房地產(chǎn)估價(jià)程序

房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序——房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中各項(xiàng)具體工作按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序明確基本事項(xiàng)→擬定作業(yè)方案→搜集所需資料→→實(shí)地查勘對(duì)象→選定方法計(jì)算→確定結(jié)果→→撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告→估價(jià)資料歸檔房地產(chǎn)估價(jià)程序一、明確估價(jià)基本事項(xiàng)明確物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況實(shí)體范圍由委托方提供由估價(jià)目的決定（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)公歷表示，精確到日（二）明確估價(jià)對(duì)象（一）明確估價(jià)目的估價(jià)目的源自于對(duì)估價(jià)的需要其中估價(jià)目的是龍頭房地產(chǎn)估價(jià)程序二、擬定估價(jià)作業(yè)方案（一）初選估價(jià)方法1、對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)2、若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍3、有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要方法4、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法5、具有開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一種方法6、在不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)程序二、擬定估價(jià)作業(yè)方案資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價(jià)方法決定（三）其他估價(jià)作業(yè)環(huán)節(jié)安排時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)和進(jìn)度房地產(chǎn)估價(jià)程序（二）擬定調(diào)查搜集的資料三、搜集所需要資料（一）宏觀資料和市場(chǎng)狀況資料對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)有影響的資料政治制度、土地使用制度、住房制度；相關(guān)的法律、法規(guī)；自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施；人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模；需求狀況、供給狀況、出售和出租狀況、空置狀況

房地產(chǎn)估價(jià)程序（三）估價(jià)對(duì)象狀況資料區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物（二）估價(jià)方法所需資料四、實(shí)地察看估價(jià)對(duì)象（一）實(shí)體確認(rèn)坐落、面積……（二）權(quán)利狀態(tài)確認(rèn)房地產(chǎn)估價(jià)程序五、選定估價(jià)方法計(jì)算初步方法能否最終采用取決于所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量

房地產(chǎn)估價(jià)程序方法:加權(quán)算術(shù)平均簡(jiǎn)單算術(shù)平均中位數(shù)眾數(shù)其他六、確定估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)估價(jià)程序七、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告（一）估價(jià)報(bào)告的形式（二）估價(jià)報(bào)告的要求內(nèi)在質(zhì)量：結(jié)果準(zhǔn)確、參數(shù)合理、方法正確外在質(zhì)量：格式正確、文字表達(dá)、印刷質(zhì)量1、敘述式報(bào)告2、表格式報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)程序1、封面2、目錄3、致委托方函4、估價(jià)師聲明5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告8、附件（三）估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容房地產(chǎn)估估價(jià)程序序八、資料料歸檔對(duì)估價(jià)報(bào)報(bào)告的要要求方法選擇擇正確參數(shù)選擇擇合理結(jié)果基本本準(zhǔn)確格式符合合規(guī)范表達(dá)清晰晰流暢打印裝訂訂整齊房地產(chǎn)估估價(jià)程序序估價(jià)報(bào)告告的組成成封面一封面二目錄一、致委委托方函函二、估價(jià)價(jià)師聲明明三、估價(jià)價(jià)的假設(shè)設(shè)和限制制條件四、估價(jià)價(jià)結(jié)果報(bào)報(bào)告五、估價(jià)價(jià)技術(shù)報(bào)報(bào)告六、附件件房地產(chǎn)估估價(jià)程序序四、估價(jià)價(jià)結(jié)果報(bào)報(bào)告（一）委委托方（二）估估價(jià)方（三）估估價(jià)對(duì)象象1、坐落2、權(quán)利狀狀況3、建筑物物狀況或或土地狀狀況4、區(qū)域狀狀況（四）估估價(jià)目的的（五）估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)估估價(jià)程序序（六）價(jià)價(jià)值定義義（七）估估價(jià)依據(jù)據(jù)（八）估估價(jià)原則則（九）估估價(jià)方法法（十）估估價(jià)結(jié)果果（十一））估價(jià)人人員（十二））估價(jià)作作業(yè)日期期（十三））估價(jià)報(bào)報(bào)告應(yīng)用用的有效效期房地產(chǎn)估估價(jià)程序序四、估價(jià)價(jià)結(jié)果報(bào)報(bào)告五、估價(jià)價(jià)技術(shù)報(bào)報(bào)告（一）個(gè)個(gè)別因素素分析（詳細(xì)說(shuō)說(shuō)明、分分析估價(jià)價(jià)對(duì)象的的個(gè)別因因素）（二）區(qū)區(qū)域因素素分析（詳細(xì)說(shuō)說(shuō)明、分分析估價(jià)價(jià)對(duì)象的的區(qū)域因因素）（三）市市場(chǎng)背景景分析（詳細(xì)說(shuō)說(shuō)明、分分析市場(chǎng)場(chǎng)狀況））（四）估估價(jià)方法法選用(詳細(xì)說(shuō)明明：選擇擇理由和和方法,每種方法法的含義義、思路路與公式式)（五）估估價(jià)測(cè)算算過(guò)程房地產(chǎn)估估價(jià)程序序1、市場(chǎng)比比較法至少10個(gè)交易實(shí)實(shí)例，說(shuō)說(shuō)明：具體地址址、總價(jià)價(jià)、面積積、單價(jià)價(jià)、交易易日期、、交易情情況等；；資料來(lái)源源：門(mén)店店名稱(chēng)、、地址，，網(wǎng)站名名稱(chēng)、網(wǎng)網(wǎng)址。（2）選取可可比實(shí)例例至少3個(gè)房地產(chǎn)估估價(jià)程序序（1）搜集交交易實(shí)例例

估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落

成交價(jià)格(元/㎡)

109981134411083交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素交通條件一般較好一般較好商業(yè)配套一般較好一般較好公共設(shè)施一般一般一般較好環(huán)境狀況較好一般較好很好個(gè)別因素建造年代2000年2000年1998年2002年朝向南南南南層次2/61/63/66/6裝修普裝普裝精裝精裝（3）估價(jià)對(duì)對(duì)象與可可比實(shí)例例因素比比較房地產(chǎn)估估價(jià)程序序

估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格(元/㎡)

109981134411083交易日期1710171017141611交易情況100100100100

房地產(chǎn)狀況交通條件100102100103商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況10098100105建造年代10010097103朝向100100100100層次1009810496裝修100100101105合計(jì)100101102115（4）比較因因素分值值分析房地產(chǎn)估估價(jià)程序序

實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況100/100100/100100/100交通條件100/102100/100100/103商業(yè)配套100/103100/100100/102公共設(shè)施100/100100/100100/101環(huán)境狀況100/98100/100100/105建造年代100/100100/97100/103朝向100/100100/100100/100層次100/98100/104100/96裝修100/100100/101100/105修正后價(jià)格109001110810170比準(zhǔn)價(jià)格10726元/㎡（5）比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格計(jì)算算房地產(chǎn)估估價(jià)程序序2、收益還還原法至少5個(gè)實(shí)例，，說(shuō)明：：具體地址址、租金金、面積積、配置置、裝修修、新舊舊等；資料來(lái)源源：門(mén)店店名稱(chēng)、、地址，，網(wǎng)站名名稱(chēng)、網(wǎng)網(wǎng)址。（1）搜集收收益實(shí)例例（2）求取年年潛在毛毛收入（3）求取年年有效毛毛收入有效毛收收入=潛在毛收收入×（1-空置率））=潛在毛收收入×出租率房地產(chǎn)估估價(jià)程序序2、收益還還原法租金中所所包含的的費(fèi)用——由出租方方所付的的費(fèi)用管理費(fèi)、、維修費(fèi)費(fèi)、稅費(fèi)費(fèi)、保保險(xiǎn)費(fèi)……（5）計(jì)算年年凈收益益年凈收益益=有效毛收收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用（6）求取還還原利率率（7）確定收收益年限限（8）計(jì)算收收益價(jià)格格房地產(chǎn)估估價(jià)程序序（4）估算運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用3、估價(jià)結(jié)結(jié)果理由、計(jì)計(jì)算、結(jié)結(jié)論房地產(chǎn)估估價(jià)程序序估價(jià)報(bào)告告的組成成封面一封面二目錄一、致委委托方函函二、估價(jià)價(jià)師聲明明三、估價(jià)價(jià)的假設(shè)設(shè)和限制制條件四、估價(jià)價(jià)結(jié)果報(bào)報(bào)告五、估價(jià)價(jià)技術(shù)報(bào)報(bào)告六、附件件房地產(chǎn)估估價(jià)程序序房地產(chǎn)估估價(jià)程序序——房地產(chǎn)估估價(jià)全過(guò)過(guò)程中各各項(xiàng)具體體工作按其內(nèi)在在聯(lián)系所所排列的的先后順順序明確基本本事項(xiàng)→→擬定作作業(yè)方案案→搜集集所需資資料→→實(shí)地查查勘對(duì)象象→選定定方法計(jì)計(jì)算→確確定結(jié)果果→→撰寫(xiě)估估價(jià)報(bào)告告→估價(jià)價(jià)資料歸歸檔房地產(chǎn)估估價(jià)程序序一、明確確估價(jià)基基本事項(xiàng)項(xiàng)明確物質(zhì)質(zhì)實(shí)體狀狀況、權(quán)權(quán)益狀況況實(shí)體范圍圍由委托托方提供供由估價(jià)價(jià)目的決決定（三）明明確估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)公歷表示示，精確確到日（二）明明確估價(jià)價(jià)對(duì)象（一）明明確估價(jià)價(jià)目的估價(jià)目的的源自于于對(duì)估價(jià)價(jià)的需要要其中估價(jià)價(jià)目的是是龍頭房地產(chǎn)估估價(jià)程序序二、擬定定估價(jià)作作業(yè)方案案（一）初初選估價(jià)價(jià)方法1、對(duì)同一一估價(jià)對(duì)對(duì)象宜選選用兩種種以上的的估價(jià)方方法進(jìn)行行估價(jià)2、若估價(jià)價(jià)對(duì)象適適宜采用用多種估估價(jià)方法法進(jìn)行估估價(jià)，不不得隨意意取舍3、有條件件選用市市場(chǎng)比較較法進(jìn)行行估價(jià)的的應(yīng)以市市場(chǎng)比較較法為主主要方法法4、收益性性房地產(chǎn)產(chǎn)的估價(jià)價(jià)應(yīng)選用用收益法法作為其其中的一一種估價(jià)價(jià)方法5、具有開(kāi)開(kāi)發(fā)潛力力的房地地產(chǎn)的應(yīng)應(yīng)選用假假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法作為為其中一一種方法法6、在不宜宜采用比比較法、、收益法法、假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)法法進(jìn)行估估價(jià)的情情況下，，可采用用成本法法作為主主要的估估價(jià)方法法房地產(chǎn)估估價(jià)程序序二、擬定定估價(jià)作作業(yè)方案案資料的范范圍及內(nèi)內(nèi)容的確確定是由由初選的的估價(jià)方方法決定定（三）其其他估價(jià)價(jià)作業(yè)環(huán)環(huán)節(jié)安排排時(shí)間、人人力、經(jīng)經(jīng)費(fèi)和進(jìn)進(jìn)度房地產(chǎn)估估價(jià)程序序（二）擬擬定調(diào)查查搜集的的資料三、搜集集所需要要資料（一）宏宏觀資料料和市場(chǎng)場(chǎng)狀況資資料對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格有有普遍影影響的資資料對(duì)估價(jià)對(duì)對(duì)象所在在地區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)有影響響的資料料政治制度度、土地地使用制制度、住住房制度度；相關(guān)的法法律、法法規(guī)；自然條件件、城市市規(guī)劃、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、公公共設(shè)施施；人口數(shù)量量、人口口素質(zhì)、、家庭規(guī)規(guī)模；需求狀況況、供給給狀況、、出售和和出租狀狀況、空空置狀況況房地產(chǎn)估估價(jià)程序序（三）估估價(jià)對(duì)象象狀況資資料區(qū)位、權(quán)權(quán)益、實(shí)實(shí)物（二）估估價(jià)方法法所需資資料四、實(shí)地地察看估估價(jià)對(duì)象象（一）實(shí)實(shí)體確認(rèn)認(rèn)坐落、面面積……（二）權(quán)權(quán)利狀態(tài)態(tài)確認(rèn)房地產(chǎn)估估價(jià)程序序五、選定定估價(jià)方方法計(jì)算算初步方法法能否最最終采用用取決于于所搜集集資料的的數(shù)量和和質(zhì)量房地產(chǎn)估估價(jià)程序序方法:加權(quán)算術(shù)術(shù)平均簡(jiǎn)單算術(shù)術(shù)平均中位數(shù)眾數(shù)其他六、確定定估價(jià)結(jié)結(jié)果房地產(chǎn)估估價(jià)程序序七、撰寫(xiě)寫(xiě)估價(jià)報(bào)報(bào)告（一）估估價(jià)報(bào)告告的形式式（二）估估價(jià)報(bào)告告的要求求內(nèi)在質(zhì)量量：結(jié)果果準(zhǔn)確、、參數(shù)合合理、方方法正確確外在質(zhì)量量：格式式正確、、文字表表達(dá)、印印刷質(zhì)量量1、敘述式式報(bào)告2、表格式式報(bào)告房地產(chǎn)估估價(jià)程序序1、封面2、目錄3、致委托托方函4、估價(jià)師師聲明5、估價(jià)的的假設(shè)和和限制條條件6、估價(jià)結(jié)結(jié)果報(bào)告告7、估價(jià)技技術(shù)報(bào)告告8、附件（三）估估價(jià)報(bào)告告的內(nèi)容容房地產(chǎn)估估價(jià)程序序八、資料料歸檔A.0.7估價(jià)技術(shù)術(shù)報(bào)告：：（標(biāo)題：：）房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)技術(shù)報(bào)報(bào)告（一）個(gè)個(gè)別因素素分析詳細(xì)說(shuō)明明、分析析估價(jià)對(duì)對(duì)象的個(gè)個(gè)別因素素（二）區(qū)區(qū)域因素素分析詳細(xì)說(shuō)明明、分析析估價(jià)對(duì)對(duì)象的區(qū)區(qū)域因素素（三）市市場(chǎng)背景景分析詳細(xì)說(shuō)明明、分析析類(lèi)似房房地產(chǎn)的的市場(chǎng)狀狀況，包包括過(guò)去去、現(xiàn)在和可可預(yù)見(jiàn)的的未來(lái)（四）最最高最佳佳使用分分析詳細(xì)分析析、說(shuō)明明估價(jià)對(duì)對(duì)象最高高最佳使使用（五）估估價(jià)方法法選用詳細(xì)說(shuō)明明估價(jià)的的思路和和采用的的方法及及其理由由（六）估估價(jià)測(cè)算算過(guò)程詳細(xì)說(shuō)明明測(cè)算過(guò)過(guò)程，參參數(shù)確定定等（七）估估價(jià)結(jié)果果確定詳細(xì)說(shuō)明明估價(jià)結(jié)結(jié)果及其其確定的的理由房地產(chǎn)估估價(jià)程序序（五）估估價(jià)方法法選用1、選用方方法及理理由2、方法概概念及公公式（六）估估價(jià)測(cè)算算過(guò)程房地產(chǎn)估估價(jià)程序序1、市場(chǎng)比比較法（1）搜集交交易實(shí)例例至少10個(gè)實(shí)例的的基本情情況：坐落、單單價(jià)、日日期、情情況（2）選取可可比實(shí)例例面積、房房型、層層次、朝朝向（3）比較因因素分析析（表格））（4）比較因因素分值值（表格））（5）比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格計(jì)算算房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)程程序序2、