房屋宅基地買賣合同范本

第6頁(yè)共6頁(yè)房屋宅基地買賣合同范本隨著社?會(huì)經(jīng)濟(jì)的日?漸發(fā)展，農(nóng)?村勞動(dòng)力大?量向城市轉(zhuǎn)?移，房屋宅?基地買賣合?同。在此過(guò)?程中，由于?定居城市的?農(nóng)村村民日?益增多，農(nóng)?村房屋買賣?現(xiàn)象也頻頻?出現(xiàn)，而且?買賣主體的?范圍也不再?局限于同一?___經(jīng)濟(jì)?___之內(nèi)?，跨村、鄉(xiāng)?鎮(zhèn)的買賣，?甚至城市居?民購(gòu)買農(nóng)村?房屋的行為?也屢見不鮮?。農(nóng)村房屋?買賣合同的?法律適用問(wèn)?題涉及宅基?地使用權(quán)流?轉(zhuǎn)的法律難?題，是目前?司法實(shí)踐的?熱點(diǎn)、難點(diǎn)?，相關(guān)物權(quán)?理論的研究?爭(zhēng)論很大，?在物權(quán)法的?制定過(guò)程中?，宅基地使?用權(quán)流轉(zhuǎn)的?放、禁之爭(zhēng)?從未停止，?最后頒布的?《物權(quán)法》?在此問(wèn)題上?的立場(chǎng)也基?本未變。?一、審理農(nóng)?村房屋買賣?糾紛的法律?困境(一?)目前針對(duì)?農(nóng)村房屋買?賣合同的兩?種觀點(diǎn)1?.農(nóng)村房屋?買賣合同無(wú)?效論這種?觀點(diǎn)認(rèn)為，?依據(jù)房屋必?須建立在土?地之上這一?物理現(xiàn)象，?農(nóng)村房屋買?賣必然會(huì)涉?及宅基地使?用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?問(wèn)題。開禁?宅基地交易?不過(guò)是滿足?強(qiáng)勢(shì)群體的?利益訴求，?且在宅基地?分配仍具有?社會(huì)保障性?質(zhì)的情況下?，貿(mào)然允許?宅基地交易?，將導(dǎo)致強(qiáng)?勢(shì)群體對(duì)宅?基地的兼并?，大量失土?農(nóng)民由于生?活無(wú)著成為?流民，將會(huì)?對(duì)社會(huì)秩序?造成巨大沖?擊。從法律?規(guī)定看，《?土地管理法?》第六十三?條規(guī)定:“?農(nóng)民___?所有的土地?的使用權(quán)不?得出讓、轉(zhuǎn)?讓或者出租?用于非農(nóng)業(yè)?建設(shè);但是?，符合土地?利用總體規(guī)?劃并依法取?得建設(shè)用地?的企業(yè)，因?破產(chǎn)、兼并?等情形致使?土地使用權(quán)?依法發(fā)生轉(zhuǎn)?移的除外。?”___年?發(fā)布的《_?__加強(qiáng)土?地轉(zhuǎn)讓管理?嚴(yán)禁土地炒?賣___》?第___條?第___款?“農(nóng)村的住?宅不得向城?市居民出售?，也不得批?準(zhǔn)城市居民?在農(nóng)民__?_土地建住?宅，有關(guān)部?門不得違法?為建造和購(gòu)?買的住宅發(fā)?放土地使用?證和房產(chǎn)證?”，___?年___月?國(guó)土資源部?《___加?強(qiáng)農(nóng)村宅基?地管理的意?見》規(guī)定“?嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居?民在農(nóng)村購(gòu)?置宅基地，?嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)?居民在農(nóng)村?購(gòu)買和違法?建造的住宅?發(fā)放土地使?用證”。因?此宅基地的?轉(zhuǎn)讓是違法?行為，涉及?宅基地轉(zhuǎn)讓?的農(nóng)村房屋?買賣合同當(dāng)?然是無(wú)效合?同。2.?農(nóng)村房屋買?賣合同有效?論這種觀?點(diǎn)認(rèn)為，判?斷農(nóng)村房屋?買賣合同的?效力，應(yīng)當(dāng)?以《合同法?》規(guī)定的有?效要件為標(biāo)?準(zhǔn)，只要符?合合同有效?要件的合同?即為有效合?同。我國(guó)《?合同法》第?___條規(guī)?定違___?律、行政法?規(guī)的合同無(wú)?效。___?《___適?用<___?合同法>若?干問(wèn)題的解?釋》第__?_條進(jìn)一步?規(guī)定:“合?同法實(shí)施以?后，人民法?院確認(rèn)合同?無(wú)效，應(yīng)當(dāng)?以全國(guó)人大?及其常委會(huì)?制定的法律?和___制?定的行政法?規(guī)為依據(jù)，?不得以地方?性法規(guī)、行?政規(guī)章為依?據(jù)。”__?_《___?加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)?讓嚴(yán)禁炒賣?土地___?》并不是行?政法規(guī)，不?能作為認(rèn)定?合同無(wú)效的?依據(jù)。且《?土地管理法?》第___?條是為維持?農(nóng)業(yè)用地的?數(shù)量，保證?農(nóng)民的生存?之本和糧食?供應(yīng)而規(guī)定?，宅基地本?就是建設(shè)用?地，其主體?變更不會(huì)導(dǎo)?致農(nóng)業(yè)用地?的減少，所?以將該條適?用于宅基地?是不妥的。?(二)農(nóng)?村房屋買賣?合同的司法?實(shí)踐目前?由于征地拆?遷造成出賣?人反悔，爭(zhēng)?奪拆遷補(bǔ)償?款的情況也?比較多。在?當(dāng)前的審判?實(shí)踐中，由?于對(duì)農(nóng)村房?屋買賣合同?的性質(zhì)沒(méi)有?明確的法律?規(guī)定，理論?上也無(wú)權(quán)威?定論，造成?了司法實(shí)踐?中認(rèn)定此類?合同有效和?無(wú)效的判決?均存在。如?___溫州?法院系統(tǒng)認(rèn)?為農(nóng)村房屋?買賣合同只?要不存在合?同法規(guī)定的?無(wú)效情形即?為有效，而?筆者所在的?___啟東?法院采信的?是合同無(wú)效?論，只是在?具體處理案?件時(shí)采取了?“無(wú)效合同?，有效處理?”的辦法，?對(duì)出賣人要?求返還房屋?的訴訟請(qǐng)求?不予支持。?二、農(nóng)村?房屋買賣合?同的法律分?析(一)?農(nóng)村村民出?賣房屋符合?所有權(quán)制度?要求《憲?法》第十三?條規(guī)定:“?公民的合法?的私有財(cái)產(chǎn)?不受侵犯。?”《民法通?則》第七十?五條第一款?規(guī)定了房屋?可以成為公?民的個(gè)人財(cái)?產(chǎn)。受法律?保護(hù)的個(gè)人?財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)?所有人能夠?依法行使占?有、使用、?收益、處分?的權(quán)利，這?是所有權(quán)制?度的基本含?義。對(duì)于農(nóng)?村村民而言?，一般情況?下其不會(huì)輕?率出賣自己?的房屋，但?現(xiàn)實(shí)中需要?出賣房屋的?情況卻很多?，如城鎮(zhèn)居?民子女繼承?的農(nóng)村房屋?，在城鎮(zhèn)有?固定工作的?農(nóng)民出于融?資需要而出?賣房屋，在?城鎮(zhèn)定居而?出賣房屋，?合同范本《?房屋宅基地?買賣合同》?。在城市房?屋可自由流?轉(zhuǎn)的今天，?限制農(nóng)村房?屋流轉(zhuǎn)是二?元社會(huì)的制?度殘余，侵?害了農(nóng)村房?屋所有人的?利益。在社?會(huì)本位思潮?的影響下，?所有權(quán)制度?經(jīng)歷了從絕?對(duì)到相對(duì)的?變遷，但對(duì)?所有權(quán)的限?制只有在所?有權(quán)自由侵?害他人利益?、公共利益?時(shí)才能發(fā)生?。檢索現(xiàn)行?有效的法律?法規(guī)，并沒(méi)?有明確規(guī)定?農(nóng)民不能處?分其房屋。?所謂農(nóng)村房?屋買賣合同?無(wú)效的觀點(diǎn)?，是基于保?障耕地總量?，控制用地?規(guī)模的要求?，從“房地?一致”原則?出發(fā)推導(dǎo)而?出，其可據(jù)?以引用的明?確規(guī)定是_?__《__?_加強(qiáng)土地?轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒?賣土地__?_》。但《?__》不是?行政法規(guī)，?不能作為認(rèn)?定合同無(wú)效?的依據(jù)，所?謂“房地一?致”原則的?適用范圍也?是有限的，?不是通行不?變的民法原?則。國(guó)家土?地政策的貫?徹并不構(gòu)成?限制農(nóng)村房?屋所有權(quán)行?使的理由。?(二)農(nóng)?村房屋買賣?合同并無(wú)適?用“房地一?致”原則的?法律規(guī)定?我國(guó)的物權(quán)?制度向來(lái)將?土地及其上?的不動(dòng)產(chǎn)看?作兩個(gè)獨(dú)立?的權(quán)利客體?，而所謂“?房地一致”?原則即是要?求土地使用?權(quán)和其地上?的房屋等建?筑物所有權(quán)?一同轉(zhuǎn)讓、?抵押。其在?立法上的體?現(xiàn)主要在《?___城市?房地產(chǎn)管理?法》第__?_條規(guī)定:?“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)?讓、抵押時(shí)?,房屋的所?有權(quán)和該房?屋占用范圍?內(nèi)的土地使?用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)?讓、抵押。?”第___?條規(guī)定:“?依法取得的?房屋所有權(quán)?連同該房屋?占用范圍內(nèi)?的土地使用?權(quán),可以設(shè)?定抵押權(quán)。?”《___?擔(dān)保法》第?___條規(guī)?定:“以依?法取得的國(guó)?有土地上的?房屋抵押的?,該房屋占?用范圍內(nèi)的?國(guó)有土地使?用權(quán)同時(shí)抵?押。以出讓?方式取得的?國(guó)有土地使?用權(quán)抵押的?,應(yīng)當(dāng)將抵?押時(shí)該國(guó)有?土地上的房?屋同時(shí)抵押?。”應(yīng)當(dāng)?注意到，上?述法律調(diào)整?對(duì)象均是國(guó)?有土地使用?權(quán)及國(guó)有土?地之上的房?屋，解決的?是在房地不?可分的物理?現(xiàn)象下國(guó)有?土地使用權(quán)?人和房屋所?有人間的權(quán)?利沖突問(wèn)題?。《擔(dān)保法?》第三十六?條第三款規(guī)?定:“鄉(xiāng)(?鎮(zhèn))、村企?業(yè)的土地使?用權(quán)不得單?獨(dú)抵押。以?鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、?村企業(yè)的廠?房等建筑物?抵押的，其?占用范圍內(nèi)?的土地使用?權(quán)同時(shí)抵押??！痹摋l規(guī)?定從形式上?看好像也體?現(xiàn)了“房地?一致”的原?則，但仔細(xì)?分析，該規(guī)?定只明確了?“地隨房走?”，而且國(guó)?家土地管理?局___年?___月_?__日頒布?的《農(nóng)村_?__土地使?用權(quán)抵押登?記__若干?規(guī)定》第四?條中規(guī)定_?__土地使?用權(quán)抵押時(shí)?，___土?地所有者應(yīng)?同意“在實(shí)?現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)?同意按法律?規(guī)定的土地?征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)?償后轉(zhuǎn)為國(guó)?有土地”，?第十三條規(guī)?定“因處分?抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)?移鄉(xiāng)村企業(yè)?___土地?使用權(quán)的，?應(yīng)當(dāng)由土地?管理部門依?法先辦理征?地手續(xù)，將?抵押土地轉(zhuǎn)?為國(guó)有，然?后再按抵押?劃撥國(guó)有土?地使用權(quán)的?辦法進(jìn)行處?置?！庇纱?可見，所謂?“地隨房走?”也是在_?__土地征?用為國(guó)有土?地后才能實(shí)?現(xiàn)，在__?_土地使用?權(quán)和其地上?物所有權(quán)之?間從沒(méi)有法?律規(guī)定兩者?的權(quán)利主體?必須一致，?農(nóng)村房屋買?賣法律關(guān)系?中并無(wú)適用?“房地一致?”原則的明?確要求。?(三)農(nóng)村?房屋買賣影?響農(nóng)村社會(huì)?秩序沒(méi)有現(xiàn)?實(shí)依據(jù)實(shí)?踐和理論上?之所以造成?農(nóng)村房屋買?賣合同的效?力認(rèn)定困境?，主要還是?因?yàn)橐环矫?房與地密不?可分，轉(zhuǎn)讓?房屋直接涉?及宅基地使?用主體的改?變，另一方?面國(guó)家對(duì)于?放開宅基地?交易的后果?無(wú)法預(yù)測(cè)，?畢竟今日中?國(guó)三農(nóng)問(wèn)題?尚在國(guó)家政?治議題中占?有很重的分?量。學(xué)者的?擔(dān)心不無(wú)道?理，但其也?忽視了中國(guó)?幅員遼闊，?各地情況各?有不同的現(xiàn)?實(shí)。以__?_和___?為例:表?一___省?歷年農(nóng)村勞?動(dòng)力情況?___年_?__年__?_年___?年___年?農(nóng)村勞動(dòng)?力(萬(wàn)人)?2786.?86277?3.042?688.0?32664?.8126?62.50?農(nóng)林牧漁?業(yè)(萬(wàn)人)?1714.?49154?1.331?480.2?21134?.8510?58.28?占比(%?)61.5?255.5?855.0?742.5?939.7?5表二_?__市歷年?農(nóng)村勞動(dòng)力?情況__?_年___?年___年?___年?農(nóng)村從業(yè)人?員(萬(wàn)人)?230.4?3253.?45248?.0524?3.49?農(nóng)業(yè)(萬(wàn)人?)65.6?181.4?565.2?259.0?5占比(?%)28.?4732.?1426.?2924.?25上述?兩表顯示，?___省和?___市隨?著社會(huì)經(jīng)濟(jì)?的發(fā)展，農(nóng)?村勞動(dòng)力的?數(shù)量整體曾?下降趨勢(shì)，?某種程度上?這得