成本管理培訓(xùn)課件 5

成本管理

2010、8、20成本管理是干啥的？算賬？砍價(jià)？限價(jià)？砍完施工單位再砍工程費(fèi)用？賬房先生有理沒理都要爭(zhēng)，爭(zhēng)的天昏地暗、日月無光，特有成就感。結(jié)論：殺敵一萬自損三千認(rèn)識(shí)的重要性做正確的事正確地做事做不正確做正確我們做什么？我們做得如何？不正確的事正確的事最佳位置不是最差最差位置死定了先認(rèn)識(shí)成本管理財(cái)務(wù)管理與成本管理成本管理與工程管理建安造價(jià)管理與項(xiàng)目成本管理區(qū)分幾個(gè)關(guān)系

任何行業(yè)成本管理都是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，房地產(chǎn)也是如此，成本管理部首先是一個(gè)經(jīng)濟(jì)管理部門，要求它通曉技術(shù)和業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，用經(jīng)濟(jì)管理的方法來實(shí)現(xiàn)成本管理的職責(zé)。兩個(gè)方面技術(shù)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)竣工1、從項(xiàng)目角度出發(fā)：重點(diǎn)回答單方可售面積多少元成本，直接用于測(cè)算與確定經(jīng)營(yíng)績(jī)效。銷售兩個(gè)類別物業(yè)管理先認(rèn)識(shí)成本管理先認(rèn)識(shí)成本管理分判兩個(gè)類別2、從合同角度出發(fā)：重點(diǎn)回答單位作業(yè)多少元成本，是項(xiàng)目成本的構(gòu)成部分。招標(biāo)簽約變更結(jié)算正確成本管理設(shè)計(jì)招標(biāo)施工成本形成－成本支出曲線項(xiàng)目周期成本支出的成本形成的成本新項(xiàng)目發(fā)展成本控制重點(diǎn)放那兒好？70%～80%20%銷售及物管正確成本管理-成本管理的重心工作重心前移客戶分析；設(shè)計(jì)方案優(yōu)化；結(jié)構(gòu)指標(biāo)控制；事前定價(jià)與清單招標(biāo)；········工作重心后置費(fèi)率招標(biāo)；變更、簽證事后補(bǔ)簽；工程結(jié)算；········正確成本管理-成本管理的工作重心工作的重心數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)合約分判與招標(biāo)施工管理合同結(jié)算動(dòng)態(tài)反饋及時(shí)結(jié)算事前定價(jià)亦步亦趨謹(jǐn)慎測(cè)算造價(jià)管理模式正確成本管理-成本管理的意義全方位的成本：不再局限于建安造價(jià)；全過程的成本管理：不局限于審算，介入事前、事中、事后的成本決策；全員的成本管理模式項(xiàng)目成本花費(fèi)不是成本部自己花的，所以要誰花錢誰負(fù)責(zé)成本成本關(guān)系到每個(gè)人的口袋，全員成本管理是一種責(zé)任成本管理-目目標(biāo)成本管理理管理原則：目標(biāo)成本：是企業(yè)預(yù)先確確定的、在一一定時(shí)期內(nèi)和和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成成本目標(biāo)；是是項(xiàng)目成本的的控制線。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過過程中各個(gè)時(shí)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)預(yù)期成本結(jié)果?；靖拍睿汗芾砉ぞ撸后w現(xiàn)目標(biāo)成本本的先進(jìn)性目標(biāo)成本的嚴(yán)嚴(yán)肅性(納入績(jī)效考考核)成本管理軟件件-ERP成本數(shù)據(jù)庫(kù)成本管理-目目標(biāo)成本管理理目標(biāo)成本——根據(jù)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)計(jì)，，所制定的項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)完全全成本，并以以此作為成本本控制不得突突破的底線。。目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)成本實(shí)際成本項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)成本突破實(shí)際利潤(rùn)目標(biāo)成本是公公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃劃的重要保證證。成本管理-目目標(biāo)成本管理理目標(biāo)成本執(zhí)行行目標(biāo)成本模式式新項(xiàng)目發(fā)展方案設(shè)計(jì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購(gòu)竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測(cè)算一目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析動(dòng)態(tài)成本成本管理-目目標(biāo)成本管理理動(dòng)態(tài)成本=未結(jié)算合同+已結(jié)算算合同+非非合同性成成本+待待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成成簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本成本管理-目目標(biāo)成本管理理動(dòng)態(tài)成本管理理要求決策、合同、變更、結(jié)算各科目、各部門即時(shí)記錄系統(tǒng)分解復(fù)審核對(duì)及時(shí)通報(bào)動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)待發(fā)生成本、預(yù)計(jì)未來成本、財(cái)務(wù)定期核對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)層、相關(guān)部門

準(zhǔn)備推行的成成本管理模式式責(zé)任成本管理目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)過程管理控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)ERP系統(tǒng)專業(yè)部門責(zé)任成本、工程文件管理流程管理工具管理制度成本管理模式式架構(gòu)成本管理模式式-責(zé)任成本本責(zé)任成本是通通過劃分成本本責(zé)任范圍，，確定責(zé)任主主體和評(píng)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，保證整整體成本的合合理性、先進(jìn)進(jìn)性和可執(zhí)行行性。戰(zhàn)略規(guī)劃計(jì)劃預(yù)算分析成本管理模式式-責(zé)任成本本部門協(xié)調(diào)與分分工理財(cái)活動(dòng)業(yè)務(wù)活動(dòng)財(cái)務(wù)銷售、項(xiàng)目發(fā)展設(shè)計(jì)、工程成本成本管理模式式-責(zé)任成本本責(zé)任成本及其其分解:舉例：工程程作業(yè)動(dòng)因--資源源消耗—作業(yè)業(yè)成本--作作業(yè)管理成本項(xiàng)目單價(jià)合價(jià)勘察丈量費(fèi)

三通一平費(fèi)

臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

工程管理費(fèi)

人工及行政費(fèi)用

作業(yè)時(shí)間成本合計(jì)

工程作業(yè)成本本工程作業(yè)效果果作業(yè)效果相關(guān)指標(biāo)工程質(zhì)量客戶質(zhì)量滿意度質(zhì)量投訴成本

竣工房維修費(fèi)用工期開發(fā)計(jì)劃符合度結(jié)構(gòu)指標(biāo)控制鋼筋含量

砼含量清單招標(biāo)總包清單招標(biāo)率招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)性單項(xiàng)招標(biāo)中標(biāo)率成本管理模式式-責(zé)任成本本總經(jīng)理成本部責(zé)任成本考核核報(bào)告責(zé)任成本管理理辦法《責(zé)任成本管管理體系指引引》牽頭組織配合部門責(zé)任部門討論形成定期考核公布董事會(huì)備案普及執(zhí)行實(shí)現(xiàn)制定成本階段性目目標(biāo)責(zé)任成本管理理實(shí)施成本管理模式式-作業(yè)過程程管理項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管管理房地產(chǎn)成本作作業(yè)過程總目標(biāo)成本管理模式式-作業(yè)過程程管理控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性合理確定估算算基礎(chǔ)，合理理預(yù)計(jì)工程量量和工程綜合單價(jià)。?？刂圃瓌t：準(zhǔn)確、客觀、、全面、謹(jǐn)慎慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目目成本作業(yè)過程管理理－新項(xiàng)目發(fā)發(fā)展成本管理模式式-作業(yè)過程程管理設(shè)計(jì)部銷售部成本管理部項(xiàng)目發(fā)展部財(cái)務(wù)管理部地塊現(xiàn)狀、地地價(jià)成本市場(chǎng)定位產(chǎn)品方案付款節(jié)奏周邊配套地塊現(xiàn)狀成本規(guī)劃要點(diǎn)建造造標(biāo)準(zhǔn)銷售節(jié)奏、開開發(fā)節(jié)奏收益情況收益情況收益情況收益情況新項(xiàng)目成本估估算體系－項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作作流程成本管理模式式-作業(yè)過程程管理控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)周期、、設(shè)計(jì)質(zhì)量。?？刂圃瓌t：經(jīng)濟(jì)合理性最最大。作業(yè)過程管理理－設(shè)計(jì)70%的成本本由設(shè)計(jì)階段段確定建筑筑專專業(yè)業(yè)：：準(zhǔn)確確的的定定位位、、合合理理的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)；；結(jié)構(gòu)構(gòu)專專業(yè)業(yè)：：設(shè)計(jì)計(jì)人人員員的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)意意識(shí)識(shí)、、合合理理的的安安全全系系數(shù)數(shù)；；設(shè)備備專專業(yè)業(yè)：：材料料設(shè)設(shè)備備的的性性價(jià)價(jià)比比、、兼兼顧顧長(zhǎng)長(zhǎng)期期使使用用成成本本。。成本本管管理理模模式式-作作業(yè)業(yè)過過程程管管理理容積積率率建筑筑密密度度單方方鋼鋼筋筋含含量量單方方砼砼含含量量窗地地比比建筑筑周周長(zhǎng)長(zhǎng)面面積積比比···········作業(yè)業(yè)過過程程管管理理－－設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)主要要經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)成本本管管理理模模式式-作作業(yè)業(yè)過過程程管管理理作業(yè)業(yè)過過程程管管理理－－設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)影響響成成本本的的主主要要指指標(biāo)標(biāo)可售售比比項(xiàng)目大連萬科城花長(zhǎng)春上東區(qū)三、四期鞍山萬科城花二期可售率81.62%89.2%94%可售售比比＝＝可可售售面面積積/建建造造面面積積××100％％大連連萬萬科科城城花花可可售售率率81.62％％，，可可售售單單方方增增加加約約647元元/平平方方米米。?？墒凼郾缺葘?duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本的的影影響響是是無無可可挽挽回回的的。。無原原則則的的創(chuàng)創(chuàng)新新和和單單純純價(jià)價(jià)值值最最大大化化追追求求使使可可售售比比不不斷斷降降低低。。針對(duì)不同項(xiàng)項(xiàng)目，設(shè)定定可售比底底線，是合合理控制成成本的關(guān)鍵鍵。成本管理模模式-作業(yè)業(yè)過程管理理作業(yè)過程管管理－設(shè)計(jì)計(jì)鋼筋含量建筑單方：kg/平方米項(xiàng)目情花小高層大連萬科城花鞍山萬科城花長(zhǎng)春上東區(qū)大連萬科城花長(zhǎng)春上東區(qū)億達(dá)世紀(jì)城鋼筋含量505047415356鋼筋每降低低1kg/平方米，，成本減少少4.7元元/平方米米。鋼筋含量控控制標(biāo)準(zhǔn)同同意制定意意義重大，，但更重要要的是能不不能真正做做到有效過過程控制。。成本管理模模式-作業(yè)業(yè)過程管理理作業(yè)過程管管理－設(shè)計(jì)計(jì)窗地比項(xiàng)目小高層洋房大連萬科城花長(zhǎng)春上東區(qū)大連萬科城花長(zhǎng)春上東區(qū)鞍山萬科城花窗地比0.240.20.20.20.35隨著三步節(jié)節(jié)能制度出出臺(tái)，門窗窗造價(jià)明顯顯提高，每每減少0.01系數(shù)數(shù)，成本即即節(jié)省6～～8元/m2。制定合理的的窗地比標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施施嚴(yán)格的過過程控制尤尤為重要。。成本管理模模式-作業(yè)業(yè)過程管理理作業(yè)過程管管理－設(shè)計(jì)計(jì)立面比項(xiàng)目小高層洋房大連萬科城花長(zhǎng)春上東區(qū)億達(dá)世紀(jì)城（帶閣樓）大連萬科城花長(zhǎng)春上東區(qū)鞍山萬科城花立面比0.90.850.771.320.850.9過于復(fù)雜的的立面造型型是增大立立面比系數(shù)數(shù)的重要因因素，復(fù)雜雜的立面導(dǎo)導(dǎo)致施工單單位腳手架架及模板的的大量耗費(fèi)費(fèi)，人工降降效，措施施費(fèi)用大幅幅提高。每增加0.1的系數(shù)數(shù)增加成本本18～25元/m2。合理確定立立面比例系系數(shù)，既節(jié)節(jié)省成本，，又減少質(zhì)質(zhì)量隱患，，避免冷橋橋、滲漏出出現(xiàn)，縮短短施工工期期。成本管理模模式-作業(yè)業(yè)過程管理理作業(yè)過程管管理－設(shè)計(jì)計(jì)園林環(huán)境費(fèi)費(fèi)環(huán)境面積單方：元/平方米項(xiàng)目大連萬科城花大連假日風(fēng)景大連心寧苑二期大連億達(dá)國(guó)際新城長(zhǎng)春上東區(qū)三期鞍山萬科城花二期園林環(huán)境費(fèi)244258114150110244軟硬景比例例失衡。大型喬木，，名貴樹種種不合理的的使用。開盤與非開開盤區(qū)的不不正確區(qū)分分。公司層面制制定不同類類型項(xiàng)目環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。改變傳統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)思維模模式，不追追求均好。。成本管理模模式-作業(yè)業(yè)過程管理理作業(yè)過程管管理－設(shè)計(jì)計(jì)部品標(biāo)準(zhǔn)門窗外墻磚涂料交屋標(biāo)準(zhǔn)大堂精裝修修散熱器開關(guān)插座成本管理模模式-作業(yè)業(yè)過程管理理控制要點(diǎn)：：獲取競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性低價(jià)成成本盡量采用工工程量清單單方式集中采購(gòu)控制原則：：全面招標(biāo)標(biāo)原則合理低價(jià)中中標(biāo)原則透明公正原原則作業(yè)過程管管理－招標(biāo)標(biāo)成本管理模模式-作業(yè)業(yè)過程管理理控制要點(diǎn)：：合同談判判合同審批控制原則：：合法性原原則、合同同書原則、、事前簽訂訂原則、招標(biāo)原則、、利益明晰晰原則作業(yè)過程管管理－簽約約成本管理模模式-作業(yè)業(yè)過程管理理控制要點(diǎn)：：變更與簽簽證的控制制工程質(zhì)量的的控制工期控制控制原則：：權(quán)力限制制原則、時(shí)時(shí)間限制原原則多級(jí)審核原原則、完工工確認(rèn)原則則作業(yè)過程管管理－施工工成本管理模模式-作業(yè)業(yè)過程管理理施工階段管管理目標(biāo)成本制制定的全程程參與現(xiàn)場(chǎng)方案的的布局要多多溝通土方平衡基礎(chǔ)方案的的選擇圖紙會(huì)審招標(biāo)文件的的關(guān)注及招招標(biāo)單位的的選擇合同的合理理制定及嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行施工組織及及施工方案案的確定分包工程構(gòu)構(gòu)配件的品品質(zhì)定位工程標(biāo)準(zhǔn)做做法的推廣廣和實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)簽證變變更的時(shí)效效性和流程程合理性現(xiàn)金流的管管理監(jiān)理費(fèi)用的的嚴(yán)格控制制結(jié)算資料確確認(rèn)開發(fā)流程順序成本管理模模式-作業(yè)業(yè)過程管理理控制要點(diǎn)：：嚴(yán)格審核核結(jié)算工程程量合理確定結(jié)結(jié)算單價(jià)控制原則：：廉潔奉公公原則、多多級(jí)審核原原則準(zhǔn)確高效原原則、可復(fù)復(fù)查性原則則作業(yè)過程管管理－結(jié)算算成本管理模模式-作業(yè)業(yè)過程管理理控制要點(diǎn)：：銷售承諾諾(銷售合合同、廣告告、售樓書書)物業(yè)管理虧虧損控制原則：：獨(dú)立、健健康運(yùn)營(yíng)，，不產(chǎn)生經(jīng)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。。作業(yè)過程管管理－銷售售及物業(yè)管管理成本管理知知識(shí)架構(gòu)成本知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)現(xiàn)場(chǎng)管理與成本業(yè)務(wù)知識(shí)目標(biāo)成本與責(zé)任成本工期與成本質(zhì)量與成本招標(biāo)知識(shí)與成本監(jiān)理費(fèi)用管理現(xiàn)場(chǎng)水電成本管理變更簽證發(fā)出與確認(rèn)項(xiàng)目工程建設(shè)配套管理圖紙管理了解設(shè)計(jì)施工規(guī)范了解合同經(jīng)濟(jì)條款現(xiàn)金流管理施工方案的成本比選知識(shí)架構(gòu)成本管理的的幾個(gè)觀點(diǎn)點(diǎn)：數(shù)據(jù)中心-成本存在在的價(jià)值對(duì)自身總結(jié)結(jié)的全面的的數(shù)據(jù)庫(kù)針對(duì)市場(chǎng)的的數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)供應(yīng)商的的深入了解解對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的深深入了解用數(shù)據(jù)說話話-保證對(duì)對(duì)話能力用統(tǒng)計(jì)學(xué)的的方法記錄錄數(shù)據(jù)用數(shù)據(jù)對(duì)比比尋找差距距，找出問問題用數(shù)據(jù)追溯溯過程，優(yōu)優(yōu)化作業(yè)用數(shù)據(jù)保障障決策成本管理－－基礎(chǔ)工作作成本管理的的幾個(gè)觀點(diǎn)點(diǎn)：流程管理、、規(guī)范化管管理風(fēng)險(xiǎn)管理、、保證運(yùn)營(yíng)營(yíng)成果人員培養(yǎng)、、保證公司司發(fā)展要求求專業(yè)操守、、比能力更更重要成本管理－－基礎(chǔ)工作作成本管理的的幾個(gè)觀點(diǎn)點(diǎn)：成本管理是是為獲得長(zhǎng)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)成本管理的的意義不僅僅在于降低低成本，更更重要的是是為了建立立和保持企企業(yè)長(zhǎng)期競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。。全過程、全全員、全方方位的成本本管理成本管理涉涉及各部門門各業(yè)務(wù)環(huán)環(huán)節(jié)，體現(xiàn)現(xiàn)的是公司司整體管理理水平，管管好成本是是大家的事事。成本意識(shí)需需要長(zhǎng)期影影響和灌輸輸，而且必必須依賴于于公司管理理層和經(jīng)理理的推動(dòng)成本水平是是專業(yè)水平平的反映缺乏經(jīng)濟(jì)意意識(shí)、缺少少成