房地產(chǎn)業(yè)置業(yè)國際南昌森岳艾溪湖項(xiàng)目整體定位和物業(yè)發(fā)展建議

森岳·艾溪湖項(xiàng)目整體定位和物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：廣西鑫鳳置業(yè)投資有限公司定位三大目標(biāo)增加物業(yè)可售面積走銷售型贏利模式通過匠心獨(dú)具的產(chǎn)品整合提升項(xiàng)目的附加值充分挖掘地塊價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)利潤最大化地塊背景及約束條件分析土地用途：旅游度假用地及賓館配套公建用地土地使用權(quán)年限：商業(yè)用地40年，公建用地50年土地面積：74,354㎡容積率：≤0.5綠化率：≥50%

建筑密度：≤20%建筑高度：15米以下建筑間距：1︰1.1H以上間距本項(xiàng)目須嚴(yán)格按城東新區(qū)規(guī)劃建設(shè)園林式五星級(jí)度假酒店匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架[地塊解析][發(fā)展方向研判][項(xiàng)目定位及發(fā)展建議][競(jìng)爭(zhēng)分析]城市重點(diǎn)拓展區(qū):紅谷灘中央商務(wù)區(qū)朝陽人居中心組團(tuán)

“兩湖”產(chǎn)業(yè)景觀區(qū)建設(shè)艾溪湖片高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)生態(tài)功能區(qū)，瑤湖片文化教育與生態(tài)旅游觀光功能區(qū)一江兩岸產(chǎn)業(yè)帶昌南新城本項(xiàng)目地處南昌主導(dǎo)發(fā)展方向之一“東拓區(qū)域”京東片區(qū)京東片區(qū)，未來將成為以京東·鹿鼎國際購物公園為核心的城東商業(yè)中心圈及以艾溪湖、海洋公園為中心的南昌市首個(gè)100萬平方米城市濕地公園的旅游休閑、生態(tài)居住區(qū)

項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒋蛟斐蔀榧咝庐a(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、休閑旅游、生態(tài)居住為一體的城市副中心走北京路20分鐘直達(dá)市區(qū)（八一廣場(chǎng)）南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)南昌市區(qū)離高速公路10分鐘走南京路直達(dá)八一大橋四季花城凱美怡和緊臨高新區(qū)項(xiàng)目城市交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，與外部區(qū)域聯(lián)系便捷項(xiàng)目周邊商業(yè)配套齊全,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)及居住環(huán)境優(yōu)南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)城東核心商務(wù)圈

城市濕地公園旅游休閑、生態(tài)居住區(qū)

四季花城凱美怡和世紀(jì)風(fēng)情四季花城、凱美怡和天使京東項(xiàng)目的出現(xiàn)及艾溪湖的改造，再加上本項(xiàng)目的入市，將提升片區(qū)成為南昌新一代湖濱高尚住宅片區(qū)！項(xiàng)目周邊示意圖北京東路南京東路京東大道本項(xiàng)目艾溪湖N凱美怡和海洋公園世紀(jì)風(fēng)情項(xiàng)目環(huán)境景觀資源絕佳,噪音干擾少本項(xiàng)目地塊沿湖呈長條形狀，東向一線觀湖面長達(dá)六百多米，422公頃湖景資源豐厚項(xiàng)目須建筑物距湖約48米，規(guī)劃為公共綠地帶,園林綠化資源豐厚地塊西側(cè)為政府辦公用地，環(huán)境較有保障北京東路於此為盡頭，交通流量較少，空氣及噪音污染較低艾溪湖48米優(yōu)勢(shì)（S）：區(qū)位前景景好區(qū)域生活活配套齊齊全/交交通便利利區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)前前景好景觀資源源豐富教育/休休閑/居居住環(huán)境境好劣勢(shì)（W）：土地使用用權(quán)最長長為50年,銷銷售會(huì)有有影響須按五星星級(jí)酒店店標(biāo)準(zhǔn)建建設(shè),減減少可售售面積地塊不規(guī)規(guī)則,整整體規(guī)劃劃有一定定難度地塊中部部湖面小小島影響響觀湖景景觀威脅（T）：未來市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)按酒店標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)打造造,將減減少可售售面積,影響開開發(fā)利潤潤機(jī)會(huì)（O）：區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)存在空空白點(diǎn)區(qū)域內(nèi)潛潛在高端端消費(fèi)群群體艾溪湖的的改造南昌首個(gè)個(gè)100萬平城城市濕地地公園的的建設(shè)SWOT分析項(xiàng)目判定定區(qū)位屬性性城市中距距離市中中心區(qū)較較近，城城市外直直達(dá)高速速公路，，輻射力力強(qiáng)。區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)及經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境較較好，消消費(fèi)力強(qiáng)強(qiáng)。從項(xiàng)目屬屬性看出出：本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)物業(yè)其其目標(biāo)客客戶輻射射力強(qiáng)，，其自身身屬性支支撐項(xiàng)目目開發(fā)高高端物業(yè)業(yè)方向??！項(xiàng)目屬性性城市屬性性與自然然屬性重重疊，是是城市的的也是自自然的。。少數(shù)人充充分占有有城市的的稀缺資資源（湖湖、島、、公園））。教育資源源豐富，，樹立了了本項(xiàng)目目高尚的的人文環(huán)環(huán)境。城東商圈圈的打造造，生活活配套成成熟。匯報(bào)結(jié)構(gòu)構(gòu)框架[地塊解解析][發(fā)展方方向研判判][項(xiàng)目定定位及發(fā)發(fā)展建議議][競(jìng)爭(zhēng)分分析]增加物業(yè)業(yè)可售面面積——走銷銷售型贏贏利模式式期望目標(biāo)標(biāo)建設(shè)用地地的約束束性規(guī)劃建設(shè)設(shè)園林式式五星級(jí)級(jí)度假酒酒店——走經(jīng)經(jīng)營管理理物業(yè)增增值型贏贏利模式式按常規(guī)發(fā)發(fā)展的可可能結(jié)果果以五星級(jí)級(jí)酒店建建設(shè)為主主，以經(jīng)經(jīng)營管理理型模式式開發(fā)贏贏利為主主，少量量公建配配套物業(yè)業(yè)銷售。。所面臨的的問題：：1、酒店店經(jīng)營競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大大。2、投資資回收期期長。期望結(jié)果果以社區(qū)住住宅開發(fā)發(fā)模式，，盡量增增加可售售物業(yè)面面積，直直接銷售售。以少少量社區(qū)區(qū)配套進(jìn)進(jìn)行物業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理。以以銷售型型為主。。參照國內(nèi)內(nèi)物業(yè)及及南昌商商業(yè)酒店店式用地地物業(yè)用用于銷售售的主要要表現(xiàn)為為：產(chǎn)權(quán)式酒酒店項(xiàng)目目和酒店店公寓項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)方向向分解：：1、以社社區(qū)配套套的會(huì)所所作為酒酒店公用用功能安安排考慮慮（社區(qū)區(qū)服務(wù)功功能與酒酒店服務(wù)務(wù)功能二二合一，，有效減減少經(jīng)營營管理面面積）進(jìn)進(jìn)行報(bào)建建。2、報(bào)建建通過后后，可建建成后以以酒店式式服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目出售售，也可可以產(chǎn)權(quán)權(quán)形式出出售，達(dá)達(dá)到直接接銷售目目的。產(chǎn)權(quán)式酒酒店和酒酒店式公公寓的概概念解析析產(chǎn)權(quán)式酒酒店概念念：產(chǎn)權(quán)式酒酒店，即即酒店的的開發(fā)商商將酒店的的每一個(gè)個(gè)客房的的產(chǎn)權(quán)分分別出售售給多個(gè)個(gè)業(yè)主，業(yè)主每每年擁有有一定的的時(shí)間段段免費(fèi)入入住，其其余時(shí)間間段，可可以委托開發(fā)發(fā)商或管管理公司司經(jīng)營，并享受受一定的的分紅，，同時(shí)業(yè)業(yè)主可以以轉(zhuǎn)賣、、繼承、、抵押、、饋贈(zèng)。。酒店式公公寓概念念：酒店式公公寓是指指位于商商務(wù)圈或或商圈內(nèi)內(nèi)，保持統(tǒng)一一裝修模模式、配配置一整整套高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)硬件件設(shè)施和和酒店服服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)，并聘聘請(qǐng)專專業(yè)酒酒店物物業(yè)管管理公公司或或酒店店式公公寓管管理公公司并并由其其統(tǒng)一一管理理；一般只只做酒酒店式式服務(wù)務(wù)，不不做酒酒店經(jīng)經(jīng)營，有提提供租租賃服服務(wù)。。區(qū)別別于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒酒店和和傳統(tǒng)統(tǒng)酒店店，酒酒店式式公寓寓最大大的特特點(diǎn)就就是自自由方方便，，戶型型選擇擇余地地大，，而且且價(jià)格格相對(duì)對(duì)酒店店又較較低，，隨時(shí)時(shí)可以以得到到酒店店式的的各種種服務(wù)務(wù)，如如餐飲飲、洗洗衣、、室內(nèi)內(nèi)清潔潔等之之外，，甚至至包括括商務(wù)務(wù)服務(wù)務(wù)。南昌產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式式酒店店項(xiàng)目目案例例國恩賓賓館國恩賓賓館產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒酒店的的運(yùn)作作模式式運(yùn)作模模式分分析：：國恩賓賓館采采用3種靈靈活回回報(bào)方方式：：為獨(dú)立立的三三七分分成形形式，，業(yè)主如如引進(jìn)進(jìn)客戶戶、旅游游團(tuán)入入住賓賓館或或者引引進(jìn)團(tuán)團(tuán)體會(huì)會(huì)議進(jìn)進(jìn)駐賓賓館召召開，，業(yè)主主可以以提取取營業(yè)業(yè)額的的70%的的利潤潤，賓賓館收收取其其中30%的服服務(wù)費(fèi)費(fèi)和管管理費(fèi)費(fèi)。業(yè)主如如未引引進(jìn)客客戶，可與與其他他業(yè)主主捆綁綁平均均分配配利潤潤，賓賓館收收取一一定比比例的的服務(wù)務(wù)費(fèi)和和管理理費(fèi)。。業(yè)主可可以選選擇將將房間間全權(quán)權(quán)委托托賓館館經(jīng)營營管理理，每年按按投資資回報(bào)報(bào)率的的6%保底底利潤潤，每月月根據(jù)據(jù)賓館館經(jīng)營營情況況再分分紅。。該投資資模式式目前前在南南昌市市場(chǎng)上上較為為新穎穎，減減少了了投資資者對(duì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的顧顧慮，，但投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)依然然存在在，酒酒店的的入住住率成成為投投資者者日后后投資資回報(bào)報(bào)所擔(dān)擔(dān)心的的重點(diǎn)點(diǎn)。豐和都都會(huì)此項(xiàng)目目為商商務(wù)酒酒店用用地，，開發(fā)發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式式商務(wù)務(wù)酒店店僅作作為一一個(gè)銷銷售的的理由由和概概念，，其實(shí)實(shí)質(zhì)性性銷售售同普普通住住宅一一樣。。有純純屬偷偷概念念之嫌嫌。南昌酒酒店公公寓項(xiàng)項(xiàng)目案案例南昌目目前以以酒店店公寓寓名義義，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在在40-50年年的典典型項(xiàng)項(xiàng)目案案例如如下：：總結(jié)結(jié)南昌市市產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒酒店項(xiàng)項(xiàng)目較較少，，銷售售情況況一般般；因因?yàn)榻?jīng)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的原因因，市市場(chǎng)以以固定定回報(bào)報(bào)式的的銷售售形式式甚少少；而而大部部分只只是以以酒店店公寓寓形式式進(jìn)行行銷售售，只承諾諾提供供酒店店式的的服務(wù)務(wù)與售售后租租賃服服務(wù)，，并不不承諾諾固定定回報(bào)報(bào)，以回回避其其酒店店經(jīng)營營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。南昌酒酒店公公寓項(xiàng)項(xiàng)目較較多，，大部部分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均均為40年年，銷銷售形形式較較好，，其市市場(chǎng)反反應(yīng)其其產(chǎn)品品比普普通的的小戶戶型銷銷售更更好更更快，，產(chǎn)權(quán)使使用年年限對(duì)對(duì)房價(jià)價(jià)的影影響甚甚小。南昌酒酒店公公寓項(xiàng)項(xiàng)目引引入星星級(jí)酒酒店管管理服服務(wù)的的甚少少，大大部分分只是是以酒店店式項(xiàng)項(xiàng)目名名義進(jìn)進(jìn)行銷銷售，，提供供常規(guī)規(guī)的物物業(yè)管管理服服務(wù)。酒店公公寓帶精裝裝銷售售，一般般比同同區(qū)同同類型型普通通住宅宅均價(jià)價(jià)高出出了20%左右右。。南昌酒酒店式式物業(yè)業(yè)的客客戶群群體主要以以投資資客戶戶為主主，大部部分為為本地地投資資客戶戶。項(xiàng)目發(fā)發(fā)展方方向選選擇根據(jù)南南昌市市商業(yè)業(yè)酒店店式用用地情情況，，結(jié)合合本項(xiàng)項(xiàng)目具具體條條件和和情況況，我我們認(rèn)認(rèn)為可可以選選擇如如下發(fā)發(fā)展方方向：：酒店公公寓酒店別別墅酒店公公寓+別墅墅項(xiàng)目開開發(fā)方方向比比較項(xiàng)目發(fā)發(fā)展方方案選選擇根據(jù)以以利潤潤最大大化和和品牌牌發(fā)展展為原原則，，開發(fā)發(fā)方案案推薦薦選擇擇：酒店別別墅的的開發(fā)發(fā)，在在南昌昌尚屬屬首次次。其其競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)主要要來源源于住住宅用用地性性質(zhì)的的別墅墅開發(fā)發(fā)。酒店別別墅匯報(bào)結(jié)結(jié)構(gòu)框框架[地塊塊解析析][發(fā)展展方向向研判判][項(xiàng)目目定位位及發(fā)發(fā)展建建議][競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析析]香溢花花城白金瀚瀚綠地蘭蘭宮典型樓樓盤分分布圖圖名雅歐歐洲城城南昌別別墅典典型案案例分分析別墅種類供應(yīng)量簡介獨(dú)立別墅155套其中白金翰7套，歐洲城105套，綠地山莊43套。其中歐洲城還有54套未銷出。雙拼別墅168套其中白金翰4套，香溢花城30套，綠地山莊134套。全部銷售完畢。聯(lián)排別墅646套綠地山莊供應(yīng)480套，白金翰供應(yīng)132套，香溢花城供應(yīng)34套。除了白金翰20套左右未售出，其余全部銷售完畢。疊加別墅158套其中白金翰58套，綠地山莊100套。白金翰還有13套未銷售。合共1,127套銷售率達(dá)92%，銷售不俗南昌主要?jiǎng)e別墅項(xiàng)項(xiàng)目04——06年的的供應(yīng)應(yīng)及銷銷售分分析香溢花花城聯(lián)排：：226-259㎡㎡，，單價(jià)：：1.3-1.4萬萬雙拼：：259-378㎡㎡，，單價(jià)：：1.8-2萬萬客戶層層面：：主要以以南昌昌市企企業(yè)高高層、、私營營企業(yè)業(yè)主、、政府府公務(wù)務(wù)員為為主；；新供應(yīng)應(yīng)：二期北北區(qū)別別墅一一共42套套，第第一批批10余套套已全全部售售完；；第二二批別別墅現(xiàn)現(xiàn)在售售VIP卡卡，預(yù)預(yù)計(jì)5月份份開盤盤（預(yù)預(yù)計(jì)推推出30余余套））；青山湖湖50萬㎡㎡美式式西班班牙社社區(qū)別墅、、多層層公寓寓、花花園洋洋房、、小高高層、、高層層產(chǎn)品特特色：：贈(zèng)送半半地下下室，，屋頂頂贈(zèng)送送20米大大露臺(tái)臺(tái)，客客廳全全為雙雙層中中空。。沿湖湖的別別墅另另贈(zèng)送送500平平米花花園。。小結(jié)結(jié)：：1.1.5倍容容積積率率，，市市中中心心高高檔檔別別墅墅洋洋房房區(qū)區(qū)；；2.青青山山湖湖板板塊塊的的樓樓盤盤中中擁擁有有最最長長的的沿沿湖湖水水岸岸線線；；但為為了了正正南南排排布布，，實(shí)實(shí)際際觀觀湖湖單單位位不不多多；；3.贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積多多。。綠地地蘭蘭宮宮新一一期期別別墅墅：：聯(lián)排排：：190.17-210㎡㎡，，200套套左右右，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)均均價(jià)價(jià)：：4,900元元/平平米米雙拼拼：：239.74-252.09㎡㎡，，100套套左右右，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)均均價(jià)價(jià)：：5,300元元/平平米米現(xiàn)在在咨咨詢?cè)兊堑怯浻浛涂蛻魬糨^較多多，，多多分分布布在在南南昌昌市市區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的私私營營企企業(yè)業(yè)主主，，管管理理階階層層和和政政府府公公務(wù)務(wù)員員，占占到到80%。。南昌昌40萬萬㎡㎡純純別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)品品特特色色：：贈(zèng)送送2米米2半半地地下下室室（（車車庫庫、、儲(chǔ)儲(chǔ)物物間間）），，雙雙拼拼贈(zèng)贈(zèng)送送雙雙露露臺(tái)臺(tái)、、聯(lián)聯(lián)排排屋屋頂頂贈(zèng)贈(zèng)送送露露臺(tái)臺(tái)。。小結(jié)結(jié)：：1. 南昌市市唯一的純純別墅小區(qū)區(qū)；2. 綠地地的品牌；；3.單價(jià)不高，，使得性價(jià)價(jià)比較高。。4. 別墅墅缺乏自然然景觀察，，配套不足足。銘雅歐洲城城獨(dú)立別墅：：236—386㎡、671——731㎡，，105套套，均價(jià)：：14,000元元/平米別墅主要以以本地型私私營業(yè)主為為主（不少少為房地產(chǎn)產(chǎn)、建筑等等業(yè)內(nèi)人士士），少數(shù)數(shù)為浙江、、上海的投投資客（約約占10%）小結(jié)：1.項(xiàng)目與南昌昌其他別墅墅相比有顯顯著的賣點(diǎn)點(diǎn)：低密度度（0.1的容積率率）、高爾爾夫、臨碟碟子湖、擁有社區(qū)直直升機(jī)場(chǎng)；；2. 離市中中心較遠(yuǎn)，，未能挖掘掘到南昌市市區(qū)客戶。。35萬㎡歐歐式別墅、、公寓香溢花城白金瀚恒貿(mào)湖濱天賜良緣綠地蘭宮名雅歐洲城城典型樓盤分分布圖2007年年新供應(yīng)別別墅項(xiàng)目簡簡析世紀(jì)風(fēng)情凱美怡和天賜良緣聯(lián)排：183—205㎡、、274㎡、280㎡，，推出104套，均均價(jià)：6,800元元/平米主要為南昌昌市區(qū)的政政府公務(wù)員員及部分私私營企業(yè)主主。紅谷灘26萬㎡園園林社區(qū)容積率約1.3倍小結(jié)：1、小區(qū)別別墅僅定位于經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別墅墅；2、銷售情情況一般，，推出別墅墅約50%的銷售率率；3、片區(qū)周邊配配套不足；；4、別墅只只有園林景景；產(chǎn)品特色：：贈(zèng)送2米2半地下室室車庫，贈(zèng)贈(zèng)送大露臺(tái)臺(tái)。恒茂湖濱聯(lián)排：200㎡，，24套套，預(yù)計(jì)均均價(jià)：1.5萬雙拼：260㎡，，20套套，預(yù)計(jì)均均價(jià)：1.5-1.6萬萬獨(dú)立：800-1000㎡㎡，4套套，預(yù)計(jì)均均價(jià)：1.8-2萬萬準(zhǔn)備以現(xiàn)樓樓出售，現(xiàn)現(xiàn)在咨詢登登記客戶較較多，多分分布在南昌昌市區(qū)內(nèi)。。青山湖品牌牌社區(qū)總建筑面積積72,911㎡，容積率1.55，分別為3棟33層高層公寓寓、20套雙拼別墅墅、24套聯(lián)排別墅墅、4棟獨(dú)棟別墅產(chǎn)品特色：：贈(zèng)送2米米2地下室室車庫，雙雙拼的客廳廳為雙層中中空。小結(jié)：1. 市中中心高檔別別墅區(qū)；將將成為另一一個(gè)南昌昌千萬豪宅宅2. 恒茂茂品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)；3. 一線線臨湖，但但別墅都沒沒有湖景；；4. 產(chǎn)品品贈(zèng)送面積積多；南昌別墅市市場(chǎng)客戶特特征35-55歲占占據(jù)了75-85%的比例他們中有很很大一部分分群體是私營企業(yè)主主，比例約約為70%；一般這些客客戶群都是是2次或多次次以上的置置業(yè)，對(duì)于房地地產(chǎn)本身具具有一定的的認(rèn)識(shí)客群一般購購房主要是是以自住為主主，投資的比比例據(jù)目前前數(shù)據(jù)顯示示平均在10%以下下獨(dú)立別墅面面積集中在在400以以上，雙拼拼主要集中中在300左右，聯(lián)聯(lián)排集中在在200左左右，以聯(lián)排別墅墅為主，獨(dú)獨(dú)立別墅供供應(yīng)相對(duì)較較少許多別墅臨湖并不觀觀湖，或則很少少單位觀湖湖，普遍存在對(duì)對(duì)視問題混合式為主主，別墅產(chǎn)產(chǎn)品多同小小高層、多多層、高層層等產(chǎn)品組組合在一起起，缺乏純別墅墅小區(qū)新建項(xiàng)目通通常會(huì)贈(zèng)送地下室和露臺(tái)價(jià)格存在兩兩個(gè)等級(jí)，青山湖城市市別墅價(jià)格格在挑戰(zhàn)二二萬元大關(guān)關(guān)，近郊的則則維持在五五至六千元元左右別墅市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品特征項(xiàng)目名稱供應(yīng)面積產(chǎn)品類型及特色綠地蘭宮5萬㎡獨(dú)棟：50套左右，約2萬平米雙拼聯(lián)排別墅約：100套，約3萬平米銘雅歐洲城3萬㎡50套低地別墅和50多套長堤別墅香溢花城1萬㎡雙拼聯(lián)排別墅約100套世紀(jì)風(fēng)情1.5萬㎡50套獨(dú)立別墅天賜良緣4萬㎡雙拼聯(lián)排別墅約200套凱美怡和2.5萬㎡雙拼聯(lián)排別墅90套合計(jì)17萬㎡獨(dú)立別墅約200套雙拼聯(lián)排別墅約500套南昌市2007年下下半年———2009年下半年年別墅供應(yīng)應(yīng)統(tǒng)計(jì)表南昌別墅市市場(chǎng)未來供供需預(yù)測(cè)南昌目前私私企累計(jì)12萬家，，按照國內(nèi)內(nèi)比較通行行計(jì)算方法法，3%的的精英層比比例計(jì)算有有3600余家，而而這部分人人群會(huì)占到到購房比例例的70%左右。粗粗略的推算整個(gè)南南昌能夠有有能力支付付300萬萬別墅的客客群約在5,000戶戶到10,000戶戶。對(duì)比04年年到06年年的別墅消消化量，可可以得知南南昌對(duì)別墅墅的需求的的客戶群的的購買力還還未釋放2006年年全年180平米以以上累計(jì)銷銷售套數(shù)為為1,082套套，銷售面積積為23.97萬平方米，，套平均面面積為221.5平平方米。小結(jié)：90/70政策、收收緊別墅用用地政策、、經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)增長，將將有利別墅墅市場(chǎng)預(yù)期未來對(duì)對(duì)別墅每年年銷售量在在300-500套套之間！別墅市場(chǎng)需需求預(yù)測(cè)別墅市場(chǎng)總總結(jié)回顧競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境因因素回顧：：正面競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)量量達(dá)17萬萬㎡之?dāng)?shù)不少為品牌牌發(fā)展商及及大盤別墅產(chǎn)品普普遍存在之之問題：以聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅(Townhouse)為為主主，，獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅供供應(yīng)應(yīng)相相對(duì)對(duì)較較少少，密密度度較較高高，，采采光光效效果果一一般般許多多別別墅墅臨湖湖并并不不觀觀湖湖，或或則則很很少少單單位位觀觀湖湖，，普遍遍存存在在對(duì)對(duì)視視問問題題小區(qū)區(qū)多多為為道道路路分分割割，，花花園園面面積積不不大大市區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目以以混混合合式式為為主主，，別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品多多同同小小高高層層、、多多層層、、高高層層等等產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合在在一一起起，，缺乏乏純純別別墅墅小小區(qū)區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手凱美美怡怡和和簡析析：：別墅墅為為雙雙拼拼和和聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅；；混合合形形小小區(qū)區(qū)，，小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)有有小小高高層層、、高高層層單單位位；；別墅墅推推出出時(shí)時(shí)已已形形成成小小區(qū)區(qū)氛氛圍圍；；別墅墅用用地地地地形形全全面面抬抬高高，，南南北北排排列列，，觀觀湖湖單單位位仍仍然然較較少少。。約約90套套單單位位預(yù)計(jì)計(jì)2008年年5月月份份入入市市。。對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的影影響響：：在物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)和和銷銷售售周周期期上上構(gòu)構(gòu)成成正正面面競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。艾溪溪湖湖10萬萬㎡㎡純純住住宅宅社社區(qū)區(qū)容積積率率約約1.6倍倍重點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手凱美美怡怡和和存在在問問題題：：雙拼拼和和聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅與與市市場(chǎng)場(chǎng)普普通通產(chǎn)產(chǎn)品品同同質(zhì)質(zhì)混合合型型小小區(qū)區(qū)，，別別墅墅生生活活元元素素不不純純粹粹湖景景，，景景觀觀面面不不足足產(chǎn)品品形形象象與與服服務(wù)務(wù)等等同同于于普普通通住住宅宅，，品品質(zhì)質(zhì)感感不不強(qiáng)強(qiáng)本項(xiàng)項(xiàng)目目機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)構(gòu)成成匯報(bào)報(bào)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)框框架架[地地塊塊解解析析][發(fā)發(fā)展展方方向向研研判判][項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位及及發(fā)發(fā)展展建建議議][競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析]本項(xiàng)項(xiàng)目目屬屬性性自身身地地塊塊屬屬性性：：城市市區(qū)區(qū)位位180°°湖湖景景島資資源源0.5倍倍超超低低容容積積率率園林林式式酒酒店店用用地地面對(duì)對(duì)同物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)的的產(chǎn)產(chǎn)品品，項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)仍仍然然明明顯顯提煉煉項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，成為為「無無可可比比性性」」別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目，淡淡化化年年限限弱弱勢(shì)勢(shì)針對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)手手弱弱點(diǎn)點(diǎn)，，打打造造新新一一代代「升升級(jí)級(jí)版版」」別別墅墅社社區(qū)區(qū)提煉煉出出本本項(xiàng)項(xiàng)目目無無可可比比擬擬的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力元元素素競(jìng)爭(zhēng)力３城市湖、島資源少數(shù)占有的城市性“雙重”稀缺資源競(jìng)爭(zhēng)力１園林式五星級(jí)酒店尊享高貴五星級(jí)酒店配套及服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力２0.5倍容積率獨(dú)立別墅群發(fā)揮低容積率優(yōu)勢(shì)，以獨(dú)立別墅形態(tài)挑戰(zhàn)主流市場(chǎng)雙拼與聯(lián)排項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力總總結(jié)結(jié)園林林式式五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店服務(wù)務(wù)與與配配套套全城城唯唯一一別別墅墅酒酒店店純獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅形形態(tài)態(tài)獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅領(lǐng)領(lǐng)域域全城城唯唯一一獨(dú)獨(dú)院院純純別別墅墅獨(dú)享享城城市市稀稀缺缺的的湖湖島島公公園園全城城唯唯一一全全湖湖景景/私私家家湖湖島島公公園園別別墅墅南昌昌新新一一代代升升級(jí)級(jí)版版的的別別墅墅核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力之之一一園林林式式五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店國內(nèi)代表表性酒店店別墅案案例天目慧谷谷名人錄錄項(xiàng)目基本本情況地址：位于江蘇蘇常州溧溧陽市天天目湖畔畔棟數(shù)：63套別別墅面面積：約約在180平方方米—340平平方米均均價(jià)：2萬元元至5萬萬元左右右。產(chǎn)品特點(diǎn)

半山坡建造全湖景別墅;戶戶接入溫泉;大多別墅都帶有獨(dú)立的露天SPA、游泳池和地下儲(chǔ)藏室;園內(nèi)都是私家小徑、每戶都擁有開放式花園;該項(xiàng)目用用地性質(zhì)質(zhì)屬于商商業(yè)用地地，產(chǎn)權(quán)權(quán)40年年，也是是臨湖項(xiàng)項(xiàng)目，與與本項(xiàng)目目有相當(dāng)當(dāng)?shù)南嗨扑菩?。?duì)對(duì)本項(xiàng)目目有一定定的借鑒鑒性。由法國雅高酒店店集團(tuán)下最高端端品牌““索菲特特”首次次在中國國以其高高品質(zhì)酒酒店管理理模式，，運(yùn)用到到別墅形形式項(xiàng)目目的管理理中，第第一次為為私人業(yè)業(yè)主提供供服務(wù)。。該項(xiàng)目采采取一種種靈活性性的操作作方式，，業(yè)主可隨隨時(shí)選擇擇自住，，或者委委托經(jīng)營營，獲得兩兩者兼得得的保證證。若自住時(shí)時(shí)無需占占用自己己的時(shí)間間進(jìn)行內(nèi)內(nèi)部裝璜璜，即可可享受到到“索菲菲特”帶帶來的享享受家庭庭溫暖的的居所，，及國際際頂級(jí)酒酒店管理理公司所所帶來的的體貼服服務(wù)；若房屋空空閑不住住時(shí)則可可委托““索菲特特”經(jīng)營營，他將將支付給給業(yè)主每每天300—400元元的租用用費(fèi)用，，若業(yè)主主一年未未住則可可獲得高高達(dá)十幾幾萬元的的現(xiàn)金回回報(bào)，業(yè)業(yè)主更可可與“索索菲特””最長十十年一簽簽。項(xiàng)目運(yùn)作作管理模模式天目慧谷谷與周周邊居住住型別墅墅比較天目慧谷谷除出五五星豪裝裝，其價(jià)價(jià)格也在在15000——23800之之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出出周邊項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格格說明酒店店別墅型型產(chǎn)品有有相當(dāng)大大的市場(chǎng)場(chǎng)溢價(jià)空空間高標(biāo)準(zhǔn)的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)：引進(jìn)五五星級(jí)品品牌酒店店管理公公司，進(jìn)進(jìn)行管理理維護(hù)，，提升項(xiàng)項(xiàng)目附加加值和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力；；高標(biāo)準(zhǔn)的的產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量與配配套：項(xiàng)目從從規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)到項(xiàng)項(xiàng)目自身身的配套套都是五五星級(jí)酒酒店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品在打打造；整合自身身資源，，制造獨(dú)獨(dú)特賣點(diǎn)點(diǎn)：結(jié)合了了自身的的資源、、自然環(huán)環(huán)境等優(yōu)優(yōu)勢(shì)，打打造全湖湖景別墅墅酒店；；頂級(jí)俱樂樂部式配配套：以俱樂樂部形式式高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)打造自自身配套套，提升升項(xiàng)目形形象及價(jià)價(jià)值。對(duì)本項(xiàng)目目啟示我們賣什什么？它代表著建筑產(chǎn)品品功能的的延伸，房子不不僅僅只只是簡單單的居住住功能。接待、商商務(wù)辦公公、作為為個(gè)人收收藏室或或者是展展示廳等等。度假休閑閑的空間間載體。Club-house是一種以以聚會(huì)和和交流為為核心，，同時(shí)又又十分強(qiáng)調(diào)私密密性和專專屬性的的居所形形態(tài)。項(xiàng)目定位位理念CLUBHOUSE“名流聚聚會(huì)、精精英匯集集”的商商務(wù)名利利沙龍酒店行宮宮項(xiàng)目整體體定位獨(dú)特性，，排它性性，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的唯一一性私人五星星級(jí)酒店店項(xiàng)目形象象定位——被人人仰望的的非凡身身份頂級(jí)法式式貴族行行宮酒店會(huì)所所建議整體差異性定位私人頂級(jí)會(huì)館服務(wù)對(duì)象定位：別墅業(yè)主貴賓高端客戶整體品質(zhì)定位奢華、貴族化、高品位整體消費(fèi)水平以高檔次為主整體功能定位集酒店式服務(wù)、餐飲、健康休閑和商務(wù)功能為一體功能的階段化設(shè)置在項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)、銷售階段，內(nèi)設(shè)營銷中心，擔(dān)當(dāng)重要的銷售功能。會(huì)所經(jīng)營營管理形形式建議議1、發(fā)展展商全權(quán)權(quán)委托會(huì)會(huì)所經(jīng)營營管理機(jī)機(jī)構(gòu)（或或星級(jí)酒酒店管理理方式））統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營。主要3種種形式2、發(fā)展展商聘請(qǐng)請(qǐng)專項(xiàng)服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)（美食食機(jī)構(gòu)、、健身會(huì)會(huì)等）以以單項(xiàng)知知名的品品牌項(xiàng)目目帶動(dòng)整整個(gè)會(huì)所所的經(jīng)營營，其余余項(xiàng)目由由本項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)管理公公司進(jìn)行行經(jīng)營管管理。3、發(fā)展展商委托托本項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)管理公公司進(jìn)行行會(huì)所的的經(jīng)營管管理。適用性專業(yè)管理理，專業(yè)業(yè)經(jīng)營，，高檔次次、高品品質(zhì)，適適合高檔檔項(xiàng)目單項(xiàng)知名名品牌服服務(wù)面，，影響面面有限，，不能全全面提升升會(huì)所檔檔次和服服務(wù)。一般物業(yè)業(yè)管理公公司只適適合普通通物業(yè)管管理，沒沒有俱樂樂部高級(jí)級(jí)會(huì)所經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。原則上不不建議發(fā)發(fā)展商自自行經(jīng)營營（需投投入大量量人力物物力，且且缺少經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，不不能提供供專業(yè)個(gè)個(gè)性化服服務(wù)，不不能提升升項(xiàng)目附附加值））結(jié)合項(xiàng)目目檔次定定位，建建議項(xiàng)目目采用第第一種形形式會(huì)所的配配置是按按照五星星級(jí)酒店店的配置置設(shè)計(jì)（（以五星星級(jí)酒店店的服務(wù)務(wù)功能為為主）。。引進(jìn)全球球知名的的五星級(jí)級(jí)酒店管管理公司司或全球球頂級(jí)物物業(yè)管理理公司進(jìn)進(jìn)行會(huì)所所及物業(yè)業(yè)管理。。會(huì)所經(jīng)營營管理形形式建議議配合會(huì)員員的商務(wù)務(wù)需求，，設(shè)會(huì)議室室、高級(jí)級(jí)中西餐餐等。注重休閑閑，咖啡、SPA、、桌球麻麻將等。。健身房、、泳池、、各類球球室等等娛樂游藝藝社交會(huì)友友商務(wù)交流流健身休閑閑主題健康康會(huì)所休閑會(huì)所所商務(wù)會(huì)所所會(huì)所功能能頂級(jí)俱樂樂部游艇、釣釣魚俱樂樂部等。地塊內(nèi)獨(dú)獨(dú)立商務(wù)務(wù)型會(huì)所所功能總總體分布布注：地塊塊內(nèi)獨(dú)立立商務(wù)型型會(huì)所室室內(nèi)面積積控制在在2700平方方米左右右。功能分區(qū)項(xiàng)目建議面積（平方米）備注大堂200商務(wù)功能商務(wù)會(huì)議室（大、?。?00+100商務(wù)居住酒店客房約60030—40M2/間高檔餐飲西餐廳300中餐酒店500休閑酒吧紅酒/雪茄坊300咖啡吧200合計(jì)約2700來源：南南昌本地地人為主主,以高高新區(qū)和和市中心心城區(qū)為為主；身份：中中大型私私營業(yè)主主、外資資企業(yè)高高管、、金融企企業(yè)高管管、IT業(yè)CEO、政政界要員員等目的：居居住為主主，長期期投資為為輔；除除了滿足足改善居居住條件件之外，，尋求休閑度假假及生意意商務(wù)涉涉交的需需要。年齡：40-55歲收入：收收入很高高，位于于南昌高高尖端敏感因素：環(huán)境景觀觀、位置置、產(chǎn)品品素質(zhì)、、總價(jià)等等。核心客戶戶重點(diǎn)客戶戶游離客戶戶來源：南南昌市其其他區(qū)域域周邊其其他城市市、同南南昌存在在地緣、、親緣、、工作緣緣的人士士目的：投投資、儲(chǔ)儲(chǔ)值、未未來移居居、休閑養(yǎng)老、商務(wù)社交交南昌本地地客戶外地人士士其他城市市或地區(qū)區(qū)的置業(yè)業(yè)者根據(jù)項(xiàng)目目調(diào)查和和與南昌昌本地房房地產(chǎn)專專業(yè)人員員、別墅墅客戶進(jìn)進(jìn)行訪談?wù)劊瑫r(shí)時(shí)研究周周邊類比比案例客客戶構(gòu)成成，分析析得出項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶構(gòu)構(gòu)成：我們賣給給誰？———客戶定位位附：典型型客戶訪訪談對(duì)于提供供五星級(jí)級(jí)酒店式式管理與與硬軟件件服務(wù)設(shè)設(shè)施的酒酒店類型型別墅，，您是否否樂意接接受并有有想購買買的想法法？回復(fù)1：我住過過別墅墅酒店店，環(huán)環(huán)境和和服務(wù)務(wù)非常常好，，感覺覺不錯(cuò)錯(cuò)，可可以接接受，，可以以考慮慮購買買。。您會(huì)考考慮選選擇在在艾溪溪湖旁旁邊購購買酒酒店別別墅物物業(yè)？？購買買目的的和用用途？？回復(fù)2：可以考考慮，，當(dāng)然然是那那邊環(huán)環(huán)境還還不錯(cuò)錯(cuò)，未未來規(guī)規(guī)劃會(huì)會(huì)更好好，除除了住住外可可用來來休閑閑放松松，有有時(shí)也也可以以用來來朋友友聚會(huì)會(huì)您是否否愿意意為酒酒店別別墅高高檔硬硬軟件件服務(wù)務(wù)設(shè)施施支付付比普普通別別墅更更高的的價(jià)格格？高高多少少合適適？回復(fù)3：應(yīng)該會(huì)會(huì)比普普通的的高，，至于于能高高多少少，那那就不不好說說，但但我想想應(yīng)該該會(huì)高高些。。您對(duì)酒酒店別別墅市市場(chǎng)前前景如如何看看待？？回復(fù)4：前景應(yīng)應(yīng)該不不錯(cuò)，，只要要能做做好。。典型客客戶：：王先先生，，某企企業(yè)公公司老老板，，40多歲歲對(duì)于提提供五五星級(jí)級(jí)酒店店式管管理與與硬軟軟件服服務(wù)設(shè)設(shè)施的的酒店店類型型別墅墅，您您是否否樂意意接受受并有有想購購買的的想法法？回復(fù)1：當(dāng)然樂樂意接接受，，想購購買，，因?yàn)闉閯e墅墅本來來就是是高檔檔產(chǎn)品品，在在硬件件軟件件服務(wù)務(wù)配套套上當(dāng)當(dāng)然是是越高高端越越好，，最好好是白白金五五星級(jí)級(jí)的。。您會(huì)考考慮選選擇在在艾溪溪湖旁旁邊購購買酒酒店別別墅物物業(yè)？？購買買目的的和用用途？？回復(fù)2：艾溪湖湖那邊邊現(xiàn)在在項(xiàng)目目樓盤盤素質(zhì)質(zhì)越來來越好好，別別墅產(chǎn)產(chǎn)品在在部分分項(xiàng)目目后期期都有有規(guī)劃劃和銷銷售，，本來來居住住人文文環(huán)境境就不不錯(cuò)，，未來來片區(qū)區(qū)改造造環(huán)境境和條條件更更好，，所以以應(yīng)該該會(huì)受受到高高端客客戶關(guān)關(guān)注，，對(duì)于于這種種產(chǎn)品品，可可能會(huì)會(huì)把它它當(dāng)成成投資資、休休閑度度假，，圈內(nèi)內(nèi)社交交的場(chǎng)場(chǎng)所。。當(dāng)然然服務(wù)務(wù)和配配套一一定要要好。。您是否愿愿意為酒酒店別墅墅高檔硬硬軟件服服務(wù)設(shè)施施支付比比普通別別墅更高高的價(jià)格格？高多多少合適適？回復(fù)3：：就像現(xiàn)在在南昌酒酒店公寓寓一樣，，一般來來說比周周邊普通通公寓會(huì)會(huì)高出20%左左右，我我想別墅墅產(chǎn)品可可能更高高，越高高端越高高。您對(duì)南昌昌酒店別別墅市場(chǎng)場(chǎng)前景如如何看待待？回復(fù)4：：現(xiàn)在南昌昌有錢人人越來越越注重居居住品質(zhì)質(zhì)和生活活質(zhì)量，，新的產(chǎn)產(chǎn)品概念念和服務(wù)務(wù)，不會(huì)會(huì)比普通通別墅差差，市場(chǎng)場(chǎng)前景應(yīng)應(yīng)比較樂樂觀。典型客戶戶：李先先生，房房地產(chǎn)公公司負(fù)責(zé)責(zé)人對(duì)于提供供五星級(jí)級(jí)酒店式式管理與與硬軟件件服務(wù)設(shè)設(shè)施的酒酒店類型型別墅，，市場(chǎng)看看法如何何？回復(fù)1：：南昌市有有公寓提提倡類似似的酒店店管理與與服務(wù)，，但多數(shù)數(shù)只是個(gè)概概念，但作為酒酒店類別別墅，其其配套與與服務(wù)能能否得到到市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可和接接受有待待驗(yàn)證。。您認(rèn)為有人人購買本本項(xiàng)目在艾溪湖湖旁邊酒酒店別墅墅物業(yè)？？購買目目的和用用途？回復(fù)2：：就現(xiàn)階段段來說，，艾溪湖湖片區(qū)并并不是高高檔豪宅宅片區(qū)，，環(huán)境也也一般，，但潛力力挺大，，尤其是是臨湖優(yōu)優(yōu)勢(shì)，結(jié)結(jié)合酒店店服務(wù)與與配套，，預(yù)計(jì)購購買用途途有投資資、休閑閑度假、、會(huì)談接接待。您是否愿愿意為酒酒店別墅墅高檔硬硬軟件服服務(wù)設(shè)施施支付比比普通別別墅更高高的價(jià)格格？高多多少合適適？回復(fù)3：：可能會(huì)高高些，但但目前片片區(qū)價(jià)格格也不是是太高，，估計(jì)也也不能高高多少。您對(duì)酒店店別墅市市場(chǎng)前景景如何看看待？回復(fù)4：：有一定的的開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，就看發(fā)展展商如何何打造。典型客戶戶：趙小小姐，，某房地地產(chǎn)網(wǎng)記記者對(duì)于提供供五星級(jí)級(jí)酒店式式管理與與硬軟件件服務(wù)設(shè)設(shè)施的酒酒店類型型別墅，，您是否否樂意接接受并有有想購買買的想法法？回復(fù)1：：可以啊，，可以考考慮購買買。您會(huì)考慮慮選擇在在艾溪湖湖旁邊購購買酒店店別墅物物業(yè)？購購買目的的和用途途？回復(fù)2：：那邊要看看看了，，看看總總體情況況，只要要合我心心意，我我就會(huì)考考慮，用用來住或或投資都都可以。。您是否愿愿意為酒酒店別墅墅高檔硬硬軟件服服務(wù)設(shè)施施支付比比普通別別墅更高高的價(jià)格格？高多多少合適適？回復(fù)3：：只要產(chǎn)品品好，成成本高點(diǎn)點(diǎn)，價(jià)格格高些是是應(yīng)該的的，高多多少我就就不好說說。您對(duì)南昌昌酒店別別墅市場(chǎng)場(chǎng)前景如如何看待待？回復(fù)4：：沒聽說過過，不過過只要是是別墅，，市場(chǎng)應(yīng)應(yīng)該可以以吧。典型客戶戶：何小小姐，已已購買別別墅業(yè)主主，35歲以上上對(duì)于提供供五星級(jí)級(jí)酒店式式管理與與硬軟件件服務(wù)設(shè)設(shè)施的酒酒店類型型別墅，，您是否否樂意接接受并有有想購買買的想法法？回復(fù)1：：這種別墅墅好像市市場(chǎng)上還還沒有，，在居家家同時(shí)能能享受星星級(jí)酒店店服務(wù)，，可以接接受。您會(huì)考慮慮選擇在在艾溪湖湖旁邊購購買酒店店別墅物物業(yè)？購購買目的的和用途途？回復(fù)2：：可以考慮慮，那邊邊以后會(huì)會(huì)不錯(cuò)啊啊，安靜靜，周邊邊環(huán)境又又好。挺挺適合居居住的，，將來養(yǎng)養(yǎng)老也不不錯(cuò)。您是否愿愿意為酒酒店別墅墅高檔硬硬軟件服服務(wù)設(shè)施施支付比比普通別別墅更高高的價(jià)格格？高多多少合適適？回復(fù)3：：愿意，也也不能太太高。您對(duì)南昌昌酒店別別墅市場(chǎng)場(chǎng)前景如如何看待待？回復(fù)4：：前景不好好說，關(guān)關(guān)鍵看你你們的規(guī)規(guī)劃。典型客戶戶：茹先先生，公公務(wù)員，，40歲歲以上典型客戶戶對(duì)項(xiàng)目目產(chǎn)品酒酒店別墅墅定位都都比較認(rèn)認(rèn)同。對(duì)艾溪片片區(qū)價(jià)值值有一定定的認(rèn)識(shí)識(shí)，并均均看好片片區(qū)將來來的發(fā)展展。置業(yè)業(yè)的目的的和用途途：居住住、投資資、休閑閑度假并并帶有部部分社交交功能。。在價(jià)格方方面能接接受比普普通別墅墅略高的的價(jià)格，，但要看看項(xiàng)目的的整體質(zhì)質(zhì)素。對(duì)項(xiàng)目市市場(chǎng)前景景看法，，同比于于現(xiàn)在別別墅市場(chǎng)場(chǎng)，普遍遍理解只只要項(xiàng)目目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃開發(fā)發(fā)到位，，應(yīng)該會(huì)會(huì)得到市市場(chǎng)認(rèn)可可。訪談小結(jié)結(jié)核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力之二二0.5倍倍容積率率獨(dú)立別別墅群引入重點(diǎn)點(diǎn)元素要要點(diǎn)：連而不合合之獨(dú)立別別墅其它補(bǔ)充充元素：：多重庭院院，多面采采光：前前后庭院院，內(nèi)庭庭院，立立體庭院院主臥朝湖湖，送超大大露臺(tái)觀觀景“凱旋門門”設(shè)計(jì)計(jì)“凱旋而而歸”展展示王者者氣派以獨(dú)立別別墅形態(tài)態(tài)打造泛泛獨(dú)立別別墅群除了延續(xù)續(xù)市場(chǎng)上上已有的的產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)點(diǎn)外，，我們應(yīng)應(yīng)建立差差異化的的絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)：盡量引入入獨(dú)立別別墅元素素——多重重私有空空間、獨(dú)獨(dú)門獨(dú)院院、多面面采光、、專屬尊尊榮領(lǐng)域域連而不合合之獨(dú)立立別墅四四面采采光、通通風(fēng)效果果等同獨(dú)獨(dú)立別墅墅市場(chǎng)上雙雙拼與聯(lián)聯(lián)排多存存在戶戶戶緊挨，，采光及及空間獨(dú)獨(dú)立感不不強(qiáng)情況況下，本本項(xiàng)目可可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)首層連連而上層層分之獨(dú)獨(dú)立別墅墅形態(tài)。。分體式獨(dú)獨(dú)立別墅墅分體式獨(dú)立別別墅剖面示意圖連而不合之獨(dú)獨(dú)立別墅四四面采光、通通風(fēng)效果等同同獨(dú)立別墅一層二層二層一層庭院一庭院二庭院三庭院五庭院四讓獨(dú)棟別墅最最多擁有5個(gè)個(gè)庭院，其它它最少擁有3個(gè)庭院，而而且每個(gè)庭院院功能不同，，多出口、多多功能、多靈靈性制造出多多重私密領(lǐng)地地，每一個(gè)庭庭院都是居室室空間的伸展展。把共有空間做做成私有空間間，多重私有有空間（1））利用前、后、、中、左右景景觀資源與陽陽臺(tái)、露臺(tái)形形成“六重”立體庭院私家庭院利用陽臺(tái)、露露臺(tái)形成立體體庭院（2））宮廷別墅法胄世家別墅墅多重立體私有有空間，大獨(dú)立別墅，，大氣，宏偉偉如同法式貴族族般的宮廷氣氣質(zhì)多重立體私有有空間，小獨(dú)立別墅，，俱有世家大大族的生活大露臺(tái)/觀景景陽臺(tái)無比享享受與尊榮主臥室朝湖，，送超大露臺(tái)臺(tái)“凱旋門”設(shè)設(shè)計(jì)“凱旋旋而歸”展示示王者氣派凱旋門設(shè)在花花園中兩層高的入戶戶凱旋門法國凱旋門象象征著光榮與與榮耀,法國國舉國歡度國國慶時(shí)，法國國總統(tǒng)都要從從凱旋門通過過王者歸來,專專屬領(lǐng)域產(chǎn)品定位建議市場(chǎng)主力別墅墅供應(yīng)的面積積注：分體式別別墅局部較差差位置，面積積可考慮減少少20平方米米本項(xiàng)目各產(chǎn)品品類型的面積積建議升級(jí)與對(duì)抗核心競(jìng)爭(zhēng)力之之三私家湖島公園園私家湖島功能能建議私家湖島作為為項(xiàng)目的泛會(huì)會(huì)所，其功能能主要為休閑娛樂功能，有效把把別墅酒店社社區(qū)的公有空空間擴(kuò)展到島島上。功能分區(qū)項(xiàng)目建議面積（平方米）備注健身休閑游泳池1000露天500室內(nèi)恒溫SPA300室內(nèi)健身房300室內(nèi)壁球300可根據(jù)實(shí)際情況靈活安排臺(tái)球館300乒乓球室200商業(yè)士多店250室內(nèi)湖上休閑游艇俱樂部二艘釣魚臺(tái)4個(gè)/木盞板露天燒烤場(chǎng)4個(gè)/爐露天合計(jì)約3350私家湖島公園園建議標(biāo)準(zhǔn)游池建議議：將游池建建于島中心，，將大大節(jié)省省小區(qū)內(nèi)用地地，同時(shí)游池池可參與利用用性，通過構(gòu)構(gòu)思、創(chuàng)意，，與艾溪湖、、大自然營成成一體，創(chuàng)造造出一種寧靜靜、幽雅、清清潔、舒適、、享受的氛圍圍。游泳池需需有深水區(qū)、、淺水區(qū)的區(qū)區(qū)分，在合理理的部位裝有有安全的游泳泳梯和跳水板板。島上桑拿、SPA建議與游池一起打打造桑拿、SPA島上休閑釣魚魚區(qū)建議在島上一角開開辟島上釣魚魚區(qū)島上燒烤場(chǎng)建建議島上一角開辟烤烤烤場(chǎng)區(qū)游艇俱樂部建建議配置兩艘游艇艇：二百萬以以上中型游艇艇一艘，幾十十萬到二百萬萬之間小型型游艇從一艘艘，供業(yè)主，，個(gè)人，單位位會(huì)員使用打造新一代「升級(jí)版」別別墅社區(qū)其它改善和提提升現(xiàn)有產(chǎn)品品不足普遍存在對(duì)視視，臨湖不觀觀湖，景觀面面不足全城獨(dú)有100%全湖景景別墅車道占有公共共空間較大，，沒有真正意意義上之人車車分流全城全地下陽陽光生態(tài)車庫庫其它改善和提提升現(xiàn)有產(chǎn)品品不足進(jìn)行車道地下化，，車子直接進(jìn)進(jìn)入底層，地地面完全釋放放給人行底下為地下室室車庫由車庫直接進(jìn)進(jìn)入花園提升綠化率，，綠化庭園無無處不在最大化的利用用表面土地資資源，加大每戶花花園面積，部部份單位更擁擁私家泳池增加社區(qū)公共共休憩空間及及綠化庭園面面積綠化庭園無處處不在，兼擁2萬㎡園園林、千畝湖湖雙重景觀精心打造30米寬的沿湖湖綠化帶，并并精簡化湖岸岸喬木，成為為項(xiàng)目景觀帶帶及社區(qū)配套套設(shè)施地標(biāo)建議標(biāo)志物形式與與周圍的建筑筑可以明顯不不同，較為醒醒目，本身不不僅僅是一組組建筑平面的的中心。給人人們以強(qiáng)烈的的精神上的歸歸屬感和認(rèn)同同感。精神堡壘價(jià)格定位綜合考慮：現(xiàn)有高端別墅墅的推出價(jià)格格：13000—20000/㎡㎡未來青山湖項(xiàng)項(xiàng)目別墅本年年中入市價(jià)，，可能會(huì)超逾逾20,000/㎡，將將迅速拉升別別墅市場(chǎng)價(jià)格格京東板塊多個(gè)個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開開發(fā)，有利提提升片區(qū)地段段價(jià)值本項(xiàng)目產(chǎn)品總總價(jià)控制本項(xiàng)目可坐順順風(fēng)車，采「「放風(fēng)箏」式式訂價(jià)青山湖湖高端別墅將為本項(xiàng)目定定立「參考價(jià)價(jià)」密切留意意其開價(jià)，看看其如何炒作作片區(qū)，然后后再制定本項(xiàng)項(xiàng)目的售價(jià)。。項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)標(biāo)價(jià)：20,000-21,000元元/㎡注：此價(jià)格為為初步定價(jià)，，具體價(jià)格定定位要到進(jìn)入入銷售準(zhǔn)備階階段視當(dāng)時(shí)的的條件確定。。將酒店用地最最大化的移出出項(xiàng)目地塊，，拿出最大建建筑面積來用用于銷售，創(chuàng)創(chuàng)造利益的最最大化。項(xiàng)目目總總銷銷售售額額估估算算：：20,000-21,000元元/平平米米*35,000㎡㎡預(yù)期期銷銷售售額額約7————7.5億億元元人人民民幣幣別墅墅建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議當(dāng)前前市市場(chǎng)場(chǎng)上上流流行行的的建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格綠地地蘭蘭宮宮：：匯集集西西班班牙牙、、法法國國、、意意大大利利、、北北美美和和英英國國五五大大建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格銘雅雅歐歐洲洲城城：：歐式式建建筑筑香溢溢花花城城：：西班班牙牙加加州州建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格恒茂茂湖湖濱濱：：歐式式建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格凱美美怡怡和和：：現(xiàn)代代主主義義建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格世紀(jì)紀(jì)風(fēng)風(fēng)情情：：地中中海海新新古古典典主主義義建建筑筑主要要為為傳傳統(tǒng)統(tǒng)歐歐式式和和整整合合多多種種建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格，，產(chǎn)產(chǎn)品品個(gè)個(gè)性性不不突突出出或或品品質(zhì)質(zhì)感感不不高高。。建筑筑風(fēng)風(fēng)格格須須與與客客戶戶定定位位相相一一致致，，要要體體現(xiàn)現(xiàn)成成功功人人士士的的氣氣質(zhì)質(zhì)：：穩(wěn)穩(wěn)重重、、大大氣氣、、軒軒昂昂等等特特質(zhì)質(zhì)。。本項(xiàng)項(xiàng)目目建建議議————法法式式風(fēng)風(fēng)格格布局局上上突突出出軸軸線線的的對(duì)對(duì)稱稱，，恢恢宏宏的的氣氣勢(shì)勢(shì)，，豪豪華華舒舒適適的的居居住住空空間間。。貴族族風(fēng)風(fēng)格格，，高高貴貴典典雅雅。。細(xì)節(jié)節(jié)處處理理上上運(yùn)運(yùn)用用了了法法式式廊廊柱柱、、雕雕花花、、線線條條，，制制作作工工藝藝精精細(xì)細(xì)考考究究。。點(diǎn)綴綴在在自自然然之之中中，，崇崇尚尚沖沖突突美美。建議議本本項(xiàng)項(xiàng)目目獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅采采用用法法式式古古典典貴貴族族別別墅墅建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格；；雙雙拼拼采采用用法法式式新新古古典典主主義義建建筑筑風(fēng)