房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)第章

房地產(chǎn)策劃師

（國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)）培訓(xùn)講義成都市溫江柳岸策劃陳良敏第三章房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃第一節(jié)項(xiàng)目效益評(píng)估第二節(jié)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第三節(jié)編制商務(wù)計(jì)劃書第一節(jié)項(xiàng)目效益評(píng)估學(xué)習(xí)單元1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算學(xué)習(xí)單元2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益評(píng)估學(xué)習(xí)單元1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算方法能夠理解：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)構(gòu)成1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成（1）開(kāi)發(fā)成本土地使用權(quán)出讓金土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)☆規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)☆項(xiàng)目可行性研究費(fèi)☆地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)☆三通一平費(fèi)建安工程費(fèi)☆土建工程費(fèi)☆設(shè)備及安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（2）開(kāi)發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用2、開(kāi)發(fā)成本的估算（1）土地使用權(quán)出讓金

國(guó)家以土地所有者身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使作權(quán)出讓金。土地出讓金底價(jià)的估算一般可參照政府當(dāng)期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等困素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。（2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)根據(jù)《土管理法》的規(guī)定，國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)，水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、新菜地、魚塘開(kāi)發(fā)基金、征地管理費(fèi)等。國(guó)家和各省市對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)都做出了具體的確定，因此農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。補(bǔ)償費(fèi)在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家或地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按單位規(guī)定給予補(bǔ)償。（3）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、策劃及可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。

☆項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、策劃及可行性研究所需的費(fèi)用一般可的按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，策劃及可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的0.2%～3%，水文、地質(zhì)、勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右?！睢叭ㄒ黄健钡韧恋亻_(kāi)發(fā)費(fèi)用主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。（4）建安安工程費(fèi)建安工程費(fèi)費(fèi)是指直接接用于工程程建設(shè)的總總成本費(fèi)用用。主要包包括建筑工工程費(fèi)（結(jié)結(jié)構(gòu)、建筑筑、特殊裝裝修工程費(fèi)費(fèi)）、設(shè)備備及安裝工工程費(fèi)（給給排水、電電氣照明、、電梯、空空調(diào)、煤氣氣管道、消消防、防雷雷、弱電等等設(shè)備及安安裝）以及及室內(nèi)裝修修工程費(fèi)等等。在策劃及可可行性研究究階段，建建安工程費(fèi)費(fèi)的估算，，可以采用用單元估算算法，單位位指標(biāo)估算算法、工程程量近似匡匡算法、概概算指標(biāo)估估算法等，，也可根據(jù)據(jù)類似工程程經(jīng)驗(yàn)估算算?！顔卧浪闼惴▎卧浪惴ǚㄊ侵敢曰窘ㄔO(shè)單單元的綜合合投資乘以以單元數(shù)得得到項(xiàng)目或或單項(xiàng)工程程總投資的的估算方法法。如以每每間客房的的綜合投資資乘以客房房數(shù)估算一一座酒店的的總投資。。以每張病病床的綜合合投資乘以以病床數(shù)估估算一座醫(yī)醫(yī)院的總投投資等。☆單位指標(biāo)標(biāo)估算法單位指標(biāo)估估算法是的的指以單位位工程量投投資乘以工工程量得到到單項(xiàng)工程程投資的估估算方法。。一般說(shuō)來(lái)來(lái)，土建工工程、水電電安裝工程程及其他設(shè)設(shè)備安裝工工程可的按按建筑平方方米造價(jià)計(jì)計(jì)算。其造造價(jià)指標(biāo)可可參照有關(guān)關(guān)近似案例例獲得?！罟こ塘拷瓶锼惴ǚüこ塘拷扑瓶锼惴ú刹捎门c工程程概預(yù)算類類似的方法法，先近似似匡算工程程量，配上上相應(yīng)的概概預(yù)算定額額單價(jià)和取取費(fèi)，近似似計(jì)算項(xiàng)目目投資。☆概算指標(biāo)標(biāo)法概算指標(biāo)法法采用綜合合的單位建建筑面積和和建筑體積積等建筑工工程概算不不了指標(biāo)計(jì)計(jì)算整個(gè)工工程費(fèi)用。。其估算公公式是：工程概算價(jià)價(jià)值=建筑筑面積×概概算指標(biāo)當(dāng)擬建工程程和參照工工程的建設(shè)設(shè)年份相隔隔幾年時(shí)，，單方造價(jià)價(jià)必有面考考慮時(shí)間因因素的影響響，利用國(guó)國(guó)家或地區(qū)區(qū)發(fā)布的建建安工程造造價(jià)指數(shù)來(lái)來(lái)調(diào)整參照照工程的單單方造價(jià)。。☆類似工程程經(jīng)驗(yàn)估算算法每一建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目都有其其自身個(gè)別別特點(diǎn)，因因此難以就就建安工程程費(fèi)用中各各項(xiàng)所占的的比例定出出一個(gè)絕對(duì)對(duì)適用的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，但在在一定時(shí)期期和相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定的市場(chǎng)場(chǎng)狀況下，，運(yùn)用客觀觀的估算法法，加上對(duì)對(duì)實(shí)際個(gè)案案的經(jīng)驗(yàn)總總結(jié)，可以以測(cè)算同各各類有代表表性物業(yè)的的建安工程程各項(xiàng)費(fèi)用用的大致標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。（5）基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)又稱為紅紅線內(nèi)工程程費(fèi)，包括括水、供電電、道路、、綠化、供供氣、排污污、排洪、、電訊、環(huán)環(huán)衛(wèi)等工程程費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)通常采用用單位指標(biāo)標(biāo)估算法來(lái)來(lái)計(jì)算。一一般說(shuō)來(lái)，，詳細(xì)估算算時(shí)，供水水工程可按按水增容量量（噸）指指標(biāo)計(jì)算，，供電及變變配電工程程可按電增增容量（千千伏安）指指標(biāo)計(jì)算，，采暖工程程按耗熱量量（瓦特））指標(biāo)計(jì)算算，集中空空調(diào)安裝冷冷負(fù)荷量（（瓦特）指指標(biāo)計(jì)算，，供熱鍋爐爐安裝按每每小時(shí)產(chǎn)生生蒸氣量指指計(jì)算，各各類圍墻、、管線工程程按長(zhǎng)度來(lái)來(lái)的指標(biāo)計(jì)計(jì)算，室外外道路面積積平方米指指標(biāo)計(jì)算。。粗略估算時(shí)時(shí)，則各項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施施工程均可可按建筑平平方米或用用地平方米米造價(jià)計(jì)算算。（6）公共共配套設(shè)施施費(fèi)公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)主要要包括不能能有償轉(zhuǎn)讓讓的開(kāi)發(fā)小小區(qū)內(nèi)公共共配套設(shè)施施發(fā)生的支支出。公共共配套設(shè)施施費(fèi)的估算算可參考““建安工工程費(fèi)”的的估算方法法。（7）開(kāi)發(fā)發(fā)期間稅費(fèi)費(fèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投投資估算應(yīng)應(yīng)考慮項(xiàng)目目在開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中所負(fù)負(fù)擔(dān)的各種種稅金和地地方政府或或有關(guān)部門門征收的費(fèi)費(fèi)用。在一一些大城市市，這部分分已成為開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目投資構(gòu)構(gòu)成中占較較大比重的的費(fèi)用。各各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算。以以廣州為例例，開(kāi)發(fā)期期間的稅費(fèi)費(fèi)主要包括括以下各項(xiàng)項(xiàng)：☆小區(qū)成片片開(kāi)發(fā)（用用地面積大大于或等于于2萬(wàn)m2）的商品房房項(xiàng)目按基基建投資額額的5.5%計(jì)征；；☆零星開(kāi)發(fā)發(fā)（用地面面積小于2萬(wàn)m2）的商品房房項(xiàng)目按基基建投資額額的11%計(jì)征?！罱ㄖこ坛藤|(zhì)量與安安全監(jiān)督費(fèi)費(fèi)建筑工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督是是指對(duì)建筑筑工程的地地基基礎(chǔ)、、主體結(jié)構(gòu)構(gòu)和總體工工程式質(zhì)量量的評(píng)定、、驗(yàn)收；安安全監(jiān)督是是指建筑工工程施工中中有關(guān)防高高空墜落、、物體打擊擊、機(jī)具傷傷害觸電以以及防火、、防爆等安安全防范措措施的落實(shí)實(shí)和對(duì)執(zhí)行行安全操作作規(guī)程的檢檢查監(jiān)督。。計(jì)收辦法和和標(biāo)準(zhǔn)：工工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督費(fèi)按建建安工程總總造價(jià)2.5%征收收；安全監(jiān)監(jiān)督費(fèi)技建建安總造價(jià)價(jià)1.5%征收。兩兩項(xiàng)合計(jì)為為建安總造造價(jià)的4%?！罘亲≌┕╇?、用電電負(fù)荷費(fèi)（（供電增容容費(fèi)）計(jì)收辦法和和標(biāo)準(zhǔn)：以以新增供電電容量為基基數(shù)，非住住宅按350元/kVA征收收。新增供電容容量的計(jì)算算標(biāo)準(zhǔn)：非非住宅按8kVA/100m2增容。。住宅免收收供電增容容費(fèi)?！铑A(yù)算定額額管理費(fèi)計(jì)收辦法和和標(biāo)準(zhǔn)：以以建安工程程量為基礎(chǔ)礎(chǔ)，按1%計(jì)收。☆建設(shè)工程程交易中心心招投標(biāo)服服務(wù)費(fèi)計(jì)收辦法和和標(biāo)準(zhǔn)：以以中標(biāo)價(jià)為為基礎(chǔ)，按按0.5%%~0.9%計(jì)收收?！罟こ探ㄔO(shè)設(shè)監(jiān)理費(fèi)（（施工階段段）計(jì)收辦法和和標(biāo)準(zhǔn)：以以監(jiān)督工程程量為基礎(chǔ)礎(chǔ)，根據(jù)其其規(guī)模大小小按0.6%～2.5%計(jì)計(jì)收?！钇渌愘M(fèi)費(fèi)其他稅費(fèi)包包括項(xiàng)目需需在開(kāi)發(fā)期期間繳納的的報(bào)建費(fèi)、、排水設(shè)施施有償使用用費(fèi)、城市市占道費(fèi)、、開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)審查查費(fèi)等，總總共約為基基建投資額額的1%～～2%。（8）不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)包括備用金金（不含含工料價(jià)格格上漲備用用金）、不不可預(yù)見(jiàn)的的基礎(chǔ)和其其他附加工工程增加的的費(fèi)用、不不可預(yù)見(jiàn)的的自然災(zāi)害害增加的費(fèi)費(fèi)用。它依依據(jù)項(xiàng)目的的復(fù)雜程度度和前述各各項(xiàng)費(fèi)用估估算的準(zhǔn)確確程度，以以上述1～～6項(xiàng)費(fèi)用用之和為基基數(shù)，按3%~5%計(jì)算。3、開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用的估算算（1）管理理費(fèi)用管理費(fèi)用是是指企業(yè)行行政管理部部門為管理理和組織經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而而發(fā)生的各各種費(fèi)用。。管理費(fèi)用用可按項(xiàng)目目前述開(kāi)發(fā)發(fā)成本之和和為基數(shù)，，取一個(gè)百百分比計(jì)算算。這個(gè)百百分?jǐn)?shù)一般般為3%左左右。（2）銷售售費(fèi)用銷售費(fèi)用是是指開(kāi)發(fā)建建設(shè)項(xiàng)目在在銷售產(chǎn)品品過(guò)程中發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用以及及專設(shè)銷售售機(jī)構(gòu)或委委托銷售代代理的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。主主要包括如如下三項(xiàng)：：☆廣告宣傳傳及市場(chǎng)推推廣費(fèi)。約約為銷售收收入的2%~3%☆銷售代理理費(fèi)。約為為銷售收入入的1.5%～2%☆其他銷售售費(fèi)用。約約為銷售收收入的0.5%～1%以上各項(xiàng)合合計(jì)，銷售售費(fèi)用約占占到銷售收收入的4%～6%（3）財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是是指為籌集集資金而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，主主要為借款款利息和其其他財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用（匯兌兌損失等））。借款利息主主要包括長(zhǎng)長(zhǎng)期利息和和流動(dòng)資金金借款利息息?！铋L(zhǎng)期借款款利息的計(jì)計(jì)算。其計(jì)計(jì)算公式為為：每年應(yīng)計(jì)利利息=（年年初借款本本息累計(jì)＋＋1∕2××本年借款款）×年利利率長(zhǎng)期借款本本息的償還還方式有兩兩種：①每年等額額償還本息息和；②等額還本本，利息每每年照付。?！盍鲃?dòng)資金金借款部分分是按全年年計(jì)息，利利息計(jì)人財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用，，每年照付付，期未一一次還本。。4、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅費(fèi)估算算房地產(chǎn)項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)期間間的稅費(fèi)，，主要是指指其在銷售售與交易階階段發(fā)生的的稅費(fèi)。它它們不參與與投資與成成本費(fèi)用的的構(gòu)成，只只是作為銷銷售收入的的扣減。（1）與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的稅稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅是對(duì)對(duì)在我國(guó)境境內(nèi)提供應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)(包括交通通運(yùn)輸業(yè)、、建筑業(yè)、、金融保險(xiǎn)險(xiǎn)業(yè)、郵電電通信業(yè)、、文化體育育業(yè)、娛樂(lè)樂(lè)業(yè)、服務(wù)務(wù)業(yè))、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資資產(chǎn)或者銷銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的單位或或個(gè)人所獲獲得營(yíng)業(yè)額額征收的一一種稅。稅費(fèi)的計(jì)收收辦法和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：按營(yíng)營(yíng)業(yè)額(指指房地產(chǎn)銷銷售收入)的5％計(jì)計(jì)征。城市維護(hù)建建設(shè)稅開(kāi)征城市建建設(shè)稅的目目的，是為為了進(jìn)一步步擴(kuò)大城市市建設(shè)，提提供城市維維護(hù)和建設(shè)設(shè)資金來(lái)源源。稅費(fèi)的計(jì)收收辦法和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：以單單位和個(gè)人人實(shí)際繳納納的增值稅稅、營(yíng)業(yè)稅稅、消費(fèi)稅稅(對(duì)房地地產(chǎn)銷售而而言，僅指指營(yíng)業(yè)稅)稅額為計(jì)計(jì)征依據(jù)，，稅率為7％，與““三稅”同同時(shí)繳納。。教育費(fèi)附加加征收教育費(fèi)費(fèi)附加的目目的，是為為了加快發(fā)發(fā)展地方教教育事業(yè)，，擴(kuò)大地方方教育經(jīng)營(yíng)營(yíng)的資金、、來(lái)源。稅費(fèi)的計(jì)收收辦法和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：以單單位和個(gè)人人實(shí)際繳納納的增值稅稅、營(yíng)業(yè)稅稅、消費(fèi)稅稅(對(duì)房地地產(chǎn)銷售而而言，僅指指營(yíng)業(yè)稅)的稅額為為計(jì)征依據(jù)據(jù)，附加率率為3％，，與“三稅稅”同時(shí)繳繳納：防洪工程維維護(hù)費(fèi)部分城市為為加強(qiáng)大江江大堤防洪洪保障國(guó)家家和人民生生命財(cái)產(chǎn)安安全而征收收，如廣州州市開(kāi)征的的防洪工程程維護(hù)費(fèi)。。稅費(fèi)計(jì)收辦辦法和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：按每年年應(yīng)納稅營(yíng)營(yíng)業(yè)額(房房地產(chǎn)銷售售額)的0.9‰計(jì)計(jì)征。交易印花稅稅印花稅是對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)中書立領(lǐng)領(lǐng)受各種憑憑證而征收收的稅種。。房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中中書立設(shè)計(jì)計(jì)、建筑施施工承包合合同、房產(chǎn)產(chǎn)租賃合同同、借款抵抵押合同、、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移合同、、領(lǐng)受產(chǎn)權(quán)權(quán)證書等，，均要規(guī)定定繳納印花花稅。稅費(fèi)計(jì)收辦辦法和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：按房地地產(chǎn)交易價(jià)價(jià)的1‰，，買賣雙方方各負(fù)擔(dān)一一半，即各各負(fù)擔(dān)0.5‰。交易服務(wù)費(fèi)費(fèi)房地產(chǎn)交易易服務(wù)費(fèi)開(kāi)開(kāi)征的目的的是為了加加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理理，保障房房產(chǎn)買賣雙雙方當(dāng)事人人的合法權(quán)權(quán)益。該項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用已包包括了與房房地產(chǎn)交易易有關(guān)的一一切手續(xù)、、估價(jià)及表表格、資料料等費(fèi)用。。以廣州市為為例，該項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)計(jì)收辦法和和標(biāo)準(zhǔn)為：：按房屋交交易額的0.2％計(jì)計(jì)征，買方方負(fù)擔(dān)0.1％，賣賣方負(fù)擔(dān)0.1％。。（2）土地地增值稅土地增值稅稅，是以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)取得的增增值額為征征稅對(duì)象征征收的一種種稅，其實(shí)實(shí)質(zhì)是對(duì)土土地收益的的課稅。稅額計(jì)算土地增值稅稅實(shí)行四級(jí)級(jí)超率累進(jìn)進(jìn)稅率。增值額未超超過(guò)扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額百百分之五十十的部分，，稅率為百百分之三十十；增值額超過(guò)過(guò)扣除項(xiàng)目目金額之百百分之五十十、未超過(guò)過(guò)扣除項(xiàng)目目金額百分分之一百的的部分，稅稅率為百分分之四十；；增值額超過(guò)過(guò)扣除項(xiàng)目目金額百分分之一百、、未超過(guò)扣扣除項(xiàng)目金金額百分之之二百的部部分，稅率率為百分之之五十；增值額超過(guò)過(guò)扣除項(xiàng)目目金額百分分之二百的的部分，稅稅率為百分分之六十。。土地應(yīng)納稅稅額的計(jì)算算，按下列列公式進(jìn)行行：土地增值額額＝轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)的總總收入—扣扣除項(xiàng)目金金額應(yīng)納稅額＝＝土地增值值額×適用用稅率若土地增值值額超過(guò)扣扣除項(xiàng)目金金額50％％以上的，，即同時(shí)適適用于二檔檔或二檔以以上適用稅稅率的，則則需分別計(jì)計(jì)算。土地增值稅稅適用稅率率和速算扣扣除率簡(jiǎn)化計(jì)算可按增值額額乘以適用用的稅率減減去扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額乘乘以速算扣扣除系數(shù)的的簡(jiǎn)便方法法計(jì)算。公公式如下：：應(yīng)納稅額＝＝土地增值值額×適用用稅率—扣扣除項(xiàng)目金金額×速算算扣除率增值額的計(jì)計(jì)算所謂增值額額，是指納納稅人轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)所所取得的收收入減去扣扣除項(xiàng)目金金額后的余余額?！钷D(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的總收收入，包括括貨幣收入入、實(shí)物收收入和其他他收入；☆計(jì)算增值值額的扣除除項(xiàng)目，包包括：①取得土地地使用權(quán)所所支付的金金額。②開(kāi)發(fā)土地地和新建房房及配套設(shè)設(shè)施的成本本。③開(kāi)發(fā)土地地和新建房房及配套設(shè)設(shè)施的費(fèi)用用。④舊房或建建筑物的評(píng)評(píng)估價(jià)格。。⑤與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅金。。⑥財(cái)政部規(guī)規(guī)定的其他他扣除項(xiàng)目目。（3）企業(yè)業(yè)所得稅企業(yè)所得稅稅是指對(duì)在在我國(guó)境內(nèi)內(nèi)實(shí)行獨(dú)立立經(jīng)濟(jì)核算算的企業(yè)或或組織的生生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)所得和其其他所得征征收的一種種稅。稅費(fèi)的計(jì)收收辦法和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：按企企業(yè)應(yīng)納稅稅所得額的的25％計(jì)計(jì)征。外資資企業(yè)的所所得稅計(jì)收收辦法和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)同上。。學(xué)習(xí)單元2房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資收收益評(píng)估估重點(diǎn)掌握：：房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資效效益靜態(tài)評(píng)評(píng)價(jià)與動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)價(jià)能夠理解：：房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的的作用和原原則1、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)價(jià)的作用和和原則財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是是在國(guó)家現(xiàn)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制制度、稅收收法規(guī)和市市場(chǎng)價(jià)格體體系下，預(yù)預(yù)測(cè)估計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)務(wù)效益與費(fèi)費(fèi)用，進(jìn)行行財(cái)務(wù)盈利利能力分析析和償債能能力分析，，編制財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表，計(jì)計(jì)算評(píng)價(jià)指指標(biāo)，考察察擬建項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)盈盈利能力、、償債能力力等財(cái)務(wù)狀狀況，據(jù)以以判別項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)可可行性。（1）財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的的作用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是是項(xiàng)目建議議書和可行行性報(bào)告的的重要組成成部分。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)論是主要要的決策依依據(jù)。非盈利項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)可以使使有關(guān)各方方做到心中中有數(shù)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是是方案比較較和選取的的重要手段段。配合投資各各方協(xié)議、、合同、章章程的談判判，促使各各方在平等等互利基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)合作。。（2）財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)的原原則效益與費(fèi)用用計(jì)算范圍圍的一致性性原則為了正確評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的的獲利能力力，必須遵遵循效益與與費(fèi)用計(jì)算算范圍的一一致性原則則。效益與費(fèi)用用識(shí)別的有有無(wú)對(duì)比原原則采用有無(wú)對(duì)對(duì)比方法識(shí)識(shí)別投資項(xiàng)項(xiàng)目的效益益和費(fèi)用是是國(guó)際上項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中中通用的原原則，動(dòng)態(tài)分析與與靜態(tài)分析析相結(jié)合，，以動(dòng)態(tài)分分析為主的的原則動(dòng)態(tài)分析方方法是指根根據(jù)資金時(shí)時(shí)間價(jià)值原原理，考慮慮項(xiàng)目整個(gè)個(gè)計(jì)算期內(nèi)內(nèi)各年的效效益和費(fèi)用用，采用現(xiàn)現(xiàn)金流量分分析的現(xiàn)值值法，計(jì)算算內(nèi)部收益益率和凈現(xiàn)現(xiàn)值等評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)。2、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資效益的靜靜態(tài)評(píng)價(jià)（1）投資資收益率法法投資收益率率又稱投資資利潤(rùn)率或或投資效果果系數(shù)，主主要用來(lái)評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的的獲利水平平。其計(jì)算算公式如下下：收益額投資收益益率=××100%項(xiàng)目投資資額式中：項(xiàng)項(xiàng)目投資資額是包包括貸款款利息的的總投資資；收益益額是房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商品品的銷售售凈收入入。如商商品房銷銷售凈收收入，土土地使用用權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓凈收收入等。。稅前投資資收益率率是以繳繳納所得得稅之前前的利潤(rùn)潤(rùn)作為收收益計(jì)算算的收益益率。稅稅后投資資收益率率是以繳繳納的所所得稅之之后的利利潤(rùn)作為為收益計(jì)計(jì)算的收收益率，，計(jì)算式式中的各各參數(shù)由由下式求求得；稅前收益益額=銷銷售收入入－銷售售成本－－銷售稅稅金－還還貸款稅后收益益額=銷銷售收入入－銷售售成本－－銷售稅稅金－還還貸款－－所得稅稅投資額=投資費(fèi)費(fèi)用+貸貸款利息息將所求得得的項(xiàng)目目投資收收益率與與一個(gè)事事先確定定的可以以接受的的投資收收益率標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（稱稱之為基基準(zhǔn)投資資收益率率）相比比較，便便可判定定該項(xiàng)目目的投資資經(jīng)濟(jì)效效益。（2）投投資回收收期法投資回收收期就是是用擬建建項(xiàng)目的的凈收入入益來(lái)補(bǔ)補(bǔ)償全部部投資所所需要的的時(shí)間，，即項(xiàng)目目開(kāi)工建建設(shè)投放放資金的的回收時(shí)時(shí)間。當(dāng)當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的商品房房供出租租經(jīng)營(yíng)時(shí)時(shí)，投資資回收期期對(duì)于評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目目投資的的經(jīng)濟(jì)效效益便有有實(shí)用價(jià)價(jià)值。按平均收收益額計(jì)計(jì)算投資資回收期期當(dāng)項(xiàng)目投投入經(jīng)營(yíng)營(yíng)后，每每年的收收益額大大致持平平，比較較均勻時(shí)時(shí)，可有有項(xiàng)目的的年平均均收益額額作為計(jì)計(jì)算投資資回收期期的依據(jù)據(jù)。其公公式：項(xiàng)目總投投資額投資回收收期=項(xiàng)目年平平均收益益額按累計(jì)收收益額計(jì)計(jì)算投資資回收期期對(duì)于年收收益額不不太均衡衡、相差差較大的的項(xiàng)目，，可用累累計(jì)收益益額來(lái)計(jì)計(jì)算項(xiàng)目目的投資資回收期期，即以以項(xiàng)目?jī)魞衄F(xiàn)金收收入累計(jì)計(jì)值等于于項(xiàng)總投投資所需需要的時(shí)時(shí)間為投投資回收收期。其其計(jì)算公公式如下下：N項(xiàng)目投資資額=∑Fti=0式中Ft——第t年的項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)凈收入入；Ft=年經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入－年經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本－－年經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅金；；N——項(xiàng)目目投資回回收期。。3、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目投資效效益的動(dòng)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)價(jià)（1）凈凈現(xiàn)值法法(NPV法)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目在整個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)壽壽命期內(nèi)內(nèi)各年所所發(fā)生的的現(xiàn)金流流量差額額，為當(dāng)當(dāng)年的凈凈現(xiàn)金流流量。即即：Ft=St—Lt式中Ft———t年凈現(xiàn)金金流量；；St———t年現(xiàn)金流流人額；；Lt———t年現(xiàn)金流流出額。。若將項(xiàng)目目每年的的凈現(xiàn)金金流量按按統(tǒng)一的的、事先先選定的的基準(zhǔn)貼貼現(xiàn)率折折算為項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施初期（（一般規(guī)規(guī)定為項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)始始投資的的當(dāng)年年年初）的的現(xiàn)值，，此現(xiàn)值值的代數(shù)數(shù)和，就就是項(xiàng)目目的凈現(xiàn)現(xiàn)值（NPV），其計(jì)計(jì)算公式式：nNPV=∑Ftatt=1式中NPV——項(xiàng)目目的凈現(xiàn)現(xiàn)值；Ft——項(xiàng)目目第2年年的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量；n——項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)壽壽命期(年)；；at——第t年的貼貼現(xiàn)系數(shù)數(shù)，a＝(1+io)-t；；io——基準(zhǔn)準(zhǔn)貼現(xiàn)率率，即事事先規(guī)定定的利率率。參見(jiàn)【例例7】項(xiàng)目投資資費(fèi)用及及收入情情況統(tǒng)計(jì)計(jì)(萬(wàn)元元)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值計(jì)算算分析表表（萬(wàn)元元）（2）內(nèi)內(nèi)部收益益率法（（IRR法）內(nèi)部收益益率（IRR）是綜合合反映項(xiàng)項(xiàng)目獲利利力的一一個(gè)常用用的動(dòng)態(tài)態(tài)評(píng)價(jià)指指標(biāo)。內(nèi)內(nèi)部收益益率本身身就是一一個(gè)貼現(xiàn)現(xiàn)率，它它是指項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命期期內(nèi)，各各年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值值累計(jì)等等于零時(shí)時(shí)的貼現(xiàn)現(xiàn)率，即即項(xiàng)目?jī)魞衄F(xiàn)值為為零時(shí)的的貼現(xiàn)率率。由于資金金時(shí)間價(jià)價(jià)值的影影響，一一筆未來(lái)來(lái)資金現(xiàn)現(xiàn)值的大大小，不不僅取決決于未來(lái)來(lái)資金本本身金額額的大小小，還取取決于貼貼現(xiàn)時(shí)間間的長(zhǎng)短短，以及及所取貼貼現(xiàn)率的的高低。。在項(xiàng)目目投資方方案已定定的條件件下其凈凈現(xiàn)值計(jì)計(jì)算對(duì)貼貼現(xiàn)階段段率的反反應(yīng)是很很敏感的的。因而而，求得得一個(gè)凈凈現(xiàn)值為為零的貼貼現(xiàn)率（（內(nèi)部收收益率））便有的的特殊的的意義。。若按內(nèi)部部收益率率貼現(xiàn)，，則NPV=0，即收收益現(xiàn)值與與支出現(xiàn)值值正好相抵抵，項(xiàng)目盈盈虧平衡；；若按超出出內(nèi)部收益益率的貼現(xiàn)現(xiàn)率貼現(xiàn)，，則NPV<0，即支支出現(xiàn)值大大于收益現(xiàn)現(xiàn)值，項(xiàng)目目虧損；若若按低于內(nèi)內(nèi)部收益率率的貼現(xiàn)率率貼現(xiàn)，則則NPV>0，收益益現(xiàn)值大于于支出現(xiàn)值值，項(xiàng)目盈盈利。因而而，內(nèi)部收收益率事實(shí)實(shí)上是一種種同時(shí)反映映凈現(xiàn)金流流量及其發(fā)發(fā)生時(shí)間的的綜合指標(biāo)標(biāo)。內(nèi)部收益率率的計(jì)算計(jì)計(jì)算式為:nNPV=∑Ft（1+IRR)-t=01式中IRR——內(nèi)部收收益率；其他符號(hào)意意義同前。。內(nèi)部收益率率的評(píng)價(jià)內(nèi)部收益率率是項(xiàng)目貼貼現(xiàn)率的臨臨界值。在在進(jìn)行獨(dú)立立方案的評(píng)評(píng)價(jià)時(shí)，一一般是在求求得項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部收益率率后，與同同期貸款利利率i，同期本行行業(yè)的基準(zhǔn)準(zhǔn)貼現(xiàn)率i0，以及同期期、同類項(xiàng)項(xiàng)目的基準(zhǔn)準(zhǔn)貼現(xiàn)率IRR0。相比較，，以判定項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效益狀況。。1）IRR與i相比較，反反映項(xiàng)目盈盈虧狀況。。IRR>i，項(xiàng)目盈利利；IRR=i，項(xiàng)目盈虧虧平衡；IRR<i，項(xiàng)目虧損損。2）IRR與i0相比較，反反映項(xiàng)目與與社會(huì)平均均水平相比比的經(jīng)濟(jì)效效益狀況。。IRR>i0,項(xiàng)目盈利利超出社會(huì)會(huì)平均水平平；IRR=i0,項(xiàng)目盈利利相當(dāng)于社社會(huì)平均水水平；IRR<i0,項(xiàng)目盈利利低于社會(huì)會(huì)平均水平平。3）IRR與IRR0相比較，反反映項(xiàng)目與與同期、同同類，項(xiàng)目目盈利水平平相比的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益狀狀況。IRR>IRR0,項(xiàng)目盈利利超出同類類項(xiàng)目平均均盈利水平平；IRR=IRR0,項(xiàng)目盈利利相于同類類項(xiàng)目平盈盈利水平；；IRR<IRR0,項(xiàng)目盈利利低于同類類項(xiàng)目平均均盈利水平平。當(dāng)進(jìn)行互斥斥方案的評(píng)評(píng)價(jià)時(shí)，除除了按上述述辦法對(duì)各各方案的盈盈利水平進(jìn)進(jìn)行判斷外外，還要進(jìn)進(jìn)行方案間間內(nèi)部收益益率的比較較，選擇IRR較大的投資資方案。（3）現(xiàn)值值比較法（（PW法）將項(xiàng)目投資資建設(shè)和使使用期內(nèi)各各年支出按按統(tǒng)一規(guī)定定的利率（（基準(zhǔn)貼現(xiàn)現(xiàn)率）貼現(xiàn)現(xiàn)為現(xiàn)值進(jìn)進(jìn)行比較分分析的方法法，即為現(xiàn)現(xiàn)值比較法法。PW=p+A(p/A,i0,n)—F(p/F,i0,n)式中pw——總費(fèi)用用現(xiàn)值；P——項(xiàng)目初初期投資現(xiàn)現(xiàn)A——年經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本（使使用成本、、維護(hù)成本本）；F——項(xiàng)目的的固定資產(chǎn)產(chǎn)殘值；io——基準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)率；n——項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)壽命命期。在進(jìn)行項(xiàng)目目的方案比比較時(shí)現(xiàn)值值小的方案案即為最優(yōu)優(yōu)方案。第二節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估學(xué)習(xí)單元1房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)認(rèn)學(xué)習(xí)單元2房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估學(xué)習(xí)單元1房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)認(rèn)重點(diǎn)掌握：：確認(rèn)房地地產(chǎn)項(xiàng)目投投資風(fēng)險(xiǎn)因因素評(píng)估項(xiàng)目投投資風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)內(nèi)容和方法法能夠理解：：房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的種類類1、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資風(fēng)險(xiǎn)分類類房地產(chǎn)項(xiàng)目目投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指由于于隨機(jī)因素素的影響所所引起的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目投資收益益偏離預(yù)期期收益的程程度。由于于房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資固固有的周期期長(zhǎng)、投資資額大、影影響因素復(fù)復(fù)雜等特性性的影響，，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資面面臨的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素也特特別復(fù)雜，，風(fēng)險(xiǎn)因素素所引起的的后果也特特別嚴(yán)重。。（1）按投投資風(fēng)險(xiǎn)的的來(lái)源分類類國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)是是指由于國(guó)國(guó)家政治、、社會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的的穩(wěn)定性、、國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況、國(guó)家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、、稅收政策策、金融政政策的變化化，國(guó)家有有關(guān)法律、、法規(guī)的變變化等宏觀觀政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)會(huì)、文化及及法律因素素變化帶來(lái)來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是是指由市場(chǎng)場(chǎng)供求關(guān)系系、市場(chǎng)資資源條件、、市場(chǎng)購(gòu)買買力水平、、市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)偏好、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀狀況發(fā)生變變化，以及及金融市場(chǎng)場(chǎng)、勞動(dòng)力力市場(chǎng)、原原材料市場(chǎng)場(chǎng)、中介服服務(wù)市場(chǎng)、、同類物業(yè)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)等市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境變化化帶來(lái)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是是指由于自自然條件變變化帶來(lái)的的風(fēng)險(xiǎn)。如如風(fēng)、雨、、雪、地震震等自然災(zāi)災(zāi)害，地質(zhì)質(zhì)、水文條條件的變化化帶來(lái)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。公司風(fēng)險(xiǎn)是是指由于公公司的經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策失誤誤及經(jīng)營(yíng)管管理不善帶帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。如由于于理財(cái)措施施不當(dāng)、資資金籌措失失誤帶來(lái)的的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，由于營(yíng)營(yíng)銷計(jì)劃不不當(dāng)帶來(lái)的的銷售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，由于人人事管理措措施不當(dāng)帶帶來(lái)的人事事及勞資糾糾紛風(fēng)險(xiǎn)等等等。（2）按投投資實(shí)施的的階段分類類項(xiàng)目投資前前期風(fēng)險(xiǎn)是是指投資計(jì)計(jì)劃實(shí)施前前的項(xiàng)目策策劃與研究究階段存在在的風(fēng)險(xiǎn)。。如選址風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、投資方方案決策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)方案風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等。顯然然，由于房房地產(chǎn)項(xiàng)目目自身的特特點(diǎn)，這一一階段的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)危害特特別大。一一旦決策失失誤，往往往會(huì)使項(xiàng)目目遭受無(wú)法法估量的損損失。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建建設(shè)階段的的風(fēng)險(xiǎn)是指指從項(xiàng)目正正式動(dòng)工到到交付使用用這一階段段的風(fēng)險(xiǎn)。。如按時(shí)完完工風(fēng)險(xiǎn)、、成本控制制風(fēng)險(xiǎn)、工工程質(zhì)量風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、安全全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、建筑設(shè)設(shè)備質(zhì)量及及設(shè)備安裝裝質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。雖然大大部分的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目施工均由由承包方負(fù)負(fù)責(zé)，但有有些風(fēng)險(xiǎn)后后果同樣會(huì)會(huì)危及投資資者的利益益。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階階段風(fēng)險(xiǎn)包包括兩部分分內(nèi)容。一一是項(xiàng)目投投資經(jīng)營(yíng)的的風(fēng)險(xiǎn)，如如由于投資資計(jì)劃安排排不當(dāng)、融融資計(jì)劃考考慮不周帶帶來(lái)的資金金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，由于投投資控制的的失誤帶來(lái)來(lái)的項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)效益風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。二是是指項(xiàng)目的的市場(chǎng)營(yíng)銷銷風(fēng)險(xiǎn)。如如由于促銷銷措施不當(dāng)當(dāng)、營(yíng)銷時(shí)時(shí)機(jī)不當(dāng)帶帶來(lái)的預(yù)售售計(jì)劃不能能完成；由由于市場(chǎng)定定位及價(jià)格格定位的問(wèn)問(wèn)題而引起起的營(yíng)銷業(yè)業(yè)績(jī)不佳等等等。項(xiàng)目管管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是是指項(xiàng)項(xiàng)目竣竣工交交付使使用，，業(yè)主主人住住后的的物業(yè)業(yè)管理理階段段風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。如如與業(yè)業(yè)主關(guān)關(guān)系處處理不不當(dāng)帶帶來(lái)的的糾紛紛，業(yè)業(yè)主人人住后后的安安全、、衛(wèi)生生管理理問(wèn)題題存在在的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。（3））按投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的內(nèi)容容分類類政治風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)指指由于于政治治條件件發(fā)生生變化化而帶帶來(lái)的的投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。政政治風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)表表現(xiàn)：：一是是表現(xiàn)現(xiàn)為項(xiàng)項(xiàng)目所所在國(guó)國(guó)政府府由于于政治治或外外交原原因，，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施的的征用用、沒(méi)沒(méi)收等等；另另一方方面表表現(xiàn)為為國(guó)家家政治治經(jīng)濟(jì)濟(jì)法律律的穩(wěn)穩(wěn)定性性、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政政策的的穩(wěn)定定性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。環(huán)保風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是是指環(huán)環(huán)境保保護(hù)方方面存存在的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。雖雖然房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目涉及及的環(huán)環(huán)境保保護(hù)內(nèi)內(nèi)容不不多，，但房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目無(wú)論論在規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階階段，，還是是在施施工建建設(shè)階階段，，都遇遇到有有相關(guān)關(guān)聯(lián)的的環(huán)境境保護(hù)護(hù)問(wèn)題題。金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主主要表表現(xiàn)在在利率率風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和匯匯率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)以以及金金融政政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)三三個(gè)方方面。。利率率風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指指由于于經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)和國(guó)國(guó)家經(jīng)經(jīng)濟(jì)政政策變變化而而引起起的貸貸款利利率的的改變變。匯匯率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是是指由由于國(guó)國(guó)際貨貨幣匯匯率波波動(dòng)帶帶來(lái)的的涉及及外幣幣結(jié)算算的項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。金融融政策策是指指國(guó)家家貨幣幣政策策、貸貸款規(guī)規(guī)模的的政策策性變變化。。市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是是指由由市場(chǎng)場(chǎng)供求求關(guān)系系，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系、、資源源條件件、市市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)買力力水平平等因因素變變化帶帶來(lái)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。信用風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是是指項(xiàng)項(xiàng)目投投資參參與方方及與與項(xiàng)目目有關(guān)關(guān)的各各方之之間信信用結(jié)結(jié)構(gòu)及及信用用履行行責(zé)任任上存存在的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是是指項(xiàng)項(xiàng)目融融資、、資金金運(yùn)用用等財(cái)財(cái)務(wù)管管理方方面帶帶來(lái)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目的財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主主要是是融資資帶來(lái)來(lái)的。。經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是是指項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理決決策失失誤造造成的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。如如承包包形式式的決決策、、承包包方的的選擇擇、促促銷策策略的的制定定、市市場(chǎng)定定位、、價(jià)格格定位位、開(kāi)開(kāi)發(fā)方方案制制訂等等經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策策與管管理決決策上上存在在的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。（4））按投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的可控控性分分類凡是可可由投投資者者采取取措施施，予予以控控制與與防范范的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)均均屬于于為控控制性性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。凡是不不能由由投資資者控控制的的投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)均屬屬于非非控制制性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)兩兩類。。2、確確認(rèn)項(xiàng)項(xiàng)目投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因因素（1））項(xiàng)目目定位位風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)項(xiàng)目市市場(chǎng)定定位確確定以以后，，基本本上就就敲定定了項(xiàng)項(xiàng)目的的建設(shè)設(shè)風(fēng)格格、建建設(shè)成成本、、營(yíng)銷銷推廣廣方案案，就就決定定了項(xiàng)項(xiàng)目的的銷售售前景景，一一旦市市場(chǎng)定定位不不準(zhǔn)確確，項(xiàng)項(xiàng)目的的指導(dǎo)導(dǎo)思想想出現(xiàn)現(xiàn)失誤誤，是是后期期無(wú)法法或者者是非非常困困難彌彌補(bǔ)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，也也是項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中中，最最大的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，屬屬項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)的決決策性性失誤誤風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，按按照風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)影影響范范圍劃劃分屬屬于總總體風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（（決策策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)），，從某某種程程度上上講，，其結(jié)結(jié)果也也是不不可管管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。（2））項(xiàng)目目投資資支持持能力力風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)《項(xiàng)目目可行行性研研究報(bào)報(bào)告》》出臺(tái)臺(tái)前后后，由由于對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)定位位的認(rèn)認(rèn)識(shí)模模糊或或者自自相矛矛盾；；或者是是沒(méi)有有真正正做到到“量量體裁裁衣””、““量力力而行行”；；或者是是對(duì)企企業(yè)資資金籌籌措（（自有有資金金）和和融資資能力力過(guò)高高地估估計(jì)，，或者者項(xiàng)目目成本本分析析存在在著嚴(yán)嚴(yán)重的的失誤誤；或者沒(méi)沒(méi)有吃吃透國(guó)國(guó)家和和地方方政府府的行行業(yè)政政策，，對(duì)大大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境把把握的的不準(zhǔn)準(zhǔn)；或者是是成本本過(guò)程程控制制嚴(yán)重重失控控（突突發(fā)性性事件件）、、意外外因素素過(guò)多多等等等原因因，導(dǎo)導(dǎo)致的的項(xiàng)目目資金金支付付能力力達(dá)不不到計(jì)計(jì)劃要要求，，給項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)造造成的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。（3））項(xiàng)目目質(zhì)量量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)項(xiàng)目的的質(zhì)量量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)包括括：在在項(xiàng)目目決策策階段段由于于經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)術(shù)分析析失誤誤，出出現(xiàn)品品質(zhì)與與價(jià)格格矛盾盾導(dǎo)致致的質(zhì)質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題。。在設(shè)計(jì)計(jì)階段段，向向設(shè)計(jì)計(jì)提出出違反反設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范范、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，特別別是強(qiáng)強(qiáng)制性性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的要要求，，又通通過(guò)““關(guān)系系”關(guān)關(guān)照通通過(guò)造造成的的“投投機(jī)性性”質(zhì)質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題。。施工階階段，，從業(yè)業(yè)人員員對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)知知識(shí)認(rèn)認(rèn)識(shí)有有重大大錯(cuò)誤誤，擅擅自改改變?cè)O(shè)設(shè)計(jì)造造成的的質(zhì)量量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；施施工管管理過(guò)過(guò)程中中，不不重視視關(guān)鍵鍵部位位和關(guān)關(guān)鍵過(guò)過(guò)程的的跟蹤蹤檢查查處理理，對(duì)對(duì)一些些容易易出現(xiàn)現(xiàn)影響響結(jié)構(gòu)構(gòu)安全全等。。銷售階段，交交房實(shí)物與銷銷售承諾、廣廣告宣傳承諾諾不相符造成成的“實(shí)物質(zhì)質(zhì)量”問(wèn)題等等，因“質(zhì)量量”問(wèn)題造成成的糾紛沖突突形成的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（可控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)）。（4）項(xiàng)目合合約履行能力力風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目運(yùn)作和和建設(shè)過(guò)程中中，涉及土地地轉(zhuǎn)讓、融資資、設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理、工程地地質(zhì)勘察、設(shè)設(shè)計(jì)與勘察設(shè)設(shè)計(jì)成果審核核、招標(biāo)代理理、施工、材材料設(shè)備供應(yīng)應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)測(cè)、銷售委托托、購(gòu)房等合合同或協(xié)議簽簽約、履約過(guò)過(guò)程，由于項(xiàng)項(xiàng)目的一次性性（不可重復(fù)復(fù)性）特點(diǎn)，，建設(shè)周期又又比較長(zhǎng)，涉涉及的方方面面面又比較多多，如果在關(guān)關(guān)鍵的過(guò)程出出現(xiàn)控制失誤誤，那將給項(xiàng)項(xiàng)目造成相當(dāng)當(dāng)大的麻煩。。比如，在目前前土地供應(yīng)體體制和貸款政政策條件下，，尋找土地、、找尋資金是是企業(yè)試圖突突出“瓶頸””制約的普遍遍方法，有時(shí)時(shí)候在“饑不不擇食”的景景況下，可能能會(huì)因“省略略過(guò)程”不慎慎跌入“陷阱阱”。（5）項(xiàng)目建建設(shè)“創(chuàng)新””風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大大環(huán)境，使項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的土土地、資金條條件比過(guò)去任任何時(shí)候都顯顯得更加重要要，在有限資資源的條件下下，要使企業(yè)業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展，追追求計(jì)劃利潤(rùn)潤(rùn)，獲得既定定利益是非常常有必要的。。這種情形下下，為了服務(wù)務(wù)目的，追求求項(xiàng)目與周邊邊項(xiàng)目的“差差異性”，選選擇自己企業(yè)業(yè)不熟悉或者者認(rèn)識(shí)尚不足足以完成追求求的“創(chuàng)新””，也是極具具風(fēng)險(xiǎn)的。（6）項(xiàng)目““政府”風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)“政府”風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)多發(fā)生在政政策的不連續(xù)續(xù)性、突變性性和漏洞的存存在，對(duì)于企企業(yè)來(lái)說(shuō)，主主要發(fā)生在違違規(guī)操作的投投機(jī)性過(guò)程、、對(duì)政策不理理解的盲目性性過(guò)程失誤。。必須掌握對(duì)對(duì)于相關(guān)法律律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)充、操作的的部門規(guī)章和和規(guī)范性文件件和強(qiáng)制性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。3、評(píng)估項(xiàng)目目投資風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)內(nèi)容和方法（1）評(píng)估項(xiàng)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)內(nèi)容和要求求合理界定項(xiàng)目目覆蓋的范圍圍，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目范圍變動(dòng)動(dòng)的控制，將將項(xiàng)目的任務(wù)務(wù)細(xì)分的更具具體、更明確確、更嚴(yán)密、、更便于控制制，以免遺漏漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。合理確定項(xiàng)目目管理目標(biāo)，，在企業(yè)發(fā)展展規(guī)劃和戰(zhàn)略略的總體要求求下，按照項(xiàng)項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)技技術(shù)分析報(bào)告告》和《項(xiàng)目目可行性研究究報(bào)告》提供供的依據(jù)，用用科學(xué)的方法法和態(tài)度進(jìn)行行項(xiàng)目決策，，確定項(xiàng)目目目標(biāo)，避免出出現(xiàn)決策失誤誤風(fēng)險(xiǎn)。編制《項(xiàng)目管管理規(guī)劃》，，對(duì)項(xiàng)目工作作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分分解，對(duì)項(xiàng)目目的目標(biāo)、實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可能能存在的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)影響因素進(jìn)進(jìn)行深入細(xì)致致的識(shí)別、分分析和評(píng)價(jià)，，按照一般規(guī)規(guī)律拿出解決決問(wèn)題、規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)的方法法、措施，用用《項(xiàng)目管理理規(guī)劃》指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，，指導(dǎo)項(xiàng)目的的計(jì)劃管理。。根據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)的外部環(huán)境境情況，堅(jiān)持持“事前控制制”、“事中中控制”的原原則，對(duì)實(shí)施施過(guò)程中的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素，比比照《項(xiàng)目管管理規(guī)劃》給給定的方法、、措施進(jìn)行適適應(yīng)性、符合合性識(shí)別、分分析（評(píng)估或或測(cè)算）、評(píng)評(píng)價(jià)，實(shí)事求求是地給予適適當(dāng)?shù)?、合理理的調(diào)整、優(yōu)優(yōu)化組合各種種風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)。。強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理理的計(jì)劃手段段，把可以管管理的風(fēng)險(xiǎn)分分解到各個(gè)不不同的過(guò)程，，對(duì)計(jì)劃要求求的基本目標(biāo)標(biāo)、基本原則則、基本要求求必須給予滿滿足，搞好風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。。過(guò)程中，利利用動(dòng)態(tài)管理理，合理配備備資源，按照照目標(biāo)管理、、節(jié)點(diǎn)考核、、專業(yè)監(jiān)督的的方法，減少少項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)過(guò)程中不確定定因素導(dǎo)致的的風(fēng)險(xiǎn)。合理組織結(jié)構(gòu)構(gòu)，明確崗位位職責(zé)，理順順管理關(guān)系、、反饋關(guān)系，，建立項(xiàng)目的的溝通職能，，在項(xiàng)目管理理內(nèi)部以及與與建設(shè)相關(guān)的的各方接口，，特別是在經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)誤解解和矛盾的職職能和組織間間接口，為風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理提供供信息保障。。在項(xiàng)目?jī)?nèi)部加加強(qiáng)實(shí)施行為為的監(jiān)督管理理（制度管理理），避免因因人為因素造造成的風(fēng)險(xiǎn)。。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)監(jiān)督和計(jì)劃實(shí)實(shí)施的專業(yè)監(jiān)監(jiān)督，強(qiáng)化企企業(yè)規(guī)章制度度、工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、工作流程程的執(zhí)行情況況監(jiān)督，對(duì)計(jì)計(jì)劃執(zhí)行情況況及時(shí)跟蹤檢檢查，及時(shí)向向決策層提供供修改計(jì)劃的的依據(jù)，向計(jì)計(jì)劃實(shí)施層提提示計(jì)劃執(zhí)行行的偏離情況況，對(duì)預(yù)料中中的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行行有效的控制制和管理。（2）投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方方法風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的策策略分析法策略分析法（（SAVE法法）常用于工工程項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)踐踐，并取得較較好的效果。。策略分析法法（SAVE法）在進(jìn)行行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)時(shí)時(shí)不僅針對(duì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)因因素，而是針針對(duì)項(xiàng)目的各各種因素進(jìn)行行綜合分析。。其基本方法法是專家調(diào)查查法。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的層層次分析法層次分析法（（AHP）的的基本思路是是，首先找出出解決問(wèn)題所所牽連的主要要因素。將這這些因素按其其關(guān)聯(lián)隸屬關(guān)關(guān)系構(gòu)造成階階梯層次模型型，通過(guò)對(duì)層層次結(jié)構(gòu)中各各因素之間相相對(duì)重要性的的判斷及簡(jiǎn)單單的排序計(jì)算算解決問(wèn)題。。運(yùn)用層次分分析方法評(píng)價(jià)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，，能使主、客客觀因素綜合合考慮，從而而避免了單靠靠直覺(jué)與經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)進(jìn)行評(píng)價(jià)的的影響。（3）投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失測(cè)量量投資風(fēng)險(xiǎn)損失失測(cè)量是從風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)可能給投投資者帶來(lái)的的最大損失的的角度來(lái)衡量量的風(fēng)險(xiǎn)程度度。在最大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的情況下下，投資者可可能損失全部部投資，也可可能損失部分分投資。投資資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)強(qiáng)度是指在某某一投資市場(chǎng)場(chǎng)上，由于風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的存在使使投資者可能能遭受的最大大損失在直接接投資總額中中所占的比例例。可按下式式計(jì)算：投資支出——投資收入入投資風(fēng)險(xiǎn)損損失強(qiáng)度=××l00％投資支出上式中的投投資支出是是指項(xiàng)目投投資總額，，投資收入入是指扣除除因風(fēng)險(xiǎn)可可能遭受的的最大損失失后的凈收收益。當(dāng)項(xiàng)目投資資額和收入入額發(fā)生變變化時(shí)，投投資風(fēng)險(xiǎn)損損失強(qiáng)度也也隨之發(fā)生生變化。最最極端的情情況有下列列三種：投資收入＝＝0，投資資風(fēng)險(xiǎn)損失失強(qiáng)度＝100％，，即由于風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)而使項(xiàng)項(xiàng)目損失了了全部收入入，風(fēng)險(xiǎn)損損失強(qiáng)度達(dá)達(dá)100％％。投資收入<0(虧損損)，投資資風(fēng)險(xiǎn)損失失強(qiáng)度>100％，，說(shuō)明當(dāng)投投資風(fēng)險(xiǎn)大大到一定程程度，使項(xiàng)項(xiàng)目投資出出現(xiàn)虧損時(shí)時(shí)，投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)強(qiáng)度將大于于100％％。投資收入>0，投資資風(fēng)險(xiǎn)損失失強(qiáng)度<100％，，當(dāng)投資收收入大到超超過(guò)項(xiàng)目投投資支出時(shí)時(shí)，投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)強(qiáng)度將呈負(fù)負(fù)的狀態(tài)(小于0)。上述三種情情況分別相相當(dāng)于盈虧虧平衡分析析的盈(投投資風(fēng)險(xiǎn)損損失強(qiáng)度<100％％)、虧虧(投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)強(qiáng)度大于100％)、平衡(投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)損失強(qiáng)度度＝0)三三種狀態(tài)。。學(xué)習(xí)單元2房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估重點(diǎn)掌握：：房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范的的步驟和方法法能夠理解：：房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的的步驟和方法法1、項(xiàng)目投投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)識(shí)別的步驟驟（1）收集集資料通過(guò)多種途途徑，盡可可能地收集集項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析所需需的資料信信息，以保保證風(fēng)險(xiǎn)分分析的完整整性和正確確性。有關(guān)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的資資料信息能能否全面收收集，直接接影響風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析的結(jié)結(jié)果。（2）風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)是是要明確項(xiàng)項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)、戰(zhàn)略、、戰(zhàn)術(shù)以及及實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目目標(biāo)的手手段和資源源，以確定定項(xiàng)目及其其環(huán)境的變變數(shù)。風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)估計(jì)還要要明確項(xiàng)目目的前提和和假設(shè)，減減少許多不不必要的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析工工作。有些些前提和假假設(shè)，在制制定項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃時(shí)，常常常沒(méi)有被被意識(shí)到。。（3）風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)價(jià)是在進(jìn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估估計(jì)并得出出風(fēng)險(xiǎn)大小小后進(jìn)行的的，此項(xiàng)工工作是與采采取何種風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)處理方方法密切相相關(guān)的。風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)首首先要進(jìn)行行風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用用分析，進(jìn)進(jìn)而做出風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)處理決決策。（4）識(shí)別別風(fēng)險(xiǎn)即根據(jù)直接接或間接的的癥狀將潛潛在的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)識(shí)別出來(lái)來(lái)。項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的的任務(wù)是將將項(xiàng)目面臨臨的損失的的不確定因因素一一列列舉出來(lái)，，其成果是是編制“潛潛在損失一一覽表”。。但這只是是一般性的的，對(duì)特定定的項(xiàng)目則則需要建立立本項(xiàng)目的的“潛在損損失一覽表表”。2、項(xiàng)目投投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)識(shí)別的方法法風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的的目標(biāo)是預(yù)預(yù)測(cè)和確定定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的類型、、大小、特特征、來(lái)源源和作用機(jī)機(jī)理等。（1）財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表法通過(guò)分析資資產(chǎn)負(fù)債表表、營(yíng)業(yè)報(bào)報(bào)表以及財(cái)財(cái)務(wù)記錄，，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)經(jīng)理就能能預(yù)測(cè)本企企業(yè)或項(xiàng)目目當(dāng)前的所所有財(cái)產(chǎn)、、責(zé)任和人人身?yè)p失風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，將這這些報(bào)表、、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)測(cè)和經(jīng)費(fèi)預(yù)預(yù)算聯(lián)系起起來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)經(jīng)理就能能發(fā)現(xiàn)未來(lái)來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。。（2）問(wèn)詢?cè)兎?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)經(jīng)理應(yīng)該向向涉及本項(xiàng)項(xiàng)目的各部部門、各專專業(yè)技術(shù)人人員、各部部門經(jīng)理或或管理人員員、有豐富富的施工經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的工人人等，廣泛泛征詢他們們對(duì)本項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)的看看法。（3）流程程圖法建立一個(gè)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目的總流程程圖與各分分流程圖，，它們要展展示項(xiàng)目實(shí)實(shí)施的全部部活動(dòng)。流流程圖可用用網(wǎng)絡(luò)圖來(lái)來(lái)表示。（4）現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)視察法在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別別階段，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理對(duì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察察非常重要要。特別是是房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)經(jīng)理應(yīng)通通過(guò)直接觀觀察項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的各種種設(shè)施及各各種操作，，以便能更更多、更細(xì)細(xì)致地識(shí)別別項(xiàng)目的潛潛在損失。。（5）相關(guān)關(guān)部門配合合法項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)經(jīng)理應(yīng)與與其他相關(guān)關(guān)部門(如如合同管理理部門、采采購(gòu)部門、、財(cái)務(wù)部門門等)密切切配合，一一同來(lái)識(shí)別別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。（6）索賠賠統(tǒng)計(jì)記錄錄法風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理在在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，，應(yīng)大量查查閱已完工工的類似工工程的有關(guān)關(guān)索賠記錄錄(本企業(yè)業(yè)或可以查查到的其他他企業(yè)的索索賠記錄)，這種方方法可以識(shí)識(shí)別其他方方法不能發(fā)發(fā)現(xiàn)的某些些風(fēng)險(xiǎn)。（7）環(huán)境境分析法在分析環(huán)境境風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，，應(yīng)重點(diǎn)考考慮它們相相互之間的的聯(lián)系特征征和穩(wěn)定性性。分析上上述環(huán)境的的組成，會(huì)會(huì)發(fā)現(xiàn)許多多風(fēng)險(xiǎn)因素素。3、項(xiàng)目投投資風(fēng)險(xiǎn)防防范的步驟驟（1）建立立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制體制制在項(xiàng)目開(kāi)始始之前，必必須根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)識(shí)別和度量量報(bào)告所給給出的項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)的信信息，制定定出整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制措施施和程序，，以及項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)控制制的管理體體制。這包包括項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制制度，項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)信息息報(bào)告制度度，項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制決決策制度以以及項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制溝溝通程序等等。（2）確定定控制的項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)它要求根據(jù)據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)識(shí)別與度度量信息，，報(bào)告所列列出的各種種具體項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)，確確定對(duì)哪些些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)要進(jìn)行控控制，對(duì)哪哪些風(fēng)險(xiǎn)可可以容忍并并放棄對(duì)它它們的控制制。通常要要按照項(xiàng)目目具體風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)后果的嚴(yán)嚴(yán)重性大小小和風(fēng)險(xiǎn)的的發(fā)生概率率來(lái)確定。。（3）確定定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的控制責(zé)責(zé)任所有需要控控制的項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)都必必須落實(shí)負(fù)負(fù)責(zé)控制的的具體人員員，同時(shí)要要規(guī)定他們們所擔(dān)負(fù)的的具體責(zé)任任。項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的控制制工作必須須要有專人人負(fù)責(zé)，不不能分擔(dān)，，否則將會(huì)會(huì)造成大量量的時(shí)間與與資金的浪浪費(fèi)。（4）確定定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制的行行動(dòng)時(shí)間對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的控制也也要制定相相應(yīng)的時(shí)間間計(jì)劃和安安排，即制制定出解決決項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)問(wèn)題的時(shí)時(shí)間表與時(shí)時(shí)間限制。。許多由于于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)失控所造造成的損失失都是因?yàn)闉殄e(cuò)過(guò)了風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制的的最佳時(shí)機(jī)機(jī)造成的。。（5）制定定各具體項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的的控制方案案在這一階段段由負(fù)責(zé)具具體項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制的的人員，根根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的的特性和時(shí)時(shí)間計(jì)劃，，去制定出出各具體項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的的控制方案案。在這一一步當(dāng)中要要找出能夠夠控制項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)的各各種備選方方案，然后后對(duì)方案進(jìn)進(jìn)行必要的的可行性分分析，以驗(yàn)驗(yàn)證各個(gè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制備備選方案的的效果，最最終選定采采用的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制方案案或備用方方案。（6）實(shí)施施具體項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)控制制方案它要求按照照確定出的的具體項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)控制制方案，開(kāi)開(kāi)展項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制活活動(dòng)。這一一步必須根根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展展與變化，，不斷地修修訂項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制方方案與辦法法。對(duì)于某某些項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制方方案的制定定與實(shí)施幾幾乎是同時(shí)時(shí)的。（7）跟蹤蹤具體項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)的控控制結(jié)果這一步的目目的是要收收集風(fēng)險(xiǎn)事事件控制工工作的信息息并得出反反饋，即采采用跟蹤的的方式，確確認(rèn)所采取取的項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制活活動(dòng)是否有有效，項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)發(fā)展是否有有新的變化化等。這樣就可以以不斷地提提供反饋信信息，從而而指導(dǎo)項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)控制制方案的具具體實(shí)施和和完善。通通過(guò)跟蹤可可獲得項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)控制制的工作信信息，并根根據(jù)這些信信息去改進(jìn)進(jìn)具體項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)控制制方案的實(shí)實(shí)施，直到到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事事件的控制制完成為止止。4、項(xiàng)目投投資風(fēng)險(xiǎn)防防范的方法法（1）回避避回避風(fēng)險(xiǎn)有有兩種基本本途徑：第第一種是拒拒絕承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；第二二種是放棄棄以前所承承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，如了解解到某一研研究計(jì)劃有有許多過(guò)去去未發(fā)現(xiàn)的的新風(fēng)險(xiǎn)，，決定放棄棄研究以避避免風(fēng)險(xiǎn)。?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是一種消消極的手段段。（2）風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)損失控制制風(fēng)險(xiǎn)損失控控制是一種種具有積極極意義的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)處理手手段。在現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)里里，風(fēng)險(xiǎn)不不僅很多，，而且難以以完全避免免，所以風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失控控制方法具具有較強(qiáng)的的社會(huì)現(xiàn)實(shí)實(shí)性，且可可以通過(guò)事事先控制或或采用應(yīng)急急方案，使使風(fēng)險(xiǎn)不發(fā)發(fā)生或一旦旦發(fā)生后使使損失額降降到最小。。（3）風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分離風(fēng)險(xiǎn)分離是是常用的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)對(duì)策。風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分離可以以減少一種種風(fēng)險(xiǎn)的最最大預(yù)期損損失。根據(jù)據(jù)概率理論論的大數(shù)規(guī)規(guī)律(一種種表述大量量隨機(jī)現(xiàn)象象平均結(jié)果果穩(wěn)定性的的定理)，，企業(yè)或項(xiàng)項(xiàng)目借助于于風(fēng)險(xiǎn)分離離，增加了了獨(dú)立風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)單位的數(shù)數(shù)量，但在在其他情況況相同的前前提下就可可以減少風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。（4）風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分散分散風(fēng)險(xiǎn)是是通過(guò)擴(kuò)大大企業(yè)規(guī)模模來(lái)增強(qiáng)抵抵御風(fēng)險(xiǎn)的的能力，而而分離則是是通過(guò)分離離風(fēng)險(xiǎn)因素素而減少風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的的損失。比比如一個(gè)核核心的企業(yè)業(yè)可以通過(guò)過(guò)兼并、參參股來(lái)擴(kuò)大大企業(yè)的規(guī)規(guī)模，就可可以分散規(guī)規(guī)模經(jīng)營(yíng)中中的風(fēng)險(xiǎn)，，從而提高高抵抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的能力。。規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)就是分散散風(fēng)險(xiǎn)的好好辦法。（5）風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移這里的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指指風(fēng)險(xiǎn)控制制下的轉(zhuǎn)移移，而不是是財(cái)務(wù)對(duì)策策下的有償償轉(zhuǎn)移。風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移只可以以轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或人人身風(fēng)險(xiǎn)。。1）將風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)或或活動(dòng)轉(zhuǎn)移移它主要是通通過(guò)轉(zhuǎn)賣方方式，比如如企業(yè)賣掉掉所有的一一切設(shè)備，，就將設(shè)備備風(fēng)險(xiǎn)也一一并轉(zhuǎn)移給給對(duì)方。2）依據(jù)合合同將風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給他他人業(yè)主可以利利用苛刻的的免責(zé)條款款開(kāi)脫自己己的風(fēng)險(xiǎn)而而轉(zhuǎn)移給承承包商。這這是一種不不公平的做做法，但承承包商在項(xiàng)項(xiàng)目較少時(shí)時(shí)往往能予予以接受。。這種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制轉(zhuǎn)移移與風(fēng)險(xiǎn)財(cái)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移往往往容易混混淆，最重重要的差別別是前者往往往是有失失商業(yè)道德德的。（6）風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)自留風(fēng)險(xiǎn)自留是是一種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)對(duì)對(duì)策，即由由企業(yè)或工工程項(xiàng)目自自身承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。這種承擔(dān)方方式是以自自身的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)自留基金金來(lái)保障，，所以把它它歸結(jié)為財(cái)財(cái)務(wù)對(duì)策。。自留風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是與保險(xiǎn)險(xiǎn)或有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)對(duì)對(duì)立的方式式。風(fēng)險(xiǎn)自留分分多種情況況：①主動(dòng)自留留是當(dāng)企業(yè)業(yè)識(shí)別了風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，但經(jīng)經(jīng)評(píng)價(jià)后決決策予以自自留；②被動(dòng)自留留是企業(yè)根根本沒(méi)有識(shí)識(shí)別出該風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)而自留留的情況。。第三節(jié)編編寫商商務(wù)計(jì)劃書書學(xué)習(xí)單元1房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃文案案學(xué)習(xí)單元2房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目建議議書學(xué)習(xí)單元3財(cái)財(cái)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流量表表學(xué)習(xí)單元4房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目可行行性研究報(bào)報(bào)告學(xué)習(xí)單元1房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃文案案重點(diǎn)掌握：：房地產(chǎn)策策劃文案的的類型房地產(chǎn)策劃劃文案的編編寫要求能夠理解：：房地產(chǎn)策策劃文案的的基本格式式和寫作程序序一般了解：：房地產(chǎn)策策劃文案主主旨和材料料要求1、房地產(chǎn)產(chǎn)策劃文案案的類型（1）從房房地產(chǎn)策劃劃的整體與與部分來(lái)分分：有總體體策劃文案案和單項(xiàng)策策劃文案兩兩種?？傮w策劃文文案是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的各個(gè)個(gè)方面如市市場(chǎng)研究、、項(xiàng)目定位位、產(chǎn)品策策劃、營(yíng)銷銷推廣等方方面進(jìn)行全全方位的策策劃與分析析，以求對(duì)對(duì)項(xiàng)目一個(gè)個(gè)總體的把把握和全面面的了解，，目的是對(duì)對(duì)項(xiàng)目有個(gè)個(gè)總體的設(shè)設(shè)想。單項(xiàng)策劃文文案是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目其中的的一個(gè)方面面進(jìn)行詳細(xì)細(xì)的分析和和論證，以以便深入地地把握某一一方面的具具體內(nèi)涵，，得到一個(gè)個(gè)全面而又又有深度的的想法。如如只從項(xiàng)目目市場(chǎng)定位位來(lái)對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行深入入的分析和和研究，找找出項(xiàng)目在在某一區(qū)域域環(huán)境中的的市場(chǎng)空白白點(diǎn)，而不不涉及到其其它方面問(wèn)問(wèn)題。（2）從房房地產(chǎn)策劃劃的具體內(nèi)內(nèi)容來(lái)分：：有市場(chǎng)策策劃報(bào)告、、產(chǎn)品（設(shè)設(shè)計(jì)）策劃劃報(bào)告、投投資策劃報(bào)報(bào)告、營(yíng)銷銷推廣報(bào)告告、形象策策劃（設(shè)計(jì)計(jì)）報(bào)告、、廣告策劃劃報(bào)告等。。這是目前運(yùn)運(yùn)用得最多多的一種分分類形式，，各個(gè)內(nèi)容容的策劃文文案基本反反映了項(xiàng)目目策劃的具具體工作。。也有把前三三個(gè)報(bào)告合合在一起進(jìn)進(jìn)行策劃編編寫的，變變成了一個(gè)個(gè)內(nèi)容極為為豐富的前前期策劃報(bào)報(bào)告。也有把以上上一個(gè)報(bào)告告內(nèi)容中的的一部分拿拿出來(lái)編寫寫，如在市市場(chǎng)策劃報(bào)報(bào)告中只拿拿目標(biāo)客戶戶群的分析析定位來(lái)進(jìn)進(jìn)行編寫詳詳細(xì)的策劃劃報(bào)告。（3））從與與客戶戶是否否簽訂訂合同同來(lái)分分：有有綱要要策劃劃報(bào)告告（簽簽合同同前））和實(shí)實(shí)際策策劃報(bào)報(bào)告（（簽合合同后后）兩兩種。。綱要策策劃報(bào)報(bào)告是是指與與開(kāi)發(fā)發(fā)商洽洽談業(yè)業(yè)務(wù)時(shí)時(shí)，提提供給給客戶戶的一一份策策劃報(bào)報(bào)告。。這份份報(bào)告告的內(nèi)內(nèi)容是是綱要要性的的，目目的是是給客客戶知知道以以后策策劃代代理商商服務(wù)務(wù)的大大概內(nèi)內(nèi)容，，報(bào)告告里面面還有有一部部分是是策劃劃代理理商宣宣傳自自己的的內(nèi)容容和收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。綱要要策劃劃報(bào)告告的存存在，，是因因?yàn)楹芎艽笠灰徊糠址珠_(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)策策劃代代理的的內(nèi)容容了解解不多多或不不大了了解，，提供供這樣樣的綱綱要性性報(bào)告告給他他們，，可以以給開(kāi)開(kāi)發(fā)商商一個(gè)個(gè)大概概的策策劃內(nèi)內(nèi)容和和范圍圍，以以便進(jìn)進(jìn)行決決策。。實(shí)際策策劃報(bào)報(bào)告就就是與與客戶戶簽訂訂委托托代理理合同同后，，按合合同約約定的的策劃劃內(nèi)容容和時(shí)時(shí)間提提交