邢莊土地開(kāi)發(fā)策略

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邢莊土地開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略

一、工程配景

中都城市化進(jìn)入了高速生長(zhǎng)期，都市建立用地的快速擴(kuò)張，在這個(gè)歷程中，大量農(nóng)村的團(tuán)體用地沒(méi)有實(shí)時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有用地，產(chǎn)生了城中村，造成了大量城中村改革和生長(zhǎng)的難題。目前還沒(méi)有解決城中村的夢(mèng)想步伐。全國(guó)各地的都市都在摸索之中。

臨潁上一輪總體籌劃之后，在建立中遇到了一些問(wèn)題。最近臨潁又制定了潁北新區(qū)的籌劃，主要是對(duì)臨潁行政中心和穎北產(chǎn)業(yè)區(qū)的籌劃。邢莊地處臨潁城區(qū)中心，北至潁川路，南達(dá)人民路，西接新城路，東連107國(guó)道。臨潁的總體籌劃，更加是潁北新區(qū)的籌劃與邢莊的土地開(kāi)發(fā)緊密相關(guān)，是邢莊土地開(kāi)發(fā)利用的重要影響因素。

如何開(kāi)發(fā)邢莊的土地，在不多的土地上創(chuàng)造盡可能多的財(cái)產(chǎn)，保障邢莊人的生活，并進(jìn)一步使邢莊人過(guò)上肥沃幸福的生活，是我們的一個(gè)重要研究課題。

二、邢莊土地開(kāi)發(fā)代價(jià)戰(zhàn)略

本次邢莊的土地代價(jià)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略是：商業(yè)居住為主，景觀設(shè)計(jì)和市政設(shè)施配套為輔，產(chǎn)業(yè)向外生長(zhǎng)。下面就商業(yè)開(kāi)發(fā)、居住開(kāi)發(fā)、景觀設(shè)計(jì)、市政設(shè)施配套開(kāi)展闡發(fā)

1商業(yè)開(kāi)發(fā)

11、11邢莊商業(yè)現(xiàn)狀

表一：邢莊籌劃區(qū)內(nèi)的都市主干道

路名寬度（M）

長(zhǎng)度（M）

迎賓路352000新城路402000

人民路35900潁河路35680

表二：臨潁縣涉及邢莊的路段商業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表

區(qū)域名稱店肆數(shù)量（個(gè)）

經(jīng)營(yíng)狀況好一般差人民路474823848逍襄路2385014048迎賓路1992514826新城路1085103

合計(jì)101916277582

資料來(lái)源：

《臨潁縣商業(yè)市場(chǎng)視察處境》據(jù)統(tǒng)計(jì)臨潁縣路段商業(yè)的商鋪總數(shù)是2243間，其中經(jīng)營(yíng)狀況好的有323間。這樣，邢莊周邊幾條門路的商業(yè)店肆數(shù)量占全縣比例高達(dá)45.4%，經(jīng)營(yíng)狀況好的商鋪更占全縣狀況好的商鋪的50.2%。不但數(shù)量占優(yōu)，質(zhì)量也占優(yōu)。全縣商鋪的租金平均水平為186.3元/（平方米年）。邢莊商鋪的地段較好，，商鋪?zhàn)饨鹗杖肜響?yīng)比平均水平高，商業(yè)開(kāi)發(fā)代價(jià)很大。

邢莊利用好它在火車站與汽車站之間，行政中心與產(chǎn)業(yè)中心之間的優(yōu)越地理位置，以及人流量大，商業(yè)底子好的條件，做大做強(qiáng)商業(yè)，努力打造臨潁縣的商業(yè)中心這個(gè)品牌。

邢莊商業(yè)區(qū)位圖

11、22

邢莊各路段的商業(yè)狀況闡發(fā)

表三：邢莊主要商業(yè)路段的商業(yè)狀況

區(qū)域名稱店肆數(shù)量（個(gè)）

經(jīng)營(yíng)狀況好一般差數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例人民路4748217.3%38481%81.7%逍襄路2385021%14058.8%4820.2%迎賓路1992512.6%14874.4%2613%新城路10854.6%10395.4%00合計(jì)101916215.9%77576.1%828%人民路商鋪數(shù)量最多，經(jīng)營(yíng)狀況最好。經(jīng)營(yíng)狀況差的商鋪只占少少數(shù)。逍襄路經(jīng)營(yíng)狀況差的和好的都占20%左右。迎賓路經(jīng)營(yíng)狀況差的和好的占13%左右，狀況一般的占74.4%，總體處境比逍襄路好。新城路沒(méi)有經(jīng)營(yíng)差的商鋪，但好的也很少，絕大片面是狀況一般的。

11、33

邢莊商業(yè)空間開(kāi)發(fā)。

打造臨潁倒"日'字商圈。潁河路、人民路、新城路、迎賓路圍成一個(gè)"口'字，中間籌劃建立一條步行商業(yè)街，買通潁河路和人民路商業(yè)街。形成一個(gè)倒"日'字商圈。

籌劃建立邢莊商業(yè)步行街。在邢莊內(nèi)部買通潁河路商業(yè)街和人民路商業(yè)街，制止了人行和車行之間的過(guò)多滋擾，結(jié)合廣場(chǎng)的建立，營(yíng)造濃郁的商業(yè)氣氛，大大提升邢莊內(nèi)部土地的商業(yè)代價(jià)。

人民路繼承做臨潁商業(yè)第一街，通過(guò)空間標(biāo)準(zhǔn)、空間氣氛、室內(nèi)外空間結(jié)合、處境景觀、富厚多樣的里面設(shè)計(jì)，吸引更多高等次的商家進(jìn)駐。

空間設(shè)計(jì)手段有：

設(shè)立商業(yè)廣場(chǎng)，形成商業(yè)中心，提升商業(yè)代價(jià)；設(shè)立商業(yè)步行街，形成更為濃郁的商業(yè)氣氛。

提升逍襄路、迎賓路的商鋪經(jīng)營(yíng)狀況。

生長(zhǎng)新城路商業(yè)。

11、44

邢莊的其他商業(yè)

現(xiàn)代家具城。進(jìn)駐商戶10家，占地面積10000平方米，商業(yè)面積4000平方米，租金收入2.4萬(wàn)元/月。競(jìng)爭(zhēng)敵手主要有久順家具城，紅雙喜家具城?，F(xiàn)在現(xiàn)代家具城占有優(yōu)勢(shì)。未來(lái)，依托邢莊商業(yè)中心的打造和營(yíng)造好購(gòu)物處境進(jìn)一步擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

麗晶大酒店。酒店經(jīng)營(yíng)良好。年平均入住率在70%以上，旺季生意求過(guò)于供?？紤]隨著經(jīng)濟(jì)和都市的生長(zhǎng)，住宿需求會(huì)不絕增加，可結(jié)合商業(yè)適度生長(zhǎng)酒店旅館業(yè)。

2房地財(cái)產(chǎn)開(kāi)發(fā)

22、1邢莊房地產(chǎn)代價(jià)

臨潁現(xiàn)在的房地產(chǎn)消費(fèi)水平約莫是1100元/平方米。本地的居民的添置力有限。高層住宅的治理用度高，多層住宅更適應(yīng)本地的需求。

邢莊地處都市中心。周邊有潁川路、人民路、新城路、迎賓路等都市的交通主干道，交通特別便利。同時(shí)黃龍渠從中間穿越，未來(lái)黃龍渠兩邊各六十米寬的休閑綠帶的設(shè)計(jì)建立，進(jìn)一步提升了邢莊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代價(jià)。因此，邢莊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代價(jià)比臨潁的其他地區(qū)要高。有數(shù)據(jù)顯示，

在中小都市，中低層、小高層的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代價(jià)最大。邢莊位于臨潁市區(qū)的絕好地段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以小高層為主，中低層為輔，較為公平。

22、2邢莊各區(qū)塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代價(jià)闡發(fā)

黃龍渠兩岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)。范疇是黃龍渠以北至黃龍路，以南至潁河路。這里鄰近黃龍渠休閑帶。濱水地區(qū)一向是人們愛(ài)好的居住地帶，中原屬于缺水地區(qū)，濱水地區(qū)尤其受居民接待。這里的房地產(chǎn)代價(jià)是邢莊最好的，也是臨穎很好的居住地段。雖然，房地產(chǎn)不但僅靠區(qū)位和黃龍渠的，要進(jìn)一步提升這個(gè)片區(qū)的居住代價(jià)，還要做好戶型的設(shè)計(jì)、小區(qū)配套設(shè)施、區(qū)內(nèi)處境綜合指數(shù)。

黃龍渠南岸其他地區(qū)。這里四邊分別是人民路商業(yè)帶、逍襄路商業(yè)帶、新城路商業(yè)帶和迎賓路商業(yè)帶，同時(shí)即將打造的富有特色的邢莊商業(yè)步行街和商業(yè)廣場(chǎng)，商業(yè)成為了這里房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的突出要素。陪伴著未來(lái)商業(yè)廣場(chǎng)和商業(yè)步行街的建成，這里的房地產(chǎn)代價(jià)會(huì)進(jìn)一步提升。

黃龍渠北岸其他地區(qū)。這里的居住區(qū)與都市其他地區(qū)的居住區(qū)連成一片?？煽紤]作為開(kāi)發(fā)式住宅，對(duì)外出售，以增補(bǔ)邢莊改革歷程中的資金不敷。

3景觀設(shè)計(jì)及代價(jià)闡發(fā)

隨著居民收入增加，生活水平的提高，他們對(duì)生活處境的要求也高了。人居處境日益成為人們存眷的問(wèn)題。

邢莊地處臨潁市區(qū)中心，寸金寸土。假設(shè)疏忽了處境景觀設(shè)計(jì)，對(duì)土地太過(guò)開(kāi)發(fā)，不但不能帶來(lái)更多的收益，反而會(huì)由于處境差大大低落邢莊的吸引力，造成邢莊土地代價(jià)衰退。為了警惕衰退，為了鞏固吸引力，在籌劃設(shè)計(jì)中，特別重視邢莊景觀設(shè)計(jì)。

黃龍渠休閑帶。邢莊地處中原地區(qū)，水的缺乏使得濱水地區(qū)變得加倍有吸引力。假設(shè)利用得好，這里將是永久的活力地帶。黃龍渠兩岸籌劃了寬約50米的休閑帶，同時(shí)在北岸還籌劃了一個(gè)用地約一公頃的公園，就是為了打造邢莊的休閑中心，提升兩岸的商業(yè)和房地產(chǎn)代價(jià)。

邢莊南北綠帶。在貫穿邢莊南北的新城路和另一條邢莊內(nèi)部門路兩邊擺設(shè)寬20米的街頭綠地，提升區(qū)內(nèi)處境。

這樣邢莊就形成了"一橫兩縱'的景觀總體格式。在綠帶內(nèi)部設(shè)計(jì)座椅、雕塑、小型游樂(lè)設(shè)施等街頭小品。

44、市政設(shè)施配套

三、邢莊的土地開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略發(fā)起

近期保存產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的收入作為村改革的啟動(dòng)資金。

近期建立黃龍渠以南、新城路以東、潁河路以北的一片村民會(huì)合居住區(qū)。中期建立潁河路以南、迎賓路以西、邢莊商業(yè)步行街以東的一塊用地作為村民會(huì)合居住用地。每戶村民供給200平方米的住房。其中120平方米村民住，另外80平方米用于出租房，作為村民長(zhǎng)期的生活來(lái)源，保障村民收入。

置換出來(lái)的黃龍渠以南的原村民的大片居住用地。未來(lái)有商業(yè)開(kāi)發(fā)代價(jià)的用作商業(yè)開(kāi)發(fā)。村民每戶都分有商鋪，村民可自主經(jīng)營(yíng)，也