江京大飯店(暫名)項(xiàng)目實(shí)施建議書(shū)

..江京大飯店〔暫名項(xiàng)目建議書(shū)一、前言

〔一本案目的

根據(jù)臨海市銀雁房地產(chǎn)關(guān)于投資興建江京大飯店的項(xiàng)目意向,20XX1月16日到18日,我們就江京市城市區(qū)域、交通網(wǎng)絡(luò)、人文歷史、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、政策導(dǎo)向、旅游資源、客源市場(chǎng)、周邊環(huán)境等影響投資建造江京大酒店的諸多因素進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研,采取的主要方法是:一、聽(tīng)取當(dāng)?shù)厥姓嘘P(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)整個(gè)江京地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要、產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向、甌江沿線(xiàn)江濱區(qū)塊〔江京大酒店所處區(qū)域建設(shè)規(guī)劃與設(shè)想、城鄉(xiāng)社會(huì)概況等有關(guān)情況的介紹；二、到江京市旅游局行業(yè)管理處、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)處、規(guī)劃處咨詢(xún)了解相關(guān)的旅游客源接待、旅游資源開(kāi)發(fā)、年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等情況；三、實(shí)地考察了江京市區(qū)目前最高檔次的星級(jí)飯店〔三星級(jí)的江京國(guó)際大酒店、香溢紫荊花大酒店和江京飛達(dá)大酒店及其他飯店的實(shí)際營(yíng)業(yè)狀況,并進(jìn)一步深入到當(dāng)?shù)氐馁?gòu)物中心、娛樂(lè)場(chǎng)所以及風(fēng)景旅游點(diǎn),了解了當(dāng)?shù)厥忻竦南M(fèi)習(xí)慣與水準(zhǔn)；四、到江京大飯店擬建地點(diǎn)察看周邊環(huán)境,分別測(cè)量至市中心、火車(chē)站、汽車(chē)站、金麗溫高速公路入口及主要工礦企業(yè)等處的實(shí)際距離；五、參考江京市政府各相關(guān)部門(mén)公布的有關(guān)數(shù)據(jù)材料〔江京市20XX度統(tǒng)計(jì)年鑒、江京市旅游局20XX度統(tǒng)計(jì)報(bào)表等。

基于上述材料,本項(xiàng)目建議書(shū)主要為江京大飯店的建設(shè),提出投資環(huán)境評(píng)估、目標(biāo)市場(chǎng)分析、投資建設(shè)定論、投資規(guī)模及投資效益預(yù)測(cè)與投資可行性分析等方面的參考意見(jiàn)。〔二項(xiàng)目簡(jiǎn)述

1、城市概況

江京市位于XX省的西南部,地處浙閩兩省結(jié)合部,在東經(jīng)118°41′～120°26′和北緯27°25′～28°57′之間?？偯娣e1.73萬(wàn)平方公里,總?cè)丝?50萬(wàn)。全區(qū)現(xiàn)轄江京、龍泉二市及縉云、青田、遂昌、云和、慶元、景寧、松陽(yáng)七縣,是XX省面積最大而人口最稀的地區(qū)。它東南與XX市接壤,西南與XX省XX市、XX市毗鄰,西北與XX市相接,北部與XX市交界,東北與XX市相連。分別距XX126公里、XX122公里、XX292公里、上海512公里。江京市區(qū)因其地形酷似蓮花,故稱(chēng)蓮城,是浙西南地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。

江京市山清水秀、古跡眾多。龍泉的鳳陽(yáng)山、慶元的百山祖、遂昌的九龍山等國(guó)家和省級(jí)自然保護(hù)區(qū),風(fēng)光美不勝收；縉云仙都的鼎湖峰、鐵城、青田的石門(mén)洞、江京的通濟(jì)堰、龍泉的哥窯大窯遺址、松陽(yáng)的延慶寺塔等景點(diǎn),人文景觀和自然景觀交相輝映,都是生態(tài)旅游、休閑度假與避暑的勝地。江京市地處亞熱帶季風(fēng)氣候,甌江水系橫貫全區(qū),一年四季雨量充沛,氣候濕潤(rùn),自然條件優(yōu)越,其中森林、水能、礦產(chǎn)、野生動(dòng)物等四大資源均占全省首位。

江京市物產(chǎn)十分豐富,著名的有慶元香姑、景寧惠明茶、處州白蓮、縉云黃花菜、江京柑桔、云和雪梨、遂昌薯脯以及筍干、木耳、曬紅煙等農(nóng)副產(chǎn)品,曾在全國(guó)農(nóng)業(yè)博覽會(huì)上獲得過(guò)多塊金牌。龍泉寶劍、青瓷、青田石雕等工藝美術(shù)品更是在國(guó)內(nèi)外久負(fù)盛名。金筆、羽絨制品、寵物用品、木制玩具、洗滌用品、鞋革等新興工業(yè)產(chǎn)品和工藝產(chǎn)品深受中外顧客的贊譽(yù)。

江京市的郵電通訊已實(shí)現(xiàn)傳輸光纜化、交換程控化,無(wú)線(xiàn)尋呼實(shí)現(xiàn)全省、全國(guó)漫游。556座各類(lèi)電站已與華東大電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)供電,使得全區(qū)電訊、供電穩(wěn)定可靠。2、交通網(wǎng)絡(luò)

江京市是浙西南的交通樞紐,交通條件十分便利。金溫鐵路在1997年就已經(jīng)開(kāi)通運(yùn)行；金麗溫高速公路也已于20XX底全線(xiàn)貫通；330國(guó)道橫貫境內(nèi)；麗浦、麗龍等11條省道干線(xiàn)組成了地區(qū)公路交通的骨架,全面形成了以高級(jí)和次高級(jí)公路為主干的公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。江京還擁有兩座各500噸泊位的溫溪港,貨輪可直達(dá)全國(guó)各大港口和香港、澳門(mén)等地。江京機(jī)場(chǎng)也正在籌劃當(dāng)中。全地區(qū)已基本形成良好的交通網(wǎng)絡(luò)。3、社會(huì)人文歷史

江京地區(qū)歷史悠久,文化積淀深厚。據(jù)考古發(fā)現(xiàn),早在4000多年前就有人類(lèi)活動(dòng)。隋朝開(kāi)皇九年〔公元589年建處州,592年改為括州,607年改為永嘉郡。唐朝武德四年〔公元621年復(fù)改為括州,779年改為處州。元朝至元十三年〔公元1276年改為處州路,1359年改為安南府,隨后又改為處州府。明朝景泰三年〔公元1452年起,處州府轄江京、松陽(yáng)、縉云、青田、遂昌、慶元、宣平、云和、景寧10縣。1911年辛亥革命后設(shè)立處州軍政分府。民國(guó)元年〔1912年撤銷(xiāo)處州軍政分府,先后由甌海道和江京、第九、第六、第七行政督查區(qū)管轄,轄江京、松陽(yáng)、縉云、龍泉、慶元、宣平、景寧、云和8縣。1949年5月解放,10月設(shè)江京專(zhuān)區(qū),1952年撤銷(xiāo)專(zhuān)區(qū),各縣分別劃入XX、XX、XX專(zhuān)區(qū)管轄。1963年5月恢復(fù)江京專(zhuān)區(qū),轄江京、青田、縉云、遂昌、云和、龍泉6縣。1968年改稱(chēng)江京地區(qū),1978年設(shè)立江京地區(qū)行政公署。其中：1973年恢復(fù)慶元縣,1982年恢復(fù)松陽(yáng)縣,1984年設(shè)立景寧畬族自治縣,1986年撤銷(xiāo)江京縣,設(shè)立縣級(jí)江京市,1990年撤銷(xiāo)龍泉縣,設(shè)立縣級(jí)龍泉市,20XX撤銷(xiāo)縣級(jí)江京市,設(shè)立蓮都區(qū)。20XX7月19日撤銷(xiāo)行署建制,設(shè)江京市,轄蓮都區(qū)、龍泉市和青田、縉云、云和、慶元、遂昌、松陽(yáng)、景寧7縣。自古以來(lái),江京就是浙西南地區(qū)的歷史重鎮(zhèn),青田更是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)。4、項(xiàng)目位置特征

江京大飯店項(xiàng)目位于江京市區(qū)的南部,甌江的南岸,與市區(qū)隔江相望,處于未來(lái)幾年市政府計(jì)劃重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)的核心區(qū)塊。它座落于江京市江濱公園南岸之盡端,面對(duì)公園和寬闊的水面,與公園天然地熔為一體。它背靠著名的南明山風(fēng)景區(qū)和建設(shè)中的未來(lái)的繞城公路,正在擴(kuò)建的小水門(mén)大橋和規(guī)劃中的紫金大橋一左一右地將酒店與市區(qū)緊密相連,分別距離市中心4公里、老長(zhǎng)途汽車(chē)站6公里、火車(chē)站8公里,可以說(shuō)是處在自然風(fēng)景秀麗、周邊環(huán)境優(yōu)雅、地域視線(xiàn)開(kāi)闊、城區(qū)交通便捷的良好環(huán)境之中,是一塊典型的"鬧中取靜"的世外桃源和風(fēng)水寶地,非常符合建造園林式綜合性酒店的地理要求。二、現(xiàn)階段江京市場(chǎng)總體概況及投資環(huán)境分析

〔一社會(huì)政策環(huán)境

進(jìn)入新世紀(jì),江京市政府明確提出了"秀山江京、XX綠谷"的發(fā)展口號(hào),全面制定實(shí)施了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,在堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以科技為先導(dǎo)、以產(chǎn)品為龍頭、以工程為依托、以效益為中心、以企業(yè)為主體的原則指導(dǎo)下,強(qiáng)化政策導(dǎo)向,依靠科技進(jìn)步,培育規(guī)范市場(chǎng),加強(qiáng)監(jiān)督管理,加大環(huán)境保護(hù)力度,逐步建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控體系和統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制,促進(jìn)全地區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的健康、快速發(fā)展。

同時(shí),江京市政府還特別提出要加大利用外資的力度,進(jìn)一步拓展第三產(chǎn)業(yè),力爭(zhēng)在城市基礎(chǔ)設(shè)施、旅游、商貿(mào)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等方面有新的突破。尤其把旅游業(yè)的發(fā)展擺到重要的位置。

并且,市政府明確提出及實(shí)施了提高行政辦事效率,改善服務(wù)環(huán)境,簡(jiǎn)化審批手續(xù),下放審批權(quán)限,減少收費(fèi)項(xiàng)目,各級(jí)辦事機(jī)構(gòu)落實(shí)行政公示制和服務(wù)承諾制,減少審批環(huán)節(jié),方便客商投資,強(qiáng)化社會(huì)信用等一系列配套政策,有力地改進(jìn)了投資環(huán)境,建立了良好的投資政策導(dǎo)向。正是由于政府的重視,目前江京地區(qū)已經(jīng)形成了良好的投資市場(chǎng)環(huán)境?！捕?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

1、經(jīng)濟(jì)總量

近年來(lái),江京地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈整體快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。去年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到158.97億元,與前一年相比增長(zhǎng)了12.8%,其中市區(qū)的增幅更是達(dá)到了17.6%。全市人均GDP達(dá)到6393元,折合美金為780元,其中市區(qū)達(dá)到10687元,折合美金為1303元。全地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快,第三產(chǎn)業(yè)所占比重明顯增加,現(xiàn)已占到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的35.35%,累計(jì)完成產(chǎn)業(yè)增加值56.18億元,發(fā)展速度明顯超過(guò)平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度,20XX比上一年增長(zhǎng)了15%,其中市區(qū)的增長(zhǎng)比例更是達(dá)到了19.2%。

去年全市財(cái)政一般預(yù)算收入為17.95億元,比前一年增長(zhǎng)了39.8%,其中上劃中央收入6.22億元,增長(zhǎng)19.35%；地方財(cái)政收入11.73億元,增長(zhǎng)53.8%。財(cái)政收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上一年的9.39%提高到了11.29%。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)超過(guò)31.04%,城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年末余額首次突破100億元,達(dá)到創(chuàng)記錄的109.32億元。城鄉(xiāng)居民食品支出占消費(fèi)支出的比例〔即恩格爾系數(shù)也由前一年的43%降到了去年的41%。全地區(qū)已經(jīng)初步具備了小康社會(huì)富裕的生活條件。

2、產(chǎn)業(yè)特征

江京地處浙西南山區(qū),自古以來(lái)物產(chǎn)富饒,森林覆蓋率高居X(jué)X省第一位,是我省的林業(yè)大市。地區(qū)近年來(lái)積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程,20XX農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值已完成57.66億元。工業(yè)生產(chǎn)則保持了自1999年底以來(lái)年平均20%以上的高速增長(zhǎng),增長(zhǎng)幅度繼續(xù)保持全省十一個(gè)地區(qū)的第一位,規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值增幅高出全省平均增速的11.3個(gè)百分點(diǎn)。

近年來(lái),江京市明顯加快了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐,著力培育發(fā)展特色經(jīng)濟(jì),成效已初步顯現(xiàn)。從20XX的發(fā)展情況看,一是培育壯大的四大行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁,其中化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)29.7%、電力工業(yè)增長(zhǎng)15.5%、文教體育用品制造業(yè)增長(zhǎng)32.98%、木材加工及竹藤棕草制品業(yè)增長(zhǎng)13.94%。二是優(yōu)先發(fā)展的四大行業(yè)中,皮革毛皮羽絨及其制品業(yè)增長(zhǎng)111.08%、醫(yī)藥工業(yè)增長(zhǎng)13.15%、非金屬礦采選業(yè)增長(zhǎng)42.35%,食品工業(yè)增長(zhǎng)20.35%。三是塊狀特色經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速,新的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)閃爍。青田鞋革實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值5.26億元,同比增長(zhǎng)143.5%,外貿(mào)服裝增長(zhǎng)82.31%,云和木制玩具實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值3.0億元,同比增長(zhǎng)50.5%,縉云環(huán)形燈管和縫紉機(jī)械及工刃具三大行業(yè)增長(zhǎng)93.0%,龍泉太陽(yáng)傘增長(zhǎng)12.0%,慶元竹木加工業(yè)和塑料制品業(yè)分別增長(zhǎng)20.5%和33.2%,都呈現(xiàn)出了較強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)特征明顯,增長(zhǎng)勢(shì)頭良好。

同時(shí),非公有制經(jīng)濟(jì)也成為拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng)的主要力量。去年一年,除股份合作企業(yè)外,外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)42.3%,股份制企業(yè)增長(zhǎng)30.0%,聯(lián)營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng)20%,其他企業(yè)增長(zhǎng)28.5%,這五類(lèi)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值達(dá)50.75億元,占全部規(guī)模企業(yè)的91.54%,比上年同期提高了0.71個(gè)百分點(diǎn)。這表明江京市主攻個(gè)體私營(yíng)等非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策已顯成效。

外貿(mào)仍然保持較高的發(fā)展水平,工業(yè)品出口勢(shì)頭強(qiáng)勁,拉動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售作用明顯,表明在加入WTO后,江京市的出口生產(chǎn)企業(yè)基本能抓住機(jī)遇,工業(yè)外向度進(jìn)一步提高。

建設(shè)工業(yè)園區(qū)也是江京市"十五"期間加快工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要切入點(diǎn),有效地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚。市政府采取加大政策扶持引導(dǎo)、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加大招商引資力度等措施,使園區(qū)建設(shè)步伐明顯加快,云和木制玩具工業(yè)園區(qū)、遂昌凱恩高科技紙業(yè)園區(qū)、慶元竹木制品工業(yè)園區(qū)、縉云新碧仙都五金工業(yè)園區(qū)、龍泉太陽(yáng)傘園區(qū)、青瓷寶劍園區(qū)、青田外貿(mào)服裝工業(yè)園區(qū)、景寧食品工業(yè)園區(qū)和松陽(yáng)西屏特色工業(yè)園區(qū)等各具特色,發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

〔三旅游資源現(xiàn)狀

1、旅游資源

江京群山連綿,林海氤氳,峽谷眾多,溪流密布,奇峰聳立,瀑泉飛掛,洞壑幽深,可謂是匯"峰、林、洞、瀑"于一城,集"奇、峻、清、幽"于一地。江京是XX省森林、水能、礦藏和野生珍稀動(dòng)植物資源最豐富的地區(qū),森林覆蓋率達(dá)到79.1%,素有"XX林海"、"天然氧吧"、"天然的動(dòng)植物園"之稱(chēng),被譽(yù)為"難得凈土"。

江京是一個(gè)清新秀美的世界。在全市1.73萬(wàn)平方公里的土地上,分布著國(guó)家AAAA級(jí)的仙都風(fēng)景區(qū)和AAA級(jí)的青田石門(mén)洞旅游景區(qū)及一批國(guó)家AA級(jí)旅游景區(qū)〔點(diǎn)；國(guó)家和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)4處；市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)6處；國(guó)家和省級(jí)自然保護(hù)區(qū)3處；省級(jí)森林公園8處；國(guó)家級(jí)文保單位5處和省級(jí)文保單位17處；省級(jí)歷史文化名城2個(gè)和省級(jí)歷史文化保護(hù)區(qū)4處。江京是XX省首個(gè)國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)地區(qū),是甌江、錢(qián)塘江、飛云江、靈江、閩江、福安江等六大水系的發(fā)源地；江京是21世紀(jì)人類(lèi)所崇尚的"休閑養(yǎng)生,返樸歸真"的生態(tài)旅游休閑度假勝地。

江京還是全國(guó)最大的畬族聚居地,景寧是全國(guó)惟一的畬族自治縣,多姿多彩的畬族傳統(tǒng)文化和民俗風(fēng)情引人入勝,讓人流連忘返。

總之,江京豐富的自然山水與人文景觀,形成了特色鮮明的旅游資源,日益引起了眾多游客的響應(yīng)與神往。2、飯店概況

江京地區(qū)目前建有各類(lèi)旅游飯店39家,其中三星級(jí)酒店2家,二星級(jí)酒店20家,一星級(jí)酒店15家,按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造但尚未評(píng)星掛牌的2家。總房間數(shù)2224間,總床位3600余張,20XX平均出租率63.79%,平均房?jī)r(jià)140元/間.天。江京市區(qū)現(xiàn)有旅游飯店13家,其中三星級(jí)酒店2家,二星級(jí)酒店5家,一星級(jí)酒店4家,按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造但尚未評(píng)星掛牌的2家。而這4家三星級(jí)及按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造但尚未評(píng)星掛牌的飯店,共有客房387間,去年平均出租率達(dá)到72.49%,平均房?jī)r(jià)約220元/間.天。從整體經(jīng)營(yíng)情況看,江京市的旅游飯店普遍能獲得較好的贏利,并且目前市區(qū)尚存在著無(wú)四、五星級(jí)豪華旅游飯店的空白,為投資建造高星級(jí)酒店提供了極大的空間。3、景區(qū)接待收入

20XX江京地區(qū)主要景區(qū)〔點(diǎn)接待人數(shù)為：仙都風(fēng)景名勝區(qū)24.2萬(wàn)人；青田石門(mén)洞風(fēng)景名勝區(qū)6.5萬(wàn)人；清真寺13.5萬(wàn)人；東西巖、南明山風(fēng)景名勝區(qū)7.64萬(wàn)人；白云山森林公園14.8萬(wàn)人；松陽(yáng)箬寮巖景區(qū)6.5萬(wàn)人。全年共接待海內(nèi)外旅游者217.4782萬(wàn)人,其中海外游客2.4782萬(wàn)人,同比增長(zhǎng)25.73%,客源結(jié)構(gòu)主要為第一西班牙、第二意大利、第三巴西；國(guó)內(nèi)游客215.3萬(wàn)人,同比增長(zhǎng)33.4%,客源結(jié)構(gòu)主要為第一省內(nèi)、第二上海、第三XX。國(guó)內(nèi)旅游收入8.86億元,同比增長(zhǎng)38.2%,旅游創(chuàng)匯4174.68萬(wàn)美元,同比增長(zhǎng)28.77%。旅游收入占地區(qū)整個(gè)GDP的7.75%,比上一年增長(zhǎng)2.02個(gè)百分點(diǎn)。20XX旅游收入計(jì)劃占整個(gè)GDP的10%左右,增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)繼續(xù)穩(wěn)步提高。4、存在的問(wèn)題與不足

江京地區(qū)的旅游接待服務(wù)行業(yè),近幾年雖然取得了很大的進(jìn)步與發(fā)展,但是還存在著一些問(wèn)題與不足,主要是：一、整體旅游宣傳的影響面不夠廣泛,輻射力度不夠深；二、景點(diǎn)較分散,未形成拳頭產(chǎn)品和完整線(xiàn)路,給人以零打碎敲的感覺(jué),造成游客停留時(shí)間不夠長(zhǎng)的結(jié)果；三、市區(qū)缺少高規(guī)格的豪華旅游飯店,現(xiàn)有的幾家三星級(jí)飯店都普遍存在著布局不合理、服務(wù)功能不到位的缺陷；四、缺乏專(zhuān)業(yè)的飯店管理人才,飯店的整體服務(wù)規(guī)格和服務(wù)質(zhì)量不夠高；五、現(xiàn)有飯店缺乏能舉行商務(wù)洽談、宴會(huì)、展覽、新聞發(fā)布會(huì)、政府首腦接待等大型活動(dòng)的場(chǎng)所,直接對(duì)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與形象展示造成了滯后的負(fù)面影響；六、在現(xiàn)有整個(gè)地區(qū)旅游收入占到GDP7.75%的基礎(chǔ)上,旅游飯店業(yè)缺乏新的增長(zhǎng)亮點(diǎn),尤其是代表當(dāng)今最新市場(chǎng)銷(xiāo)售理念的產(chǎn)權(quán)式酒店,在江京還處于空白階段?！菜南M(fèi)市場(chǎng)分析

通過(guò)對(duì)江京地區(qū)飯店、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等方面的實(shí)地調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn)江京地區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)不是特別發(fā)達(dá),但是一般市民的消費(fèi)水準(zhǔn)卻比想象中要高。經(jīng)初步了解,目前市民對(duì)生活中的喜事、大事,如生子、參軍、上大學(xué)、生日、喬遷新居、老人做壽等,都習(xí)慣以聚眾宴請(qǐng)的方式來(lái)祝賀,比較舍得花錢(qián)。而一些新的高檔次的酒店、餐館、娛樂(lè)場(chǎng)所在開(kāi)業(yè)伊始,都能在當(dāng)?shù)卦斐赊Z動(dòng)效應(yīng),生意非常火爆。我們?cè)谡{(diào)查中還特別關(guān)注了年夜飯的基本標(biāo)準(zhǔn),每桌從668元～1280元不等,不低于XX的消費(fèi)水準(zhǔn),且消費(fèi)市場(chǎng)基本成熟,這就為建設(shè)高星級(jí)酒店奠定了消費(fèi)基礎(chǔ)。

另外,我們還特別調(diào)查了江京市的中高檔社會(huì)餐館,例如名人名家大酒店、新開(kāi)元大酒店、綠谷大酒店、陽(yáng)光大酒店、太平府飯店、觀天下食府等,經(jīng)營(yíng)情況都非常不錯(cuò)。其中的名人名家大酒店是目前江京市最大的一家社會(huì)餐館,共有三層,包廂40余個(gè),總餐位數(shù)達(dá)到了420個(gè),根據(jù)我們實(shí)地消費(fèi)估算,按照平均每人50元的消費(fèi)水平計(jì)算,如果利用率達(dá)到70%以上,則日平均營(yíng)業(yè)額應(yīng)在3萬(wàn)元以上。日益成熟的消費(fèi)觀念與消費(fèi)市場(chǎng),已為大型綜合性酒店尤其是餐飲的消費(fèi)理念打下了良好的基礎(chǔ)。

由于隸屬江京地區(qū)的青田是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng),有一大批旅居國(guó)外的事業(yè)有成的華僑,他們中的大多數(shù)都有每年回家鄉(xiāng)省親的習(xí)慣,滯留的時(shí)間也比較長(zhǎng),故往往喜歡在當(dāng)?shù)刭?gòu)房居住,同時(shí)由于受到中國(guó)傳統(tǒng)觀念中"葉落歸根"思想的影響,每年也有大批的老華僑歸國(guó)歸鄉(xiāng),安度晚年,購(gòu)買(mǎi)酒店式的觀景別墅居住對(duì)他們來(lái)說(shuō)應(yīng)該是一個(gè)非常不錯(cuò)的選擇；江京的經(jīng)濟(jì)尤其是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)這幾年發(fā)展非常迅速,誕生了一大批富有的生意人,隨著自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng),他們對(duì)生活的要求特別是居住的要求也越來(lái)越高。因而,產(chǎn)權(quán)式酒店別墅這一最高層次的居住形式將對(duì)他們具有很大的吸引力,與之相配套的酒店式服務(wù)也將極大地方便他們的生活,它的出現(xiàn)無(wú)疑將很好地滿(mǎn)足這一市場(chǎng)的需求?；谝陨蟽牲c(diǎn)分析,我們認(rèn)為,針對(duì)酒店兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的消費(fèi)市場(chǎng)非常廣闊,銷(xiāo)售前景樂(lè)觀,它在江京地區(qū)的率先推出也必將在當(dāng)?shù)匾鹣鄳?yīng)的轟動(dòng)效應(yīng),并最終取得成功。三、項(xiàng)目分析與市場(chǎng)定位

〔一項(xiàng)目分析

考慮到江京整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游等發(fā)展?fàn)顩r,綜合自然、地域、氣候等因素及投資回報(bào)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)成本等預(yù)測(cè),我們認(rèn)為,目前江京市已完全有必要投資建設(shè)高星級(jí)的城市綜合商務(wù)型酒店,并可兼帶部分產(chǎn)權(quán)式酒店別墅,同時(shí)在建造過(guò)程中,特別需要注意下列因素：

1、規(guī)格檔次起步一定要高,設(shè)計(jì)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)為五星級(jí),建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為四星級(jí),這樣就能快速占領(lǐng)當(dāng)?shù)仫埖陿I(yè)的制高點(diǎn)。同時(shí),服務(wù)設(shè)施應(yīng)盡量齊全且功能靈活。

2、依據(jù)地方容量,整個(gè)投資規(guī)模不宜偏大,房間總數(shù)控制在220間以?xún)?nèi),同時(shí),應(yīng)具備有較佳私密性、獨(dú)立性、安全性的經(jīng)營(yíng)接待場(chǎng)所,以滿(mǎn)足政府接待的需求。

3、兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店建筑以獨(dú)立式別墅為主,規(guī)模為40幢左右,每幢建筑面積為250平方米～350平方米之間。

4、主體建筑風(fēng)格應(yīng)有自己的特色,且與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào),從而使住店客人在欣賞周邊自然景色的同時(shí),建筑物本身也相應(yīng)成為所在區(qū)域的一道亮麗景觀。

5、經(jīng)營(yíng)定位應(yīng)明確,既能符合當(dāng)?shù)卣?又能最大范圍地招徠客源,贏得較好的投資回報(bào)。

6、應(yīng)積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣案骷?jí)機(jī)構(gòu)的大力支持,爭(zhēng)取將本項(xiàng)目樹(shù)立為良好的政府形象工程。同時(shí)擴(kuò)大臨海市銀雁房地產(chǎn)的社會(huì)知名度與誠(chéng)信度,進(jìn)而有效樹(shù)立公司良好的形象,利用自身的優(yōu)勢(shì)不斷拓展業(yè)務(wù),最終形成雙贏。

〔二市場(chǎng)定位

通過(guò)實(shí)地考察,并根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際接待情況及發(fā)展趨勢(shì)分析,我們認(rèn)為,新建的江京大飯店的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)可定為：一、政府代表團(tuán)的會(huì)見(jiàn)與接待；二、國(guó)家級(jí)專(zhuān)業(yè)會(huì)議和中小型國(guó)際會(huì)議；三、地方政府、各職能機(jī)構(gòu)、各企事業(yè)團(tuán)體的各類(lèi)會(huì)議或聯(lián)誼活動(dòng)；四、國(guó)際國(guó)內(nèi)招商、貿(mào)易、推廣、展示、展覽、新聞發(fā)布等商務(wù)活動(dòng)；五、高檔旅游團(tuán)隊(duì)；六、高檔次商務(wù)散客；七、各類(lèi)學(xué)術(shù)研討、參觀交流等接待活動(dòng)；八、海內(nèi)外客商休閑度假等。

酒店類(lèi)型為城市綜合商務(wù)型。酒店星級(jí)為目前按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造,并留有升級(jí)為五星級(jí)酒店的空間。另外,產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的建造也將填補(bǔ)江京市尚無(wú)高檔別墅區(qū)的空白,主要銷(xiāo)售客戶(hù)對(duì)象應(yīng)是歸國(guó)僑胞、各地投資商及有關(guān)企業(yè)家等。同時(shí)根據(jù)可靠消息,國(guó)家將下文嚴(yán)格控制別墅類(lèi)房產(chǎn)的建造,這又將進(jìn)一步使酒店的別墅群成為一個(gè)亮麗的賣(mài)點(diǎn)?！踩C合評(píng)論

結(jié)合江京地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的特征與新世紀(jì)當(dāng)?shù)卣贫ǖ陌l(fā)展規(guī)劃,我們認(rèn)為,臨海市銀雁房地產(chǎn)投資建造江京大飯店,主要有以下幾方面的有利因素：一、近幾年江京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度明顯加快,已具備一定的社會(huì)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力,招商引資政策優(yōu)惠,城市化水平日益提高,旅游資源十分豐富,城市功能與知名度不斷擴(kuò)大,存在著良好的投資基礎(chǔ)條件；二、目前市區(qū)缺乏大型旅游商貿(mào)接待活動(dòng)的場(chǎng)所,尤其是飯店規(guī)格檔次不高、布局不合理、政府會(huì)見(jiàn)接待場(chǎng)所稀缺、國(guó)內(nèi)外高檔次會(huì)議舉辦困難等不良因素明顯,存在著投資建造高檔飯店的市場(chǎng)契機(jī)；三、江京消費(fèi)市場(chǎng)活躍,消費(fèi)水準(zhǔn)日趨提高,當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)建造四、五星級(jí)高星級(jí)酒店的呼聲很高,而且人們求新、求變、求好的消費(fèi)心態(tài)十分明顯,存在著有利的消費(fèi)群體；四、江京市政府和相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)明確表態(tài),非常重視與支持建造江京大酒店這一項(xiàng)目,存在著建設(shè)與經(jīng)營(yíng)政策的優(yōu)惠等政府支持的背景。

總之,該項(xiàng)目是一項(xiàng)能較快占領(lǐng)市場(chǎng),獲取良好回報(bào)的較佳的投資行為。同時(shí),也是有力展示臨海市銀雁房地產(chǎn)形象的非常良好的機(jī)會(huì)。四、項(xiàng)目建設(shè)的基本思路與建議

根據(jù)江京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和旅游業(yè)及飯店業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀,結(jié)合投資方的經(jīng)營(yíng)思路,擬建的江京大飯店初步定位為城市綜合型商務(wù)酒店,兼帶部分產(chǎn)權(quán)式酒店別墅。它的設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)涵蓋以下基本概念。

<一基本設(shè)計(jì)原則

1、總體設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以市場(chǎng)需求及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為前提,充分考慮開(kāi)業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)效果和投資回報(bào),能夠體現(xiàn)現(xiàn)代化城市綜合型商務(wù)酒店的特色,有鮮明和良好的市場(chǎng)形象。

2、酒店設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對(duì)市場(chǎng)需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設(shè)計(jì)等按照現(xiàn)行國(guó)家GB/T14308五星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造；酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可考慮市場(chǎng)的實(shí)際需要和投資狀況,按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行靈活變通處理,力求既能滿(mǎn)足初步的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),樹(shù)立良好的形象,又能節(jié)省投資。

3、因酒店用地條件較好,且當(dāng)?shù)仫埖陿I(yè)市場(chǎng)尚處在逐步發(fā)展中,在確保建設(shè)檔次和標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí),相應(yīng)地控制投資負(fù)擔(dān),可考慮分期建設(shè),逐步發(fā)展完善。

4、酒店的建造與裝修應(yīng)重設(shè)計(jì),輕材料。體現(xiàn)設(shè)計(jì)是靈魂,建材為設(shè)計(jì)服務(wù)的投資理念。避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個(gè)性。

5、酒店的總體建筑分為高層主樓與產(chǎn)權(quán)式酒店別墅兩大部分。主樓以200間〔套客房〔約220間自然間及公共部分和動(dòng)力后勤部分組成。產(chǎn)權(quán)式酒店別墅可建40幢左右。另外,隨著市場(chǎng)發(fā)展,在臨江濱區(qū)域,可適當(dāng)規(guī)劃建造一些對(duì)外服務(wù)的商業(yè)設(shè)施。主樓客房部分可考慮分期建造,前期約建2/3,二期續(xù)建約1/3。建筑總規(guī)?！膊缓亟瓕?duì)外服務(wù)用房控制在36000平方米左右。

6、酒店設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮環(huán)境因素,要與環(huán)境優(yōu)勢(shì)相結(jié)合,建筑物要有自己的個(gè)性和特色?？傮w布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品,力求營(yíng)造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境,并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào),應(yīng)體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、高雅等要素。

7、酒店應(yīng)引進(jìn)并體現(xiàn)綠色飯店的理念,在節(jié)能、環(huán)保、關(guān)懷殘疾人等方面,從設(shè)計(jì)之初就加以考慮,同時(shí)在經(jīng)營(yíng)管理上向客人提供綠色產(chǎn)品,包括飯店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都應(yīng)體現(xiàn)綠色理念,在市場(chǎng)上確立個(gè)性化形象。

8、酒店的設(shè)計(jì)建設(shè)應(yīng)重視日后經(jīng)營(yíng)成本的控制。水、電、氣、空調(diào)等應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理需要,適當(dāng)分區(qū)域布置系統(tǒng),必要時(shí)進(jìn)行分區(qū)域設(shè)置計(jì)量裝置?！捕频杲ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)

酒店的建設(shè)按國(guó)家GB/T14308標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施,為四星級(jí)綜合商務(wù)型酒店,骨架基礎(chǔ)部分則按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求控制。

1、70%標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積不小于20平方米〔不含小過(guò)道及衛(wèi)生間,擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間〔衛(wèi)生間凈面積不小于5平方米,并可考慮4件衛(wèi)生設(shè)施布置或者干、濕分區(qū)、衣櫥等。

2、擁有適量的雙套房和豪華套房〔不少于4開(kāi)間,雙套房應(yīng)分別設(shè)有供主人和來(lái)訪(fǎng)客人使用的衛(wèi)生間。

3、擁有中央空調(diào)系統(tǒng),各區(qū)域通風(fēng)良好。

4、擁有智能化管理系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)〔包括園林與別墅區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。

5、擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備。

6、擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。

7、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾豪華、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施。

8、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會(huì)議及商務(wù)中心設(shè)施,其中大會(huì)議廳面積不小于240平方米。

9、擁有規(guī)模合理、配置符合較高專(zhuān)業(yè)化程度的公共及健康娛樂(lè)設(shè)施,其中多功能廳面積不小于600平方米。健康娛樂(lè)設(shè)施分區(qū)相對(duì)集中,并有根據(jù)市場(chǎng)變化而能進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的空間。

10、擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施。

11、擁有符合高星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的停車(chē)場(chǎng)地〔所?！踩频暝O(shè)計(jì)設(shè)想與建議

根據(jù)江京市擬建四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)園林式賓館區(qū)塊示意圖及江京市旅游市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和酒店建設(shè)基本思路,結(jié)合國(guó)家有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行本酒店的設(shè)計(jì)。遵循"天地人和"及"以人為本"的原則,實(shí)現(xiàn)功能劃分合理、經(jīng)濟(jì)適用、安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、使用管理方便及滿(mǎn)足現(xiàn)代生活水準(zhǔn)需要的最佳效果。

1、總體布局

酒店總體布局?jǐn)M呈園林式布置,與整體環(huán)境相協(xié)調(diào),使之成為名副其實(shí)的公園一部分和一個(gè)特殊的景區(qū)與亮點(diǎn)。項(xiàng)目區(qū)域地勢(shì)南高北低〔外環(huán)干道高度約55米左右,區(qū)域道路高度約52米左右,區(qū)域內(nèi)自然地面高度約48-49米,江面水位約為48米左右,未來(lái)的紫荊大橋?yàn)槭兄行耐ㄏ蛲猸h(huán)線(xiàn)而建的主要橋梁,外環(huán)干道給交通帶來(lái)便捷,但干道位置高,可俯視整個(gè)酒店區(qū),且外環(huán)干道的交通噪音不利于區(qū)域安靜,為此酒店主樓擬向北靠,南區(qū)為庭院綠化區(qū)。賓客主入口擬設(shè)南、北二處,南入口從外環(huán)干道直接用高架接至主樓二層,北入口從濱江大道接至底層,貨物入口與員工入口從西側(cè)道路接入。產(chǎn)權(quán)式酒店別墅擬建于東區(qū)。整個(gè)酒店區(qū)域內(nèi)要求交通流線(xiàn)順暢,客貨員工互不干擾。同時(shí),為滿(mǎn)足日益增多的車(chē)流量,要求建有足夠的停車(chē)泊位,初步建議停車(chē)位每間客房不少于0.6個(gè),并能有部分室內(nèi)停車(chē)位,必要時(shí)可設(shè)計(jì)成封閉式停車(chē)庫(kù)。2、建筑設(shè)計(jì)

根據(jù)江京市主管部門(mén)提出的建造"園林式"酒店的要求,結(jié)合所在地理環(huán)境的特點(diǎn),酒店建筑層數(shù)以五～六層的多層建筑為主,主樓不設(shè)地下室,底層除必須設(shè)置的經(jīng)營(yíng)用房外,可設(shè)置工程設(shè)備用房和后勤員工用房及停車(chē)庫(kù)。部分為二～三層的低層建筑。建筑造型可采用有傳統(tǒng)建筑符號(hào)的現(xiàn)代建筑造型,建筑群體以分散與集中相結(jié)合,并以相對(duì)集中為主。其分散區(qū)域必須有封閉式連廊相接〔產(chǎn)權(quán)式酒店別墅除外。

根據(jù)市場(chǎng)定位,酒店經(jīng)營(yíng)的基本功能初步確定為互相有關(guān)聯(lián)的五大功能：

⑴綜合性住宿接待功能。為能適應(yīng)市場(chǎng)需要,客房區(qū)總計(jì)設(shè)200間〔套左右,宜有普通客房區(qū)以接待一般會(huì)議和旅游團(tuán)隊(duì)之用,可略低于四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)〔骨架部分盡量少變,數(shù)量可控制在客房總數(shù)的30%；標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)為45%,并設(shè)有殘疾人客房1間；豪華客房區(qū)即商務(wù)樓層區(qū)〔行政樓層,總數(shù)可控制在20%左右,它應(yīng)有獨(dú)立的接待、商務(wù)、會(huì)議、休息、健身、閱覽及酒吧餐飲功能,房型以單床房為主；套房總數(shù)控制在5%左右,它宜分布在標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)和豪華客房區(qū),房型以雙套房為主,并有三套房、四套房〔或五套房各一套,所有套房均應(yīng)設(shè)有供主人和來(lái)訪(fǎng)客人分別使用的衛(wèi)生間,其中四套房或五套房相鄰設(shè)有若干標(biāo)準(zhǔn)房,在平面布局上宜單獨(dú)成區(qū),以確保安靜、方便,并能滿(mǎn)足政府接待保衛(wèi)工作的特殊要求。

⑵綜合性會(huì)議等公共活動(dòng)功能。建議設(shè)置專(zhuān)用大型會(huì)議廳一間,面積240平方米左右,小型會(huì)議室四～六間,一間可活動(dòng)分隔的多功能廳〔會(huì)議、宴請(qǐng)、展覽用,面積約650平方米左右〔凈高不低于5米。大型會(huì)議廳及多功能廳,必須交通集散方便,有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊、衣帽間和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。設(shè)120～150平方米左右的會(huì)見(jiàn)室一間,含隱蔽式衛(wèi)生間。大型會(huì)議室應(yīng)配置同聲傳譯設(shè)施。

⑶全方位餐飲經(jīng)營(yíng)功能。為適應(yīng)大型會(huì)議、政府接待、地方廠商經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及當(dāng)?shù)鼗閼c活動(dòng)和其他各種中高檔散客宴請(qǐng)等需要,建議適當(dāng)擴(kuò)大餐飲經(jīng)營(yíng)范圍和內(nèi)容。盡可能較大地占領(lǐng)當(dāng)?shù)刂懈邫n餐飲市場(chǎng)份額。宜設(shè)大、中、小型中餐廳、風(fēng)味餐廳、咖啡廳〔兼西餐廳、大堂吧等。其中設(shè)140～160座餐廳一間,包廂28～30間〔其中可容納20人左右的豪華包廂一間,可容納2桌的包廂2～3間,可容納4桌的包廂1間,其余均為單桌包廂,包廂面積適當(dāng)寬敞,盡可能單獨(dú)設(shè)有衛(wèi)生間,其中包廂餐廳可設(shè)成二個(gè)區(qū)域,以便分區(qū)經(jīng)營(yíng)?？Х葟d〔兼早餐自助餐200平方米左右,大堂吧約150平方米左右。多功能廳也可接待大型宴請(qǐng)?？傆?jì)餐位約1000座左右,可同時(shí)容納二～三個(gè)大、中型宴請(qǐng)。與餐廳配套的廚房部分,面積適當(dāng),布局合理,傳菜線(xiàn)路不與主要公共區(qū)域相交叉。

⑷舒適、先進(jìn)的健康娛樂(lè)功能。利用優(yōu)越的地理?xiàng)l件,室外可設(shè)置網(wǎng)球場(chǎng)、燒烤區(qū)、釣魚(yú)池,預(yù)留室外游泳池及庭院散步休閑設(shè)施。室內(nèi)設(shè)健身中心、乒乓球室、臺(tái)球房、沙壺球房〔二道、桑拿中心〔約800平方米、棋牌房〔20間左右、小型歌舞廳及KTV包房〔20間左右。在適當(dāng)區(qū)域設(shè)置獨(dú)立的書(shū)店、鮮花店、餅屋、商場(chǎng)、精品商店和美容美發(fā)中心及足浴按摩中心。

健康娛樂(lè)功能內(nèi)容發(fā)展快、變化多、人流量大,某些區(qū)域要有一定的私密性,因此設(shè)計(jì)中要注意區(qū)域劃分的獨(dú)立性和合理性,要有前瞻性和可變性,以適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化。

⑸政府接待和會(huì)議功能。政府接待是一塊較大的市場(chǎng),是酒店樹(shù)立形象的重要陣地,也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上考慮此內(nèi)容,以有利于更好地提供服務(wù)和酒店自身的發(fā)展。

具體使用功能已包括在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容中,但在交通組織、位置布局等方面,應(yīng)考慮具有較佳的私密性、獨(dú)立性和安全性的要求,例如會(huì)見(jiàn)室與豪華餐飲包廂二者之間應(yīng)盡可能臨近；大會(huì)議廳及多功能廳則應(yīng)盡可能設(shè)貴賓休息室及單獨(dú)通道；套房不宜設(shè)在同一樓層；如有可能在前廳區(qū)或行政辦公區(qū)設(shè)政府接待辦公室。

與上述經(jīng)營(yíng)功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：

①前廳是酒店的門(mén)面,面積〔不包括營(yíng)業(yè)區(qū)域面積,如總服務(wù)臺(tái)、商場(chǎng)、商務(wù)中心、大堂吧等以控制在300平方米左右為宜,空間要有迎賓的氛圍和效果,體現(xiàn)高星級(jí)酒店的氣勢(shì)。服務(wù)功能要全,布局要合理,流線(xiàn)要通暢。

②工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置,要注意環(huán)保與節(jié)能,防止噪音與振動(dòng)對(duì)賓客產(chǎn)生不良影響。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉(cāng)庫(kù)等用房,并附設(shè)員工服裝間。

③辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。前后各部門(mén)可考慮分設(shè)在各經(jīng)營(yíng)區(qū)域,行政辦公可按對(duì)賓客服務(wù)和對(duì)內(nèi)及其他業(yè)務(wù)往來(lái)為主二類(lèi),前者宜設(shè)在前廳附近,后者可設(shè)在臨近后勤區(qū)或者獨(dú)立設(shè)置通道。

④員工后勤區(qū)。酒店初步考慮總員工數(shù)約為360人左右,男女比例約各占50%。應(yīng)設(shè)有員工食堂〔120～150個(gè)餐位、獨(dú)立更衣室、淋浴室、員工培訓(xùn)教室和員工活動(dòng)室及衛(wèi)生間。員工用房如果獨(dú)立設(shè)置,應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。

〔四投資估算

酒店按照36000平方米的建筑面積、200間〔套客房外加40幢獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的投資進(jìn)行計(jì)算,一次投入費(fèi)用初步估算如下：

土建工程：36000平方米×800元/平方米＝2880萬(wàn)元

給排水及鍋爐工程：36000平方米×200元/平方米＝720萬(wàn)元

強(qiáng)電工程：36000平方米×280元/平方米＝1008萬(wàn)元

弱電工程：36000平方米×120元/平方米＝432萬(wàn)元

暖通空調(diào)工程：36000平方米×200元/平方米＝720萬(wàn)元

電梯：300萬(wàn)元

道路、圍墻、庭院綠化：600萬(wàn)元

室內(nèi)裝修：36000平方米×800元＝2880萬(wàn)元

質(zhì)量監(jiān)督及監(jiān)理費(fèi)：100萬(wàn)元

設(shè)計(jì)及咨詢(xún)費(fèi)：250萬(wàn)元

開(kāi)辦費(fèi)用〔包括餐飲、洗衣、PA、健身、娛樂(lè)、客房等設(shè)備設(shè)施費(fèi)及員工服裝、培訓(xùn)等費(fèi)用：800萬(wàn)元

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：500萬(wàn)元

購(gòu)買(mǎi)土地費(fèi)用：1288萬(wàn)元

總計(jì)：12478萬(wàn)元注：如客房區(qū)分期建造,則第一期投資可削減部分費(fèi)用。〔五投資效益預(yù)測(cè)〔年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算

產(chǎn)權(quán)式酒店別墅一次性收益：40幢×600000萬(wàn)元/幢＝2400萬(wàn)元

年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算單位:萬(wàn)元

項(xiàng)目金額測(cè)算依據(jù)

客房收入1430.8200間.套×280元/天×365天×70%＝1430.8

餐飲收入1085.42大堂吧、咖啡廳：150座×25元/人×365天×25%＝34.22中餐廳：600座×2餐×365天×40元/人×60%＝1051.2

商場(chǎng)收入54.75商場(chǎng)〔包括書(shū)店、花店：1500元×365天＝54.75

康樂(lè)收入250.65桑拿中心<男/女>：60元/人×30人×365天＝65.7足浴、保健按摩：30元/人×30人×365天＝32.85棋牌室：20間×100元/天×365天×80%＝58.4卡拉OK：20間×150元×365天×60%＝65.7美容美發(fā):15000元/月×12月＝18燒烤啤酒廊、電子游戲、網(wǎng)吧、沙弧球等：約10萬(wàn)/年健身、桌球、乒乓球等對(duì)住店客人免費(fèi)使用,不計(jì)營(yíng)業(yè)收入。

商務(wù)中心收入7.3200元×365天

會(huì)議室收入27.382500元×365天×30%

其他收入18.25迷你吧、電訊、洗衣等：500元×365天

營(yíng)業(yè)收入合計(jì)2874.55

減：營(yíng)業(yè)稅金及附加

營(yíng)業(yè)稅181.33娛樂(lè)：250.65×20%＝50.13其他：<2874.55－250.65>×5%＝131.2

增值稅1.86<商場(chǎng)收入54.75－成本54.75×80%>×17%＝1.86

城建稅12.82<181.33＋1.86>×7%＝12.82

教育費(fèi)附加7.33<181.33＋1.86>×4%＝7.33

營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)203.34

減：營(yíng)業(yè)成本

餐飲成本629.541085.42×58%＝629.54

商場(chǎng)成本43.854.75×80%＝43.8

康樂(lè)成本75.2250.65×30%＝75.2

其他成本16.067.3×20%＋27.38×20%＋18.25×50%＝16.06

營(yíng)業(yè)成本合計(jì)764.6

減：各項(xiàng)費(fèi)用

工資及福利費(fèi)用518.4工資：360人×800元/月×12月＝345.6福利：345.6×50%＝172.8<包括:職工養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、大病保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、糧食補(bǔ)償金、住房公積金、教育統(tǒng)籌基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等及其他有關(guān)職工福利費(fèi)>

能源費(fèi)用287.46營(yíng)業(yè)收入的10%

日常維修費(fèi)用57.49營(yíng)業(yè)收入的2%

公眾責(zé)任保險(xiǎn)3累計(jì)賠償額1000萬(wàn)×0.3%

營(yíng)業(yè)部門(mén)費(fèi)用201.22營(yíng)業(yè)收入的7%