設施、設備的維修與維護方案

設施、設備的維修與維護方案**小區(qū)對機電設備維護管理要求甚高，為保障**小區(qū)的設備運行的安全、高效，我們將結合**小區(qū)的實際情況，把**物業(yè)在小區(qū)物業(yè)設備管理方面的成功管理經(jīng)驗和模式運用到該物業(yè)的設備管理與維護當中，在實際的管理運行中建立一套有效而完善設備管理模式。此外，我們將在**小區(qū)的設備管理中導入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色居住環(huán)境。為此，我們對該小區(qū)設備管理與維護制定了以下管理方案。1、機電設備管理的基本原則1）小區(qū)設備設施的管理采用**物業(yè)安全而高效的管理模式建立完善的設備管理維護體系。服務使用部門依據(jù)管理體系對設備進行正常規(guī)范的使用，設備的基礎功能系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執(zhí)行相應設備運行操作規(guī)程。制訂高標準的設備的維護保養(yǎng)計劃。設備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設備設施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責任單位負責，設備定期維護保養(yǎng)則均由工程部負責。設備的維護保養(yǎng)由相關單位根據(jù)《設備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關記錄。實施高效的設備維修規(guī)程。設備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設備的大、中修。維修均應有記錄，其中主要設均將建立《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質一直保留。對變、配電設備以及發(fā)電機組、電梯等特種設備進行專業(yè)化管理充分發(fā)揮**物業(yè)專業(yè)化優(yōu)勢，對高壓開關柜以及低壓配電柜和無功補償柜由公司工程部進行中修和大修以及年度保養(yǎng)。柴油發(fā)電機組由**物業(yè)工程部專業(yè)工程師對發(fā)電機組進行中修和大修維護。電梯的維護保養(yǎng)由**物業(yè)電梯部負責，有效地避免外聘維護公司只圖眼前利益，維修報價高工作虛假、不愿真正投入的弊端。建立完善的設備編碼及標示方案a、根據(jù)小區(qū)圖紙資料的有關圖則及通用圖則，制定《設備編碼規(guī)則》b、制定含有設備編碼編號的《設備總覽表》。c、依《設備總覽表》設立設備管理卡《設備卡》執(zhí)行設備責任人制度。d、對于標貼明顯的將導入**物業(yè)視覺標示系統(tǒng)。e、機電的編號編碼由**物業(yè)工程部統(tǒng)一進行。主要設施設備將建賬冊、建立設備臺賬a、設備臺賬內設備均需建立相應的《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設備至報廢。b、利用**物業(yè)推進的信息平臺建設，逐步將設備和各項管理工作過渡動智能高效以工程部為核心輻射所有項目管理部門，接受**物業(yè)的宏觀調控和監(jiān)管。c、接受**物業(yè)工程部綜合性的督查，引導或強制糾正設備管理中發(fā)生的錯誤，對新問題工程部專案協(xié)助解決。d、工程部建立內部例會制度，創(chuàng)造學習、討論.督促.建議的平臺，便各項工作均朝良性方向發(fā)展。建立完善的質量記錄體系a、任何工作做到有據(jù)可查。b、以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。c、發(fā)揮零配件供應、技術后援支持體系強大功能。d、適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設備系統(tǒng)長期可靠運行。e、完善合格供應商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設備零部件的供應商事項。f、將**物業(yè)公司強大的技術資源結合供應商技術力量將形成小區(qū)物業(yè)服務中心有力的技術后盾。技術資料的管理a、對于技術資料管理，遵守“二級制’’模式。物業(yè)工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術資料以復印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。b、工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。有關設備類鑰匙的管理a、定義設備類鑰匙：所有設備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。b、設備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設備房及設備鑰匙箱。c、設立與本小區(qū)相適應的鑰匙掌管制度，對內方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。技術工種的管理因小區(qū)機電設備的特殊性、對技術工種進行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應急處理能力，作到人力資源的合理配制。2）設施、設備的維護管理小區(qū)的公共設施、機電設備的維護管理采用**物業(yè)成熟完善的管理模式。設備的日常運行和使用由服務使用部門負責，消防中心、停車場及小區(qū)周圍由保安負責，其余功能性設施、設備由工程部負責日常的運行管理，并嚴格遵守各項制度和規(guī)程。設施、設備的維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和分級維護保養(yǎng)，設備設施的日常保養(yǎng)由使用單位和責任單位負責實施，設備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)則由工程部負責。并根據(jù)有關設施、設備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細記錄。對電梯進行專業(yè)化管理。充分發(fā)揮我**物業(yè)的專業(yè)技術特長，對電梯的維護保養(yǎng)由**物業(yè)電梯部負責，有效地解決外聘維保公司工作不及時、不到位的矛盾。建立完善的設施、設備編碼和標示方案。根據(jù)小區(qū)的圖紙資料制定《設備編碼規(guī)則》和《設備總覽表》，并設立設備管理人和設備管理責任人。對設施、設備及有關場所、通道及標貼明顯處將導入**物業(yè)CI視覺標示系統(tǒng)，充分顯示**物業(yè)的規(guī)范化管理模式。利用**物業(yè)推進的信息平臺建設，逐步將設備和各項管理工作過渡到智能高效，以工程部核心輻射所有設施、設備等的工程管理工作中去，接受有關職能管理部門的調控和監(jiān)督。接受**物業(yè)質量管理中心、工程部的綜合性督導，指導、糾正管理中存在的問題，并協(xié)助解決。工程部組織召開工程例會，并形成制度，創(chuàng)造學習、討論、建議、糾正的平臺，使各項工作不斷形成良好的氛圍。建立牢固的質量記錄體系。根據(jù)工程部內部管理有關制度，設施、設備的各項管理規(guī)定和設施、設備的作業(yè)指導書要求，認真細致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。發(fā)揮零配件的供應商體系對技術的有效支持，確保設備長期可靠安全運行，**物業(yè)公司強大的技術資源與供應商技術力量有機結合形成小區(qū)管理的有力技術保障。3）增收節(jié)支，提高管理水平增收節(jié)支措施a、經(jīng)常對員工進行艱苦奮斗，勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強節(jié)約意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護成本。b、努力學習業(yè)務技術，不斷提高專業(yè)素質，提高維修技術服務水平。c、加強成本控制，原材料控制，在確保服務質量的前提下，引進現(xiàn)代化的設備和手段，減少人力投入，減少人員開支。d、加強各類消耗品的管理和控制，做到計劃采購，專人保管，合理領用。e、小區(qū)內外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費支出。提高公共設施，機電設備管理水平的新設想。a、提高工程部主要技術人員的素質，加強工程部工作的領導。b、配備先進的維修工具和管理設備，實現(xiàn)管理微機化。c、繼續(xù)完善配件的供應商體系。d、配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。e、加強**物業(yè)技術職能管理作用，發(fā)揮**物業(yè)的技術優(yōu)勢，加大技術和管理的督導作用。f、維修服務、公共設施、機電設備的管理參照國優(yōu)小區(qū)的標準進行運作。g、建立激勵機制，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質獎勵，提高員工的積極性。h、實行**物業(yè)物業(yè)服務中心例會制度，及時溝通解決工程中的技術難題。i、成立訓練有素的專業(yè)技術應急小組，以處理緊急情況下的設備故障。4）機電設備維修計劃項目方式方案標準及實施效果檢查周期內容變壓器日常維護每天監(jiān)控溫度和電磁噪聲達到絕緣要求、設備運行正常定期維護半年清潔絕緣子和器身、檢測高壓對地、高壓對低壓以及低壓對地數(shù)據(jù)。（停電）高壓開關柜日常維護每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護1年維護斷路器和接地刀低壓配電柜日常維護每日檢查母排接線和空氣開關溫度及動作狀態(tài)使用正常，安全無故障定期維護半年更換配件，清潔柜體無功補償柜日常維護每周調整功率因數(shù)，清潔柜體功率因數(shù)能達到0.98以上定期維護半年測試功率因數(shù)和更換配件給排水管日常維護每周及時維修和補漏暢通無滴漏定期維護1年檢修閥門和管道、刷漆公用水箱日常維護每周檢漏和維修水質抽檢合格定期維護半年清洗和消毒二次供水池日常維護每周及時維修水質抽檢合格定期維護半年清洗和消毒生活泵日常維護每天檢查水封是否滲水，電機同軸度和運行狀態(tài)水泵機組使用正常，安全無故障定期維護半年更換水封和電機軸承并加潤滑油閉路電視監(jiān)控日常維護每周檢查鏡頭和電路圖像清楚、工作正常定期維護半年更換配件和檢測共用天線日常維護每天及時維修使用正常、信號清晰定期維護半年檢測信號輸出音響設備日常維護每天及時維修輸入無噪聲、輸出聲音正常定期維護每季度檢測功放和揚聲器和話筒空調日常維護每日過濾網(wǎng)清洗、維修空調運行正常、達到溫度設定要求。定期維護每季度加制冷液和檢修電路消防監(jiān)控智能系統(tǒng)日常維護每天每天抽檢煙感總數(shù)量的5%測試消防系統(tǒng)的煙感和溫感達到要求，系統(tǒng)運行正常定期維護1年測試系統(tǒng)的聯(lián)動功能和更換配件消防加壓泵日常維護每周點動一次、檢查水封和電動軸以及滿載電流起動正常、無故障定期維護半年更換水封及軸承消防噴淋系統(tǒng)日常維護每周測濕式報警器和檢查閥門報警動作正常、系統(tǒng)聯(lián)動正常定期維護半年油漆管道和末端放水測試滅火系統(tǒng)日常維護每日檢查氣壓、聯(lián)動電路系統(tǒng)工作正常不誤報定期維護半年測試聯(lián)動功能5）房屋本體及公共設施維修保養(yǎng)計劃和實施項目方式方案標準及實施效果檢查周期內容