XX三期高層產(chǎn)品價(jià)格建議報(bào)告課件

壹品仕家三期高層產(chǎn)品價(jià)格建議報(bào)告博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司

2010年5月壹品仕家三期高層產(chǎn)品博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司定價(jià)思路——當(dāng)前市場對比價(jià)格項(xiàng)目入市價(jià)格評定市場價(jià)格走勢時(shí)效影響土地市場分析住宅市場價(jià)格分析政策因素影響系數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值支撐定價(jià)思路——當(dāng)前市場對比價(jià)格項(xiàng)目入市價(jià)格評定市場價(jià)格走勢時(shí)效土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3產(chǎn)品入市價(jià)格推導(dǎo)4目錄土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3產(chǎn)品地塊編號土地位置出讓面積（m2）規(guī)劃用地性質(zhì)規(guī)劃指標(biāo)要求起始價(jià)（萬元）成交地價(jià)（萬元）樓面價(jià)(/元m2)容積率建筑密度綠地率N0.2010-10天鵝麗都東地塊120192商住用地。商業(yè)建筑面積不大于5000㎡?！?.0≤24%≥35%18029265291103N0.2010-11新興大橋南首東地塊118518商住用地。商業(yè)建筑面積不大于15000㎡?！?.2≤24%≥35%1600022200851N0.2010-12阜城鎮(zhèn)政府北地塊78825商住用地。商業(yè)建筑面積不大于15000㎡?！?.1≤24%≥35%1182415324925N0.2010-13白天鵝商業(yè)廣場南地塊64128商業(yè)用地?！?.0≤40%≥25%96209920773N0.2010-14公安局南側(cè)地塊42930商住用地。商業(yè)建筑面積不大于10000㎡?！?.8≤24%≥35%7728107281388N0.2010-15市民廣場西地塊18352商住用地。商業(yè)建筑面積不大于10000㎡?！?.2≤22%≥35%357962591550土地成交信息地塊土地位置出讓規(guī)劃用地規(guī)劃指標(biāo)要求起始價(jià)成交地價(jià)（萬元）樓結(jié)合以上成交土地的容積率、成交價(jià)、樓面價(jià)等因素來看，加之建筑成本本身費(fèi)用，預(yù)估未來開發(fā)基本成本將會超過現(xiàn)階段市場高層產(chǎn)品的售價(jià)。

3.產(chǎn)品

2.規(guī)模

4.價(jià)格

1.區(qū)域城南新區(qū)土地儲備量爆發(fā)，約有85萬方的新增土地開發(fā)量容積率均在2.0左右，高層產(chǎn)品將是未來市場主流產(chǎn)品土地樓面價(jià)最高已達(dá)1550元/㎡土地樓面價(jià)增幅較大，直接導(dǎo)致未來房價(jià)的上漲土地開發(fā)規(guī)模逐步加大，未來樓盤開發(fā)量約在10-20萬方總結(jié)結(jié)合以上成交土地的容積率、成交價(jià)、樓面價(jià)等因素來看，加之建筑土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3項(xiàng)目產(chǎn)品入市價(jià)格推導(dǎo)4目錄土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3項(xiàng)目產(chǎn)本案帝景藍(lán)灣清華名仕園東苑錦繡嘉園澳洋歐洲花園盛世嘉園碧水豪苑紫金明珠綠洲半島天鵝麗都鴻儒名邸帝逸國際阜寧縣樓盤基本集中于城南新區(qū)，目前市場共有12個(gè)項(xiàng)目，其中在售項(xiàng)目10個(gè)，待售項(xiàng)目2個(gè)（天鵝麗都、帝逸國際）。項(xiàng)目分布本案帝景藍(lán)灣清華名仕園東苑錦繡嘉園澳洋歐洲花園盛世嘉園碧水豪項(xiàng)目總建在售產(chǎn)品未來產(chǎn)品備注清華名仕園15萬方9棟小高層(11+1F)無碧水豪苑11.2萬方4棟高層(19F)無帝景藍(lán)灣5.5萬方多層(剩余1套)4棟高層(16F)高層預(yù)計(jì)6月左右推出澳洋歐洲花園8萬方高層(約460戶)多層(240戶)3棟小高層(12F)錦繡嘉園5萬方4棟小高層(12F)無紫金明珠2.6萬方5棟小高層、10棟多層暫無鴻儒名邸24.8萬方21棟多層11棟高層(19F、32F)綠洲半島約8萬方6棟多層暫無帝逸國際19萬方暫無高層天鵝麗都100萬方暫無高層目前市場上供應(yīng)產(chǎn)品為多層和高層產(chǎn)品，多層產(chǎn)品仍是市場供應(yīng)主力；隨著客戶對多層的熱捧，造成市場中多層的熱銷，導(dǎo)致目前市場上多層產(chǎn)品存量降低，大多數(shù)項(xiàng)目已無多層產(chǎn)品在售；從未來供應(yīng)來看，在多層產(chǎn)品稀缺的情況下，高層產(chǎn)品將會是今后市場的主角。項(xiàng)目推案項(xiàng)目總建在售產(chǎn)品未來產(chǎn)品備注清華名仕園15萬方9棟小高層(1樓盤名稱面積段去化情況均價(jià)價(jià)差優(yōu)惠情況清華名仕園高層63—136㎡剩余房源多為129㎡—136㎡大面積房源3450元/㎡2-6FM每層加100元，7F以上不規(guī)則累加優(yōu)惠：50-100元/㎡帝景藍(lán)灣高層91—132㎡未開盤預(yù)計(jì)3600元/㎡暫無暫無歐洲花園高層95—132㎡95㎡房源去化情況明顯好于132㎡房源3780元左右一房一價(jià)，最高已至4600元/㎡優(yōu)惠：50元/㎡紫金明珠高層95—140㎡僅有位置較好的一棟樓95㎡房源去化良好3500元/㎡左右1-7F3060元/㎡、7F以上3360元/㎡優(yōu)惠：100元/㎡錦秀家園高層128—139㎡4棟在售，僅8—11F去化情況良好3400元/㎡左右1-6F3300元/㎡、7F以上每層加100元/㎡、一次性付款優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)碧水豪苑高層120—1801-3#基本售罄，4#銷售50%，剩余產(chǎn)品集中在7F以下樓層3480元/㎡左右3F2980元/㎡起，每上一層加50元/㎡，購房優(yōu)惠8個(gè)點(diǎn)鴻儒名邸多層90-143㎡120㎡左右的最為暢銷頂層銷售情況不佳3480元/㎡樓層差約80元/㎡優(yōu)惠3-5個(gè)點(diǎn)綠洲半島多層108-128㎡總體去化情況較好，剩余產(chǎn)品集中于底層跟頂層3080元/㎡樓層差100元，樓棟差50-100元優(yōu)惠：130元/㎡項(xiàng)目銷售樓盤名稱面積段去化情況均價(jià)價(jià)差優(yōu)惠情況清華名仕園高層63———結(jié)論高層產(chǎn)品價(jià)格高于多層價(jià)格；高層銷售均價(jià)在3600左右，高出多層300-400，樓層差主要是以中間層為基準(zhǔn)劃分的差價(jià)在50-100之間；戶型面積分布跨度較大，63-180平米，主力面積110-120平米左右；高層產(chǎn)品銷售情況不佳，去化難度在低樓層，去化因素主要是看高層產(chǎn)品在小區(qū)的區(qū)位，以及戶型面積和樓層；近期在售高層產(chǎn)品優(yōu)惠在8個(gè)點(diǎn)以內(nèi)，延續(xù)了年初的優(yōu)惠形式。雖然將來高層產(chǎn)品是市場主流，但受當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣影響（親地性），且市場中并非唯獨(dú)高層產(chǎn)品的同時(shí)，客戶在購買商品房的時(shí)候仍舊首先選擇多層產(chǎn)品，通過對高層產(chǎn)品銷售的分析，客戶在受居住習(xí)慣、區(qū)位環(huán)境、價(jià)格等因素的影響下，導(dǎo)致目前在阜寧高層產(chǎn)品市場接受度仍舊不高?？偨Y(jié)——結(jié)論高層產(chǎn)品價(jià)格高于多層價(jià)格；高層銷售均價(jià)在3600左土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3項(xiàng)目產(chǎn)品入市價(jià)格推導(dǎo)4目錄土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3項(xiàng)目由圖表可知，6#樓房源的面積段、戶型都包含在其他4棟樓中，三期高層產(chǎn)品首批先推1#、2#、3#、5#樓178套房源，加上100多套多層房源，三期開盤共推300套左右房源。樓號戶型面積套數(shù)套數(shù)比A1四室兩廳兩衛(wèi)140㎡186.72%四室兩廳兩衛(wèi)128㎡186.72%A2四室兩廳兩衛(wèi)139㎡186.72%三室兩廳兩衛(wèi)123㎡186.72%三室兩廳兩衛(wèi)140㎡復(fù)式93.36%A3三室兩廳一衛(wèi)112㎡186.72%三室兩廳兩衛(wèi)128㎡3613.43%A5四室兩廳三衛(wèi)161㎡114.10%四室兩廳三衛(wèi)180㎡114.10%三室兩廳一衛(wèi)136㎡72.61%三室兩廳一衛(wèi)101㎡72.61%三室兩廳一衛(wèi)122㎡72.61%A6三室兩廳兩衛(wèi)132㎡3613.43%三室兩廳兩衛(wèi)123㎡3613.43%三室兩廳兩衛(wèi)140㎡復(fù)式186.72%

268100%產(chǎn)品分析由圖表可知，6#樓房源的面積段、戶型都包含樓號戶型面積套數(shù)套【A1A2A3A5樓房源配比

】面積戶型套數(shù)比重101㎡三室兩廳一衛(wèi)73.93%112㎡三室兩廳一衛(wèi)1810.11%125㎡三(四)室兩廳兩衛(wèi)7944.38%140㎡四室兩廳兩衛(wèi)4324.16%140㎡復(fù)式三室兩廳兩衛(wèi)95.06%160㎡四室兩廳三衛(wèi)116.18%180㎡四室兩廳三衛(wèi)116.18%

178100%

140㎡以上大戶型42%101㎡、112㎡小戶型占14%產(chǎn)品面積段整體偏大，140㎡—180㎡產(chǎn)品主要競品為碧水豪苑、紫金明珠以及清華名仕園；101㎡、112㎡、125㎡產(chǎn)品主要競品為帝景藍(lán)灣。運(yùn)用市場比較法結(jié)合以上產(chǎn)品為項(xiàng)目高層產(chǎn)品進(jìn)行當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)125㎡左右中戶44%產(chǎn)品分析【A1A2A3A5樓房源配比】面積戶型套數(shù)比重10綜合項(xiàng)目自身情況與開發(fā)商愿景，按照我司定價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定選用市場比較法得出此次產(chǎn)品的市場當(dāng)前基準(zhǔn)價(jià)格。

市場比較法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理,最直觀、適用性最廣、也容易準(zhǔn)確把握的定價(jià)方法，房地產(chǎn)定價(jià)應(yīng)首先選用市場比較法。其他定價(jià)方法究其實(shí)質(zhì),都是市場比較法的變形和補(bǔ)充(包括成本法、租金法等)。我們在選擇市場定價(jià)法時(shí)一般都是從競爭層面結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品實(shí)際情況來進(jìn)行比較，在進(jìn)行市場比較時(shí)，為確保最后定價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，我們在做市場定價(jià)前一定要做好樣本的選擇和價(jià)格休整與估算比較類別的選擇。樣本選擇上我們一般根據(jù)三個(gè)原則來篩選：一是同質(zhì)同區(qū)，二是異質(zhì)同區(qū)，三是同質(zhì)異區(qū)。在選擇樣本盡量多選幾個(gè)，尤其是同質(zhì)同區(qū)產(chǎn)品應(yīng)該多選幾個(gè)。價(jià)格休整與估算比較類別上，我們一般選擇的類別主要有地段、品質(zhì)、品牌、景觀等。通過項(xiàng)目本身與樣本在各方面進(jìn)行比較，通過加權(quán)，來得出項(xiàng)目自身的價(jià)格水平。產(chǎn)品初步定價(jià)綜合項(xiàng)目自身情況與開發(fā)商愿景，按照我司定價(jià)經(jīng)驗(yàn)對比項(xiàng)目選取通過市場分析對比，尋找出與本案項(xiàng)目定位基本相似和相近的項(xiàng)目，通過對項(xiàng)目的地段、景觀、規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷等方面綜合評分，然后通過對比得出項(xiàng)目的市場銷售價(jià)格可能值。通過對市場的對比，多層產(chǎn)品參考對比的樓盤是：鴻儒名邸、綠洲半島參考原則：

A、地段具有可比性

B、樓盤產(chǎn)品規(guī)劃相似。

C、目標(biāo)客戶群體與本案產(chǎn)品比較接近。多層產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品初步定價(jià)對比項(xiàng)目選取通過市場分析對比，尋找出與本案項(xiàng)目定位基本相似和通過對比分析，我司得出本項(xiàng)目高層產(chǎn)品的市場當(dāng)前基準(zhǔn)價(jià)格為：多層3400元/平米左右項(xiàng)目分值銷售均價(jià)品牌因素地段因素景觀因素品質(zhì)因素鴻儒名邸19.1

3480元/㎡4.84.8

4.44.5

綠洲半島18.2

3080元/㎡4.54.6

4.54.6

本項(xiàng)目19.2？4.84.64.8（期望值）5（期望值）產(chǎn)品初步定價(jià)通過對比分析，我司得出本項(xiàng)目高層產(chǎn)品的市場當(dāng)前基準(zhǔn)價(jià)格為：項(xiàng)對比項(xiàng)目選取通過市場分析對比，尋找出與本案項(xiàng)目定位基本相似和相近的項(xiàng)目，通過對項(xiàng)目的地段、景觀、規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷等方面綜合評分，然后通過對比得出項(xiàng)目的市場銷售價(jià)格可能值。通過對市場的對比，高層產(chǎn)品參考對比的樓盤是：紫金明珠、碧水豪苑、清華名仕園、澳洋歐洲花園參考原則：

A、地段具有可比性

B、樓盤產(chǎn)品規(guī)劃相似。

C、目標(biāo)客戶群體與本案產(chǎn)品比較接近。高層產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品初步定價(jià)對比項(xiàng)目選取通過市場分析對比，尋找出與本案項(xiàng)目定位基本相似和通過對比分析，我司得出本項(xiàng)目高層產(chǎn)品的市場當(dāng)前基準(zhǔn)價(jià)格為：高層3550元/平米左右注：本案的三期高層產(chǎn)品為中央組團(tuán)景觀區(qū)產(chǎn)品項(xiàng)目分值銷售均價(jià)品牌因素地段因素景觀因素品質(zhì)因素清華名仕園18.4

3450元/㎡4.84.7

4.44.5

歐洲花園18.2

3600元/㎡4.54.6

4.54.6

碧水豪苑18.53480元/㎡4.64.84.64.5紫金明珠17.9

3360元/㎡4.5

4.6

4.44.4

本項(xiàng)目19.2？4.84.64.8（期望值）5（期望值）產(chǎn)品初步定價(jià)通過對比分析，我司得出本項(xiàng)目高層產(chǎn)品的市場當(dāng)前基準(zhǔn)價(jià)格為：項(xiàng)土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3項(xiàng)目產(chǎn)品入市價(jià)格推導(dǎo)4目錄土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3項(xiàng)目產(chǎn)P值定價(jià)在產(chǎn)品定價(jià)中很少采用，一般用于中高端物業(yè)產(chǎn)品的定價(jià)；通過前述市場分析、產(chǎn)品定位和定位思考本項(xiàng)目作為阜寧的中高端物業(yè)產(chǎn)品，其將是阜寧未來市場價(jià)格的影響者之一，其價(jià)格應(yīng)該高于目前市場的價(jià)格峰值，目前市場上在售高層產(chǎn)品澳洋歐洲花園——3600元/平米；客源抓取上主要抓取目前市場上在售、將售的高層項(xiàng)目的客源并挽留外流性客源。初步認(rèn)定本案高層產(chǎn)品當(dāng)前銷售價(jià)格應(yīng)高于澳洋歐洲花園。產(chǎn)品價(jià)格定位——價(jià)格P值定價(jià)思考常規(guī)定價(jià)方案P值定價(jià)在產(chǎn)品定價(jià)中很少采用，一般用于中高端物業(yè)產(chǎn)品的定價(jià)；市場價(jià)格走勢時(shí)效影響：阜寧的房地產(chǎn)市場處于發(fā)展的上升期，在商品房價(jià)格體系當(dāng)中，隨著時(shí)間的增長商品房價(jià)格存在增值現(xiàn)象，根據(jù)我司對阜寧市場的走訪以及對過去市場的價(jià)格層面的了解，當(dāng)?shù)厣唐贩績r(jià)格上漲的時(shí)效值在50-80元/平米左右，這個(gè)增值在受到其他的因素的干擾下有所波動。政策因素影響系數(shù)：在我國具有中國特色的社會主義經(jīng)濟(jì)體系下，房產(chǎn)政策對商品房價(jià)格起到立竿見影的影響作用，2008年的政策打壓對阜寧當(dāng)?shù)氐纳唐贩績r(jià)格起到一定的影響，結(jié)合當(dāng)前政策的調(diào)控，限制房價(jià)過快增長的政策條款，使得未來的價(jià)格走勢加上了不確定了因素，通過我司研究若在政策的重拳干涉之下，當(dāng)?shù)厣唐贩康膬r(jià)格會有8%左右下滑系數(shù)。項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值支撐：從我司對阜寧商品房中高端物業(yè)的走訪調(diào)研來看，項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)在定價(jià)中的支撐力明顯，品質(zhì)高的產(chǎn)品相對于品質(zhì)低的產(chǎn)品價(jià)差較大，而本案所期望的產(chǎn)品品質(zhì)為阜寧高層產(chǎn)品的標(biāo)桿，產(chǎn)品品質(zhì)的支撐系數(shù)在1.0以上，會對產(chǎn)品價(jià)格起到較大的提升作用。常規(guī)定價(jià)方案市場價(jià)格走勢時(shí)效影響：政策因素影響系數(shù)：項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值支撐：常多層產(chǎn)品入市價(jià)格﹦（當(dāng)前市場基準(zhǔn)價(jià)格+價(jià)格上漲時(shí)效值）*N(產(chǎn)品修正系數(shù))*M(政策影響系數(shù))(市場價(jià)格月增長50元/平米左右)3400元/平米建議多層產(chǎn)品入市價(jià)格：3288元/平米左右(2010年6月入市)(產(chǎn)品品質(zhì)在定價(jià)中對價(jià)格的影響，而本案的意愿品質(zhì)為中高端產(chǎn)品，修正系數(shù)在1.05以上)(政策調(diào)控在定價(jià)中對價(jià)格的影響，通過我司研究在阜寧此修正系數(shù)在0.92左右)通過以上公式計(jì)算同時(shí)結(jié)合其他考量因素綜合權(quán)衡得出產(chǎn)品建議價(jià)格：常規(guī)定價(jià)方案多層產(chǎn)品﹦（當(dāng)前市場基準(zhǔn)價(jià)格+價(jià)格上漲時(shí)效值）*N(產(chǎn)品修正高層產(chǎn)品入市價(jià)格﹦（當(dāng)前市場基準(zhǔn)價(jià)格+價(jià)格上漲時(shí)效值）*N(產(chǎn)品修正系數(shù))*M(政策影響系數(shù))(市場價(jià)格月增長50元/平米左右)3550元/平米建議高層產(chǎn)品入市價(jià)格：3478元/平米左右(2010年6月入市)(產(chǎn)品品質(zhì)在定價(jià)中對價(jià)格的影響，而本案的意愿品質(zhì)為中高端產(chǎn)品，修正系數(shù)在1.05以上)(政策調(diào)控在定價(jià)中對價(jià)格的影響，通過我司研究在阜寧此修正系數(shù)在0.92左右)通過以上公式計(jì)算同時(shí)結(jié)合其他考量因素（與多層產(chǎn)品價(jià)差，三期高層產(chǎn)品140平米以上產(chǎn)品比重較大）為了利于入市銷售，控制好大面積產(chǎn)品總價(jià)，綜合權(quán)衡得出產(chǎn)品建議價(jià)格：常規(guī)定價(jià)方案高層產(chǎn)品﹦（當(dāng)前市場基準(zhǔn)價(jià)格+價(jià)格上漲時(shí)效值）*N(產(chǎn)品修正我司定價(jià)建議通過上文對比推導(dǎo)，本案多層導(dǎo)出價(jià)格為3288元/平米。高層到處價(jià)格為3478元/平米。在考慮時(shí)間周期、品質(zhì)支撐、政策影響的同時(shí)我們還需考慮以下方面：

1、多層產(chǎn)品的未來稀缺性；（近期拍出土地的容積偏高，市場在售多層產(chǎn)品少）

2、多層與高層之間的搭配銷售；（高層產(chǎn)品是項(xiàng)目的難點(diǎn)之一，市場存在一定產(chǎn)品抗性，可在多層和高層之間通過價(jià)格差異把客戶向高層上引領(lǐng)。同時(shí)也可提升多層價(jià)值。）綜合考慮論證本案多層推廣價(jià)格——3588元/平米高層推廣價(jià)格——3388元/平米我司定價(jià)建議通過上文對比推導(dǎo)，本案多層導(dǎo)出價(jià)格為3288元/

總建（㎡）均價(jià)（元/㎡

）總銷（元）合計(jì)（元）常規(guī)定價(jià)方案

高層353883478123079464174885192多層15756328851805728我司建議方案

高層353883388119894544176427072多層15756358856532528定價(jià)建議對比（備注：產(chǎn)品總建面積是依據(jù)工程部提供的初步戶型圖）總建（㎡）均價(jià)（元/㎡）總銷（元）合計(jì)（元）常規(guī)定價(jià)方XX三期高層產(chǎn)品價(jià)格建議報(bào)告課件演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！壹品仕家三期高層產(chǎn)品價(jià)格建議報(bào)告博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司

2010年5月壹品仕家三期高層產(chǎn)品博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司定價(jià)思路——當(dāng)前市場對比價(jià)格項(xiàng)目入市價(jià)格評定市場價(jià)格走勢時(shí)效影響土地市場分析住宅市場價(jià)格分析政策因素影響系數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值支撐定價(jià)思路——當(dāng)前市場對比價(jià)格項(xiàng)目入市價(jià)格評定市場價(jià)格走勢時(shí)效土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3產(chǎn)品入市價(jià)格推導(dǎo)4目錄土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3產(chǎn)品地塊編號土地位置出讓面積（m2）規(guī)劃用地性質(zhì)規(guī)劃指標(biāo)要求起始價(jià)（萬元）成交地價(jià)（萬元）樓面價(jià)(/元m2)容積率建筑密度綠地率N0.2010-10天鵝麗都東地塊120192商住用地。商業(yè)建筑面積不大于5000㎡?！?.0≤24%≥35%18029265291103N0.2010-11新興大橋南首東地塊118518商住用地。商業(yè)建筑面積不大于15000㎡?！?.2≤24%≥35%1600022200851N0.2010-12阜城鎮(zhèn)政府北地塊78825商住用地。商業(yè)建筑面積不大于15000㎡?！?.1≤24%≥35%1182415324925N0.2010-13白天鵝商業(yè)廣場南地塊64128商業(yè)用地?！?.0≤40%≥25%96209920773N0.2010-14公安局南側(cè)地塊42930商住用地。商業(yè)建筑面積不大于10000㎡?！?.8≤24%≥35%7728107281388N0.2010-15市民廣場西地塊18352商住用地。商業(yè)建筑面積不大于10000㎡?！?.2≤22%≥35%357962591550土地成交信息地塊土地位置出讓規(guī)劃用地規(guī)劃指標(biāo)要求起始價(jià)成交地價(jià)（萬元）樓結(jié)合以上成交土地的容積率、成交價(jià)、樓面價(jià)等因素來看，加之建筑成本本身費(fèi)用，預(yù)估未來開發(fā)基本成本將會超過現(xiàn)階段市場高層產(chǎn)品的售價(jià)。

3.產(chǎn)品

2.規(guī)模

4.價(jià)格

1.區(qū)域城南新區(qū)土地儲備量爆發(fā)，約有85萬方的新增土地開發(fā)量容積率均在2.0左右，高層產(chǎn)品將是未來市場主流產(chǎn)品土地樓面價(jià)最高已達(dá)1550元/㎡土地樓面價(jià)增幅較大，直接導(dǎo)致未來房價(jià)的上漲土地開發(fā)規(guī)模逐步加大，未來樓盤開發(fā)量約在10-20萬方總結(jié)結(jié)合以上成交土地的容積率、成交價(jià)、樓面價(jià)等因素來看，加之建筑土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3項(xiàng)目產(chǎn)品入市價(jià)格推導(dǎo)4目錄土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3項(xiàng)目產(chǎn)本案帝景藍(lán)灣清華名仕園東苑錦繡嘉園澳洋歐洲花園盛世嘉園碧水豪苑紫金明珠綠洲半島天鵝麗都鴻儒名邸帝逸國際阜寧縣樓盤基本集中于城南新區(qū)，目前市場共有12個(gè)項(xiàng)目，其中在售項(xiàng)目10個(gè)，待售項(xiàng)目2個(gè)（天鵝麗都、帝逸國際）。項(xiàng)目分布本案帝景藍(lán)灣清華名仕園東苑錦繡嘉園澳洋歐洲花園盛世嘉園碧水豪項(xiàng)目總建在售產(chǎn)品未來產(chǎn)品備注清華名仕園15萬方9棟小高層(11+1F)無碧水豪苑11.2萬方4棟高層(19F)無帝景藍(lán)灣5.5萬方多層(剩余1套)4棟高層(16F)高層預(yù)計(jì)6月左右推出澳洋歐洲花園8萬方高層(約460戶)多層(240戶)3棟小高層(12F)錦繡嘉園5萬方4棟小高層(12F)無紫金明珠2.6萬方5棟小高層、10棟多層暫無鴻儒名邸24.8萬方21棟多層11棟高層(19F、32F)綠洲半島約8萬方6棟多層暫無帝逸國際19萬方暫無高層天鵝麗都100萬方暫無高層目前市場上供應(yīng)產(chǎn)品為多層和高層產(chǎn)品，多層產(chǎn)品仍是市場供應(yīng)主力；隨著客戶對多層的熱捧，造成市場中多層的熱銷，導(dǎo)致目前市場上多層產(chǎn)品存量降低，大多數(shù)項(xiàng)目已無多層產(chǎn)品在售；從未來供應(yīng)來看，在多層產(chǎn)品稀缺的情況下，高層產(chǎn)品將會是今后市場的主角。項(xiàng)目推案項(xiàng)目總建在售產(chǎn)品未來產(chǎn)品備注清華名仕園15萬方9棟小高層(1樓盤名稱面積段去化情況均價(jià)價(jià)差優(yōu)惠情況清華名仕園高層63—136㎡剩余房源多為129㎡—136㎡大面積房源3450元/㎡2-6FM每層加100元，7F以上不規(guī)則累加優(yōu)惠：50-100元/㎡帝景藍(lán)灣高層91—132㎡未開盤預(yù)計(jì)3600元/㎡暫無暫無歐洲花園高層95—132㎡95㎡房源去化情況明顯好于132㎡房源3780元左右一房一價(jià)，最高已至4600元/㎡優(yōu)惠：50元/㎡紫金明珠高層95—140㎡僅有位置較好的一棟樓95㎡房源去化良好3500元/㎡左右1-7F3060元/㎡、7F以上3360元/㎡優(yōu)惠：100元/㎡錦秀家園高層128—139㎡4棟在售，僅8—11F去化情況良好3400元/㎡左右1-6F3300元/㎡、7F以上每層加100元/㎡、一次性付款優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)碧水豪苑高層120—1801-3#基本售罄，4#銷售50%，剩余產(chǎn)品集中在7F以下樓層3480元/㎡左右3F2980元/㎡起，每上一層加50元/㎡，購房優(yōu)惠8個(gè)點(diǎn)鴻儒名邸多層90-143㎡120㎡左右的最為暢銷頂層銷售情況不佳3480元/㎡樓層差約80元/㎡優(yōu)惠3-5個(gè)點(diǎn)綠洲半島多層108-128㎡總體去化情況較好，剩余產(chǎn)品集中于底層跟頂層3080元/㎡樓層差100元，樓棟差50-100元優(yōu)惠：130元/㎡項(xiàng)目銷售樓盤名稱面積段去化情況均價(jià)價(jià)差優(yōu)惠情況清華名仕園高層63———結(jié)論高層產(chǎn)品價(jià)格高于多層價(jià)格；高層銷售均價(jià)在3600左右，高出多層300-400，樓層差主要是以中間層為基準(zhǔn)劃分的差價(jià)在50-100之間；戶型面積分布跨度較大，63-180平米，主力面積110-120平米左右；高層產(chǎn)品銷售情況不佳，去化難度在低樓層，去化因素主要是看高層產(chǎn)品在小區(qū)的區(qū)位，以及戶型面積和樓層；近期在售高層產(chǎn)品優(yōu)惠在8個(gè)點(diǎn)以內(nèi)，延續(xù)了年初的優(yōu)惠形式。雖然將來高層產(chǎn)品是市場主流，但受當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣影響（親地性），且市場中并非唯獨(dú)高層產(chǎn)品的同時(shí)，客戶在購買商品房的時(shí)候仍舊首先選擇多層產(chǎn)品，通過對高層產(chǎn)品銷售的分析，客戶在受居住習(xí)慣、區(qū)位環(huán)境、價(jià)格等因素的影響下，導(dǎo)致目前在阜寧高層產(chǎn)品市場接受度仍舊不高?？偨Y(jié)——結(jié)論高層產(chǎn)品價(jià)格高于多層價(jià)格；高層銷售均價(jià)在3600左土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3項(xiàng)目產(chǎn)品入市價(jià)格推導(dǎo)4目錄土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3項(xiàng)目由圖表可知，6#樓房源的面積段、戶型都包含在其他4棟樓中，三期高層產(chǎn)品首批先推1#、2#、3#、5#樓178套房源，加上100多套多層房源，三期開盤共推300套左右房源。樓號戶型面積套數(shù)套數(shù)比A1四室兩廳兩衛(wèi)140㎡186.72%四室兩廳兩衛(wèi)128㎡186.72%A2四室兩廳兩衛(wèi)139㎡186.72%三室兩廳兩衛(wèi)123㎡186.72%三室兩廳兩衛(wèi)140㎡復(fù)式93.36%A3三室兩廳一衛(wèi)112㎡186.72%三室兩廳兩衛(wèi)128㎡3613.43%A5四室兩廳三衛(wèi)161㎡114.10%四室兩廳三衛(wèi)180㎡114.10%三室兩廳一衛(wèi)136㎡72.61%三室兩廳一衛(wèi)101㎡72.61%三室兩廳一衛(wèi)122㎡72.61%A6三室兩廳兩衛(wèi)132㎡3613.43%三室兩廳兩衛(wèi)123㎡3613.43%三室兩廳兩衛(wèi)140㎡復(fù)式186.72%

268100%產(chǎn)品分析由圖表可知，6#樓房源的面積段、戶型都包含樓號戶型面積套數(shù)套【A1A2A3A5樓房源配比

】面積戶型套數(shù)比重101㎡三室兩廳一衛(wèi)73.93%112㎡三室兩廳一衛(wèi)1810.11%125㎡三(四)室兩廳兩衛(wèi)7944.38%140㎡四室兩廳兩衛(wèi)4324.16%140㎡復(fù)式三室兩廳兩衛(wèi)95.06%160㎡四室兩廳三衛(wèi)116.18%180㎡四室兩廳三衛(wèi)116.18%

178100%

140㎡以上大戶型42%101㎡、112㎡小戶型占14%產(chǎn)品面積段整體偏大，140㎡—180㎡產(chǎn)品主要競品為碧水豪苑、紫金明珠以及清華名仕園；101㎡、112㎡、125㎡產(chǎn)品主要競品為帝景藍(lán)灣。運(yùn)用市場比較法結(jié)合以上產(chǎn)品為項(xiàng)目高層產(chǎn)品進(jìn)行當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)125㎡左右中戶44%產(chǎn)品分析【A1A2A3A5樓房源配比】面積戶型套數(shù)比重10綜合項(xiàng)目自身情況與開發(fā)商愿景，按照我司定價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定選用市場比較法得出此次產(chǎn)品的市場當(dāng)前基準(zhǔn)價(jià)格。

市場比較法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理,最直觀、適用性最廣、也容易準(zhǔn)確把握的定價(jià)方法，房地產(chǎn)定價(jià)應(yīng)首先選用市場比較法。其他定價(jià)方法究其實(shí)質(zhì),都是市場比較法的變形和補(bǔ)充(包括成本法、租金法等)。我們在選擇市場定價(jià)法時(shí)一般都是從競爭層面結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品實(shí)際情況來進(jìn)行比較，在進(jìn)行市場比較時(shí)，為確保最后定價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，我們在做市場定價(jià)前一定要做好樣本的選擇和價(jià)格休整與估算比較類別的選擇。樣本選擇上我們一般根據(jù)三個(gè)原則來篩選：一是同質(zhì)同區(qū)，二是異質(zhì)同區(qū)，三是同質(zhì)異區(qū)。在選擇樣本盡量多選幾個(gè)，尤其是同質(zhì)同區(qū)產(chǎn)品應(yīng)該多選幾個(gè)。價(jià)格休整與估算比較類別上，我們一般選擇的類別主要有地段、品質(zhì)、品牌、景觀等。通過項(xiàng)目本身與樣本在各方面進(jìn)行比較，通過加權(quán)，來得出項(xiàng)目自身的價(jià)格水平。產(chǎn)品初步定價(jià)綜合項(xiàng)目自身情況與開發(fā)商愿景，按照我司定價(jià)經(jīng)驗(yàn)對比項(xiàng)目選取通過市場分析對比，尋找出與本案項(xiàng)目定位基本相似和相近的項(xiàng)目，通過對項(xiàng)目的地段、景觀、規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷等方面綜合評分，然后通過對比得出項(xiàng)目的市場銷售價(jià)格可能值。通過對市場的對比，多層產(chǎn)品參考對比的樓盤是：鴻儒名邸、綠洲半島參考原則：

A、地段具有可比性

B、樓盤產(chǎn)品規(guī)劃相似。

C、目標(biāo)客戶群體與本案產(chǎn)品比較接近。多層產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品初步定價(jià)對比項(xiàng)目選取通過市場分析對比，尋找出與本案項(xiàng)目定位基本相似和通過對比分析，我司得出本項(xiàng)目高層產(chǎn)品的市場當(dāng)前基準(zhǔn)價(jià)格為：多層3400元/平米左右項(xiàng)目分值銷售均價(jià)品牌因素地段因素景觀因素品質(zhì)因素鴻儒名邸19.1

3480元/㎡4.84.8

4.44.5

綠洲半島18.2

3080元/㎡4.54.6

4.54.6

本項(xiàng)目19.2？4.84.64.8（期望值）5（期望值）產(chǎn)品初步定價(jià)通過對比分析，我司得出本項(xiàng)目高層產(chǎn)品的市場當(dāng)前基準(zhǔn)價(jià)格為：項(xiàng)對比項(xiàng)目選取通過市場分析對比，尋找出與本案項(xiàng)目定位基本相似和相近的項(xiàng)目，通過對項(xiàng)目的地段、景觀、規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷等方面綜合評分，然后通過對比得出項(xiàng)目的市場銷售價(jià)格可能值。通過對市場的對比，高層產(chǎn)品參考對比的樓盤是：紫金明珠、碧水豪苑、清華名仕園、澳洋歐洲花園參考原則：

A、地段具有可比性

B、樓盤產(chǎn)品規(guī)劃相似。

C、目標(biāo)客戶群體與本案產(chǎn)品比較接近。高層產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品初步定價(jià)對比項(xiàng)目選取通過市場分析對比，尋找出與本案項(xiàng)目定位基本相似和通過對比分析，我司得出本項(xiàng)目高層產(chǎn)品的市場當(dāng)前基準(zhǔn)價(jià)格為：高層3550元/平米左右注：本案的三期高層產(chǎn)品為中央組團(tuán)景觀區(qū)產(chǎn)品項(xiàng)目分值銷售均價(jià)品牌因素地段因素景觀因素品質(zhì)因素清華名仕園18.4

3450元/㎡4.84.7

4.44.5

歐洲花園18.2

3600元/㎡4.54.6

4.54.6

碧水豪苑18.53480元/㎡4.64.84.64.5紫金明珠17.9

3360元/㎡4.5

4.6

4.44.4

本項(xiàng)目19.2？4.84.64.8（期望值）5（期望值）產(chǎn)品初步定價(jià)通過對比分析，我司得出本項(xiàng)目高層產(chǎn)品的市場當(dāng)前基準(zhǔn)價(jià)格為：項(xiàng)土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3項(xiàng)目產(chǎn)品入市價(jià)格推導(dǎo)4目錄土地市場分析1住宅市場分析2項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)前市場價(jià)格推導(dǎo)3項(xiàng)目產(chǎn)P值定價(jià)在產(chǎn)品定價(jià)中很少采用，一般用于中高端物業(yè)產(chǎn)品的定價(jià)；通過前述市場分析、產(chǎn)品定位和定位思考本項(xiàng)目作為阜寧的中高端物業(yè)產(chǎn)品，其將是阜寧未來市場價(jià)格的影響者之一，其價(jià)格應(yīng)該高于目前市場的價(jià)格峰值，目前市場上在售高層產(chǎn)品澳洋歐洲花園——3600元/平米；客源抓取上主要抓取目前市場上在售、將售的高層項(xiàng)目的客源并挽留外流性客源。初步認(rèn)定本案高層產(chǎn)品當(dāng)前銷售價(jià)格應(yīng)高于澳洋歐洲花園。產(chǎn)品價(jià)格定位——價(jià)格P值定價(jià)思考常規(guī)定價(jià)方案P值定價(jià)在產(chǎn)品定價(jià)中很少采用，一般用于中高端物業(yè)產(chǎn)品的定價(jià)；市場價(jià)格走勢時(shí)效影響：阜寧的房地產(chǎn)市場處于發(fā)展的上升期，在商品房價(jià)格體系當(dāng)中，隨著時(shí)間的增長商品房價(jià)格存在增值現(xiàn)象，根據(jù)我司對阜寧市場的走訪以及對過去市場的價(jià)格層面的了解，當(dāng)?shù)厣唐贩績r(jià)格上漲的時(shí)效值在50-80元/平米左右，這個(gè)增值在受到其他的因素的干擾下有所波動。政策因素影響系數(shù)：在我國具有中國特色的社會主義經(jīng)濟(jì)體系下，房產(chǎn)政策對商品房