，并已已經(jīng)充充分考考慮了了招標(biāo)標(biāo)文件件的施施工管管理及及技術(shù)術(shù)要求求。2）控制制原則則：在在招標(biāo)標(biāo)中明明確““施工工措施施費(fèi)用用包干干”施施工措措施費(fèi)費(fèi)包干干原則則：投標(biāo)措措施項(xiàng)項(xiàng)目清清單未未填寫(xiě)寫(xiě)部分分，視視為已已包含含在工工程量量清單單的其其他費(fèi)費(fèi)用中中，措措施項(xiàng)項(xiàng)目投投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)包包干考考慮，，結(jié)算算時(shí)除除合同同規(guī)定定外不不做調(diào)調(diào)整。。設(shè)計(jì)計(jì)變更更及簽簽證工工程中中，發(fā)發(fā)生的的措施施費(fèi)用用亦由由投標(biāo)標(biāo)人在在李報(bào)報(bào)價(jià)表表中包包干考考慮。。（7）具體體操作作措施施：1）一單單一算算原則則：一一個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)變變更及及簽證證單應(yīng)應(yīng)編制制一份份結(jié)算算單，，且對(duì)對(duì)應(yīng)一一項(xiàng)內(nèi)內(nèi)容；；2）一月月一匯匯總原原則：：每月月匯總總已完完工的的變更更簽證證費(fèi)用用，反反映在在項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)態(tài)成本本中；；3）完工確認(rèn)原原則：當(dāng)設(shè)計(jì)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證完工后后，盡快完成成簽字確認(rèn)，，如屬隱蔽工工程，必須在在其覆蓋之前前簽字確認(rèn)；；4）原件結(jié)算原原則：設(shè)計(jì)變變更及現(xiàn)場(chǎng)簽簽證的結(jié)算必必須要有齊備備的、有效的的原件作為結(jié)結(jié)算的依據(jù)；；5）時(shí)間限制原原則：設(shè)計(jì)變變更、簽證都都應(yīng)先立項(xiàng)后后實(shí)施。若有有特殊情況，，請(qǐng)示主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)同意后實(shí)實(shí)施，但事后后補(bǔ)填報(bào)變更更、簽證單；；6）存檔原則：：變更、簽證證所有文件必必須存檔。原原則上不允許許發(fā)生人工簽簽證。1451、設(shè)計(jì)變更(三)施工環(huán)節(jié)成本本控制的主要要措施1462、現(xiàn)場(chǎng)簽證3、圖紙審核1484、總分包管理理5、材料供應(yīng)6.工程款支付第二部分房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主主要環(huán)節(jié)的成成本管理措施施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八1511.制定采購(gòu)預(yù)算算與估計(jì)成本本2.科學(xué)合理的選選擇供應(yīng)商（1）選擇供應(yīng)商商的數(shù)量，避避免單一貨源源（2）對(duì)用量大的的材料設(shè)備選選擇兩個(gè)以上上廠家供貨（3）合理選擇供供應(yīng)商的方式式，3.利用好采購(gòu)環(huán)環(huán)境（1）把握好采購(gòu)購(gòu)?fù)獠凯h(huán)境：：指能對(duì)項(xiàng)目目采購(gòu)產(chǎn)生影影響的外部變變化，包括市市場(chǎng)季節(jié)性變變化、國(guó)家宏宏觀經(jīng)濟(jì)政策策的變化、國(guó)國(guó)家財(cái)政金融融政策的調(diào)整整、市場(chǎng)利率率的變化、通通貨膨脹存在在等。（2）建立供應(yīng)商商及材料設(shè)備備信息數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五材料及設(shè)備采采購(gòu)環(huán)節(jié)成本本控制的核心心要素是計(jì)劃劃和信息，通通過(guò)明確而規(guī)規(guī)范的流程，，就可以最大大限度的減少少在本環(huán)節(jié)出出現(xiàn)損失的概概率，達(dá)到成成本控制的目目的。（一）項(xiàng)目采采購(gòu)成本控制制的總策略151房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五（一）項(xiàng)目采采購(gòu)成本控制制的總策略4.加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商商的管理（1）與供應(yīng)商建建立戰(zhàn)略伙伴伴關(guān)系（2）對(duì)供應(yīng)商進(jìn)進(jìn)行績(jī)效考核核1541.材料使用時(shí)間間計(jì)劃（二）項(xiàng)目采采購(gòu)成本控制制措施2.材料性?xún)r(jià)比1563、材料價(jià)款的的支付4、材料驗(yàn)收、、保管5.材料設(shè)備采購(gòu)購(gòu)環(huán)節(jié)的主要要做法(1)建立材料設(shè)備備廠家數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)；(2)建立材料設(shè)備備價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)(3)建立合格分供供方數(shù)據(jù)庫(kù)(4)了解其他項(xiàng)目目成本數(shù)據(jù)第二部分房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主主要環(huán)節(jié)的成成本管理措施施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的