思源策劃邏輯思維的培養(yǎng)

「策劃邏輯思維的培養(yǎng)」思源經(jīng)紀(jì)天津公司2011年9月在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功

紐交所股票代碼：SYSW1什么是“策劃”紐交所股票代碼：SYSW思考一：大家回想一件事情：從你接到思源的面試通知到你面試完畢并應(yīng)聘成功，你都做了些什么？紐交所股票代碼：SYSW興奮導(dǎo)致徹夜難眠向朋友打聽公司情況精心打扮準(zhǔn)備面試準(zhǔn)備相關(guān)應(yīng)聘資料思考可能被問到的問題忐忑等待面試開始詢問自己關(guān)心的問題揣測問題并技巧回答紐交所股票代碼：SYSW為何會有以上種種事件出現(xiàn)：因為你想成功應(yīng)聘！紐交所股票代碼：SYSW把以上信息按時間順序排列：紐交所股票代碼：SYSW把以上信息按工作階段分類：前期準(zhǔn)備階段面試準(zhǔn)備階段面試階段紐交所股票代碼：SYSW把以上信息按重要性分類：核心因素重要因素次要因素紐交所股票代碼：SYSW我們把以上分析進(jìn)行一下組合：核心因素重要因素次要因素前期準(zhǔn)備階段面試準(zhǔn)備階段面試階段紐交所股票代碼：SYSW通過以上對信息的處理，我們應(yīng)該明確：1、一切紛繁的事件都是為了達(dá)到目的而進(jìn)行的2、在不同階段；應(yīng)該做不同的事情3、處理好核心問題是完成目標(biāo)的關(guān)鍵紐交所股股票代碼碼：SYSW思考二：：同樣的商商品，為為何有不不同的價價格？紐交所股股票代碼碼：SYSW大家來總總結(jié)一下下原因：：1、因為可可樂包裝裝不一樣樣了2、因為幾幾個地方方的租金金不一樣樣3、因為進(jìn)進(jìn)貨成本本不一樣樣4、因為消消費(fèi)的環(huán)環(huán)境不一一樣………能把這些些原因做做一個總總結(jié)嗎？？紐交所股股票代碼碼：SYSW因為可樂樂的價值值發(fā)生了了變化這又衍生生出了另另一個問問題：什么是價價值？紐交所股股票代碼碼：SYSW價值價格客戶價格是價價值的外外在表現(xiàn)現(xiàn)，當(dāng)商商品的價價值改變變時，其其價格也也會隨之之發(fā)生改改變；而價值改改變的原原因是商商品獲得得其消費(fèi)費(fèi)客戶的的認(rèn)可，，并因此此產(chǎn)生的的消費(fèi)需需求；因此，“客戶””是需要要研究的的核心因因素。紐交所股股票代碼碼：SYSW我們來做做一下對對位分析析：酒吧商店超市主力客戶戶消費(fèi)特征征可樂的價價值時尚青年年群體附近居民民路人家庭主婦婦有較好的的支付能能力；注重氛圍圍和感受受因生活需需要而產(chǎn)產(chǎn)生的隨隨機(jī)型消消費(fèi)因生活必必須而產(chǎn)產(chǎn)生的目目的型消消費(fèi)滿足心理理愉悅的的調(diào)味品品一瓶普通通可樂便宜的可可樂紐交所股股票代碼碼：SYSW通過以上上對信息息的處理理，我們們應(yīng)該明明確：1、“客戶戶”是所所有事件件的終端端載體2、“客戶戶”需求求的變化化是引發(fā)發(fā)價值改改變的核核心原因因紐交所股股票代碼碼：SYSW現(xiàn)在，我我們來總總結(jié)一下下什么是是“策劃劃”紐交所股股票代碼碼：SYSWA點B點策劃的第第一層含含義（基基本原理理）：策劃是為為實現(xiàn)既既定目標(biāo)標(biāo)而進(jìn)行行的一系系列動作作紐交所股股票代碼碼：SYSWA點B點策劃的第第二層含含義：策劃是通通過合理理的分析析，找出出實現(xiàn)目目標(biāo)的最最佳途徑徑紐交所股股票代碼碼：SYSWA點B點策劃的第第三層含含義：目標(biāo)是綜綜合變量量；沒有有絕對唯唯一，只只有最適適合B1點B2點紐交所股股票代碼碼：SYSW2什么是““房地產(chǎn)產(chǎn)策劃””紐交所股股票代碼碼：SYSW什么是房房地產(chǎn)？？房地產(chǎn)是指指土地、建筑物及固著在土土地、建筑筑物上不可可分離的部部分及其附附帶的各種權(quán)益紐交所股票票代碼：SYSW房地產(chǎn)項目目開發(fā)流程程：城市化進(jìn)程程舊城改造新城建設(shè)建設(shè)用地一級開發(fā)商商土地整理土地交易中中心招拍掛二級開發(fā)商商土地研判規(guī)劃設(shè)計報規(guī)報建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買自住投資三級市場二次交易土地運(yùn)營和和規(guī)劃階段段項目產(chǎn)品研研發(fā)階段產(chǎn)品銷售和和流轉(zhuǎn)階段段紐交所股票票代碼：SYSW多數(shù)時候，，我們所接接觸的房地地產(chǎn)開發(fā)是是從項目產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)到到銷售完畢畢的過程；；因此以下下將以此為為重點進(jìn)行行深入分析析。紐交所股票票代碼：SYSW狹義房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)流程：二級開發(fā)商項目研判規(guī)劃設(shè)計報規(guī)報建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買紐交所股票票代碼：SYSW按照策劃理理論對房地地產(chǎn)開發(fā)工工作進(jìn)行解解析：項目開發(fā)產(chǎn)品銷售客戶開發(fā)商通過過招拍掛程程序獲取土土地，在深深入研究和和分析的基基礎(chǔ)上開發(fā)發(fā)建設(shè)房地地產(chǎn)項目，，通過終端端客戶的購購買行為完完成產(chǎn)品銷銷售，從而而獲得經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。紐交所股票票代碼：SYSW我們可以簡簡單的把房房地產(chǎn)策劃劃總結(jié)為：：以商品房產(chǎn)產(chǎn)品為載體體；通過終終端客戶以以購買方式式獲取商品品房權(quán)益的的行為使開開發(fā)商通過過銷售獲取取經(jīng)濟(jì)利益益的資源配配置過程紐交所股票票代碼：SYSW二級開發(fā)商項目研判規(guī)劃設(shè)計報規(guī)報建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買1、明晰項目目土地自身身素質(zhì)和可可塑性2、了解目標(biāo)標(biāo)客戶的需需求特征和和偏重3、項目成本本投入和可可實現(xiàn)的市市場價值4、項目建設(shè)設(shè)面臨的市市場機(jī)會和和風(fēng)險紐交所股票票代碼：SYSW項目研判1、明晰項目目土地自身身素質(zhì)和可可塑性土地屬性研研究土地開發(fā)要要素分析交交通屬屬性規(guī)規(guī)劃屬性商商業(yè)屬屬性配配套屬性地地區(qū)規(guī)規(guī)劃研究地塊指標(biāo)地地塊四四至紐交所所股票票代碼碼：SYSW項目研研判2、了解解目標(biāo)標(biāo)客戶戶的需需求特特征和和偏重重客戶總總體研研究客戶來來源客客戶構(gòu)構(gòu)成職職業(yè)分分析年年齡分分析消消費(fèi)習(xí)習(xí)慣分分析家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)分分析產(chǎn)品需需求分分析價價格需需求分分析紐交所所股票票代碼碼：SYSW項目研研判3、項目目成本本投入入和可可實現(xiàn)現(xiàn)的市市場價價值財務(wù)測測算財務(wù)模模型選選取細(xì)細(xì)分產(chǎn)產(chǎn)品價價格確確定未未來價價格走走勢預(yù)預(yù)測項項目銷銷售周周期確確定開發(fā)成成本估估算內(nèi)內(nèi)部收收益率率經(jīng)經(jīng)營營利潤潤分析析風(fēng)風(fēng)險險評估估成本測測算模模型紐交所所股票票代碼碼：SYSW項目研研判4、項目目建設(shè)設(shè)面臨臨的市市場機(jī)機(jī)會和和風(fēng)險險城市宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)研研究總體房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場城市總總體規(guī)規(guī)劃研研究區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)國國家家信貸貸投放放城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)總總量社會消消費(fèi)能能級人人民民生活活水平平城市化化水平平固固定資資產(chǎn)投投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)研究究經(jīng)經(jīng)濟(jì)外外向度度房房地地產(chǎn)政政策城市概概況城城市總總體性性質(zhì)城城市區(qū)區(qū)位城城市交交通人人口屬屬性城城市規(guī)規(guī)劃宏觀房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場宏宏觀觀房地地產(chǎn)建建設(shè)指指標(biāo)分分析土土地市市場研研究商商品房房市場場分析析分物業(yè)業(yè)市場場分析析（住住宅））市市場場未來來發(fā)展展預(yù)期期區(qū)域市市場概概況區(qū)區(qū)域域典型型項目目分析析區(qū)區(qū)域市市場競競爭及及發(fā)展展趨勢勢總結(jié)結(jié)紐交所所股票票代碼碼：SYSW二級開發(fā)商項目研判規(guī)劃設(shè)計報規(guī)報建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買1、天津津市建建筑規(guī)規(guī)范相相關(guān)內(nèi)內(nèi)容2、項目目規(guī)劃劃設(shè)計計包含含哪些些內(nèi)容容3、怎樣樣根據(jù)據(jù)自身身情況況安排排合理理設(shè)計計紐交所所股票票代碼碼：SYSW規(guī)劃設(shè)設(shè)計1、天津津市建建筑規(guī)規(guī)范相相關(guān)內(nèi)內(nèi)容建筑面面積計計算，，層高高等文文件紐交所所股票票代碼碼：SYSW規(guī)劃設(shè)設(shè)計2、項目目規(guī)劃劃設(shè)計計包含含哪些些內(nèi)容容產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃物業(yè)形形態(tài)選選型產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)初初步定定位規(guī)規(guī)劃布布局建建議物物業(yè)體體量配配比建建議景觀觀及及道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)建建議議外外立立面面建建議議配配套套系系統(tǒng)統(tǒng)建建議議其其他他細(xì)細(xì)化化產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議紐交交所所股股票票代代碼碼：：SYSW規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計3、怎怎樣樣根根據(jù)據(jù)自自身身情情況況安安排排合合理理設(shè)設(shè)計計用振振業(yè)業(yè)、、中中鐵鐵項項目目案案例例介介紹紹紐交交所所股股票票代代碼碼：：SYSW二級開發(fā)商項目研判規(guī)劃設(shè)計報規(guī)報建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買1、明明確確的的項項目目營營銷銷思思路路2、市市場場形形象象的的樹樹立立與與傳傳遞遞3、客客戶戶的的有有效效蓄蓄積積和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化紐交交所所股股票票代代碼碼：：SYSW銷售售準(zhǔn)準(zhǔn)備備1、明明確確的的項項目目營營銷銷思思路路營銷銷思思路路銷售售目目標(biāo)標(biāo)銷銷售售價價格格項項目目營營銷銷環(huán)環(huán)境境營營銷銷難難點點項項目目價價值值體體系系梳梳理理紐交交所所股股票票代代碼碼：：SYSW銷售售準(zhǔn)準(zhǔn)備備1、明明確確的的項項目目營營銷銷思思路路價格格表表的的制制定定1：項項目目均均價價2：各各區(qū)區(qū)均均價價3：各各棟棟均均價價4：各各朝朝向向均均價價5：各樓樓層價價格6：一房房一價價表紐交所所股票票代碼碼：SYSW銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備1、明確確的項項目營營銷思思路價值體體系梳梳理紐交所所股票票代碼碼：SYSW銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備1、明確確的項項目營營銷思思路營銷思思路的的確定定紐交所所股票票代碼碼：SYSW銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備2、市場場形象象的樹樹立與與傳遞遞項目形形象案名LOGOSLOGEN基礎(chǔ)色色紐交所所股票票代碼碼：SYSW銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備2、市場場形象象的樹樹立與與傳遞遞紐交所所股票票代碼碼：SYSW銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備3、客戶戶的有有效蓄蓄積和和轉(zhuǎn)化化客戶積積累報紙廣廣告電電視視廣播播網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣告告活活動動組織織渠渠道道行銷銷紐交所所股票票代碼碼：SYSW銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備3、客戶戶的有有效蓄蓄積和和轉(zhuǎn)化化紐交所所股票票代碼碼：SYSW銷售