上市公司對(duì)標(biāo)分析-2020.3.1

熙元物業(yè)2019年工作述職報(bào)告匯報(bào)部門(mén):熙元物業(yè)匯報(bào)日期：2020年1月17日職元物業(yè)目錄CONTENTS職元物業(yè)ZOVIEPROPWTYh明確定位與體系建設(shè)—、明確定位為地產(chǎn)做品牌溢價(jià)支撐：注重兩個(gè)核心，即品質(zhì)管理和品牌宣傳。為物業(yè)做運(yùn)營(yíng)服務(wù)配套：注重一個(gè)重心,即項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力。為市場(chǎng)做轉(zhuǎn)型升級(jí)支持：注重一個(gè)中心，即資源整合能力。二.體系建設(shè)建立質(zhì)量管理體系：品質(zhì)才是品牌的基石，只有做好品質(zhì)管理，才能使品牌基業(yè)長(zhǎng)青；而品質(zhì)工作的出發(fā)點(diǎn)是客戶(hù)需求，以客戶(hù)功能需求為基本導(dǎo)向，以客戶(hù)人性化需求為改進(jìn)導(dǎo)向。建立人力資源管理體系：人，是品質(zhì)工作的主體，員工的意識(shí)和態(tài)度，才是品質(zhì)工作成敗的鍵;通過(guò)有效的員工薪酬與激勵(lì)機(jī)制，對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)、督導(dǎo)及獎(jiǎng)罰，保證服務(wù)優(yōu)質(zhì)。梳理公司內(nèi)部控制體系：完善和優(yōu)化公司的法人治理結(jié)構(gòu)與風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，穩(wěn)健推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，完善決策機(jī)制和內(nèi)控機(jī)制，提升企業(yè)決策科學(xué)化和運(yùn)營(yíng)規(guī)范化水平。職元物業(yè)ZOVIEPROPWTY厶提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收能力?2018年熙元物業(yè)項(xiàng)目年平均營(yíng)業(yè)收入510萬(wàn)元■佳兆業(yè)同期項(xiàng)目年平均營(yíng)業(yè)收入679萬(wàn)元,差距較大,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收能力需改善。物業(yè)管理服務(wù)＞管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)建議市場(chǎng)化,為可持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供基礎(chǔ);＞物業(yè)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期介入，設(shè)計(jì)階段考慮后期物業(yè)管理成本控制。交付前及顧問(wèn)服務(wù)＞交付前的地產(chǎn)案場(chǎng)/后勤服務(wù)業(yè)務(wù)與市場(chǎng)接軌，責(zé)權(quán)清晰；＞提升公司品牌影響力，打造標(biāo)桿項(xiàng)目,對(duì)外提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。3、社區(qū)增值服務(wù)＞停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)改造評(píng)估,實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上收費(fèi)功能，規(guī)范管理，同時(shí)為車(chē)位銷(xiāo)售提升增值服務(wù)；＞整合項(xiàng)目空間資源，規(guī)范管理，提升空間租賃業(yè)務(wù)議價(jià)能力；＞根據(jù)社區(qū)客戶(hù)個(gè)性化需求，開(kāi)展家政服務(wù)、居家維修、拎包入住、商務(wù)服務(wù)及社區(qū)商業(yè)等業(yè)務(wù)；＞社區(qū)平臺(tái)服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，打通線(xiàn)下及線(xiàn)上渠道提供社區(qū)增值服務(wù)。智能解決方案服務(wù)＞利用集團(tuán)及外部資源，承接新項(xiàng)目自動(dòng)化及其他硬件設(shè)備安裝服務(wù)。職元物業(yè)ZOVIEPROPWTY上市前的重自?重組原則1、符合中國(guó)及香港法律、法規(guī)、上市規(guī)則的要求；2、上市公司業(yè)務(wù)重點(diǎn)突出，市場(chǎng)地位明確；3、上市公司具有良好的資產(chǎn)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨勢(shì)明顯；4、上市公司未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展具備廣闊空間,私募及上市籌集的資金應(yīng)能充份配合上市公司重組后的架構(gòu)及未來(lái)發(fā)展計(jì)劃；5、理清上市公司與母公司及關(guān)聯(lián)公司的關(guān)系并盡量減少關(guān)連交易,上市公司與母公司之間不存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；6、提升上市公司管治水平、人員素質(zhì)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力；7、擴(kuò)大進(jìn)入資本市場(chǎng)的渠道，提高增長(zhǎng)潛力；&保障股東權(quán)益最大化。職元物業(yè)ZOVIEPROPWTY3.上市前的重自?重組前需提前籌劃的事項(xiàng)收入確認(rèn)原則＞目前熙元物業(yè)收入的確認(rèn)原則采用的是收付實(shí)現(xiàn)制，重組前建議調(diào)整為權(quán)責(zé)發(fā)生制，由此需考慮相關(guān)稅費(fèi)的提前繳納以及較大的無(wú)法收回的壞賬風(fēng)險(xiǎn)；＞應(yīng)收地產(chǎn)公司未售的空置房及空置車(chē)位管理費(fèi)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。不同業(yè)務(wù)類(lèi)型的成本核算原則＞目前熙元物業(yè)項(xiàng)目的成本核算未將社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)成本單獨(dú)核算，建議項(xiàng)目的組織架構(gòu)進(jìn)行細(xì)分，主要為人工成本的細(xì)分調(diào)整；＞合同類(lèi)成本的確認(rèn)原則建議與收入同步調(diào)整為權(quán)責(zé)發(fā)生制。包干制與酬金制項(xiàng)目的應(yīng)用＞物業(yè)管理行業(yè)的收費(fèi)分為包干制和酬金制兩種方式,起初國(guó)內(nèi)龍頭物業(yè)公司多采用包干制，酬金制在國(guó)內(nèi)的應(yīng)用并不廣泛，但在國(guó)際上是主流；隨著行業(yè)的發(fā)展,采用酬金制的項(xiàng)目越來(lái)越多。

職元物業(yè)ZOVIEPROPWTY3.上市前的重自?重組前需提前籌劃的事項(xiàng)包干制朋金制概念業(yè)主向物業(yè)管理公司支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)管理公司預(yù)收物業(yè)管理費(fèi),按約定比例/數(shù)額提取酬金后，其余用于物業(yè)管理合同約足的支出偸虧承擔(dān)物業(yè)管理公司業(yè)卞優(yōu)勢(shì)收費(fèi)方式簡(jiǎn)單I業(yè)主可以監(jiān)管贄金的使用，有利于規(guī)范物業(yè)服務(wù)的行為劣勢(shì)物業(yè)膽務(wù)支出透明度不髙操作復(fù)朵.執(zhí)行堆度高＞包干制將所有收取的費(fèi)用記錄為收益，而所有就提供物業(yè)管理服務(wù)而產(chǎn)生的開(kāi)支則記錄為服務(wù)成本；＞酬金制實(shí)質(zhì)上擔(dān)任業(yè)主的代理，因此僅記錄記載于物業(yè)管理服務(wù)合同上的預(yù)先簽訂物業(yè)管理費(fèi)或服務(wù)成本百分比作為收益（即管理酬金，通常為10%）,所以酬金制項(xiàng)目通常毛利率為100%。

職元物業(yè)ZOVIEPROPWTY對(duì)外市場(chǎng)拓展?假設(shè)計(jì)劃2025年上市，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到RMB45000萬(wàn)元的上市條件。1、若新增項(xiàng)目以熙元物業(yè)單項(xiàng)目平均建筑面積10.58萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的單項(xiàng)目平均營(yíng)業(yè)收入498.96萬(wàn)元計(jì)算，測(cè)算出年新增項(xiàng)目增長(zhǎng)率為38%。項(xiàng)目2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年在管項(xiàng)目數(shù)目（個(gè)）13182534476590在管建筑面積（萬(wàn)平方米）137.53189.79261.91361.44498.79688.32949.89營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）6,486.488,951.3412,352.8517,046.9423,524.7732,464.1944,800.582、若新增項(xiàng)目以對(duì)標(biāo)公司佳兆業(yè)單項(xiàng)目平均建筑面積20萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的單項(xiàng)目平均營(yíng)業(yè)收入600萬(wàn)元計(jì)算，測(cè)算出每年新增項(xiàng)目增長(zhǎng)率為31%o項(xiàng)目2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年在管項(xiàng)目數(shù)目（個(gè)）13172229385066在管建筑面積（萬(wàn)平方米）137.53218.13323.72462.0364