規(guī)劃設計階段的成本管理課件

2006-8

規(guī)劃設計階段的成本管理

蘇偉2006-8

規(guī)劃設計階段的成本管理

蘇偉1一、如何認識規(guī)劃設計一、如何認識規(guī)劃設計2房地產(chǎn)規(guī)劃設計的全局觀---全程設計投資決策階段規(guī)劃設計階段建設階段銷售階段項目后評估階段房地產(chǎn)全程設計運作房地產(chǎn)全程策劃運作房地產(chǎn)規(guī)劃設計的全局觀---全程設計投資決策階段規(guī)劃設計階段3規(guī)劃設計決定品質、成本和品牌房地產(chǎn)產(chǎn)品用地選擇50%規(guī)劃設計30%銷售執(zhí)行20%規(guī)劃設計決定70-85%的工程成本名牌產(chǎn)品造就品牌企業(yè)企業(yè)的競爭實質上是產(chǎn)品的競爭規(guī)劃設計決定品質、成本和品牌房地產(chǎn)產(chǎn)品用地選擇規(guī)4規(guī)劃設計在投資決策階段的工作設計產(chǎn)品初步概念初設產(chǎn)品類型研究用地同產(chǎn)品的匹配關系用地對設計的影響容積率對產(chǎn)品的影響環(huán)境對產(chǎn)品的影響配套對產(chǎn)品的影響市場對產(chǎn)品的影響對用地環(huán)境的研究對項目用地的研究對現(xiàn)有產(chǎn)品的調研、分析了解市場產(chǎn)品水平及特征預測產(chǎn)品發(fā)展趨勢了解分析客戶需求尋找創(chuàng)新模式規(guī)劃設計在投資決策階段的工作設計產(chǎn)品初步概念對用地環(huán)境的研究5

設計管理部門應發(fā)揮市場策劃作用設計管理部門設計成果設計要求（設計任務書）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃意圖市場目的

設計管理部門應發(fā)揮市場策劃作用設計管理部門設計成果設計要求6全程設計對成本管理的意義加強預控。在控制成本低的階段進行控制這是全程設計的效益和核心價值全程設計對成本管理的意義加強預控。7二、如何理解“規(guī)劃設計階段的成本管理”二、如何理解“規(guī)劃設計階段的成本管理”8規(guī)劃設計階段成本管理的宏觀意識規(guī)劃設計階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)成本的極其重要階段之一規(guī)劃設計階段的成本管理應具有產(chǎn)品開發(fā)建設全過程成本管理的意識規(guī)劃設計階段的成本管理應具有企業(yè)發(fā)展成本管理的宏觀意識成本管理貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的始終，階段性的成本管理不能與全過程完全隔離。規(guī)劃設計階段成本管理的宏觀意識規(guī)劃設計階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)成9規(guī)劃設計階段成本管理的內容規(guī)劃設計直接成本產(chǎn)品建造成本企業(yè)品牌建設成本企業(yè)運營能力成本規(guī)劃設計階段成本管理的內容規(guī)劃設計直接成本產(chǎn)品建造成本企業(yè)品10

規(guī)劃設計直接成本

設計費時間成本人力成本設計費：

規(guī)劃、建筑、景觀、室內等設計內容全過程發(fā)生的設計、咨詢、研究、審圖、模型、效果圖等費用的總和

規(guī)劃設計直接成本

設計費設計費：11產(chǎn)品建造成本定位成本創(chuàng)新成本功能定位---根據(jù)市場定位、競爭需要確定產(chǎn)品的功能，決定了滿足產(chǎn)品功能需要投入的各項成本市場定位---確定目標市場及客戶群，決定了產(chǎn)品類型、檔次以及投入的各項成本在產(chǎn)品設計中規(guī)劃、建筑、景觀、室內設計等采用的創(chuàng)新形式、技術、材料等產(chǎn)生的成本，產(chǎn)品品質建設成本施工周期產(chǎn)品建造成本定位成本創(chuàng)新成本功能定位---根據(jù)市場定位、競爭12企業(yè)品牌建設成本品牌互動成本自身品牌建設成本為提升產(chǎn)品、企業(yè)的檔次和品牌，采用知名品牌的設計單位、材料、設備等投入的成本自身品牌建設需要在產(chǎn)品設計、建造上投入的成本企業(yè)品牌建設成本品牌互動成本自身品牌建設成本為提升產(chǎn)品13企業(yè)運營能力成本組織運營成本組織能力成本企業(yè)的決策機制、管理模式、組織結構、工作流程等對規(guī)劃設計成本管理的影響企業(yè)把握市場、設計產(chǎn)品的能力對規(guī)劃設計成本管理的影響企業(yè)運營能力成本組織運營成本組織能力成本企業(yè)的決策機制、管理14項目運作講求的是成本、質量與進度的平衡,而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出進度品質成本規(guī)劃周期方案周期施工圖周期含鋼量等土建成本景觀造價示范區(qū)造價圖紙完善程度設計變更簽證率設計失誤率部品封樣率合理的設計費

設計階段的成本觀景觀設計周期擴初周期室內設計周期施工周期部品造價產(chǎn)品的品質項目運作講求的是成本、質量與進度的平衡,進度品質成本規(guī)劃周期15設計階段成本管理的目的提升產(chǎn)品品質縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本設計階段成本管理的目的提升產(chǎn)品品質縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本16

—對設計人員而言是任務，

對成本人員而言應前置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象：不計成本地追求設計效果成本不合理導致品質喪失成本控制含鋼量等土建造價景觀造價示范區(qū)造價設計變更簽證率合理的設計費部品造價—對設計人員而言是任務，

對成本人員而言應前17三、在項目開發(fā)過程中“目標成本”是成本管理的前提三、在項目開發(fā)過程中18項目立項主體結構開工開盤銷售入伙項目論證階段項目策劃階段設計管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段概念規(guī)劃設計管理設計方案設計管理擴初設計管理施工圖設計管理工程施工配合、銷售配合及入伙配合成本項目成本估算成本測算及目標成本拆分預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結算工程營銷項目的每一個設計環(huán)節(jié)都會受到其上游成本工作的條件制約，成本部門的成本控制要求應成為設計部門的成本控制目標。規(guī)劃設計成本管理與成本部門的關系多方案比較概念規(guī)劃草案項目立項主體結構開工開盤銷售入伙項目論證階段項目策劃階段設計19成本部門應制定項目目標成本。設計部控制目標成本偏差率。

目標成本首先必須合理，建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎上。規(guī)劃設計階段成本管理控制方式結構含鋼量偏差率；景觀造價偏差率；示范區(qū)成本偏差率；設計費偏差率。。。成本部門應制定項目目標成本。目標成本首先必須合理，建20保證安全和品質的前提下，減低含鋼量建筑類型結構部位各地區(qū)含鋼量限額指標(kg/m2)北京上海深圳武漢、東莞別墅、雙拼、花園洋房(6+1層及以下)上部結構----自帶全埋一層地下室----普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結構----自帶全埋一層地下室----小高層住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部結構----自帶全埋一層地下室----中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結構----自帶全埋一層地下室----高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結構----自帶全埋一層地下室----公共人防地下室（6級）----公共普通全地下室----公共半地下室----結構含鋼量保證安全和品質的前提下，減低含鋼量建筑類型結構部位各地區(qū)含鋼21分類及定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價（元/平米）一類景觀區(qū)居住區(qū)級/小區(qū)級公共綠地范圍二類景觀區(qū)組團級綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化總計說明：1、硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；2、軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類；景觀造價控制總價偏差率分項動態(tài)平衡分類及定義硬景軟景總造價一類景觀區(qū)二類景觀區(qū)三類景觀區(qū)四22示范區(qū)造價

費用分類建安費（元/平米）設計費（元/平米）家具、用品、設施費總造價（元/平米）1、土建---銷售中心（臨建）2、裝修---銷售中心、樣板房3、景觀---臨時4、包裝---臨時標志、道具總計示范區(qū)造價費用建安費設計費家具23不提倡人海戰(zhàn)術

--開發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)呈同比例的增加，通過架構的優(yōu)化和資源整合，提高人均生產(chǎn)效率，保證企業(yè)高效率運作。人數(shù)效能多項目制下平衡點*人均設計管理面積不提倡人海戰(zhàn)術人數(shù)效能多項目制下平衡點*人均設計管理面積24人均設計

管理面積＝∑規(guī)劃總面積xA%方案總面積xB%施工圖總面積xC%（)÷設計總人數(shù)1建議A為20％；B為50%;C為30％人均設計

管理面積＝∑規(guī)劃總面積xA%方案總面積xB%施25某集團公司04年人均設計管理面積一覽深圳公司設計部規(guī)劃面積之和302.46方案面積之和48施工圖面積之和48設計部人數(shù)18北京公司設計部規(guī)劃面積之和621.69方案面積之和33.6施工圖面積之和15.1設計部人數(shù)17上海公司設計部規(guī)劃面積之和63.843.38方案面積之和39施工圖面積之和39設計部人數(shù)13某集團公司04年人均設計管理面積一覽深圳公司設計部規(guī)劃面積之26避免兩種現(xiàn)象：為節(jié)省成本而壓低設計費為追求效果設計費失控合理設計費

是保證質量與進度的基本條件之一合理的設計費用有利于設計單位選擇的合理性合理的設計費用有利于設計單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；；直接對具體設計人給予的適當費用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用避免兩種現(xiàn)象：為節(jié)省成本而壓低設計費為追求效果設計費失控合理27合理設計費標準：根據(jù)具體的項目性質、選擇設計單位的不同設立設計費支付標準，如國內一線品牌設計公司--元/M2國內二線品牌設計公司--元/M2國外一線品牌設計公司--元/M2國外二線品牌設計公司--元/M2萬科：北京、上海、深圳：55元/M2廣州公司：50元/M2其他地區(qū)公司：45元/M2分類公司規(guī)劃概念方案方案+建筑擴初結構、設備擴初+施工圖景觀方案+擴初+施工圖樣板房+銷售中心室內設計其他總計深圳公司--國內單位252315武漢公司項目0.750.5939.10上海公司項目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集團地產(chǎn)公司設計費統(tǒng)計合理設計費標準：根據(jù)具體的項目性質、選擇設計單位的不同設立設28

“成本管理”的目的應是“成本優(yōu)化”或“成本效益最大化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質和進度。

“成本管理”的目的應是“成本優(yōu)化”或“成本效益最大29四、在項目設計過程中實現(xiàn)成本效益最大化的方法四、在項目設計過程中30規(guī)劃方案景觀方案部品策劃方案建筑方案示范區(qū)設計施工圖流程與計劃規(guī)劃方案景觀方案部品策劃方案建筑方案示范區(qū)設計施工圖流程與計31論證階段設計管理階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點策劃階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設計擴初設計實施方案概念規(guī)劃周期實施方案周期施工圖周期設計周期劃定論證階段設計管理階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點策劃階段概念規(guī)劃草32順馳項目周期統(tǒng)計表區(qū)項目名稱占地面積(平方米)規(guī)劃建面(平方米)土地獲取時間A開工時間B開盤時間CB－A天C－A天上海順馳藍灣87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京濱江奧城181,942約300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249蘇州湖畔天城164,200約300,0002003.10.222004.06.12234無錫天鵝湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京順馳領海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187藍調國際公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重慶奧林匹克2004.62004.82004.1060120晉中城市藝墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183鄭州鄭東第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛陽洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202順馳項目周期統(tǒng)計表區(qū)項目名稱占地面積規(guī)劃建面土地獲取開工時間33萬科項目周期拿地到開盤：多層項目9個月；高層項目12個月；北京領海重慶奧林匹克花園萬科項目周期拿地到開盤：北京領海重慶奧林匹克花園34順馳、萬科的共性1）采取傳統(tǒng)工序前置:提前做好70%的準備工作,以“成本換時間”；雖然會由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但從總體上看認為值得。2）采用工序并聯(lián)作業(yè)：在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業(yè)交叉進行。3）采取規(guī)模復制模式：采取“拿來主義”，再適當調改。4）重視長期性工作：對市場的調查了解把握準確。順馳、萬科的共性1）采取傳統(tǒng)工序前置:35概念設計規(guī)劃設計單體設計施工圖部品設計初步設計施工圖計劃管理是時間成本的保障流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加初步設計施工開始概念設計部品設計創(chuàng)新設計規(guī)劃設計單體設計功能平面結構體系立面設計概念設計規(guī)劃設計單體設計施工圖部品設計初步設計施工圖36拿地節(jié)點方案報建方案設計擴初設計施工圖設計施工圖部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設計擴初設計景觀設計部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴初報建施工圖報建概念規(guī)劃方案部品材料調研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案結構、設備初步方案銷售示范區(qū)策劃景觀概念拿地節(jié)點方案方案設計擴初設計施工圖設計施工圖部品材377個月,從拿地到施工圖某項目規(guī)劃用地面積20.28萬平方米,容積率1.19.核定建筑面積24.07萬平方米,其中花園洋房14.22萬平方米,小高層6.25萬平方米,商業(yè)3.48萬平方米,會所1200平方米,2004年12月31日簽定土地出讓協(xié)議,2004年11月至12月項目前期準備,2005年1月至2月概念規(guī)劃設計投標,2005年1月至3月住宅戶型研究,2005年3月至5月規(guī)劃,建筑方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴初,施工圖2005年6月完成修建性詳細規(guī)劃和方案報批文本的編制.從正式拿到土地到單體施工圖完成共計7個月.項目簡介7個月,從拿地到施工圖某項目規(guī)劃用地面積20.28萬平方米,387個月,從拿地到施工圖7個月,從拿地到施工圖39規(guī)劃設計工作組織項目取得土地項目設計啟動施工圖設計施工圖施工配合專家建筑設計戶型研究戶型深化整理住宅立面，公建方案設計單體施工圖BAU設計配合設計推薦，管理，配合總圖概念規(guī)劃方案競賽SWA規(guī)劃設計規(guī)劃方案修建性詳規(guī)BAUETEETEETE配合配合設計7個月,從拿地到施工圖規(guī)劃設計工作組織項目取得土地項目設計啟動施施工圖專家建筑設計40設計周期建議論證階段設計管理階段75天概念規(guī)劃施工圖拿地時間策劃階段95天55天(多層)70天(高層)不做限定概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設計擴初設計實施方案設計周期225/240天設計周期建議論證階段設計管理階段75天概念規(guī)劃施工圖拿地時間411、提高全員成本意識（1）部門間密切協(xié)作（2）各專業(yè)工程師盡職盡責

成本控制的管理因素

2、加強市場與客戶意識

（1）加強對市場的了解，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。（2）了解與分析客戶需求，把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢。

3、加強對設計公司的管理與協(xié)調（1）做好設計招標（2）做好合同管理（3）實行中期溝通、監(jiān)督（4）落實獎懲措施

4、建立管理程序與制度

（1）完善甲方設計標準（2）堅持全程優(yōu)化設計（3）專家會議評審制度（4）內部審核制度化

1、提高全員成本意識成本控制的管理因素2、加強市場與客戶42

最終成本管理控制了什么？項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于設計階段項目的設計階段對于產(chǎn)品的品質具有決定性的作用項目建安成本項目設計費提高項目銷售收入項目運營成本減少項目資金時間成本（提高資金周轉率）最終成本效益最大化體現(xiàn)在哪里？提升企業(yè)品牌和競爭力

最終成本管理控制了什么？項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定43美廬錦園2001年11月售價：6300元/m2容積率：3.35

深圳市天蔚實業(yè)有限公司美廬錦園2001年11月售價：6300元/m2深圳市天蔚實業(yè)44世紀村2001年11月售價：7300元/m2容積率：3.5

沙河實業(yè)股份有限公司

世紀村2001年11月售價：7300元/m2沙河實業(yè)股份有限45五、項目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化五、項目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化46內容評分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結構規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關系消防流線內容評分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結構規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)47內容評分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對整體開發(fā)的作用配套公建會所市政公建景觀設計現(xiàn)狀景觀改造與利用維護成本

內容評分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)48規(guī)劃設計階段的成本管理課件49規(guī)劃設計階段的成本管理課件50六、建筑設計階段的成本優(yōu)化六、建筑設計階段的成本優(yōu)化51建筑設計階段成本效益最大化的目標：建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新。結構專業(yè)是最優(yōu)化的結構形式。設備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。建筑設計階段成本效益最大化的目標：建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對客戶需52建筑型態(tài)的優(yōu)化半山海景別墅建筑型態(tài)的優(yōu)化半山海景別墅53建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣5441度旋轉，是景觀的要求，也是個性的體現(xiàn)建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣41度旋轉，是景觀的要求，也是個性的體現(xiàn)建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅55建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣56建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣57建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣58建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸59建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸60建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸紅樹西岸幕墻材料說明及造價：1.幕牆窗鋁材選用PVF2（二塗）表面處理；2.幕牆窗玻璃采用（6＋12＋6Low－E）雙鋼化中空玻璃；3.幕牆窗五金配件采用德國原產(chǎn)Roto產(chǎn)品；4.欄桿采用（8＋1.52PVB＋6）雙鋼化夾膠玻璃、點式；5.平均造價：窗約為1150元/m2，玻璃欄桿約為1350元/m；建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸紅樹西岸幕墻材料說明及造價61百仕達-紅樹西岸百仕達-紅樹西岸62百仕達-紅樹西岸百仕達-紅樹西岸63百仕達-紅樹西岸百仕達-紅樹西岸642、結構計算數(shù)據(jù)的審核

結構成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術指標的審核（1）輸入信息的審核核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。（2）輸出信息的審核檢查輸出信息中各項技術指標是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。

結構成本優(yōu)化1、結構方案的選擇可以對項目總成本進行較大優(yōu)化（1）結構型式的確定（2）樁基型式的確定2、結構計算數(shù)據(jù)的審核結構成本優(yōu)化1、結構方案的選653、細部做法的控制與審查

對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。（1）Ⅲ級鋼的應用由于Ⅲ級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用（2）合理歸并結構構件結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。

3、細部做法的控制與審查66

1、成本優(yōu)化與設計合理周期的確定

結構成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設計周期尤其是擴初、施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經(jīng)濟。

2、結構含鋼量限額

由于建筑產(chǎn)品的非標準型、物業(yè)類型的多樣性，結構的經(jīng)濟性指標很難同工業(yè)標準化產(chǎn)品一樣采用絕對指標。含鋼量指標不是唯一的經(jīng)濟性指標，如果過分單一強調含鋼量，存在降低結構質量的風險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產(chǎn)品的較高品質。建議在市場調研的基礎上做出合理可行的含鋼量目標。關注事項1、成本優(yōu)化與設計合理周期的確定關注事項67七、材料設備選用的成本優(yōu)化七、材料設備選用的成本優(yōu)化68首先設立內外裝修和安裝的成本目標倡導在設計管理階段，部品工作并行并前置；倡導在施工圖結束前，完成主要部品定樣定板；概念設計規(guī)劃設計初步設計單體設計部品設計施工圖功能平面結構體系立面設計首先設立內外裝修和安裝的成本目標概念設計規(guī)劃設計初步設計單體69南昌四季花城標準化部品一覽表序分類材料、構配件序分類材料、構配件1結構材料屋面保溫板3室內材料樓梯間欄桿地漏成品煙道樓梯踏步磚排水管新三級鋼入戶門電表箱玻璃磚入戶門門石室內配電箱2外立面材料空調百頁鋁合金沖孔板門鈴弱點配電箱單元門陽臺、露臺欄桿樓層門牌號冷熱給水管屋面瓦曬衣架開關插座檐溝陽臺、露臺地磚樓梯間內墻涂料鋁合金門窗玻璃雨蓬樓梯間入口雨蓬下內墻涂料外墻涂料院墻及院門4其他材料單元入口墻邊欄桿文化石空調孔洞配件單元入口樓梯鋪地材料分格條窗護欄室外配電房門告示欄外墻磚熱水器扣帽樓棟門牌信奶箱單元門牌保潔箱5燈具樓梯間燈具6智能化對講系統(tǒng)陽臺、露臺室內安防單元入口燈單元入口門牌燈南昌四季花城標準化部品一覽表序分類材料、構配件序分類材料、構70標準化設計將減少部品的種類數(shù)量，降低設計工作量，為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低招投標工作量，為集中采購降低成本提供條件大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與設備、材料供應商形成戰(zhàn)略伙伴合作關系，達到雙贏。規(guī)模化生產(chǎn)模式規(guī)?；a(chǎn)模式71八、景觀方案的成本優(yōu)化八、景觀方案的成本優(yōu)化72案例麗陽廣場疊翠公園谷地公園示范區(qū)景觀總平圖N案例麗陽廣場疊翠公園谷地公園示范區(qū)景觀總平圖N73前提條件建造成本要求環(huán)境目標成本：1390.45（萬元）營銷要求主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設計圍繞主題進行；注重設施的可參與性。

項目部要求材質選擇的本地化和施工工藝的可行性物業(yè)公司要求安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護成本低前提條件建造成本要求環(huán)境目標成本：1390.45（萬元）74成本控制計劃400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造價分布圖成本控制計劃400元/平米350元/平米330元/平米29075成本控制計劃項目面積（萬平米）目標單價（元/平米）方案單價（元/平米）總建筑面積11.25123.50133.80景觀用地面積約4.94281.00305.00項目面積（萬平米）總價（萬元）方案單價（元/平米）總綠化面積3.1427587.50總硬質景觀面積1.10413（不含部品、水景設備、排水）375.00示范區(qū)（已完成）0.8268（不含會所建筑）335.00成本拆分表單方造價列表成本控制計劃項目面積（萬平米）目標單價（元/平76主要材質部品第一部分主要材料部品列表第二部分硬地景觀材料第三部分植物第四部分室外部品主要材質部品第一部分主要材料部品列表77第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表（一）序號項目名稱單位數(shù)量單價（元）總價（萬元）產(chǎn)地備注一、主要硬地鋪裝材質1黃木紋平米2洗石米平米3花崗石（紫羅紅+黃色）平米4手打銹石平米5黃石英蘑菇板平米6木地板（暫定鐵杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9紅砂巖平米10青砂石板平米11花缽個12垃圾筒組13休閑椅（成品）組14健身及兒童游戲玩具組第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表（一）序號78第一部分主要材料部品列表序號項目名稱規(guī)格單位數(shù)量單價（元）總價（萬元）備注三、植物15桂花16天竺桂17紅葉李18紅楓19杜英20蒲葵21銀杏22小葉楠木23廣玉蘭24斑竹25棕竹26珊瑚（法國冬青）27南天竹主要材料部品列表（二）第一部分主要材料部品列表序號項目名稱規(guī)格單79材料名稱：洗石米使用部位：宅間道路材料描述及價格：1、淺褐、深褐色。2、價格130元/平米，墊層制作費77元/平米3、使用面積：約3500平米淺褐深褐第二部分硬地景觀材料工程實景材料名稱：洗石米淺褐80第三部分植物杜英蒲葵銀杏骨干樹種胸徑8厘米，價格80元輔助樹種高度3米，價格1100元骨干樹種胸徑14厘米，價格1800元第三部分植物杜英蒲葵銀杏骨干樹種輔助樹種骨干樹81宅間背靠座椅第四部分室外家具座椅A座椅B桌椅組垃圾筒A垃圾筒B宅間背靠座椅第四部分室外家具座椅A座椅B桌椅組垃圾筒A垃圾筒82玩具游戲玩具第四部分玩具游戲玩具第四部分83成本控制計劃方案核算得出成本差異

目標成本：1390.45（萬元）現(xiàn)成本總價：1505.8091（萬元）超過目標成本：115.3591（萬元）

成本控制計劃方案核算得出成本差異目標成本：139084成本控制計劃成本控制計劃

1、植物成本控制

根據(jù)設計公司提供的植物清單植物總造價為：275萬，我們將景觀集中的區(qū)域（洋房軸線、疊翠公園、向陽廣場）的植物配置標準，參照三期樣板區(qū)植物85元/平米，宅間參照一、二期的60元/平米，這樣可調減成本約20萬。

2、燈具成本控制

實施方案中燈具布置過密，若按5瓦/平米的標準，可減少1/3，此處可調減成本約30萬。（該部分總造價為134萬，其中燈具98萬，可減少燈具將其總價控制在70萬以內）

成本控制計劃成本控制計劃1、植物成本控制2、燈具成本控制853、硬質景觀成本控制取消宅間廣場4處，簡化宅間道路（減少硬地面積約1100平米，調減20萬），用其他景觀元素替代了構筑物3處（調減約7萬），取消和簡化了部分地面鋪裝圖案（調減約5萬），更換了部分材質（調減約10萬），合計調減42萬。

成本控制計劃4、綠化用水成本控制

結合實際情況，取消原設計中自動噴灌系統(tǒng)，綠化用水使用人工灌溉，可調減約15萬。（設計中自動灌溉噴頭162處，價格約1000元/處）

5、小品成本控制

減少和替換了宅間的一些小品（例：將疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝飾性的石雕），可調減成本約5萬元。

3、硬質景觀成本控制成本控制計劃4、綠化用水成本控制5、小品86合計調減成本：112萬調整后還超過目標成本：3.3591萬成本控制計劃合計調減成本：112萬調整后還超過目87九、施工圖階段的成本優(yōu)化九、施工圖階段的成本優(yōu)化88設計變更簽證率由設計原因導致的簽證總金額工程合同金額對施工圖階段設計成果質量的控制---減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。設計變更簽證率由設計原因導致的簽證總金額工程合同金額對施工圖89設計變更原因1.設計類：A.超成本目標B.設計優(yōu)化C.設計錯誤D.設計缺漏E.補充設計F.二次設計G.現(xiàn)場條件2.現(xiàn)場施工類:

A.施工錯誤B.施工困難C.施工進度要求3.營銷類：

A.客戶需求B.競爭需求

4.其它設計變更原因1.設計類：2.現(xiàn)場施工類:3.營銷類：4.其90設計變更簽證率控制很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的3-10％，其中重復性錯誤占相當比例。為降低設計變更簽證率，建議采取的策略如下：1）建立施工圖階段的長期合作伙伴；2）給予合理的設計周期；3）甲方完善標準化構造設計；設計變更簽證率控制很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成91十、實現(xiàn)成本效益最大化的一些途徑十、實現(xiàn)成本效益最大化的一些途徑921、加強設計管理部門的市場意識和策劃能力能準確把握項目市場意圖，確定正確的產(chǎn)品設計方向。2、嚴格執(zhí)行成果標準;準確執(zhí)行各階段設計成果標準，3、減少人為增加的工作復雜度：戶型種類適量為準。

當戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時，會給客戶帶來選擇的困惑，而且給設計和銷售帶來成倍的工作量和復雜度。戶型種類建議每期開發(fā)規(guī)模在10萬平米以下，相對應戶型不宜超過10種戶型種類定義凡是房間數(shù)量及平面布置形式發(fā)生變化的均認為是不同的類型，僅局部的微差仍認為是同一類型。1、加強設計管理部門的市場意識和策劃能力戶型種類每期開發(fā)規(guī)模934、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫簩a(chǎn)品創(chuàng)新設計、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設計、結構、設備、與功能平面同步開展，使方案可高效實施；規(guī)劃設計建筑設計結構方案設備方案立面模型部品設計創(chuàng)新設計4、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫阂?guī)劃設計建筑設945、提高決策效率；公司內部的決策機制項目公司、區(qū)域公司、集團三者的關系；完美、效率、風險之間找平衡6、選擇優(yōu)秀的設計服務商選擇合適的人做合適的事可以事半功倍5、提高決策效率；957、加強合作伙伴管理建立長期合作伙伴：設計單位、供應商、模型制作等各個涉及設計的單位；在設計過程中,持續(xù)定期的進行技術溝通和審核；力求合同約定清晰：含鋼量、目標成本；8、輸入條件多一些約束和意識,少一些隨意;市場定位;成本目標;政府要求;上階段成果;7、加強合作伙伴管理969.計劃執(zhí)行力,隨時”拉警報”;10.標準化與創(chuàng)新,循環(huán)式上升;11、加強設計管理人員的專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)9.計劃執(zhí)行力,隨時”拉警報”;97謝謝聆聽！謝謝聆聽！98演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！992006-8

規(guī)劃設計階段的成本管理

蘇偉2006-8

規(guī)劃設計階段的成本管理

蘇偉100一、如何認識規(guī)劃設計一、如何認識規(guī)劃設計101房地產(chǎn)規(guī)劃設計的全局觀---全程設計投資決策階段規(guī)劃設計階段建設階段銷售階段項目后評估階段房地產(chǎn)全程設計運作房地產(chǎn)全程策劃運作房地產(chǎn)規(guī)劃設計的全局觀---全程設計投資決策階段規(guī)劃設計階段102規(guī)劃設計決定品質、成本和品牌房地產(chǎn)產(chǎn)品用地選擇50%規(guī)劃設計30%銷售執(zhí)行20%規(guī)劃設計決定70-85%的工程成本名牌產(chǎn)品造就品牌企業(yè)企業(yè)的競爭實質上是產(chǎn)品的競爭規(guī)劃設計決定品質、成本和品牌房地產(chǎn)產(chǎn)品用地選擇規(guī)103規(guī)劃設計在投資決策階段的工作設計產(chǎn)品初步概念初設產(chǎn)品類型研究用地同產(chǎn)品的匹配關系用地對設計的影響容積率對產(chǎn)品的影響環(huán)境對產(chǎn)品的影響配套對產(chǎn)品的影響市場對產(chǎn)品的影響對用地環(huán)境的研究對項目用地的研究對現(xiàn)有產(chǎn)品的調研、分析了解市場產(chǎn)品水平及特征預測產(chǎn)品發(fā)展趨勢了解分析客戶需求尋找創(chuàng)新模式規(guī)劃設計在投資決策階段的工作設計產(chǎn)品初步概念對用地環(huán)境的研究104

設計管理部門應發(fā)揮市場策劃作用設計管理部門設計成果設計要求（設計任務書）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃意圖市場目的

設計管理部門應發(fā)揮市場策劃作用設計管理部門設計成果設計要求105全程設計對成本管理的意義加強預控。在控制成本低的階段進行控制這是全程設計的效益和核心價值全程設計對成本管理的意義加強預控。106二、如何理解“規(guī)劃設計階段的成本管理”二、如何理解“規(guī)劃設計階段的成本管理”107規(guī)劃設計階段成本管理的宏觀意識規(guī)劃設計階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)成本的極其重要階段之一規(guī)劃設計階段的成本管理應具有產(chǎn)品開發(fā)建設全過程成本管理的意識規(guī)劃設計階段的成本管理應具有企業(yè)發(fā)展成本管理的宏觀意識成本管理貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的始終，階段性的成本管理不能與全過程完全隔離。規(guī)劃設計階段成本管理的宏觀意識規(guī)劃設計階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)成108規(guī)劃設計階段成本管理的內容規(guī)劃設計直接成本產(chǎn)品建造成本企業(yè)品牌建設成本企業(yè)運營能力成本規(guī)劃設計階段成本管理的內容規(guī)劃設計直接成本產(chǎn)品建造成本企業(yè)品109

規(guī)劃設計直接成本

設計費時間成本人力成本設計費：

規(guī)劃、建筑、景觀、室內等設計內容全過程發(fā)生的設計、咨詢、研究、審圖、模型、效果圖等費用的總和

規(guī)劃設計直接成本

設計費設計費：110產(chǎn)品建造成本定位成本創(chuàng)新成本功能定位---根據(jù)市場定位、競爭需要確定產(chǎn)品的功能，決定了滿足產(chǎn)品功能需要投入的各項成本市場定位---確定目標市場及客戶群，決定了產(chǎn)品類型、檔次以及投入的各項成本在產(chǎn)品設計中規(guī)劃、建筑、景觀、室內設計等采用的創(chuàng)新形式、技術、材料等產(chǎn)生的成本，產(chǎn)品品質建設成本施工周期產(chǎn)品建造成本定位成本創(chuàng)新成本功能定位---根據(jù)市場定位、競爭111企業(yè)品牌建設成本品牌互動成本自身品牌建設成本為提升產(chǎn)品、企業(yè)的檔次和品牌，采用知名品牌的設計單位、材料、設備等投入的成本自身品牌建設需要在產(chǎn)品設計、建造上投入的成本企業(yè)品牌建設成本品牌互動成本自身品牌建設成本為提升產(chǎn)品112企業(yè)運營能力成本組織運營成本組織能力成本企業(yè)的決策機制、管理模式、組織結構、工作流程等對規(guī)劃設計成本管理的影響企業(yè)把握市場、設計產(chǎn)品的能力對規(guī)劃設計成本管理的影響企業(yè)運營能力成本組織運營成本組織能力成本企業(yè)的決策機制、管理113項目運作講求的是成本、質量與進度的平衡,而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出進度品質成本規(guī)劃周期方案周期施工圖周期含鋼量等土建成本景觀造價示范區(qū)造價圖紙完善程度設計變更簽證率設計失誤率部品封樣率合理的設計費

設計階段的成本觀景觀設計周期擴初周期室內設計周期施工周期部品造價產(chǎn)品的品質項目運作講求的是成本、質量與進度的平衡,進度品質成本規(guī)劃周期114設計階段成本管理的目的提升產(chǎn)品品質縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本設計階段成本管理的目的提升產(chǎn)品品質縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本115

—對設計人員而言是任務，

對成本人員而言應前置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象：不計成本地追求設計效果成本不合理導致品質喪失成本控制含鋼量等土建造價景觀造價示范區(qū)造價設計變更簽證率合理的設計費部品造價—對設計人員而言是任務，

對成本人員而言應前116三、在項目開發(fā)過程中“目標成本”是成本管理的前提三、在項目開發(fā)過程中117項目立項主體結構開工開盤銷售入伙項目論證階段項目策劃階段設計管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段概念規(guī)劃設計管理設計方案設計管理擴初設計管理施工圖設計管理工程施工配合、銷售配合及入伙配合成本項目成本估算成本測算及目標成本拆分預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結算工程營銷項目的每一個設計環(huán)節(jié)都會受到其上游成本工作的條件制約，成本部門的成本控制要求應成為設計部門的成本控制目標。規(guī)劃設計成本管理與成本部門的關系多方案比較概念規(guī)劃草案項目立項主體結構開工開盤銷售入伙項目論證階段項目策劃階段設計118成本部門應制定項目目標成本。設計部控制目標成本偏差率。

目標成本首先必須合理，建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎上。規(guī)劃設計階段成本管理控制方式結構含鋼量偏差率；景觀造價偏差率；示范區(qū)成本偏差率；設計費偏差率。。。成本部門應制定項目目標成本。目標成本首先必須合理，建119保證安全和品質的前提下，減低含鋼量建筑類型結構部位各地區(qū)含鋼量限額指標(kg/m2)北京上海深圳武漢、東莞別墅、雙拼、花園洋房(6+1層及以下)上部結構----自帶全埋一層地下室----普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結構----自帶全埋一層地下室----小高層住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部結構----自帶全埋一層地下室----中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結構----自帶全埋一層地下室----高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結構----自帶全埋一層地下室----公共人防地下室（6級）----公共普通全地下室----公共半地下室----結構含鋼量保證安全和品質的前提下，減低含鋼量建筑類型結構部位各地區(qū)含鋼120分類及定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價（元/平米）一類景觀區(qū)居住區(qū)級/小區(qū)級公共綠地范圍二類景觀區(qū)組團級綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化總計說明：1、硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；2、軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類；景觀造價控制總價偏差率分項動態(tài)平衡分類及定義硬景軟景總造價一類景觀區(qū)二類景觀區(qū)三類景觀區(qū)四121示范區(qū)造價

費用分類建安費（元/平米）設計費（元/平米）家具、用品、設施費總造價（元/平米）1、土建---銷售中心（臨建）2、裝修---銷售中心、樣板房3、景觀---臨時4、包裝---臨時標志、道具總計示范區(qū)造價費用建安費設計費家具122不提倡人海戰(zhàn)術

--開發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)呈同比例的增加，通過架構的優(yōu)化和資源整合，提高人均生產(chǎn)效率，保證企業(yè)高效率運作。人數(shù)效能多項目制下平衡點*人均設計管理面積不提倡人海戰(zhàn)術人數(shù)效能多項目制下平衡點*人均設計管理面積123人均設計

管理面積＝∑規(guī)劃總面積xA%方案總面積xB%施工圖總面積xC%（)÷設計總人數(shù)1建議A為20％；B為50%;C為30％人均設計

管理面積＝∑規(guī)劃總面積xA%方案總面積xB%施124某集團公司04年人均設計管理面積一覽深圳公司設計部規(guī)劃面積之和302.46方案面積之和48施工圖面積之和48設計部人數(shù)18北京公司設計部規(guī)劃面積之和621.69方案面積之和33.6施工圖面積之和15.1設計部人數(shù)17上海公司設計部規(guī)劃面積之和63.843.38方案面積之和39施工圖面積之和39設計部人數(shù)13某集團公司04年人均設計管理面積一覽深圳公司設計部規(guī)劃面積之125避免兩種現(xiàn)象：為節(jié)省成本而壓低設計費為追求效果設計費失控合理設計費

是保證質量與進度的基本條件之一合理的設計費用有利于設計單位選擇的合理性合理的設計費用有利于設計單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；；直接對具體設計人給予的適當費用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用避免兩種現(xiàn)象：為節(jié)省成本而壓低設計費為追求效果設計費失控合理126合理設計費標準：根據(jù)具體的項目性質、選擇設計單位的不同設立設計費支付標準，如國內一線品牌設計公司--元/M2國內二線品牌設計公司--元/M2國外一線品牌設計公司--元/M2國外二線品牌設計公司--元/M2萬科：北京、上海、深圳：55元/M2廣州公司：50元/M2其他地區(qū)公司：45元/M2分類公司規(guī)劃概念方案方案+建筑擴初結構、設備擴初+施工圖景觀方案+擴初+施工圖樣板房+銷售中心室內設計其他總計深圳公司--國內單位252315武漢公司項目0.750.5939.10上海公司項目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集團地產(chǎn)公司設計費統(tǒng)計合理設計費標準：根據(jù)具體的項目性質、選擇設計單位的不同設立設127

“成本管理”的目的應是“成本優(yōu)化”或“成本效益最大化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質和進度。

“成本管理”的目的應是“成本優(yōu)化”或“成本效益最大128四、在項目設計過程中實現(xiàn)成本效益最大化的方法四、在項目設計過程中129規(guī)劃方案景觀方案部品策劃方案建筑方案示范區(qū)設計施工圖流程與計劃規(guī)劃方案景觀方案部品策劃方案建筑方案示范區(qū)設計施工圖流程與計130論證階段設計管理階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點策劃階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設計擴初設計實施方案概念規(guī)劃周期實施方案周期施工圖周期設計周期劃定論證階段設計管理階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點策劃階段概念規(guī)劃草131順馳項目周期統(tǒng)計表區(qū)項目名稱占地面積(平方米)規(guī)劃建面(平方米)土地獲取時間A開工時間B開盤時間CB－A天C－A天上海順馳藍灣87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京濱江奧城181,942約300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249蘇州湖畔天城164,200約300,0002003.10.222004.06.12234無錫天鵝湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京順馳領海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187藍調國際公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重慶奧林匹克2004.62004.82004.1060120晉中城市藝墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183鄭州鄭東第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛陽洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202順馳項目周期統(tǒng)計表區(qū)項目名稱占地面積規(guī)劃建面土地獲取開工時間132萬科項目周期拿地到開盤：多層項目9個月；高層項目12個月；北京領海重慶奧林匹克花園萬科項目周期拿地到開盤：北京領海重慶奧林匹克花園133順馳、萬科的共性1）采取傳統(tǒng)工序前置:提前做好70%的準備工作,以“成本換時間”；雖然會由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但從總體上看認為值得。2）采用工序并聯(lián)作業(yè)：在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業(yè)交叉進行。3）采取規(guī)模復制模式：采取“拿來主義”，再適當調改。4）重視長期性工作：對市場的調查了解把握準確。順馳、萬科的共性1）采取傳統(tǒng)工序前置:134概念設計規(guī)劃設計單體設計施工圖部品設計初步設計施工圖計劃管理是時間成本的保障流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加初步設計施工開始概念設計部品設計創(chuàng)新設計規(guī)劃設計單體設計功能平面結構體系立面設計概念設計規(guī)劃設計單體設計施工圖部品設計初步設計施工圖135拿地節(jié)點方案報建方案設計擴初設計施工圖設計施工圖部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設計擴初設計景觀設計部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴初報建施工圖報建概念規(guī)劃方案部品材料調研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案結構、設備初步方案銷售示范區(qū)策劃景觀概念拿地節(jié)點方案方案設計擴初設計施工圖設計施工圖部品材1367個月,從拿地到施工圖某項目規(guī)劃用地面積20.28萬平方米,容積率1.19.核定建筑面積24.07萬平方米,其中花園洋房14.22萬平方米,小高層6.25萬平方米,商業(yè)3.48萬平方米,會所1200平方米,2004年12月31日簽定土地出讓協(xié)議,2004年11月至12月項目前期準備,2005年1月至2月概念規(guī)劃設計投標,2005年1月至3月住宅戶型研究,2005年3月至5月規(guī)劃,建筑方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴初,施工圖2005年6月完成修建性詳細規(guī)劃和方案報批文本的編制.從正式拿到土地到單體施工圖完成共計7個月.項目簡介7個月,從拿地到施工圖某項目規(guī)劃用地面積20.28萬平方米,1377個月,從拿地到施工圖7個月,從拿地到施工圖138規(guī)劃設計工作組織項目取得土地項目設計啟動施工圖設計施工圖施工配合專家建筑設計戶型研究戶型深化整理住宅立面，公建方案設計單體施工圖BAU設計配合設計推薦，管理，配合總圖概念規(guī)劃方案競賽SWA規(guī)劃設計規(guī)劃方案修建性詳規(guī)BAUETEETEETE配合配合設計7個月,從拿地到施工圖規(guī)劃設計工作組織項目取得土地項目設計啟動施施工圖專家建筑設計139設計周期建議論證階段設計管理階段75天概念規(guī)劃施工圖拿地時間策劃階段95天55天(多層)70天(高層)不做限定概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設計擴初設計實施方案設計周期225/240天設計周期建議論證階段設計管理階段75天概念規(guī)劃施工圖拿地時間1401、提高全員成本意識（1）部門間密切協(xié)作（2）各專業(yè)工程師盡職盡責

成本控制的管理因素

2、加強市場與客戶意識

（1）加強對市場的了解，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。（2）了解與分析客戶需求，把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢。

3、加強對設計公司的管理與協(xié)調（1）做好設計招標（2）做好合同管理（3）實行中期溝通、監(jiān)督（4）落實獎懲措施

4、建立管理程序與制度

（1）完善甲方設計標準（2）堅持全程優(yōu)化設計（3）專家會議評審制度（4）內部審核制度化

1、提高全員成本意識成本控制的管理因素2、加強市場與客戶141

最終成本管理控制了什么？項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于設計階段項目的設計階段對于產(chǎn)品的品質具有決定性的作用項目建安成本項目設計費提高項目銷售收入項目運營成本減少項目資金時間成本（提高資金周轉率）最終成本效益最大化體現(xiàn)在哪里？提升企業(yè)品牌和競爭力

最終成本管理控制了什么？項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定142美廬錦園2001年11月售價：6300元/m2容積率：3.35

深圳市天蔚實業(yè)有限公司美廬錦園2001年11月售價：6300元/m2深圳市天蔚實業(yè)143世紀村2001年11月售價：7300元/m2容積率：3.5

沙河實業(yè)股份有限公司

世紀村2001年11月售價：7300元/m2沙河實業(yè)股份有限144五、項目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化五、項目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化145內容評分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結構規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關系消防流線內容評分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結構規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)146內容評分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對整體開發(fā)的作用配套公建會所市政公建景觀設計現(xiàn)狀景觀改造與利用維護成本

內容評分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)147規(guī)劃設計階段的成本管理課件148規(guī)劃設計階段的成本管理課件149六、建筑設計階段的成本優(yōu)化六、建筑設計階段的成本優(yōu)化150建筑設計階段成本效益最大化的目標：建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新。結構專業(yè)是最優(yōu)化的結構形式。設備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。建筑設計階段成本效益最大化的目標：建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對客戶需151建筑型態(tài)的優(yōu)化半山海景別墅建筑型態(tài)的優(yōu)化半山海景別墅152建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣15341度旋轉，是景觀的要求，也是個性的體現(xiàn)建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣41度旋轉，是景觀的要求，也是個性的體現(xiàn)建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅154建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣155建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣156建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣157建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸158建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸159建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸紅樹西岸幕墻材料說明及造價：1.幕牆窗鋁材選用PVF2（二塗）表面處理；2.幕牆窗玻璃采用（6＋12＋6Low－E）雙鋼化中空玻璃；3.幕牆窗五金配件采用德國原產(chǎn)Roto產(chǎn)品；4.欄桿采用（8＋1.52PVB＋6）雙鋼化夾膠玻璃、點式；5.平均造價：窗約為1150元/m2，玻璃欄桿約為1350元/m；建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸紅樹西岸幕墻材料說明及造價160百仕達-紅樹西岸百仕達-紅樹西岸161百仕達-紅樹西岸百仕達-紅樹西岸162百仕達-紅樹西岸百仕達-紅樹西岸1632、結構計算數(shù)據(jù)的審核

結構成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術指標的審核（1）輸入信息的審核核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。（2）輸出信息的審核檢查輸出信息中各項技術指標是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。

結構成本優(yōu)化1、結構方案的選擇可以對項目總成本進行較大優(yōu)化（1）結構型式的確定（2）樁基型式的確定2、結構計算數(shù)據(jù)的審核結構成本優(yōu)化1、結構方案的選1643、細部做法的控制與審查

對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。（1）Ⅲ級鋼的應用由于Ⅲ級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用（2）合理歸并結構構件結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。

3、細部做法的控制與審查165

1、成本優(yōu)化與設計合理周期的確定

結構成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設計周期尤其是擴初、施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經(jīng)濟。

2、結構含鋼量限額

由于建筑產(chǎn)品的非標準型、物業(yè)類型的多樣性，結構的經(jīng)濟性指標很難同工業(yè)標準化產(chǎn)品一樣采用絕對指標。含鋼量指標不是唯一的經(jīng)濟性指標，如果過分單一強調含鋼量，存在降低結構質量的風險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產(chǎn)品的較高品質。建議在市場調研的基礎上做出合理可行的含鋼量目標。關注事項1、成本優(yōu)化與設計合理周期的確定關注事項166七、材料設備選用的成本優(yōu)化七、材料設備選用的成本優(yōu)化167首先設立內外裝修和安裝的成本目標倡導在設計管理階段，部品工作并行并前置；倡導在施工圖結束前，完成主要部品定樣定板；概念設計規(guī)劃設計初步設計單體設計部品設計施工圖功能平面結構體系立面設計首先設立內外裝修和安裝的成本目標概念設計規(guī)劃設計初步設計單體168南昌四季花城標準化部品一覽表序分類材料、構配件序分類材料、構配件1結構材料屋面保溫板3室內材料樓梯間欄桿地漏成品煙道樓梯踏步磚排水管新三級鋼入戶門電表箱玻璃磚入戶門門石室內配電箱2外立面材料空調百頁鋁合金沖孔板門鈴弱點配電箱單元門陽臺、露臺欄桿樓層門牌號冷熱給水管屋面瓦曬衣架開關插座檐溝陽臺、露臺地磚樓梯間內墻涂料鋁合金門窗玻璃雨蓬樓梯間入口雨蓬下內墻涂料外墻涂料院墻及院門4其他材料單元入口墻邊欄桿文化石空調孔洞配件單元入口樓梯鋪地材料分格條窗護欄室外配電房門告示欄外墻磚熱水器扣帽樓棟門牌信奶箱單元門牌保潔箱5燈具樓梯間燈具6智能化對講系統(tǒng)陽臺、露臺室內安防單元入口燈單元入口門牌燈南昌四季花城標準化部品一覽表序分類材料、構配件序分類材料、構169標準化設計將減少部品的種類數(shù)量，降低設計工作量，為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低招投標工作量，為集中采購降低成本提供條件大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與設備、材料供應商形成戰(zhàn)略伙伴合作關系，達到雙贏。規(guī)?；a(chǎn)模式規(guī)模化生產(chǎn)模式170八、景觀方案的成本優(yōu)化八、景觀方案的成本優(yōu)化171案例麗陽廣場疊翠公園谷地公園示范區(qū)景觀總平圖N案例麗陽廣場疊翠公園谷地公園示范區(qū)景觀總平圖N172前提條件建造成本要求環(huán)境目標成本：1390.45（萬元）營銷要求主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設計圍繞主題進行；注重設施的可參與性。

項目部要求材質選擇的本地化和施工工藝的可行性物業(yè)公司要求安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護成本低前提條件建造成本要求環(huán)境目標成本：1390.45（萬元）173成本控制計劃400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造價分布圖成本控制計劃400元/平米350元/平米330元/平米290174成本控制計劃項目面積（萬平米）目標單價（元/平米）方案單價（元/平米）總建筑面積11.25123.50133.80景觀用地面積約4.94281.00305.00項目面積（萬平米）總價（萬元）方案單價（元/平米）總綠化面積3.1427587.50總硬質景觀面積1.10413（不含部品、水景設備、排水）375.00示范區(qū)（已完成）0.8268（不含會所建筑）335.00成本拆分表單方造價列表成本控制計劃項目面積（萬平米）目標單價（元/平175主要材質部品第一部分主要材料部品列表第二部分硬地景觀材料第三部分植物第四部分室外部品主要材質部品第一部分主要材料部品列表176第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表（一）序號項目名稱單位數(shù)量單價（元）總價（萬元）產(chǎn)地備注一、主要硬地鋪裝材質1黃木紋平米2洗石米平米3花崗石（紫羅紅+黃色）平米4手打銹石平米5黃石英蘑菇板平米6木地板（暫定鐵杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9紅砂巖平米10青砂石