房地產(chǎn)市場(chǎng)違法行為初探

2018房地產(chǎn)市場(chǎng)違法行為初探匯報(bào)人：目錄/Contents房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本常識(shí)及開(kāi)發(fā)過(guò)程中違法問(wèn)題廣告違法問(wèn)題案件調(diào)查證據(jù)收集0203040501房地產(chǎn)買賣霸王條款開(kāi)發(fā)商主體資格問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本常識(shí)及開(kāi)發(fā)過(guò)程中違法問(wèn)題PART01“五證俱全”是指哪五證？（1）國(guó)有土地使用證（2）建筑用地規(guī)劃許可證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）建設(shè)工程施工許可證（5）商品房預(yù)售(銷售)許可證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本常識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本常識(shí)商品房銷售應(yīng)具備“五證”

《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者向國(guó)家支付了土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地的使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》是建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開(kāi)工的批準(zhǔn)證件。《商品房預(yù)售(銷售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本常識(shí)商品房銷售實(shí)行兩書制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。土地使用權(quán)的最高出讓年限？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本常識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本常識(shí)1、商品房預(yù)售的概念：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。2、商品房預(yù)售的條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；④向縣、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中違法問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程一般要經(jīng)過(guò)以下五個(gè)階段：1、項(xiàng)目確立階段2、項(xiàng)目前期階段3、項(xiàng)目實(shí)施階段—工程施工和產(chǎn)品銷售。4、項(xiàng)目驗(yàn)收交付階段5、收尾階段具體內(nèi)容詳見(jiàn)《房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序圖》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中違法問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序圖重點(diǎn)是第三、四階段侵害消費(fèi)者權(quán)益物業(yè)公司商業(yè)賄賂電訊運(yùn)營(yíng)商（一）掛靠經(jīng)營(yíng)的行為（二）轉(zhuǎn)包中的違法行為建筑商產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題材料供應(yīng)商開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)基本常識(shí)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)基本常識(shí)識(shí)開(kāi)發(fā)商主體資格問(wèn)問(wèn)題PART02開(kāi)發(fā)商主體體資格問(wèn)題題1、擅自開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)《城市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l條例》設(shè)立房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)，除應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合有關(guān)關(guān)法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的企業(yè)業(yè)設(shè)立條件件外，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備下下列條件：：（一）有100萬(wàn)元元以上的注注冊(cè)資本；；（二）有4名以上持持有資格證證書的房地地產(chǎn)專業(yè)、、建筑工程程專業(yè)的專專職技術(shù)人人員，2名名以上持有有資格證書書的專職會(huì)會(huì)計(jì)人員。。省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市人民政府府可以根據(jù)據(jù)本地方的的實(shí)際情況況，對(duì)設(shè)立立房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的注冊(cè)資本本和專業(yè)技技術(shù)人員的的條件作出出高于前款款的規(guī)定。。開(kāi)發(fā)商主體體資格問(wèn)題題1、擅自開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)《城市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理?xiàng)l條例》第三十四四條違反本條條例規(guī)定定，未取取得營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照，，擅自從從事房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)的的，由縣縣級(jí)以上上人民政政府工商商行政管管理部門門責(zé)令停停止房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)，沒(méi)沒(méi)收違法法所得，，可以并并處違法法所得5倍以下下的罰款款?！稛o(wú)證無(wú)無(wú)照經(jīng)營(yíng)營(yíng)查處辦辦法》第五條經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者未依法法取得許許可從事事經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的，，由法律律、法規(guī)規(guī)、國(guó)務(wù)務(wù)院決定定規(guī)定的的部門予予以查處處；法律律、法規(guī)規(guī)、國(guó)務(wù)務(wù)院決定定沒(méi)有規(guī)規(guī)定或者者規(guī)定不不明確的的，由省省、自治治區(qū)、直直轄市人人民政府府確定的的部門予予以查處處。第七條經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者未依法法取得許許可且未未依法取取得營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照從從事經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的的，依照照本辦法法第五條條的規(guī)定定予以查查處。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)管管理規(guī)定定》未取得房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)資質(zhì)質(zhì)等級(jí)證證書（以以下簡(jiǎn)稱稱資質(zhì)證證書）的的企業(yè)，，不得從從事房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)。問(wèn)題：在新的《無(wú)證無(wú)無(wú)照經(jīng)營(yíng)營(yíng)查處辦辦法》實(shí)施之后后，工商商局能否否處罰？？處罰措施開(kāi)發(fā)商主主體資格格問(wèn)題2、售樓部無(wú)無(wú)照經(jīng)營(yíng)營(yíng)的行為為在《無(wú)證證無(wú)照經(jīng)經(jīng)營(yíng)查處處辦法》》實(shí)施后后，“第十三條條從事事無(wú)照經(jīng)經(jīng)營(yíng)的，，由工商商行政管管理部門門依照相相關(guān)法律律、行政政法規(guī)的的規(guī)定予予以處罰罰。法律律、行政政法規(guī)對(duì)對(duì)無(wú)照經(jīng)經(jīng)營(yíng)的處處罰沒(méi)有有明確規(guī)規(guī)定的，，由工商商行政管管理部門門責(zé)令停停止違法法行為，，沒(méi)收違違法所得得，并處處1萬(wàn)以以下的罰罰款?！睋?jù)此，違違法行為為應(yīng)優(yōu)先先適用《《公司法法》開(kāi)發(fā)商主主體資格格問(wèn)題2、售樓部無(wú)無(wú)照經(jīng)營(yíng)營(yíng)的行為為情況一：：售樓部部照以分分公司名名義開(kāi)展展經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的，，但無(wú)分分公司營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照照，按照照擅自設(shè)設(shè)立分公公司處理理《公司法法》第十十四條公公司可可以設(shè)立立分公司司。設(shè)立立分公司司，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向公司司登記機(jī)機(jī)關(guān)申請(qǐng)請(qǐng)登記，，領(lǐng)取營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照照。分公公司不具具有法人人資格，，其民事事責(zé)任由由公司承承擔(dān)。第二百一一十條未未依法法登記為為有限責(zé)責(zé)任公司司或者股股份有限限公司，，而冒用用有限責(zé)責(zé)任公司司或者股股份有限限公司名名義的，，或者未未依法登登記為有有限責(zé)任任公司或或者股份份有限公公司的分分公司，，而冒用用有限責(zé)責(zé)任公司司或者股股份有限限公司的的分公司司名義的的，由公公司登記記機(jī)關(guān)責(zé)責(zé)令改正正或者予予以取締締，可以并處處十萬(wàn)元元以下的罰款。。開(kāi)發(fā)商主主體資格格問(wèn)題2、售樓部無(wú)無(wú)照經(jīng)營(yíng)營(yíng)的行為為情況二：：售樓部部以開(kāi)發(fā)發(fā)公司名名義，但但在住所所以外，，從事經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)，按擅擅自變更更登記事事項(xiàng)處理理?！吨腥A人人民共和和國(guó)公司司登記管管理?xiàng)l例例》第六六十八條條公司登記記事項(xiàng)發(fā)發(fā)生變更更時(shí)，未未依照本本條例規(guī)規(guī)定辦理理有關(guān)變變更登記記的，由由公司登登記機(jī)關(guān)關(guān)責(zé)令限限期登記記；逾期期不不登登記記的的，，處處以以1萬(wàn)萬(wàn)元元以以上上10萬(wàn)萬(wàn)元元以以下下的罰罰款款。。其其中中，，變變更更經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)范范圍圍涉涉及及法法律律、、行行政政法法規(guī)規(guī)或或者者國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院決決定定規(guī)規(guī)定定須須經(jīng)經(jīng)批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的項(xiàng)項(xiàng)目目而而未未取取得得批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，擅擅自自從從事事相相關(guān)關(guān)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活活動(dòng)動(dòng)，，情情節(jié)節(jié)嚴(yán)嚴(yán)重重的的，，吊吊銷銷營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照。。開(kāi)發(fā)發(fā)商商主主體體資資格格問(wèn)問(wèn)題題3、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的其其他他登登記記違違法法行行為為房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的資資質(zhì)質(zhì)已已經(jīng)經(jīng)取取消消對(duì)對(duì)注注冊(cè)冊(cè)資資本本的的要要求求，，注注冊(cè)冊(cè)資資本本現(xiàn)現(xiàn)在在已已經(jīng)經(jīng)是是認(rèn)認(rèn)繳繳制制，，所所以以要要看看具具體體情情況況。?！斗糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)管管理理規(guī)規(guī)定定》》第三三條條房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按按照照本本規(guī)規(guī)定定申申請(qǐng)請(qǐng)核核定定企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)等等級(jí)級(jí)。。未取取得得房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)資資質(zhì)質(zhì)等等級(jí)級(jí)證證書書（（以以下下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱稱資資質(zhì)質(zhì)證證書書））的的企企業(yè)業(yè)，，不不得得從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)。。第四四條條國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院建建設(shè)設(shè)行行政政主主管管部部門門負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)全全國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的資資質(zhì)質(zhì)管管理理工工作作；；縣縣級(jí)級(jí)以以上上地地方方人人民民政政府府房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)主主管管部部門門負(fù)責(zé)責(zé)本本行行政政區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的資資質(zhì)質(zhì)管管理理工工作作。。第五五條條房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)按按照照企企業(yè)業(yè)條條件件分分為為一一、、二二、、三三、、四四四四個(gè)個(gè)資資質(zhì)質(zhì)等等級(jí)級(jí)。。新設(shè)設(shè)立立的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)領(lǐng)領(lǐng)取取《《暫暫定定資資質(zhì)質(zhì)證證書書》》有關(guān)知識(shí)廣告違法問(wèn)題題PART032015年新廣告法對(duì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目目進(jìn)行廣告宣傳要求求第一介紹要真實(shí)第二評(píng)評(píng)價(jià)要客觀第一，對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的介介紹要真實(shí)1.在價(jià)格表示上上，應(yīng)當(dāng)清楚地表表示為銷售價(jià)價(jià)格，并明示示價(jià)格的有效效期限。2.在位置表示上上，不得以項(xiàng)目目到達(dá)某一具具體參照物的的所需時(shí)間表表示項(xiàng)目位置置，同時(shí)項(xiàng)目目位置示意圖圖應(yīng)準(zhǔn)確、清清楚、比例恰恰當(dāng)。3.在面積表示上上，應(yīng)當(dāng)表明為為建筑面積還還是套內(nèi)建筑筑面積。4.在結(jié)構(gòu)及裝修修裝飾的表示示上，應(yīng)當(dāng)真實(shí)準(zhǔn)準(zhǔn)確，不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單說(shuō)某級(jí)某某類、豪華裝裝修、進(jìn)口材材料裝飾等。。5.在環(huán)境和形象象表示上，不得利用其其他項(xiàng)目的環(huán)環(huán)境和形象作作為本項(xiàng)目的的效果；使用用建筑設(shè)計(jì)效效果圖或者模模型照片的，，應(yīng)當(dāng)在廣告告中注明。6.在周邊設(shè)施表表示上，涉及正在規(guī)規(guī)劃或者建設(shè)設(shè)中的交通、、商業(yè)、文化化教育設(shè)施及及其他市政條條件的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在廣告中注注明。7.在物業(yè)管理表表示上，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)國(guó)家有關(guān)規(guī)定定，尚未實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的物業(yè)管理理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在廣告中注注明。價(jià)格、位置、、面積、結(jié)構(gòu)構(gòu)及裝修裝飾飾、環(huán)境和形象、周邊設(shè)施、物業(yè)管理周裝假（（價(jià)）面，為為（位）五（（物）環(huán)第二，對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)評(píng)價(jià)要客觀。。1.不得含有有升值或者投投資回報(bào)的承承諾。2.廣告表現(xiàn)現(xiàn)要符合社會(huì)會(huì)良好風(fēng)尚，，不得含有風(fēng)風(fēng)水、占卜等等封建迷信內(nèi)內(nèi)容。3.不得出現(xiàn)現(xiàn)融資或者變變相融資內(nèi)容容。4.涉及資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估估單位、評(píng)估估師和評(píng)估時(shí)時(shí)間。5.涉及貸款款服務(wù)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)載明提供供貸款的銀行行名稱及貸款款額度、年期期。6.不得含有有廣告主能夠夠?yàn)槿胱≌咿k辦理戶口、就就業(yè)、升學(xué)等等事項(xiàng)的承諾諾。錢：1.不得含有有升值或者投資資回報(bào)的承諾。2.不得出現(xiàn)融資或者變相融資資內(nèi)容。3.涉及資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明明評(píng)估單位、、評(píng)估師和評(píng)評(píng)估時(shí)間。4.涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明明提供貸款的的銀行名稱及及貸款額度、、年期。人：1.不得含有廣廣告主能夠?yàn)闉槿胱≌咿k理理戶口、就業(yè)、、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾諾。2.廣告表現(xiàn)現(xiàn)要符合社會(huì)會(huì)良好風(fēng)尚，，不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)內(nèi)容。預(yù)售、出售房房地產(chǎn)廣告中中，必須載明明以下事項(xiàng)1.開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)名稱；2.中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷銷售的，載明明該機(jī)構(gòu)名稱稱；3.預(yù)售或者者銷售許可證證書號(hào)。但廣告中僅介介紹房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目名稱的，，不必載明上上述事項(xiàng)。廣告違法問(wèn)題題法律依據(jù)《廣告法》與與《房地產(chǎn)廣廣告發(fā)布規(guī)定定》廣告違法問(wèn)題題常見(jiàn)問(wèn)題分為為兩類：一、發(fā)布房地地產(chǎn)廣告的條條件是否具備備?！斗康禺a(chǎn)廣告告發(fā)布規(guī)定》》第五條、第第六條、第七七條規(guī)定二、廣告內(nèi)容容違法。有涉及風(fēng)水、、產(chǎn)權(quán)、價(jià)格格、距離、升升值、圖片、、預(yù)售證、面面積、物業(yè)、、配套設(shè)施等等?！斗康禺a(chǎn)廣告告發(fā)布規(guī)定》》第八條至第第二十條規(guī)定定廣告違法問(wèn)題題處罰條款：《廣告法》第第五十五條（（20-100）、五十七條條（20-100）、五十八條條（10-20，20-100）、五十九條條（10萬(wàn)以下）《房地產(chǎn)廣告告發(fā)布規(guī)定》》第二十一條條違反本規(guī)定發(fā)發(fā)布廣告，《《廣告法》及及其他法律法法規(guī)有規(guī)定的的，依照有關(guān)關(guān)法律法規(guī)規(guī)規(guī)定予以處罰罰。法律法規(guī)規(guī)沒(méi)有規(guī)定的的，對(duì)負(fù)有責(zé)責(zé)任的廣告主主、廣告經(jīng)營(yíng)營(yíng)者、廣告發(fā)發(fā)布者，處以違法所得得三倍以下但但不超過(guò)三萬(wàn)萬(wàn)元的罰款；；沒(méi)有違法所所得的，處以以一萬(wàn)元以下下的罰款。房地產(chǎn)廣告常常見(jiàn)問(wèn)題1承諾有什么，，不能不明確確新法第二章廣廣告內(nèi)容準(zhǔn)則則第八條廣告中對(duì)商品品的性能、功功能、產(chǎn)地、、用途、質(zhì)量量、成分、價(jià)價(jià)格、生產(chǎn)者者、有效期限限、允諾等或或者對(duì)服務(wù)的的內(nèi)容、提供供者、形式、、質(zhì)量、價(jià)格格、允諾等有表示示的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清清楚、明白。。廣告中表明推推銷的商品或或者服務(wù)附帶帶贈(zèng)送的，應(yīng)當(dāng)明示所附附帶贈(zèng)送商品品或者服務(wù)的的品種、規(guī)格格、數(shù)量、期期限和方式。。法律、行政法法規(guī)規(guī)定廣告告中應(yīng)當(dāng)明示示的內(nèi)容，應(yīng)應(yīng)當(dāng)顯著、清清晰表示。我們常常在生生活中看到一一些表述模糊糊的廣告，比比如某些低價(jià)價(jià)房產(chǎn)銷售廣廣告常常以價(jià)價(jià)格吸引人目目光，但并不不是實(shí)際銷售售價(jià)格，消費(fèi)費(fèi)者到訪后才才被告知數(shù)量量?jī)H有多少，，或是活動(dòng)已已經(jīng)結(jié)束。還有買房送車車的，不說(shuō)清清楚買的什么么房到底送多多少價(jià)值的車車。處罰措施例：新法中第五十十九條規(guī)定若若有上述廣告告形為的，由由工商行政管管理部門責(zé)令令停止發(fā)布廣廣告，對(duì)廣告告主處十萬(wàn)元以下下的罰款。2投資回報(bào)，不不能說(shuō)第二十六條第二十六條房房地產(chǎn)廣告告，房源信息息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，，面積應(yīng)當(dāng)表表明為建筑面面積或者套內(nèi)內(nèi)建筑面積，，并不得含有有下列內(nèi)容：：（一）升值或或者投資回報(bào)報(bào)的承諾；（二）以項(xiàng)目目到達(dá)某一具具體參照物的的所需時(shí)間表表示項(xiàng)目位置置；（三）違反國(guó)國(guó)家有關(guān)價(jià)格格管理的規(guī)定定；（四）對(duì)規(guī)劃劃或者建設(shè)中中的交通、商商業(yè)、文化教教育設(shè)施以及及其他市政條條件作誤導(dǎo)宣宣傳。“買房150%的投資回回報(bào)率”“投投資回報(bào)每年年7%增長(zhǎng)””，這樣的表表述出現(xiàn)在房房地產(chǎn)廣告中中就會(huì)被認(rèn)定定是違法廣告告。處罰措施例：第五十八條由由工商行行政管理部門門責(zé)令停止發(fā)發(fā)布廣告，責(zé)責(zé)令廣告主在在相應(yīng)范圍內(nèi)內(nèi)消除影響，，處廣告費(fèi)用用一倍以上三三倍以下的罰罰款，廣告費(fèi)費(fèi)用無(wú)法計(jì)算算或者明顯偏偏低的，處十萬(wàn)元以上上二十萬(wàn)元以以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的的，處廣告費(fèi)費(fèi)用三倍以上上五倍以下的的罰款，廣告告費(fèi)用無(wú)法計(jì)計(jì)算或者明顯顯偏低的，處二十萬(wàn)元以以上一百萬(wàn)元元以下的罰款款，可以吊銷營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并并由廣告審查查機(jī)關(guān)撤銷廣廣告審查批準(zhǔn)準(zhǔn)文件、一年年內(nèi)不受理其其廣告審查申申請(qǐng)。3距離遠(yuǎn)不遠(yuǎn)，，不能說(shuō)時(shí)間間第二十六條第二十六條房房地產(chǎn)廣告告，房源信息息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，，面積應(yīng)當(dāng)表表明為建筑面面積或者套內(nèi)內(nèi)建筑面積，，并不得含有有下列內(nèi)容：：(一)升值或或者投資回報(bào)報(bào)的承諾；(二)以項(xiàng)目目到達(dá)某一具具體參照物的的所需時(shí)間表表示項(xiàng)目位置置；(三)違反國(guó)國(guó)家有關(guān)價(jià)格格管理的規(guī)定定；(四)對(duì)規(guī)劃劃或者建設(shè)中中的交通、商商業(yè)、文化教教育設(shè)施以及及其他市政條條件作誤導(dǎo)宣宣傳?！熬嚯xXXX5分鐘路程程”的時(shí)間是是怎么計(jì)算出出來(lái)的？是步步行呢？騎自自行車呢？還還是開(kāi)車？開(kāi)開(kāi)車以多少的的速度行駛呢呢？這簡(jiǎn)直是是道數(shù)學(xué)難題題！房地產(chǎn)廣廣告不得含有有以項(xiàng)目到達(dá)達(dá)某一具體參參照物的所需需時(shí)間表示項(xiàng)項(xiàng)目位置的內(nèi)內(nèi)容，這樣的的表述是違法法的！處罰措施例：第五十八條由由工商行政政管理部門責(zé)責(zé)令停止發(fā)布布廣告，責(zé)令令廣告主在相相應(yīng)范圍內(nèi)消消除影響，處處廣告費(fèi)用一一倍以上三倍倍以下的罰款款，廣告費(fèi)用用無(wú)法計(jì)算或或者明顯偏低低的，處十萬(wàn)元以上上二十萬(wàn)元以以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的的，處廣告費(fèi)費(fèi)用三倍以上上五倍以下的的罰款，廣告告費(fèi)用無(wú)法計(jì)計(jì)算或者明顯顯偏低的，處二十萬(wàn)元以以上一百萬(wàn)元元以下的罰款款，可以吊銷營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照，并由由廣告審查機(jī)機(jī)關(guān)撤銷廣告告審查批準(zhǔn)文文件、一年內(nèi)內(nèi)不受理其廣廣告審查申請(qǐng)請(qǐng)。4配套不能吹噓噓，數(shù)據(jù)要有有出處第二十六條第二十六條房房地產(chǎn)廣告告，房源信息息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，，面積應(yīng)當(dāng)表表明為建筑面面積或者套內(nèi)內(nèi)建筑面積，，并不得含有有下列內(nèi)容：：(一)升值或或者投資回報(bào)報(bào)的承諾；(二)以項(xiàng)目目到達(dá)某一具具體參照物的的所需時(shí)間表表示項(xiàng)目位置置；(三)違反國(guó)國(guó)家有關(guān)價(jià)格格管理的規(guī)定定；(四)對(duì)規(guī)劃劃或者建設(shè)中中的交通、商商業(yè)、文化教教育設(shè)施以及及其他市政條條件作誤導(dǎo)宣宣傳。買XXX讀XXX小學(xué)，，買XXX送送戶口，這樣樣用市政條件件作為誤導(dǎo)的的廣告也會(huì)被被認(rèn)定為違法法。處罰措施例：第五十八條由由工商行政政管理部門責(zé)責(zé)令停止發(fā)布布廣告，責(zé)令令廣告主在相相應(yīng)范圍內(nèi)消消除影響，處處廣告費(fèi)用一一倍以上三倍倍以下的罰款款，廣告費(fèi)用用無(wú)法計(jì)算或或者明顯偏低低的，處十萬(wàn)元以上上二十萬(wàn)元以以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的的，處廣告費(fèi)費(fèi)用三倍以上上五倍以下的的罰款，廣告告費(fèi)用無(wú)法計(jì)計(jì)算或者明顯顯偏低的，處二十萬(wàn)元以以上一百萬(wàn)元元以下的罰款款，可以吊銷營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并并由廣告審查查機(jī)關(guān)撤銷廣廣告審查批準(zhǔn)準(zhǔn)文件、一年年內(nèi)不受理其其廣告審查申申請(qǐng)。5禁止虛假噱頭頭，誤導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)者第二十八條第二十八條廣廣告以虛假假或者引人誤誤解的內(nèi)容欺欺騙、誤導(dǎo)消消費(fèi)者的，構(gòu)構(gòu)成虛假?gòu)V告告。廣告有下下列情形之一一的，為虛假假?gòu)V告：(一)商品或或者服務(wù)不存存在的；(二)商品的的性能、功能能、產(chǎn)地、用用途、質(zhì)量、、規(guī)格、成分分、價(jià)格、生生產(chǎn)者、有效效期限、銷售售狀況、曾獲獲榮譽(yù)等信息息，或者服務(wù)務(wù)的內(nèi)容、提提供者、形式式、質(zhì)量、價(jià)價(jià)格、銷售狀狀況、曾獲榮榮譽(yù)等信息，，以及與商品品或者服務(wù)有有關(guān)的允諾等等信息與實(shí)際際情況不符，，對(duì)購(gòu)買行為為有實(shí)質(zhì)性影影響的；(三)使用虛虛構(gòu)、偽造或或者無(wú)法驗(yàn)證證的科研成果果、統(tǒng)計(jì)資料料、調(diào)查結(jié)果果、文摘、引引用語(yǔ)等信息息作證明材料料的；(四)虛構(gòu)使使用商品或者者接受服務(wù)的的效果的；(五)以虛假假或者引人誤誤解的內(nèi)容欺欺騙、誤導(dǎo)消消費(fèi)者的其他他情形。買房送老婆，，動(dòng)不動(dòng)生態(tài)態(tài)豪宅，城市市中心濕地板板塊，三房首首付9萬(wàn)（一一房隔出迷你你三房）等等等開(kāi)發(fā)商利用““開(kāi)盤勁銷XX億，開(kāi)盤盤半小時(shí)售罄罄”等沒(méi)有出出處，以后““吹牛皮要打打草稿”，拿拿出數(shù)據(jù)來(lái)源源！處罰措施例：第五十五條違違反本法規(guī)規(guī)定，發(fā)布虛虛假?gòu)V告的，，由工商行政政管理部門責(zé)責(zé)令停止發(fā)布布廣告，責(zé)令令廣告主在相相應(yīng)范圍內(nèi)消消除影響，處處廣告費(fèi)用三三倍以上五倍倍以下的罰款款，廣告費(fèi)用用無(wú)法計(jì)算或或者明顯偏低低的，處二十萬(wàn)元以以上一百萬(wàn)元元以下的罰款款；兩年內(nèi)有三三次以上違法法行為或者有有其他嚴(yán)重情情節(jié)的，處廣廣告費(fèi)用五倍倍以上十倍以以下的罰款，，廣告費(fèi)用無(wú)無(wú)法計(jì)算或者者明顯偏低的的，處一百萬(wàn)元以以上二百萬(wàn)元元以下的罰款款，可以吊銷營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并并由廣告審查查機(jī)關(guān)撤銷廣廣告審查批準(zhǔn)準(zhǔn)文件、一年年內(nèi)不受理其其廣告審查申申請(qǐng)。6禁止使用“最最高級(jí)”“最最佳”等用語(yǔ)語(yǔ)第九條廣告不得有下下列情形：(一)使用或或者變相使用用中華人民共共和國(guó)的國(guó)旗旗、國(guó)歌、國(guó)國(guó)徽，軍旗、、軍歌、軍徽徽；(二)使用或或者變相使用用國(guó)家機(jī)關(guān)、、國(guó)家機(jī)關(guān)工工作人員的名名義或者形象象；(三)使用用“國(guó)家級(jí)級(jí)”、“最最高級(jí)”、、“最佳””等用語(yǔ)；；滿大街的某某某區(qū)域銷銷量最高（（銷冠）、、最具性價(jià)價(jià)比等這些些廣告語(yǔ)，，大家都不不陌生，但但是問(wèn)題來(lái)來(lái)了：哪里里來(lái)的權(quán)利利評(píng)出來(lái)的的？以后這這種類似用用語(yǔ)將不得得出現(xiàn)。處罰措施例：第五十七條條違反本本法第九條條規(guī)定的，，由工商行行政管理部部門責(zé)令停停止發(fā)布廣廣告，對(duì)廣告主處處二十萬(wàn)元元以上一百百萬(wàn)元以下下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重重的，并可可以吊銷營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，，由廣告審審查機(jī)關(guān)撤撤銷廣告審審查批準(zhǔn)文文件、一年年內(nèi)不受理理其廣告審審查申請(qǐng)；；對(duì)廣告經(jīng)經(jīng)營(yíng)者、廣廣告發(fā)布者者，由工商商行政管理理部門沒(méi)收收廣告費(fèi)用用，處二十萬(wàn)元元以上一百百萬(wàn)元以下下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重重的，并可可以吊銷營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、、吊銷廣告告發(fā)布登記記證件。6禁止詆毀競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手第十三條廣告不得貶貶低其他生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者者的商品或或者服務(wù)。。處罰措施例：第五十九條條有下列列行為之一一的，由工工商行政管管理部門責(zé)責(zé)令停止發(fā)發(fā)布廣告，，對(duì)廣告主主處十萬(wàn)元以以下的罰款款：（四）違反反本法第十十三條規(guī)定定，廣告貶貶低其他生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者者的商品或或者服務(wù)的的。廣告經(jīng)營(yíng)者者、廣告發(fā)發(fā)布者明知知或者應(yīng)知知有前款規(guī)規(guī)定違法行行為仍設(shè)計(jì)計(jì)、制作、、代理、發(fā)發(fā)布的，由由工商行政政管理部門門處十萬(wàn)元元以下的罰罰款。神州租車與與優(yōu)步的撕撕逼大戰(zhàn)房地產(chǎn)買賣賣霸王條款款PART041轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、賬戶托管費(fèi)2代辦費(fèi)《商品房銷銷售明碼標(biāo)標(biāo)價(jià)規(guī)定》》第十一條條商品房銷銷售應(yīng)當(dāng)公公示以下收收費(fèi)：（一一）商品房房交易及產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等等代收代辦辦的收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目、收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。代代收代辦收收費(fèi)應(yīng)當(dāng)標(biāo)標(biāo)明由消費(fèi)費(fèi)者自愿選選擇。3房屋測(cè)繪費(fèi)依據(jù)《商品品房銷售管管理辦法》》和《房產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪管理理辦法》規(guī)規(guī)定，該類類費(fèi)用為開(kāi)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本房地產(chǎn)買賣賣霸王條款款轉(zhuǎn)移登記費(fèi)費(fèi)（依據(jù)《關(guān)于規(guī)范住住房交易手手續(xù)費(fèi)有關(guān)關(guān)問(wèn)題的通通知》規(guī)定，該類類費(fèi)用應(yīng)開(kāi)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)）和房屋屋評(píng)估費(fèi)（（依據(jù)《中華人民共共和國(guó)商業(yè)業(yè)銀行法》和《關(guān)于整治銀銀行業(yè)金融融機(jī)構(gòu)不規(guī)規(guī)范經(jīng)營(yíng)的的通知》的規(guī)定，該該類費(fèi)用本本應(yīng)由房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商承擔(dān)，但但在實(shí)際銷銷售過(guò)程中中，部分開(kāi)開(kāi)發(fā)商卻向向消費(fèi)者收收取。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司將其與與銀行按揭揭業(yè)務(wù)產(chǎn)生生的“賬戶戶托管費(fèi)””（該類費(fèi)費(fèi)用按開(kāi)發(fā)發(fā)商和銀行行的合同約約定是開(kāi)發(fā)發(fā)商承擔(dān)））轉(zhuǎn)向消費(fèi)費(fèi)者承擔(dān)。。案件調(diào)查證證據(jù)收集PART05案件調(diào)查證證據(jù)問(wèn)題一、樹(shù)立證據(jù)思維證據(jù)先于定定性（主張張）沒(méi)有調(diào)查就就沒(méi)有發(fā)言言權(quán)，每個(gè)個(gè)人對(duì)自己己的主張，，都應(yīng)有事事實(shí)依據(jù)。。而不能憑自自己的想法法、感覺(jué)。。如“小別野”案嚴(yán)格按照“事實(shí)為依據(jù)據(jù)，法律為為準(zhǔn)繩”，在法律授授權(quán)范圍內(nèi)內(nèi)行使權(quán)力力。案件調(diào)查證證據(jù)問(wèn)題二、對(duì)定案案證據(jù)的要要求：關(guān)聯(lián)聯(lián)性、合法法性、真實(shí)實(shí)性關(guān)聯(lián)性，是指證據(jù)據(jù)與待證事事實(shí)之間有有內(nèi)在的聯(lián)聯(lián)系。合法性，是指證據(jù)據(jù)必須符合合法律的規(guī)規(guī)定。真實(shí)性，是指證據(jù)據(jù)本身必須須是真實(shí)和和客觀的事事實(shí)，不能能是主觀的的猜測(cè)和推推斷。案件調(diào)查證證據(jù)問(wèn)題三、證據(jù)的審查判斷斷執(zhí)法人員按按照法定的的程序和依依據(jù)，對(duì)有有關(guān)證據(jù)能能否作為定定案根據(jù)進(jìn)進(jìn)行衡量，，并據(jù)此對(duì)對(duì)案件事實(shí)實(shí)做出判斷斷的行為或或者過(guò)程。。證據(jù)的審查查判斷與證證據(jù)的收集集也是交替替進(jìn)行個(gè)別證據(jù)的的審查判斷斷和綜合全全案證據(jù)進(jìn)進(jìn)行的審查查判斷案件調(diào)查證證據(jù)問(wèn)題三、證據(jù)的審查判斷斷（一）證據(jù)據(jù)裁判主義義：客觀事事實(shí)與法律律事實(shí)（二）證據(jù)的審查判斷斷的總體標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：關(guān)聯(lián)性性、合法性性和真實(shí)性性案件調(diào)查證證據(jù)問(wèn)題三、證據(jù)的審查判斷斷不真實(shí)證據(jù)據(jù)排除規(guī)則則下面幾種證證據(jù)因不具具有真實(shí)性性應(yīng)當(dāng)排除除：一是無(wú)法與與原件、原原物對(duì)照，，無(wú)其他證證據(jù)印證，，并受到利利害關(guān)系人人否認(rèn)的復(fù)復(fù)制件或者者復(fù)制品；；二是被人為為進(jìn)行技術(shù)術(shù)處理而無(wú)無(wú)法辨明真真?zhèn)蔚淖C據(jù)據(jù)材料；三是不能正正確表達(dá)意意志的證人人提供的證證言；四是錯(cuò)誤或或不明確的的鑒定結(jié)論論。案件調(diào)查證證據(jù)問(wèn)題三、證據(jù)的審查判斷斷所謂優(yōu)勢(shì)證據(jù)規(guī)規(guī)則，也有的稱稱為最佳證證據(jù)規(guī)則，，是指證明明同一事實(shí)實(shí)而又相互互矛盾的數(shù)數(shù)個(gè)證據(jù)之之間的證明力大小小的比較規(guī)則則。不同證證據(jù)的證明明力的優(yōu)劣劣1．國(guó)家機(jī)機(jī)關(guān)以及其其他職能部部門依職權(quán)權(quán)制作的公公文文書優(yōu)優(yōu)于其他書書證；2．鑒定結(jié)結(jié)論、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)筆錄、勘勘驗(yàn)筆錄、、檔案材料料以及經(jīng)過(guò)過(guò)公證或者者登記的書書證優(yōu)于其其他書證、、視聽(tīng)資料料和證人證證言；3．原件、、原物優(yōu)于于復(fù)制件、、復(fù)制品；；4．法定鑒鑒定部門的的鑒定結(jié)論論優(yōu)于其他他鑒定部門門的鑒定結(jié)結(jié)論；5．原始證證據(jù)優(yōu)于傳傳來(lái)證據(jù)；；6．其他證證人證言優(yōu)優(yōu)于與當(dāng)事事人有親屬屬關(guān)系或者者其他密切切關(guān)系的證證人提供的的對(duì)該當(dāng)事事人有利的的證言；7．出庭作作證的證人人證言優(yōu)于于未出庭作作證的證人人證言；8．?dāng)?shù)個(gè)種種類不同、、內(nèi)容一致致的證據(jù)優(yōu)優(yōu)于一個(gè)孤孤立的證據(jù)據(jù)。案件調(diào)查證證據(jù)問(wèn)題三、證據(jù)的審查判斷斷補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)主主要有以下下幾類：1．未成年年人所作的的與其年齡齡和智力狀狀況不相適適應(yīng)的證言言；2．與一一方當(dāng)事事人有親親屬關(guān)系系或者其其他密切切關(guān)系的的證人所所作的對(duì)對(duì)該當(dāng)事事人有利利的證言言，或者者與一方方當(dāng)事人人有不利利關(guān)系的的證人所所作的對(duì)對(duì)該當(dāng)事事人不利利的證言言；3．難以以識(shí)別是是否經(jīng)過(guò)過(guò)修改的的視聽(tīng)資資料；4．無(wú)法法與原件件、原物物核對(duì)的的復(fù)制件件或者復(fù)復(fù)制品；；5．．經(jīng)經(jīng)一一方方當(dāng)當(dāng)事事人人或或者者他他人人改改動(dòng)動(dòng)，，對(duì)對(duì)方方當(dāng)當(dāng)事事人人不不予予以以認(rèn)認(rèn)可可的的證證據(jù)據(jù)材材料料；；6．．其其他他不不能能單單獨(dú)獨(dú)作作為為定定案案依依據(jù)據(jù)的的證證據(jù)據(jù)材材料料。。7．．此此外外，，以以有有形形載載體體固固定定或或者者顯顯示示的的電電子子數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)交交換換、、電電子子郵郵件件以以及及其其他他數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)資資料料，，也也可可以以歸歸入入補(bǔ)補(bǔ)強(qiáng)強(qiáng)證證據(jù)據(jù)之之列列，，其其本本身身不不足足以以單單獨(dú)獨(dú)作作為為定定案案根根據(jù)據(jù)，，必必須須有有其其他他證證據(jù)據(jù)印印證證，，即即其其制制作作情情況況和和真真實(shí)實(shí)性性經(jīng)經(jīng)對(duì)對(duì)方方當(dāng)當(dāng)事事人人確確認(rèn)認(rèn)，，或或者者以以公公證證等等其其他他有有效效方方式式予予以以證證明明的的，，才才可可以以作作為為定定案案根根據(jù)據(jù)。。案件件調(diào)調(diào)查查證證據(jù)據(jù)問(wèn)問(wèn)題題三、、證據(jù)據(jù)的審審查查判判斷斷常見(jiàn)見(jiàn)的的可單單獨(dú)獨(dú)作作為為定定案案根根據(jù)據(jù)的證證據(jù)據(jù)有有以以下下幾幾種種：：1．．生生效效的的人人民民法法院院裁裁判判文文書書或或者者仲仲裁裁機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)裁裁決決文文書書確確認(rèn)認(rèn)的的事事實(shí)實(shí)，，可可以以作作為為定定案案依依據(jù)據(jù)；；2．．經(jīng)經(jīng)公公證證證證明明的的法法律律行行為為、、法法律律事事實(shí)實(shí)和和文文書書；；3．．國(guó)國(guó)家家機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)以以及及其其他他職職能能部部門門依依職職權(quán)權(quán)制制作作的的公公文文文文書書；；4．．書書證證原原件件和和與與書書證證原原件件核核對(duì)對(duì)無(wú)無(wú)異異的的復(fù)復(fù)制制件件；；5．．物物證證原原物物和和與與物物證證原原物物核核對(duì)對(duì)無(wú)無(wú)異異的的復(fù)復(fù)制制品品、、照照片片、、錄錄像像；；6．．以以合合法法手手段段取取得得、、無(wú)無(wú)疑疑點(diǎn)點(diǎn)的的視視聽(tīng)聽(tīng)資資料料；；7．．法法定定鑒鑒定定機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)依依法法做做出出的的鑒鑒定定結(jié)結(jié)論論。。案件件調(diào)調(diào)查查證證據(jù)據(jù)問(wèn)問(wèn)題題四、、證證明明證明明：：運(yùn)運(yùn)用用所所收收集集到到的的證證據(jù)據(jù)闡闡明明和和確確認(rèn)認(rèn)案案件件事事實(shí)實(shí)的的活動(dòng)動(dòng)證明明的的對(duì)對(duì)象象：：是是指指為為做做出出行行政政處處罰罰需需要要運(yùn)運(yùn)用用去去證證據(jù)據(jù)證證明明的的法法律律事事實(shí)實(shí)，，又又稱稱待待證證事事實(shí)實(shí)。。（（即在在處處罰罰決決定定書書中中查查明明的的事事實(shí)實(shí)））案件件調(diào)調(diào)查查證證據(jù)據(jù)問(wèn)問(wèn)題題四、、證證明明（一一））需需證證明明的的三三類類事事實(shí)實(shí)在行行政政執(zhí)執(zhí)法法中中，，證證明明對(duì)對(duì)象象有有三三類類：：實(shí)體體性性事事實(shí)實(shí)、、程程序序性性事事實(shí)實(shí)以以及及證證據(jù)據(jù)。。實(shí)體體性性事事實(shí)實(shí)，是是指指由由行行政政實(shí)實(shí)體體法法所所規(guī)規(guī)定定的的需需要要加加以以證證明明的的案案件件事事實(shí)實(shí)。。比比如如虛虛假假宣宣傳傳行行為為是是否否存存在在，，商商標(biāo)標(biāo)侵侵權(quán)權(quán)行行為為是是否否存存在在，，抽抽逃逃資資金金行行為為是是否否存存在在等等都都是是實(shí)實(shí)體體性性事事實(shí)實(shí)。。實(shí)實(shí)體體性性事事實(shí)實(shí)的的證證明明一一般般要要把把握握““七七何何””：：何時(shí)時(shí)、、何何地地、、何何人人、、何何事事、、何何物物、、何何情情（（情情節(jié)節(jié)））、、何何故故（（原原因因））。。程序序性性事事實(shí)實(shí)，，是指指由由行行政政程程序序法法所所規(guī)規(guī)定定的的需需要要證證明明的的行行政政處處罰罰程程序序問(wèn)問(wèn)題題。。如如回回避避的的理理由由是是否否存存在在等等就就屬屬于于程程序序性性事事實(shí)實(shí)。。證據(jù)據(jù)本身身也也需需要要證證明明，，我我們們要要根根據(jù)據(jù)法法律律的的規(guī)規(guī)定定審審查查證證據(jù)據(jù)的的關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)性性、、合合法法性性和和真真實(shí)實(shí)性性，，其其實(shí)實(shí)就就是是對(duì)對(duì)證證據(jù)據(jù)本本身身的的證證明明過(guò)過(guò)程程。。證證據(jù)據(jù)合合法法與與否否、、真真實(shí)實(shí)與與否否等等都都是是需需要要證證明明的的。。